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房地產企業會計制度范文1
（一）會計科目不完善，會計核算準確性有待提高
現如今我國有關房地產行業的會計處理的制度準則很多，如：《小企業會計制度》《企業會計制度》《房地產開發企業會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產開發企業會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產會計制度并沒有明確規定統一的執行標準。另外，房地產開發企業包括房地產開發和房地產經營兩項業務，與其他行業的產品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產企業在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的準確性不高。房地產開發企業會計核算方法的多樣性，也影響了房地產企業之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。
（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績
對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。
二、規范房地產開發企業會計核算的建議
（一）合理選用準則，完善會計科目
合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。
（二）建立信息化會計核算體系
房地產企業會計制度范文2
關鍵詞:房地產開發;會計核算;存在的問題;研究對策
如今房地產行業已經具有先導性、基礎性、產業相關聯度高等鮮明特點。由于房地產在第三產業中所占比重越來越大，其自身是否良好運行、是否可以良性發展，都直接關系著相關產業的發展趨勢。房地產行業的發展，與我國國民經濟以及各地區的經濟發展有著極其緊密的聯系。房地產行業同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業也是一個投資風險大、負債經營度高、建設及設計時間周期長、市場風險高的行業。隨著我國近些年房地產企業的蓬勃發展，市場中的房地產企業在規格、結構框架等方面表現出良莠不齊的狀況，會計核算等相關工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產行業密切相關的會計核算工作是一個十分現實且艱巨的任務。只有更好地完成企業會計結構的構建，才能促進房地產行業健康發展，保證國民經濟快速運行。
1房地產企業的整體概述
房地產，其實是房產和地產的總和。房地產開發，是對房屋、土地的開發，以及對房產和土地的綜合開發。具體來說，土地的開發，就是房地產開發企業通過合法途徑獲取土地的使用權利后，先向國家依法繳納相應的土地使用費，待完成準備工作后，房地產企業就可以對該土地進行開發和使用了。當土地開發完成后，該公司對于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對土地的房屋開發，之后通過商品的形式，賣給購買者。而房屋的開發，則是房地產公司在已經開發完成后的土地上開發房屋，等開發完成后，將以商品的形式向民眾進行出租或者售賣。房產和土地的綜合開發，是房地產公司通過合法途徑獲得土地后，對土地進行合理開發，然后由該公司直接對開發后的土地進行房屋開發。房地產的開發，歸根結底是為了更好地完成城市規劃。因此，無論是土地開發、房屋開發、還是兩者的綜合開發，都必須遵循“六統一”的原則，即規劃、征地、設計、施工、配套、管理。任何產品的開發均是從規劃開始的，房地產也是如此。土地使用、城市布局等都需要進行科學合理的規劃，經過可行性方案研究。規劃完成后，還需要對當地住戶進行征地，完成拆遷任務，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環衛等多個階段。這些階段都會運用到大量資金，需要房地產企業投入更多成本，當企業無法承擔全部資金時需要向銀行貸款，體現了房地產業投入資金多和負債經營度高的特點。以上特點綜合起來，會導致市場存有較大風險性，如果開發過程出現差池，或者開發完成后導致房屋積壓，無法實現資金靈活運轉，就會導致企業陷入絕境，面臨巨大的挑戰，稍有不慎，甚至導致破產。
2會計核算存在的問題及發展現狀
2.1沒有較為規范、獨立、切實可行的會計準則
雖然從2007年開始，就實行了企業會計準則，但準則中沒有針對房地產企業的相對完整、可行、獨立的會計準則。因此，房地產企業中的會計核算制度無法完善，而且因為缺乏系統指導和統一規劃，導致當前房地產開發企業中的會計核算處于一個十分尷尬的地位。傳統老舊的制度已經跟不上時代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執行2007年共同的企業會計準則，就會無視房地產企業本身所具有的特殊性，導致更多不利因素的產生。
2.2會計科目混亂，缺少專用科目
改革開放至今，我國對會計行業進行了多次整頓革新，但是在《小企業會計制度》、《企業會計制度》以及2007年的會計實施新準則中，都缺少對于房地產企業中會計核算的會計科目及會計核算方法的描述。這是極其不利于房地產企業發展的，會給房地產企業中的會計制度和會計核算準則帶來許多不必要的麻煩。隨著時代的發展，傳統老舊的會計制度已經無法滿足房地產企業中會計核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會造成許多不必要的誤解。雖然在新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會計科目，所以仍存在較大問題。
2.3企業會計信息的風險未被完全披露，利潤上升緩慢
隨著時代的發展，房地產企業由于工程質量建設、政策不完善等原因導致不確定風險性增大，行業風險比其他行業風險更為突出和明顯。因此，房地產企業需要在信息披露上重新規劃，進行全面改善，努力實現利潤的最大化。而這些在相關的政策制度中都沒有科學合理規劃，也沒有明確的約束。
3解決會計核算的幾點建議
3.1建立科學合理，適用于房地產開發企業使用的企業體系
雖然我國的會計制度涵蓋了許多領域，對于會計的工作流程、會計核算業務均有較為明細的闡述，但是對房地產行業中的會計核算而言，現行的會計制度，包括2007年我國所實施的新準則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導，直接導致了我國房地產開發企業中的會計核算工作無法可依、無據可循。因此，企業在實行權責發生制的前提下，也要結合自身的發展情況，對公司進行合理定位，建立科學、合理、規范化、可實行的會計核算制度，不僅要符合當前國家制定實施的會計制度，還要體現出房地產開發企業本身的特殊性。
3.2優化會計核算框架，完善會計核算制，明確核算中涉及的所有會計科目
任何科目的設置，包括房地產企業在內，在設置對應的會計科目時，要先結合自身實際情況，從實際出發，考慮企業自身的經營規模和當前的經營狀況，然后結合會計核算的實際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設置會計科目。此外，還需要得到國家政策的支持，要制定適合自身企業發展的會計核算準則，明確會計科目及會計核算準則，加強政府對房地產開發企業的有效監管和政策支持。
3.3制定科學、有效的收入確認標準，保證標準的完整性和完善性
保障商品售出后的收入，需要資深的會計人員對商品進行專業判斷，對行業進行合理化評價，并且保證自身的職業素養不被外在因素所侵蝕等等。房地產開發企業中的會計核算工作，需要有專業化的會計人員操作，甚至這些會計人員為注冊會計師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標準和明確的要求，需要考慮到法律和專業兩個方面，其中法律要求是基礎，專業要求是保障，為企業的收入提供更加有力的保障。
3.4提高房地產開發企業信息披露治理，增加相關評論指標
房地產開發企業想要獲取投資者的投資，其中一項最有利的依據就是會計信息。通過會計信息，投資者可以了解企業的規模與能力，公司的發展狀況，然后通過數據對比，了解企業的經營狀況和之前的經營業績。因此，好的會計信息，可以加強投資者的投資力度，彌補其余資料上的不足。
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房地產企業會計制度范文3
關鍵詞 房地產 會計核算 問題 對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1 房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1 房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3 收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2 完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1 正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
房地產企業會計制度范文4
［關鍵詞］房地產企業開發成本開發成本核算
一、引言
房地產企業要想獲得經營利潤必需嚴格控制控制成本，又由于房地產企業的特點是物質形態不可移，開發產品規模大，周期長，所需資金多，這導致了房地產開發企業的成本核算具有獨特的性質，因此處理好房地產企業開發成本核算是提高經營利潤的必經之路。
二、房地產企業開發成本內容概述
要想做好房地產企業的開發成本核算，必須先明確房地產企業開發成本的定義和內容。房地產企業開發成本是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成。
1.房地產開發成本。主要包括以下六方面的內容：
(1)土地征用及拆遷補償費。這是房地產開發成本的主要內容，包括取得土地使用權所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈支出及安置動遷用房支出等。
(2)前期工程費。主要包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”發生的費用。
(3)建筑安裝工程費。是指建設單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。
(4)基礎設施費。包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
(5)公共配套設施費。包括不能有償轉讓的小區內公共配套設施發生的支出。
(6)開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息和周轉房攤銷費等。
2. 房地產開發費用。是指與項目建設無直接關系、不能計入某個特定開發項目成本的費用。這些費用在其發生的會計期間直接進入當期損益，包括管理費用、財務費用和銷售費用。
(1)管理費用，是指房地產開發公司的行政管理部門(總部)為組織、管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。
(2)銷售費用，是指房地產開發企業為銷售產品或在提供勞務過程中所發生的費用。
(3)財務費用，是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構手續費等。但凡是與開發產品建造相關的利息支出等，在開發產品交付使用之前發生的，均應計入開發產品的成本，而不作為財務費用列支。
3.房地產開發稅金。是指房地產企業轉讓、銷售、出租開發產品，提供售后物業服務、銷售材料、轉讓無形資產和出租固定資產，應按規定計算繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅等。
三、房地產企業開發成本的會計核算時應注意的問題
房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，還應該注意以下幾個問題。
1. 開發成本會計科目及輔助項目的設計
正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，首先,把“開發成本”作為一級成本核算科目，其實,分別按照土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等六項明細設立二級科目明細,最后,按各二級明細科目以工程項目為單位的設立項目輔助帳,形成交叉定位,方便統計和查詢。清晰的成本項目有利于將來的項目土地增值稅清算和企業所得稅匯算。
2. 公共成本費用的分攤標準的選擇
公共成本費用分攤適用于“誰受益誰分攤”的原則，一般能分清成本核算對象的，可直接計入特定的成本核算對象中；如果不能分清成本對象的，可以通過設定的分攤方法分配計入有關成本對象。其中，土地價款可按占地面積比例分攤，而前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費可按可售面積比例分攤，建筑安裝工程費可按照建筑面積分攤，開發間接費用可按照受益對象的不同選擇不同的分攤標準進行分攤。
3. 間接費用的核算
企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。特別要注意的是，為項目貸款而支付的利息，如果將其直接列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況，同時損失開發成本加計扣除的稅盾收益。因此，對受益對象明確的貸款利息應視同資本性支出進行核算列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分。
4. 項目的竣工決算及合理稅務籌劃
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤?？墒乾F在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，而要解決這個問題，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。 值得注意的是，根據現行稅法規定，在土地增值稅清算前未取得正式發票的成本最多按照合同總額的10%計提允許稅前列支，超過部分不得在當期稅前列支。因此，作為財務人員，必須進行合理的稅務籌劃，在項目土地增值稅清算、企業所得稅匯算前盡最大可能取得已經發生成本費用的發票，哪怕是暫時沒法付款，也要和公司各業務部門一起跟供應商進行良好的溝通，爭取把發票取得后掛應付帳款進行處理，為公司項目進行土地增值稅清算、企業所得稅匯算打下良好的基礎，盡最大可能降低公司稅負或遞延公司應交稅款的時間。
房地產企業會計制度范文5
一、開辦費的定義與開支范圍
(一)開辦費的定義
開辦費是指企業在籌建期間實際發生的費用,包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等。
至于什么是籌建期間,有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。
其一,籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營(包括試生產、試營業之日)的期間。依據是:《外商投資企業外國企業所得稅法實施細則》第四十九條。
其二,籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開業之日,即企業取得營業執照上標明的設立日期。依據是:2003年11月18日國家稅務總局《關于新辦企業所得稅優惠執行口徑的批復》(“國稅函[2003]1239號”)的相關規定。
筆者更加贊同關于“籌建期間”的第二種觀點。這是由于:
(1)第一種觀點,對于不同的行業、不同的企業均有不同的解釋,很難有一個統一的標準,無法準確界定籌建期間,為正確進行財稅處理設置了障礙。
(2)第二種觀點,很清晰地界定了籌建期間,即從企業被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止。適用于各類企業,同時也沒有任何歧義。
(二)開辦費的開支范圍
根據相關規定,筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納,一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。
一)允許計入開辦費的支出
1、籌建人員開支的費用
(1)籌建人員的職工薪酬:具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險、住房公積金等。
(2)差旅費:包括市內交通費和外埠差旅費。
(3)董事會費和聯合委員會費。
2、企業登記、公證的費用:主要包括企業的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等。
3、籌措資本的費用:主要是指籌資支付的手續費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。
4、人員培訓費:主要有以下二種情況
(1)引進設備和技術需要消化吸收,選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。
(2)聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。
5、企業資產的攤銷、報廢和毀損。
6、其他費用
(1)籌建期間發生的辦公費、廣告費、業務招待費等。
(2)印花稅、車船稅等。
(3)經投資人確認由企業負擔的進行可行性研究所發生的費用。
(4)其他與籌建有關的費用,例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。
二)不能計入開辦費的支出
1、取得各項資產所發生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發生的職工薪酬。
2、規定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業進行了調查、洽談發生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。
3、為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。
4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息,不計入開辦費,應由出資方自行負擔。
5、以外幣現金存入銀行而支付的手續費,該費用應由投資者負擔。
二、房地產開發企業開辦費的財稅處理現狀
籌建房地產開發企業期間所發生的各項費用應該是開辦費。如何界定房地產企業的籌建期間,正確核算其開辦費,對于房地產開發企業開辦費的稅務處理顯得至關重要。
在實際工作中,對新設立房地產開發企業開辦費的會計與稅務處理的目前存在兩種不同的處理方式:
1、將房地產開發企業在籌建過程中(籌建期間指批準籌建之日起至企業取得營業執照上標明的設立日期為止)所發生的費用,一方面按照《企業會計制度》規定計入“長期待攤費用――開辦費”核算,并在公司籌建期結束后將籌建期間的開辦費全額直接轉入當前損益。另一方面根據《企業所得稅暫行條例實施細則》規定,開辦費不得直接在稅前扣除,而是在不少于5年的期限內攤銷。
2、將房地產開發企業從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關費用(含管理費用、財務費用、銷售費用),在會計核算上全部計入“長期待攤費用――開辦費”科目核算,而稅務處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內攤銷其開辦
費。 筆者認為,第一種處理方式不僅符合《企業會計制度》規定,而且與當時稅收規定(《企業所得稅暫行條例實施細則》)一致。而第二種處理方式則存在以下弊端:
(1)對開辦費的會計處理既不符合行業會計制度的規定,也與《企業會計制度》相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談,影響了會計信息披露的準確性。
(2)對開辦費的稅務處理與《企業所得稅暫行條例實施細則》的規定并不一致,擴大了開辦費的攤銷額。
(3)影響了房地產開發企業的稅收利益。在開發過程中未取得商品房銷售收入以前,把本應該計入當期損益的期間費用計入了“長期待攤費用”,減少了企業的虧損金額,進而形成房地產企業預先多交了部分企業所得稅,加劇了房地產企業的資金緊張,增加了利息負擔,嚴重影響了房地產開發企業的稅收利益。
三、新準則下開辦費的會計處理
從2007年1月1日開始,新會計準則體系(以下簡稱新準則)在我國的上市公司執行,許多企業(證券公司、保險公司、中央國營企業、深圳市的企業等)也執行了新準則。新準則對開辦費的會計處理相對于行業會計制度、企業會計制度而言,發生了一定的變化。
從《企業會計準則――應用指南》附錄――“會計科目與主要帳務處理”(“財會[2006]18號”)中關于“管理費用”會計科目的核算內容與主要帳務處理可以看出,開辦費的會計處理有以下特點:
1、改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產”,而是直接將費用化。
2、新的資產負債表沒有反映“開辦費”的項目,也就是說不再披露開辦費信息。
? 3、明確規定,開辦費在“管理費用”會計科目核算。
4、統一了開辦費的核算范圍,即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。
5、規范了開辦費的帳務處理程序,即開辦費首先在“管理費用”科目核算,然后計入當期損益,不再按照攤銷處理。
實施新準則后,新設立的房地產開發企業應該嚴格按照新準則的規定進行開辦費的帳務處理。這樣不僅簡化了會計核算,更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定,房地產企業應該以從被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止較為妥當。
四、新稅法下開辦費的稅務處理
《中華人民共和國企業所得稅法》及其《實施條例》(以下簡稱新稅法)從2008年1月1日開始在我國實施。新稅法不僅統一了內外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率,而且在資產處理、稅前扣除等與會計核算密切相關的諸多方面有了重大變化與突破。
原《企業所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規定,企業在籌建期發生的開辦費,應當從開始生產、經營月份的次月起,在不短于5年的期限內分期扣除。
而新稅法完全沒有關于開辦費稅前扣除的表述,是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制?
《企業所得稅法》第十三條規定:在計算應納稅所得額時,企業發生的下列支出作為長期待攤費用,按照規定攤銷的(《企業所得稅法實施條例》第七十條明確規定,攤銷期限不少于三年),準予扣除:
(一)已足額提取折舊的固定資產的改建支出;
(二)租入固定資產的改建支出;
(三)固定資產的大修理支出;
(四)其他應當作為長期待攤費用的支出。
從上述可以看出,在“長期待攤費用”中并沒有包括開辦費。
而《企業所得稅法實施條例》第六十八條是對《企業所得稅法》第十三條的解釋與說明的,從中也沒有看出關于開辦費稅前扣除的任何表述。由此可見,新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限制了。
2008年4月25日國家稅務總局在其網站上,權威解答了網友提出的新所得稅法實施過程中的相關問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網友關于“開辦費稅前扣除”問題時,這樣答復:“新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用,與會計準則及會計制度的處理一致,即企業可以從生產經營當期一次性扣除。”
房地產企業會計制度范文6
按照農業部農企發[2002]4號“關于鄉鎮企業貫徹實施新企業會計制度的通知”精神，“自2003年1月1日起，鄉鎮集體企業和年營業收入500萬元以上的私營企業要逐步實施新《企業會計制度》”。新《企業會計制度》的實施，無疑會加速鄉鎮企業會計核算與國際會計的接軌。但是，我們也應該看到，作為一個獨立的會計主體，有些鄉鎮企業有關方面的經濟業務并不多，新《企業會計制度》也沒有作具體、詳細的規范，這勢必給有關會計人員進行會計核算帶來不便。其中，無形資產的核算就是一例。本文擬對無形資產核算的有關問題談一點看法。
一、關于無形資產租入的會計核算問題
新《企業會計制度》對固定資產出租和租入的核算基本上都作了具體，甚至詳細的規定，同樣為長期資產的無形資產則相對簡化?！镀髽I會計制度》甚至對無形資產租入的核算基本上沒有具體的規范。我們認為，這是不應該的。為此，本文對無形資產租入的核算談一點看法。
（一）無形資產的租入
企業租入的無形資產只有使用權，而沒有所有權，所以在租入無形資產時，只需要登記“租入無形資產備查簿”，并保管好相關的協議、合同等資料，而不用進行賬務處理。
（二）支付租金的核算
企業租入無形資產所支付的租金應列入產品成本，按月支付的租金可以直接計入“制造費用”等賬戶，按年支付的租金應首先計入“待攤費用”賬戶，然后再逐月轉入“制造費用”等賬戶。
例如，企業租入專利權一項，于當年1月5日以銀行存款支付本年租金12000元。做會計分錄如下：
借：待攤費用12000
貸：銀行存款12000
1月末，攤銷本月租金：
借：制造費用1000
貸：待攤費用1000
需要注意的是，有時候，一些企業租入無形資產支付租金采用銷售數量或者營業額比例計算的方式，我們認為即便如此，也不能將這部分支付的租金計入“營業費用”賬戶，而仍然計入“制造費用”賬戶，使其構成產品成本的一部分，作為衡量企業產品補償尺度的組成部分。
二、關于將土地使用權轉為他用的核算問題
按新《企業會計制度》的規定。企業購入或以支出土地出讓金方式取得的土地使用權，在該項土地尚未開發或建造自用項目時，作為無形資產核算，并按有關規定進行攤銷。企業在利用土地建造自用項目或者作為房地產企業將土地作為商品房用地加以開發時，則要將土地使用權的賬面價值轉入相關在建工程或者生產成本。
土地使用權不論是轉作在建工程，還是轉作生產成本，如果不存在無形資產計提減值準備的情況下，一般不存在什么疑難問題。我們要說的是，當無形資產計提減值準備的情況下，無形資產的賬面價值如何轉入“在建工程”賬戶或者“生產成本”賬戶，還是否存在減值攤銷及作賬的問題。對此，我們談一點看法：（1）當無形資產轉作在建工程或房地產開發公司的商品房用地時，作為無形資產的土地使用權價值應在結轉其原始賬面價值的同時，對應結轉“無形資產減值準備”賬戶。亦即，將“無形資產”賬戶轉作“在建工程”賬戶或者“生產成本”賬戶；將“無形資產減值準備”賬戶轉作“在建工程減值準備”賬戶或者“存貨跌價準備”賬戶。之所以這樣處理，就在于既能夠遵循實際生產成本原則，又能夠反映無形資產計提減值的情況，以便在轉化在建工程或者土地開發生產成本后，無形資產出現增值能夠恢復其減值。（2）無形資產轉作在建工程或者房地產用地后，由于這種改變用途的土地使用權構成另外一種資產的一部分，而處于加工階段，所以一般不再攤銷其價值。（3）無形資產轉作在建工程或者房地產用地時，其剩余攤銷使用年限一般高于固定資產使用年限，應按照謹慎原則固定資產預計使用年限攤銷其價值，也就是說，今后轉作固定資產的土地使用權采用折舊的形式攤銷其價值，而不再按無形資產價值與使用年限攤銷；而轉作房地產用地的土地使用權則作為存貨處理，不存在攤銷問題。
三、無形資產計提減值準備的核算問題
新《企業會計制度》第62條規定，“企業計算的當期應計提的資產減值準備金額如果高于已計提資產減值準備的賬面余額，應按其差額補提減值準備；如果低于已計提減值準備的賬面余額，應按其差額沖回多計提的資產減值準備，但沖減的資產減值準備，僅限于已計提的資產減值準備的賬面余額。實際發生的資產損失，沖減已計提的減值準備。已確認并轉銷的資產損失，如果以后又收回，應當相應調整已計提的資產減值準備?！蔽覀円f的是，“已確認并轉銷的資產損失，如果以后又收回，應當相應調整已計提的資產減值準備”時，將如何調整？調整多少？
為便于說明問題，我們通過事例說明之。
例如，某企業1月3日購入無形資產一項，價款10萬元，以支票付訖。預計使用5年。使用至第一年末，評估其可回收金額為4萬元。使用年限不變。直到第五年末，企業評估其可回收金額升值為4萬元，但無形資產使用期已經超過法律保護年限。有關會計分錄如下：
1.購入無形資產時：
借：無形資產100000
貸：銀行存款100000
2.當年攤銷：
借：管理費用20000
貸：無形資產20000
3.年末，計提無形資產減值準備
借：營業外支出-計提無形資產減值準備40000
貸：無形資產減值準備40000
4.第2年、3年、4年和5年末，攤銷無形資產：
借：管理費用10000
貸：無形資產10000
5.恢復增值：
借：無形資產減值準備40000
貸：營業外支出——計提無形資產減值準備40000
同時，按新《企業會計制度》第61條第三款之規定，“某項無形資產已超過法律保護期限，但仍然具有部分使用價值”的應當計提資產減值準備：
借：營業外支出——計提無形資產減值準備40000
