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房地產開發成本核算范文1
[關鍵詞] 房地產 成本核算 內容 方法
一、房地產開發成本的內容及核算的方法
1.房地產開發成本內容
房地產開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用。按投入資金的先后順序分為7個方面：(1)土地征用及拆遷補償費：主要指土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置及有關地上地下附著物搬遷補償的凈支出，安置搬遷用房支出等；(2)前期工程費：主要指開工前所發生的費用，包括可研、規劃、水文地質勘探、測繪、設計、三通一平以及政策性收費支出等；(3)建筑安裝工程費；主要是指企業以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費或以自營方式發生的建筑安裝工程費。建筑安裝具體包括土建、水衛暖、電器、等方面的人工費、材料費、施工單位按約定取費及稅金；(4)基礎設施費：主要是指開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環衛、綠化等工程發生的支出；(5)公共配套設施費；主要是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施發生的支出，如小區的學校、托幼、鍋爐房、供暖交換站、上水加壓站、自行車棚等；(6)開發間接費：主要是指企業所屬直接組織（如工程和材料部門）管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護費、差旅費等；開發間接費還包括聘用監理公司的監理費；(7)項目貸款利息：根據財政部門有關規定，開發企業的項目貸款，利息可以直接記入成本。
2.房地產成本核算的方法
目前，房地產開發企業對成本歸集方法主要有兩種：一種為棟號核算法，即以每一棟樓為一個核算對象，一棟樓號一個成本卡片，卡片首頁分別記載著建筑面積、套數、合同價款、施工單位、供料形式、合同開竣工日期等。棟號核算法優點是能及時和詳細的反映每棟樓成本的內容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原則”的要求，可以準確的結轉銷售成本。其缺點是會計人員工作量增大；另一種是項目核算法（也稱集中核算法），即以小區為一個核算對象，按成本項目集中歸集成本。其優點是減少會計人員工作量，但缺點是不利于成本分析，不利于與施工單位進行對賬。
筆者主張是多棟號小區時，又是多個施工單位承包，還是以棟號核算為主。如果小區所有棟號都是一個施工單位承包，采取集中核算也可。
二、材料供應的核算方法
1.按預算定額大包形式
舉例：工程按定額大包形式且由甲方供料的，依據施工單位領料單，按材料預算價格，借記：預付賬款，貸記：庫存材料，預算價低于市場價的差價，借記：開發成本，貸記：庫存材料。對于工程大包形式下超供材料的核算，依據甲方與乙方材料結算單，按市場價借記：應付賬款，貸記：開發成本。如欠供材料，依據甲方與乙方材料結算單，按預算價，借記：開發成本，貸記：應付賬款。
凡甲方供應材料記在預付賬款的，在撥付工程款時一并扣下。借記：應付賬款,貸記：預付賬款。
2.非工程大包形式
舉例：工程由甲方供料的施工合同，價款已扣除材料款，按實際供量的市場價格，直接記入成本。會計人員依據施工單位的領料單，借記：開發成本,貸記：庫存材料。在工程決算時，對超供的部分，按市場價扣回。借記：應付賬款,貸記：開發成本。
三、撥付工程款的核算方法
正常的撥付工程款分三個階段：一是在合同簽訂后數日內，撥付工程備料款，備料款一般不超過合同價的25%；二是在開工以后，按工程形象進度撥付工程進度款，一般撥到90%時暫停付款；三是在工程完工后，進行決算，扣除保修金后再撥付的工程款稱為決算工程尾款。
正常工程款撥付方法程序是：乙方（施工單位）每月向甲方上報“已完成工程量價款結算單”，由甲方工程監理人員或甲方施工代表對乙方上報的價款結算單的工程形象進度進行簽證，再由甲方預算人員對乙方上報的價款結算單進行工程價值量的審定。甲方會計人員依據甲方預算人員已審定的工程價款結算單，借記：開發成本――X棟號,貸記：應付賬款――X施工單位。甲方決定給乙方撥付工程款時，甲方會計人員依據已簽字的發票和轉賬支票，借記：應付賬款――X施工單位,貸記：銀行存款。
對施工單位墊資的成本核算，乙方首先向甲方上報“已完工程量價款結算單”，分別由甲方簽證和審定，甲方會計人員根據審定的“已完工程價款結算單”，借記：開發成本,貸記：應付賬款――***施工單位。這樣，施工單位墊資馬上形成負債，同時增加了資產，解決了資產和負債信息失真的問題。
四、項目貸款利息的核算
一般企業把銀行貸款利息作為期間費用，記入“財務費用”科目，在損益表中核減本期利潤。而房地產開發的產品因建筑周期較長，一般都在一年以上，如把貸款利息當作期間費用，易造成開發企業年度內出現的大虧大贏不平衡現象，有悖于財務確定的“配比性原則”，對此，國家財政部規定，可以依據貸款利息通知單，借記：開發成本,貸記：銀行存款。
總之，房地產開發成本規范化核算是企業管理的重要工作，它涉及到各個部門，成本核算與管理的好與差，反映一個企業的整體素質。因此，各開發企業應把成本核算與管理作為重要工作來抓，千萬不要輕視它。
參考文獻：
[1]劉 偉:綠色建筑生命周期成本分析研究.重慶大學學報,2006年3期
房地產開發成本核算范文2
一、房地產開發成本的內容
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。根據以前的《房地產開發企業會計制度》的規定，房地產開發企業的成本項目有六個，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費用。根據具體情況，可以增加園林環境費、資金成本明細項目。（1）土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括支付的土地出讓金，有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費，向政府部門交納的配套費，交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價，紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費等。（2）前期工程費。指在取得土地開發權之后，項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費、方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費、施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費、可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費、報批報建費、增容費、臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整、臨時設施等費用。（3）基礎設施費。房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊及環衛設施等基礎設施支出。主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、外接的消火栓、雨污水系統、室外采暖系統、室外燃氣系統、室外電氣及高低壓設備、停車管理系統、小區閉路監控系統等費用。（4）建筑安裝工程費。指開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。主要包括包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎處理費、結構及粗裝修造價、門窗工程、室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝、居家防盜系統、對講系統、水電氣遠程抄表系統、有線電視、電話系統、公共部位精裝修、戶內精裝修費等。（5）園林環境費。園林環境費指項目所發生的園林環境造價，由于現在住宅小區園林綠化費用增加較多，單獨設立二級科目核算。主要包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化、雕塑、水景、環廊、假山、道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費、永久性圍墻、圍欄及大門、室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈、室外背景音樂、兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。（6）公共配套設施費。指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括：在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼兒園、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算應在該明細科目下按各項配套設施設立下級明細科目進行核算。（7）開發間接費用。開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出，以及項目營銷設施建造費。包括工程監理費、預結算編審費、直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費、趕工獎、進度獎、建設主管部門的質監費、安監費、工程保險費、營銷設施建造費（樣板間、售樓處）、小區入住前投入的物業管理費用等。（8）資金成本。房地產開發企業因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分，所占成本構成比例有時也較大，所以可單獨設置明細科目核算。包括直接用于項目開發所借入資金的利息支出、手續費，以及因外幣借款而發生匯兌差額等。
二、成本核算對象的確定方法
房地產開發企業可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。對開發面積不大、開發工期較短的項目，可以按整個開發項目為成本核算對象；對開發面積較大、開發工期較長、成片分期（區）開發的項目，可以按各期（區）為成本核算對象；同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還可按功能劃分成本核算對象；同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還可按結構劃分成本核算對象；根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
三、合理設置開發成本會計科目
根據《企業會計準則――應用指南》附錄《會計科目和主要賬務處理》的規定，沒有開發成本和開發間接費一級科目，但依據企業會計準則中確認和計量的規定，企業在不違反會計準則中確認、計量和報告規定的前提下，可以根據本單位的實際情況自行增設、分拆、合并會計科目，企業可結合實際情況自行確定會計科目編號。房地產開發企業應根據《企業會計準則應用指南》的統一規定，并結合房地產企業會計核算的特點設置會計科目。房地產開發開發企業可將“5001 生產成本”科目改為“5001 開發成本”科目進行核算，但現在很多房地產開發開發企業都是多元化經營，因此建議保留“5001 生產成本”科目，增設“5002 開發成本”“5102 開發間接費”一級科目。開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。二級明細科目按其用途可設為土地開發、房屋開發、配套設施開發、代建工程開發。在電算化條件下，為了減少科目級次，實務中可減化此二級科目的設置，直接在開發成本科目下按成本核算對象或成本費用項目設置二級明細科目。
（1）按成本費用項目設置二級明細科目。在開發成本一級科目下設置土地征用及拆遷費、前期工程費 、基礎設施費、建筑工程費、園林環境費、公共配套費、開發間接費用、資金成本、成本結轉九個明細科目，成本結轉科目是電算化的需要設立的，輔助賬類型設為項目核算、客商往來，具體見表1。該方法的優點是項目賬和客商往來全部在輔助賬核算，科目賬清爽、簡潔，便于成本資料的比較和分析。缺點是不夠直觀，錄入憑證和查詢項目成本較復雜。適合項目很多的情況下使用，建議項目30個以上的使用這種方法。
（2）按成本核算對象設置二級明細科目。在開發成本科目下，二級科目按項目設置，三級科目統一，具體見表2。該方法的優點是項目成本一看便知，很直觀，查詢方便，缺點是項目多了科目會很多，科目賬不夠清爽、簡潔。適合項目較少的情況下使用，建議項目30個以下的使用這種方法。
（3）房地產開發企業應根據自己的實際情況和特點設置開發成本明細科目。上述兩種方法都可以根據需要再設置下級明細科目，公共配套設施費明細科目下可以再設明細科目會所、游泳池等，但建議不要設置太細，否則錄入憑證和核算比較麻煩。另外如果需要可以將土地開發、房屋開發、配套設施開發、代建工程開發設為一級會計科目，也可以在開發成本下將土地開發、房屋開發、配套設施開發、代建工程開發設為二級科目，再按上述兩種方法明細核算。
四、房地產開發企業開發成本核算舉例
以出包給外單位進行施工建造為例，如某房地產開發企業在某年度內，共發生了如表3所示的房屋開發支出（單位：萬元）
假設科目按以上第二種方法設置，分錄如下（單位：萬元）：
支付土地價款
借：開發成本――芳草地――土地征用及拆遷費 50000
開發成本――大同花園――土地征用及拆遷費100000
貸：銀行存款 150000
支付設計費
借：開發成本――芳草地――前期工程費 600
開發成本――大同花園――前期工程費 900
貸：銀行存款 1500
預付給承包單位的工程款和備料款
借：預付賬款――預付承包單位款 1000
貸：銀行存款 1000
企業與承包單位依據工程價款結算單結算進度款
借：開發成本――芳草地――建安工程費 2000
貸：應付賬款――應付工程款 2000
借：開發成本――大同花園――建安工程費 6000
貸：應付賬款――應付工程款 6000
借：開發成本――在水一方――建安工程費 8000
貸：應付賬款――應付工程款 8000
支付工程款
借：應付賬款――芳草地 900
――大同花園 5800
――在水一方 8000
貸：銀行存款 14700
領用設備進行安裝
借：開發成本――在水一方――建安工程費 3000
貸：庫存設備 3000
分攤銀行貸款利息
借：開發成本――芳草地――資金成本 700
――大同花園――資金成本 1200
貸：應付利息（或過渡科目開發間接費――財務費用） 1900
驗收合格將開發成本結轉“開發產品”賬戶
借：開發產品――在水一方 61000
貸：開發成本――在水一方――成本結轉 61000
房地產開發成本核算范文3
關鍵詞：房地產；成本核算；成本控制
近年來，房地產業已經成為我國社會消費熱點和國民經濟支柱之一，呈現突飛猛進發展之勢。但與同時也存在著房地產價格持續不合理上漲，房地產投機性需求增加，市場運作不規范等矛盾和問題。因此，國家陸續出臺了一系列宏觀調控政策措施，以改變房地產市場的發展環境和運行模式，以達到促使房地產市場健康和可持續發展的目的。在這種形勢下，建立和健全高效的成本控制管理制度日益成為各房地產企業打造核心競爭力的必然要求。
所謂成本核算，是指房地產企業將在房地產開發項目中已發生的各種資金的耗費，按照已經確定的成本核算對象或使用范圍進行費用的匯集和分配的過程。及時、準確地進行成本核算，對于房地產企業完善成本控制管理制度具有十分重要意義。為此，應在房地產項目開發過程中實施目標-作業成本法，動態地進行開發成本核算，從而對實際成本形成過程有效地進行控制，
一、房地產開發成本核算方法與成本控制的關系
一家房地產企業的競爭優勢是該企業綜合實力的體現，而最能體現這種綜合實力的是其成本控制的能力。所謂成本控制，是指企業管理者使用一定的方法對生產過程中構成產品成本的一切資金耗費進行科學、嚴格的計算和監督，將各項實際耗費預先確定在成本預算或標準的范圍內，并通過分析造成實際脫離計劃或標準的原因，采取有效的對策，以全面降低成本的一種會計行為和管理工作。而要做好成本控制工作，就要明確開發項目成本的內容，正確核算開發項目的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。因此，房地產企業進行項目成本核算是為確定項目盈虧情況，為及時改善項目成本管理工作提供依據，以最終達到降低成本開支，提高項目管理水平的目的。換言之，成本核算是房地產企業進行開發項目成本控制的具體途徑之一。
房地產企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家頒布的房地產開發企業相關財會制度外，還應采用更加科學的方法，以提高效率，增加企業的效益。不管采用什么方法，都應準確地核算出企業內部的責任成本和開發項目的全成本。
責任成本核算是對開發項目中各個責任主體實際發生的成本費用進行歸集。一般來說，責任成本采用的是分級核算的辦法，即按照責任主體的層次分級進行核算，責任部門下設有責任小組，責任小組下設有責任人，從而保證了責任小組中所有責任人的責任成本就等于整個小組的責任成本，各個小組的責任成本之和就等于其所屬責任部門的責任成本。
通常情況下，房地產企業的財務部進行責任成本的一級核算，負責對企業內各個責任部門的責任成本進行核算。各個部門則負責各個部門本身責任成本的核算，即責任成本的二級核算。責任部門下的責任小組將負責對小組本身的責任成本進行核算，即責任成本的三級核算。責任小組下的責任人則負責對自己的責任成本進行記錄核算，即責任成本的四級核算。每級責任成本核算都不是獨立的，而是要定期或者不定期的對責任成本進行核對，以保證其正確性。
房地產企業開發項目的全成本指的是將房地產企業的所有成本費用都歸集到各個開發項目上，從而核算的開發項目的成本是一個完全成本。房地產企業開發項目的成本核算的載體是建筑產品，即對于房地產企業發生的每一筆費用都需要對應到建筑產品，即使該費用發生時不能對應到具體的開發項目，也應將這些費用按照一定的分攤方法計入到各個開發項目中去，從而形成完整的開發項目的成本，即開發項目的全成本。
值得指出的是，企業管理者要重視科學、合理地確定房地產項目開發過程中所發生的各種間接費用的歸集與分配標準。特別是在材料消耗、周轉材料租用支出、水電費用支出分析、項目外租機械設備費用的分配，以及項目自有機械設備，器具攤銷和臨時設施攤銷等方面。合理的間接費用的分配標準的選取，可以為項目成本核算提供準確的數據，保證核算結果的準確度。
二、實施目標-作業成本法，動態地進行開發成本核算
項目是房地產企業收入的源泉，而項目成本控制對于項目盈利至關重要?？陀^地說，盡管國內房地產企業都出臺了成本控制辦法，但項目各環節成本控制脫節現象普遍存在，制度執行情況大打折扣，粗放管理特征明顯、項目成本控制有效性不足。同時，大多數房地產企業都要等到某個項目完成之后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發的生命周期內隨時了解最新的動態成本狀況，同時，由于地產項目開發的動態性，這種成本管理模式很難反映出動態的真實成本。隨著市場競爭的激烈化，房地產企業要想謀求生存和進一步發展，應在房地產項目開發過程中實施目標-作業成本法，動態地進行開發成本核算，從而對實際成本形成過程有效地進行控制，使相關費用控制在計劃成本范圍內，實現降本增效的目的。
目標成本法作為一種現代的成本管理方法，實現了目標管理與成本管理的統一，具體是指企業在成本經營活動中，把成本目標從企業的目標體系中提取出來，將目標成本作為管理對象，用以指導、規劃和控制成本的發生和費用支出，從而降低成本耗費，提高資本增值效益。目標成本法中的目標成本是根據公司市場部門在市場調研與預測基礎上提出的產品價格與財務部門根據企業預算提出的利潤率反向計算出來的，即目標成本=銷售價格-目標利潤。
作業成本法以作業驅動理論為依據，是一種間接費用分配方法。該理論認為企業間接費用發生的原因是企業因生產產品所必需的各種作業所驅動的，間接費用與產量無關，而與驅動其發生的作業數量相關。通過資源動因的確認、計量，歸集資源費用到作業上，再通過作業動因的確認計量，歸集作業成本到產品上。項目管理者設置成本庫，歸集分配成本，并計入產品，再按照成本動因分配間接費用，產生相對準確的成本信息，實現成本計算與成本管理的有機結合，進而達到消除不增值的作業，提高增值作業效率的目的，最終提高企業成本管理水平。
作業成本法和目標成本法都具有突出的優點，也存在一些不足。將兩者結合起來，正好可以互補。具體做法是：項目管理者將目標成本的各個指標按作業鏈逐層分解，構筑完整的成本管理過程。包括預測目標成本、制訂成本計劃、分解目標成本、作業成本計算、作業成本控制和作業成本分析與考核等。再通過成本分析與改進，將目標成本指標的層層分解落實到作業層次，從而控制作業成本，用作業分析與考核的結果修正目標成本計劃，使目標成本管理與作業成本管理形成一個閉環的系統。
根據國內房地產項目的一般開發流程，可以將整個開發過程劃分為6個大的作業中心，即：策劃作業中心、前期作業中心、建設作業中心、銷售/招商作業中心、售后服務和物業管理/商業地產運營作業中心、公司管理作業中心等。其中部分作業中心還應分若干個二級作業中心，如策劃作業中心的二級作業包括房地產市場分析、風險分析、融資方案分析和建設方案設計；前期作業中心的二級作業包括項目規劃設計、報批報建、征地拆遷等。
作業的目標成本以作業中心為基本單位，將落實到該項作業的目標成本作為這一中心應完成成本的指標，當實際成本發生后，管理者還應編制反映實際成本與目標成本的責任報告。按照作業消耗資源的原理，把核算期內發生的所有資源費用按照實際發生作業的資源動因及其數量分配計入作業成本，確定產品生產所經過的各個作業中心的作業成本，按產品消耗作業的原理把作業成本分配至各產品并與目標生產作業成本進行比較，找出差異。在保證計劃合理的前提下，如果是單位作業成本偏高，就要努力挖潛；如果是作業量增多引起的差異，就要看該項作業是否產生產品價值增值，是否有無效作業的發生；如果是產量增加導致的差異，就要看增加產量有無造成存貨的積壓和浪費。與此同時，房地產企業應對項目開發的全過程進行成本監控，推行項目財會人員委派制，定期或不定期組織財務檢查和大審計監督，將項目成本失控和成本信息失真減少到最少。
作為一種先進的成本管理方法，目標-作業成本法具有成本核算的動態性、適時控制的優越性。但是，這需要房地產開發項目成本管理人員及時掌握項目內部條件和外部環境的資料，來確定為完成項目開發所需消耗的各種資源，以及為合理的正常項目開發所需的各項措施費用和管理費用的目標，以便對開發過程進行動態管理和有效控制。上述信息資料需要利用現代化管理手段才能獲取并進行有效的管理，因此，房地產開發企業應構建完善的成本信息系統，這樣才能及時掌握最新成本相關的資料，才能保證決策的正確性。建設完善的成本信息系統，一方面能有助于房地產企業科學地分析和有效地監控各種成本，另一方面能有效地轉變房地產企業經營機制，轉變粗放經營的增長方式，提高企業內部管理水平，不斷增強房地產企業的市場競爭能力。
綜上所述，房地產企業的開發成本的會計核算工作是十分復雜的。提高開發項目的成本核算質量，是強化成本控制，提升房地產企業核心競爭力的必由之路。
參考文獻：
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房地產開發成本核算范文4
關鍵詞：成本核算準則開發產品成本結轉方法 納稅影響
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
房地產開發企業產品成本核算在會計實務工作過程中并未統一，一方面是現行的企業會計準則沒有作出具體的規定，并未說明房地產企業開發產品成本的確認、計量問題；另一方面房地產開發企業所處的地理區域、經營模式不同，以及會計人員學歷背景、專業水平的的差異，做出的會計職業判斷不同。
一、房地產開發企業會計制度和成本核算概述
（一）房地產開發企業會計制度演進過程
房地產開發企業曾執行過三項會計制度，即1983年12月31日前執行《基本建設簡易會計制度》，1984年1月1日至1988年12月31日執行《國營建設單位會計制度》，1989年1月1日起執行《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》，1993年7月1日起執行財政部的《房地產開發企業會計制度》，《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》同時廢止。
2000年12月29日，財政部根據《中華人民共和國會計法》和《企業財務會計報告條例》制訂了《企業會計制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內執行，2006年2月15日，財政部又了22項新制定的企業會計準則，修訂了現行的17項企業會計準則，新的會計體系由1項基本會計準則和38項具體會計準則組成，實施時間為2007年1月1日，實施范圍首先在上市公司，鼓勵其他企業提前執行。
在此可以看出，現行的基本準則和具體準則與《房地產開發企業會計制度》、《企業會計制度》等會計制度是并存的，我國房地產開發企業可能執行著不同的會計制度。
（二）房地產開發企業產品成本核算釋義
房地產開發企業產品是指企業日常生產經營活動中持有以備銷售的或為銷售正在開發的商品房和土地，一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象，成本核算對象是為了計算產品成本而確定的歸集和分配生產費用的各個目標，即產品開發、建設過程中的各項耗費的承擔者。房地產開發企業產品成本核算項目包括地土征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、銷售費用、借款費用等方面。
房地產開發企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，計入成本核算對象成本。
二、房地產開發企業產品成本核算方面的問題
（一）開發產品的間接成本分配和結轉方法制度規定不明確
根據現行最早下發執行的《房地產開發企業會計制度》（財會字[1993]第2號）規定：“應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在‘開發間接費’科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本”。2013年8月16日頒布的《企業產品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）規定：“由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本”。至此才算首次明確房地產開發企業間接成本核算的分配方法，在此期間企業只能參照稅法關于計稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財務報告反映的會計信息的可比性。
（二）成本分配和結轉方法的選擇對企業所得稅的影響
對于房地產開發企業而言，一個項目往往涉及許多業態，造成發生的有關費用大部分都是由幾個成本對象共同負擔的，分配方法的不同，會給每一個成本對象成本的高低產生重大影響，直接決定了各年度企業所得稅支出的大小，選擇最有利的分攤方法，可以有效避免多繳企業所得稅，延遲企業資金支付，降低資金成本，如果后期未產生項目利潤，還可避免申請退稅的審批程序。
（三）會計信息披露不完整
《企業會計準則第1號－存貨》要求企業應當在附注中披露確定發出存貨成本所采用的方法；《企業會計準則第30號－財務報表列報》規定附注一般應當披露重要會計政策的說明，企業在發生某項交易或事項允許選用不同的會計處理方法時，應當根據準則的規定從允許的會計處理方法中選擇適合本企業特點的會計政策，并披露會計政策的確定依據。經對部分上市房企2013年度財務報告查閱得知，均未充分披露開發產品成本歸集、分配和結轉的標準、方法。
三、房地產開發企業產品成本核算的有關建議
房地產開發企業產品成本核算方法的選擇不僅影響會計信息的質量，而且關乎企業當年度企業所得稅的大小，對企業經營管理至關重要。
1、企業應嚴格遵守房地產開發企業的相關會計制度，開發產品成本的會計確認、結轉標準和方法應符合會計制度和企業會計準則要求，確保會計信息的真實性、完整性、及時性、可比性。
2、從稅務籌劃的角度，根據項目實際情況，選擇有效的成本分配方法，對項目進行深入的研究和分析，并進行詳細的成本測算，合理規避多繳企業所得稅的風險。
四、結論
企業產品成本核算新的制度已經頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險業以外的大中型企業范圍內施行，制度規范非常明確。由于房地產開發企業的成本核算具有核算時間跨度長、開發產品成本組成差異大、滾動開發核算難度大等特點，要求會計實務人員要深入研究制度、認真研討成本核算方法、詳細測算、合理選擇符合企業實際的成本核算方法。
參考文獻：
[1]財政部會計司編寫組.2010.企業會計準則講解.北京：人民出版社.
[2]中華人民共和國財政部.房地產開發企業會計制度.財會字[1993]第2號.
[3]中華人民共和國財政部.關于印發《企業產品成本核算制度（試行）》的通知.財會[2013]17號.
[4]國家稅務總局.關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知.國稅發[2009]31號.
房地產開發成本核算范文5
關鍵詞:房地產開發 會計核算 成本核算
一、引言
從現行的《企業會計準則》、《企業會計制度》和《房地產開發企業會計制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實施效果欠佳，對于房地產這樣一個相對特殊的行業的會計實務沒有比較強的針對性。
通常房地產企業開發一個產品需要花費的周期較長，一般為幾年時間，在這個過程當中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計報表當中的利潤也為負數。有時，一個項目可能持續幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發企業為了解決資金上的問題而經常采用樓盤預售的方式，也就是說在項目達到一定的階段之后(例如：結構封頂)時就開始銷售樓盤，此時開發企業通常將這項資金記在“預收賬款”的貸方。房地產開發企業的這些財務特點給房地產企業在利潤操縱上有了可乘之機。
二、房地產開發企業的財務會計特點
房地產開發企業的財務會計特點主要表現在這樣幾個方面：其一，資金的來源呈現出多元化特征，一個房地產項目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠遠不夠的，需要通過預收購房訂金、預收代建工程款和發售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產一項工程的建設往往需要幾個月、甚至幾年時間，大量的貨幣資金轉化為在建的工程，大量資金被長時間占用，這給工程資金核算及財務處理帶來了困難；其三，開發的種類具有多樣性，主要體現在經營項目多這個方面，這導致財務會計的內容也相應增加；其四，經濟往來頻繁，房地產開發是一個大量的人力、物力和財力的投入過程，生產周期長，涉及的技術問題多，需要進行大量的協作，給財務會計的核算與管理帶來麻煩。
三、房地產開發企業成本核算存在的主要問題
1.土地開發成本核算存在的主要問題
土地開發費用是指地產開發企業在開發土地，建設用地的過程中所發生的所有費用的總和。其大小直接影響到一個房地產開發項目是否可行，是否能達到預期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內的土地使用權限出售給土地使用者。房地產開發企業在進行土地開發的過程中，由于其涉及到設計要求和場地本身等多方面的因素，同時其開發的層次、程度和所開展工作的內容也不一樣。例如，有的只需要對建設場地進行清理平整即可，而有的開發過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進行鋪設，鋪設地面道路等。從這個角度來看，各個具體的開發項目的費用的具體支出的內容及項目種類都不一致，開發企業需要根據費用發生的具體情況進行成本核算。這其中就涉及到土地使用費用，土地開發成本等間接費用，按照一個什么樣的標準才能將之合理、科學的分配到成本的收益對象當中去，存在一個較大的可操作空間。
2.房屋開發成本核算存在的主要問題
房屋開發的成本主要包括地產開發企業在商品房開發過程中所發生的所有費用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費的工程成本、土地使用費的分配、相關費用和土地開發成本以及其他公共設施的成本等。一般而言，房地產開發企業在房屋開發過程中所發生的費用都應該按照房屋成本核算對象及相關的規定對成本進行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進行費用分配技計算時，例如一些小區的公共設施，一般是由開發商無償提供給小區居民使用的，這時就需要考慮到成本分攤的問題。同時，在樓盤銷售過程中所耗費的宣傳費用也涉及到成本分攤問題等，所有的這些費用就存在著一個如何在進行收入確認時進行成本計量的問題。
3. 配套設施開發成本核算問題
配套設施的開發成本核算問題包括房地產開發企業所開發的：能有償轉讓及不能有償轉讓的、能直接計入開發產品成本的配套設施。兩者在進行核算及歸集的過程中都應該采取不同的方式?？偟膩碇v，一方面是指配套設施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。
四、完善房地產企業財務會計核算的對策
1.完善房地產企業收入的會計制度和準則
其一，應該對商品房及其配套設施的銷售收入及核算制度進行改革；其二，加強對土地轉讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監督和控制力度；其三，對房地產企業的成本核算操作進行歸集化、具體化及制度化，確保整個成本核算工作的規范性；其四，進一步細化房地產企業的稅收制度，實行房地產產品的開發及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。
2.適當轉變房地產開發的生產、銷售模式，甚至取消商品房預售
當前，我國房地產的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴張產生房地產泡沫。尤其是當前我國房地產市場存在著局部過熱的現象，給我國經濟的整體運行產生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉變。
可以將房地產投資信托作為一個主要的融、投資金融手段，對現有的房地產融資模式及手段進行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實現以貨幣形式對房地產進行分塊投資。極大的活躍整個房地產市場，積極的培育并健全房地產資本市場，促進社會的發展。
3. 提高會計從業人員的素質
房地產財務核算的許多步驟和環節都涉及到會計從業人員的職業判斷，因此會計人員的素質直接影響到會計信息的質量。房地產企業可以采取聘用一專多能的復合型財務人員，確保其與工程人員交流時不存在問題。同時，還應該加強職業道德教育，確保財務人員具有良好的道德底線。最后還應該與時俱進，注重后續人才的培養，確保核算工作的連續性。
參考文獻：
房地產開發成本核算范文6
關鍵詞：成本核算；控制；制度建設；監督
房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關系到成本管理水平的高低，進而關系到企業的經濟效益。
1 房地產行業成本核算中存在的問題
由于房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：
（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。
（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬于生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬于多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本，需要進行歸集和分配?？扇绾螌﹂g接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。
（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。
（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由于開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。
（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。
2 存在問題的原因分析
（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。
3 提高房地產成本核算水平的途徑
（1）制定相應的成本控制措施?？刂瞥杀臼谴龠M房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。
①嚴格控制建安成本降低工程造價?？刂平ㄔO工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以后的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業后，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。
②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。
③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式?？偟膩碚f，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產開發項目的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。
（2）加強制度建設，強化會計監督。
