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土地法宅基地使用權范文1
農村宅基地使用權無期限性之檢討
關于宅基地的無期限使用問題，學者們普遍認為:宅基地的無期限性是為了保護農民的基本生存問題，如果規定了期限，將不利于農民的生存，不利于保障農村的社會穩定，且宅基地具有社會福利的性質，也不應當設定期限［4］。我們認為，宅基地無期限的規定，對于農民切身利益的保護并無實益。首先，從宅基地使用的效率而言，如果將宅基地使用權緊緊與農村集體組織成員的身份聯系在一起，必然會導致農民對已經取得的宅基地使用權無法充分使用使其產生應有的經濟利益，更無法將權利通過融資方式支持自己的生產和生活，而僅僅是將獲得的宅基地使用權按照現有的框架自己居住，不能通過有效利用產生經濟利益。其次，農村宅基地使用權無期限與城市居民住房中的土地使用權有期限性相沖突，不利于城鄉土地制度的統籌安排。同樣使用國家土地，城鎮居民建設用地使用權卻設置了期限的限制，如果說對農村宅基地規定了期限，會引起農村社會的不穩定，就城市居民而言，城市居民建設用地70年的期限，城市居民在購房時都知道這個大限，但并未引起恐慌或社會穩定問題，況且我們還可以采用到期自動延期的做法。因此，本著同地同權原則，建議土地法在修改時應與城鎮一樣，將農村宅基地的使用期限規定為70年，到期可以自動續期，至于是否有償，由所有權人自己決定。最后，從物權法理論來看，土地用益物權的設置是對土地所有權的限制，用益物權人不可能享有所有權人對物的所有權能，只能享有所有權權能中的占有、使用、收益、處分四項權能中的部分，而非全部。同樣，作為在所有權基礎上產生的用益物權，其取得用益的時間期限亦不能超越所有權人，所有權是無期限物權，因此，用益物權一定是有期限物權，這是物權法的理論使然。而農村宅基地使用權是在農村集體土地所有權的基礎上取得的用益物權，其使用權期限理所應當不能超越集體所有權，否則就變成了所有權了。事實上，我國物權法所規定的一系列用益物權，如農村土地承包經營權、地役權、建設用地使用權等都是有期限限制的。
農村宅基地使用權具有身份性、是成員權之檢討
以宅基地使用權是物權法中的用益物權為邏輯起點，我們知道，用益物權的取得是所有權人與用益物權人通過協議的方式約定而得。事實上，非農村村民通過法定程序，一樣可以取得宅基地的使用權。如回鄉落戶人員，即回鄉落戶的離休、退休、退職的干部職工、復員軍人、回鄉定居的華僑、港澳臺胞和外籍華人以及本村引進的專業技術人員等需要建房而無宅基地的人員?，F已有地方性法規作了規定，如《寧波市農村宅基地管理辦法》第14條第1款規定:“經批準回鄉落戶的城鎮干部、職工、軍人和其他人員申請建造住宅的，應當持有原所在單位或戶籍所在地鄉(鎮)人民政府出具的無住房證明材料辦理有關手續，其宅基地面積標準適用落戶地的標準”?！秾幉ㄊ雄粗輩^農村宅基地管理辦法(試行)》第9條第5項規定:經批準回鄉落戶的城鎮干部、職工、軍人和其他人員申請建造住宅的，須以未享受房改政策為限［3］131。而對于雖然具有本村戶籍，但卻是外來人口的成員，《浙江省農村經濟合作社條例(修訂草案)》第22條規定:除根據該規定為農村集體經濟組織成員的以外，其他人員須經社員(代表)大會2/3以上社員同意，方可成為社員或者保留本社社員資格?！段餀喾ā返?9條規定:農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。農民集體可以根據集體的利益，集體決定土地權利的設定。事實上，宅基地的所有權人完全可以通過民主程序，由全體成員集體討論決定非本集體組織成員在一定條件下也可以取得宅基地的使用權?，F今，國家大力支持農村發展，實施農村社會保障制度和戶籍制度改革，從而加快城鄉一體化進程，農民對土地尤其是宅基地的人身依附逐步減弱，如果仍然嚴格限制農村宅基地取得的身份性，土地資源將不能合理配置和有效流動，因而不能滿足現實需要。
土地法宅基地使用權范文2
一、清理的范圍、內容。
范圍：全鎮行政區域內所有村民宅基地、臨時占地和企業占地。
內容：1、登記、發證情況。宅基地是否及時進行使用權登記、變更登記和注銷登記，每處宅基地是否都有宅基證。臨時占地、企業占地是否進行使用權登記、發證，臨時占地、企業占地時效是否過期。
2、耕地占用稅和契稅征收情況。
二、法律責任。
根據《中華人民共和國土地管理法》、《河北省土地管理條例》、《河北省農村宅基地管理規定》、《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例》和**人民政府20號文件“關于加強農村宅基地管理若干問題的暫行規定”，要求如下：
1、根據《中華人民共和國土地管理法》第十條、《河北省土地管理條例》第十六條，農村集體土地由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，農村村內閑置宅基地、空閑地所有權歸集體所有，確需原有宅基的，按規定報批，否則一律收回，歸集體所有，統一安排。
村周邊空閑地、場院、坑塘、廢棄地、林地等屬集體所有，任何人不得私自亂搶、亂占，由村委會統一安排使用。
2、村民未經批準非法占用土地建住宅的（現有房屋沒有宅基證），按《中華人民共和國土地管理法》第七十六條、第七十七條，《河北省土地管理條例》第五十六條、第六十七條、第六十八條責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，并處罰款，罰款金額為非法占用土地每平方米十元以上三十元以下，確需宅基地的，按規定報批，占用村內空閑地的，批準面積為200平方米，每超一平方米收五元復墾費，證款壹佰元。
歷史遺留的老房屋，沒有辦理宅基證的，按本條辦理。
3、宅基地與宅基證不符的，超出面積每平方米罰款5—10元，限期拆除，確需宅基地的按規定報批，換證費壹佰元，證大房小的必須核實準確面積填表換證，換證費壹佰元。
4、根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、《河北省土地管理條例》第五十八條，農村村民建住宅，應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，是空心村的村莊，村外宅基地，原則上不予審批，確需辦理的從一平方米起，收取10—15元復墾費，證款壹佰元，按規定報批。耕地一律不予報批。
5、嚴禁私自買賣宅基地，違者依據國家有關法律規定予以嚴肅處理，沒收非法所得，并處罰款，對確需宅基地的按規定報批。宅基證換姓名，按新辦證處理。
6、宅基證丟失的，按無證處理，重新辦證。
7、越權或化整為零批準占用土地的批準文件無效，其土地按非法占地論處。
8、鼓勵各村招商引資，興辦企業，養殖業，經鎮政府勘察審核后，報上級管部門批準。沒有經過上級土地主管部門批準，私自建企業、廠房的，根據《中華人民共和國土地法》規定，限期拆除，并處罰款每平方米10—30元，同時交納土地占用稅。
9、各村取土用土，必須向鎮土地主管部門申請辦理取工許可證，取土點設在坑塘、溝渠，嚴禁在耕地中亂挖、亂取土，違者恢復土地原貌，并處罰款每平方米15—30元。
10、根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（87）國發第27號之規定，占用耕地建房或從事其它非農業建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務人，農村居民所建住宅，稅額為每平方米元，其它非農業建設的單位和個人每平方米為元，對單位或者個人獲準征用或者起過兩年不使用，按規定加征兩倍以下耕地占用稅。
土地法宅基地使用權范文3
中江縣地處四川盆地偏北，是四川省25個丘陵大縣之一，是傳統的農業大縣。截至2011年年末，全縣總人口143.20萬人，其中87%是農村人口。
農村土地及其附著物抵押狀況
農村土地。在調查中我們了解到，由于農村土地不論哪種用途，僅在1997年核發了《農村集體土地使用證》，1997年之后農戶使用(經營)土地用途發生的變更情況，至我們今年上半年進行調查時都還沒有得到國土部門認證。同時，不論是哪種用途的土地，廣大農戶沒有個人土地使用權證。根據國家土地管理局1995年9月11日的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》：經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。據此規定，現有農村土地沒有抵押權。
農戶房產。1997年前建成的農戶房產多為土坯草房或土坯瓦房，雖有權屬證書，但其價值低廉、幾乎沒有變現能力，金融機構出于風險控制考慮，對這部分農戶房產拒絕抵押；1997年后，特別是2008年“5·12大地震”后建成的房屋基本為磚泥二層樓房，在價值上雖然相對較高，但均沒有產權登記，沒有權屬證書，自然無法進行抵押登記。
林權。一方面雖然大部分林地具有林權登記證書，但林業管理部門對林權抵押業務不熟悉，基本上不給予抵押登記；另一方面當貸款發生風險后，由于采伐限額和采伐后林木更新要求，金融機構認為抵押林權執行難度大，緣于風險控制，金融機構也不愿意發放林權抵押貸款。
突出問題
目前，中江縣的城鄉二元結構較大程度地限制了農村居民參與市場經濟活動的能力和范圍。承包經營土地、宅基地及其上的房屋、林木仍為絕大多數農民的主要財產，雖然土地承包經營權流轉較為活躍，但宅基地及其附著物一直被排斥在土地市場和房產市場之外。宅基地使用權不得進行抵押，其上的房屋所有權的轉移也受到法律的種種限制。特別是對宅基地上房屋的抵押問題，目前仍沒有可以參照適用的法律法規和政策文件，有大量的農村資產被排斥在市場經濟活動之外。以中江縣2011年統計數據為例，中江縣農村人口有124.91萬人，農村住戶人均居住面積41.55平方米，全縣農村住戶房屋面積達5190萬平方米，若對這些房屋進行抵押登記，按每平方米造價500元計算，中江縣就可以盤活總價值高達259.5億元農村住戶房屋資產。這一巨大資產存量因為得不到法律確認，無法進行抵押融資，可說是導致農村金融市場發展滯后、農民貸款難的一個重要因素。
農村土地抵押登記缺少法律法規支持。雖然《農村土地承包法》允許土地承包經營權通過轉包、出租、互換、轉讓等方式進行流轉，但是對于其抵押的問題，《土地管理法》、《物權法》和《擔保法》都是明令禁止的。《物權法》第一百八十四條規定“下列財產不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外”。這里的“除外規定”指的是該法第一百八十條規定的“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權”，并沒有對宅基地的例外規定。
農房抵押發生風險后，一旦執行被拍賣，抵押人將無處居住。我國《土地法》第六十二條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”。《房屋登記辦法》第八十二條規定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記”。由上述條文可知，宅基地上的房屋屬私有財產，建造人享有所有權，可以進行房屋登記，受法律保護。并且，在通常情況下，建造人與宅基地使用權人是同一人或同屬一戶。再由于根據《土地管理法》第六十二條規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，可知農村村民可以將宅基地上的房屋所有權以出賣、出租的方式進行轉移，宅基地使用權隨著宅基地上房屋的所有權一并轉移，農村村民在喪失宅基地使用權后，不能再申請宅基地。
相關建議
面對農村人口城鎮化、土地經營集約化、農業產業化的發展趨勢，以土地這一基本生產要素流轉為基礎的農村土地及其附著物抵押貸款將長期成為農村金融創新關注的熱點。然而，面對相關法律的制約和諸多問題的困擾，如何“破冰”，要舉內外之力，逐步實現農村土地及其附著物向信貸資源的轉化。
實現農村土地及其附著物的抵押登記，拓寬融資渠道。目前農村土地及其附著物抵押的法律依據尚未修改，抵押過程中存在著抵押價值不高、抵押權實現困難等很多需要解決的潛在問題，需要政府在充分論證的基礎上，出臺或修改相關法律和政策，使各級金融部門及社會經濟實體對農村土地及其附著物作為押物的借貸關系予以認可、支持，同時允許在農村土地承包期限內、不改變土地用途的前提下，允許將土地承包經營權作為注冊資本，以實現農村土地及其附著物抵押登記機制與金融機構風險控制機制的有效對接。
土地法宅基地使用權范文4
【關鍵詞】農村宅基地 農村宅基地使用權制度 管理
ABSTRACT
This article on rural residential land management and tenure systems analysis,through the study of existing problems of rural residential land and management difficulties, policy against our country,make suggestions to a relatively viable, to address the rural residential land management difficulties, rural housing land use right allocation confusion providing feasibility.
Key Words: Rural Residential Land；Rural housing land use right；Management
中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：
一.前言
在我國的土地管理政策中，農村的宅基地，主要的是指在農村中，住戶或者是個人將作為住宅基地用地而發生占有，或者是利用的本集體的所有土地。宅基地既包括各種建造房屋占據的土地，也包括已經建好，或者是過去已經占用的土地，同時還將即將用于房屋建造的土地。在我國現行法律政策中，宅基地主要分為三類，已經建立房屋的占用地，建過房屋但已無附著物，不能居住的土地以和準備建房用的規劃地。其中，宅基地的所有權要歸屬于農村集體經濟組織。目前，由于我國的宅基地在制度體系，和分配政策上存在著很多的缺陷，使得我國的宅基地使用分配缺乏規范性，分配秩序混亂。在宅基地的使用分配過程中，受到來自各方面的影響較大，行政力量的干預更是嚴重，使用權的分配制度不嚴格，規范難以貫徹落實，很多地區分配過程中，都是由村干部進行決策，造成嚴重的不公平和不合理現象，不僅僅很大程度的喪失了公平性，也加劇了社會的矛盾。
二.農村宅基地管理現存的問題
宅基地關系到農村住戶和個人的切身利益，其管理是否科學合理將對宅基地分配使用的公平性起到十分重大的影響，在我國現階段的國情下，農村宅基地雖然在管理上取得了一些成果，但是，效果不明顯，依舊存在著很多問題。筆者將作出詳細分析。
1.規劃建設實施困難
在農村宅基地管理中，要嚴格遵守我國《土地管理法》的相關規定，在農村中，居民的住宅建設規劃要嚴格遵循當地鄉鎮或者是村里面的建設規劃。在我國現階段，很多村民在修建自己的住房時候，都具有很大的隨意性和自由性，為了滿足自己的需求和個性化的要求，當獲得了房屋建設的審批之后，并開始放線和施工，在房屋建設竣工之后，也不去土地管理機構請求房屋質量的檢查驗收，這使得農村的住宅建筑缺乏統一的規劃，布局顯得混亂，各種土地權屬矛盾不斷出現，嚴重影響到社會的穩定和農村的和諧。伴隨著我國農村經濟的飛速發展，農民生活水平的不斷提高，區域交通網絡逐漸完善，很多農村居民在建筑房屋時候，多會選擇交通便利，經濟發展潛力大的地段，在城市化水平不斷提高的同時，更多的村民會憑借經濟實力或者是私人關系在一些新規劃地區選擇更為優越的地段進行建房，那些經濟能力較弱的農民更多的希望在原地建房。各種因素的影響，使得農村宅基地規劃困難，新的規劃難以貫徹落實，老規化難以廢止。
2.“一多一亂”現象比較嚴重
在農村宅基地管理中，筆者發現，很多農村村民并沒有嚴格遵守建房規范，同時，在房屋建筑施工過程中，通過各種手段擅自擴大房建建筑面積，更有甚者，在規劃自己將要修建的房屋的同時，用其他的方式將房屋基地邊上，本屬于集體的土地大肆占用，并在這些本屬于集體土地上發展農業，養殖業等，賺取經濟利益。在占用集體土地的同時，也忽視到土地管理部門的等級注冊，既嚴重阻礙了土地管理的規范性，造成了土地管理的難度，同時也造成了很多土地權屬問題的矛盾。
3.亂圈亂占問題非常嚴重
據我國相關的法律規定，宅基地主要是用房屋建筑所用，但是在農村宅基地管理中，筆者發現，很多農民在占用了基本的住宅建筑用地之外，為了滿足養殖畜牧等需求，在房屋附近修建豬圈，牛圈和羊圈，或者是在屋后修建菜園等，既造成了空間的擁擠，也造成了嚴重的交通阻礙。同時，不利于區域的整體規劃。
4.無節制的占用好地
在筆者多年的農村宅基地管理經驗中，筆者發現，很多有經濟實力的或者還是有私人關系的農民，為了能夠選擇最好最寬敞的地方修建房屋，花費高昂代價占用一些優質土地或者是平坦地，從而造成了很多浪費，比如，村中心很多舊房都浪費，無人居住，村子外部卻大力修建房屋，造成嚴重的土地資源浪費。
5.違法用地查處執法困難
在農村，由于農民修建房屋相對而言投資都比較大，基本上都要花費掉很多的積蓄，而且受到一些傳統觀點的影響，比如房子的面積越大越好，規模越宏偉越好，房屋的結構設計越新穎越好，將房屋視為身份地位等象征，這便使得很多居民在修筑房屋時候，房屋面積經常會突破原有規劃的面積。同時，據我國的《土地管理法》相關的規定，土地監察人員對土地違法行為的制止權，當發生一些土地占用問題的時候，如果沒有能夠實施有效的阻止或者是限制，便只能依照相關的法律規范向法院提出申訴，但這需要一個過程，即使申訴得到貫徹落實，房屋已經建筑完成。在眾多調整的法規中，《土地管理法》剛性最強，但是其中的相關處理懲罰也只是進行拆除或者是沒收，但是沒有違法占用的房屋建筑結構屬于居民財產，要進行嚴格的財產評估，其操作十分困難，容易引發多種矛盾，也使得執法變得更為艱難。
6.村民宅基地私自出租，轉讓出售他人
在我國廣大的農村，由于很多農民的法律素質較低，對宅基地的相關的法律認識不清，多認為宅基地是自己的私人財產，可以進行自由的處理，比如自由交換，買賣，宅基地的交易都是屬于私人的事情，與土地管理部門無關，因此，無需去辦理相關的手續，同時，在很多農村中，村干部的管理水平有限，干部和群眾都對土地使用制度的改革不關心，缺乏熱情，私自將集體土地轉讓，或者是進行出售。造成了土地流失，管理嚴重脫節。
三.加強農村宅基地管理的對策建議
1.大力宣傳土地管理法律、法規
要借助各種傳媒面向社會通過各種途徑和形式宣傳土地管理的法律、法規及規章制度，宣傳土地基本國情，國策，國法，普遍提高廣大人民群眾的土地法制意識。尤其面向鄉鎮領導，要將《土地管理法》列入普法內容的重點進行宣傳，不斷提高各級黨員干部的土地法制素質，對各級主要干部學習貫徹執行土地管理法實行任前考試，任期評議，離任審核，凡考試不通過，評議不合格，審核有問題的干部不得擔任相應崗位的領導職務。
2.提高土地集約利用率
農村宅基地管理要以合理利用土地、節約耕地為原則，結合農地整理和村鎮建設現代化的進程，達到土地的集約高效利用。從長遠看，要結合鄉鎮土地利用規劃的編制，大力搞好村莊用地的整理。經濟實力較強的地方，可以村集體為單位建村民公寓樓；經濟實力較弱的地方則要大力整治空心村，對多占宅基地及亂圈亂占進行清理，從實際出發，區別情況，依法處理。
3.嚴格實施村民建房手續的審批
村民建房手續的審批要在嚴格執行有關法律法規，服從規劃安排的前提下，實施村民建房管理公示制和社會服務承諾制，增加行政審批的透明度、辦事程序的公開化，要將村民建房辦理手續的條件、辦理流程、收費標準、收費依據、辦理時限在各鄉鎮向群眾進行公布，在村民宅基地安排有爭議的地方，可引入公開、公平、公正的競爭機制，堅決鏟除老百姓建房中出現的以地謀私，亂收費的不正之風。
4.嚴格執法，加大執法力度
要對繼續違法超占集體土地的人員依法從嚴處理，對仍然違法建房超占集體土地的，必須依法從重處理。一是要按照《土地管理法》規定，該拆除的堅決拆除；二是對不符合農村規劃的建房一律不批，新建房必須和舊村改造結合起來。這樣持之以恒堅持下去，原來超占集體土地隨著有償使用的矛盾緩解，新建房違法戶得到及時查處，舊村改造也有了啟動資金，自然就能加速村莊改造步伐，于國于民均有利。
四.結束語
宅基地的管理關系到農民的切身利益，關系到我國農村土地資源的管理效率。要在分析管理中存在問題的基礎上，采取科學有效的措施，嚴格執法，做到管理的規范化和制度化。
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土地法宅基地使用權范文5
關鍵詞：農村宅基地；宅基地流轉；流轉模式.
中圖分類號：V55文獻標識碼： A
Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.
Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.
中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A
近年來中國城市化和工業化進程不斷加快，農村人口不斷減少，引起了一系列重大的社會經濟變遷，其中最重要的變遷之一是農村人口與土地關系的變化以及農村正在進行根本性的結構變革。尋找建立新型農村宅基地制度的創新性辦法和途徑，對于合理開發利用土地資源，切實保護耕地，建設社會主義新農村具有十分重要的意義。農村宅基地是本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地，是農民從村集體經濟組織分配取得的財產。不同地區、不同地段的宅基地價值具有很大的不同，在廣大農村地區，農村宅基地主要用于滿足農戶的居住需要；而在經濟發達地區或城市郊區，宅基地除了滿足農戶其自身居住需要外，絕大多數農戶將其用于商業用途或房屋租賃，具有極高的經濟價值，已經成為農戶家庭收入來源的一個重要組成部分。城市郊區、城中村是城市化推進與改造的主要地區，也是農民房屋拆遷的主要發生地。在實踐中往往存在農戶宅基地權利受損或個別農戶抵制拆遷、漫天要價的情況。因此，如何在城市化進程中提升城市功能和改善城市整體福利的同時，引導農戶有序流轉農村宅基地，保障其合法權益，使其分享城市發展和土地增值帶來的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集體利益與農民宅基地權益就顯得極為重要。
一、我國農村宅基地管理中存在的問題
農村宅基地管理面廣量大，情況復雜，涉及廣大農民的切身利益，長期以來一直是農村基層工作的熱點、難點問題之一，也是建設社會主義新農村的一個重要環節。近年來，中央及地方政府都在積極探索加強農村宅基地管理的政策措施，農村宅基地管理逐步走向規范，秩序得到明顯好轉。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法實施條例》體現了各地的農村宅基地管理探索實踐，與此相對應，全國絕大多數省份如河北、山東、浙江等都制訂了加強農村宅基地管理的實施辦法與細則。但是，目前我國在農村宅基地用地與管理上，仍然存在非法占地、非法轉讓、超面積占地、一戶多宅、擅自改變宅基地用途、管理粗放等現象。
二、農村宅基地流轉的模式
（一）、村集體經濟組織內部轉讓模式
村集體經濟組織內部轉讓模式是存續時間最長，發生地域最廣的一種宅基地流轉方式，是發生在村集體經濟組織內部的宅基地使用權流轉，一般是鄰居或者親戚進行見證，簽訂書面合同或者僅憑口頭協議。按照“地隨房走”的原則，轉讓或者出售房屋后，房屋隨附的土地使用權也一同流轉。
（二）、村集體經濟組織外部轉讓模式
村集體經濟組織外部轉讓模式在農村也較常見，農民將自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋賣給村集體經濟組織外部的農戶或者城鎮居民，其動力在于其可以獲得比賣給本村村民更多的收益。但是此種宅基地流轉模式得不到法律的保護，現行法律明確規定農村房屋買賣，發生宅基地流轉只能在村集體經濟組織內部進行，否則認定為無效交易，不受法律保護。
（三）、農戶主導自由租賃模式
農戶主導自由租賃模式是指農戶將自己的余房自由租賃給求租者而不加以任何限制，出租房屋的農戶直接與求租者就租期、租金達成書面或者口頭協議。這種模式在各地普遍存在，但是租賃比例各地存在很大差別。經濟活躍地區或者城市郊區、城中村，自由租賃比較頻繁，農戶出租房屋的比例普遍較高，不發達地區或者偏遠地區農戶出租房屋的比例較低。這種模式的求租者主要是城市中低收
入群體，居住對象主要為城市農民工。在經濟利益驅使下，此種模式容易導致多占、搶占宅基地，搭建違章建筑獲取更多的租金收入，進而造成布局無序、建筑混亂、治安條件差、居住環境差、居住安全難以得到充分保障等。
（四）、地方政府主導轉讓模式
為了緩解建設用地的矛盾，提高農村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同時為了提升區域形象，一些地方政府對宅基地流轉進行了有益探索，采取舊村改造、宅基地換住房、兩分兩換等方式，有地方政策出臺規定，引導宅基地有序流轉，形成一些頗具地域特色的流轉模式。
三、促進農村宅基地流轉的政策建議
農村宅基地管理體制改革的方向是在堅持農村宅基地所有權與使用權分離，農村集體建設用地所有權不變的情況下，充分發揮市場作用，實行農村宅基地的有償和有限流轉，統籌城鄉發展，推動城市化進程，保障農戶權益，提高土地資源利用效率，推動農村可持續發展。
（一）、健全農村宅基地法律保障體系建設
健全完善《土地管理法》和《物權法》關于農村宅基地管理及權益的規定，進一步提高該法的地位和作用，使其成為我國土地法律體系的核心和基礎。進一步制訂與完善同《土地管理法》相配套的各種單行法律、法規、實施細則等。如關于土地管理部門權責的規定，關于土地利用規劃，土地登記、使用、估計、保護等方面的規定等，制訂《農村宅基地管理辦法》及《土地登記條例》等，減少土地管理、開發利用過程的人為干擾因素，有法可依，有效遏制土地開發違法案件高發的態勢。
（二）、建立農村宅基地有限流轉制度
在不違背《土地管理法》、《繼承法》、《物權法》等現有法律法規的制度框架內，
探索建立農村宅基地有限流轉制度，調整農村宅基地的產權設置，建立健康有序的農村宅基地流轉市場。據2010年《中國統計年鑒》城鄉新建住宅面積和居民住房情況表顯示，城市和農村人均住房面積都呈逐年增長態勢，且隨著經濟的發展，生活條件的改善，增長幅度提高的趨勢非常明顯，2009年城鎮和農村新建住宅面積分別為8.21億平方米和10.21億平方米，隨著城市化進程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。與此同時，大量農民進城成為市民將導致農村空置住宅不斷增加。因此，推動農村宅基地的有限流轉，有利于增加農民的財產性收入，
促進城市化進程，允許農村宅基地采取買賣、租賃、抵押等方式進行流轉。
（三）、實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度
實行無償與有償并存的農村宅基地使用制度，就是要根據國家法律法規及地方政府的頒布的農村宅基地管理辦法對農戶宅基地的使用標準執行兩種制度：一是無償的農村宅基地使用制度，對于初次取得農村宅基地或是在法律法規限定范圍內
的農村宅基地實行無償使用制度；鼓勵滿足農戶的合理需求，提高宅基地的利用效率，減少土地資源浪費；二是實行有償使用的農村宅基地制度，對于一戶多宅及超標占用宅基地農戶，對其超出法律法規規定標準的宅基地部分實行有償使用。農村宅基地無償取得，農民取得宅基地使用權的成本為零，對多占、濫占缺乏經濟約束，農民在申請宅基地和建房時存在少批多占、人為分戶的現象隨處可見，導致農村宅基地浪費現象嚴重。實行農村宅基地收費有利于農村土地產權的建立，加快農村土地資源的市場化進程，推動農村土地使用制度改革，引導農戶建房逐步向小城鎮和中心村集中。
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土地法宅基地使用權范文6
摘要：隨著農村城鎮化建設進程的不斷加快，空心村已經成為社會主義新農村建設的一大阻礙。城市化進程一方面為空心村的改造創造了良好的政治經濟環境，另一方面對人們思想、行為方式造成了巨大沖擊，使得改造過程錯綜復雜。從空心村形成過程出發，探析空心村形成原因，并針對空心村改造過程中存在的問題提出解決措施。
關鍵詞：城市化 空心村 成因 對策
中圖分類號：F310.22 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）26－0024－02
農村城鎮化建設是縮小城鄉之間的差距，解決我國“三農”問題和實現農村現代化的有效途徑之一，而空心村的出現延緩了這一進程?？招拇迨侵赣捎谵r村居民點用地不合理，新建住宅過分集中在村莊，村莊內存在大量空閑的宅基地和閑置的老房子，從而形成了用地狀況“內空外延”的村莊布局?？招拇宓拇嬖趷夯宿r民的生活環境，并成為各種矛盾糾紛的誘因，為社會不穩定因素的滋生提供了土壤，影響了農村的可持續發展。
一、城鎮化過程中空心村問題形成過程分析
據相關資料顯示，我國空心村的形成從20世紀80年代中期開始凸現，但尚不明顯。90年代中期，隨著改革開放的不斷深入，整個中國社會逐漸由計劃經濟向市場經濟轉型，城鄉二元結構被逐步打破，人們在城鄉之間頻繁流動，空心村的數量逐步增加，范圍逐步擴大。90年代后期我國處于從傳統社會向現代社會轉型的加速時期，農村的空心村問題日漸突出，逐步成為制約農村經濟發展的一大阻礙。
20世紀80年代中期，空心村尚未大規模形成。由于缺少科學的規劃，大多數村房屋建設基本沒有經過正規設計和科學選址，主要依農民自身意愿而建，但其設計受農村習俗、風土人情等潛在規則影響。房屋建設一般就地取址，房屋類型繁多，建房分散，質量不一。部分房屋由于年代久遠，建筑材料性能惡化，很多屋主進城定居，老房屋因無人管理而廢棄于村中。這是空心村形成的重要原因之一。
90年代中期，社會經濟不斷發展，更多思想較為開放的農民進城加入了城市工業化的大軍。在參與城市經濟建設的過程中，農民不但積累了一定的財富，而且生活方式逐漸與城市居民接軌，部分返鄉“富農”為追求生活質量開始仿城市建筑建造新居所。就農村習俗而言，建房屬于農民自身的事情，因此，建房無統一規劃、亂挖亂建現象嚴重。新建房屋建設脫離原有的一層結構向多層結構發展，農村“低房屋”與“高房屋”開始并存，原有整齊的村容村貌被破壞，村中貧富差距也隨之拉大。
90年代后期，我國從傳統社會向現代社會轉型加快，農民財富在急速增加的同時思想觀念也發生了巨大變化。在村中無序建房狀況無法遏制的情況下，部分農民外遷將住房建在村子，老宅基地閑置原地，呈現出分散零亂、一戶多宅的村莊面貌。住宅布置的不合理，一方面不利于村容村貌的建設，另一方面也造成了村內排水不暢、地表積水、環境惡化等嚴重問題。農村城鎮化的建設與空心村的矛盾日益突出，空心村的改造已刻不容緩。
二、城鎮化過程中空心村形成原因分析
（一）城鎮化過程中村莊缺乏科學規劃
地方政府重城輕鎮、重鎮輕村的現象比較普遍。因此，城鎮化建設過程中城市通常有相對完整、具體的規劃指導，而多數農村尚未被納入城市總體規劃之內。部分村莊雖制定了自己的規劃但受集體土地流轉制度、資金、規劃人員水平等因素影響，村莊建設計劃缺乏可操作性。部分地方官員為追求政績和短期經濟效益，盲目加快推進城市化進程，避開關系復雜的農村人口與宅基地問題，亂批宅地，批少建多，亂占耕地。圈地建房使得村莊布局雜亂無章，村莊規模向外擴張，而村中心廢棄待建的狀況更是司空見慣。
（二）城鎮化過程對村民思想的沖擊
我國農村教育相對落后，村民思想水平相對偏低。在長期形成的小農經濟生產生活方式的影響下，部分農民過分關注眼前的個人利益，集體意識不強。加之城市化進程的加速和市場經濟的繁榮，更為崇尚個人價值的理念提供了生存的土壤。思想素質的低下直接影響了村莊的整體建設規劃。在建房方面，農村存在 “逐水而居”、“沿路而建”的觀念，出于個人利益的考慮隨意建房也就成了常態。此類房屋建造者多為新生代農民。拆房方面存在“老房是祖傳遺產不能隨便拆”的守舊思想，阻礙拆遷，不服管理，增加了村莊改造難度。這類房屋的所有者多位村中年長者。總之，近些年拆遷問題的敏感性使得政府左右為難。
（三）城鎮化過程中管理制度缺陷問題
就現有體制而言，村鎮建設實行的是以鄉（鎮）為輔，縣（市）為主的管理體制，對于村莊投入力量過小。村民委員會本是基層群眾性自治組織，但現實操作上卻受鄉鎮政權支配，這削弱了村委會自主建設意識。村民委員會與相關組織的關系規定不明確，也使得村民委員會的執行力受限。管理制度上的模糊性成為空心村改造的灰色地帶。城鎮化建設是社會財富積聚與繁衍的過程，這讓和權錢交易成為可能。在征地拆遷中出現如村級財務的暗箱操作、補償標準不一等問題，這些矛盾經過長期積累極易誘發村民與村民之間和村民與村集體之間的糾紛。
（四）城鎮化過程中農村宅基地流轉體制問題
農村土地由于其所有權主體的特殊性，其土地市場并不是完全開放的市場，尤其是作為建設用的土地在使用權主體及內容上受到嚴格的限制。從理論上講，我國現行法律禁止農村宅基地使用權的流轉，但在農村實踐中存在多種形式的流轉方式，包括出讓、租賃、抵押、置換、繼承、征收等。我國《土地管理法》第六十五條規定：“有下列情形之一的，農村集體經濟組織報原批準用地的人民政府批準可以收回土地使用權：為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的，對土地使用人，應當給予適當補償。”這些法律規定對集體經濟組織依法、有償收回空心村閑置宅基地提供了流轉的法律依據，村集體經濟組織可以對空心村中閑置宅基地在依法付給原土地使用人適當補償后，實現宅基地的收回。這一法律使用的前提條件是為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，但為解決個人經濟問題而流轉宅基地使用權尚不在法律規定范圍之內。顯然，現行法律無法滿足農村發展需要。
（五）城鎮化過程中農村人口流動問題
隨著改革開放的不斷深入，農村大量剩余勞動力大量、頻繁流入城市，這種現象將會在很長一段時期內存在。大量青壯年涌入城市，造成了村級組織干部隊伍年齡偏大、文化偏低、結構失衡的現象，這不利于空心村改革措施的執行。另一方面，農村流動人口在創造巨大社會財富的同時，也使自身迅速脫貧致富，富裕農民長期生活工作在城市，無法及時了解空心村改造政策，其改造積極性自然不高。另外，青壯年處事方式及價值觀念的轉變讓原本復雜的改造更為復雜。
三、城鎮化過程中空心村改造措施分析
空心村的形成是各種政治經濟文化因素共同作用的結果，其改造措施應該因地制宜。但在空心村治理過程中，涉及最主要的兩個問題是資金問題和宅基地流轉問題。
（一）資金措施
改造資金的充足與否直接關系到治理的進程與質量。因此，如何拓寬籌集改造資金的渠道，增加改造資金，成為加快空心村治理的重要問題。在空心村改造的資金支持方面存在諸多問題：（1）資金投入不足，制約了空心村的改造進程。（2）資金籌集渠道單一，金融巨頭支持乏力。（3）金融信貸服務層次較低，民間資本利用效率不高。（4）農村投資環境欠佳，招商引資力度不夠。針對以上出現的問題，建議從以下四個方面解決空心村改造的資金問題。
1.爭取財政支持，整合支農資金?？h域投資比例失衡，基層地方政府財力有限，農民收入偏低，導致空心村改造進度的一再延緩。為此，應按照“資金來源不變，爭取力度增加”的原則積極向縣，省乃至國家財政申請空心村改造資金，并可將空心村改造與土地整理、土地復墾計劃結合起來，爭取更多的農用資金。
2.放寬金融信貸，拓寬信貸渠道?，F有涉農金融機構主要為農村合作銀行和農村信用社，其改造信貸缺乏實力強勁的金融巨頭作支撐，加上現有貸款業務尚處于初級階段，導致“空心村”改造信貸資金投放嚴重不足。對空心村改造的信貸條件應進一步放寬，充分利用農村土地產權配置與流轉政策為信貸提供擔保，擴大資金籌集渠道。同時，縣政府可鼓勵農民通過林權貸款等形式籌集資金。
3.引入市場機制，利用民間資本。村集體可以統一整理村中閑置的宅基地，實現宅基地的價值。在不違背與農村宅基地相關法律的前提條件下，引入市場競爭機制，利用公司對農村資源進行開發。例如，“股份制”改造空心村，即房地產開發商以其資本建房，而村民以宅基地使用權入股，共同享受改造成果。另一方面，有條件的村莊也可實行以土地承包經營權入股改造空心村。
4.強化招商引資，開發特色資源。政府可將空心村改造過程中的拆遷和建設工程以工程項目的方式進行招標或者通過政府的書面政策支持使之上升為帶有公益性質的風險投資項目。同時，可以出臺政策扶助短、平、快的相關產業，如旅游業、服務業等第三產業，活躍農村經濟，加快招商引資，吸引遠近開發商前往投資，使整體經濟環境活起來，打通資金瓶頸，贏得經濟、社會的雙重效益。
（二）宅基地措施
從某種意義上講，制度是為經濟發展服務的，但目前現有的土地流轉制度已成為阻礙農村發展的絆腳石。農村宅基地流轉不流暢的原因主要以下幾個方面：（1）土地法規制度的限制?！段餀喾ā返?51條做了這樣的規定：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照《土地管理法》等法律規定辦理。第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，使用土地管理法等法律和國家有關規定?！倍恋毓芾矸▍s嚴格限制宅基地的流轉。（2）村民的鄉土情結。對于農村老輩村民而言，祖屋是上代遺留財產，應世代相傳，不愿處理。（3）宅基地流轉市場規不范。我國土地市場體系的框架早已成型，但是農村宅基地市場方面卻還是一片空白。限制流轉的最大因素在于缺乏合理的轉讓價格評估體系。
基于上述分析可從以下三個方面解決宅基地流轉問題。
1.規范宅基地流轉條件。農村宅基地使用權轉讓的條件：產權清晰，生活保障，目的合理，價格合理。產權清晰，即轉讓人持有依法取得的農民集體土地建設用地使用的相關證明；生活保障，即轉讓人在轉讓宅基地之后有穩定的經濟來源，同時有有合法的住處，能保證其基本生存需要； 目的合理，即該宅基地和地上建筑的使用符合城鄉總體建設規劃，并不得違反相關法律法規的規定；價格合理，即宅基地流轉的價格足以使農民在其將要生存的地區維持一定的時間，以適當限制宅基地自由轉讓，保障農村的穩定。
2.完善農村宅基地流轉的法律法規制度。目前，宅基地流轉的的行為實質上是對使用權的流轉，而所有權尚未改變。法律方面包括宅基地產權有關確權、流轉、交易等內容的法律規范以限制目前宅基地流轉的無序狀態。制度方面，探索經營性有償性宅基地流轉制度，宅基地流轉的收益主要歸流轉農民所有，國家可以收取流轉手續費。
3.建立農村宅基地流轉機制。流轉機制應包括全宅基地流轉權益保障機制、農村宅基地流轉補償機制和宅基地使用權流轉機制。政府等公權機構應介入基地流轉權益保障機制，如地方政府、國土部門應加強農村宅基地流轉的監督和管理，協調流轉糾紛，保障農民利益；探索各種形式的補償辦法，對符合條件進入土地交易市場進行交易獲得相應的經濟收益歸農戶所有，相關部門只收取手續費。另一方面，為農村宅基地流轉交易提供評估、擔保、抵押、法律咨詢、糾紛調解等方面的專業服務，建立宅基地使用權流轉機制。
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