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物業社區經營范文1
關鍵詞：校企合作;師資隊伍;工學結合
區域性經濟的快速發展使市場對商務人才的需求量不斷增大，商務專業人才的就業前景也越來越寬闊。為了適應市場，企業對商務英語人才提出了更高的要求，而為了滿足企業對人才的需要，肩負著商務人才教育的高等院校責任重大。
一、創新校企合作機制，拓寬校企合作的人才培養途徑
經濟的發展加強了經濟交流合作的活躍度，為了適應市場的需求，社會、企業需要更多的英語人才來發展經濟，提升自身的市場競爭力。因為高校肩負著培養人才，為社會、企業輸送優質人才的重任，因此，需要創新校企合作機制，建立專門的外語服務公司，落實“訂單培養”，共享資源，讓學校有針對性地為企業培養人才，讓企業為學生提供提高自身綜合素質的實踐機會。
1.落實人才共育
讓企業內部的商務精英與商務英語專業的優秀教師聯合起來，組建商務英語指導委員會，讓校、企二者互相監督，保證教育的實效性。建立外語服務公司等校企一體的經濟實體，讓高校教師和企業人員擔任服務公司的管理者，給予商務人才充裕的實踐機會。
2.教育共管，成果共享
校企合作構建管理體系，編寫相關的教學文件，在資源共享的過程中實現校企文化共融。立足于企業需求打造高技能人才，讓企業提供給畢業生頂崗實習的實踐機會，讓學生在實踐的過程中完善自身，繼而提高高校的就業率。
3.實行責任共擔制
在相關部門的指導下，建立科學、合理的校企合作保障機制，落實責任共擔制度，并由學校和企業的高層擔任“責任人”，方便責任問人和監督考核工作的落實。
二、創新人才培養模式，落實商務英語教學的課程改革
改變傳統的教育模式，開發、施行“商學結合”的新型人才培養模式，立足于校企合作，以中-東博覽會為契機，擴大對外商務業務的承接規模和范圍，增強學生的實踐能力，使之在學習理論知識的同時開闊視野，強化自身實踐，并逐步完善“商學結合”的人才培養模式。將商務工作的要求定義為教學培養的依據，加大商務英語教學的課程改革，建立與實踐活動聯系緊密的教學資源庫，使“教育”和“就業”不斷貼近。
三、努力構建“雙師型”師資隊伍
傳統的商務英語教師隊伍已經無法緊隨時代的潮流，構建“雙師型”師資隊伍已經成為一種趨勢，甚至是一種歷史的必然。構建“雙師型”師資隊伍的含義即為構建集教師、工程師（設計師）職能于一身的、專業的教師隊伍。確保教育者在擁有較高的教學水平和扎實的基礎理論知識的同時，具備較強的專業實踐能力和豐富的實際工作經驗。只有確保教育者同時擁有以上能力，才能全面提升高職商務英語教育的教學質量，也才能確保高職商務英語教育的可持續發展。具體的落實可以依照如下步驟：（1）安排教師去相關的企業“實習”，增強教師的崗位實踐能力，豐富其實際的工作經驗，繼而增強其實踐教學的能力，為實踐教學的高質量提供保障;（2）加大人才的聘用力度，為學校的師資隊伍增加能量，可以讓商務領域甚至是商務企業內部那些優秀的人才擔任兼職教師，并逐步加大兼職教師的比例，從整體上提高教師隊伍的綜合能力。
四、大力推行工學結合的人才培養模式
工學結合的人才培養模式是一種將學生學習和生產勞動、社會實踐聯合起來的新型人才培養模式。學者們普遍認為，工學結合的人才培養模式不僅有助于教育改革，還能帶動專業調整、建設，引導課程設置、教學內容、方法的改革。因此，高等商務英語院校應當采取措施，積極地將工學結合的人才培養模式應用進教育教學的過程中，遵照社會的要求培養學生，充分利用合作企業的優勢，強化企業學校聯合的辦學體制，促進教育體制的全面、深化改革。教育者和高職教育機構明確教學過程的實踐性、開放性和職業性是高等職業商務英語專業人才培養模式改革的重點，因此在落實教學改革的過程時要重點培養學生的實踐能力，強化校內學習和生活工作間的有效聯系，加大學生的實習力度，以增強學生的崗位實踐能力。
綜上所述，只有全面落實校企一體化建設，在提高高職學生商務英語理論知識的同時增強其商務英語實踐能力，才能培養出更符合企業需求，也更符合時代需求的專業性商務人才，希望本文能為相關者提供幫助。
參考文獻：
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關鍵詞:物業企業;管理;營利性;方法
中圖分類號:D93文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)19-0186-02
隨著中國經濟體制改革和社會主義市場經濟的發展,中國的房地產業迅速崛起,作為房地產業售后服務的物業管理企業也從房地產業中分離出來,發展成為一個集管理、經營、服務于一體的新興服務性行業,被譽為中國21世紀的朝陽產業。物業管理企業作為物業管理服務的提供者,是物業管理市場中必不可少的中堅力量,為中國物業管理的發展和和諧社會的建設作出了不可磨滅的貢獻。
社會消費理念、法律環境、政策層面等宏觀性因素不是單個物業管理企業能夠左右并改變的,因此本文將著重從物業管理企業自身內、外經營層面及管理理念展開探討和研究,以期對物業管理企業盈利性的提高有所貢獻。
一、物業管理企業的功能及收費特點
物業管理屬于社會服務類行業,關系到社會和諧和廣大人民群眾的生活。為此,物業管理企業在成立條件、程序、管理標準、服務費用核定等方面更多地受到政府和公共部門的制約和監督。物業管理的經營對象是以物業形式存在的各種建筑物,而其服務對象則是業主和用戶,其管理目標是為業主和物業使用人提供一個安全、衛生、舒適、方便、文明的生產、辦公與生活環境。物業管理企業在經營過程中,要對物業進行出租、出售、維修和養護等,其服務范圍和收費標準以合同或契約的形式加以規定,因此,收費水平的高低受到較多約束,價格彈性較小。雖說物業管理是一個兼多行業特點的綜合服務行業,其經營方式應為“一業為主,多元經營”或“一業為主,多業發展”,但絕大多數物業管理企業經營方式單一,盈利渠道狹窄,多數僅靠較低的基本物業費作為收入的主要來源。物業管理企業應改變經營和管理理念,真正做到“一業為主,多元經營”,通過充分發揮自身功能擴大收費渠道、提高盈利能力。
二、物業管理企業擴大盈利的綜合策略
1.滿足業主多方面的物業服務需求。隨著人們經濟收入的增加,文化素質、生活水平的日益提高、人口結構等的變化,業主已不僅僅只滿足于基本的物業管理服務,而是產生了多樣化的物業管理服務需求。
2.滿足潛在購房者的需求。對于購房者來說,購買物業是一項長遠的高額投資,當然希望自己投資的物業能夠保值、增值,但是由于與開發商之間的信息不對稱,購房者在購買前難以知曉物業質量的好壞,因此購房者就會產生向“專家”咨詢的需求,而物業管理企業則可以利用其專業優勢提供這類服務。
3.滿足房地產開發商的需求。當前及今后很長一段時間,房地產業將是中國經濟發展的重要支柱產業,房地產開發及銷售的競爭也會變得更為激烈。房產開發商為了做到房產開發建設的科學、合理并最大限度地滿足市場需要,也會越來越需要物業管理企業的幫助和扶持,為其開發房產的銷售起到畫龍點睛和錦上添花的作用,就如同家電等商品的售后服務一樣,當市場上的家電產品質量相差不大的時候,家電生產廠商的售后服務優劣就成了客戶選擇的重要決策條件。同理,房產開發商在開發房產的時候會非常愿意聘請富有物業管理經驗的物業管理企業提前介入,參與物業的開發過程,為其提供咨詢和監督服務,改進、完善物業的具體設計。
4.創建社區經營模式、滿足社區多方位需求。物業管理企業可以在進行準確的市場需求預測的基礎上,創建社區經營模式,一方面滿足各類客戶的多方面需要,同時不斷拓展公司的收入渠道。物業管理企業創建社區經營模式(如上圖所示):
如圖所示,物業管理企業可以在依托社區、立足社區、服務社區的思路下,通過開展廣泛的社區經營服務,實現收入來源的多元化:(1)通過創建社區文化平臺加強與業主之間的交流,并搜集和積累業主群體的需求信息,以便在對小區業主群體提供基本服務的基礎上開展委托服務和其他各種經濟服務,從而獲得更多的服務收入;(2)通過創建信息服務平臺,開展社區中介業務。即公司把小區的信息“出售”給社會服務供應商,以獲取信息服務費;將掌握的物業管理方面的知識和經驗向購房者和房地產開發商提供咨詢服務,獲取咨詢服務費,或在與開發商共同打造房地產品牌時,接受開發商的營銷贊助;(3)借鑒英國物業管理企業建立“大型維修基金”的做法,通過建立社區發展基金吸收社會上大量的閑散資金,如社區成員的資金、社會資源(企業資金)、政府出資、銀行融資等,利用基金開展廣泛的社區經營活動,如建立社區教育業(如幼兒園、青少年文化藝術培訓等)、社區文化娛樂業(如會所等)、社區家政業、社區商務服務、社區老人服務、托兒所、社區健康服務業、社區餐飲業、社區汽車服務業(包括汽車租賃及維修保養)等,充分地吸收社區消費,從而使其盈利性得到最大的提高。
三、改變物業管理企業傳統管理理念
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1.1傳統物業管理的主要模式
我國目前的物業管理主要有三種模式：
1)專業物業管理模式.工作內容多是綜合性、全方位，按業主的具體需要提供服務，融管理于服務過程；經費來源主要包括物業管理費及物業經營收入；工作對象主要面向高端物業，如寫字樓、公寓、賓館、別墅等.
2)專業與行政結合模式.多為開發商的物業企業采用模式，工作對象以普通民宅為主；工作目標為業主提供安全的居住環境，并為物業開發提供支持.這類物業企業管理費一般難以達到收支平衡，需要通過其它相關經營，或借助開發商扶持來維持運營.
3)典型傳統管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部門或企事業單位自管.目前從總體上看，第一種模式尚處于起步階段，但發展迅速，后兩種模式仍占主要地位，但是，三種管理模式與物業規范化、市場化管理要求相比還有很大差距.
1.2經營型物業管理模式基本特征
伴隨經濟社會發展和人們生活方式的改變，以及物業管理的不斷完善，現代物業管理已大大超出了傳統的管理煤氣水電、打掃清潔衛生、確保治安安全等工作內容.現代信息技術的運用、消費理念的更新、生活品質的提高對物業的服務內容和品質提出了更高的要求.同時，市場環境的快速變化、管理成本和人工費用的提高、市場競爭的加劇，以及物業管理企業內部的管理質量、服務質量、品牌理念上的相互競爭，要求企業從市場定位到管理與經營、從服務理念到服務模式，都應與時俱進地創新和調整，以適應業主及整個行業的現實需要.為此，需要物業管理企業順應市場需求、更新經營理念、探索創新發展、拓展延伸物業的內涵品質和創新經營管理模式，從而提升物業管理價值水平，逐漸實現由傳統物業管理模式向經營型物業管理模式的轉變，以促進整個物業行業的穩步發展.經營型物業管理模式，是以市場和需求為導向，將現代科學管理方式和市場化經營手段融為一體，通過創新經營理念，優化資源組合，創造高品質、高水準的物業管理服務，實現物業保值增值，最終達到實現物業管理企業良性發展的目的.它以自身涉及的整個領域為工作對象，通過優化資源和轉化技術，在管理服務、創新經營、品牌發展、資本運作等方面高度融合發展，以實現其充分市場化的核心發展取向.與傳統的物業管理模式相比，它主要表現出四個方面的特點：
1)將物業管理與物業經營結合起來，在做好物業管理工作的同時，為業主、開發商設計并實施物業經營性方案.在保證業益的基礎上，依照相關法律法規，通過開辦諸如家政服務、物業估價、租賃、商業服務、信息咨詢、小區智能化等業務，創造新的價值空間，在為業主提供經營活動中企業實現盈利.這些活動主要表現在物業管理服務中的流通環節和管理環節各個方面.
2)將物業管理活動從對管轄物業的一般性維護、碎片性管理提升為對其全過程、全生命周期的系統服務、整體營銷及綜合管理，統籌規劃，系統安排，從而為業主、開發商或客戶提供全面、高品質的服務.
3)將現有企業內部物業管理部門按照專業化、社會化要求，不斷細化其專業化與社會化分工，優化管理活動，提高服務質量與服務效率，有效降低經營與管理成本.
4)依托兼并重組、改組、出售等資本運作方式，將物業資源進行優化組合配置，同時實施專業化管理、系統化運作、規模化經營、內涵式擴張，實現企業資本擴張與經營效率的倍增.
1.3推行經營型物業管理模式的現實性
經營型物業管理模式通過整合資本、信息、技術和人才，并使其迅速向優勢企業集中，從而使物業管理企業形成規模化、集團化經營，增強企業競爭力.推行這一物業管理模式，對于引領我國現階段物業管理行業的發展具有重要的現實意義.首先，21世紀是我國物業管理行業不斷提升服務理念、完善管理質量、逐漸走向成熟的重要階段.在這一進程中，質量及品牌理念的角逐與競爭、消費觀念更新與市場需求變化、管理與服務方式變革及高新技術應用，要求物業在服務觀念與服務方式、經營理念及市場定位等方面進行變革，主動去適應市場需要，從傳統物業管理提升到經營型物業管理是必選之路.其次，作為現代城市管理的重要組成部分，物業管理行業伴隨我國經濟改革市場化進程加快，其競爭日益加劇，推行經營型物業管理模式，正是促進物業管理企業快速走向市場化、規模化、產業化、集團化和規范化發展的重要手段.它有效地突破了物業管理行業相對于房地產行業的從屬定位，改變依賴后者的傳統格局，由單一產業結構逐步向多元產業結構發展，增強其市場競爭活力.第三，經營型物業管理模式作為實現資源吸引和技術轉化優化組合的創新性方式，改變了物業管理企業過度依賴房地產企業的格局，使它不再是房地產行業的簡單的“末端”行業，促進它從單一、低端的產業結構逐步向多元、高端化的產業結構轉型，從而一改物業管理行業低收入、低形象的“微利行業”特征，可極大地提高物業管理在新時代的社會地位，更有益于物業管理行業的轉型升級和人才培養.
2經營型物業管理模式的推行路徑
結合現階段我國物業管理發展的現狀及未來趨勢，在我國全面推行經營型物業管理模式可從以下幾個方面著手.物業經營、管理、服務融合發展以服務為宗旨、管理為基礎、經營為手段，參與為業主選擇投資和經營項目，拓展物業整體功能，規劃物業經營方案，挖掘物業管理增效和物業保值增值潛力，擴大物業管理企業贏利空間.充分發揮技術優勢根據物業管理企業自身優勢，大力發展物業管理的基礎項目，如物業機電設備、高層樓宇電梯、消防設施、智能化系統的檢修、保養和維護，物業管理應用軟件開發等技術服務項目，使物業管理從簡單維護和勞動密集向技術維護型和知識密集轉變.充分發揮資本運作與經營注重企業的資本運作，充分整合企業資源.通過資產重組、混合兼并，將品牌運作與企業市場拓展、規?；l展聯系起來，實現強強聯合，共享各類物業管理企業的資源，如資金、品牌、技術等.基于資源共享和優勢互補的目的，通過資本運作紐帶，有效利用先進物業管理企業的品牌優勢、規模優勢和技術優勢，謀求合資或合作經營，或通過兼并、重組、收購等方式，輸入先進的管理理念和管理模式，優化組合物業管理資源，實現企業低成本市場擴張.融營銷與服務理念于物業管理全程，實現物業保值增值把傳統的物業管理重新融入營銷、服務理念，不僅重視物業管理委托期的責任，而且關注物業作為長壽命商品的遠期利益經營，使業主享有更全面、更優質的服務.其核心是將營銷的策略和思想深刻地融入到現有的物業管理全過程，實現經營和管理的合力運行，達到使物業保值、增值的目的.實施由沿海發達地區向內地發展地區延伸的跨區域發展策略從我國區域經濟發展水平、知名物業企業品牌現狀以及物業企業發展規模上看，單一物業管理企業的業務覆蓋面相對較小，各地區物業管理企業發展不平衡.由于沿海發達經濟地區物業的先行發展，其管理水平和實力較內地更好.實施由沿海發達地區向內地發展地區延伸，推行跨區域經營型物業管理模式策略，則有利于發掘物業管理市場潛力，推動我國物業管理行業水平的整體平衡發展.發揮專業化優勢在行業市場化競爭中的作用隨著城市信息化、多功能化發展水平越來越高，城市功能越來越細分，向物業提出了實現專業化管理的必然要求.
在物業管理企業內部各職能部門引入競爭機制，促其逐步實現管理的專業化、社會化，從而分工更細化，營運成本降低，服務質量提高；同時，利用專業技術優勢，組建專業化公司參與市場競爭，實現物業企業的市場擴張.隨著物業管理專業化，可有效地組織和保障市場化、創新性的物業管理工作的開展，不斷提高業主的滿意度和信任感，逐步樹立物業管理在人們心目中的良好形象，增強物業管理企業在市場中的核心競爭力.加強物業管理人才培養實施經營型物業管理需要綜合素質高、業務能力強、具有良好開拓意識和前瞻性的專業人員和管理人才.然而，我國目前受過物業管理專業教育或培訓的從業人員少之又少，尤其缺乏受過專業教育的高級管理人才.物業管理從業人員能力整體上不能與物業管理和經營的發展需要相匹配，制約了行業的健康發展.因此，培養一支專業能力強、服務水平高的從業人員隊伍是推行經營型物業管理的必備前提條件.目前，武漢大學、北京林業大學等高校率先開設了物業管理本科專業，為培養物業高級管理人才和物業管理企業的經營與管理提供了人才教育保障.發展數字化社區隨著信息技術、互聯網技術的快速發展，“互聯網+”開始不斷融入社區的開發與建設，社區的“數字化”“智能化”越來越普遍.“數字化社區”或“智能化社區”為經營型物業提供了物質載體和技術支撐，也成為經營型物業管理的重要內容之一.物業公司要順應時展趨勢，充分利用信息技術、互聯網技術，在社區內構建集社區管理、服務、資本運作于一體的數字化多功能綜合平臺.依托平臺和多樣化的用戶終端，打造以小區為核心的一定范圍內的社會經濟生活圈.在此基礎上，進一步與“數字化城市”融合，使社區的物業服務平臺與政府的政務服務平臺實現對接互通，從而形成更為廣闊的社會區域網絡.
物業社區經營范文4
鄉鎮、村委會組織成立具有經營執照的正規物業服務公司，開展物業管理工作
這種物業管理模式以鄉鎮、村委會組織成立的專業的、具有經營資質的物業公司來開展物業管理工作，最大的特點是能夠真正實行企業化經營、專業化管理、社會化服務的物業管理運行機制，體制靈活，能適應農村社區物業管理方面的需求。在這種管理方式下，包括物業管理公司在內的各專業管理機構，在鄉鎮或村委會領導下，各自履行自己的職責，能做到統一安排、分工明確、專業協作、各負其責，形成農村社區完整的物業管理運行機制，而且基層組織的穩定性有利于農村社區物業管理工作的長期性和穩定性。
目前，京郊一部分農村回遷安置社區以及“城中村”采用這種物業管理方式。采用這種物業管理方式的農村地區，經濟一般比較發達，村集體經濟實力相對雄厚，城市化程度相對較高。由于鄉鎮、村集體經濟實力相對雄厚，采用這種方式的地區，物業費用一般由村集體負擔，村民個人不用繳納物業費，居住在社區的非本村人員物業費照常繳納，比較典型的是朝陽區常營鄉。通過這種方式成立的物業服務公司，管理人員一般由鄉鎮、村管理人員兼任，工作人員一般由本村村民組成，可以解決一部分本地區勞動力就業問題，例如朝陽區常營鄉的物業服務公司以及房山區長陽一村成立的物業服務公司，人員構成均為本鄉鎮、本村村民。
聘請專業物業公司，采用市場化物業管理運作模式
這種模式采用招投標或協議方式聘請專業物業服務公司進行物業管理，符合物業管理的企業化、社會化和專業化的要求，管理專業，服務規范。目前京郊一部分農村回遷安置社區以及多數具備城市居住小區外型的“城中村”采用這種物業管理方式。
由專業的物業服務公司對回遷安置的農村社區進行管理，服務標準較高，基本能夠滿足小區居民的需要。在這種模式下，物業公司的資金來源分兩種情況，一種是由物業公司按照市場化經營的方式向社區居民收取物業費，另一種是由政府或相關部門負擔或補貼一部分。屬于第一種情況的回遷安置社區，大多會面臨物業費收繳困難的問題，例如順義區佳和宜園小區，該回遷小區通過招投標方式聘請了專業的物業服務公司對小區進行管理，采用的是完全市場化的動作模式，物業費由小區居民承擔，但目前物業費收繳率僅為10%左右，物業公司的正常運行已經難以維持，帶來了一定程度的小區管理混亂。遭遇同樣情況的還有房山區長虹小區，該小區屬于房山良鄉地區第一批回遷安置社區，聘請專業的物業服務公司對小區進行管理，物業費由小區居民承擔。該小區入住率為90%~95%，但物業費的收繳率僅為50%~60%，物業公司已連續多年虧損，經營困難。屬于第二種情況的回遷安置社區，物業公司運行資金有保障，小區管理現狀均好于第一種情況。例如順義區瀾西園小區，小區屬于順義區政府主導下的專業化物業管理回遷小區，小區由汽車城開發公司建設，由汽車城開發公司下屬的專業物業公司進行管理，物業公司的費用全部由汽車城開發公司補貼，社區居民個人不用繳納物業費。由于物業管理運行資金充足，專業化程度高，該社區環境舒適、整潔、秩序良好。類似的回遷安置小區還有大興區棗園小區，該回遷安置社區聘請的是專業的物業管理公司，該物業公司屬于國企，具備物業管理一級資質。在該公司的管理下，小區物業管理情況良好。棗園小區目前執行的是前5年不向社區居民收取物業費，物業公司經費由政府負擔。然而在調研過程中，該物業公司也表現出了對入住5年后收取物業費是否困難的擔憂。
京郊農村物業管理中面臨的問題
（一）傳統意義上的農村社區缺乏專業的管理
物業管理有廣義和狹義之分。通常我們所講的物業管理，是一種狹義范圍的物業管理，即房地產管理。廣義的物業管理是對資產、財產的管理。從定義不難看出，農村地區當然也存在物業及物業管理的問題，也即我國2003年實施的《物業管理條例》所規定的“房屋及配套的設施設備和相關場地”等城市物業范圍其實在農村也普遍存在。因此，圍繞農村房屋以其配套設施管理而進行的管理活動，與目前城市物業管理的本質具有一致性。
然而，2003年施行的《物業管理條例》雖然沒有明確規定其僅適用于城市，但從該條例的立法術語而言，該條例并不適用農村，故現行物業管理立法也僅限于城市房屋所有權人。也正因為如此，盡管農村現實生活中雖然有物業管理的實際需求，但絕大多數傳統農村社區的物業管理工作仍由村民委員會管理，服務內容也僅僅限于簡單的保潔、保安等等。不僅如此，本可以應納入物業管理范疇的這些傳統農村社區的公共資源管理，如供排水設施管理、農村道路建設和維護、農用機械的管理、農村房屋的維修和管理等，由于資源分布分散，規模不大，更是缺乏專業的管理。
（二）回遷安置小區村民觀念難以轉變
目前在京郊農村，特別是城鄉結合部地區，農村社區向城市社區的轉化中，物質條件的轉化非常迅速，有的農村地區已達到很高的水平，基本上和城市融為一體。然而，由于農民的素質及其固有的觀念難以轉變，仍給物業管理工作帶來了許多難題。農村地區回遷安置小區的村民，與現代城市不相適應的思想和習慣并沒有隨著身份的改變而改變，他們在思維方式、思想意識、生活習慣、行為方式上與城市人還有很大的差距。
很多回遷安置小區的村民難以接受繳納物業費，也經常有村民習慣于把街道和小區的道路當自己家的曬場院和后院，在上面堆雜物、曬東西、潑污水，甚至搭建曬衣架，嚴重影響了社區形象和他人通行。在有的社區，部分村民甚至把由政府投資建設，本是公共設施的花壇、草地當作自家的自留地，改種水果、蔬菜，帶來了很多農村社區環境管理方面的問題。
（三）回遷安置小區居民容易結成團伙，發生物業管理糾紛后不易應對
大多數回遷安置小區的居民即原村民，“上樓”后閑居在家，部分小區的閑置人員多達70%。這部分人如果沒有穩定的收入來源，只靠拆遷時得到的拆遷款維持生活的話，會帶來很大的社會安全隱患。不僅如此，由于這部分人相互之間熟識，當發生物業管理方面的問題時，非常容易結成團伙，給物業管理工作帶來一定的難題，比如集體拒交停車費、物業費的情況在這類小區經常發生。
（四）物業管理經費來源能否有保障成為制約農村物業管理發展的瓶頸
提供專業的、高質量的物業服務，需要有充足的物業管理經費。目前農村物業管理工作中的經費問題已成為困擾京郊農村社區物業管理發展的一個重要問題。如果想對傳統意義上的農村社區進行專業化的管理，無論是引進物業服務企業進行專業化管理，還是鄉鎮或村自己成立專業的物業服務公司，在低標準收取物業費或者不收物業費的情況下，經費來源都是一個不小的問題。特別是回遷小區，目前大多數物業管理經費都由政府補貼或者是開發商承諾若干年不收費，比如房山區長陽碧桂園社區，開發商在拆遷時承諾30年不收物業費。但是政府如何補貼，開發商承諾期過后會面臨什么問題，都值得我們認真思考。特別對于那些鄉鎮或村集體經濟實力不雄厚的地區，在低標準收取物業費或者不收物業費的情況下，如何維系農村物業管理工作的經費來源更是一個關鍵問題。因此，物業管理經費來源能否有保障已經成為制約農村物業管理發展的瓶頸。
京郊農村物業管理經驗及啟示
（一）建立推進農村物業管理發展的長效機制
京郊農村社區無論在規劃建設、設施配套，還是在服務需求方面，都與城市社區有很大差別。農村物業管理工作開展較好的農村社區，其物業管理工作均得到政府相關職能部門的高度重視，政府均成立相關職能部門，從農村社區的規劃建設、設施配套以及管理方案等方面指導農村社區物業管理工作的健康有序開展。此外，物業管理工作開展較好的農村社區，物業管理經費均有保障。
因此，為了保障農村物業管理工作更好地開展，必須進一步建立推進農村社區物業管理發展的長效機制，包括法規保障機制、統籌規劃機制和經費保障機制?？紤]到農村物業管理的特殊性，應該出臺不同于城市社區物業管理的相應管理法規，結合北京市新農村建設工作，明確農村社區物業服務事項與質量規范等，規范和引導京郊農村物業管理的有序進行。與此同時，各區縣應結合轄區內農村社區的實際情況，統籌規劃新農村建設相關工作，由政府職能部門負責并制訂農村物業管理工作的具體指導意見。在農村物業管理經費來源方面，應明確除個人繳納、集體經濟收入代付外，部分地區應由政府或項目實施單位給予適當補貼，或建立農村物業管理專項資金在一定期限內給予適當補助。
（二）合理規劃農村社區，做好配套設施建設
農村社區的建設必須做好規劃。隨著北京地區新農村建設步伐的加快，京郊農村地區基本上都已經有了明確的總體規劃，但是從物業管理的角度來看，還必須根據農村新型社區以及傳統農民聚居點的不同特點進行更為詳細的規劃。在設施配置上，除設計建設教育、文體、醫療、物業服務用房、社區管理用房等配套設施外，還應在農民集中居住區配置一定比例的集體經濟組織經營用房。在具備條件的部分農村新型社區，還應該結合實際合理規劃農民的生產用房。通過這些措施，可以增加集體經濟收入，從根本上解決物業管理經費問題。
在這方面，北京一些較早完成拆遷安置工作的農村地區的一些經驗值得我們借鑒，如朝陽區常營地區、昌平區東鎮地區等。在回遷安置中，這些地區基本打破了各村原有的范圍，形成了類似于城市的大型社區，全面實行城市社區管理，社區配套設施齊全。這些地區在規劃中考慮了集體經濟的發展，合理規劃社區配套商業及經營設施，增強了集體資產盈利能力，在保證農民收入的同時也能夠負擔社區物業管理的相關費用支出，從根本上解決了農村物業管理的經費問題。社區配套商業及經營設施也能夠提供一些就業崗位，可以解決一部分農民的就業問題。
（三）創新多種管理模式，居民自愿選擇
目前，不同的京郊農村社區，由于地域、經濟、人文等特點不同，采取的物業管理模式也不盡相同。農村物業管理工作開展順利的農村社區，社區居民對其物業管理模式的認可度達到90%。這也說明，農村物業管理模式必須是社區居民認可的模式，才能保證物業管理工作的順利開展。因此，農村物業管理模式的選擇，沒有必要“一刀切”，應該在充分尊重農村社區居民意愿的前提下，由鄉鎮人民政府組織社區居民自行選擇。在這一過程中，政府相關職能部門可以依法協助選聘符合條件的物業服務企業或其他管理人實施專業化物業管理或加強對農村集體經濟組織、農民個人組建物業服務機構的指導和培訓，包括對村負責人和相關工作人員的物業管理法規政策和業務技能培訓。
（四）引導和培養農民樹立物業管理意識
無論是傳統村落的分散居住，還是新建社區的集中居住，隨著新型農村社區的建立和發展，農民的生活方式發生了巨大的變化，必須經歷一個逐步適應、逐步樹立物業管理意識的過程。在這一過程中，相關部門必須不斷加強宣傳工作，強化對農民生產生活方式改變后物業管理意識的引導和培養，讓農民順利實現從只需管好自己家的事到需要支付一定物業服務費來實現社區共同管理的過渡。
在推進農村物業管理過程中，京郊一些地區開展了許多有針對性的工作來引導和培養農民樹立物業管理意識。很多鄉鎮、村（居）委會成立宣傳小組，深入到農村社區，宣傳物業管理相關法規政策，印制了包含物業管理知識、物業使用維護知識、衛生知識、文明習慣等內容的宣傳手冊分發到社區居民手中，有的地區還印制了大量的宣傳海報，張貼在社區。這些工作都取得了很好的成效。很多地區農民的意識已經開始轉變，為農村物業管理工作的推動提供了強有力的群眾基礎。
物業社區經營范文5
關鍵詞：社區物業 全員成本管理 單元成本管理 經濟效益
社區肩負著“保障生產、服務生活、維護穩定”的職能。推行目標成本管理的關鍵在于科學分解和切實落實成本費用目標，真正建立全員參與和責任指標相結合的成本管理體系。本文從實際情況出發，以單元成本的核算與管理為切入點，構建物業管理單元成本核算與控制體系。這有助于推行和深化目標成本管理，激發全體員工對成本管理的熱情和創造力，提升社區的管理層次和經濟效益水平。
一、社區物業推行單元成本管理的必要性和原則
（一）社區物業推行單元成本管理的必要性。以物業單元為成本管理的切入點，切實推行全員成本管理，能夠促進社區轉變成本觀念，完善成本管理制度，提高經濟效益，做精做優社區服務。
1.物業單元成本管理能夠轉變成本觀念。通過實施單元成本管理，能夠改變以往主要依靠管理層負責成本宏觀控制、粗放管理的被動局面，實現層層有預算、有核算、有考核，把成本責任落實到全員，不斷增強從機關到基層各級人員“增收節支、挖潛增效”的責任心和主動性。
2.物業單元成本管理能夠精細基礎管理工作。完善物業單元成本管理成本控制體系，明晰各層級相應的責權利，能夠明確社區管理的目標、細致各項成本指標分解以及嚴格控制成本發生過程。單元成本管理能夠形成一級抓一級，一級對一級的責任機制，保證社區物業成本管理目標的有效落實。
3.物業單元成本能夠提升經營管理水平。推行單元成本管理能夠提升社區經營的運行質量，促進生產經營的良性發展。精細管理是轉換經營機制、做精做優服務、打造一流社區的必然要求，單元成本管理能夠帶動社區全面預算與全員成本目標管理不斷提升。
（二）社區物業單元成本管理的基本原則。任何一個好的制度都需要有良好的實施環境，每一項制度的有效實施必須靠人推動。推行物業單元成本管理要全面了解單元成本管理的基本原則和要求，讓單元成本管理能夠真正落到實處。單元成本管理遵循以下基本原則：
1.便于操作的原則。推行單元成本管理要以預算管理為基礎，有利于管理控制，便于實際操作，將所有成本都納入預算，把預算指標逐級分解到班組、崗位等最小的工作單元，落實到責任主體，使發生的成本始終處于有效控制之下。
2.分工協作的原則。單元成本管理工作是一項系統工程，在資源配置上要與現有組織機構設置和職責分工相結合。在具體實施上，公司上下要按照既定目標和統一部署，結合工作實際，依據各自分工，統籌兼顧，既講分工，更講協作，有效進行組織實施，形成合力。
3.責權相適的原則。單元成本管理是在最基本的工作單元上設置相應的目標，并落實到對口業務單位或職能部門，賦予相應的責任和權利，并對責任主體實施考核，以促進管理目標的實現。
4.全員參與的原則。在成本管理中，公司全體員工要發揚“主人翁精神”，牢固樹立“一切成本皆可控制”的理念，廣泛動員，積極參與，努力推動“成本管理”各項目標落實到位。
二、社區物業單元成本管理體系構建
社區物業單元成本管理的目標是實現對成本的有效控制，提高經濟管理效益；核心是精細化管理和全員目標管理。單元成本管理體系以單元為成本核算和控制的最小單位，構建“基礎管理到單元，數據核算到單元，分析考核到單元，控制預警到單元，激勵獎懲到單元”的成本管控體系。單元成本管理體系主要包括基礎管理工作體系、財務數據核算管理體系、分析考核管理體系、運行保障控制體系、激勵與約束管理體系。
（一）基礎管理工作體系。如下頁圖1所示，在單元成本管理中，社區按照服務職能不同分為物業管理、醫療衛生、學前教育、公共服務和市政管理五大系統，并進一步把物業管理業務按照總項―分項―子項―明細項，劃分為四個業務層級。第一級按照社區服務職能將社區服務業務劃分為五個總項；第二級將物業管理總項按照物業服務類型劃分為住宅物業、辦公物業、外轉供業務、輔助生產等；第三級將住宅物業分項按照具體的服務業務向下劃分為保潔、維護養護、綠化、保安等子項；第四級在每個子項業務下設置明細業務單元。
公共服務業務總項下劃分了五個分項，包括黨員服務社、家委會、非特殊群體管理、小區文化建設、再就業管理。市政管理業務總項下劃分了九個分項，包括公共道路、橋涵及照明設施、非工業供排水及污水處理、公園、廣場及陵園、市容監察、公共交通、公共區域環衛綠化、文體設施、公共消防和其他。
（二）財務數據核算體系。結算錄入是整個系統的關鍵環節，是分析和考核的財務數據起點，要做到四個統一：
1.統一費用錄入程序。為了確保數據及時、準確地錄入到系統中，將日常的經營業務按照成本項目對應到相應的結算類型、明細業務單元和業務指標，并規定結算日期、錄入日期和審核人，將錄入工作實行標準化、程序化、制度化的管理。
2.統一費用分配標準。費用結算錄入要遵循“凡是能夠直接計入服務對象和業務單元的費用要據實計入”原則，除直接費用外，不能夠直接歸屬到業務單元的，再依據成本費用的實際發生金額，按照一定的分攤方法和比例在各個服務對象之間進行分配，合理準確計入各個業務單元中。
3.統一費用錄入單據。為了提高數據錄入的有效率和準確率，制定統一的費用結算錄入單據，在單據上記錄費用的來源與分攤標準，并標明系統中結算單據的編號，便于財務人員審核和監督，將內控制度的管理向下延伸到生產經營的前沿。
4.統一輔助生產分攤。統一輔助生產的分攤標準，并為業務特殊的站隊定制相應的分攤標準，通過系統自動分攤，使輔助生產單元中的費用在各單位各業務單元間合理分攤，增強了數據的可比性。
（三）分析考核管理體系。通過考核指標體系，對各個成本單元的月度、季度、年度指標進行取數分析，把財務管理由靜態的事后分析變為動態的實時監控。考核指標可以分為五類：收入指標、成本費用指標、補貼指標、經營技術指標和物業單項指標。通過對單元成本指標的排名及分析，更加清晰地看到某一單元的某一項業務指標的變化對上級總指標的影響，層級分析能夠利用較短的時間去發現問題、解決問題、改進流程、優化運作。
（四）運行保障控制體系。報表管理是整個系統的擴展延伸，是業務和結算的運行結果輸出。單元成本管理要求嚴格預算上報程序、規范內部報表管理、堅持平衡預算例會、執行預算預警機制。在預算運行中，收入和費用項目通過實際結算與年度預算的完成比例排名對比，對于預算進度差異較大的責任主體提出書面警示，并作為下月預算平衡會議的主要分析事項，從而提高對預算的執行力和控制力。
（五）激勵與約束管理體系。推動單元成本管理要強化信息系統的應用，其動力在于嚴格考核兌現，實現兌現獎懲到單元。
1.系統操作考評兌現。單元成本項目組建立單元成本系統運行考核評價表，對基礎數據維護、預算上報與分解、結算錄入、報表上報、經濟活動分析質量等日常工作進行月度打分考評，建立專項資金年度統一兌現，促進各管理層和操作層對系統應用的執行落實和監督審核。
2.季度講評會議制度。堅持以生產經營指標、管理服務標準為基礎，健全實施以“月度檢查、量化評比、季度排序、績效兌現”為主要內容的季度考核與講評會議制度，定期對經營運行情況做出綜合評價，并將物業單元成本管理作為一項重要內容納入其中，參與講評。
3.經營承包獎懲兌現。建立內部經營管理運行質量獎懲機制，制定獎懲標準，并嚴格落實獎罰兌現，激勵全員全面深化對標、追標、創標活動，在對標中細找“短板”，在追標中深挖潛力，在創標中爭創一流，形成指標排名比貢獻、立桿對標比先進的濃厚氛圍。
三、S油田社區推行單元成本管理的成效分析
S油田社區地處某油田機關腹地，轄區總面積30多平方千米，在冊職工3 000多人，主要擔負著物業“四?！?、醫療衛生、學前教育、公共服務以及非在職人員管理服務工作。近年來，S社區緊緊圍繞集團公司和油田發展戰略目標，立足保障生產、服務生活、維護穩定的職能定位，積極轉換經營機制，做精做優服務；牢固樹立“全員、全過程、全要素”的成本管理理念，細化核算單元，強化責任控制，積極推行了單元成本管理，形成了“人人身上有責任，個個環節有目標”的物業成本管理局面，激發了全體員工成本管理的熱情和創造力，將財務管理和生產經營實踐有機融合，進一步提高預算執行力和成本管理整體水平，使物業精細化管理水平得到有效再提升。
（一）實現對成本費用的多維管理。社區物業單元成本管理通過定義每項成本費用的機構管理屬性、業務管理屬性和成本費用項目屬性，實現對每一項成本費用的不同維度的管理，在系統里可以根據管理的需要，按照行政機構、業務類型、物業單元等不同口徑進行成本費用的統計匯總和查詢，滿足不同層級生產經營和日常管理的各項需要。
（二）實現對成本費用的源頭控制。過去的預算管理是從上級到下級查找預算進度差異的原因，讓二級管理人員很難深入到費用發生的最前沿，但是物業單元成本管理的實施和系統的上線，將改變這種滯后的現象，讓財務管理與生產經營實踐融合在一起，將成本管理的重點鎖定在管理和服務的每一個細節，通過系統能及時關注到每個物業服務項目的工作量，每個物業成本費用的發生點，每個點的消耗量和價值量的變化，從而讓財務人員和經營管理人員掌握引起每項成本費用變化的最小的真實動因，用“以小控大，以下制上”的方式實現對成本費用的源頭控制。
（三）實現對成本費用的全局可比。內部和外部不同單位之間的機構設置和業務管理模式會有所不同，成本費用統計的口徑差異較大，同一項費用支出會因不同單位出現不同的統計口徑，使得單位之間的成本費用的橫向對比難以保障。社區物業單元成本管理體系使這個問題得到解決，通過對費用項目設置級次，嚴格定義使用范圍，統一分配標準，保證了同一業務的成本費用統計口徑在不同單位之間保持一致，使得全局的物業管理成本費用具有可比性。
（四）實現對成本費用的分級管控。在物業系統推行單元成本管理，真正依靠的是工作在一線的物業站站長、物業區片管理負責人和物業服務人員，其實就是對員工的管理，管理的實質就是提高員工自覺控制的參與意識。一張成本費用控制卡，將職工和費用緊緊聯系在一起，將職工和責任緊緊聯系在一起，通過經濟活動分析制度、月度排名制度、多層次激勵考核機制等系列配套制度的建立，形成強大的單元成本管控體系，在持續推進全員成本目標管理工作中，不斷提高社區成本管理水平。
（五）為社區推行市場化管理奠定基礎。物業單元成本管理的推行，基礎數據庫的建立，使社區物業服務各項明細業務的管理成本更加清晰明了，在工作中“摸清了家底，定好了標準”，為將來社區市場化改革提供有力的數據支持。X
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物業社區經營范文6
在酒店和活動房屋領域的經營性物業掘金
除了醫療養老社區，2012年，北極星地產金融公司還拓展了活動房屋（Manufactured House）市場的投資（即，將土地出租用以安置工廠化制造的活動房屋來獲取收益，有時公司也會直接持有一些用以出租的活動房屋）。
截至2015年三季度末，公司的活動房屋投資總值已達到17億美元，占公司股權投資組合總值的12%，共有136個社區的33061個地塊和地上的4100套房屋，平均的出租率為85%，平均每個地塊的月租金約為490美元，預計2015年全年可貢獻凈經營收益1.22億美元，凈租金回報率7.1%，其中，89%的收入來自于土地租金，11%來自于其他收益。
2014年，公司又進入了酒店投資領域，當年斥資31億美元收購了155間酒店的20250個酒店房間，這些酒店大部分為酒店式公寓或有限服務酒店，北極星地產金融公司作為物業的所有者，并不參與日常運營，而是將上述酒店資產全權托管給知名的酒店管理公司，其中75%由萬豪管理，16%由希爾頓管理，4%由喜達屋管理，3%由君悅管理，2%由洲際管理。2015年6月，公司又以1.75億美元購入9處酒店式公寓或有限服務酒店。
截至2015年三季度末，公司的酒店資產總值達到34億美元，占公司股權投資組合總值的23%，共有167家酒店的22088個房間，平均的入住率為75%，預計2015年全年可貢獻凈經營收益2.91億美元，凈收益回報率約8.6%。
其中，97家酒店的13193個房間為有限服務酒店，占房間總數的59.7%，平均入住率72%，平均日房費123美元，平均的經營利潤率（息稅折舊前利潤率）為34%，并貢獻了公司酒店部門息稅折舊前利潤的56.4%；酒店組合中還有66家酒店的7935個房間為酒店式公寓，占房間總數的35.9%，平均入住率80%，平均日房費129美元，平均的經營利潤率為39%，這些酒店式公寓合計貢獻了公司酒店部門息稅折舊前利潤的39.9%；此外，還有4間酒店、960個房間是全服務式酒店，占房間總數的4.3%，全服務酒店的平均入住率為 79%，平均日房費153美元，平均的經營利潤率為21%，貢獻了公司酒店部門息稅折舊前利潤的3.8%。
最后，公司還通過旗下的兩個合資平臺分別進行出租公寓的投資和多租戶寫字樓的投資。截至2015年三季度末，平臺上共有12棟物業的4514套出租公寓，總值約3.8億美元，占公司股權投資組合總值的2%，上述出租公寓平均的出租率為93%，平均每套房間的月租金約801美元，2015年全年預計可貢獻2600萬美元的凈租金收益，凈租金回報率7.0%。在多租戶寫字樓方面，截至2015年三季度末，公司共有13棟建筑、102萬平尺（約11萬平米）的多租戶寫字樓，總值約1.13億美元，占公司股權投資組合總值的1%，平均出租率為90%，2015年全年預計可貢獻凈租金收益1300萬美元，凈租金回報率7.7%。
上述物業的共同特點是它們大多采用凈租賃或托管方式來運營，從而降低了對北極星地產金融公司的經營管理壓力；不過，在低息環境下，大量資本的涌入使物業資產的價格出現快速的上漲，即使是在活動房屋等細分市場領域，土地和物業資產的價格也在過去幾年出現了大幅的飆升，這在一定程度上加大了北極星地產金融公司的轉型難度，尤其是在公司的融資成本要高于其他大型REITS公司的情況下，資產的擴張意味著投資回報率的降低，這也在一定程度上影響了2015年以來公司的股價表現。
從資產證券化的融資服務轉型凈租賃模式下經營性物業的多元投資平臺。
綜上所述，在北極星地產金融公司恢復了資本市場融資能力后，就將大部分新增資金都投向了以凈租賃模式為主的經營性物業資產，2013年經營性物業首次超過不動產債權和證券投資，成為公司的第一大部門。
