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房地產業現狀范文1
中圖分類號:F293.3文獻標識碼：A
1.攸縣房地產業現狀
2007—2012年，攸縣房地產開發投資以10%的比例態勢遞增，總投資額達30.12億元，房地產開發項目59個，新建商品住宅246萬m2。2012年，攸縣商品房在建項目29個，在建面積109.8萬m2，同比增長28.96%；新開工面積35.11萬m2，同比負增長7.55%；竣工面積18.06萬m2，同比增長187%，房地產總投資14.23億元。全年共辦理各類房屋登記9292宗，登記面積347.97萬m2；測繪房屋面積82.69萬m2。
2．攸縣房地產業發展中的問題
2.1 房地產行業指標分析
1.房地產行業相關指標分析
（1）商品房銷售價格
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格持續增長，房價從08年的均價1700元急劇上升到12年的均價達2880元左右，銷售年均價漲幅均在10%以上，且增長率不斷升高。從總體上看，2008-2012年攸縣商品房銷售均價平均增幅12%，價格增長速度迅猛，說明攸縣房地產市場在短期內仍有較好的有效需求空間。
（2）商品房銷售面積
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格增長較快，消費需求旺盛，商品房銷售面積增長迅速，以年平均79.25%的增長速度持續快速發展。房地產開發投資力度不斷加大，商品房銷售增勢強勁，預售行情持續看漲，房地產行業成為攸縣經濟發展的新增長點。減除不具競爭力及不具開發能力的樓盤，攸縣2011年市場總供應量在105萬m2左右。此外，攸縣商品房銷售面積雖然不斷增長，但增長率卻呈波動變化，并逐步趨于平均值，經過前幾年的快速發展，房地產市場會進入一個發展速度相對緩慢的時期，未來幾年內房屋銷售面積的增長速度會減緩。
（3）房地產開發投資額增幅
據統計，2012年攸縣房地產市場累計完成投資9.69億元，同比增長55.1%，其中住宅投資6.56億元。近年來，攸縣房地產投資力度不斷加大，投資額持續、快速增長，自2011年起，增幅超過同期GDP和固定資產投資額增幅。適度投資有利用拉動經濟增長，但如果房地產開發投資增幅過快，將會使供給過量而導致供過于求。
（4）商品房銷售額與開發投資額
2008-2012年攸縣商品房銷售投資比除2008、2010年外都大于1，說明整體市場運營良好。2010年，由于世界金融危機的爆發所產生的后續影響及“國十條”的出臺，商品房銷售額增長速度較去年同期出現負增長，房地產市場進入觀望僵持期；然而與此同時，房地產投資速度卻繼續保持高速增長，10年投資額為09年投資額的1.3倍，表明市場供應商對攸縣房地產市場保持增長的期望。
（5）新開工面積與施工面積
湖南省于2007年了《長株潭城市群區域規劃》，在這個規劃中，攸州市已取代攸縣縣城，被列為長株潭城市群的6個區域次中心城市之一。在未來的3—5年，攸縣將撤縣建市，40萬人的未來城區正在迅速壯大，屆時攸縣將成為湘東南經濟開發帶和長株潭經濟圈東南部的中心城市。在此背景下，攸縣房地產市場高速發展，商品房新開工面積占施工面積比重不斷增加。
（6）施工面積與竣工面積
根據行業情況，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因為施工面積反映了未來1-2年的現房供應量，該值小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，則未來樓市可能供大于求。自從08年后，攸縣房地產市場一直處于短缺狀態，且比值逐年下降，可以預見，未來幾年內，攸縣房地產市場對樓房的需求仍有很大的提升空間。
（7）銷售面積與竣工面積
該項指標能夠表現住房供求是否平衡，一般而言是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。由表看出，08-12年，攸縣的商品房竣工面積與銷售面積之比均小于1，表明供小于求，攸縣房地產市場正處于不飽和狀態，住房供求指標并不十分合理。
2.房地產行業與經濟發展相關均衡分析
（1）商品房價格增幅與GDP增幅
房地產價格是房地產市場的核心問題，根據成熟的房地產市場的行業經驗，通常情況下，房價的增幅應與GDP的增幅相接近。2008-2012年攸縣GDP增幅均值為14.44%，房價增幅均值為11.8%，其比值為1.22。這是由于中國較晚實行住房體制改革，致使商品房供應受到單位福利分房的影響，未能形成合理的供求平衡。房地產市場初步形成之后，住房供應量大幅增長，居民住房消費需求得到充分釋放。結合攸縣GDP增長的實際情況，房價增長率與GDP增長率的比值為1.22，說明了房價大幅增長是有經濟基礎支撐的。
（2）房地產開發投資額、社會固定資產投資額與GDP
根據房地產業發展規律，在房地產快速發展時期，房地產投資占固定資產投資25%~35%是合理區間，若超過35%，則有可能出現房地產投資過熱。房地產投資占GDP比重約為10%左右是合理范圍，若超過10%，沒有需求支撐，也會出現供過于求的局面。攸縣的房地產投資占GDP和固定資產投資的比重持續偏低，均未達到合理范圍，說明攸縣房地產市場發展仍處于起步階段。但是房地產投資額在GDP和固定資產投資中所占比重正在不斷增長，說明攸縣房地產市場正處于蓬勃發展的上升階段，整個市場具有較大的擴展性。
（3）房價與城鎮居民人均可支配收入
自2009年起，城鎮居民人均可支配收入呈上升勢頭，但增長幅度較小。房價增長率雖然也是持續增高，但仍然低于可支配收入增長率，消費者的需求能夠得到較大的滿足，說明房地產市場仍處于健康發展的狀態。
2.2 攸縣房地產業問題小結
1.房地產市場體系仍不完善。
迄今為止，攸縣沒有真正意義上的品質樓盤，大部分樓盤品質不高，住宅市場缺少一個有號召力的品牌樓盤。一方面是因為攸縣房地產開發企業水平普遍較低，開發實力不夠，除少數企業，80%的開發公司由于缺少資金、人才和開發經驗，把握市場和抗擊市場風險的能力很弱，整個房地產市場缺少品牌化、規?；⒓瘓F化的開發企業。另一方面是由于開發資金較少，很多房地產項目操作不規范，特別是缺乏資金的項目往往進度一拖再拖，樓盤建設進度落后，為了資金回籠，樓盤及早上市，許多項目后期建設馬虎了事，品質難以提升。
3.有效供應不足，難以滿足消費需求。
目前攸縣房地產市場最突出的問題就是商品房有效供應不足，難以滿足消費者日益增長的需求。雖然攸縣房地產市場目前處于不飽和狀態，但是商品房庫存也越來越大，2012年，商品房庫存達到了58.88萬平方米、5946套（其中住宅為3105套），積壓資金達到近20億元。
4.企業規模不大，難以抵御風險。
企業資質等級普遍不高、抗風險能力差。目前攸縣房地產開發企業共有29家，其中具有三級開發資質的28家，具有四級開發資質的1家，全縣沒有一家二級以上房地產開發資質的企業。大多數企業規模較小、競爭力較差，整體水平偏低，抵御風險、應對經濟沖擊的實力較弱，一旦遭遇房價過低、房屋積壓過多、資金周轉停滯等問題，企業很有可能面臨倒閉、出現“爛尾樓”等一系列不安定的社會問題。
參考文獻：
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房地產業現狀范文2
關鍵詞：房地產業 發展現狀 對策
引言
近幾年隨著房地產投資熱度的快速升高，房價也在不斷上漲，己經開始影響到人民生活水平以及國家經濟金融體系的安全。住房價格除了關系到國家的發展和經濟安全以外，還和人民的生活成本有很大的關系。我國人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國的基本國情出發，建立起具有中國特色的住房政策體系。
一、我國房地產業的泡沫現象的原因
1.1產生房地產泡沫的直接原因
我國房地產泡沫產生的最直接原因就是房地產市場中的過度投機行為導致房價飛速上漲。房地產經濟在市場經濟中占有很重要的地位，同時其中的投機行為也十分嚴重。主要由于土地交易制度不健全，行業管理不完善，這些都在一定程度上助長了投機行為，使得市場中產生大量投機性泡沫。
房地產開發商使用各種方式地進行土地儲備，待一定時間后，高額價格轉讓他人，或對其進行炒作，導致地價、房價飛漲。隨著經濟的發展和城市人口的擴充，城市化的加快，城市對土地的需求不斷增長，與土地本身的稀缺性的矛盾就會日漸明顯。土地在交易過程中不斷的轉手，增值，當這一增值過程超出其真實價值時，就會導致泛地產泡沫的產生。
1.2產生房地產泡沫的間接原因
消費者的購房預期因素。當房地產商品價格由于某種原因上升時，消費者會推斷未來的價格繼續上升的可能性，需求會上升。而銷售者惜售，供給會下降。在這樣的供給需求變動下，價格上升，產生了泡沫的可能性。當價格下跌時，消費者會覺得價格還會有下跌的空間，需求會減少。而銷售者則會拋售房產，供給上升，這時市場中由于接收人少，價格會下跌。如此惡性循環便導致了泡沫現象。
房地產政策因素。房地產業在國民經濟中占有主導地位，對促進國家經濟起著極其重要的作用，我國政府在這方面也不斷出臺相關政策，以求我國房地產業的健康發展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國家出臺的各項購房鼓勵政策，實現房地產市場高速增長。而這一政策導向在一定程度上導致了房地產項目過量開發，不規范經營導致的價格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問題，這一切都預示著泡沫的產生。
房地產過度投資因素。城市化的進程決定了房地產投資的進程，這樣的經濟結構才是平衡合理的。然而房地產投資大幅度超前于城市化進程的幅度，導致房地產市場中出現供大于求的問題，隨之也產生房價的劇烈波動，高空置率，大量的市場的投機行為，不規范的交易行為等問題。由于投資商對房地產的大量需求，房地產投資和投機者在市場中的比例會急劇升高，消費者的真實需求被投資和投機掩蓋，房地產投資大幅增長，地產泡沫現象越來越嚴重。
銀行信貸的不規范擴張因素。房地產業的發展過程中需要大量的資金支持，一般房地產發展的資金來源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級。大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。
二、改善我國房地產發展的幾點措施
根據以上對我國房地產業泡沫現象原因的分析，以下給出了幾點相應的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調控力度、打擊遏制炒房行為。
2.1合理確定各類住房比例
加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時在稅收、資金等方面給予優惠和支持，鼓勵房地產開發廠商參與廉住房和經濟適用房的建設。對規劃中的商品房建設市場可以完全向開發商開放，對其開發的套型結構不加限制，要特別注意商品房開發項目用地轉讓過程中的招投標活動的公開公平公正。
2.2加大宏觀調控力度
為了真正發揮杠桿作用，提高政策的能見度和可操作性，必須適當加大調控的力度和執行強度。為此，政策制定時應注意以下幾點：一是不可低估投機者承擔風險的能力，在抑制投機方面稅收和差別利率應該是最有效也是可控制的手段，只有嚴格執行才能得到良好的投機抑制效果。二是房地產開發的暴利時代將結束。在工人工資和原材料價格普遍相對較低的情況下，中國的房價高于很多發達國家，政府應該對土地資源管理及稅收政策的調控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財政收入而犧牲國家的可持續發展，對于賣地收入和從房地產收取的各項稅收，要用來反哺該城市的新購房居民和住房困難戶。
2.3打擊遏制炒房行為
炒房是助推房價快速上漲的主要原因之一。對于國內普通居民中的炒房者，要通過加大稅收力度遏制其炒房行為；對于國內中小企業法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時，進一步向它們開放壟斷行業，制定各項政策鼓勵其發展主營業務；對于國際炒房者，要密切注意主要資金動向，中國人多地少，建筑用地更少，所以必須堅決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產調控迫切的需要政府能針對不同地區的房價提出差別化的政策，以實現政策的針對性和有效性，以免在調控中對應調控對象調控效果不大，而對弱勢群體形成較大影響的現象。
三、結語
我國的房地產業的發展仍然是處于初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些承待解決的房地產泡沫問題。我國對房地產市場的宏觀調控必須從我國的基本國情出發，其內容應該包括但不限于：合理確定經濟適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵開發商參與經濟適用房和廉住房建設；加大稅收、差別利率、價格等杠桿對房市的宏觀調控力度和反哺力度；有針對性地遏制和打擊國際國內各類炒房行為等。
參考文獻:
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房地產業現狀范文3
關鍵字：我國房地產現狀 存在問題 應對策略
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
一、我國房地產業的現狀
近幾年來我國房地產行業得到了前所未有的發展，并逐漸成為我國的支柱行業之一。
目前住宅工程成為我國房地產市場上的主要產品，房地產價格得到了空前的提高，但價格的提升存在明顯的區域性，從區域性分析來看國內一二線城市房價增長趨勢遠遠大于三四線城市，在價格持續上漲的同時從供銷總量上看，市場住宅的供需仍顯不足 ，購買商品住宅成為獲取房源的最主要手段。
隨著房地產項目的開發規模和投資比例不斷攀升，房地產開發和購買成本愈加增多，信貸行業火爆發展，銀行等金融機構成為開發商和購房者獲取信貸資金的主要渠道。
綜上所述，我國房地產行業正朝著不利的方向發展。
二、房地產行業發展存在的問題
1、房子供求失衡
我國房地產市場目前出現了供求失衡現象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低價位的普通性小型住房卻供不應求，同時由于缺乏政府的重視，經濟適用房和廉租房城市覆蓋比重小，由于政府的某些問題很多房源不能下發到真正需求人群中，遠遠不能滿足大眾需求；我國解決房源問題的另一渠道：房子租賃和二手房市場分散、不正規，不能形成真正的正規供求渠道。
2、房地產市場泡沫化
近些年房價成不規律性瘋長，房價增長過快并高居不下，房價收入相對過高，
各地出現了不少的地價標王，這導致投資規模過大，促進了房地產業的泡沫化，房地產開發商趁市場混亂、過度投機、過度開發，更加劇了房價的快速增長。
3、房地產金融業的風險
（1）由于我國房地產對金融的依賴程度大大高于西方發達國家對于金融的依賴，我國房地產金融業繁榮的背后也積累了嚴重的金融風險，
在我國房地產項目的開發建設，大多開發商欠缺資金，以少部分的投入和大部分的借貸來完成整個開發項目，購房者同樣欠缺資金，大部分購房者以銀行貸款形式購買住房。據統計在我國開發商用于土地購置和房地產開發的資金有60%—70%來自于銀行貸款，而70%-80%的購房資金也是來源于銀行貸款。這數據說明了我國房地產業存在巨大的風險：金融機構。
（2）貸款的流行和泛濫導致了銀行之間的過度競爭。除四大銀行外多數商業銀行面對激烈的市場份額競爭，無原則的降低借貸標準，甚至違規減少應有的正常審查手續。這不但擾亂了信貸市場的正常秩序，也嚴重危害了銀行資產安全。
4、不完善的住房保障體系
目前對于房源的分析不難看出，保障性住房供給在房產需求市場上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不轉向市場，反而加劇了市場房源的供求矛盾。
所謂的住房保障體系就是指由政府督建的經濟適用房和廉租房，住房保障體系已成為房地產市場調控的一個主要手段，但是由于資金渠道來源不穩定、資金落實情況不理想，保障對象界定不嚴格等各方面原因，保障性住房建設規模、覆蓋率和建設速度達不到要求。
三、房地產行業健康發展的策略
針對以上我國房地產發展存在的弊病，我們擬訂以下建議措施保證房地產行業的健康發展。
1、切實調整住房供應結構
針對目前房地產住房供應結構失衡問題，國家出臺了一些列政策措施來切實調整住房供應結構。
首先制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市人民政府要編制住房建設規劃，明確普通商品住房、保障性房的建設目標，并納入當地發展規劃和近期建設規劃。
其次明確新建住房結構比例。重點發展普通商品住房。
2、抑制高房價
（1）推行限購令
2010年4月“新國十條”出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定，被稱作限購令。對于本市戶籍居民家庭，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應、公積金的松緊等政策靈活調整供求，房價可重歸市場化。
（2）推行二套房房貸政策
允許第一套房的正常貸款政策，對于第二套房的購買增加首付百分比、提高首付門檻，同時增高貸款利息，對于第三套房的購買不給與提供貸款。
（3）規范房地產行業
加強房地產的行業規范，強化房地產行業的法律約束。對于商品住宅銷售市場中的虛假信息、欺騙誤導消費者、惡意哄抬房價行為，加大處理力度。
3、降低房地產金融的風險
經融機構一旦崩潰，房地產行業也將面臨大的動蕩，所以我們應盡量降低房地產金融的風險。
降低房地產金融風險關鍵是要約束銀行的行為：
（1）銀行要嚴格控制對開發商的借貸，開發商土地和開發的借貸費用不能超過總建設費用的40%。
（2）銀行應摒棄不良競爭，對于個人信貸要嚴格按照借貸標準、個人信貸審查程序。各銀行機構間營造一個良性的競爭環境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
應加大保障性住房的開發建設，增加保障性住房的比例。在確立廉租房的保障范圍情況下，從實際情況出發，多開發一些限價房、租賃房等的低價位房源。
（2）搭建保障性住房資金鏈
保障性住房面臨的巨大挑戰是資金問題，為了使保障性住房政策得以落實，政府應針對保障性住房建設搭建完整的資金鏈和專門的監督機構，保證住房建設過程中資金充足和健康運轉。
（3）放寬經濟租賃房補貼條件
首先廉租房建設是保障性住房中解決貧困家庭房源問題的一個關鍵渠道，目前由于保障范圍較窄，大多數貧困家庭不能被納入保障范圍，我們應因地制宜的降低補貼條件、擴大保障范圍。與此同時要建立健全嚴格的基層審查制度，嚴格審查廉租住房保障對象檔案，排除不符合條件對象，嚴格廉租。實現應保盡保。
其次應完善廉租房的保障方式，主導加快完善以租金補貼為主、實物配租和租金減免為輔的廉租住房保障方式。
最后應多渠道增加廉租房源，不僅僅通過新建形式，也可根據房源需求情況，采取收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式，保障低收入家庭的住房需求。
結語:當今社會，房價是百姓最關注的問題，近年來各地房價的不斷攀升，而保障性住房的建設遠遠不能解決人們對房子的剛性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同時也暴露了房地產行業的發展問題，政府應加大宏觀調控政策合理調節房子的供求平衡，抑制房價的上升，同時應完善保障性住房體系，真正實現“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的美麗愿景。
參考文獻：
【1】王曉瑜 郭松海 張宗坪住房社會保障理論與實務[M].中國經濟出版社,2006(9)
房地產業現狀范文4
關鍵詞：房地產行業 現狀 問題 對策
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）11（c）-0183-01
1 濰坊市房地產市場發展現狀
1.1 濰坊經濟平穩較快發展
2011年濰坊市生產總值（GDP）完成3541.85億元，按可比價格比上年增長11.0%，人均GDP達到38833元，增長9.6%。第三產業增加值較大，其中房地產業的增速最快。濰坊全市常住人口為908.62萬人，年平均增長0.67%。全市城鎮居民人均可支配收入22508.2元，比上年增長14.4%，城鎮居民人均消費性支出15169.6元，增長9.8%?？焖俚某鞘谢M程，居民收入的穩步提高和人們消費需求的增長，對房地產開發需求的增長具有決定性意義。
1.2 房地產市場供求兩旺
從市場需求來看，濰坊市場以剛性需求為主，在市場需求中所占比例超過50%。濰坊市場存在四大剛性需求，首先是城鎮化快速發展帶來的大量住房需求；其次是舊城改造催生的住房需求；第三是濰坊經濟快速發展，房地產市場已經進入了改善性剛需時代；第四是橄欖型經濟結構，穩定的收入帶來的剛性投資需求。四類需求在未來幾年將會繼續增長。
1.3 濰坊房地產市場成交量及市場價格情況
濰坊樓市上半年住宅共成交14633套，成交面積1546597 m2。另外上半年商業項目共成交2346套，其中商鋪成交1799套，寫字樓成交547套。2012年上半年濰坊市內六區平均房價整體下降0.76%，總體來看，市區上半年整體房價波動不大。濰坊房價就漲跌幅而言，濰坊六大市區中，奎文、濰城、高新、寒亭均有不同程度的跌幅，經濟開發區和坊子區則呈現上漲態勢。從房價水平來看，奎文區房價為5153元/m2；高新區房價均價為5005元/m2；濰城區房價總體水平不高并且一直呈下降態勢；經濟開發區房價走勢比較平穩，呈現穩步增長的趨勢；坊子區和寒亭區上半年房價稍有起伏。
1.4 一線開發商進駐
從2010年開始，濰坊價值洼地效應開始顯現，國家一線開發商陸續進駐濰坊，高端產品和先進營銷理念的注入帶動了濰坊房地產市場的快速發展，整體價格和走量均達到濰坊歷史最高峰，增幅明顯，房地產市場的競爭成為產品品質和營銷推廣的競爭。諸如濰京、中央生活城、中建·大觀天下、泰華城·榮觀華府、陽光100等高端項目陸續面世，形成分庭抗禮的市場競爭格局，產品品質和營銷推廣的比拼是當前和未來競爭的主題。同時恒大、萬達、碧桂園等開發商的陸續進駐為濰坊房地產市場的發展增添了足夠的動力。
2 濰坊房地產行業存在的問題
2.1 房地產開發結構失衡
濰坊房地產市場產品大多以高層為主，同質化現象嚴重，社區規劃理念、不同功能需求的戶型設計、建筑質量（建筑用材）、景觀園林的實景展示、社區內部配套等方面存在不足。其次，商品住宅中，高端產品與中低端產品的比例關系不夠協調，市場以中高檔商品住宅為主，中小套型、中低價位房源供應不足，住宅整體價格偏高，超過低收人家庭的承受能力。
2.2 房地產行業存在較高金融風險
房地產開發商的建設資金多數來源于銀行貸款，而對貸款的償卻依賴于未來預期收入，一旦市場發生變化或其他不可確定性因素的發生，都有可能影響開發企業對銀行貸款的償還，給銀行帶來諸多風險。另外，大多數購房者的首付額只占房價總額30%左右，房價總額的70%來自銀行貸款，如果其住房貸款償還出現壓力，則最終的風險也將轉移給銀行。
2.3 房地產價格與居民收入不協調
目前商品房的價格已超過了中低收入者的實際購買力，中低收入人群無法將其轉為有效需求。另外，很多人利用房地產進行投資，在一定程度上抬高了房地產價格。
2.4 房地產市場秩序有待完善
房地產市場中，部分房地產企業經營者存在銷售行為不規范，亂收費，物業管理跟不上以及基礎設施和配套設施不完善等問題，給業主購買及入住帶來諸多不便。另外，由于缺乏真實有效的信息來源，購房者無法辨別信息的真偽甚至上當受騙，影響了市場交易。
3 濰坊房地產行業發展的對策建議
（1）政府應加強對房地產行業的宏觀調控，進一步完善房地產開發土地供應辦法，合理控制城鎮房屋拆遷規模和進度，調整住房供應結構、穩定住房價格。依法整頓房地產市場經濟秩序，改進和加強房地產市場信息統計工作，從而促進房地產市場又好又快發展。
（2）通過深化住房制度改革，濰坊市已初步建立了市場供應與社會保障相適應的住房保障體系。但是，商品住房的購買者主要是中高收入者，仍有相當一部分中低收人家庭買不起住房。為此，政府應不斷完善住房保障體系，加大經濟適用房建設，同時對于購買經濟適用房的居民要嚴格審查。集中建設廉租住房，繼續穩步擴大廉租房受益面，切實保證那些真正需要住房保障的城鎮低收入家庭能夠享受到政府提供的廉租房優惠政策待遇。
（3）房地產業是資金密集型行業，其建設基金多數來自銀行放貸。但是隨著國家的宏觀調控的不斷深入，銀行貸款逐漸降低。房地產企業要健康發展，就必須拓寬融資渠道，實行多元化融資。房地產企業要積極爭取信貸資金的支持，可以采取多種渠道融資，如信托投資、民間投資以及發展產業基金等，從而為房地產行業健康有力發展提供資金保障。
（4）目前，房地產開發商應抓住宏觀調控的有利發展機遇，重視品牌建設、提高樓房質量并強化服務，從而在市場競爭中處于有利地位。開發商應注重提高住宅品質，加強質量監控，滿足綠色環保的建筑理念，提高環境和質量水平。加強基礎配套設施建設，滿足居民生活需求，提高住宅的適用性、耐久性和經濟性。
（5）消費者要樹立理性的消費理念，根據自身的收入水平和消費能力，通過租賃、購買二手房、購買新房等不同方式，滿足住房需求。切不可盲目跟風、過度消費，從而成為房價不斷上漲的推動者。
參考文獻
[1] 謝家瑾.當前房地產市場與房價問題[J].城市開發，2005（4）.
房地產業現狀范文5
關鍵詞：房地產企業；財務管理；現狀；對策
一、前言
房地產企業作為資金密集型企業，項目開發投入的資金量較大，資金回籠周期較長，如果運營管理不善，勢必會引發各種社會問題。因此，有必要采取措施加強財務管理，以促進房地產企業“溫和”發展。
二、房地產企業財務管理的現狀
1.財務管理制度有待落實
盡管當前我國有許多房地產企業已經建立了相應財務管理制度，但是由于高層管理者對財務管理工作重視程度不高，既定的財務管理工作并未真正地落到實處。這就導致財務制度在有些情況下形同虛設，且隨著時間推移，很容易造成企業的經營管理不到位、信息披露不準確現象頻發。而且，部分地產企業財務管理權責不夠分明，影響信息傳遞及溝通效率，導致財務信息缺乏真實性和可靠性。除此以外，我國有些房地產企業的財務信息化管理仍滯留在傳統的、基礎的會計核算階段，無法及時搜集與反饋財務核算信息、財務績效評價，偏離了戰略財務管理的理念。
2.企業財務結構問題
據相關資料統計，2015年房地產企業平均資產負債率為66%，以房地產開發貸款政策為例：住宅開發項目自有資金比例不低于35%，商業開發項目自有資金比例不低于50%，房地產行業的發展依賴大量外部資金，如何選擇合適的融資渠道是首要問題。房地產企業會根據自身現有規模、項目施工進度選擇銀行間市場、信托計劃、保險資管計劃、券商資管計劃、房地產私募基金等融資渠道。由于目前銀監會、保監會、證監會等監管機構的融資信息無法完全對稱，部分地產企業在資金壓力迫使下，可能會引入兩種以上融資渠道進行組合，加大資金杠桿，增加了財務管理的風險。
3.資本回收風險
作為不動產投資行業之一，房地產業相對于一般企業，投資回報周期較長、資金回籠期間風險較大[1]。以二三線城市為例，開發面積約十萬方的地產項目完成立項報批、施工建造、開盤預售、竣工交付的這一個完整開發周期需要四至五年的時間。在這段時期內，地方宏觀調控、產品競爭力、金融業政策波動、購房人投資偏好等不定因素都會導致潛在的運營風險。在建設項目一旦啟動，外部融資陸續注入，時間越久，資金機會成本就越高，持續投資，資金回收難度系數持續增加。如果在市場行情回暖和房價逐步攀高雙重態勢下，開發貸款與資金回籠風險不易顯現；一旦房地產業進入下行通道，市場成交均價大幅回落，銀行業為規避經營風險而收緊經營性貸款政策、提高居民購房按揭貸款門檻，就會導致房地產企業進退兩難，陷入被動局面，直至資金鏈斷裂。
三、改善房地產企業財務管理的對策
1.完善財務管理制度，加強執行力完善
房地產企業的財務管理制度。首先，企業在掌控和預測外部環境和內部條件變化的基礎上，制定科學的、可持續發展的企業戰略。財務部門根據企業戰略目標，結合企業自身的經營項目現狀以及企業財務管理特點，以管理層的角審視項目開發環節中涉及財務管理活動的工作內容角度，發現問題，提出解決方案，制定明確的規定。只有通過在經營活動中實踐協作，重新梳理的房地產財務管理制度、及時改善瑕疵環節，才能更加有效地滲透于企業自身發展的各個環節中、優化業務流程，避免出現財務管理活動混亂的現象，從而實現降低企業運營風險的目的。其次，房地產企業在制定財務管理制度的過程中必須兼顧企業的其他管理制度，保證財務管理制度與其他制度的協調性，優化企業的資源配置，減少企業內耗。財務績效評價是一項長期而核心的工作，除了貫徹對“盈利能力、資產結構、運營能力、公司成長性”的財務定量評價，還需要結合企業特點，落實財務定性評價，即對一段時期內企業的財務管理制度制定與執行、全面預算、資金管理、財務核算、財務信息化、財務人員綜合素質、財務風險進行整體評估，與行業先行企業管理水平對比，取長補短，自我完善。
2.加強財務內控建設，為其預算提供條件
身處全球化信息時代，計算機信息技術以及網絡技術的快速發展，我國各行各業已經將熱門高新技術引入自身建設發展中。房地產業在國家基礎建設中有不可忽視的重要作用，為了應對市場經濟的要求，保證房地產企業財務管理工作的順利開展，房地產企業應該加強財務內控建設，將信息化技術應用于內控建設中，為房地產企業的預算、采購和銷售等工作提供有利條件，實現乃至超越“三算合一”主要目標。為此，企業管理層必須加大財務管理信息化的資金投入，及時更新所需的軟件和硬件，引進專業技術團隊，有針對性的進行專業軟件開發，持續開展財務管理人員的專業技能培訓[2]。其次，企業管理層需要善于發現財務管理職能與各職能部門工作環節的協作特點，加大信息化建設的宣傳力度，讓財務信息化理念深入每個部門，從而配合信息化建設的推進。房地產企業可以運用信息化技術和網絡資源建立相對完善的信息數據庫，并將關聯的財務管理信息資源存儲于信息庫中，以便財務管理人員及時統籌相關部門、下屬分子公司、乃至大型集團公司的資金運作，最大化提高工作效率。
3.健全財務審核體系，加大監管內控力度
健全財務審核體系，加大監管內控力度，應該從以下幾點入手：第一，增強財務管理意識。房地產企業的職能部門負責人要高度重視財經法規以及財務管理制度，單位員工才能認識到財務管理與企業的健康發展息息相關，從源頭上改變財務管理意識落后的狀況，進而減少財務管理制度推行過程中的阻力因素。第二，房地產企業應該成立或對外委托獨立的財務監督機構，加大對基礎財務工作的監管力度，從而將財務管理制度落到實處。與此同時，房地產企業還要對企業制度的建設和執行進行督促和監察，以便保證財務管理工作能充分發揮其價值，保證財務管理工作的效率。第三，房地產企業應該從財務管理程序上避免企業高級管理人員權利獨攬現象，要對權利進行合理拆分和制衡，努力實現決策、執行和監督的三權分立。為此，房地產企業必須在經濟活動中，將房地產建設所涉及的項目進行科學論證，并采用集體決策的方式，避免將決策權集中于個人，從而實現權力制衡的目的，提高財務管理水平[3]。
4.合理選擇企業融資形式，確定融資策略
房地產企業在選擇融資方式時要綜合考慮融資成本、企業風險、信息傳遞、資本結構等各方面的因素。其中考慮順序為：第一，考慮內部積累，鑒于這種方法融資阻力小、風險小、無發行成本。第二，考慮借貸，此類方法速度快、彈性大，保密性好，是信用等級高的企業進行融資的最佳途徑。第三，有價證券，這類方法一般傾向于先發行公司債券。企業不能無償使用籌集的融資本金，應該在付出相應代價后，再向股東、債券持有人等資金支付利息和股息報酬。而企業在融資過程總中必須注意控制融資成本，如支付股利、利息、手續費、傭金等。另外，在確定融資策略之前，企業必須了解融資策略的種類：其一，配合型融資策略，實際上是一種理想型模型，難以真正實現。其二，冒險型融資策略，這類融資策略使資金需求能通過大比例短期負債通融。其三，保守型融資策略，其短期負債比率較低，可以降低公司無法償還到期債務的風險，但是長期負債融資成本高于短期融資。房地產企業要做的是，立足于當前的實際情況，合理選擇企業融資形式，科學制定融資策略。
近期政府提出“以債轉股去化融資杠桿”的構思，目的是減輕企業的償債壓力，這對于房地產業會有一定促進，但銀行方面會損失資金的機會成本，只能作為權宜之計，長久之計還在于調整地產行業產能結構。另外在操作層面，銀行入股上市公司可以在二級市場靈活買入與減持，但銀行入股非上市公司就缺乏有效的退出機制。目前只能寄期望政府可以及時出臺上市公司“債轉股”初步試行方案；同時為非上市企業量身打造方案，例如銀監會等監管部門制定股權對價的仲裁機制、出臺相關準入及安全退出政策。
四、結束語
總而言之，面對日益嚴峻的國際、國內形勢，部分房地產企業應該認清自身財務管理現狀，認真研究并采取有效對策，積極應對財務管理制度不健全、企業財務結構不合理、投資回收風險大，財務管理工作者能力不均等問題，促進房地產企業的進一步發展。
參考文獻
[1]徐珊.房地產企業財務管理存在的問題及改進措施[J].企業改革與管理，2014，15（6）：180-222.
[2]陳素均.關于房地產企業財務管理現狀及對策探析[J].房地產導刊，2014，11（34）：14.
房地產業現狀范文6
[關鍵詞]物業管理房地產現狀對策
我國物業管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮，人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義。
一、房地產開發與物業管理互補作用
1.房地產開發是物業管理的基礎
物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業對房地產的發展有促進作用
物業管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境，物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之后，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發業的發展。
二、物業管理的現狀及問題
1.建設與管理之間缺乏有效銜接
近兩年來，有關物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發物業管理負面新聞，物業管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米，物業公司說“發展商說的不算數”,收費是依據有關標準，而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問，最后小區住戶集體拒交物業費。這個案例暴漏出兩個問題:（1）一些開發建設單位在商品房促銷時,對物業管理做出不切實際的承諾,給后續的管理帶來困難。還有一些開發公司在規劃、設計、施工階段遺留下后患，矛盾在居民入住并實施物業管理后才反映出來，因此業主意見強烈,物業公司代人受過。（2）物業管理企業價格法律、法規意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響;總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發在先,物業管理滯后,而物業管理滯后的根本原因是法規建設滯后?，F行物管法規和政策只是針對大城市中具有一定規模的住宅小區而制定的。中小城市的住宅小區,缺乏切合實際的權威性的管理辦法,結果在實際操作中,因缺乏行為規范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業管理水平差、收費亂的不利局面。
2.對物業管理的認識模糊
物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用現代科學和先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業，從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營，并為使用人提供多方面的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。據統計，截止2005年城鎮房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富，據粗略計算，如果經營管理得好，使全國城鎮所有住宅的使用年限延長一個月，則可為國家節約資金數近16億元;反之，若管理不當，使這些住宅自然淘汰加快，縮短使用期限一個月，就會給國家造成16億元的損失?？梢娢飿I管理的好與壞對城市的發展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產企業單位，對物業管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司，不正規必然落后，目前我國多數物業管理公司達不到正常的經營規模。而且科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業管理的主導模式。傳統的物業管理內容包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。
3.缺乏公平的市場環境
我國物業管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物，種種規則也從房地產業沿襲下來，而且大部分物業管理企業是由房地產開發公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘，不利于公平競爭。由于現行的物業管理體制存在著一定的弊端，物業管理市場一般采取議標的方式，均未實行規范性招標，因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業、行政事業單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的，仍然運用國企優勢，尚未真正建立起社會化、專業化、市場化的物業管理新體制。這些物業管理企業轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制并沒有改變，因此企業運作過程中必然出現這樣或那樣的問題，也使得行業的良性發展受到限制?？梢娢飿I管理行業發展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業管理市場以及公開、公平的競爭環境。應將物業管理企業推向市場，通過招投標聘請物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式管理方式，不僅有礙物業管理市場的培育和發展，而且使得被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，進而不能更好服務于使用人。
三、解決之道
1.提前介入
由于房地產開發和物業管理的工作性質和利益不同，考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業管理如同產品的售后服務，它對產品的使用具有最中肯的發言權。因此物業管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業管理的提前介入,一方面有利于設計的優化和房屋建設質量的提高;另一方面物業管理者與住房消費者時刻保持緊密聯系,據此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規范,更好的為住戶服務。
2.規?；?/p>
一般來說有規模的或規模大的物業雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多，故比沒有規?；蛞幠Ｐ〉钠骄杀具€是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯合來降低總體成本和社會成本以規模出效益。物業管理行業要走上橫向聯合、縱深發展之路，在建立健全企業化經營體制的基礎上，通過并購那些小物業管理企業的方式進行有效擴張，從而有效降低成本。達到規模經營。
3.市場化
