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房地產金融論文范文1
【關鍵詞】利率上升房地產價格直接影響間接影響
2007年3月18日，中國人民銀行將金融機構一年期及以上存貸款利率全部上調0.27個百分點，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準利率八年來首次突破7%。對于央行連續的提高利率的舉措，有人說是針對房地產市場，有人說其初衷并不是針對房地產市場，其實對廣大購房自用者、投機者、房產商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。
一、利率上升對房地產價格的直接影響
房地產價格是房地產市場運行情況的集中表現，用于房地產開發的主要資金多數來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產開發的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產價格起到一定的調節作用。
1、利率上升通過抑制房地產投資影響房價。（1）導致房地產投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產投資的機會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產投資的機會成本越小，進而刺激了對房地產的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產投資的機會成本，從而最終抑制房地產投資。（2）抑制房地產投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，但增加的貸款數額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構成實質性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質量的人還會到市場上尋求經濟適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機者對房地產價格的預期發生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續加息的預期對房地產泡沫有抑制作用，投機者極易改變其對房價走勢的預期，進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產投資的話，會導致房地產的大量空置，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價的變動。對開發商而言，貸款利率的上升使開發商面臨市場風險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產投資的融資成本提高，相當于投資利潤的下降。這樣很可能導致投資者轉移投資方向，減少其對房地產的投資。其次，利率上升導致民眾對房地產的購買力下降，使得房地產市場的有效需求下降，進而引發房地產價格的下跌，導致房地產開發企業無法及時回籠資金，增加其開發成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產行業開始新一輪的結構改革和調整。
2、利率上升通過房地產開發商行為選擇影響房價。受房地產開發商行為選擇的影響，利率上升后會出現截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產開發商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔只有兩種可能：一種是房地產開發商自己承擔。這樣，財務成本的增加可能迫使開發商考慮縮短房地產開發的周轉期，通過增快房地產的變現速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發商自己承擔增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產的周轉速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產閑置，開發商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發商利潤降低，部分開發商退出該行業。另一種則是將新增的利息成本與風險轉移給購房者，并通過提高房地產價格轉移新增利息成本，進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產價格不但不會下降，反而會持續上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產的購買需求，從而致使房地產價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點，隨著利率的上升，與房地產關聯度高的企業——土地、建材行業等費用提高，房地產成本隨之提高，成本的提高進一步推動了房價的上漲。
不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產開發的融資成本上升，房地產開發商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數量型策略，將使房地產供給增加，影響房地產的供求關系變化，進而導致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發成本很難直接傳導到房價上。但對中國現階段的房地產市場來說，此種情形出現的可能性不大。相反，房地產開發商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內會持續上漲。二、利率上升對房地產價格的間接影響
利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業界的流入。
1、利率上升通過外匯市場進而影響房價。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。當代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對利率的變動極為敏感，這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經濟狀況好，能創造更多投資機會，且有較高的收益。國外投資者會預期人民幣持續升值，大量短期投機性資金將涌入我國，而房地產市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進入房地產市場的限制后，大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產市場，加大了對房產的需求預期，使房產的需求曲線向外移動。有關資料表明，當房價上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當房價上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當房價上漲15%，人民幣升值15%時，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對國內房地產行業產生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續升值或者保持升值的良好預期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進入中國房地產市場，推動我國房地產價格的上漲。
房地產金融論文范文2
關鍵詞：金融市場，住宅融資，預測
近年來中國房地產金融得到了較快的發展，隨著宏觀經濟向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產金融將會延續當前迅速發展的態勢。
一、三大因素支撐中國房地產金融迅速發展
1、持續穩定的住宅投資形成房地產金融增長的堅實基礎
我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。
反觀中國住宅投資占固定資產投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內其在GDP中的份額仍會保持穩定。持續穩定的住宅投資需求形成房地產金融發展的穩固基礎，并將催生巨大的房地產金融增長空間。
2、房地產信貸增長空間大，持續時間長
伴隨著各國住房產業發展和住房問題的解決，各國房地產信貸規模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產信貸25年內增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產信貸15年內增長6.7倍，年均增長23.6%。
按照國際經驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產金融仍會得到持續發展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產金融仍然繼續發展，90年代房地產信貸數量甚至超過80年代。
近年來中國房地產信貸增長較快，但很不穩定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產企業開發信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(企業+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。
3、房地產證券金融的發展潛力廣闊，結構豐富
金融深化最重要的特征之一就是傳統信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發達國家的銀行信貸資產／證券資產的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。
近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現在有價證券和銀行信貸比值的持續上升。截至2002年，該比值達到1：2.75。與發達國家相比，證券融資仍有較大的發展潛力。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內證券發展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。
從發達國家經驗看，房地產信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創MBS，揭開了資產證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發行量達到了16.683億，是公司債的兩倍。
近年來，歐洲的證券化發展呈現高速增長的局面。1986、1987兩年發行的資產支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當年的發行量就達到了120億美元；1996年達到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發行量369億歐元，比上年全年發行量增長了18%。
日本的證券化在96年以后得以迅速發展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達到了100%，2000年達到了30%；2001年的發行量達到3.2萬億日圓。目前，商業銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規模為2000億日元，占計劃發行債券的36%。
澳大利亞房地產信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。
房地產證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產金融的品種和結構。房地產資產證券的發行和流通，使房地產金融業務從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現、承兌、有價證券的發行與交易及各類中間業務等多項業務活動。
房地產資產證券的發行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機構的進入。大量的金融機構，如儲蓄和貸款協會。商業銀行、人壽保險公司，甚至聯邦機構和個人都可據此持有抵押貸款，為住宅建設和消費融資。
很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機構和個人金融資產的組合的重要構成部分。例如在過去30年間，房地產信托(REITs)公司數量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風險與提高收益。
中國的房地產資產證券化程度還非常低，以房地產開發資金為例，傳統外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產股票外，債券、抵押債權、地產信托都處于探索和萌芽階段，未來的發展潛力較大。
二、房地產金融發展空間
各國房地產金融主要有兩部分組成：房地產信貸資產和房地產證券資產，我們的發展空間預測也分為兩個部分：房地產信貸資產空間和房地產證券資產空間，二者之和為房地產金融發展空間。
1、房地產信貸發展空間預測
各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。中國近年房地產信貸／GDP比率大約在13%。
盡管中國的房地產金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。
據測算，到2020年，中國GDP預計為467693億，房地產信貸空間保守估計將達到140307億，是2004年實際房地產信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達到12.6%；樂觀估計將達到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達16.5%。
2、房地產證券資產發展空間預測
我國2002年整個經濟社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數字為參考，保守估計未來房地產證券資產存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數1：1.3，作為我們樂觀估計房地產證券資產存量的參考值。
由于很難得到房地產證券資產的數據，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產證券存量資產的價值為8655億元(2004年房地產總貸款23800／2.75，實際的數字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產證券資產51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達到日本德國的平均水平，則房地產證券資產達到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。
3、我國房地產金融資產發展空間
綜合信貸資產和證券資產，我國房地產金融存量資產到2020年保守估計將達到191329億元，相當于GDP的40%；樂觀估計將達到413728億元，相當于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產低于GDP的25%，未來房地產金融發展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結構中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統的信貸融資，但占據主流地位的仍然是信貸金融。
三、結論和啟示
我國房地產金融發展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發展潛力廣闊，產品日益豐富。
房地產金融的發展前景為我們的金融政策提出了新的要求。巨大的發展空間需要相應的金融政策予以制度保障，才能促使房地產金融持續、健康、穩定的發展。文中的某些估算，例如今后15年保守估計房地產信貸年增長應達到12.6%，樂觀估計年均增長應達到16.5%；到2020年我國房地產金融資產保守估計相當于GDP的40%；樂觀估計相當于GDP的88%，可以為我們在審視房地產金融風險和評估房地產金融政策時提供多維的視角。
房地產金融論文范文3
[關鍵詞]房地產市場財富效應行為金融學
消費函數理論從經濟學角度解釋了房地產、股票等財富與消費的關系。然而，很多經濟現象無法僅僅從經濟學自身角度得到解釋，比如房價上漲往往得不到基本經濟面的支持，股價上漲嚴重脫離公司價值。行為金融學將心理學、決策科學與金融學、古典經濟學結合起來分析金融市場，克服了傳統經濟學研究方法的一些弊端。行為金融學能夠很好的從消費者主觀因素和心理因素，對房價變動影響消費的財富效應進行解釋。
一、預期理論
與理性人假說不同，西蒙（Simon，1955）認識到人類理性的有限性和判斷決策的主觀偏差?；诖?，特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman，1979)對馮.諾依曼（VonNeuman）和摩根斯特恩（Morgenstern，1944）年提出的期望效用理論進行了修改，提出新的決策理論——預期理論。預期理論用值函數v(x)和決策權重函數π(p)代替了期望效用理論中的效用函數u(x)和概率P。
期望效用理論的最優決策函數為：
maxE(A)
S.T.E(A)=ΣPiU(xi)(1)
預期理論的最優決策函數為：
maxE(A)
S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2)
式(1)，(2)中，E(A)為效用值；
u(x)為效用函數，P為概率；
v(x)是決策者對x的心理效用函數；
π(p)是決策者對客觀概率的權重函數；
值函數v(x)的特征在于，在獲利區值函數為凹函數，即當x＞0，v″(x)≤0；在損失區值函數為凸函數，即x＜0，v″(x)≥0。值函數如圖1。
值函數的特征解釋了房地產價格變動正負效應對消費、國民經濟的影響。消費的增加或減少不完全取決于當期財
富價值，還取決于對未來財富增加的預期。當房地產價格持續上升時，人們基于過去價格的上漲產生房價進一步上漲的預期，未來收益的增加將刺激現期消費支出的增加。而房價下跌會加重他們的悲觀情緒，從而減少當期消費。預期理論的值函數特征更能解釋房地產價格上漲和下跌對消費的不同影響，即房價上漲的正財富效應小于房價下跌的負財富效應。特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman）把房價正負財富效應的非對稱性歸因于，人們對于虧損的沮喪程度往往超過同等盈利帶來的快樂。
二、財富幻覺和影子財富
美國經濟學家歐文·費雪(IrvingFisher，1928)提出貨幣幻覺，指出人們只是對貨幣的名義價值作出反映，而忽視其實際購買力變化的一種心理錯覺。人們往往根據名義貨幣額的增加而增加消費支出，從而產生財富效應。房地產具有居住和投資的雙重屬性，當房屋被用于投資時，房屋具有虛擬性質。房屋的預期價值就是“影子財富”，當預期房價進一步上升時，投資者的這種財富就增加。但只有將房屋變現后，才能得到實際上的財富。影子財富與實際財富的差額稱作“財富幻覺”。根據行為金融學理論，消費者的消費支出不僅僅取決于勞動收入水平或一般物價水平，還取決于對資產增值的預期。而貨幣、股票和房地產是居民最重要的三種資產（托賓Tobin，2000）。因此，房地產資產增值的預期越高，則影子財富或財富幻覺就越多，當期消費支出就越多，消費的增加刺激需求的增長，房價上漲的預期進一步增強。反之，在經濟蕭條時，房價預期下跌，居民的影子財富縮水，由于財富幻覺的作用，居民消費支出減少，消費的減少導致經濟的進一步衰退，房價下跌的預期進一步增強。
圖2形象的描繪了財富幻覺對消費支出的影響。假設供給曲線S固定，初始的需求曲線為D0，相應的價格水平為P0，消費為Q0。當國家實行寬松的貨幣政策時，比如降低利率，或者直接增加銀行信貸，消費曲線外移至D1，此時消費為Q1。需求曲線的外移使得一般物價水平增加，同時增強房地產價格上漲的預期，已擁有住房者或者投資者的住房價值將增加，基于財富幻覺，需求曲線再次外移至D2，相應的消費為Q2。則(Q2-Q1)為財富幻覺引起的消費增加額。
同樣的方法可以用來分析房地產價格降低引起的財富縮水的幻覺導致的消費減少（如圖3）。房價的降低通過財富幻覺引起消費降低(Y1-Y2)。
三、過度反應、過度自信
“過度反應”描述的是投資者對信息理解和反映上出現非理性偏差，從而產生對信息權衡過重，行為過激的現象。德邦特（Debondt）和塞勒（Thaler，1985)系統地提出了“過度反應”假說，認為“過度反應”是和貝葉斯規則“恰當反應”相對而言的。針對貝葉斯規則中投資者完全理性，對信息理解的一致性、無偏性，“過度反應”認為投資者投資行為的非理性，對信息反應情緒化，易產生過度反應，導致估價的過高或過低?？崧↘ahneman）和特維斯基（Tversky，1974）提出代表性啟發式思維對過度反應進行了解釋，當一客體具有的顯著性特征可以代表或類似所想象的某一范疇的特征時，則它易被判斷屬于該范疇，人們過分強調了這種顯著特征的重要性，而忽視了它屬于其他潛在范疇的可能性，從而導致反應過度。
“過度自信”是指人們對自己的能力和對未來的預期能力表現出過分的自信。丹尼爾（Daniel）、郝舒拉發（Hirshleifer）和薩博拉曼亞（Subrahmanyam，1998)將過度自信的投資者定義為高估他的私人信號而不是公開信號的精確性。根據本（Ben，1965）的歸因理論，人們傾向于把過去的成功歸功于自己的能力，而把失敗歸罪于外界因素。當市場走勢與投資者的私人信息一致時，投資者的信心將會膨脹，而當市場走勢與投資者的私人信息矛盾時，投資者的信心并不是等量地減少，因為他們傾向于將這種結果歸因于客觀原因。
當房地產價格的上漲與投資者的私人信息吻合時，往往導致投資者的信心膨脹，因為過去房價的走勢進一步提高了房價上漲的預期。投資者的過度自信以及過度反應往往把房地產名義財富增長當作實際增長，把房地產財富增長當作永久收入增長，從而擴大消費支出。
四、從眾心理
心理學實驗表明，人們不能做出完全獨立的判斷，當大部分人都做出相同判斷時，行為主體認為這個結論很可能是正確的，所以也做出相同的判斷①。這種行為稱為從眾行為，或羊群行為。凱恩斯（Keynes，1934）在指出：投資收益日復一日的波動中，顯然存在著某種莫名的群體偏激，甚至是一種荒謬的情緒在影響整個市場的行為。費斯汀格（Festinger，1957）在描述從眾行為時指出，當遇到沖突時，我們的思想會潛意識地剔除那些與整體關聯性最弱的看法，不自覺地尋求平衡。
在房價的持續上漲或下跌過程中，如果多數投資者是理性的，彼此相互獨立，那么正確或錯誤的思想對房價造成的影響將可能彼此相互抵消，其結果不會導致房價的暴漲暴跌。然而更經常的情況是，大多數投資者在房價持續上漲或下跌過程中失去理性，有限的能力和特定的行為極易產生盲目的從眾行為，導致過度狂熱或恐慌情緒，從而追漲或殺跌。從眾行為還可能導致消費領域的財富效應，房價的上漲使住房投資者的收益增加，從而增加消費支出。根據位置消費理論，人們不僅追求絕對消費量的大小，更注重自己的相對消費地位，住房投資者由于房價上漲增加消費支出往往影響其他消費者的消費行為②，即使他們的收入沒有增加，從而產生正的財富效應。當房價下跌時，投資住房者消費支出的減少可能引起其他消費者消費支出的減少，從而產生負的財富效應。
行為金融學從上述角度分析了我國房地產市場財富效應的主觀因素和心理因素，這只是解釋我國房地產財富效應的視角之一。應該看到，影響我國房地產市場財富效應的因素是多方面的，比如房地產市場規模、房地產市場投資者結構、房地產市場的相關制度。完善房地產市場相關政策，保持房地產市場的健康發展，有利于人們對房地產投資收益的合理預期，從而持續發揮房地產財富效應對消費、經濟的積極作用。
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房地產金融論文范文4
論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(coll~tive investmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。
2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。
不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排
二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題
1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。
目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規?；烷L期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分
只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規?；?/p>
房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。
從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。
信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。
市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體
同時鼓勵房地產投資基金通過集中專業管理和組合化投資組合，聘請專業性顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，從而有效降低投資風險，取得較高投資回報。
房地產金融論文范文5
論文關鍵詞：次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范
1 美國次貸危機
2001年9•11事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如robin blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的cpi，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景，如經濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產業貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩定房價，保持房地產市場健康發展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外，發展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優質資金進行創新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押，商業銀行一旦無法收回，就將房產拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準，及時了解房地產市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德，也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
房地產金融論文范文6
論文關鍵詞：房地產專業教育現代化
新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。
一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎
從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。
“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。
國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。
二、房地產專業教育現代化的規范和引導
辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。
(一)搞好學科管理和指導
建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高?，F有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。
(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦
從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。
(三)做好專業發展的規劃定位
第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展專科教育。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是?？苾赡晁軐W透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。
第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。
第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關學科的分工協調
不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。
(四)與國際不動產教育接執
