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房地產企業債務融資范文1
關鍵詞：房地產企業；資本結構；影響因素；對策
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年6月18日
一、資本結構影響因素
資本結構是指企業各種資金的構成及其比例關系。資本結構是企業籌資決策的核心問題。資本結構有廣義和狹義之分。廣義的資本結構是指企業全部資本價值的構成及其比例關系，它不僅包括長期資本還包括短期資本。狹義的資本結構是指企業各種長期資本價值的構成及其比例關系，尤其是指長期的股權資本與債權資本的構成及其比例關系。資本結構影響因素主要有以下幾個方面：
（一）償債能力。雖然債權人可以通過制定各種保護條款來保障自己的利益，但都是一些輔措施，能夠有效保障他們利益還得看公司償債能力。所以，一個公司償債能力強，負債就有上升趨勢。一個公司的償債能力越強也就越容易產生項目投資所需的現金，其總資產負債率也往往比較低。同理，一個公司的短期償債能力越強則短期資產負債率也就越低，長期償債能力越強則長期資產負債率也就越低。
（二）經營能力。經營能力與資產負債率負相關。當房地產公司經營能力較強時，速動資產較多，企業經營所需要的其他資金相對要少一些，因而就可更少地向外借債；相反，若企業經營能力較差，則需要更多的運營資金，則可能會更多地依賴于負債融資。企業的經營能力反映公司對資產有效運用的管理能力。管理能力越強，公司資金周轉越快，運用資產取得收益的能力越強，對企業長期償債能力的信心越強，越傾向于高負債；另一方面，企業的經營能力強，也會減少債權人的風險憂患，提高公司債務融資的可能性并降低融資成本。房地產市場與宏觀經濟環境變化息息相關，運行存在周期性變動，對房地產企業經營管理能力的要求較高，而企業經營能力又會直接影響公司的資產負債率。一旦房地產公司的入市時機和投資方向出現偏差，就可能導致大量借款被套牢在某一個或幾個項目上，影響投資及時收回，加重企業的債務壓力，經營風險加大。所以，營運效率越高，公司的抗風險能力就越強，也就更傾向于利用債務融資產生正的財務杠桿效應。
（三）盈利能力。盈利能力與資產負債率負相關，但顯著性不強。一是當前我國市場經濟不太完善，法律制度不夠健全。企業與銀行、政府、其他相關利益團體的捆綁，很大程度上也決定了企業能否獲得銀行貸款，能否獲得經營資本，從而促使企業的規模增長，增加市場對該企業經營的信心；二是目前國內商品房需求量很大，而我國房地產公司更多的是資源依賴型公司不是效率型公司，對土地的爭奪尤為顯著。因此，市場對其認可主要看其資源占有程度，有資源就有投資或借貸，而對盈利能力重視不夠，與我國的現實基本相符。因此，由于我國房地產上市公司盈利方式和負債性質的原因，盈利能力對資本結構所產生的影響會由于交易成本的作用而被削弱。
（四）企業規模。企業規模與資產負債比率正相關，其原因主要是目前國內房地產企業包括房地產上市公司，在其各種債務融資渠道中，銀行通過直接或間接貸款成為房地產債務融資的主要資金來源。從直接貸款來說，大企業較小企業更為穩定。規模大的企業使得銀行能夠較容易信任，進而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來說，在房地產開發資金來源的“其他資金”中，絕大多數是購房者的定金和預付款，而購房者的這些資金中基本上是個人住房消費貸款。由于規模大的房地產企業更能獲得消費者的信賴，消費者更愿意購買這些房地產企業的產品，從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國房地產業最重要的債務融資渠道的銀行信貸來說，無論是從直接的還是間接的角度而言，都是偏好于規模較大的房地產企業。
二、房地產企業資本結構存在的主要問題
（一）融資結構不合理。資本結構理論與實踐表明，企業應以內源融資為主。然而，近十年來我國房地產企業的融資結構則以外源融資為主，房地產行業在實現盈利增長的同時并沒有伴隨現金的流入。企業自身的資金積累能力也沒有獲得進一步的提高，進而影響了企業后續發展資金的內部融通。雖然外源融資比重大有利于企業在短時期內擴大企業規模，同時也加大了企業的財務風險。
（二）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國房地產公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業帶來了沉重的負擔。而且房地產企業融資渠道單一使得資產負債率偏高。隨著經濟形勢和行業需求的變化，用以調控形勢的房地產和金融等相關政策的陸續出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產金融和房地產市場帶來強烈的沖擊。
（三）資產負債率偏高。資產負債率是指公司年末的負債總額同資產總額的比率。表示公司總資產中有多少是通過負債籌集的，該指標是評價公司負債水平的綜合指標。同時也是一項衡量公司利用債權人資金進行經營活動能力的指標，也反映債權人發放貸款的安全程度。我國大部分房地產公司擁有的權益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來取得。我國在土地購置和房地產開發所需資金的80%左右都直接或者間接來源于銀行業，房地產公司的資產負債率偏高，經營風險較大。這個比率對于債權人來說越低越好。因為公司的所有者股東一般只承擔有限責任，而一旦公司破產清算時，資產變現所得很可能低于其賬面價值。所以，如果此指標過高，債權人可能遭受損失。
（四）債券融資比例偏小。我國目前債券市場運作機制還很不完善，企業通過債券融資難度較大，中小型房地產企業很難涉足，其主要原因是我國對企業發行債券的資格審核條件較為嚴格。加之國家相應的政策導向，企業從銀行貸款相對容易，所以也導致我國房地產企業債務中債券比重極小。據統計，房地產企業的債務融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項和向消費者的預售貨款，而預售貨款又主要來自于銀行的個人按揭貸款。其次是房地產信托，這種方式在房地產企業的全部融資中僅約占1%的比例，債券融資排在最后，在房地產企業資金來源中約占不足1%的比例。
三、解決對策
（一）擴大企業規模，創立企業品牌。加速企業整合，擴大企業規模，實現品牌效應。目前，我國房地產企業普遍存在規模小、形象差的問題，使得企業防范風險能力偏弱，由于企業規模有限，企業無法達到債券融資、上市再融資等其他融資方式的條件要求，銀行貸款是其唯一可行的融資渠道，對于這類企業由于資金上的限制使得企業內部融資比例也偏少。所以，擴大企業規模，創立企業品牌是關鍵。首先，房地產企業如果希望獲得較大的開發項目，其實力、資質都是有明確要求的，規模小、形象差的企業很難得到好的發展機會，所以房地產企業要提高企業規模，創立企業品牌實現形象經營；其次，房地產行業對于資金要求比較高，企業項目開發時間較長，在項目開發過程有可能出現各種風險，規模小、形象差的企業沒有能力預測風險，不能很好地防御風險；最后，規模小、形象差的企業融資比較困難，融資規模有限，融資多為中短期資金。這些因素都要求房地產企業必須擴大規模、創立良好的品牌形象。提高企業規模就要加速行業整合，加速低質企業破產，加大行業間的兼并，通過整合減少房地產開發企業數量，擴大企業規模，以實現企業規模經濟效益。通過行業整合使企業信用度提升，使更多企業具有發行企業債券，再融資的能力。
（二）擴展多元籌資渠道。由于政府出臺的一系列對房地產行業的宏觀調控政策，使房地產開發企業資金饑渴狀態表現更為突出。因此，必須擴展多元的融資渠道來保證資金的供應并降低融資成本，以在激烈的市場競爭中生存和發展。房地產企業應改善企業償債能力，擴展多元籌資渠道，提高長期負債比例。房地產業進行項目開發一般所需資金額度非常大，單純依靠銀行貸款或信托都不能有效地解決融資問題，因此需要整合信托+銀行組合工具構建房地產項目融資方式。
（三）降低資產負債率，使資本結構趨于合理。房地產企業資產負債率高的問題非常突出。一般情況下，負債率高對于盈利企業，可以通過適度的財務杠桿成倍放大利潤，同時也可以起到減稅的目的，但財務杠桿是把雙刃劍，過高的負債比例說明企業運用激進的財務杠桿，甚至超出企業可承受范圍，一旦投資項目出現問題，陷入虧損境地，杠桿的成倍放大效應會加劇企業風險，使企業陷入財務困境。我國大部分房地產開發企業資產負債率都在70%以上，資產負債率過高易引發信用危機，引起經營風險。提高企業的償債能力，擴大企業規模，都有利于降低企業的資產負債率。改善企業資本結構應該從改善企業融資結構入手，改善融資結構的方法是：①提高長期融資比例使其達到正常水平；②直接融資與間接融資比例協調；③提高企業內部融資能力，使內部融資成為企業融資的重要手段；④實現多渠道融資，降低企業對于銀行的依賴程度。
（四）提高風險控制能力。房地產行業處在一個不斷變化的經營環境中，既可以帶來機會，同樣也會帶來經營風險。負債經營是一把“雙刃劍”，既可以獲得財務杠桿效益，又會加大企業的財務風險，威脅其償債能力和股東權益，嚴重的甚至使企業始終陷于絕對的債務鏈中導致破產或被兼并。所以，應加強企業經營風險和財務風險的控制，積極應對國家宏觀環境的變化，防范風險。提高風險控制能力的方法有：選擇正確的投資策略；縮短預售時間，減少款項回籠風險；加強現金流量控制管理；完善資金管理系統；加強全面預算的管理和考核等。
（五）提高資產盈利水平，強化企業自我積累能力。企業一般采取的融資順序是：內部融資、債務融資、發行股票。即企業總是盡可能地利用內部積累資金來投資，其次是進行債務融資，直到因債務融資導致企業可能發生財務危機時，最后才考慮發行股票。因此，企業應優先考慮內部融資。企業資產盈利水平低下、缺乏效率是導致企業債務不斷沉淀的一個主要原因。為此，必須努力提高企業資產盈利水平，增強內部融資的能力，強化自我積累機制，增加企業的自我積累。
主要參考文獻：
房地產企業債務融資范文2
【關鍵詞】房地產企業 融資渠道 夾層融資
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，占據著基礎性的地位，在整個社會生活中起著十分重要的作用，保證房地產業的平穩發展毋庸置疑非常重要。近幾年來，受國家宏觀調控的影響，從作為房地產業主要融資渠道的銀行信貸渠道獲取資金變得越來越困難，如何尋找一條新的融資渠道是擺在眾多房地產企業面前的共同課題。此時，夾層融資以其獨特的優勢和特點逐漸步入公眾視野，成為繼銀行信貸之外，房地產企業能夠加以利用的另一有效融資渠道。
一、我國發展夾層融資的必要性
（一）我國房地產企業融資存在的問題
1.融資渠道單一
我國房地產企業在融資方面主要還是依賴于銀行貸款，這樣的一種融資結構將很大一部分金融風險帶到了銀行體系中，為我國商業銀行的經營造成了很大的壓力。同時，由于融資渠道的單一，必然使房地產企業陷于較大的政策風險中，任何宏觀調控政策都會對企業的融資產生影響。
2.信托融資不成熟
由于我國的信托融資工具處于初期發展階段，與較為成熟的銀行貸款相比，信托融資規模相差甚遠，對房地產融資來說作用并不是很大。與此同時，“212號”文件的出臺更是將信托融資的門檻再度提高，使得很多房地產企業達不到融資標準，因此信托融資也就無法成為大多數房地產企業融資的選擇。
3.直接融資渠道不暢通
我國股票市場體系還不是十分完善，再加之房地產企業的贏利模式比較特殊，與一般工業企業有很大的差別，很多房地產企業都難以達到上市要求。因此，它的上市非常困難，通常只有那些綜合實力雄厚的房地產企業，尤其是擁有政府背景的房地產企業才有可能通過上市進行融資。
（二）宏觀背景下的夾層融資符合房地產企業的需求
1.夾層融資的含義及特點
夾層融資是介于優先債務和股本融資之間的一種融資形式，它的本質是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。無論是在風險還是收益方面夾層融資都介于債務融資和股權融資之間。從風險方面來看，當企業進行破產清算的時候，獲得清償的依次是優先債務提供者，夾層融資提供者和公司股東；同時，從收益方面來看，夾層融資的提供者會同優先債務一樣，要求融資方按期還本付息，但是會有更高的利率水平要求，這時一些夾層資本提供者還會選擇將一部分融資金額轉換為融資方的股權，從而希望通過資本升值獲利，因此，夾層融資的收益也是介于債務融資和股權融資之間的。
2.夾層融資特殊的運作方式符合當下中國房地產市場實踐
夾層融資特殊的運作方式在現行宏觀背景下獨具優勢。從市場來看，由于夾層融資介于債務融資與股權融資之間，更為貼近資本供應與需求效用，大大提高了資金的使用效率；同時，作為一種中間產品，夾層資金的提供者還可以巧妙地躲過普通貸款的政策壁壘，更可以通過對自身的風險偏好的認知選擇更為適合自己的投資方式。從法律角度，中國的法律監管環境相對于美國復雜的法律監管環境來說也比較適合于發展夾層融資這種融資方式，只要相關各方都遵守法律上的規定，具體的相關事項可以通過協商來確定。
二、我國發展夾層融資面臨的主要障礙
夾層融資較之傳統的融資方式還是新鮮事物，其在我國的發展也處于初級階段，因此，在推進過程中一定會遇到各種各樣阻礙與困難。這些障礙集中表現在以下幾個方面：
（一）風險監控能力不足導致投資主體缺乏
我國的信用評級制度和信用評級機構十分匱乏。目前，我國尚無中立、規范、透明度高的評級機構，信用評級制度也欠缺完善，因此，對于夾層資本的投資者來說會面臨較大的風險。同時，由于夾層融資本身具有的特征，使得個人很難進行投資，這就注定夾層融資的主體必然是機構投資者。但我國缺乏機構投資者，比如專業的房地產投資基金，同時，像保險機構以及養老金機構這些機構并不允許進行房地產投資。因此，只有信托投資公司成為了參與投資的最優機構，但是無論從資金實力方面還是風險控制方面，它都尚不能勝任夾層資本提供者這一角色。
（二）退出機制及相關立法亟需完善
由于房地產夾層融資處于債權融資和股權融資之間，因此從法律角度來看，它可能在兩者之間的“灰色”區域進行任何移動，不同的移動方向都可能使其面臨不同的法律問題，進而導致由不同的法規來約束，最終產生不同的法律后果。從退出機制來看，通過以上的分析可以推測信托行業很可能最先出現夾層融資這種方式，夾層融資退出的主要方式有三個，分別為關聯方回購、股權轉讓和項目上市等，但在我國現實情況下，這幾種退出方式均不理想。首先，房地產企業上市比較困難，對于實力不夠雄厚的房地產企業來說，通過項目上市這種方式來實現夾層融資的退出對于他們來說可能性并不大。其次，通過股權轉讓方式退出，這種方式也存在一定難度，因為股權轉讓過程的談判需要耗費很長一段時間，這與目前國內的房地產信托到期必須兌付之間存在矛盾。最后，采用關聯方回購的方式，這種方式的退出與股權轉讓方式退出面臨相同的問題，因此也不理想。
三、夾層融資在我國推進的具體舉措
在許多發達國家，夾層融資已成為一種較為成熟的融資方式，結合我國現階段實際存在的主要障礙，同時借鑒發達國家的經驗，我們可以從以下各方面進行改進，以促進夾層融資在我國房地產企業中的良性發展。
（一）市場參與主體不斷強化風險管理與控制
對于我國風險評估體系來說，我國應借鑒國外的經驗，努力建立專門為投資業服務的中介機構，進行項目評估、信用評級等服務，盡量減小可能面臨的風險。對于信托公司來說，在選擇合適的項目進行投資前要考察投資項目可行性及盈利性，確定房地產商的信用等級，查看其公司制度是否完善等，同時加強內部管理，做到信托財產與自有財產的分離。對于夾層投資者來說，應該主動了解夾層融資項目的資金運作方式和投資的房地產企業等相關背景信息，將自身進行夾層融資投資的風險降到最低，同時，要對自己的風險承受能力進行評估，從而合理安排投資結構，以更好地控制整體投資風險。
（二）加快相關立法以確保順暢運行退出機制
從立法方面來看，我國的政府和金融機構部門要加速完善相關法律法規，加強相關立法建設，盡快制定一系列法律、法規來規范夾層投資者以及夾層投資行為，同時結合我國的實際發展需要，修改有關夾層融資發展的法律條款，盡量制定有利于夾層融資的政策，將風險控制在一定的范圍內。對于夾層貸款人來說，要盡量通過合理方式防治大的法律風險。完備立法的同時，采用靈活的產品設計保障退出機制的順利運行。為了更好地解決各退出方式存在的困難，我國應該為夾層融資投資者提供更多的退出渠道以便提高他們退出的靈活性。
綜上所述，夾層融資作為一種新興融資方式，有其獨特的特點及優勢，它的適用條件也為我國金融市場產品創新提供了可能。這種方式在中國已經初露端倪，而且存在巨大市場需求空間，有較好的發展前景。與此形成鮮明對照的是，該產品運作相關立法嚴重滯后，這在一定程度上導致此種融資方式在具體操作層面缺乏相應法律保護。除此之外，我們還應該看到，我國房地產金融市場面臨的許多問題并不是簡單用幾年的時間、出臺一系列政策就可以輕易解決。許多問題長期存在，相互交織，涉及層面較為復雜，無形中增加了問題的解決難度。即便如此，為了進一步規范我國的房地產業，推進房地產金融市場的良性發展，房地產金融的業務創新是一條必經之路，夾層融資順勢而為，必將開拓更為廣闊的市場空間。
參考文獻
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房地產企業債務融資范文3
關鍵詞 房地產開發企業；融資方式；融資風險因素；融資風險評價；模糊層次分析法
中圖分類號 F293.3
文獻標識碼 A
文章編號 1006-5024（2013）02-0137-04
一、河北省房地產開發企業融資方式分析
河北省房地產開發始于上世紀80年代，也是伴隨著我國的住房制度改革，城市建設的發展模式開始出現的。改革開放以來，我國經濟飛速發展，全國各大城市房地產的開發也取得了全面的進步。近年來的發展主要體現為產業規模不斷擴大，城市建設步伐加快，市民居住條件日益改善和提高，房地產市場日趨規范和完善。但是，河北省房地產開發不僅起步較晚，而且發展速度比較慢，還遠遠低于東部沿海城市。目前，河北省房地產開發企業正在從單純的銀行貸款向融資方式的多元化發展，以便保證房地產開發的資金需求。房地產融資方式的多元化，對于降低房地產融資風險，提高資本利用效率，發揮房地產業作為國民經濟支柱產業的作用，具有十分重要的意義。
融資方式可以按照不同標準進行劃分，美國經濟學家格利和肖提出融資方式按照其儲蓄與投資的聯系方式可以分為內源融資和外源融資。
（一）內源融資是指開發商在企業內部的資金調撥和運作活動，資金的所有權和使用權合二為一
在企業內部通過自有資金、留存收益、折舊計提、閑置資產變現、應收賬款轉讓、國家資金扶持等方式融資，一般具有自主性強、規模有限、成本低等特點。
（二）外源融資對企業的資金獲得具有高效性、靈活性、大量性和集中性的特點，一般是通過金融媒介機制的作用實現融資
按照資金對企業權益的影響，又可以將外源融資分為債務融資和權益融資。債務融資是指通過增加企業的負債來獲取資金，例如：向銀行借款、發行債券等。企業通過這種方式籌集到的資金必須到期償還，并且要支付利息。權益融資是指通過增加企業的所有者權益來獲取資金，如發行股票、增資擴股。這種方式籌集到的資金不需要償還，但要定期分紅派息。通過問卷調查可知，目前河北省房地產開發企業融資方式中債務融資方式占主導地位，權益融資方式占比極小。
1 已經用到的債務融資方式有：銀行貸款、信托貸款、小額貸款公司運作、企業間拆借、民間借貸、發行企業債券（含短期融資券）、發行中小企業集合債券、融資租賃、回租回買融資、商業信用融資（應付賬款、應付票據、預租預售）、典當融資等。但其中最主要的是：銀行抵押貸款、發行債券、預租預售和民間借貸。
2 已經用到的權益融資方式有：上市融資、兼并收購、增資擴股、股權轉讓、資產置換、合作開發、權益型信托融資等。但其中最主要的是上市融資和以兼并收購為主的資產重組。
二、河北省房地產開發企業融資風險影響因素分析
通過對河北省部分房地產開發企業進行深度訪談和問卷調查，結合企業融資風險研究的相關文獻資料，從宏觀和微觀兩個方面總結房地產開發企業融資風險的主要影響因素并對其進行分析。
（一）宏觀影響因素分析
本文界定房地產開發企業融資風險宏觀影響因素主要有政策法律因素、宏觀經濟因素和行業競爭因素。
1 政策法律因素。政策法律因素主要包括房地產業政策，金融政策、土地使用政策等因素。（1）房地產業政策是指國家中央或地方政府制定的，主動干預房地產業經濟活動的各種政策的集合。產業政策包括產業結構政策、產業組織政策和產業布局政策。（2）金融政策是指中央銀行為實現宏觀經濟調控目標而采用各種方式調節貨幣、利率和匯率水平，進而影響宏觀經濟的各種方針和措施的總稱。（3）土地使用政策。近幾年來。我國一直在執行嚴格的土地管理政策。嚴格的土地管理政策雖然促進了土地的節約使用，但也導致了土地供應的相對緊張，并增加了房地產開發企業的土地開發成本，增加了其融資的難度和融資成本，進而提高了其融資風險。
2 宏觀經濟因素。宏觀經濟因素主要包括通貨膨脹率、家庭可支配收入、房屋銷售價格指數、供求關系等因素。（1）通貨膨脹是一種貨幣現象，指貨幣發行量超過流通中實際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現象，它體現為購買力風險。在通貨膨脹壓力下，流動性過剩問題將趨于明顯。為了確保經濟持續健康、穩定地發展，一般情況下政府會采取緊縮銀根的貨幣政策。作為資金密集型的房地產行業，對銀行等金融機構的信貸依賴較大，受到緊縮貨幣政策的影響，房地產企業融資難度將會有所加大進而增加其融資風險。（2）家庭可支配收入是指居民家庭在支付個人所得稅之后，所余下的實際收入。一般而言，家庭可支配收入多會增加房地產的需求，進而帶動房地產的發展，房地產企業更容易實現預期收益，提高其商業信譽進而降低融資風險；反之，家庭可支配收入較少會使得房地產需求萎縮從而增加融資風險。（3）房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數。一般來說，房屋銷售價格指數越高，房地產開發企業就越容易實現預期收益從而償還債權人和投資者，增強其商業信譽，從而增強其融資能力，降低融資成本，最終降低融資風險；反之，房屋銷售價格指數越低，則會加大融資風險。（4）供求關系指在一定條件下，商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系。供大于求則預期銷售收入難以實現，從而增加房地產開發企業融資的難度和成本，融資風險較大；相反，如果供不應求，則融資風險就較小。
3 行業競爭情況。目前我國房地產行業競爭情況表現在：（1）企業數量多，規模普遍偏小，每個企業占據的市場最高份額也極其有限，說明我國房地產市場集中度比較小。（2）房地產市場是區域性市場，房地產東西部發展不平衡：東部地區在企業規模和投資、開發規模方面均大大超過西部地區，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江5省市。本文研究的行業競爭情況對融資風險的影響主要包括行業定位、同類型競爭者數量和企業所處的市場競爭環境三個方面。
（二）微觀影響因素分析
本文界定房地產開發企業融資風險微觀影響因素主要有企業信譽情況、企業財務狀況和企業經營管理因素。
1 企業信譽情況。企業信譽主要包括企業形象、抵押擔保、企業提品和服務的質量、貸款到期清償率等因素。（1）企業形象是指人們通過企業的各種標志（如產品特點、行銷策略、人員風格等）而建立起來的對企業的總體印象。企業形象是企業精神文化的一種外在表現形式，它是社會公眾與企業接觸交往過程中所感受到的總體印象。企業形象好，知名度和公眾認知度高，則融資更為容易，融資成本較低，所以融資風險較低；反之企業形象差則融資風險較高。（2）抵押擔保。抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的占有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。房地產開發企業能夠提供的抵押擔保物越多、價值越高，投資者越愿意將資金投入該企業，則融資風險越低；反之融資風險便越高。（3）企業提品和服務的質量。企業提品和服務的質量對購買者的購買行為產生最直接的影響。如果產品和服務質量好則銷售狀況良好，進而企業容易實現預期收益，降低了企業融資風險；反之，則加大了企業融資風險。（4）貸款到期清償率。企業到期貸款償還能力的大小反映出其融資風險的大小。一般來說企業貸款到期清償率越高，則融資風險越?。环粗谫Y風險就越高。
2 企業財務狀況。企業財務狀況主要體現在償債能力、營運能力和盈利能力。（1）償債能力是指借款人（或擔保人）償還債務的能力。它表明借款人對債務的承受能力和償還債務的保障能力。企業償債能力強則增強企業信譽，能較好地降低企業融資風險；反之則增加融資風險。（2）營運能力是指企業的運行能力，即企業運用各項資產以賺取利潤的能力。它揭示了企業資金運營周轉的情況，反映了企業對經濟資源管理、運用的效率高低。企業資金周轉越快，流動性越高，企業的償債能力越強，資金獲取利潤的速度就越快。企業營運能力強，則企業信譽增強，能較好地降低融資風險；反之則增加融資風險。（3）盈利能力是指企業獲取的能力，也稱為企業的資金或資本增值能力。在一定時期內企業賺取利潤的能力越高，其盈利能力就越強。企業盈利能力強，則企業信譽好，能較好地降低融資風險；反之則增加融資風險。
3 企業經營管理因素。企業經營管理因素主要包括企業規模、開發項目的多樣性、管理層的經營和素質、內部控制與管理等因素。（1）企業規模指對企業生產、經營等范圍的劃型。新標準將企業的類型劃分為大中小三個類型。一般來說，企業人員數、銷售量、資產、盈利和市場份額越小，融資風險就越大；反之，融資風險就越小。（2）開發項目的多樣性。按照房屋的使用功能不同可以將房地產劃分為居住用途的房屋、工業用途的房屋、商業用途的房屋、文體娛樂設施、政府和公用設施、城市綜合體等。房地產開發項目多樣化能較好地分散融資風險，反之，房地產開發項目單一化則融資風險較大。（3）管理層的經驗和素質。企業管理層學歷高，具有優良的道德品質及豐富的管理經驗，則融資風險比較低；反之則融資風險較高。（4）內部控制與管理。內部控制是指單位和各個組織之間建立的一種相互制約的形式和職責分工制度。內部控制的目的在于改善、提高經濟效益。企業內部組織構架健全，建立了完善和科學的決策程序和管理信息系統，則融資風險較低；反之融資風險較高。
三、河北省房地產開發企業融資風險評價
本文基于模糊層次分析法的基礎理論，結合實際數據對河北省房地產開發企業的融資風險進行評價。文中數據全部來源于對河北省30家房地產開發企業進行的直接和間接調查，與企業的中高層管理人員、財務人員，和這些房地產企業相關的銀行風險部管理人員以及部分高校房地產金融專家進行的訪談。下面結合構建的層次分析模型進行模糊層次分析。
（一）層次分析法確定權重
1 構造層次分析結構。本文基于調研資料分析河北省房地產開發企業主要融資方式下面臨的各種風險因素，構建融資風險評價模型如下圖：
融資風險評價模型圖的第一層：融資風險，為目標層。通過這個風險評價模型的建立，最終預期得出一個地區整體的房地產開發企業的融資風險情況，也可以得出某一個房地產開發企業的融資風險情況。第二層：債務融資、權益融資，為準則層。由于內源融資方式面臨的融資風險相對很小，故本文僅從債務和權益融資兩種外源融資方式中發掘其融資風險。第三層：銀行貸款、發行債券、民間借貸、預租預售為房地產開發企業在債務融資中主要的融資方式，上市融資和資產重組為權益融資中主要的融資方式，這六項構成了子準則層，分析這六種主要的融資方式下對應的各種風險因素。第四層：政策法律因素、宏觀經濟因素、行業競爭因素、企業信譽因素、企業財務狀況、經營管理因素六種風險影響因素為方案層。這六種融資風險因素涵蓋了上面六種融資方式的共同風險。
2 構造兩兩比較的判斷矩陣。依據專家打分情況，構造各個層次的兩兩比較判斷矩陣。
3 層次單排序和一致性檢驗。通過MATLAB軟件的編程計算，可以求得各判斷矩陣的權重、最大特征根、一致性指標和一致性比率，結果證明各判斷矩陣的一致性檢驗均可接受。
4 層次總排序。由計算可知，第二層對第一層的權重為WA=（0.8000，0.2000），第三層對第二層的權重分別為WB1=（0.5219，0.0715，0.1137，0.2928），WB2=（0.8571，0.1429）。所以，第三層對第一層的權重為Wc=（0.4175，0.0572，0.0910，0.0910，0.2342，K0.0286）。
因此，此模型運用層次分析法的層次總排序，即第四層對第一層的層次總排序WD（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）。
由評價結果可知，河北省房地產開發企業的融資風險影響因素從大到小排序為：政策法律因素>企業財務狀況因素>企業信譽因素>企業經營管理因素>宏觀經濟因素>行業競爭因素。
（二）運用模糊層次分析法進行評價
1 建立評判因素集：U=（政策法律因素，宏觀經濟因素，行業競爭因素，企業信譽因素，企業財務狀況因素，企業經營管理因素）
2 建立權重集：通過層次分析法的計算，因素集中元素所對應的權重為：W=（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）
3 建立評語集：v=[風險極大，風險較大，風險一般，風險較小，風險極小]
4 單因素模糊評價：經過對調查問卷反饋情況的總結整理，得出對房地產開發企業融資風險的單因素模糊評價為：
5 模糊綜合評判：M=W·I==（0.2335，0.4656，0.1939，0.0893，0.0176）
由評價結果可知，河北省房地產開發企業的融資風險比較大。
四、結論評析
首先，政策法律因素對融資風險的影響最大。目前我國房地產融資渠道單一，大多依賴于銀行貸款，尤其是河北省，其他融資方式所占比重很小。這是由于上市融資、債券融資、房地產基金等方式在很大程度上受制于國家和地方的政策和法律因素，從而使其融資方式很難向多元化方向發展，進而規避其融資風險。因此，政策法律因素對房地產開發企業融資風險的影響很大。
其次，企業的財務狀況、經營管理因素和信譽因素對融資風險的影響較大。房地產開發企業能否融資成功、融資的成本高低以及能否實現預期收益等都與企業本身密切相關。
房地產企業債務融資范文4
關鍵詞：房地產 上市公司 資本結構 問題與對策
一、國內房地產上市公司資本結構現狀分析
中國房地產行業特殊的背景可能會使中國房地產上市公司形成其自身特有的資本結構。通過數據來分析說明我國房地產上市公司資本結構的發展現狀及特征。
1．房產企業發展現狀。房地產業從2001年完成投資額6344.11億元到2010年完成投資額48259.4億元，經營總收入從5471.65億元增長到42996.5億元。企業個數上升了3倍，從業人數翻了近1倍，完成投資額增長了近8倍，銷售面積也增長了近5倍，銷售價格翻了1倍多，而經營總收入增長了近9倍。
2．我國房地產開發企業融資結構描述。我國房地產開發投資資金的主要來源有國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預付款等。
從結構上看，國內貸款、自籌資金和其他資金是房地產企業資金的主要來源。銀行貸款所占比重為20%左右，自籌資金所占比重為33%左右，其他資金來源所占比重為46%左右。在自籌資金中，企業自有資金所占55%左右，其余部分主要是建筑施工企業的工程墊款，而工程墊款有很大一部分來源于銀行的建筑業貸款。在其他資金中，80%以上的部分來自于客戶預付的定金，而客戶預付款大部分是屬于銀行或是住房公積金管理中心所發放的個人住房按揭貸款。房地產企業內融資金比例很低，資金來源較單一。
3．不同行業間資產負債率比較。
我國房地產開發企業平均資產負債率達到74%，其他重點行業的資產負債率基本低于60%，可見房地產行業的資產負債率是極高的。在負債過高的情況下，企業總是處于還本付息的壓力中，這樣必然會降低企業的自我積累；負債率過高，企業迫于還債，選擇投資也會受到很大的限制，造成企業長期負債比率低，流動負債比率偏高，資本結構不合理。
4．房地產上市公司長期債務比例描述。
從滬深房地產上市公司2010綜合實力測評前十名負債率資料可知，前十代表性的上市公司平均資產負債率高達70%，其中長期負債率較低，說明房產上市公司主要是以短期負債來進行融資。實際數據顯示房產企業是以短期負債為主，這說明了長短期負債的不合理性。
二、我國房地產上市公司資本結構存在的問題
1.融資結構不合理，內源融資比例低
根據新資本結構理論中優序融資定理，企業融資的一般順序是內源融資、債務融資、權益融資。我國房產上市公司債務融資明顯過高，內源融資比例低只有20%-30%。從內源融資比例低的現狀來看，房地產上市公司留存的未分配利潤額不夠充足。所以，我國房地產上市公司的融資結構不合理，應該改善經營，提高企業的利潤來增加內源融資的比例。房地產業的特殊性和銀行等外部借款較易獲得等原因，更促使了房產上市公司融資結構的不合理性。
2.資產負債率偏高，長期融資比例低
資產負債率高也說明了企業資金來源較集中，財務風險高。容易出現當現金流不足時資金斷裂，還不起債務以致破產的情況。目前我國房地產上市公司來說，長期融資比例反而較低，資金來源主要是短期借款，這種不合理的資本結構會造成企業短期還款的壓力大、資金不穩定易資金鏈斷裂、市場風險大。
造成我國房地產上市公司長期負債率低的原因就在于我國企業融資途徑較單一，房地產企業資金來源主要依靠銀行，銀行貸款穩定性差，市場風險較大，目前公司債權發展滯后以及其他融資方式缺失這都是融資結構不合理的原因。
3.資金來源單一，對銀行借款的依賴性大
房地產企業的大部分間接融資來源就是依靠銀行的借款。在資金來源的其他一列中，也主要是客戶的定金及預付款，企業并沒有充分用到債券、基金等融資工具。
房地產企業資金主要來源于銀行貸款，即間接融資仍是其融資的主渠道，企業自有資金比例低，資金來源結構單一。在其他融資渠道不暢通的情況下，房地產企業必然把銀行資金作為融資的主要渠道。債券在房地產融資體系中基本上可以忽略不計。正是融資工具的單一，導致房產企業過于依賴銀行貸款，資金來源單一。
三、對策建議
1.加強企業內部管理
⑴ 平衡所需的現金流入流出。對于房地產開發企業，一方面要有充足的現金流入；另一方面要平衡、管理好現金流出。這樣才能使企業的預期目標得以實現，又提高了企業的償債能力，保證企業能及時還清債務，從而有效的控制了財務風險。
⑵ 加快房地產商品的周轉，提高資產的流動性和營運能力。要建立一個程序化的資金管理流程，就要明確企業資金管理的各個環節的重要節點，掌握好房地產市場信息，正確運用銷售心理學和財務杠桿原理，制定營銷策略，利用預售手段，縮短銷售周期，加快現金流回收，這樣不僅可以提高企業經濟效益，還能更快的回收企業投入的資金，減少投資風險，從而減低企業的財務風險。
⑶ 注重公司的盈利水平，控制成本費用的支出。在提高盈利水平且縮減成本費用的狀況下，企業才能更多的積累利潤，提高內部融資的比例，從而改善資本結構?？刂瞥杀举M用最有效的方法就是嚴格的執行預算體制，企業的每一筆開支都應遵循經濟效益原則，將收入和費用配比，讓每一分錢都有所獲。
2.健全房地產融資體系，根據房地產特點進行金融創新
⑴ 在全球經濟已經一體化的形勢下，我們可以充分利用海外資金。在現今國內銀行對房地產緊縮銀根的情況下，境外銀行、基金組織等機構已經爭先參與進入我國房地產行業。所以在國內融資困難的形勢下，向境外機構貸款、購買基金等也是個不錯的融資途徑。
⑵ 進行強強聯合，促進房地產合作開發。加強企業間合作，可以節省自身資源，最大的發揮各方的優勢，優勢互助可以提高企業的經營效率，促進規模經濟效益的最大化。
⑶ 加強債券市場基礎建設，創新債券融資工具，增加長期債券的品種。長期負債的好處就是資金能較穩定的留存企業，減輕企業的償債壓力。積極推進企業債券的品種、期限和利率等方面的創新，建立適應房地產企業融資需求的多品種的債券體系，提高企業債券品種的安全性、流動性、收益性，以滿足投資者的需求，進一步激活債券市場。從而促進企業進行更優序的融資，并提高企業的長期負債率。
⑷ 建立健全房地產相關的法律法規。房地產業是國民經濟的重要產業，國家每條宏觀調控政策對房地產業的影響都是不容小覷的。房地產企業融資市場、法律制度都不完善，當房地產業經濟受到波動時，會很大程度的影響我國經濟的整體運行，特別是銀行業的運營。所以，健全房地產融資體系，開發其他融資途徑、進行金融工具的創新不僅相關房地產企業，更與國家實現經濟平穩健康增長息息相關。
參考文獻
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房地產企業債務融資范文5
選擇正確的融資方式，優化融資結構是我國上市公司可持續發展的關鍵。文章以房地產行業中占主導地位的上市公司為例，根據收集的數據對其融資選擇情況進行分析，并發現其存在的問題。為房地產行業上市公司拓展多元化的融資渠道和調整合理的融資結構做參考，優化社會資源配置，推動社會經濟的發展。
［關鍵詞］
上市公司;房地產行業;融資方式;融資結構
1我國房地產行業上市公司的融資現狀分析
1.1房地產行業的融資來源分析
下表歸納了房地產行業近十年的融資來源情況，主要包括國內貸款、自籌資金、利用外資和其他資金來源:國內貸款包括土地儲備貸款以及房地產開發貸款;自籌資金主要包括企業暫時沒有利用的自有資金、企業間聯營或入股等的其他企業資金、民間資金;利用外資則是指境外房地產投資基金和境外風險投資基金;其他資金來源包括定金、預付款和個人按揭貸款等。其中，其他資金來源占總量比例最高，也就是預付款和個人按揭貸款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的時候由于宏觀政策的調整對個人按揭貸款更為嚴格，導致比例大幅下降。2009年由于美國經濟危機的消極影響，政府實施寬松的宏觀政策以刺激經濟，因此比例回升。但2009年之后，國家為調控經濟又出臺了從緊的經濟政策，又對個人按揭貸款造成影響，因此2009年后，這一比例又開始下降。預收款相當于無息負債，房地產企業既能籌得需要的基建資金，還能將部分風險轉嫁給承租人或購房者，并保證建成后的租售情況，增強其他投資者的信心，因此預收款項是房地產企業的重要融資來源，在其他資金來源中占比較高。自籌資金在2008年占比高達40%，從2007年至今，自籌資金與其他資金來源兩者此消彼長，表明在宏觀調控壓制房地產市場的時候，房地產企業的其他資金來源減少，這時房地產企業唯有以自籌資金來維持發展。國內貸款的比例在近十年間都在20%左右，較為穩定，相對于自籌資金和其他資金來源來說占比較少，那是因為宏觀政策對房地產企業貸款的要求嚴格。在我國房地產企業的國內貸款中，雖然總體上銀行貸款近幾年的比重下降，但仍有將近90%的部分來自于銀行貸款。直至目前隨著銀行貸款難度加大，企業開始轉向非銀行金融機構貸款或嘗試其他的融資方式。目前很多發達國家的房地產市場已經飽和，在這種條件下，近年來很多外商被吸引來中國投資。雖然房地產企業利用外資的比例在四種統計的資金來源中比重最少，但事實上房地產行業是我國利用外資的第二大產業，相信日后隨著市場日漸開放發展，利用外資的比例也會隨之上漲，房地產業的資金來源也會越來越多。
1.2房地產行業上市公司的融資結構分析
與優序融資理論不同，我國房地產行業上市公司較多是選擇債權融資，比重高達60%，然后是股權融資，內源融資比重最小。我國房地產行業上市公司的內源融資率很低，在2009年后又輕微上升，但基本上就是10%左右。如下圖所示。這種高負債、低內源的融資結構不利于房地產行業的良好發展，因為企業應具有成本意識，要利用最少的資金實現最大的價值。內源融資本來應是企業融資優先考慮的一種有效安全的融資方式，但如果由于企業經營等方面的局限而放棄選擇這種融資方式，并且盲目通過提高企業負債來進行融資，這種方式難以維持企業的長遠發展。因此房地產行業上市公司應該積極尋找原因并努力改善問題，務求形成平衡合理的融資結構維持企業的穩定發展。如下圖所示。
2我國房地產行業上市公司融資存在的問題
2.1內源融資能力低，股權融資比例不高
我國房地產行業上市公司內源融資的比重遠遠小于外源融資。內源融資是企業發展不可或缺的重要資金來源，對企業經營有重大影響。盡管目前融資渠道越來越多，房地產企業融資情況尚為良好，但每個企業都應累積自身的資金實力，以策萬全。另外，從圖中還可以看出，股權融資的比例也不高，并且很多企業僅把股權融資當成一種圈錢的行為，而沒有充分發揮股權融資的積極作用。而債權融資的比重偏大，已經大于內源融資和股權融資比重的總和，融資結構不合理，資產負債率高企，如果無法保證資金穩定供給，不利于防范市場風險。
2.2債券融資比例小且對銀行貸款依賴大
我國上市公司的債權融資的金額和比重逐年攀升，但2006年時債券融資的份額才超過10%。雖然比重開始上升，但很明顯，借款融資是上市公司債權融資中最常采取的方式，其份額遠超債券融資。同時如果企業對銀行貸款依賴大，財務風險偏大，不利于公司持續穩定地發展。
2.3長短期債務融資結構比例失衡
我國房地產行業上市公司債務期限結構失衡。長期負債率的比重遠少于流動負債率的比重，說明我國房地產行業上市公司大多采用短期負債的方式來籌措資金，與資金使用時間不相符。2005年之后流動負債率有所下降，長期負債率開始上升，說明房地產企業開始注意到要調整兩者的比例關系，要使債務結構趨于合理，才有利于企業經營發展。
參考文獻:
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房地產企業債務融資范文6
一、夾層融資在房地產融資中的應用
（一）夾層融資的含義
1、夾層融資的概念、溯源?！皧A層 Mezzanine”在英文里的意思是“底樓與二樓之間的夾層樓面”，夾層的概念最早在華爾街被用于指資級債券與垃圾債券之間的債券等級。隨著市場的發展，夾層融資逐漸從傳統風險投資市場中脫穎而出，演化成了一種介于股權和普通債務之間的一種融資方式。所謂夾層，從資金費用角度，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度，其低于優先債權，所以對于優先債權人來講，可以體現出股權的優點。夾層融資是一種非常靈活的融資方式，作為股本與債務之間的緩沖，使得資金效率得以提高。
2、夾層融資的形式。夾層融資通常采取夾層債、優先股或兩者結合的方式；也可以采取次級貸款的形式；還可以采用可轉換票據的形式。在夾層債中，投資人將資金借給借款者的母公司或是某個擁有借款者股份的其他高級別實體（以下簡稱“夾層借款者”），夾層借款者將其對實際借款者的股份權益抵押給夾層投資人；與此同時，夾層借款者的母公司將其所有的無限責任合伙人股份權益也抵押給夾層投資人。這樣，抵押權益將包括借款者的收入分配權，從而保證在清償違約時，夾層投資人可以優先于股權人得到清償，用結構性的方式使夾層投資人權益位于普通股權之上、債券之下。在優先股結構中，夾層投資人用資金換取實際借款者的優先股份權益。夾層投資人的優先體現為在其他合伙人之前獲得紅利，在違約情況下，優先合伙人有權力控制對借款者的所有合伙人權益。
（二）夾層融資在房地產融資中的應用及地位。房地產企業的融資，顧名思義就是房地產開發商的籌資行為，其途徑分為企業內部融資和企業外部融資。企業內部融資，即開發企業利用企業的現有資金來支持項目開發，或擴大自有資金基礎，方法包括：抵押、貼現股票和債券獲得現金，預收購房訂金或購房款等。企業外部融資主要有：債權融資、股權融資、設立信托、發行基金和夾層融資。
夾層融資作為股本與債務之間的中間產品，在直接融資相對較難，而銀行貸款又難以取得的時候，就發揮了重要的作用。對于房地產企業來說，在房地產抵押貸款渠道變窄，股市融資又相對困難的時候，夾層融資為房地產企業融資開辟了一個新的融資渠道。夾層融資對于擴大房地產企業融資渠道有著重要意義，他提供給房地產企業開發所需的大量資金，并且相對銀行短中期的貸款，他可以提供5～7年的長期貸款，更適合房地產業的經營特性。夾層融資可以針對房地產各階段的融資要求，作為多種用途的資金介入，例如夾層融資可以在項目建設前期投入，作為引入銀行貸款或其他融資類的“過橋貸款”；可以在項目開發期投入，作為企業的開發資金；可以在房地產企業銷售前的階段介入，作為企業的流動資金；同時，夾層融資可以根據房地產企業的特殊融資要求和經營狀況靈活安排融資結構和資金償還方式，又不稀釋公司的股權控制權，這些優勢使得夾層融資近年來在房地產業融資中發揮了越來越重要的作用。
二、我國房地產融資運用夾層融資方式的必要性
（一）資金需求催生融資方式多樣化。近年來，我國房地產業發展迅速，而房地產業是一個典型的資金密集型行業，它的發展需要巨大的資金投入，因而從各種渠道集合資金成為支持房地產業高速發展的先決條件。房地產業強大的資金需求要求有多樣化的融資方式聚集社會閑散資金和投資資金，使資金得到合理的利用，提高資金的使用效率。夾層融資是西方發達國家房地產企業普遍采用的一種融資方式，對于補充和拓寬房地產融資渠道有著重要意義，因而在現階段我國融資方式單一的情況下引進夾層融資方式對于我國房地產業的健康持續發展有著重要的意義。
（二）夾層融資有利于解決融資渠道單一問題。從主要融資渠道來看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上，且主要是商業銀行體系支撐著房地產業發展的資金需求，融資渠道單一，后果是加大了商業銀行的經營壓力，使金融風險大量隱含在銀行體系之中。2008年對于房地產企業而言更是苦不堪言：銀根緊縮、股市低迷、增發不斷跌破。統計顯示：從2006年5月重啟IPO至2007年9月底，證券市場總體融資6，991.5億元，其中房地產上市公司融資為550.89億元，僅占7.88%。在房地產上市公司籌集的資金中，只有保利地產、世博股份、北辰實業和榮盛房地產4家地產公司通過IPO實現融資，融資規模67.96億元，僅占2%，房地產上市公司再融資規?？傆嬛挥?82.93億元，直接融資步履維艱。信托融資工具在我國還處于初期發展階段，二級市場不完善，造成了信托融資規模相比銀行貸款仍然較小，對房地產融資的作用不是很大。并且隨著2005年“212號”文件的出臺，信托融資門檻提高，信托融資將面臨政策的限制，2007年僅發行了四個地產信托。我國現階段也不存在真正的房地產產業基金，沒有正式的產業基金法，因此產業基金要成為房地產企業的融資渠道還有待時日。這些融資方式的不足需要我國引入一種可行且有效的創新融資方式，來解決目前最困擾房地產企業的資金來源問題，尤其是中小房地產商的融資難問題。
（三）現階段無法引入其他創新融資方式。在美國，產業基金是房地產權益融資的主要方式，其比例超過30%。而房地產產業基金主要有兩種形式：有限合伙制房地產產業投資基金和房地產投資信托基金（簡稱REITs），又以REITs為主。REITs是一種以發行受益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。但我國的房地產行業發展狀況不適合發展REITs。因為國外的REITs一般在物業成熟后收購，是把已經開發好的項目中有著穩定現金流的項目挑出來作為投資產品，然后持有，以獲取租金作為投資回報。因而，REITs更多意義上是為商業地產投資提供一種資本的退出機制，對房地產企業開發融資的功能要相對弱一些，對于我國嚴峻的房地產融資需求是遠水解不了近渴。根據我國房地產企業發展的實際情況，如何解決項目前期以及開發過程中的融資需求，才是我國房地產融資創新的重點。
三、夾層融資應用于我國房地產業的可能性分析
（一）夾層融資內在特性適合應用于房地產融資
1、夾層融資可以規避政策約束?！?12號”文件的，使得房地產信托投資陷入困境，同時也阻斷了房地產企業利用信托融資的道路。夾層融資對貸款的要求比較低，不受“四證”齊全、自有資金35%，以及二級企業資質的限制，可以繞開政策的限制，在房地產企業達到“四證”之前給房地產企業提供及時的資金。
2、夾層融資靈活的結構適合應用于房地產業。房地產企業的現金流和普通企業不一樣的地方在于他的開發周期特別長，前期需要比較多的投入，而一旦到了銷售階段則迅速回收資金。夾層融資具有靈活的結構，可以根據企業特殊的融資安排和經營狀況，調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特征。
3、夾層融資的限制較少。較之銀行貸款，夾層融資在公司控制和財務約束方面的限制較少，盡管夾層融資的提供者會要求擁有觀察員的權利，但很少參與到借款者的日常經營中去，在董事會中也沒有投票權。這樣就有利于房地產企業自主經營業務，而不受投資方的控制，有效地提高企業經營效率。
4、夾層融資成本較低，并且能有效防止股權的稀釋。夾層融資成本低于股權融資，并且資金提供者很少尋求控股，也不愿意長期持有股權，而更傾向于迅速地退出。房地產是高風險、高收益的行業，許多企業擁有較小的注冊資本，因而不愿意外來者入股來分享房地產帶來的高額收益。相比較股權融資，夾層融資更適合應用于房地產企業融資的需要。
（二）我國外部金融環境為夾層融資發展提供了條件
1、我國已經具備了融資方式多樣化創新的經濟環境。從整個國家宏觀經濟基礎而言，我國經濟運行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產融資渠道的創新創造了一個穩定的大環境。同時，宏觀經濟需要房地產有效投資和有效需求進行拉動。當前國民經濟發展需要房地產作為新的增長點，融資方式多樣化有利于促進房地產市場和房地產業的發展。
2、房地產業發展本身對夾層融資引進提出了迫切要求。一方面我國房地產開發市場潛在容量大。美國的商業不動產中夾層融資占到10～15%的份額，2007～2008年我國房地產投資已達到6～7萬億元需求量，照這種規模計算，我國的夾層融資市場有0.6～1.1萬億元的發展空間。強大的投資市場與我國普通居民可選擇的投資對象狹窄形成對比。目前，我國大部分居民只能選擇銀行存款，其他投資品種，如股票投資，由于風險太大，一般非專業投資者不敢介入；另一個可選投資對象國債，雖然收益要稍高于銀行存款利率，但是缺乏流動性，也不是很好的投資選擇。普通居民可以選擇基金進行投資理財，但我國現在的基金都為證券投資基金，收益不是很高，且投資者投資基金也存在投資風險，收益與風險不是十分匹配。故此，大多數普通投資者擁有大量閑置資金卻缺乏適當的投資品種，這樣就使得社會資源利用效率低下，資本沒有得到很好的利用。夾層融資產品可以為投資者提供良好的資本市場投資對象，因為沒有投資金額的限制，普通投資者有機會介入高收益的房地產行業，分享房地產行業上升帶來的資本保值增值收益。雖然投資房地產行業存在一定的風險，但是與此對應的收益也是十分可觀的，夾層融資為普通居民提供了一個投資于房地產業的途徑。
四、我國實施夾層融資方式探討
