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房地產公司審計報告范文1
摘要SOX法案的推出標志著內控信息披露進入了強制性時代，而我國上市公司內控披露研究起步較晚。文章對深交所18家上市房地產公司2009年-2010年內控報告及內控鑒證報告進行了分析，提出了相關的改進建議。
關鍵詞內部控制報告房地產上市公司信息披露
一、問題研究背景及意義
2002年7月SOX法案的推出使得內控信息從自愿性披露進入了強制性披露的時代。目前，我國已對上市公司內控信息披露方面制定了相關制度，并取得了一定的成效，但由于研究起步較晚，導致內控信息披露仍存在各種各樣的問題。房地產業作為我國“支柱型”的經濟力量，兼有自身的經營特點，以其為樣本探究我國內部控制信息披露存在的問題，具有實質性意義。
二、深交所房地產上市公司內控信息披露現狀及評價
為了解我國房地產上市公司內控信息披露的狀況，筆者對深交所18家房地產上市公司內控信息披露情況進行了分析：
從總體披露情況表中可以看出，整體披露程度仍然較低。
雖然《指引》在第一章第三條中明確指出：公司董事會應對公司內部控制制度的制定和有效執行負責。但從執行情況來看并不理想。
（三）公司內部控制評價標準
18家公司均在兩年的內控報告中提到了評價標準，但是標準的選取不一而足?？傮w上說，大多數公司以《企業內部控制基本規范》及深交所《上市公司內部控制指引》作為指導性文件，2009年有10家公司采用了這一標準，占樣本比例的55.6%。2010年，隨著深交所《主板上市公司規范運作指引》的，比例有所下降，為33.3%。有些甚至采取“一把抓”的態度，將《公司法》、《證券法》、《指引》等等均作為內控評價標準。這一現象也是我國缺乏內控規范性文件的表現。
（四）會計師事務所審核標準
資料來源：根據深交所房地產上市公司內控報告整理
2010年事務所審核標準與2009年情況一致。不難發現，即使是專業機構，其對內控的評價標準也不相同。如何借鑒財務審計報告模板和審計結論的可取之處，完善內控報告審核程序，是我們值得思考的問題。
（五）內部控制缺陷的披露
公司對于內部控制存在問題和整改計劃的披露不甚理想。對樣本經過統計發現，09年有12家公司指出了內控存在的缺陷或提出了實際的整改計劃，10年僅為9家。內控缺陷披露情況的下滑部分原因是公司已經建立較完整的內控制度，但筆者認為，提出切實可行的評價體系，才能使公司對內部控制評價有據可依。
三、造成內控披露問題的原因分析及完善建議
（一）我國內控信息披露制度不夠完善，應積極建設
從制度建設來看，沒有統一的內控信息披露格式，缺乏統一的評價方法體系，使得公司內控報告呈現“空”、“泛”、“套”三大問題。筆者認為，制度的完善應從以下幾個方面考慮：規范內控信息披露的格式和主要內容；規范內部控制評價標準；建立系統的審核結論模板；規范內控審核依據，建立有效的審議程序。
（二）行業特殊性影響內控建設，應提高自愿性披露
房地產企業的財務關系復雜，導致內部控制的信息溝通不暢。同時，在會計核算過程中，由于房地產開發企業收入確認的復雜性，賬簿設置繁簡不適等原因也會導致內部控制的復雜性。面對以上現實，為了更好地提高房地產公司內控信息披露質量，應當合理運用信號理論。公司為了在競爭市場獲得相對于其競爭對手的比較優勢，會有較強的動力向資本市場披露相關利好信息，以突出核心競爭力，獲取市場份額。
（三）監督機制不夠健全，應加強監管
從外部監督來看，需要監管部門對上市公司的內部控制報告、注冊會計師的審核報告定期或不定期地實施監督檢查，從源頭上防范虛假的內控報告、審核報告的產生。從內部監督來看，企業內部控制信息披露的內部監督程序的重要問題在于明確劃分各關鍵參與者各自的職責，使其各司其職。以合理保證戰略、計劃和目標的實現。
（四）信息使用者對內控信息需求不足，應提升理性需求
由于個人投資者素質總體水平不高、機構投資者自身規模以及外部環境限制等因素，我國資本市場目前對內控信息的需求還不強烈。我國需大力培育機構投資者，以增加其對內控信息的需求。同時還應加強個人投資者的素質提升，使投資觀念更趨于理性，壯大理性投資者的隊伍，增加對內控信息的需求。
參考文獻：
房地產公司審計報告范文2
房地產企業在并購中高成功率無疑來自于該行業一貫以來的暴利，當各房地產企業憑借各種資源而獲得的拿地優勢與上市公司的融資平臺相結合，業績大幅增長自然不是難事。業界普遍相信，兩三年內房地產業的快速增長不大可能突然停止，而另一方面上市公司融資平臺的作用卻正得以加強。
事實上，隨著去年的央行121號文件以及今年全面的信貸緊縮，房地產公司的資金壓力日益緊張。在此種情況下，增加直接融資渠道成為各房地產公司理想選擇，而通過ST公司實現曲折上市，對各有實力的房地產企業而言，無疑是一道誘人的大餐。
根據有關研究表明，經過兩年以上的市場考驗，房地產企業在并購中的成功率(即業績得以提升)達到6875％。以金融街(000402)為例，公司在1999年底完成重組進入房地產業，每股收益由2000年的0.32元迅速升至2001年的1.20元，增幅達275％。再如天創置業(600791)，公司主業由商貿、旅游轉變為房地產，使公司的每股收益從2001年的0 088元飆升至2002年的0.52元。
今年5月間，ST濟百、ST宏峰、ST仕奇三家ST公司紛紛進軍房地產，雖尚未獲得收益，但前景似乎不算太壞。它們能否成為未來的金融街或天創置業，現有的種種信息與趨勢表明，每一家都存在這樣的可能。雖然更確定的回答需要更為深入的挖掘，但這也正構成了我們關注這些公司的理由。
ST濟百――商業與地產的親密接觸
5月18日的一則消息：ST濟百停工三年的“濟南百貨一期工程”正式復工，并更名為“將軍廣場”。有消息稱，這標志著公司實質性的資產重組工作正式啟動，公司將由原來的純零售商業經營企業轉型為商業地產類公司。
點互成金術
ST濟百前身為濟南百貨大樓，屬山東省歷史悠久的大型百貨類商業企業。作為一家1994年就上市主營業務為商業零售兼批發的老牌商業股，公司幾年來主營業務利潤幾乎逐年下降。據了解，現在許多濟南人在選擇商場購物時，濟南百貨并非首選，一些濟南人認為其購物環境、管理水平已經相對比較落后。
在2001、2002年連續虧損而被ST之后，其2003年的業績能否扭虧就相當重要?？赡苁且庾R到在商業上短期內獲得大額利潤的可能性不大，于是ST濟百就聯合房地產上演了一幕“點石成金”術。
2003年8月，公司以873萬元購得山東永安房地產開發有限公司90％的股份，12月轉讓該房地產公司40％的股權，轉讓價高達3968萬元。四個月時間凈賺3000多萬元。
究其原因，ST濟百賣出股權時，房地產公司凈資產由原賬面916 41萬元被評估至9921.87萬元，增幅達982.69％。ST濟百解釋說，這是由于房產公司的流動資產(即未售開發房)以現實售價為基礎評估導致增值。但同時卻沒有解釋，為什么僅僅四個月前，在購買房產公司時，卻不以現實售價為基礎對流動資產進行評估。
公司靠股權轉讓使得2003年業績扭虧為盈，免除了退市的風險，不過，企業并沒有形成連續的盈利能力，其2004年一季度就出現了每股0.1元的虧損。然而，近來公司卻是“好事”不斷，5月18日沉寂多年的“將軍廣場”開始復工，它又能否給ST濟百帶來持續的生命力？
“將軍廣場”的威力
將軍廣場的復工與2002年6月入主的將軍投資管理有限公司不無關系，這家由將軍煙草(集團)有限公司控股的國有投資管理公司，實力不容懷疑。正是在它圍繞該項目與有關各方積極溝通、洽談，投入大量人力、物力，為保證該工程繼續進行所做的大量工作，使得這一因種種原因停工多年的項目終于啟動。
據介紹，該項目位于被稱為“金街”的濟南泉城路中段，地理位置極其優越。占地7.8畝．地上15層，地下2層，總建筑面積3.6萬平方米，完工后1―5層將成為商業用房，6層以上為娛樂和辦公用房。
按計劃，該項目將于今年完工并投入使用，主要通過銷售與租賃實現收入。對于這一項目的盈利前景，將軍投資的一位財務人員認為，將軍廣場市場售價大約每平方米在1.2萬～1.5萬元，按3.6萬平方米的建筑面積，銷售額大約在4億元左右，扣除建設成本，如果一次并入濟南百貨報表，公司肯定會“一夜暴富”。而濟南百貨的董事長邢樂成表達得更直接，他認為這一項目在今年至少能給公司帶來1.5億元的純利，即相當于增加每股收益0.267元。地產求生
ST濟百的下一步發展看來仍要靠地產。據了解，濟南百貨現在的營業大樓和院南的辦公樓將被拆除，包括現在的19.8畝地的大院，將成為泉城廣場北側統一規劃的一部分。將軍投資的一位高層認為，濟南百貨復工“將軍廣場”的目的是，除了盤活現在閑置資產外，就是為了整個50畝地的綜合開發。如果真能把這個片區的開發權拿到手，憑借全濟南數一數二的好地段，ST濟百無論租用，還是賣掉，這幾年的生計是不用愁了。
不過，ST濟百的這一系列行為，主要還是通過引入外部實力投資者，來盤活自己原有的龐大隱形資產，這倒不失為部分資源型ST公司扭虧的一條捷徑。然而，另兩家公司就沒有這么好的運氣了。
ST宏峰――國恒實業的“資本平臺”
5月中鋰，主營鋅、鉛、黃金、白銀等金屬的冶煉與銷售的ST宏峰宣布重組，并實施涉足房地產行業的重大關聯方交易。壓在公司頭上已經快兩年的ST帽子能否就此被摘掉，
事實上，公司最初被ST，還并非虧損，而是其債權債務不清，與宏峰集團往來賬無法落實，導致會計師事務所出具“無法表示意見”審計報告所致。那么，公司謀求摘帽的第一步舉動應該從解決債務糾紛開始。
解決歷史遺留問題
5月10日，深圳市國恒實業發展以3 4億元的總價款受讓ST宏峰26.78％的股權成為潛在第二大股東(其中支付給宏峰集團金額1.16億元)，而一周之后便迅速推出了金額高達3.2億元的資產收購方案，由ST宏峰以3.2億元收購國恒實業包括3家公司股權與位于深圳的物業在內的一系列資產。
同時，ST宏峰公告稱，其股東之一宏峰集團已同意在2004年6月30日前以現金形式償還全部欠款，而金額也是3.2億元，正好解決了ST宏峰收購資金的來源。
順著這套由重組、資產購買和股東還款組成的系統方案，對于ST宏峰來說．既收回了股東巨額欠款，又購入了新的房地產資產，同時還增加了一個總資產高達28億元的股東。短短幾天之內，ST宏峰脫胎換骨，煥然一新。而宏峰集團則在這筆交易中還清了欠款，并獲得了1.16億元的股權轉讓收益，它跟ST宏峰的歷史遺留問題，終于有了妥善的解決。
業績穩定器
公司用3.2億元買來的是什么樣的資產呢，根據披露，ST宏峰收購的湖南東方偉業、上海金芝置業以及國恒實業的幾處房產主要收入來源都是物業出租，2004年能給公司帶來雖不太多、但卻穩定的收益。幾筆收購中，只有北京茂屋房地產開發公司主營房地產開發，目前的主要項目是北京的經濟適用房項目”宣祥家園”，該項目位于北京三環以內，地理位置較好，均價3600元左右，比周邊的商品房低1000元以上，可以說銷售基本沒有問題。一期工程今年12月底全部完工并入住。該項目住宅部分共7.8萬平方米，預計銷售額能達到2.8億元，根據一般經濟適用房項目回報率分析，2004年能產生利潤1500萬元左右，其中ST宏峰能獲得收益1200萬元左右，作為經濟適用房，該項目的收益仍然穩定可期。
按照較樂觀的估計，公司總計3.2億元的收入最多只能給公司帶來不到2000萬元的收益。不過，相對于2003年凈利潤522萬元，這幾筆收購至少可保證公司不再有ST之憂了。
下一步的圖謀
通過國恒實業的介入及一系列資本運作，ST宏峰總算是走上了正軌，不過，國恒實業的圖謀當然不止于此。
根據披露，深圳國恒實業發展有限公司成立于2003年9月29日，由自然人出資，注冊資本1.42億元。其主營業務為房地產開發經營、興辦實業等，總資產28億元，凈資產為8億元，資產負債率高達71.4％。
該公司的主要亮點是：其在北京、上海擁有近3000畝(合200萬平方米)土地儲備，按照北京、上海的房地產開況，國恒實業要開發這些土地，至少需要40億元以上的資金，但問題是錢從哪里來，
另外，在土地資源稀缺的北京、上海，一家名不見經傳的公司竟能有這樣的土地儲備，我們也有理由相信，其拿地成本不會太高，一旦投入資金開發，有望獲取高額利潤。
這樣，國恒實業無疑將有大量后續動作 股權轉讓、重組、增發……這樣的老掉牙故事將會在國恒實業、ST宏峰及它的第一大股東赤峰黃金工業總公司之間上演。
ST仕奇――潤物細無聲
主營紡織、服裝業的仕奇實業除了在2000年上市當年業績良好外，之后業績連年下滑，并且連續兩年虧損。仕奇實業從2002年起，就已經開始涉足房地產業的重組。這次重組歷時近兩年的時間，直到2004年公司被ST以后，重組才算是正式開始。
西年重組路
公司原第一大股東內蒙古仕奇集團有限責任公司分別于2002年12月23日和2003年9月27日將其全部股權高價轉讓給深圳市華業發展有限公司(29％)和深圳市華保宏實業有限公司(27.24％)。雖然記者沒有發現有公告稱這兩家公司是關聯方，但巧合的是，這兩家公司的注冊地址是在深圳市同一家寫字樓的上下兩層。
有了兩家股東的房地產行業背景，仕奇實業開始向房地產行業陸續進軍。
2003年8月，仕奇公司共花費1.7億元，收購了深圳市華業發展有限公司持有的深圳市漢國華業有限公司20％的股權及相關債權以及彩虹新都房產。但截至2004年1季度，公司的財務報表上還沒有發現這項重組帶來經濟收益。接著，2004年4月仕奇公司又出資3000萬元，收購深圳市格調裝飾設計工程有限公司持有的北京高盛華房地產開發有限公司9.13％的股權。
在今年3月，公司以“募集資金投資項目沒有達到預期的效果”為由，正式終止了募集資金投向，而這些資金原先都是準備投向紡織業的。
重組經歷了兩年的時間，仕奇公司要進軍房地產行業的意圖早已是路人皆知，然而到今年第一季度，公司業務仍然繼續呈現虧損。因此，如何在進入倒計時的一年，盡速提高公司的盈利水平，開發出盈利能力強的房地產項目成為公司工作的重中之重。
實業開發
如果說以前還只是收購資產，今年公司已決定開發它的第一個房產項目“森林家園”。今年5月27日，公司與北京高盛華房地產有限公司簽署了《共同開發項目協議》，公司擬投入資金不超過1.2億元，用于同北京高盛華房地產開發有限公司共同開發位于北京市朝陽區延靜里中街25號的“森林家園”項目。
根據披露，公司只持有北京高盛華房地產開發有限公司9.13％的股權，但該公司三分之二的董事來自于ST仕奇。因此，ST仕奇對這家公司擁有實際控制權，正因如此，“森林家園”成了ST仕奇第一個正式的房地產開發項目。
不過，一切都剛開始，記者日前去現場發現該項目只是剛拆遷完畢，尚未開工，按時間來計算，今年不可能給公司帶來任何收益。
房地產公司審計報告范文3
商業銀行開展持續審計包括：商業銀行運用內審經驗，開發計算機模型：將之嵌入到持續審計流程管理系統中去：內審人員按照持續審計任務開展常態化及時審計；定期進行產品和服務全風險覆蓋的內控審計，持續改進計算機模型。
一、商業銀行運用內審經驗，開發計算機模型
在該步驟主要運用的審計技術是審計重要性水平的測定（可結合PPS抽樣）和審計分析程序。運用的計算機技術主要是計算機編程。該步驟依據“持續審計”的定義來確定“相關被審計事項發生”的情況。下面結合實例進行分析。
1.重要性模型。設計該模型主要考慮內審人員對于行內開展的各項業務重要性水平的認定，重要性水平可以設定為必審項和審計項兩類。第一類必審項重要性水平，比如內審人員認為單筆超過一千萬元的集中采購項目為重要且必須要審計，那么“集中采購子模型”就可以設定一千萬元為閾值，對于單筆集中采購項目標的超過一千萬元的，就可以自動篩選出來，持續審計流程系統將生成“及時審計任務單”，分配任務后，由內審人員全程跟蹤該集中采購項目，最后形成審計報告。第二類抽樣審計項重要性水平，可以結合風險控制重要性水平進行設計，設計后由計算機輔助進行PPS抽樣，確定具體的審計事項。比如“大額個貸重要性模型”的設計：風險控制要求，同一身份證號的客戶發生的所有個人住房貸款、消費貸款、助業貸款等，單筆或累計超過50萬元的，都需要兩個專職貸款負責人審批，且在設計“大額個貸重要性模型”時可將閾值設定為50萬元，該模型可以每周、每旬、每月運行一次，具體運行頻次由持續審計計劃決定，這樣確定的貸款可能有很多筆，因此，在設計“大額個貸重要性模型”編程時，編入計算機輔助PPS抽樣相關程序。
2.審計經驗模型。設計該類模型的總體思想是：將銀行的案件、審計發現以及審計經驗，轉換為數據信息疑點，或者直接定位差錯。例如，疑似假個貸模型——同質子模型的設計主要是運用Match函數。不同的借款人客戶信息相同.如同一樓盤或汽車經銷商，有多個不同借款客戶為同一單位：多個客戶的聯系電話、個人貸款對賬單地址、家庭月收入、本人月收入相同；同一樓盤或汽車經銷商，三筆以上貸款連續拖欠期數相同：多名借款人是銷售商或員工；多筆貸款（不同客戶）還款來源于同一個人賬戶；多筆貸款（不同客戶）發放后轉入同一單位（非房地產公司、汽車經銷商）或個人賬戶。上述都是反常情況，有可能是假個貸.而上述情況是內審人員審計出假個貸或者是假個貸案發之后所總結出的假個貸數據特征。該子模型的設計思路是：比對客戶貸款信息，找出不同客戶的相同信息，從而找出高度同質性貸款，即疑似假個貸。
該類模型是分析程序在內審中通過計算機程序運行實現，分析程序概念不再描述，主要是要找到“反常”數據（疑點）。分析程序還可以實現差錯的直接定位，比如“個人信貸資金流向投資市場模型”的設計思路：比對客戶發放貸款賬號與客戶本人及其密切關系人的證券、基金賬戶，在貸款發放之后兩賬戶的資金變化情況。該模型是信貸資金流向子模型，通過該模型，內審人員可以定位差錯，比如發現客戶A，發放貸款后10日內，將貸款全部轉至客戶A名下的證券賬戶。
二、開發持續審計流程管理系統
筆者認為持續審計流程管理系統應包括以下模塊：計算機模型及管理、任務管理模塊、電子審計工作底稿及報告模塊、質量控制復核模塊以及系統管理模塊。將持續審計流程管理系統與各業務系統、核心賬務處理系統進行對接，審計項目數據每日日結后，持續審計流程管理系統接收各業務系統、核心賬務處理系統數據，運行計算機模型，生成審計任務，任務分派后審計人員在電子審計工作底稿及報告模塊錄入相關審計證據、審計工作及審計報告，完成審計工作后，電子流任務交至質量控制系統復核。系統管理模塊主要是復雜系統的維護以及內審人員的權限配置。
以“集中采購子模型”進行說明。計算機模型已開發出持續審計流程管理系統下的“計算機模型及管理模塊”已加載了該模型，且持續審計流程管理系統與本行的“集中采購管理系統”已對接，每日接收集中采購管理系統的數據，運行“集中采購子模型”，發現有無單筆超過一千萬元的集中采購項目。該項目的流程狀態是“立項通過”，如果符合，則將相關信息形成審計任務，內審分派崗位登錄該持續審計流程管理系統，在“任務管理模塊”下的“待分派審計項目”中可以看到，并進行分派；相應的內審人員登錄系統在“任務管理模塊”下的“待辦審計項目”中看到任務，接受該項任務，就可以在電子審計工作底稿及報告模塊錄入相關信息，完成之后按程序提交，任務將發送至內審質量控制部：質量控制工作人員登錄該系統，在“質量控制復核模塊”下的“待復核項目”中看到需復核的任務，并調閱審計工作底稿和審計報告：質量控制復核完成提交后，整個內審流程結束。
開發持續審計流程管理系統運用的主要是流程管理理論，它通過計算機編程來實現審計業務的電子任務流程，其效果不僅使得內審的效率和質量有顯著的提高，而且也方便考核內審人員的工作效率。
三、內審人員按照持續審計任務開展常態化及時審計
在這個環節，內審人員登錄持續審計流程管理系統，在任務管理模塊下的“侍辦審計項目”中看到任務及其生成過程。與傳統內審不同的是，持續審計可以實現常規化及時跟蹤審計。如果商業銀行將柜面會計憑證、個人貸款檔案、公司類貸款檔案等會計憑證及資料電子化，形成電子檔案數據庫，內審人員就可以做到足不出戶進行審計。“待辦審計項目”接受任務后，持續審計流程管理系統賦予內審人員臨時權限，臨時權限用于遠程登錄電子檔案數據庫，獲取相關的資料。內審人員進行事后審計時，除非認為必須去業務經辦所在地實地查證，否則可以不下現場，從而可提高審計效率。紙質資料電子化主要是掃描等影像技術的運用、計算機輔助開發程序支持數據庫的建設以及查詢等功能的實現。
四、定期進行產品和服務全風險 覆蓋的內控審計，持續改進計算機模型
房地產公司審計報告范文4
大限來時，最先從森林中飛出的鳥是興業銀行。
2月末，興業銀行暫停部分房地產融資業務的消息在市場上擴散，并產生了連鎖反應。
誰都知道一個刺激、上癮、病態的狂歡式高收益的鏈條是不可持續的，其實興業銀行對房地產融資業務的調整才剛剛開始，后面還有“狠招”。據了解，該行已經派研究人員到各地調查，預計3月底前會有更進一步的調整政策。
事實上，年初，興業銀行總行就向下級機構下發了業務窗口指導，要求暫停房地產夾層融資和房地產供應鏈金融業務。
房地產夾層融資和供應鏈融資是近年商業銀行金融創新主要產品，而在中國銀行業，興業銀行的創新一直走在前端，國內的很多銀行業務創新都是由興業銀行先嘗先試的。
去年6月“錢荒”之后，互聯網上出現了一本以“錢荒”為背景的小說，名叫《同業鴉片》，其中的主角之一藍興銀行，作風果斷、狠辣，被很多人認為是影射興業銀行的，連名字也只差一字。不知是否興業銀行不太喜歡這種影射，小說正式出版時，藍興銀行被改名浦江銀行――當然沒人會把它當成浦發銀行。
據說興業銀行行長李仁杰也看過該小說，并評價它“演義過多”。 半個地產股
2月19日，經歷了一個暖冬的杭州突然變得很冷，這一天的最高氣溫據說只有6度。但在房地產項目“天鴻香榭里”的售樓處，這天“熱”極了，很多業主聚集到這里，不僅打出橫幅要求開發商賠償損失，更一氣之下把售樓處砸了。
業主們說，鬧事的原因是因為開發商隱瞞了附近有高壓線，但明眼人都知道，說到底，不過是因為房價降了，前一天，“天鴻香榭里”宣布房價直降6000元/平米。當下，中國的老百姓被分成了兩大陣營，已經買房的和想要買房的。在已經買房的人心里，房價只能漲不能降，否則開發商就是侵占消費者利益的奸商；想要買房的人心里，房價只能降不能漲，否則開發商就是攫取最后一分利潤的奸商。說到底，都是奸商！
一葉落而知秋，暴漲了10年的房價到了微妙的位置。對于普通購房人來說，房價下跌可能會帶來幾十萬的浮虧，但對于一直將自身利益與開發商捆綁在一起的銀行來說，數以千億計的地產融資將被置于火上。
杭州降價發生后三天，興業銀行、招行、交行暫停房地產業務領域貸款的消息便在網上蔓延開來。但除了興業銀行確認暫停了夾層融資和供應鏈融資，另外兩家銀行都對消息予以澄清。
興業銀行危險，以至于要第一個撕破銀行和地產開發商之間的同盟？
在興業銀行資本市場部門人士看來，網民們有點過度反應了，夾層融資和供應鏈融資只是興業銀行很小的業務，甚至房地產貸款對于興業銀行來說規模都不大。但輕描淡寫的回應怎么解釋興業銀行擁有的“半個地產股”的綽號呢？
興業銀行與房地產業素有淵源。 2007年末，該行房地產類貸款占貸款總額的41.55%。故曾被稱為“半個地產股”。及至2013年上半年，興業銀行的貸款結構發生了重大變化，房地產類貸款僅占貸款總額的22.8%，低于全行業平均水平。
“興業銀行早已不是之前的‘半個地產股’了。”興業銀行總行人士對記者表示。實則然否？
根據中金公司測算，截至2013年上半年，整個興業銀行的全口徑房地產融資規模為5000個億。與2007年房地產融資手段相對單一不同，2013年興業銀行的房地產融資模式相當多元化，除了3000個億左右的信貸資產外，興業銀行還持有約2000億的其它金融資產。而這5000個億又是個什么概念？根據財務報表，興業銀行2013年上半年全部貸款余額為13078億元。一個并不嚴謹的比較是，如果全口徑房地產融資全部置換為表內信貸，那么也大概占到貸款余額的33%。
從“半個地產股”到“三分之一個地產股”，興業銀行資產結構并沒有本質改變。 《同業鴉片》，其中的主角之一藍興銀行，作風果斷、狠辣，被很多人認為是影射興業銀行的，連名字也只差一字 鯰魚創新
回顧興業銀行的歷史，很容易聯想到一種動物――鯰魚。
從2007年到2012年，興業銀行資產規模從8513億元擴大至32510億元，凈利潤從85.9億元增加至349.3億元，地產業功不可沒。
“‘半個地產股’戰略曾負有歷史使命?！迸d業銀行總行人士告訴記者。
在2008年之前，房地產市場已經連續上漲多年，開發貸被銀行視為優質資產，個人住房按揭貸款則更是幾無風險的優質資產，由于開發商往往將開發貸款與個人住房按揭貸款捆綁，因此兩類貸款成了各家銀行擴大資產、保證收益的“不二法門”。
在興業銀行上市前一年，即2006年，該行房地產開發貸占貸款總額比例為16.64%，個人按揭貸款的比例也在16%左右。及至2007年上市當年，興業銀行的房地產類貸款比例進一步擴大，這為銀行帶來了非常靚麗的財務報表，2007年該行的總資產收益率（ROA）、凈資產收益率（ROE）均位列全國銀行前三名。
但2008年，中國房地產市場迎來了拐點，興業銀行房地產戰略受到了質疑，這項戰略就此完成歷史使命。當年，興業銀行將房地產公司貸款的占比由14.01%縮小到了11.81%。值得注意的是，開發貸是一種周期較長的貸款，因此銀行控制其規模需要一個過程。
然而，2009年開始，房地產市場報復性反彈，從來錦上添花易，于是銀行又想做地產商的生意了。但這一次，興業銀行意識到，依靠傳統的信貸，不僅業務單一，也存在很多限制。
首先，隨著房價的上漲，房地產調控如期而至，監管層開始對房地產貸款進行窗口指導。當然，只要把房地產貸款“變臉”，便可以規避窗口指導。供應鏈金融就是其中一種好方法。
供應鏈融資，就是產業上下游替代融資行為。針對房地產業來說，主要指的是上游施工企業、原材料供應商來替房地產企業融資，而融資的錢可能轉給開發商，甚至用于開發商買地，也可能用于墊資施工?！般y行向融資企業追款，企業會說‘錢給開發商用了’?！币晃汇y行分析師說，雖然供應鏈金融可不受房地產貸款的窗口指導，但風險仍集中在開發企業。
其次，商業銀行信貸業務受75%存貸比限制。2008年，興業銀行的存貸比已經達到70.82%，2009年興業銀行的存貸比達到71.9%，而夾層融資就是一種繞過存貸比限制的業務創新。
在房地產項目上實行夾層融資的好處顯而易見，根據政策規定，房地產企業必須以自有資金拿地，不得使用銀行貸款，但沒人規定銀行持股的公司不能拿地。對于銀行來說，上述融資模式不僅不受銀行存貸比限制，也可繞過監管層對于房地產貸款的窗口指導。在實際操作過程中，銀行多用表外非標資產來為開發商提供夾層融資，更令此項業務游離于監管之外。
夾層融資目前已被很多銀行采用。根據中金公司的統計，2013年銀行業房地產夾層融資的新增規模在1000億-2000億間，占整個房地產開發投資的1%-2%。但對于興業銀行來說，這種模式用起來可能特別得心應手。2011年，興業銀行收購福建聯華信托，后更名為興業信托，而聯華信托就是國內夾層融資模式的發明者。 即“假股權真債權”，銀行表面上通過持有企業股權的形式進行注資，而未來融資企業會以股權回購的方式來兌現債權收益。
但銀行分析師告訴記者，截至2013年上半年，上述兩項業務只占整個興業銀行房地產融資的5%-10%。那信貸之外的2000億房地產融資主要流向了哪里？絕大多數被打扮成了信托受益權藏匿在興業銀行同業資產和表外非標資產中。 極致錯配
在《同業鴉片》中，浦江銀行被描述得像一個“山大王”，它成立的資金平臺則像水泊梁山山寨，是一個股份制銀行攜手中小城商行、農商行和農信社打造的同業資金快速清算平臺。而浦江銀行猶如寨主，帶領百家小兄弟在金融市場沖殺，所向披靡。
而在現實社會，興業銀行也通過“銀銀平臺”的打造，贏得了“同業之王”的美譽。此稱號又不僅指其在中小銀行中的號召力，更是對其如入化境的同業業務創新能力的贊譽。
伴隨著2009年房地產市場反彈，興業銀行于當年開始大幅擴大信托受益權資產規模。雖然該行從未披露信托受益權對應的實業資產，但地產是重要部分。
原因是“只有貸款受限的企業才會去做信托融資。這些企業中，有幾個可以承受信托融資成本？除了礦業就是房地產業，暴利行業對利率不敏感，另外一個就是地方融資平臺，地方政府可能根本沒想還錢”，上述銀行分析師表示。目前，信托計劃的年化收益率普遍高達12%。
“這部分是典型影子銀行?！痹诮衲辍吨袊髽I家》兩會沙龍上，針對銀行的信托受益權資產，招商銀行原行長馬蔚華對記者表示。
“原本房地產開發貸款受規模控制，受銀行存貸比限制，亦有政策窗口指導，但房地產業有融資需求，銀行也有創利的沖動，影子銀行的介入，令一切問題得到解決。”馬蔚華說。 76.22% 根據興業銀行歷年年報，自2010年至2012年，同業存放的增幅分別是76.22%、50.08%、42.69% 5000億 截至2013年上半年，整個興業銀行的全口徑房地產融資規模為5000個億
對于銀行來說，將開發貸“打扮成”信托收益權還有特別的好處。盡管資產規模增加了，但對流行性影響不大。根
據規定，傳統信貸的風險權重為100%，而屬于計在同業資產項下的信托受益權，風險權重僅為25%。
2008年，興業銀行表內的信托受益權資產僅18.43億元，及至2013年上半年，該項資產規模達到7136.46億元，占總資產的近20%。這還不包括銀行利用表外理財資金承接的信托受益權。
單就表內而言，信托受益權資產被計入三類資產項下，銀行打算持有到期的信托受益權計入應收款項類投資；打算出售的信托受益權計入可供出售金融資產；另外最主要的一塊則計入買入返售金融資產。而操作信托受益權的買入返售，正是“同業之王”興業銀行開發的創新業務。
原本，銀行做買入返售的標的主要是債券、票據等金融資產，但自2010年，興業銀行開始涉獵買入返售信托受益權。
興業銀行信貸部門人士向記者介紹了買入返售信托受益權的經典模式。銀行A有客戶，但不想給其辦理貸款，便找了一家信托公司打造了一個信托受益權。這時，銀行B買下這個信托受益權，而銀行A則擔保在信托受益權到期前，按照約定價格回購信托受益權。
通過操作買入返售，逆回購方的信貸資產轉化為同業資產，不受存貸比限制，風險資本占用較少，而正回購方的擔保業務可不入表。
上述銀行分析師告訴記者，由于表外擔保業務同樣占用資本，通過將擔保協議地下化，即達成所謂的“抽屜協議”，可令正回購方徹底解脫。
正因為操作模式多樣化，在買入返售項下做信托受益權，可實現資產負債在銀行表內表外騰挪。
興業銀行一位支行行長告訴記者，前幾年，由于監管不到位，很多城商行、農商行可利用表外資金業務來做買入返售，于是便成了銀行間買入返售的“中間人”，以令上下兩家的資產負債全部出表。“替大銀行消了幾千億規模。”該行長表示。
連續的財務報表顯示，2010年，興業銀行買入返售信托受益權余額為14.5億，僅占買入返售金融資產的0.39%；但2011年，該項資產增加為2831.2億元，占買入返售金融資產的53.73%。興業銀行做大信托受益權的買入返售，與它收購興業信托的步調一致。直至2013年上半年，興業銀行買入返售信托受益權的規模不斷加大，并一直保持在買入返售金融資產的一半左右。
買入返售的錢何來？還是來自銀行內部。“我們吸收同業資金，與買入返售業務匹配起來，可以取得不錯的收益?！崩钊式茉硎尽?/p>
截至2012年末，興業銀行的銀銀平臺上線客戶共318家。而這些中小銀行，由于地域限制，往往存貸比較低，有“閑錢”可以拆出。根據興業銀行歷年年報，自2010年至2012年，同業存放的增幅分別是76.22%、50.08%、42.69%。
換句話說，興業銀行實際上是拿同業拆借的錢去放貸。由于這種操作一般是拆短借長，因此該銀行因期限錯配飽受質疑。 是一個逆回購的過程，簡單來說，即一家銀行向另一同業購買了一項金融資產，雙方約定在某一時間，出售方要按約定價格回購該項資產。 同業末路
對于“同業之王”的稱號，興業銀行內部感受很復雜。
隨著8號文的出臺，107號文的悄然下發，9號文又如達摩克利斯之劍高懸于頂，同業業務的空間不斷被壓縮。
2013年3月27日，中國銀監會下發《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》（8號文），其中規定，銀行理財資金投資于非標準化（下稱“非標”）債權的規模不得超過理財產品余額的35%，及商業銀行上一年度審計報告披露總資產的4%。
受限上述規?？刂?，很多表外非標資產轉移到表內，很多銀行應收款項類投資和可供出售金融資產暴增，大幅度擠壓了流動性，而這正是造成去年6月錢荒的重要原因之一。
“擅玩”非標資產的興業銀行更無例外。2013年6月末，該行應收款項類投資中的信托受益權，由上年末的807.4億元激增到了2231.17億元，可供出售金融資產中的信托受益權，由上年末的559.14億元增加到了674.23億元。
而今年年初，國務院辦公廳向相關部委和各省政府下發《關于加強影子銀行業務若干問題的通知》（107號文），該文件提出了對影子銀行監管的“頂層設計”。
如果說107號文雖然規格高，但更多的是原則性的，那么讓銀行更感到緊張的還是遲遲未出的《商業銀行同業融資管理辦法》（9號文）。網上流傳的版本中，9號文針對同業業務有了更為明確的規定，主要包括：同業融資納入全行統一授信體系，計算資本和撥備；不允許銀行接受或者提供“隱性”或“顯性”的第三方金融機構信用擔保；禁止同業代付業務和買入返售業務中，正回購方將金融資產從資產負債表中轉出等。
“這意味著，今后，信托受益權的買入返售沒法做了?！迸d業銀行信貸部門人士表示。當然，也有銀行業人士認為，107號文既出，9號文便不會出臺。
“文件一出，有的銀行馬上跌停?！瘪R蔚華意有所指，8號文公布的第二天，興業銀行放量跌停。
事實上，針對同業業務的監管不是興業銀行遇到的全部考驗，風險更來自市場。如果說上一次房地產低谷期，興業銀行通過壓縮房地產貸款規模來逃脫，這一次興業銀行又將如何逆市脫身？
據了解，今年以來，興業銀行壓縮表外地產非標業務的力度較大。實際上，該銀行意識到風險的時間可能更早?！俺碎_發貸，我們對其它地產融資業務也實行名單制管理。”興業銀行總行人士表示。
房地產公司審計報告范文5
1.控制環境失敗
COSO報告認為,控制環境是指對建立、加強或削弱特定政策、程序及其效率產生影響的各種因素,具體包括企業的重事會,企業管理人員的品行、操守、價值觀、素質與能力,管理人員的管理哲學與經營觀念,企業文化,企業各項規章制度、信息溝通體系等。企業控制環境決定其他控制要素能否發揮作用,是內部控制其他要素發揮作用的基礎,直接影響到企業內部控制的貫徹和執行以及企業內部控制目標的實現,是企業內部控制的核心。那么,鄭亞集團的內部控制環境如何呢?
(1)經營者品行、操守、價值觀
(簡稱“海南商聯”),鄭亞集團沒有投資,法人代表是王xx本人。鄭亞集團公司重事會作出決定,委托海南商聯管理和經營鄭亞集團股份公司;并在鄭亞集團董事會1995年6月28目的會議紀要中,明確規定“董事會同意公司經營者(海南商聯)按銷售額1%的比例提取管理費。于是就形成了海南商聯受托經營鄭亞集團的運作模式,并與鄭亞集團一套人馬,兩塊牌子,總部設在廣州。從此總經理在外地遙控實施對鄭亞集團和商場的管理。王xx既是海南商聯的法人代表,又是鄭亞集團的總經理,可以隨意抽調人員與資金。這種制度安排的結果是亞細亞的信譽和人員被海南商聯利用,亞細亞的經營利潤被海南商聯占有,而這一切都是無償的。?1992年11月,亞細亞商場總經理王xx就在海南注冊了”海南亞細亞商聯總公司。
又如,南陽亞細亞商場借到貸款兩千萬元,股東高xx卻要了600萬元,詢撥到成都給其一位朋友做房地產生意,結果全虧,以兩棟樓房抵債。抵債手續尚未辦妥,高xx卻對欠債人說,你不要向南陽還債了,你把兩棟樓房給我,南陽的錢由我還。最終,南陽亞細亞分文未得。
上述事實只是鄭亞集團暴露出來的極小部分,但已能說明鄭亞集團經營者的品行與操守狀況。
(2)董事會
COSO報告認為,企業內部控制環境的一個重要要素是董事會,并認為企業應該建立一個強有力的董事會,董事會要能對企業的經營管理決策起到真工監督引導的作用。在鄭亞集團公司內部,董事會一直處于癱瘓狀態。鄭亞集團公司的注冊日期是1993年10月,但直到1995年6月才最后確立。在近兩年的時間里,集團公司決策層一直處于不斷演變的狀態之申,沒有按章程規范化運作,董事會從未召集董事們就重大決策進行過表決,凡事都由總經理王xx一人拍板。1995年初,亞細亞的主要股東中原不動產公司董事長易人,新任重事長認為前任批準的股權轉讓造成公司資產流失,不予承認,表示股權糾紛問題不解決就不參加董事會。從此,鄭亞集團最高決策機構、監督機構陷于癱瘓。比如,冠名權展于無形資產,其轉讓照理應該經董事會討論通過,但實際上是王xx一個人說了算,只要他簽字同意,別人就可建個“亞細亞”,如許昌、安陽、洛陽、商丘的亞細亞都是他簽字同意的。在鄭亞集團,總經理成了國王,董事會如同虛設。
(3)人事政策與員工素質
COSO報告認為,人是企業最重要的資源,亦是重要的內部控制環境因素。那么,鄭亞集團的人事政策與員工素質如何呢?
1.以貌取人。1995年底,廣州、上海、北京三地大型商場相繼開業,管理人員嚴重不足。亞細亞從西安招聘了幾百名青年,經過短期培訓后,準備派往三地。由于不了解個人情況,只好對名觀相,五官端正、口齒清楚的派往廣州、上?；虮本┑纳虉霎斀浝砘蛱庨L,其他人員則當營業員。
2.隨意用人。亞細亞商場藝術團的報幕員周XX,不值管理不會看帳,被任命為開封亞細亞商場的總經理。
3.任人唯親。亞細亞某領導的一位表弟,原鄭州市郊的農民,被任命為北京一家大型商場總經理;某領導的兩位妻弟,山東農民,也被委以重任;就連他家的小保姆也被任命為亞細亞集團配送中心的財務總監。
4.排斥異己。亞細亞曾有四位年輕的副總,因他們不附和總經理的意見,在1990年借故被派往外地辦事處。1991年夏,亞細亞駐外辦事處撤銷,四位副總返回商場時,他們的位置已被別人取代,接著半年閑試,被調離商場。
這就是亞細亞的人事政策。
(4)企業產權關系及組織結構鄭亞商場是由河南省建行租賃公司和中原不動產公司共同出資200萬元設立的股份制企業,其中,租賃公司102萬元,占51%的股份,中原不動產公司98萬元,占49%的股份。由于鄭亞商場計劃在1992年改組成股份有限公司,面向社會公眾發行股票。按照有關規定,上市公司的股東必須在5家以上才具備上市資格。由于種種原因,改建的鄭州亞細亞股份有限公司上市未獲成功。1993年9月,經河南省體改委批準,僅僅有過渡意義的鄭州亞細亞股份有限公司正式更名為鄭州亞細亞集團股份有限公司。于是,亞細亞上市未能做成,但虛擬的股權轉讓己被河南省體改委等政府職能部門認定,即河南建行租賃公司51%的股權轉讓給海南大昌實業發展公司18%,轉讓給廣西北海巨龍房地產公司10%;中原不動產公司49%的股權轉讓給海南三聯企業發展公司18%,轉讓給海南匯通信托投資公司18%.由于股權受讓方未按協議及時把購股資金兌付,從此埋了了一個巨大的資金隱患。特別是后來中原不動產公司新任董事長認為前任批準的股權轉讓造成公司資產流失,不予承認。鄭亞集團產權關系混亂局面就此形成。
鄭亞集團設有一個“貨物配送中心”,其職能是為鄭亞商場本店和四家直接連鎖店配貨,該中心負責向廠家直接定貨,目的是降低進貨成本并防止各商場自行進貨時吃回扣。但該中心配送給各大商場的所有商品,價格不但比批發市場上的批發價高出許多,甚至高于自由市場上的零售價!“貨物配送中心”實際上成了一個大黑洞。
上述四個方面較清楚地說明了鄭亞集團的控制環境情況。其內部控制環境若此,其最終結局亦在意料之內。
2.風險意識不強COSO報告認為,環境控制和風險評估,是提高企業內部控制效率和效果的關鍵。鄭亞集團如何進行環境控制和風險評估呢?原鄭亞集團總經理王XX,對以往的經營失誤總結了六大教訓,其中有四條涉及到對風險的認識和把握問題。
第一是“對市場認識不足,對形勢認識不足”。在我們前進的過程中,不但遇到了國內商業同行的壓力,而且國外零售業的大舉進入也給我們造成了很大的沖擊,導致我們認為較先進的經營模式一下子就被沖得體無完膚。
第二是“過于自信、樂觀、想當然,其結果是驕兵必敗”。
第三是“面對零售業艱難的狀況,我們的應變能力差,整個經營進入死胡同,最后到了山窮水盡的地步”。
第四是“抗風險能力差,一近事陣腳就亂了?！边@幾個教訓說明,在鄭亞集團管理層的思想中缺乏風險概念,沒有設置風險管理機制,因此抗險能力極低。
3.缺乏適當的控制活動COSO報告認為,控制活動是確保管理層的指令得以實現的政策和程序,旨在幫助企業保證其針對“使企業目標不能達成的風險”采取必要行動。鄭亞集團運作中幾乎不存在控制活動,或者即使存在所謂的政策和程序,也是名存實亡,未實際發生作用。且看一組數據:亞細亞一年一度的場慶花費都超70萬元;集團某股東從鄭亞商場借出8叨萬元,連借條也沒有,后來歸還300萬元,剩余5山萬元商場帳面和收據顯示是“工程款”;集團另一個股東1993年借走商場57萬元,也無人催要盯997年,鄭亞商場管理費用就高達18.6億元。鄭亞集團的控制活動若此,何以確保管理層的指令得以實現?
4.信息溝通不順暢COSO報告認為,一個良好的信息與溝通系統有助于提高內部控制的效率和效果。企業須按某種形式在某個時間之內,辨別、取得適當的信息,并加以溝通,使員工順利且行其職責。在鄭亞集團內部,信息溝通系統幾乎不存在。據稱,集團內部一不需要成本信息二不計算投資回收期及投資回報率,三不收集市場方面的信息。會計信息系統由管理層隨意控制隊資金被大量挪用,卻不知去向何方。在鄭亞集團,T息系統已經不再是一個管理和控制的工具,而是上層管理人員的話筒,信息隨其意愿而變。
5.內部監督缺乏COSO報告認為,企業內部控制是一個過程,這個過程系通過納人管理過程的大量制度及活動實現的。要確保內部控制制度切實執行且執行的效果良好、內部控制能夠隨時適應新情況等,內部控制必須被監督。在亞細亞,自開業以來,沒有進行過一次全面徹底的審計。偶爾的局部的內部審計中曾發現幾筆幾百萬元資金被轉移出去的事,后來也不了了之。任何事情都是總經理說了算,屬下當然包括內部審計人員在內,全無發言權,可見內部監督極度缺乏是既成事實。
二、由“亞細亞”引發的思考:改進我目企業內部控制
由亞細亞,內部控制的五要素皆存在問題,必然最終走向倒閉之路。盡管它只是我國企業的一個個案,但這種現象卻頗具普遍性。目前,我國加入WTO在即,來自外部世界特別是跨國公司的激烈競爭,給中國企業的壓力越來越大,面臨的挑戰越來越嚴峻。若以“亞細亞。狀況去應對競爭,其結果不難預料。因此,如何提高自身的競爭力,如何以一種更積極的狀態參與到世界競爭的潮流中去將是我國企業面臨的主要問題和難題。經濟現實迫切要求我國企業早日建立健全企業內部控制,提高企業內部控制的效率和效果。從現實看,我國企業經營效益普遍較差;會計造假行為嚴重,財務報告嚴重失真;企業違法違規現象愈演愈烈,進而成為普遍現象。造成這些現象的原因是多方面的,但內部控制的缺失與缺陷難逃其咎。問題還在于,我國很多企業還未意識到內部控制的重要性,對內部控制還存有很多誤解,以為內部控制就是十堆堆的手冊、文件和制度,或者認為內部控制就是內部成本控制、內部資產安全性控制等,甚至對企業內部控制根本沒有概念?，F狀函需改變!
我們認為,對我國企業內部控制的改進,可從兩方面人手,其一是由權威部門制定內部控制的標準體系;其二是對企業內部控制的審計作出強制性的安排,做到二者并舉。
1.建立內部控制標準體系
首先,建立內部控制標準體系是一項國際慣例。長期以來,內部控制一直被視為企業內部事務,屬企業管理當局責任范圍內之事?？v觀美國注冊會計師協會(AICPA)歷年來對內部控制的定義、解釋、修改、再修改的過程,不難發現,MCPA過去一直認為內部控制目標是為了保護企業資產、檢查會計信息的準確性、提高經營效率、推動企業執行既定的管理方針等,不管對這些目標如何進行排列與組合,為企業內部的管理與經營服務是其共同特征。以往對內部控制的研究也大部分集中在制度的設計和審計方面,重在改進內部控制的方法與提高審計的質量和效率。直到1973年,美國國會通過了《反國外賄賂法》(ForeignCorruptPracticesAct,簡稱FCPA),該法案規定,每個企業應建立內部控制制度以防范這種行為發生。該法案在其會計標準條款中AccountingStandardsProvision)規定,業如達不到美國審計準則委員會提出的內部控制目標,可被罰款1萬美元、責任者受5年以下的監禁。至此,建立和強化內部控制已成為企業應履行的一種法律責任。1991年11月,美國聯邦委員會發表的判決指南指出,如果發現公司即使有一個雇員犯罪,該公司將受到強制性罰款,罰金數額可高達數十萬至兒百萬美元。這一法規的出臺,強化了管理者對遵守法規的重視,遵循適當的法規、規避可能的罰款所帶來的損失也成為企業內部控制的重要組成部分。1992年,曲美國注冊會計協會(AICPA)、國際內部審計師協會(IIA)、財務經理協會(FEI)、美國會計學會(AAA)、管理會計學會(IMA)共同組成的專門委員會(即COSO委員會)提出了內部控制綜合框架公告,認為“內部控制是受企業董事會、管理當局和其他職員的影響,旨在取得(1)經營效果和效率(2)財務報告的可靠性(3)遵循適當的法規等目標而提供合理保證的一種過程。”并對內部控制作了新的擴展,提出了內部控制的五要素。美國注冊會計師協會認為該報告的提出,具有劃時代的意義,“其作用如同早期的公認會計原則,其未來在管理界的地位也如今日的公認會計原則一樣”。COSO報告很快受到了廣泛的認可,世界各國及各專業團體紛紛效仿COSO報告對內部控制進行重新研究,并采COSO報告的最新理念,了自己的文告?？梢?建立一套有關內部控制的標準體系,已成為一項國際慣例。
其次,建立內部控制標準體系是保證財務報告可靠性與企業遵循法律法規的重要條件?，F代企業的典型特征就是所有權與經營權相分離。由于股權較為分散,企業所有者(包括權益所有者、債權所有者及人力資本所有者等)及其他利害關系人一般只能通過企業對外出具的財務報告等資料了解企業的經營管理情況,所有者、政府部門、材料供應商等作為外部人與作為內部人的經營者之間存在嚴重的信息不對稱。因此,內部控制的目標之一是保證財務報告的可靠性,其二是保證企業法律法規的遵循性。從這兩個目標可以看出,加強企業內部控制不僅僅是企業一種自愿自覺的行為,也是企業的一種責任與義務,是企業對外部利益集團負責的一種表現形式。因此,建立一套完備的內部控制標準體系,作為企業管理行為的規范標準,是達成內部控制目標的重要條件。
最后,建立內部控制標準體系有利于統一看法,更新觀念。目前,我國會計理論與實務界對企業內部控制的認識還停留在內部牽制制度、內部控制制度或內部控制結構階段,認識還很不統一,甚至還有不少錯誤認識。而且,企業界、司法界、會計界等不同行業與部門對內部控制的理解不一,彼此就此進行溝通時,缺乏共同“語言”。即使在注冊會計師職業界,對內部控制的理解也多局限于其對審計工作的影響。因此,建立內部控制標準體系,不僅可以為各方人士的溝通與理解提供統一的基礎,還可為企業評估和改進其內部控制提供標準與方法?；谝陨险J識,我們建議,有關部門應及時組織力量加強對內部控制的研究。我國的立法機關應該聯合我國各有關方面的力量,包括理論界、實務界、各種職業團體、協會、中介機構等,在COSO報告的基礎上,對企業內部控制進行全面深人的研究,建立一套如COSO報告那樣內涵與外延統
一、可操作性強的內部控制標準體系,并準則或提出指南,使企業管理當局或注冊會計師等有據可依、有章可循。而且要將內部控制的全新理念與精神傳達給所有相關人員,盡量使管理當局用以評估內部控制的標準、注冊會計師用以審計內部控制的標準與投資者用以審視內部控制的標準相統一,以減少可能的期望差距。
2.對內部控制實施強制性審計內部控制標準體系建立之后,企業能否建立完善的內部控制系統并切實予以實施,需要外都力量予以保證。為此,美國審計鑒證準則(SSAE)第六號與臺灣《公開發行公司建立內部控制制度實施要點》等要求企業對外界公眾出具內部控制報告,并要求注冊會計師對其進行審計,出具審計報告及有重大問題報告,爾后,注冊會計師對企業內部控制進行審計,對企業的一般做法是,企業首先對自身內部控制進行全面而深入的自我評估,出具對外報告,包括無重大問題報告,企業內部控制報告發表審計意見。雖然不同國家對內部控制審計的要求與做法不一,而且對于內部控制是否不再只是企業內部事務的觀點也存在爭議,但不管如何,對內部控制進行審計帶來的效用是顯見的。因為,企業對外出具內部控制報告,注冊會計師對企業內部控制報告出具審計意見,加重了企業管理當局及注冊會計師的責任,而責任一旦加重,企業管理當局出于減輕自身責任及企業長期利益的考慮不得不在注冊會計師的協助下真正關注內部控制的缺陷與缺失,實實在在地不斷健全與完善企業的內部控制,注冊會計師也會為降低自身的風險而督促企業改進內部控制。這樣就帶來了另一方面的效用,即降低企業營運的風險,提高企業營運的效率和效果,進而保護投資者的利益,同時提高企業對外出具的財務報告及其他披露信息的可靠性,增加證券市場及其他資本市場的透明度和有效性。
不過,在我國推行內部控制審計,目前還存在較大的困難。(1)我國內部控制基礎十分薄弱。一方面,這是我國需要實行內部控制審計的直接原因之一,但也正是這一點,使我國實行內部控制審計困難重重。因為要對不健全的內部控制出具管理報告或發表審計意見無疑是困難的,受到的阻力也會比較大。(2)缺乏統一的內部控制標準。我國還未提出過類似美國COSO報告的權威性很高的內部控制標準體系?，F行具體審計準則第九號“企業內部控制與審計風險”,觀念還未更新,還停留在內部控制結構階段,而且也只是從審計的角度的。新修訂的《會計法》雖然對內部控制提出了新的要求,但因為它不是專門針對企業內部控制進行規定的,因此在內部控制的實務方面不具有可操作性。這就使得企業在進行內部控制自我評估及注冊會計師在進行內部控制審計時無據可依。(3)我國公眾的法律意識不強。這直接關系到:企業管理當局能否如實出具內部控制報告,并且對于其自身在內部控制報告中的承諾,企業管理當局能否真正擔負起應有的責任;注冊會計師能否如實出具內部控制審計報告,能否對其出具的審計報告負責;廣大社會公眾對內部控制報告及審計報告能否正確認識與應用,會不會形成很大的期望差距,造成不必要的訴訟與糾紛。(4)我國投資者普遍素質不高。這就形成兩個問題:內部控制審計報告對他們有無增量信息;會不會被他們誤用。這直接關系到內部控制審計有無實行的必要性問題。(5)我國法律法規還不很健全,對內部控制責任的劃分、T化、獎罰等都有待于進一步的明確。由于存在上述種種困難,再加上對企業內部控制缺陷的重大性問題、責任分攤問題等本身就是學界研究的難題之一,因此,在我國實行內部控制審計存在很多實際困難,就不言而喻了。
為此,我們并不建議對我國所有企業進行內部控制審計,而是認為,在我國上市公司中進行內部控制審計是可行的,也是必須的。首先,上市公司的運作較為規范。國家為了保護眾多投資者及潛在投資者的利益,對其規模、業績、運營體制、治理結構、財務制度等都有特殊的規定,其管理人員素質也相對較高。其次,上市公司的利益牽涉面最廣,直接關系到我國各大中小型投資者的利益,其業績好壞、其財務報告的可靠性都與我國證券市場的健康發展直接相關,關系到我國經濟的發展前景。此外,上市公司可以對所有其他企業產生示范效應,帶動其他企業走上規范化、科學化運作的軌道。
房地產公司審計報告范文6
(一)審計重要性的概念界定審計重要性是指被審計單位財務報表中可能存在的不影響財務報表使用者作出經濟決策和判斷的錯報及漏報的最大限額。根據《中國注冊會計師審計準則1221號――重要性》：重要性取決于在具體環境下對錯報金額和性質的判斷。如果一項錯報單獨或連同其他錯報可能影響財務報表使用者依據財務報表作出的經濟決策，則該項錯報是重大的。重要性實質上強調了一個“度”，在審計報告中，允許一定程度的不準確或不正確的存在，但是要以這個“度”為界。如果會計信息的錯報或漏報可能影響到財務報表使用者的決策或判斷，就可認為重要，否則就不重要。在審計實務工作中，審計重要性水平是重要性的數量表示，是一個數量門檻或金額臨界點。
(二)審計重要性水平的意義設定重要性水平是現代審計的一個創新。審計實務中運用重要性原則，具有十分重大的意義。一是有利于防范審計風險。重要性水平的恰當判斷對降低審計風險、保證審計質量有重大幫助作用。在抽樣審計下，審計人員對未審計部分要承擔一定的風險，而風險的大小與重要性水平的設定、重要性的判斷有關。重要性水平越高，審計風險越低；反之，重要性水平越低，審計風險越高。二是有利于提高審計效率。由于社會經濟環境的發展變化，被審計單位規模的不斷擴大，企業組織結構日趨復雜，經濟事項日漸頻繁，對審計工作提出了更高的要求，注冊會計師在審計中使用審計抽樣愈加普遍，而各類交易、賬戶余額及列報認定層次的重要性水平即可容忍錯報，在審計抽樣確定樣本規模及評價抽樣結果時顯得異常重要。重要性概念為解決審計人員的抽樣決策問題提供了極大的幫助，從而大大提高審計效率。三是有利于降低審計成本。由于審計費用預算與時間預算方面的考慮，審計人員必須在成本與效益之間進行權衡。重要性原則的正確運用，可以適當減少審計程序，縮小測試范圍，使審計人員把審計重點放在那些對可能影響財務報表使用者決策的方面。
二、審計重要性水平的確定
(一)從數量上考慮重要性水平從量上考慮重要性水平是注冊會計師審計計劃中重要環節，一般可以從財務報表層次和各類交易、賬戶余額及列表認定層次兩個方面展開。
(1)財務報表層次的重要性水平。準則明確規定，在計劃審計工作時，注冊會計師應當在考慮對被審計單位及其環境的了解、審計的目標、財務報表各項目的性質及其相互關系以及財務報表項目的金額及其波動幅度的基礎上，確定一個可接受的重要性水平，以發現在金額上重大的錯報。
在計劃階段確定重要性水平時，執業人員應先選擇一個，除當的基準，再選用適當的百分比乘以該基準，從而得出財務報表層次的重要性水平。在實務中，有許多匯總性財務數據可以用作確定財務報表層次重要性水平的基準。《獨立審計具體準則第10號――審計重要性》第12條規定：“注冊會計師應當合理選用重要性水平的判斷基礎，采用固定比率，變動比率等確定會計報表層次的重要性水平。判斷基礎通常包括凈利潤、總資產、凈資產和營業收入等。”并結合實務給出了一些相應百分比的參考數值(見表1)。《中國注冊會計師執業準則指南》(2007年修訂)則又新增了兩個基準，即費用總額和毛利，同時對相關基準參考數據予以修訂，具體如下：
綜上準則變化和相關要求，新準則對重要性水平的確定依然僅提供了原則性的指導，為注冊會計師在實務中如何確定重要性水平提供了更大的空間。雖然重要性的數量門檻一直受到爭議，但注冊會計師必須將重要性標準進行量化并運用到審計實務中，因此，制定重要性量化標準對重要性的初步判斷有著極其重要的作用。根據筆者多年在事務所實務工作經驗以及筆者對部分上市公司近年相關指標的統計分析，筆者認為以下基準及比例可在實務中予以參考(見表2)：
注冊會計師在執行具體審計業務時，可以根據被審計單位的具體情況做出判斷，對上述百分比進行適當調整，一般被審計單位規模越大，這個百分比可能要求越小，其目的主要是為了降低審計風險，因為同樣的百分比，被審計單位規模不同，相應確定的重要性水平差異可能會很大。
此外，對于重要性水平計算基準的確定，實務中也可以同時區分以下情況予以考慮：
其一，根據公司性質考慮(見表3)。
一般來說，重要性水平確定的基準應具有關聯性、穩定性與預計性特征，由于總收入、總資產具有相對穩定性，稅前利潤(凈利潤)對上市公司來說具有關聯性，且基本能反映企業的盈虧狀況及經營規模，因此用這幾個指標計算出來的重要性水平對審計利潤表和資產負債表有較強的指導性，一般將這三者作為重要性判斷的基準。由于上市公司風險較高，依據相關指標計算重要性水平時應遵循謹慎性原則，適當從嚴確定。
其二，幾個特殊行業的考慮(見表4)。
對于一些特殊行業，我們在確定其重要性水平計算基準時，根據實際情況需要考慮其他一些指標。大多數商品流通業的公司，資產總額較小但營業收入很大，而且審計的重點是利潤表，因此不宜用資產總額為基準從而確定過低的重要性水平。對于房地產公司來說，其生產經營具有較強的周期性，稅前利潤不能較好的體現其經營狀況，因此不宜用稅前利潤來確定重要性水平。對于軟件開發公司而言，其生產經營亦具有較強的周期性，一般資產規模較小，研發周期較長且費用支出較大，因此資產總額和稅前利潤(凈利潤)不能客觀及時的體現其經營狀況，不宜將其作為確定重要性水平的基準。對于酒店行業，大多資產總額及營業收入較大，而稅前利潤偏低，因此不宜采用稅前利潤來確定重要性水平。對于金融行業，一般資產總額較大，資產負債率較高(其中銀行類基本在90％以上；證券公司70％左右)而總資產周轉率低(其中銀行類基本在3％左右；證券公司10％左右)，因此不宜采用資產總額、營業收入等來確定重要性水平。
其三，幾種特殊情況的考慮(見表5)。
勞動密集型的企業，一般資產總額偏低，不宜將其作為重要性水平的確定基準。利潤波動幅度較大的企業，當期的稅前利潤(凈利潤)并不能完全體現其經營狀況，可采用近幾年平均稅前利潤(凈利潤)來確定重要性水平。虧損或微利企業，用稅前利潤(凈利潤)計算出來的重要性水平往往偏低，一般也不宜采用。經營不穩定企業，由于其生產經營不穩定，導致其營業收入、利潤及資產總額等均波動較大，因此這些指標均不宜作為重要性水平的確定基準，而凈資產相對穩定，可予考慮作為確定重要性水平的基準。
其四，和母公司財務報表一并報出合并財務報表的重要性水平的確定。當注冊會計師對母公司個別財務報表和合并財務報表一并出具審計報告時，應對其所有合并主體的財務報表和合并財務報表分別確定重要性水平。在確定非全資子公司財務報表的重要性水平時，不應受被審計單位所持股權比例的影響。在實務中，某些被審計單位(如較多的民營企業)可能沒有編制審計前合并財
務報表，注冊會計師應當在計劃審計工作階段先明確合并財務報表重要性水平的確定方法，在業務完成階段，根據審計后的合并財務報表確定重要性水平。
(2)各類交易、賬戶余額、列報認定層次的重要性水平。各類交易、賬戶余額、列報認定層次的重要性水平即可容忍錯報主要運用于在細節測試中采用審計抽樣時確定樣本規模，對審計據數量有直接的影響。實務中，各類交易、賬戶余額、列報認定層次的重要性水平以財務報表層次重要性水平的初步評估為基礎，同時考慮各類交易、賬戶余額、列報的性質及錯報的可能性以及其與財務報表層次重要性水平的關系。一般而言，對于交易、賬戶余額及列報認定層次的重要性水平，既可以采用分配的方法，也可以采用不分配的方法。
其一，采用分配的方法。采用分配的方法時，分配的對象一般是資產負債表項目，并且交易或賬戶余額重要性水平之和應等于財務報表層次的重要性水平，故一般按項目本身在報表中所占的金額比重分配，比重越大，相對來說出現差錯的可能性就越大。同時，也要考慮成本效益原則，予以適當調整分配。但由于受各種因素的影響，各類交易、賬戶余額、列報認定層次內部的重要性水平是不同的，賬戶余額在具體的環境中，即便同一個賬戶出錯的可能性也會不同，比如某企業固定資產較大，前一年度可能因為企業大量購建會導致其錯報風險較大，而今年固定資產和去年相比沒有變化，這樣的話今年出錯的可能性就會下降，而且即使出錯也很容易檢查出來。但其比重依然很大，采用分配的方法時分配的較高的重要性水平會顯得不合理。
其二，不分配的方法。不分配的方法，即財務報表層次的重要性水平不分至各交易、賬戶余額及列報認定層次，而是采用其他方法進行分配。如根據出現錯誤或舞弊的可能性大小，按報表層次重要性水平的一定百分比確定各類交易、賬戶余額和列報認定層次的重要性水平。如財務報表層次的重要性水平是100萬，各類交易、賬戶余額和列報認定層次的重要性水平可確定為財務報表層次重要性水平的30％～40％即30萬～40萬，審計過程中，只要發現某類交易、賬戶余額和列報認定層次的錯報或漏報超過這一水平，就建議被審計單位予以調整。而其他低于這一水平的錯報，在考慮其性質及連同其他錯報后的累計錯報的基礎上，進行適當調整。筆者認為，此方法在實務中可能更合理及更具操作性。
此外，在制定總體審計策略時，注冊會計師應當對那些金額本身就低于財務報表層次重要性水平的特定項目作額外的考慮。注冊會計師應當根據被審計單位的具體情況，運用職業判斷，考慮是否能夠合理地預計這些項目的錯報對財務報表的影響。
(二)從性質上考慮重要性水平明確重要性的數量標準便于會計和注冊會計師具體操作，但不可避免的問題是，對重要性的判斷一旦淪為數量化的門檻，就容易被誤用或濫用，成為不正當會計處理并且推諉責任的護身符。因此，注冊會計師必須從性質上考慮重要性。某些情況下，金額不重要的錯報從性質上看有可能是重要的，例如：錯報對遵守法律法規要求、債務契約或其他合同要求的影響程度；錯報掩蓋收益或其他趨勢變化的程度；錯報對用于評價被審計單位財務狀況、經營成果或現金流量的有關比率的影響程度：錯報對增加管理層報酬的影響程度；錯報是否與涉及特定方(如關聯方)的項目相關；錯報對與已審計財務報表一同披露的其他信息的影響程度，該影響程度能被合理預期將對財務報表使用者作出經濟決策產生影響等等，實務中注冊會計師應根據實際情況予以判斷，但不能以存在這些因素為由而必然認為錯報是重大的。
在對我國上市公司的審計中，對錯報和漏報的性質判斷尤為重要，這就要求注冊會計師更多地考慮上市公司管理層的意圖，如果管理層出于盈余管理的動機，則即使金額微不足道，也應該作為重大差錯對待。
參考文獻：
[1]《中國注冊會計師審計準則》及應用指南(2007年修訂)。
