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摘要：當前受行業大周期和政府長效管控機制影響，房地產開發項目利潤率逐年下滑，在此背景下向成本管理挖掘利潤，成為房地產企業在激烈的市場環境中確保擁有市場競爭力的必然選擇。其中全成本管理是房地產企業降本增收的有效手段，在此過程中，各項目應追求實現成本與效益的平衡。但由于各種因素的影響，在執行過程中會遇到很多問題。本文從房地產開發項目全成本管理的有關要點入手，簡單分析其中存在的問題，并提出相應的解決策略，希望為房地產開發項目全成本管理工作提供一些參考。
關鍵詞：全成本；全周期；房地產開發項目；合作方
1房地產開發項目全成本管理的意義
企業的成本管理水平與其經濟利潤直接掛鉤，特別是對涉及資金量較多、項目工程規模較大的房地產企業來說，開展全成本管理工作對有關企業發展至關重要。首先，全成本管理工作的開展需要對企業的所有業務流程以及開展詳情進行全面的梳理，有助于企業管理者及時發現具體工作中存在的缺陷，并結合實際情況制定相應的改進措施，便于管理工作的有效開展，有助于相關房地產企業管理水平的提升，從而推動企業的持續發展。再有，在統一的市場環境中想要確保經濟效益的最大化，必須在保證產品質量的基礎上將成本控制在一定范圍之內，擴展房地產企業的利潤空間。全成本管理工作的開展是其高效進行成本管控的重要手段，有助于實現房地產企業經濟效益最大化目標。同時，房地產企業開展全成本管理工作降低成本的同時，有利于企業發揮價格優勢，從而有效占據市場，提高其競爭優勢，確保相關企業的發展。
2房地產開發項目全成本管理要點簡述
全成本管理指企業的成本管理不能僅是靜態的、單一的成本核算工作，還要從各部門出發，對項目全周期開發經營過程中發生的所有成本、費用進行動態監督反饋。其管控導向作用是確保成本目標合理設置、成本變動有效監控、成本結算及時準確、成本超控有責可究。同時，通過成本評估工作，財務和各部門可逐步積累各項成本數據，建立不同產品的成本數據庫，深化完善各項成本限額指標，合理匹配項目成本標準和產品標準，進一步提高房地產企業的成本管理水平。房地產項目開發全成本包括土地成本、工程施工成本、開發間接費、資本化利息、管理費用、營銷費用、財務費用和稅金，其涵蓋了項目所有成本、費用，涉及所有部門。各個部門的工作成果相互交叉，共同影響并決定項目最終結算成本，因此每個部門各司其職的同時也要通力配合。其中，土地成本、工程施工成本和開發間接費占據了房地產開發項目的主要部分，有關企業在開展全成本管理工作時可以以此為主要方向。第一，關于項目所需的土地成本，近年來房地產開發項目的獲取方式一般是招拍掛和收并購。其中通過招拍掛方式獲取土地后，公司會與國土局共同簽訂土地合同，土地競買保證金轉為地價款并按照合同要求支付剩余地價款及契稅。因公開市場競拍條件下與國土局簽訂的出讓合同是制式合同，價格和條款細節無商議空間，項目只需按照合同進行正常操作即可。通過收并購方式獲取項目，一般協議簽署后買方會支付較小金額的定金，之后雙方設立共管賬戶，買方分別支付資金，賣方分次辦理股轉，最后資金解除共管收并購動作結束。同時，項目應關注協議約定，如費用分攤、利潤分配、資金支付節奏以及項目自身與合作方的風險等。第二，有關項目的工程施工成本一般包含前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施費這四項成本，涉及報批報建、設計、招標采購、工程施工等環節，這里所產生的成本費用在全成本中占比最高。在這些環節中全成本管理的要點主要包含三個方面：一是重視設計階段的工作質量是實現項目全周期前端控制成本的最有效手段，設計專業的工作成果可基本決定一個項目的工程造價，避免低劣的設計方案造成后期設計反復、工程拆改帶來的成本浪費；二是完善合同策劃的合理性是優化項目招標采購工作的有效方式，合同策劃的目的是通過合同保證項目工程總目標的實現，包括項目全周期需要簽訂的合同及每個合同的工程范圍；合同界面的初步劃分；相應的合同估算金額；合同完成簽訂的時間節點；各個合同的內容、組織、技術、時間上的協調等，盡量避免緊急采購影響招標工作質量和工程進度等問題；三是保持對市場上大宗材料和建設規范制度調整的敏感性，如鋼筋、砼、人工費用等市場價的波動對成本的影響，以及當地建筑相關制度規范的調整對成本費用的影響。第三，在房地產項目開發全周期中也會產生相應的人工成本和行政費用，尤其是最近幾年通過聯合體拿地方式獲取的合作項目，在人工方面涉及雙方人員派駐，應盡量合理規劃，避免浪費人工成本。從管控的角度看，費用采用包干制還是據實結算合理的需要，項目通過測算提供依據。這些環節的成本對房地產開發項目全過程成本控制影響都比較大，抓好這些要點開展相關的成本控制工作，能有效地將全成本控制在一定范圍之內，實現項目效益最大化。
3房地產開發項目全成本管理中的問題
3.1房地產開發項目全成本管理理念需改進
房地產開發項目的成本管理包含范圍較廣，貫穿于項目立項到完工清算的始終。在實際工作中，部分房地產企業的全成本管理理念并不完善；一是一些房地產企業沒有樹立科學的成本管理理念，片面地將單項成本管理當做開發項目的成本費用，比如土地成本、施工成本、管理成本等，往往在成本管理工作中只注重這些方面的工作，忽視了選址、規劃設計等方面的成本，造成有關工作不全面，從而使項目工程全成本管理發揮不出對企業發展的促進作用；二是在項目設計階段，由于相關人員的全成本管理理念有所欠缺，在進行設計工作時沒有將質量、成本和進度有效結合，甚至出現過于關注某一方面而忽視其他方面的現象，使全成本管理工作開展受限。具體工作中，設計人員往往忽視項目的成本管理，將注意力放在工程效果上，沒有顧及工程造價，有可能造成成本上升，制約有關企業的發展。再有，房地產企業的設計部門成本意識存在不足，加上成本部門沒有積極參與到設計部門的工作中，二者缺乏交流溝通，成本部門對設計意圖也難以理解，設計環節的成本控制工作受阻，使企業全成本管理工作效果不佳，影響企業發展。
3.2施工環節成本管理不夠全面
房地產開發項目成本管理的主要環節就是施工環節，此環節包括事前、事中和事后各個方面。由于目前我國通過招投標的方式將房地產開發項目承包給房地產施工企業，所以，能夠有效管控工程成本和后期的費用，但是對施工環節的成本管理缺乏相應的重視。在實際工作中，企業的工程建設部門常常因為工程質量或者進度要求，更改設計方案或者進行現場簽證，在無形中造成施工成本增加。再加上工程部門不能嚴格遵守相關規定按流程辦事，一味考慮自身權益，導致相關的成本管理工作難以發揮效果。同時，由于與工程部門協調困難，對施工過程中的成本狀況難以把握，企業的動態成本管理無法實現，甚至在項目完工后才發現成本大量增加，使其不能采取有效的成本管控措施。相應的成本管理工作效率低下，對企業發展實際意義不大，影響有關企業的穩定發展。由于房地產項目的特殊性，施工階段的成本管理是其全成本管理工作的關鍵環節，也是最復雜的環節。在實際工作中部分企業的成本責任機制難以落實，工程部門對自身的職責沒有明確的掌握，不能積極配合成本管理工作的開展，不能及時為成本部門提供精準的成本信息，使施工環節的成本數據缺乏實時性和準確性，造成相關成本管理工作與施工實際情況脫節，阻礙房地產企業實現低成本、高質量的目標，制約企業的進步。
3.3對投資決策環節缺乏認知
房地產開發項目所消耗的人力物力巨大，一旦中斷將造成大量的損失。目前，部分房地產企業在項目投資決策環節缺乏管理力度，不能科學地選擇適合的投資項目[1]，無形中增加了許多成本。在實際工作中，沒有結合企業實際開展項目的選擇工作，甚至由于過度關注項目規模等，而忽視了企業自身實力和運營能力。加上相關的項目管理不夠科學，造成項目開工后被迫間斷、工期延誤等現象，使項目成本有所增長，阻礙了企業的健康發展。再有，房地產企業在選擇供應商過程中不能對其具體運營狀況做出全方位的考察，甚至一味地關注產品價格，忽視產品質量，致使后期房地產項目質量無法保障，不僅導致企業成本增加，甚至誘發財務風險。同時，在與供應商進行交易時，沒有及時與之建立戰略合作關系，導致后期價格優勢難以發揮，并且對已建立合作關系的供應商沒有定期進行資格審查，依然與之合作，使潛在風險因素增加，從而導致相關成本提升，使項目全成本管理工作質量低下，企業發展因此受到影響。
4提高房地產開發項目全成本管理質量的策略
4.1樹立先進的成本管理理念，加強項目設計環節成本管控
科學的成本管理理念是房地產開發項目全成本管理工作順利開展的重要前提之一，所以企業必須樹立先進的成本管理理念，從而滿足發展需求。應該從多方面入手開展相關工作，并且企業全體人員都應該參與其中。第一，可以將項目成本管理觀念融入工作中，注重成本核算、資金運作等環節，充分體現成本管理的積極作用，保證各個管理目標的獨立性，從施工前、施工中和施工后三方面開展成本管理工作，協調好現代管理理念與成本影響因素間的關系。第二，要認識到成本管理的重要性，并在此基礎上優化其組織構架，建立全員參與、團結互助的成本管理企業文化，積極培養員工全成本管理意識，并將相關工作開展效果與員工業績、人事調動、獎金發放等掛鉤。不僅充分激發員工的積極性，還能保證其工作效率，從而實現全成本管理工作的高效開展。第三，企業應該注重項目設計人員成本意識的培養，可以促進其與成本部門的交流溝通，幫助設計人員了解項目成本指標，便于其在進行項目設計時有效考慮成本因素，也有利于成本部門了解設計意圖，從而保證全成本管理工作的順利開展。同時，在設置設計限額指標時必須全面考慮項目的技術、環境、定位等因素，在往期經驗的基礎上進行指標的設置，避免由于指標不合理造成成本管理失控現象，并且在指標設定后一定要嚴格執行，杜絕設計人員過于追求效果而置項目成本于不顧。企業樹立先進的全成本管理理念，能夠保證企業成本得到有效管控，促進其高效發展。例如，常州市某房地產開發項目在開展設計階段的成本控制時采用限額設計方案，以項目策劃階段確定的目標成本為設計依據，并且選擇科學的方案，依據投資估算落實成本。
4.2完善施工環節的成本管理工作，確保成本責任有效落實
第一，在簽署合同時必須明確各項條款，保證其嚴謹性，可以聘請專業的機構擬定合同并進行核查，避免后期合同問題帶來的糾紛和成本投入[2]。第二，要加強對工程施工現場的管理力度，在設計方案時要全面顧及項目工程施工全過程，規避后期改動帶來的成本變化，不可輕易進行額外簽證。在特殊情況下必須變更設計，需要嚴格按照審批流程結合實際情況開展工作，通過施工、設計和監督機構的共同審核后方可改動計劃。第三，施工現場的工作人員應該及時記錄相關數據信息，保管好有關的票據憑證，便于后期結算工作的順利開展。第四，要制定并落實施工環節的成本責任體系，確保成本管理工作的切實開展。在實際工作中，企業應該明確各部門及人員的具體職責，將成本目標按照其業務特性進行規劃拆分，并且及時對相關成本目標的執行效果進行監督考核，建立相應的問責機制，成立專門的績效考核部門，確保其權威性和獨立性。對于消極對待、敷衍了事的部門或者人員采取相應的懲罰措施，從而督促相關部門積極參與到全成本管理工作中，保證施工環節的成本管理工作能夠有序開展。
4.3加強投資環節的管控，建立戰略合作關系
科學地選擇投資項目，是企業實現經濟效益的重要前提，同時也便于企業有關項目全成本管理工作的開展，所以房地產企業必須重視投資決策的管控。第一，在選擇項目時必須充分考慮企業實際經濟情況與市場環境的變化，可以組建專門的調研部門，對企業內外部狀況進行分析評估，并對項目的可行性做出合理判斷，確保企業所投資的項目具有實際操作性，從而避免由于投資失誤引發的成本損失。第二，企業開展項目施工前應該選擇合適的供應商，并與之建立戰略合作關系。企業可以利用先進的信息技術和大數據網絡資源構建相關供應商的信息數據庫，對供應商進行全面科學的評估，對其技術、資金實力、產品質量、業績、口碑等因素進行審查，確定項目供應商，并及時與之建立合作關系，從而獲取相關的優惠。對于已經建立戰略合作關系的供應商應該適當維護和考察，對于不符合標準的供應商應該及時終止合作關系，避免發生采購風險，從而導致額外成本支出。
4.4健全相關信息系統，夯實全成本管理基礎
房地產企業順利開展全成本管理工作的重要前提就是可靠的數據信息的支持，所以企業應該完善有關項目的成本管理信息系統。由于房地產企業開發項目涉及的數據復雜多樣，如果沒有先進的信息系統對其進行整合歸類，相關的工作量大幅度增加，成本管理效率隨之下降。在實際工作中，房地產企業應該根據自身實際以及發展需求，利用大數據時代優勢研發與之配套的信息管理系統，也可以聘請外部專業的研發團隊，針對企業特性開發具有針對性的成本管理軟件，并且定期對其進行維護升級，確保其能夠高效運轉，為相關共組開展帶來幫助。同時，還應該及時更新系統數據庫信息，確保其實時性、全面性，從而保證以此為基礎的成本管理工作能夠與企業實際符合，使其高質量開展，為相關企業發展帶來有效的幫助。先進技術的運用使全成本管理工作的數據基礎更加精準有效，從長遠來看不僅提高了其工作效率，還能有效減少企業人工成本的投入，確保全成本管理的高質量開展，從而推動房地產企業的良好發展態勢。
5結束語
總之，房地產開發項目全成本管理工作的高質量開展，是房地產企業節本增收、實現經濟效益最大化的重要手段，相關企業必須重視有關工作的開展，將有關理念與日常工作有效結合，及時解決工作過程中遇到的問題。在實際工作過程中，房地產企業應該樹立先進的成本管理理念，加強項目設計環節成本管控；完善施工環節的成本管理工作，確保成本責任有效落實；加強投資環節的管控，積極建立戰略合作關系；健全相關信息系統，夯實全成本管理基礎，從而保證項目全成本管理工作的質量，在項目效益和工程品質平衡的前提下實現最優的成本目標。
參考文獻：
[1]王宏.房地產開發項目全過程成本控制分析與應用[J].中國鄉鎮企業會計，2017（8）：149-150.
[2]高澤彪.房地產開發項目全過程成本控制研究[J].城市建筑，2017（3）：160.
作者:翟偉偉 單位:遠洋地產北方事業部