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土地儲備管理辦法范文1
第二條 本市市區（含礦區、高新技術產業開發區，下同）范圍內的國有土地儲備管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱國有土地儲備是指市人民政府依法收回或購買的國有土地進行儲存（含前期開發），并予以出讓、劃撥的行為。
第四條 土地儲備工作遵循規范運作、穩步推進、保值增值、促進經濟發展的原則。
第五條 市區國有土地儲備，由市人民政府統一實施。具體工作由市土地行政主管部門負責組織承辦，各有關部門按照本辦法的規定予以執行。
禁止任何單位或個人擅自轉讓以劃撥方式取得的國有土地使用權。
第六條 市人民政府建立市級國有土地儲備專項資金。
土地儲備專項資金由市財政部門核撥，實行專戶儲存、獨立核算，專項用于國有土地的儲備，接受財政、審計部門的監督。
第七條 具有下列情形之一的，應依法收回國有土地使用權：
（一）為公共利益需要使用土地的；
（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者在規范的期限內未申請續期或者雖申請續期未獲批準的；
（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的；
（五）公路、鐵路、礦場等經核準報廢的；
（六）以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發，無正當理由超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發的；
（七）土地使用者未按照土地出讓合同的約定支付土地使用權出讓金，解除土地使用權出讓合同的；
（八）土地使用者需轉讓其劃撥土地使用權的；
（九）其他可以依法收回國有土地使用權的。
依照前款第（一）、（二）、（八）項的規定收回國有土地使用權的，對原土地使用者的土地給予適當補償。
收回劃撥土地使用權的，應根據實際情況對其地上建筑物、其他附著物給予適當補償。
第八條 對于出讓土地使用權的轉讓價格明顯低于市場價格的，市人民政府可通過行使優先購買權，購買該土地使用權。
第九條 土地行政主管部門應加強轄區國有土地使用情況的監督，對具有應收回或購買國有土地情形的，應及時告知土地使用者按本辦法規定辦理國有土地使用權收回或購買手續。
需轉讓劃撥土地使用權的，土地使用者不得自行招商，必須由土地行政主管部門統一儲備。
第十條 具備本辦法第七條第（三）至第（七）項、第（九）項規定情形的，市土地行政主管部門應按程序對土地進行調查核實，報經有批準權的人民政府批準后，收回原土地使用者的國有土地使用權，注銷土地使用證。原土地使用者應按規定的期限向市土地行政主管部門交付土地及有關資料。
第十一條 按本辦法第七條第（一）、（二）、（八）項規定收回國有土地使用權和按第八條規定購買國有土地使用權的，按下列程序辦理：
（一）權屬核查。市土地行政主管部門對應當收回或購買的土地和地上附著物的權屬、面積、四至范圍、土地用途等情況進行實地調查和審核。
（二）確定規劃條件。規劃部門在規定的時限，提出該地塊的規范設計條件。
（三）方案報批。市土地行政主管部門根據土地調查情況和規劃設計條件，會同有關部門進行土地收回或購買補償費用的測算評估，提出土地收回或購買的具體方案，報市人民政府審批。
（四）簽訂協議。市土地行政主管部門按市人民政府的批復與原土地使用者簽訂國有土地使用權收回或購買協議。
（五）權屬變更。市土地行政主管部門根據收回或購買協議的約定支付補償金，原土地使用者按規定辦理土地、房屋權屬注銷或變更手續，并按規定向市土地行政主管部門交付土地和地上建筑物、附著物。
第十二條 按本辦法第七條第（一）、（二）、（八）項規定收回劃撥土地使用權給予適當補償的，按下列規定執行：
（一）依據市人民政府公布的市區土地基準地價，按照規定的比例給予補償；
（二）對于經市人民政府認定的特困國有企業和需要政策性扶持的項目，經提出申請，報經市人民政府集體研究決定，可在土地出讓收入中扣除儲備成本后，部分或全部返還給原企業，并實行公示制，接受社會監督。
按本辦法第七條第（一）、（二）項收回出讓土地使用權的，根據原土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第十三條 市土地行政主管部門對收回或購買使用權的土地，可按照出讓條件委托具有資格的單位完成地上建筑物及其他附著物的拆遷、土地平整等前期開發工作。經市人民政府批準，也可通過該儲備土地及地上建筑物的利用保證儲備土地的保值增值。
土地儲備前期開發、利用活動應當遵守法律、法規、規章和市人民政府的有關規定，不得損害公眾利益。
第十四條 儲備地塊由市土地行政主管部門根據本市經濟發展狀況和地產市場的實際情況，在符合城市規劃和土地供應總量控制的原則下，會同計劃、財政、建設、規劃、房產管理部門共同擬定出讓方案，明確出讓土地的面積和規劃條件，報有批準權的人民政府批準后予以出讓。
第十五條 儲備的土地用于房地產開發或經營性項目建設，應通過招標、拍賣方式進行出讓。其他儲備土地使用權，可通過招標、拍賣的方式進行出讓，也可以通過協議方式進行出讓。符合《城市房地產管理法》第二十三條規定的，由市人民政府依法批準劃撥。
第十六條 以招標、拍賣方式直接出讓儲備土地使用權的，由市土地行政主管部門按照法律、法規、規章的規定組織招標、拍賣。
第十七條 土地出讓收入經市財政部門審核并扣除土地儲備成本和按本辦法第十二條規定返還給原企業的部分后，全額上繳財政，專項用于城市基礎設施建設和土地儲備。
第十八條 通過招標或拍賣方式出讓土地使用權的，市土地行政主管部門應當與中標或競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。市計劃行政主管部門憑《國有土地使用權出讓合同》，給中標或競得人辦理計劃立項手續；市規劃行政主管部門憑《國有土地使用權出讓合同》，給中標或競得人辦理中標地塊的規劃勘測紅線等手續，并頒發《建設用地規劃許可證》。
中標或競得人需設立房地產開發項目公司的，應持《國有土地使用權出讓合同》到有關部門辦理手續。
第十九條 未經市土地行政主管部門批準，擅自轉讓具有本辦法第七條規定情形之一的土地使用權及地上建筑物、附屬物的，有關部門不得為其辦理審批和登記手續。
第二十條 土地儲備工作人員玩忽職守、濫用職權，或利用職務上的便利，索取、非法收受他人財物的，由所在單位或監察部門給予行政處分；涉嫌觸犯刑律的，移交司法機關依法處理。
土地儲備管理辦法范文2
【關鍵詞】 土地儲備資金;會計核算辦法;實際困惑;集中核算;權責發生制
2008年8月,財政部了《土地儲備資金會計核算辦法》(后文簡稱《核算辦法》),要求自2009年1月1日起施行。《核算辦法》為我國土地儲備資金會計核算提供了基本規范,但給實際會計核算工作帶來了新的困惑。
一、執行《核算辦法》的困惑
(一)儲備項目成本核算的困惑
真實反映土地儲備項目的成本及其構成是土地儲備會計核算的基本內容之一?！逗怂戕k法》第五條規定了應以權責發生制為基礎,對土地儲備項目應進行成本核算。第十三條中也規定了收儲項目應設置的各成本項目及其結轉方法。這些規定較完整地反映了收儲項目取得、開發整理和完工交付的過程,具有較強的理論基礎與邏輯性,但仍未解決與土地儲備運作特殊性相關的收儲項目成本確認與計量的一些重大問題。
土地儲備運作特殊性主要表現在兩個方面:
1. 土地儲備運作由不同機構與部門協同完成。按《土地儲備管理辦法》(后文簡稱《管理辦法》)規定,由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織土地儲備工作。收儲土地的取得、開發整理工作的具體實施,由土地儲備機構承擔。儲備土地完成前期開發整理后,由土地儲備機構交付主管國土資源管理部門,納入土地供應計劃,由國土資源管理部門統一組織供地。我國現行土地儲備運作基本是按《管理辦法》設計和運作的。反映在《核算辦法》中就是土地儲備機構完成收儲項目時,應匯總核算收儲項目的“交付成本”,同時,將“交付成本”轉入“交付項目支出”,表示項目收儲責任的解除。實際工作中,已經交付的收儲項目的日常管理和維護通常仍由土地儲備機構承擔。按《核算辦法》規定,這部分日常管理和維護費用不再構成收儲項目成本。收儲項目交付后至供應前仍發生的日常管理和維護費用不予以資本化是否合理?不能資本化的收儲項目管理與維護支出是否費用化?《核算辦法》既未明確規定也預留核算的空間。
2. 融資責任與收儲責任不匹配。按《管理辦法》,土地儲備機構有權為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。這意味著土地儲備機構是事實上的融資主體,承擔全部因土地儲備而發生的還本付息責任。然而,收儲項目交付后,因收儲項目而發生的融資責任并未一并交付。即使是已交付的收儲項目,從交付日至出讓日常常存在較長的時滯,相當部分已交付的收儲項目持有時間長達數年。收儲項目交付后至供應前仍發生的融資費用,按《核算辦法》不再計入收儲項目成本。收儲項目交付后至供應前仍發生的融資費用不予以資本化是否合理?不能資本化的收儲項目利息是否費用化?《核算辦法》同樣既未明確規定也預留核算的空間。
若按《核算辦法》組織收儲項目成本核算,結果是收儲項目成本信息不完整。為使會計核算合規,會計人員只能無奈地人為推遲已完工收儲項目的交付時間,結果是會計信息無法真實反映收儲項目運作進程。
(二)收儲項目出讓核算的困惑
根據《管理辦法》,土地儲備機構嚴格遵循收支兩條線管理,出讓收儲項目取得的收入全額繳入國庫,然后再由財政補償收儲項目發生的相關支出和返還國有土地收益基金。因此,收儲項目出讓收入的及時足額入庫,不僅事關國有資產的完整與安全,也是國土資源管理部門承擔的重要的受托責任。然而,由于收儲項目從出讓至款項收繳國庫的周期長,金額巨大,必須由具體的責任單位負責監督款項繳庫進展,而監督款項收繳又離不開會計提供的收儲項目受讓人應繳款項與實繳款項信息。
《核算辦法》僅規范土地儲備機構管理的土地儲備資金,并將土地儲備資金作為獨立的會計主體進行確認、計量與報告。按《核算辦法》,土地儲備資金是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所使用的資金,這意味著土地出讓涉及的資金不屬于土地儲備資金。以此為立足點,《核算辦法》排除了土地儲備供應業務的核算。這使土地儲備機構處于合法不合理,合理不合法的尷尬境地:一方面按《核算辦法》,應適時監督的應收收儲項目受讓人出讓款不能通過“應收賬款”或其他類似債權賬戶及時反映,另一方面,由于財政部門與國土資源管理部門的監管十分依賴這些重要會計信息,這又迫使土地儲備機構只能通過備查簿進行輔助登記,滿足主管部門履行監管責任的需要。以武漢市為例,因出讓土地應收未收的出讓款累計高達幾十億元,很難想象,若沒有“應收賬款”或其他類似債權賬戶及時反映和記錄,這幾十億元國有資產將如何管理。此外,迫使金額巨大的收儲項目出讓款無奈地通過備查簿進行輔助登記,似乎也有損于《核算辦法》的權威性。
(三)收支表信息質量的困惑
按《核算辦法》,土地儲備機構應當編制收支表,以反映會計期間內的收入和費用情況。其中“財政撥款收入”項目,反映當期財政部門撥付的土地儲備資金,包括“國有土地出讓收入中安排的撥款”和“國有土地收益基金中安排的撥款”,因此“財政撥款收入”項目提供的是收付實現制的收入信息?！捌渌杖搿表椖?反映當期除財政撥款外的其他收入,如已收和應計利息收入,提供是的權責發生制的收入信息?！敖桓俄椖恐С觥表椖糠从车氖潜酒谝呀桓兜耐恋貎漤椖康膶嶋H支出,包括已付和應付的支出,但不包括預付項目支出,如預付的工程款,提供的是權責發生制的信息。
從實務的角度看,當期財政部門撥付的土地儲備資金極有可能是上期交付的項目墊付資金和土地收益的返還,而“交付項目支出”則是本期交付的項目實際支出。因此,按《核算辦法》所提供的收入與支出信息必然存在項目或期間方面的錯位,這使得收入與支出信息含義變得撲朔迷離。其次,收付實現制信息與權責發生制信息的混合提供,更使收入、支出及其差額信息含義難以琢磨。所有這些,都使得理解、分析和利用收支表信息變成一件令人十分困惑的事情,嚴重損害了收支表信息的相關性。
二、困惑成因分析
土地儲備會計核算可將“土地儲備資金”作為會計主體,也可以“土地儲備機構”作為會計主體。以“土地儲備資金”為會計主體,會計確認、計量和報告的范圍可能等于、大于和小于“土地儲備機構”,即會計確認、計量和報告的范圍真正相對獨立于土地儲備機構。而以“土地儲備機構”為會計主體,會計確認、計量和報告的范圍只能受制于土地儲備機構。
產生上述三大困惑的根本原因在于《核算辦法》對“土地儲備資金”這一會計主體的理解與具體運用存在偏差,模糊了“土地儲備資金”與“土地儲備機構”作為會計主體的界限?！逗怂戕k法》第二條規定:“本辦法適用于土地儲備機構管理的土地儲備資金”,這一規定使土地儲備資金局限于土地儲備機構這一空間范圍。接著規定:“本辦法所稱土地儲備資金是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所使用的資金”,這一規定又使土地儲備資金局限于土地儲備機構從事的業務范圍。以此為基礎,只得將權責發生制限制于對土地儲備項目的成本核算范圍內。結果是難以規范土地儲備機構范圍之外的土地儲備業務,如土地儲備項目交付的后續業務、土地儲備項目出讓業務和土地儲備項目損益等。《核算辦法》先天不足,導致實際核算工作陷于法理沖突的兩難境地。
三、對策與建議
根據《管理辦法》國土資源管理部門是土地儲備全程運作的具體責任單位,負責土地儲備項目的取得、開發整理和出讓事宜。其中,土地儲備項目的取得、開發整理由土地儲備機構具體運作,土地儲備項目的出讓則由國土資源管理部門下屬另一機構,如土地交易中心具體運作。因此,從整體上看,國土資源管理部門及其下屬的土地儲備機構與土地交易中心均是政府土地儲備項目的具體受托責任者,有責任履行對土地儲備項目出讓款項收回進行全程監控?！逗怂戕k法》不應局限于土地儲備機構,而應充分體現“土地儲備資金”為獨立的會計主體,從國土資源管理部門角度來設計土地儲備會計核算規范。即,土地儲備機構不僅是土地儲備項目的取得、開發整理的具體實施機構,也是受國土資源管理部門委托,從事土地儲備相關業務核算的責任機構,即,國土資源管理部門系統的土地儲備項目取得、開發整理和出讓各類業的集中核算的中心。
以土地儲備機構為集中核算中心,“土地儲備資金”為會計主體,在會計系統設計上可實現多方面優化:一是信息全面完整,合理合法。由于土地儲備項目經濟業務的全貌均由土地儲備機構集中核算,土地儲備的籌資、營運和分配全面反映在賬戶與報表體系中,不但消除了土地儲備會計信息在不同單位之間的人為隔裂,大量被迫備查登記的重要業務能合法納入賬戶與報表體系,解決了實際核算工作的法理沖突問題。二是提升了財務報表信息的信息質量。全面完整地反映土地儲備業務,使土地儲備會計能更好地滿足國土資源管理部門履行監管責任、銀行評價土地儲備的償債能力、土地儲備機構管理土地儲備營運業務的信息需要,大大提升了會計信息相關性,提高了會計信息質量。三是實現規模效益。實行集中核算,有效減少土地儲備會計相關的組織機構設置,減少人員配備、辦公場地和設施和辦公用品等相關開支,切實有效地提高了會計系統的工作效率。
要實現上述目標,《核算辦法》要在幾個方面作相應調整:
一是修改第二條“本辦法適用于土地儲備機構管理的土地儲備資金”改為,“本辦法適用于國土資源管理部門管理的土地儲備資金”;“本辦法所稱土地儲備資金是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所使用的資金”改為,“本辦法所稱土地儲備資金是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發、出讓及分配等所涉及的資金?！?/p>
二是以權責發生制為基礎,對收儲項目取得、開發整理和出讓進行全面反映。具體包括:對收儲項目按全部成本核算,成本內容包括出讓前發生的必要直接支出;反映出讓收入款項的收繳情況。
三是允許土地儲備機構根據需要增設相應的總賬科目,如增設“應收賬款”“應收票據”“項目出讓收入”等科目,同時資產負債表與收支表項目作相應調整。
【參考文獻】
[1] 財政部.《土地儲備資金會計核算辦法》[Z].2008年8月.
土地儲備管理辦法范文3
關鍵詞：土地儲備 制度 風險
0 引言
土地儲備制度作為一項重要的土地管理制度，在19世紀末起源于荷蘭。1996年，上海成立了上海市土地發展中心，是我國第一家土地儲備機構。2007年11月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合了《土地儲備管理辦法》（國土資發[2007] 277號），對完善土地儲備制度起到了非常積極的作用。但由于土地儲備的投資量大、回收期長、不確定因素多等特點，使其運作的風險程度較高，在相當程度上制約了城市土地儲備制度的實施，影響了其社會經濟目標的實現。
1 土地儲備制度的含義與特征
1.1 土地儲備制度的含義
土地儲備是為了調控土地市場，市縣人民政府依法取得土地，進行前期開發整理、儲存，并向社會供應土地的行為。
1.2 土地儲備制度的特征
土地儲備制度是政府調控土地市場的工具。在我國，它有其特殊性，主要表現在以下幾個方面：
目的公益性。土地儲備制度建立的目的是調控土地市場，促進土地資源合理利用。在土地收購、儲備和供應的各環節，均能體現土地儲備制度的公益性。
收購統一性。土地儲備收購統一性就是通常講的“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。
連續性與周期性。土地儲備制度的實施包括從存量市場和增量市場取得土地使用權、開發、儲備、出讓或出租等環節，這些環節通過產權流、資金流得以緊密結合在一起，形成土地收購儲備供應循環機制[1]。如圖1所示。
資金需求的巨額性與長期性。土地儲備涉及征地、拆遷、補償安置、市政基礎設施建設，出讓手續辦理等事項，需要大量的時間成本和資金成本。
2 土地儲備的風險識別
土地儲備的風險可以分為內部風險和外部風險[2]。
2.1 內部風險
按照土地儲備的流程，內部風險可以分為收購風險、開發風險、儲備過程中的風險、出讓風險。
收購風險指土地收儲過程中的風險，主要有收購價格不確定風險和被收購土地產權、自然條件不確定風險。無論是征收農用地還是舊城區拆遷改造，土地收儲價格都是雙方談判的結果，而收儲方和被收儲方對土地收購價格的認知存在很大差異[3]。在我國現階段，多數被收儲方在行為和心理上對土地收儲事件產生抵觸，認為土地征用、收儲補償標準不合理，使得政府的談判難度加大，增加了土地收儲的時間和資金成本。此外，在土地收儲中，由于收儲方和被收儲方信息不對稱，收儲方對地塊的產權，地理結構、地下設施等狀況掌握不明，可能由于土地存在復雜的歷史遺留問題，使收儲方陷入不必要的法律訴訟，或者由于不合理的地理結構對土地利用造成制約，需收儲方增加土地開發成本減少限制。
開發風險是土地開發中開發成本過高或開發時間過長的風險。土地儲備機構應對收儲的土地進行科學有序的開發整理，如果將開發整理工程發包給開發企業，土地儲備機構應有效控制工程造價、質量和進度，規避開發風險。
儲備過程中的風險指的是進入土地儲備庫的土地臨時經營時，或者將儲備土地抵押融資過程中產生的風險。土地臨時出租和融資不能影響土地出讓。土地儲備機構應科學控制儲備庫中的土地數量，既要避免土地儲備量太少達不到調控土地市場的目的，又要避免土地儲備量太多而引起資金和土地的積壓。
出讓風險是指土地出讓、出租過程中的風險，主要是土地變現性差的風險。由于土地的位置固定性和價值巨大性，使得土地變現能力差。此外，土地儲備周期較長，不確定因素多，并且土地出讓受當時房地產市場環境和政府政策影響，增加了土地出讓風險。
2.2 外部風險
土地儲備的外部風險主要指房地產市場波動風險和政府干預風險。
房地產市場存在固有的周期性[4]，而周期中各階段的拐點是難以預測的。一方面，土地儲備機構的作用是調控土地市場，減小房地產市場波動的振幅；另一方面，儲備機構本身也面臨房地產市場波動的風險。房地產市場波動產生的風險主要影響儲備機構的資金周轉。由于我國的土地儲備資金執行收支兩條線管理，當房地產市場處于繁榮時期，土地出讓產生的收益大部分歸地方財政獲??；當房地產市場處于蕭條時期，土地流拍比例增加，儲備機構的土地不能及時變現，已投入的土地一級開發成本不能收回，如果地方財政沒有足夠的能力和意愿給予資金支持，土地儲備機構將會面臨嚴重的財務風險。
政府干預風險是指政府對土地儲備進行干預而給城市土地儲備帶來收益的不確定性風險。由于我國的土地公有制性質，土地屬于國家或者農民集體所有，為了保證公共利益，需要政府干預。政府對房地產市場干預的主要形式有：通過行政劃撥、協議出讓、稅收減免等措施對某些項目予以優惠支持；通過頒布規章制度、實施辦法等法律文件制約房地產企業行為；大型國企直接涉足房地產領域。由于政府干預的局限性和非市場性，經常使得政府干預不能帶來理想效果。實施城市儲備制度后，不能完全杜絕政府干預土地市場行為，引起土地資源配置不合理。
3 土地儲備的風險應對策略
土地儲備機構應注重風險管理，通過采用合理的經濟、技術、法律手段對風險加以防范與處理，以最小的成本獲得最大的收益保障。政府作為土地儲備的實施主體，主要的風險應對策略有以下幾種。
規范政府職能，調整政府行為。土地儲備機構是政府授權的從事土地資產經營活動的非盈利性事業單位，具有行政性與市場性。儲備機構既要嚴格執行政府的土地收購、儲備和出讓計劃，在很多情況下，又要尋求社會資本，借助市場力量進行土地一級開發。在與土地一級開發單位建立合作關系時，儲備機構應借助法律手段和行政手段約束開發單位的行為。昆明市政府出臺了《昆明市土地儲備管理辦法》（昆明市人民政府令第97號）和《昆明市土地一級開發整理管理辦法》（昆政發[2010]74號），又配套出臺了《昆明市社會資金參與土地一級開發整理項目的辦法》（昆政發[2010]69號）和《昆明市土地儲備支出核算管理辦法》，通過完善的法律文件，又配合行政監督，有效約束了土地儲備和一級開發行為，值得各地政府借鑒。
完善土地儲備財務管理制度。土地儲備過程包括土地收儲、開發整理、出讓環節，土地產權的轉移、土地物理形態的改變，伴隨著大量資金的投入與轉移，所以，土地儲備財務管理非常重要。財務管理手段主要包括：建立和完善成本控制機制，合理確定土地補償標準；優化資本結構，建立一個多渠道的、穩定的資金體系[5]。
建立土地儲備的市場化運作機制，充分借助市場力量進行土地整理風險共擔。土地儲備機構可以與某開發單位進行土地一級開發整理合作，儲備機構借助開發單位的資金、人員、設備和管理經驗，完成土地一級開發工作。
4 總結與展望
城市土地儲備制度的實施在盤活城市存量土地、優化土地資源配置等方面起到了積極的作用，但作為一項創新制度，土地儲備制度的理論和實踐都缺乏深入的研究，在實施中存在風險因素。本文通過土地儲備制度的含義和特點介紹，指出了制度中的風險因素與應對策略。地方政府應根據本地特色，合理規避風險，充分發揮土地儲備制度調控土地市場的作用。
參考文獻：
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[5]閻洪茂.土地儲備貸款風險探析[J].山東工商學院學報，2009，23(1):78-86.
土地儲備管理辦法范文4
為進一步加強我市土地儲備出讓管理，規范交易行為，優化資源配置，保障經濟社會發展用地需求，根據《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔〕3號)、《土地儲備管理辦法》（國土資發〔〕277號）、《土地儲備財務管理暫行辦法》（財綜〔〕17號）等規定，現就進一步加強我市土地儲備出讓工作有關事項通知如下：
一、健全土地儲備出讓工作機制
市土地儲備供應委員會（調整后的人員名單附后）負責組織領導我市土地儲備和出讓供應工作，研究解決土地儲備和出讓供應中的重大事項。市金劍投資開發有限公司和市土地儲備供應中心（以下簡稱市土地儲備機構）具體負責組織實施土地儲備和出讓供應工作。各有關職能部門按照職責分工予以配合。
二、加強土地儲備計劃管理
市土地儲備機構會同相關部門，根據國民經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需情況等，共同編制全市土地儲備中長期計劃和年度計劃，報市人民政府批準后實施。
土地儲備年度計劃制定后,各部門必須嚴格執行。列入土地儲備計劃的土地,未經市人民政府批準,相關部門不得為建設單位辦理規劃、用地等手續。土地儲備計劃確需調整時,由市土地儲備供應委員會審核后報市人民政府批準。
三、明確土地儲備的范圍和程序
土地儲備的范圍為城市規劃區內各類新增建設用地和市政府通過法定程序收回使用權的存量建設用地。主要包括：
1、因公共利益需要使用的土地；
2、為實施城市規劃進行舊城改造需要調整使用的土地；
3、城市規劃區內閑置、荒蕪的土地；
4、因國家建設征收但未利用的土地；
5、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的土地；
6、因單位搬遷、解散、撤銷、破產或其他原因停止使用原劃撥的國有土地；
7、已出讓的工業、倉儲、采礦、公用設施等國有土地，需改變為經營性用地的；
8、超過土地出讓合同約定的開發建設期限滿兩年未動工開發的土地；
9、違反合同約定，被依法解除合同，以及因非法占用、轉讓土地或擅自改變土地用途被依法收回的土地；
10、銀行收回處置土地抵押權、法院依法裁定的土地；
11、公路、鐵路、礦場等經批準報廢的土地；
12、已辦理農用地轉用和征收批準手續的土地；
13、其他應依法收回儲備的土地。
土地儲備程序嚴格按照《土地儲備管理辦法》（國土資發〔〕277號）規定執行。
四、規范儲備土地臨時利用行為
經市政府同意后，市土地儲備機構可將儲備土地，連同地上建（構）筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用，以增加土地收益，避免土地資產閑置。臨時利用期限原則上不超過二年，且不能影響土地供應。
五、提高儲備土地供應效率
儲備土地供應嚴格按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令）、《協議出讓國有土地使用權規范》等相關法律法規規定執行，嚴防暗箱操作。儲備土地最低出讓價格由國土資源管理部門根據土地估價結果、產業政策、土地儲備成本和土地市場情況等，集體決策、綜合確定，不得低于土地儲備成本及國家最低價標準。
積極推行建設用地預申請制度。批次用地經批準后，規劃部門出具初步的規劃設計條件，國土資源部門先行整體招標拍賣掛牌出讓，縮短供地時間。依法辦理農用地轉用、土地征收后納入儲備的土地，原則上應在農用地轉用、征收方案批準后6個月內完成供地。
六、強化土地儲備資金收支管理
財政部門應當根據土地儲備的需要及概算安排，及時核撥用于土地儲備的各項資金。對土地儲備機構墊付的儲備成本，應在收到土地價款后，根據市政府批準的簽報審批單，按宗地優先在15個工作日內撥付給土地儲備機構。
市財政按招標拍賣掛牌和協議出讓國有土地使用權的年度總成交價款的5%計提國有土地收益基金，實行分賬核算，專項用于土地儲備。土地儲備機構要切實提高儲備資金利用效率,確保資金運作安全，并接受財政、審計部門的監督檢查。土地儲備資金應實行?？顚Ｓ?封閉管理,不得挪用。土地儲備機構所需的日常經費，按照有關規定，與土地儲備資金實行分賬核算管理。
七、嚴格土地利用管理
以出讓方式取得的工業、倉儲等非經營性用地使用權人申請變更為經營性用地的，以及原出讓合同或劃撥決定書已明確約定變更土地用途等用地條件必須收回國有建設用地使用權的，原則上一律由市政府收儲后另行組織供應。對原工業用地使用權人進行補償時，應扣減其取得原工業用地時享受的相關優惠政策，以及市政府獎勵的土地出讓價款。
受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地，定金不予退還；已簽合同但未按合同約定繳納出讓價款的，依法收回土地；未按合同約定期限和條件開發利用土地或擅自改變土地用途的，國土資源管理部門應當及時糾正，并依法予以處罰。
土地儲備管理辦法范文5
我國政府在實施土地儲備制度的過程中經歷了一個不斷深化認識的過程，從各省市政府印發的相關政策文件中也可窺見一斑。1996年，上海市政府為實現“盤活閑置土地、幫助國企改革”等目標，成立了我國第一家土地儲備機構——上海市土地發展中心；1997 年3月，上海市印發了《上海市國有土地使用權收購、儲備、出讓試行辦法》，辦法中規定“收購，是指由市房地局依法征收土地、置換土地、收回國有土地使用權的行為；儲備，是指市政府對收購、收回的土地進行前期開發，并予以儲存的行為。”此文件中，土地收購主體與土地儲備主體不同，土地收購主體是市房地局，土地儲備主體是市政府。土地收購、儲備主要環節包括土地取得、整治和儲存。
2002 年4月，北京市人民政府批轉市國土房管局《關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知》（京政發4 號）中規定，土地收購儲備制度是“指由政府依照法律規定，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市總體規劃，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地，直接或進行前期開發后儲備，并以公開招標、拍賣等方式按需供應土地，調控各類建設用地需求的制度。”土地儲備主體是市政府，儲備環節主要包括土地取得、整治儲存和出讓。
2007 年12月，國土部、財政部、中國人民銀行聯合了《土地儲備管理辦法》（國土資發 277 號），該辦法認為“土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。”該辦法是國內目前最具權威性的部門規章，也是我國各級政府實施土地儲備的主要法律依據。
綜合國土資源部門以及各個地方政府關于土地儲備的定義，其內涵集中體現在以下幾個方面。一是制度及目的。土地儲備制度是政府土地利用制度的基本制度，其間接目的盤活存量土地資產，優化土地資源配置，保障土地合理利用；最終目的是提高建設用地保障能力，加強土地市場調控，高效、有序、集約進行土地利用和供應。二是相關主體職能。土地儲備主體是政府授權成立的土地儲備中心，負責對各類用地進行統一收購或收回；由土地儲備中心或土地儲備中心委托的市場化機構，負責土地整理和前期開發（主要指市政基礎設施和配套設施建設）；土地儲備中心再通過國土資源局等部門，以招拍掛的方式將土地進行出讓和供給。三是環節及內容。土地儲備包括土地征購（或取得）、土地整理和前期開發、土地存儲和出讓三大環節。土地征購（或取得）指通過征收、收購、收回、置換等方式取得，如集體土地征收，國有土地收購（回），國有土地上房屋征收等內容；土地整理和前期開發包括拆遷、安置、市政基礎及配套設施建設等內容，其主要目的是將“生地”或“毛地”變為“熟地”，達到土地招拍掛出讓條件；土地存儲和出讓，是指土地根據用地計劃有序地實現出讓和市場供應的過程。
二、土地一級開發的概念及內涵
2000年12月，北京市人大常委會通過的《中關村科技園區條例》中首次提到“土地一級開發”一詞，但并未對土地一級開發的涵義做出明確界定。2002年12月，北京市國土資源和房屋管理局印發了《北京市土地一級開發管理暫行辦法》（京國土房管出1100號），第一次從立法角度對土地一級開發做了較為詳盡權威的界定。2005年印發了《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》（京國土市540號），該文與前文相比，土地一級開發概念有所變化，前文提出的“一級開發”概念變為后文提出的“土地儲備和一級開發”。后文中規定：“本辦法所稱土地儲備和一級開發，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。”土地儲備和一級開發主體是政府，主要環節包括土地征購、拆遷、基礎設施建設。
2006年5月，北京市國土資源局印發了《北京市土地一級開發項目招標投標暫行辦法》（京國土市〔2006〕290號），其中第七條規定“土地儲備機構作為土地一級開發項目的招標人，負責組織編制土地一級開發項目實施方案、組織實施項目招標投標活動、與中標人簽訂土地一級開發委托協議，以及對中標人在土地一級開發過程中實施監督管理。”，且第十條中規定“擬實施土地一級開發的工作內容，包括前期手續辦理、征地拆遷組織和市政基礎設施建設等。”該辦法表明，土地一級開發主體為土地儲備機構通過招標方式確定的中標人，開發內容主要是指土地平整及前期開發。
綜合有關政府部門及研究學者關于土地一級開發的定義，其內涵集中體現在以下幾個方面。從一級開發目的來看，是使“毛地”或“生地”變為“熟地”，達到土地出讓的條件和標準，是為土地出讓所做的前期準備，即為土地儲備中的土地整理及前期開發環節；從一級開發的內容來看，主要包括前期手續辦理、征地拆遷組織、市政基礎設施和市政配套設施建設；從土地開發市場分類來看，土地一級市場是土地一級開發存在的前提和條件，它是以土地使用權出讓為主的市場，并且土地一級開發主體僅僅是獲得了一級土地的開發權，而非使用權或其他權項；從土地出讓方式的變遷來看，土地一級開發是在土地儲備制度建立后逐步提出的，土地儲備制度的核心是由改變由傳統的“生地出讓”、“毛地出讓”向“熟地出讓”，改變由傳統的房地產開發商一級、二級聯動開發的模式政府主導一級開發模式，改變傳統的協議出讓為招拍掛出讓。從土地儲備制度對土地一級開發的影響來看，我國土地儲備制度的產生及存在，意味著土地一級市場從開發主體、開發模式上發生了根本性變化，也體現出了土地一級開發主體的專業性和市場地位；土地儲備內容包含土地一級開發內容。
三、土地儲備與土地一級開發的聯系及區別
結合上述理論分析，土地儲備與土地一級開發在實施主體、實施目的、土地權屬等方面具有一定的互相聯系，但實施內容內容方面具有包含與被包含的相互關系，詳見表1。
參考文獻：
于芳.城市土地儲備資金短缺解決機制研究.中國地質大學，2013.
土地儲備管理辦法范文6
2007年10月起實施的《物權法》第四十二條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。該法首次明確了房屋的拆遷必須基于公共利益方可實施。
然而，房屋拆遷所依據的《城市房屋拆遷管理條例》卻規定，只要符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡，便可在合法程序下實施拆遷。顯然，規劃項目的建設導向，背離了物權法所強調的公共利益原則的導向。
更讓人困惑的是，依據物權法，土地儲備中心儲備土地，除了完全市場化收購土地或行使優先購買權取得土地外，不論是征收集體土地還是收回國有建設用地，都必須基于公共利益的原則。而2007年12月7日推出的由國土資源部、財政部、中國人民銀行聯手的《土地儲備管理辦法》中，土地儲備辦法不僅沒有明確，且在第十二條“因實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的，應由國土資源管理部門報經有批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權?！边@與征收不動產的“公共利益”導向，存在明顯偏差。
何謂公共利益？那是在與私人利益的相互比較中展開，是排除了偏私或私利的公共權利和正義，是讓多數人享有的共同利益。其外延在不同國家和不同發展階段都有不同的詮釋。如美國聯邦憲法對土地征收有3個要件：合法程序、公平補償和公共使用。其中，公共使用是由法院通過4項要件判定：①該目的影響的是與個人相對應的共同體；②法律左右征收后的財產使用；③公共組織擁有財產所有權；④公眾獲取占有收益。
目前，通過我國土地儲備中心儲備的土地，更多的是用于經營性用地開發。
土地儲備機構對儲備土地進行前期開發、保護、管理或臨時利用。完成前期開發整理的儲備土地， 納入當地市、縣土地供應計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統一組織供地。經營性用地供地方式，按照2007年11月起實施的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第四條規定實施：對工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
顯然，這里的經營性用地并不具備《物權法》公共利益的基本特征，實施土地儲備征收的要件缺乏。
