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摘要：
現階段，我國正在大力推進城鎮化進程，農村地區開展拆村并居策略，建立起配套完善的新型農村社區。需要現代物業對其進行管理。物業管理是符合市場經濟要求的科學管理方式，綜合了服務、經營、管理功能，其發展前景特別廣闊。本文以農村社區為研究對象，闡述了現代物業對社區管理的重要性和物業的基本模式，分析物業管理過程中存在的問題，并具有針對性的提出完善管理的模式及策略。
關鍵詞：
農村社區化；物業管理；模式
現在，將傳統村莊合并改造成新社區，是我國建設新農村的有效方式。但是，當國家和農民投入大量精神與資本建設起農村社區后，物業卻沒有得到全面發展，其面臨著糾紛、損壞、使用效率低等問題。所以怎樣在農村社區開展全面物業管理，是建設和鞏固農村建設的重要課題?，F在我國河北、福建、深圳、寧波等農村地區已經開展現代社區物業管理，并獲得應有的成效。農村社區物業要改變差、亂、臟的問題，應該建立起回收、處理廢棄物的服務機構，對農村莊稼秸稈、人畜糞便、污水、生活垃圾等進行處理與再利用，建立起相關的服務、維護、運用模式，進而推動農村生態、生活、生產效益的統一與協調。
一、農村社區現代物業管理的重要性
（一）可以提高經濟效益。
農村社區現代物業管理的經濟效益可以體現在三個方面。首先就政府層面而言，在沒有開展物業管理時，村委會通常承擔如綠化、維修房屋、治安、環衛等物業工作，但其缺乏明確的責權分配，工作效率較差。另外這種村政府代管模式會提高集體組織經濟負擔。在農村社區開展現代物業管理，既可以減輕政府負擔，也能增強資金運用的實效性。其次就物業管理單位而言，如果管理單位只收取物業費，其利潤較少。如果其拓展經營范圍、開展有償服務，就會得到比較豐厚的經濟效益。最后就業主層面而言，物業單位維護、管理房屋、設備、設施，提高它們使用壽命，能夠保障業主切身的經濟利益。
（二）能夠增強社會效益。
第一、農村社區物業管理能夠讓農村享受舒適、干凈、安全的生活環境，它對于保持穩定的社會環境、維護和諧人際關系，具有特別重要的意義。第二、完善的物業管理能夠替國家與政府分憂。最后，城鄉一體化建設提出的要求是，提高農業現代化水平，建設和諧新農村、發展農村基礎設施三位一體化，而農村社區物業服務的發展可以符合并推動這一要求的實現。
（三）能夠保護生態環境。
農村社區現代物業管理能夠有效轉變農村環境差、亂、臟的現象。隨著經濟的快速發展，大部分農村地區都存在環境惡化的情況。如農業濫用化肥農藥、禽畜養殖業動物排泄物、工業廢物隨意排放等問題導致的環境污染；農村勞動力外出打工或者在公共地方隨意擺放私人農器具等治安問題。在物業對社區進行管理后，此問題能夠得到妥善解決。
（一）村主導、村民參與的物業模式。
此物業管理模式由村委會組建物業服務機構，其工作人員是由村委會選擇的具有管理能力和技術的村民，在經過專業培訓后從事物業服務工作。因為此物業機構具有基層組織的特點，在開展管理時具有明顯的制約性和權威性，所以能夠得到廣大村民的認同與接受。此管理的專業化水平較差，但費用相對較低，可以在思想保守、經濟水平較差的地區運用。
（二）具有農村氣息的物業管理模式。
此模式以農民生活特點及農村現狀為基礎，在健全糞便處理、垃圾回收、污水凈化等基礎設施的前提下，為農村社區提供全面的安保、維修、綠化、衛生等管理服務。在經濟較好的農村地區，以村民自籌、社會集資、政府支持等方式共同構建起物業管理機構，由專業人員及村干部組織管理隊伍，為農村社區提供完善、全面的服務。
（三）專業化、市場化物業模式。
以物業公司、業主及業主委員會共同組成專業化物業服務模式。此模式學習了城市社區的現代化管理，農村社區業主委員會以招標的方式聘請物業公司。業主與物業公司簽訂正式的合同，按照業主提出的服務要求，對其服務管理項目予以負責。此模式可以運用在經濟水平較高、地理位置與城市接近的農村，這里的農民具有較高的市場意識和較高的收入水平，他們可以承擔物業公司提出的費用。
三、現階段農村社區化物業管理出現的問題
（一）經費投入較少。
物業企業的利潤較少，其流動資金比較有限。而農村物業市場特別龐大，物業配套設施嚴重不足。只憑借物業公司投資，而收回成本的時間較長，會影響其投資積極性?，F在物業主要的籌資方式包括營業性房屋收益、村民自籌、社會贊助、政府投資等。但農村社區實施物業管理的社會和政府資金較少，一些村民對于收費具有抵觸情緒，難以解決物業資金不足的問題。
（二）法律法規不完善。
大部分物業管理制度是根據城市要求而建立的，如果將普及到農村社區中，就會出現法律制度不符合實際情況的現象。農村物業具有特別復雜的權屬關系，也存在嚴重的違規建設問題，在解決問題過程中，怎樣平衡本土人情與法律制度間的關系是很難的。農村物業服務應該由哪個領域政府部門進行管理、應該運用哪一種制度實施管理是值得深入研究和探討的。
（三）村民難以轉變生活觀念和傳統意識。
農村社區以農民為對象開展物業服務，村民生活長時間處于封閉、松散的狀態，農民以自由的方式進行生活，不希望被束縛和監管。而現代物業具有市場化、全面化、規范化的特點，所以讓農民認可物業管理思想，全面配合管理工作是比較困難的。
（四）物業管理者沒有專業知識。
部分農村因為經濟實力較差，村民不具備長時間聘請專業物業公司對農村社區進行管理的能力。部分社區運用宣傳與培訓的方式，讓社區人員擁有物業技術和知識，但他們從未經過科學培訓與全面的考核。當物業服務逐步深入，就會遭遇到不同的專業問題。所以怎樣增強農村社區現代物業服務的技術性與專業性是物業發展的關鍵性問題。
四、完善農村社區化現代物業管理的策略
（一）規劃農村社會，實施科學化管理。
科學、全面的規劃農民居住地區能夠讓社區具有廣闊的發展前景，這個時期要體現出政府的職能作用。在將傳統村子共同拆遷、合并建設的前期，政府部門要組織專業工作者對農村的經濟環境、人文環境、社會環境、自然環境等客觀環境進行嚴謹、科學的考察與勘測，和規劃人員針對社區制定出系統、詳細的規范。要規劃好農村社區的配套設施、建筑類型、建設地點等具體事項，為農村社區開展現代化物流管理奠定堅實的基礎。另外要督促相關部門建立健全相應法律法規，讓社區物業管理有法可依。
（二）建立物業平臺，實施規范化管理。
建立完善的管理部門與機構，科學化、規范化管理社區，是農村社區得到完善、有序管理的前提。要針對具體問題與實際情況，對農村物業進行現代化的分段管理。村組織為主體、物業單位配合的階段為第一階段。由鄉鎮政府及村組織設計出詳細的物業服務管理方案，在新型農村社區中全面引進物業管理概念，對各個方面的權利、職責予以明確，開展物業管理的前期工作。如建立機構、完善設施、投入資金、配備人員等。物業管理者要根據方案的相關規定，組織人員實施示范性物業管理，并培訓與教育社區居民。在農村社區建立起物業管理框架，群眾凝聚力和自主意識逐步提高后，要強化社區自治與物業管理是第二階段。社區自治的定義是每棟住宅樓的居民推選出代表建立起社區議事會，由議事會成員選舉出社區監委會和管委會，管委會又包括物業管理和綜合管理兩個機構，讓農村社區的物業管理與其他管理更加系統。此階段物業公司可以招聘居民中管理能力較強的留守人員、失業者、退休者等從事物業管理工作。農村社會物業管理在此階段后期，要根據自己特點，在市場上承攬可以提高經濟效益的工作。社區獨立運行實施物業管理是第三階段，此時可以適當減少專業物業服務人員的數量，讓社區居民對物業實施自治管理。因為專業人員數量減少，物業公司要搭建出咨詢平臺，當農村社區物業工作出現問題時，此平臺可以幫助解決問題，完成自我服務、自我管理、自我建設、自我經營、自我教育的模式。根據全面管理、延伸服務、開拓網絡的工作理念，對崗位、責任、人員予以固定，建立起規范化、系統化的服務平臺。
（三）完善管理制度及職能，開展雙重化管理。
因為農村社區缺乏完善的管理機制，所以物業管理必須擔負起社會管理的責任。在管理中體現出以人為本的理念，將提高社區管理與為居民提供服務相結合，在服務中實現管理，將服務與管理全面統一起來。綜合事務管理機構要勇于打破村組原有界限，實現社會治安、計劃生育、民政福利、就業保障、文化宣傳等工作目標。物業服務管理機構的責任是收取費用，并承擔安全事務、環境衛生、車輛管理等工作。農村社區管理者的職責既包括物業管理，也包括行政事業服務；既保證在各方面提供服務，也要保證完善的與村鎮對接，體現出管理服務兼顧的效果。
（四）增強服務水平，進行市場化動作。
在提高農村社區物業管理水平的同時，要鼓勵社會資金及群眾參與現代社區的建設與管理，以市場化規則為管理模式來整合資源，以市場化思想對社區服務，可以確保社區管理的完善性與持續性。如建立家庭車間、加工廠，既可以適應社區居民實現就業、增強經濟收入，也能夠增加社區管理經費；可以運用社會資金建立起電信大廳、醫療衛生室等，以保障社區管理具有更加充足的經費；也要建立起圖書室、健身廣場，讓物業服務管理逐步進入良性循環的發展進程，農村居民能夠獲得更加多樣化的生活。物業公司要促進其經營的發展，既可以提高社區居民經濟效益，提升村組織集體實力，也可以增強社區服務及管理的能力。
五、結束語
現階段，我國農村城鎮化與現代化建設進程逐步發展，在農村社區引用物業管理模式可以促進農村的發展。但農村社區物業發展中還存在如經費投入較少、法律法規不完善、村民難以轉變思想觀念、管理者專業知識少等問題。需要規劃農村社會，實施科學管理；建立物業管理平臺，實施規范化管理；完善管理職能，開展雙重化管理；增強服務水平，進行市場化動作等策略以提高物業服務水平，對實現農村社區穩定性、規范化發展，具有積極的促進作用。
作者：韓俊麗 單位：河南牧業經濟學院
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