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1.良好的物業管理是和諧社區的基礎
從歷史上看，城市的發展過程始終伴隨著生態環境問題，城市發展了，社會卻產生了越來越多的“環境病”。越來越多的高樓大廈拔地而起，隨著時間的推移，由于沒有及時維護、保養，就變得破爛不堪，“一年新、二年舊、三年亂、四年破”的現象隨處可見，嚴重影響城市的生命力和可持續發展。而物業服務企業從事治安防范、園林綠化養護和房屋維修保養等，確保物業及其設備功能的正常發揮，營造出居住區優美整潔、安全健康、鄰里和睦的生活空間，使居住區呈現“常住常新”“井然有序”的景象。同時，物業服務企業通過建立與市場經濟相適應的物業服務體制和模式，實行統一有效的專業管理，在提高城市管理和社區建設上，發揮著不可替代的基礎地位作用。
2.良好的物業管理是化解社會矛盾的“潤滑劑”
社區是社會的細胞，是具體化的社會，是社會的窗口和縮影。隨著社會的發展和法制社會的逐步建立，人們對房屋、土地、房屋附屬及配套設施的權利主張日益強烈，從而造成業主與房地產開發企業之間矛盾的沖突有增無減。物業服務作為住宅商品化、社會化的產物，是房地產業在消費領域的延續。物業服務企業充分利用行業優勢，積極幫助業主與建設單位協調工程遺留問題，耐心向業主解釋、疏導，努力化解矛盾，無疑對維護社會的安定團結具有積極的現實意義。
3.良好的物業管理為就業提供廣闊的空間
就業是民生之本，這項任務解決不好，就談不上構建安定團結的和諧社會。鄂州市正處于城鎮化高速發展的時期，農村勞動力向非農產業大量轉移。經濟結構的調整，促使就業結構也處于調整之中，大量的下崗、失業問題與農村勞動力轉移問題交織在一起，就業形勢十分嚴峻。而作為勞動密集型行業的物業服務有著巨大的就業容量，為就業提供了廣闊空間。目前，鄂州市物業服務的就業人數已超過3000人，其中80%以上的從業人員是來自城市的下崗職工、復員退伍軍人和農村的剩余勞動力。物業服務在促進就業方面有得天獨厚的優勢，促進了我國產業結構的調整，為構建和諧社區提供了安定的社會基礎。
4.良好的物業管理在社區文化建設中發揮著重要作用
文明社區的特征表現在居住區的人們具備良好的人際關系、社會紀律、社會公德，建設文明社區能夠促進市民整體文明素質的提高。物業服務在社區中組織和參與形式多樣、健康有益的社區文化活動，不僅有利于豐富居民的精神文化生活，而且有助于促進鄰里和睦，增強業主的認同感和歸屬感，使社區成為一個有利于人與人之間溝通、人與自然之間和諧、人與文化融通的健康、開放的工作和生活環境，創造一個具備良好人際關系、社會公德的社會環境，使社區成為安樂祥和、安居樂業的場所。營造文明、安寧、祥和的家園氛圍，使業主的思想道德水平和文化素質有明顯提高，是現代物業管理的基本目標之一。
二、鄂州市和諧社區建設中物業管理存在的問題
最近幾年來，湖北省把鄂州市當作全省城鄉一體化的試點市區來進行建設。鄂州市也充分利用了這次試點的機會，將構建和諧社區作為建設的重點，在和諧社區建設方面取得了長足的發展，受到了湖北省委、省政府的高度贊揚。然而，鄂州市在和諧社區建設中物業管理方面仍存在一些問題，需要解決。
1.“配角”地位造成物業管理在社區建設中身處險境
作為一種新興的產業，中國的物業管理從產生至今，一直將自己擺在“房地產開發商從屬部門”的配角地位，鄂州物業管理的地位也不例外，把發展方向定位于一些簡單的、具體的服務形式，并沒有認識到物業管理企業的服務主要應集中于對公共事務的協調和處理上，從而導致了該行業的被動局面。
2.業主對權利義務的認識不對稱
一是房屋維修養護責任不強，“產權歸自己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。如鄂州市近幾年已有六、七家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出。法律建設的滯后、業主認識的缺陷制約著和諧社區建設的速度。
3.物業管理缺乏規模效應，科技含量低
鄂州市的物業管理企業起步較晚發展較快，現已有物業服務企業108家，其中一級資質企業1家，二級資質企業4家，其余為三級資質企業和暫定資質企業，從業人員3000人。目前除少數幾家物業企業具有一定的規模，大部分物業企業“小、散、亂”的狀況十分突出，科技化程度極低，智能化水平不夠，多數物業管理公司還達不到正常的經營規模。據統計，有70%以上的物業管理企業處于虧損和保本邊緣?？茖W技術在物業管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業管理的主導模式。部分物業管理企業的行為不規范，存在服務不到位、收費與服務不相符現象，一定程度上損害了業主的合法權益，影響和諧社區的建設。
三、創新物業管理，構建鄂州市和諧社區的應對策略
1.加強行業監管，推動物業管理規范化
鄂州物業管理可以結合地方實際情況從以下幾個方面進行規范：第一嚴把市場準入關。對物業管理企業要嚴格準入，強化新建企業開業登記和資格審查、年檢、資質復審等工作；第二建立物業管理主體信用檔案。對物業公司及其法人、業委會成員建立誠信檔案；第三積極開展物業管理考評。根據優秀物業管理示范小區標準，積極開展考評達標活動，讓更多的業主購得安心和住得放心；最后加強制度建設。應根據國家和省公布的法律法規來制定與地方配套的、具體的細則及辦法，進而推動鄂州市物業管理規范化發展。
2.切實實行招標制度，加大物業項目招商力度
相對完善的物業服務法規體系是防范物業服務糾紛的重要保障，鄂州市行業主管部門要盡快制定《物業管理招投標辦法》，通過招投標使物管企業樹立“競爭主體”意識，以優質服務、高水平的管理和良好的企業信譽去獲得市場份額。鄂州作為離武漢最近的中等城市，房地產市場發展前景看好，具備吸引外地高資質物業公司進駐的條件。鄂州市在招商時，應把物業管理項目納入招商項目庫，積極向外界推薦鄂州的優惠政策，吸引外地高資質物業公司進駐鄂州。要制定新建項目物業服務用房配置有關規定，明確物業服務用房配置的比例和最小建筑面積，使物業服務用房的配置有規可依等。
3.加強專業培訓，提高物業服務從業人員的服務水平
加強專業培訓工作，從三方面抓好物業服務從業人員崗位培訓和繼續教育工作。第一，按持證上崗的有關規定，分批組織物業管理從業人員參加物業管理崗位培訓班，通過培訓考試，取得“崗位合格證書”持證上崗；同時發動從業人員積極參加國家人社部、住建部統一的注冊物業管理師考試，使從業人員能夠取得注冊物業管理師執業資格。第二，組織企業物業管理持證人員參加繼續教育培訓班，發動從業人員參與繼續教育培訓。第三，組織鄂州市物業服務企業從業人員的物業管理基礎知識培訓，實行崗前培訓制度，切實提高從業人員的素質。
4.出臺產業扶持政策，促進物業管理發展升級
物業管理公司是微利行業，政府應當給予多方面的政策扶持。第一，稅費減免，根據鄂州市物業管理產業處于發育階段的實際，應該出臺相關稅收減免政策。第二，財政補貼，建議由物業管理職能部門牽頭，相關部門配合進行專題研究，制定出臺扶持物業行業特別是老住宅區物業管理優惠政策。第三，給予獎勵，物業管理職能部門要組織、引導、鼓勵物業公司參加國家、省和市舉辦的行業榮譽稱號評比，并給予各種獎勵，引導物業公司改進服務質量，提升管理水平。
作者：彭玲云 單位：鄂州職業大學 建筑工程學院
