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房地產會計實踐報告范文1
【關鍵詞】 新企業會計準則； 公允價值； 投資性房地產
財政部在2006年2月15日頒布了包含1項基本準則和38項具體準則（財會[2006]3號）的企業會計準則（簡稱新企業會計準則）。這次準則的修訂，實現了與國際財務報告準則的趨同，邁出了我國會計準則走向“國際化”的重要一步。新會計準則對計量屬性做出了重大調整，全面引入公允價值、現值等計量屬性。在會計政策方面也發生了一些變更，其中之一就是在《企業會計準則第3號——投資性房地產》中，將企業持有的“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有”的房地產確認為投資性房地產，把“已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物”從固定資產、無形資產中劃分出來，單獨報告。并規定，投資性房地產后續計量可以以成本模式，也可以“在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下”采用公允價值模式計量。新準則自2007年施行以來，根據每年國家財政部會計司的上市公司執行情況報告來看，只有為數不多的上市公司對投資性房地產的后續計量采用了公允價值模式，本文由此入手，結合上市公司進行案例分析，以期找出上市公司采用公允價值計量的動機，提出在計量過程中遇到的一些問題，從而對較多上市公司采用成本模式計量給出合理的解釋。
一、上市公司投資性房地產執行公允價值計量情況
新企業會計準則自實施以來，從上市公司執行新會計準則情況報告中來看，我國持有投資性房地產的上市公司數逐年增加，其中大多數公司采用成本模式計量，詳見表1。
2007年到2010年間，在房地產市場交易價格快速上漲的經濟環境下，上市公司為了獲利實現資本增值，比較熱衷持有土地使用權、建筑物等投資性房地產，以10%~15%的比例逐年增加，相比之下，在計量方式的選取上，對公允價值計量，上市公司卻反應冷淡，增長很少，所占比例介于2.86%~3.58%之間；從絕對數來看，2007年、2009年采用公允價值計量的上市公司數增加得較多。另外，上市公司在資產負債表日確認的投資性房地產公允價值變動損益，除2008年因金融危機確認0.36億元的損失外，其余均確認為收益，分別為22.79億元、39.12億元、36.24億元，占到這些公司凈利潤的3.10%左右。
二、采用公允價值計量投資性房地產的動因分析
在眾多持有投資性房地產的上市公司中，緣何有的公司會選擇采用公允價值進行后續計量，這不僅僅是因為公允價值更能反映資產的實際價值，它在改善公司資本結構、業績表現，滿足融資需求方面都起到了一定作用。
（一）反映資產的實際價值
新企業會計準則實現投資性房地產單列報告，并規定投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式計量也可以采用公允價值模式。這樣不僅以實質性原則出發，而且提高了信息的決策有用性。在準則未修訂之前，長期資產的分類尚未細化，持有的準備升值出售或持有賺取租金的房地產都劃歸計入固定資產，采用歷史成本計量，市場價格波動對資產價值的影響企業報表中無處找尋。事實上，在近幾年經濟發展中，房地產價格高速增長，一項2003年取得的以投資為目的的房地產，到2010年市場交易價格早已經翻了3到4番，賬簿記錄依然是歷史成本150萬元，未免低估資產價值，因此以公允價值計量的投資性房地產更能客觀體現企業資產價值，對相關利益的決策有用性也大大提高。
（二）改善公司資本結構的需要
對一個企業來講，維持良好的財務狀況、償債能力和再融資能力是非常必要的，所以企業非常重視企業的資本結構。所謂企業資本結構，也就是企業的各種資本價值構成及其比例，反映的是企業債務與股權的比例關系，因此也可稱為企業的融資結構。合理的資本結構不僅可以利用籌集資金，而且還可以降低融資成本，發揮財務杠桿的作用，實現企業自有資金收益率的更大化。在對上市公司年報資料整理的過程中，可以看到投資性房地產計量模式的變動，對企業的資本結構也有一定的影響。在自用房地產或存貨與投資性房地產的轉換中，若轉換當日的公允價值大于其賬面價值的，差額計入“資本公積”項目，顯然關乎到了企業所有者權益項目的變動，負債、所有者權益比例隨之變動，企業的資本結構隨之變動。世茂股份（600823）公司是一家屬房地產開發與經營行業的上市公司，2009年6月30日，公司2009年（第一次）臨時股東大會表決，同意公司對會計政策中有關投資性房地產相關條款進行修訂，從2009年起，公司對投資性房地產后續計量由成本模式變更為公允價值模式。變更后，包括江蘇省常熟市珠江東路98號商業樓等三項物業轉入投資性房地產核算，共增加資本公積3.89億元，約占資本公積增加總額的三分之一。從圖1中可以看出從2008—2011年，企業的資本結構比例基本保持一致，并沒有因為大幅舉債而出現資本結構惡化。
（三）滿足企業融資需要
在對2009年新增加的6家上市公司年報分析中發現，有的公司進行投資性房地產的計量模式轉換，完全是為了滿足企業的融資需求。其中，世茂股份公司從2008年開始經營活動現金流量凈額均為凈流出（2008年為6.66億元，2009年為10.40億元，2010年為17.47億元，2011年半年報為9.01億元），表明其自身的造血能力日益薄弱，因而為了滿足企業日常經營及投資活動的需要，企業不得不依靠外援。根據分析可知在2008年、2009年、2010年間融資流入的現金分別為4.95億元，42.45億元，76.35億元，主要依靠借款方式取得。2009年、2010年以借款方式收到的現金占總流入比為73.52%和86.89%，更有甚者，2011年上半年上升到總流入的90.47%?，F金主要由借款取得（長期借款2009年新增21.61億元，增長幅度為561.31%；2010年新增17.88億元，與2009年相比增長70.23%。）。那么企業在獲得借款時，通常金融機構要求抵押實物資產，面對強烈的融資需求，實物資產如何跟上步伐快速增長呢？得益市場公允價值快速上漲的投資性房地產正好充當了這一角色，也就不難理解為何到2010年企業的投資性房地產占到資產總額的84.75％（如圖2所示）。
（四）改善企業業績表現
投資性房地產以公允價值模式計量無需提折舊、攤銷，在資產負債表日，可以按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。隨著房地產升值趨勢的延續，企業的凈利潤中一部分貢獻來源于投資性房地產的公允價值變動損益。翻三番的市場價格變動，帶來的公允價值變動損益相當可觀。因此對于企業凈利潤的增加，每股凈收益的增加，企業的所有者權益增加，資本結構得以優化，為企業再籌資提供保證。
金宇車城（000803）從2008年開始將投資性房地產后續計量轉換為公允價值計量，在2008年由于世界金融危機產生的影響，企業確認-334萬元公允價值變動損失，利潤總額為760萬元，2009年確認投資性房地產公允價值變動收益為2 350萬元，占到其營業利潤總額的91.82%，將利潤總額扣除投資性房地產公允價值變動損益的影響后為-1 287萬元。金宇車城公司使用公允價值計量投資性房地產，無疑改善了企業經營業績表現。海南航空（600221）也從2009年開始使用公允價值進行后續計量，2008年企業營業利潤為-16.84億元，2009年來自于投資性房地產的公允價值變動損益貢獻5.85億元，營業利潤實現大幅提升，上升幅度為96.11%，提升至-0.66億元，加之營業外收支的影響，2009年實現扭虧為盈。
三、上市公司公允價值計量投資性房地產面臨的幾個問題
（一）基于我國監管層的態度，披露成本較高
我國監管層對于上市公司投資性房地產的計量問題持謹慎態度，這一點在新會計準則的表述中體現的很明白?！痘緶蕜t》在規定會計要素計量屬性時，把歷史成本屬性放在首位?！毒唧w準則》規定投資性房地產后續計量中，提出有“確鑿證據”表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，而對于采用成本模式計量的企業則無需披露投資性房地產的公允價值。并且為了避免管理層使用計量模式的轉換進行盈余管理，規定企業已采用公允價值計量的投資性房地產，不得再轉為成本模式。由此可見，采用成本模式計量的成本明顯小于公允價值模式，不需要為了實現公允價值計量，而花費大筆成本，去搜集“確鑿證據”，不需要聘請獨立的評估機構評估資產的公允價值。監管層對公允價值計量的態度很大程度上決定了上市公司在報告上的行為方式，較高的披露成本，也必然成為上市公司行為選擇時的影響因素。
（二）公允價值變動損益的確認，會使利潤波動幅度放大
投資性房地產采用公允價值模式計量后，不允許采用成本模式，會放大利潤波動幅度。投資性房地產以公允價值模式計量，在資產負債表日，可以按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。資產價格上升的時候，公允價值變動收益增加，每股收益增加，對企業來說意味著盈利能力的增加，但是，當價格下降時，公允價值變動形成損失，利坡，股東權益報酬率下降。可見，公允價值計量模式是把雙刃劍，有利有弊。因此，發現在公允價值上升時，上市公司采用公允價值模式的沖動比較大，而在預期公允價值下跌時，沖動則小得多，由于從2010年開始國家對房地產市場監管措施的加強，年報報告中選擇采用公允價值計量的上市公司僅新增一家。
（三）抵押投資性房地產形成的借款，會使企業積聚較多的財務風險
上市公司為滿足籌資需要，可以通過抵押投資性房地產而取得借款，當公允價值波動時，會增加企業財務風險，使企業經營環境惡化。上述提到的世茂股份公司在其年報附注中批露的由抵押投資性房地產獲得的長期借款，2009年為8.23億元，2010年為15.51億元，2011年為29.24億元，占借款總額的比例逐年上升，從2009年的32.33%，到2011年47.84%，差不多占到一半的比例。其中，報告中列示的一項北京世茂國際中心投資性房地產，2011半年度報告中期末賬面余額為23億元，抵押其取得的長期借款為9.63億元，并同時提供10億元擔保。此時資產債務比率明顯偏高，一旦國家對房地產市場的調控力度加大，導致市場交易價格下降，公允價值變動損益為負，那么財務風險將非常大。因此無論從債務人的角度，還是債權人的角度來說，以投資性房地產為抵押的借款，其資產負債比率都不宜太高。
（四）沒有折舊、減值準備抵稅，形成的僅是“看得見，摸不著”的利潤
《企業會計準則第3號——投資性房地產》，指出投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式”；如果采用成本模式，則要提累計折舊和累計攤銷，及減值準備；而以公允價值模式計量無需提折舊、攤銷，更不需要考慮減值準備，直接確定公允價值變動損益。因此，兩種模式來比較的話，成本模式顯然有折舊費用、資產減值損失等費用項目，能起到一定的抵減所得稅的作用；而在公允價值模式下，在資產負債表日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：大于借記“投資性房地產”，貸記“公允價值變動損益”；直接參與利潤核算，形成凈利潤。但這種利潤與營業利潤不同，并沒有真實實現，不能形成資金的流入，除非資產已以當前公允價值進行了交易，因此是表上看得見，事實摸不到的利潤。由此可見，一則沒有費用抵稅，二則價值變動收益并未變現，只能是“看得見，摸不著”，因此上市公司使用公允價值計量的動力自然不足。
綜上所述，結合世茂股份、金宇車城、海南航空等上市公司案例，本文分析發現盡管采用公允價值計量可以反映資產的實際價值，提高財務報告信息相關性，可以改善公司經營業績表現，改善與維持公司資本結構，滿足企業融資需要，但在具體實施的過程中，由于我國監管層的謹慎態度，以及較高的披露成本，增大財務風險等原因，大多數上市公司選擇以成本模式來進行投資性房地產后續計量。鑒于目前我國房地產市場面臨著較大的波動，上市公司對于投資性房地產公允價值計量應當持保守態度，以免對公司經營表現形成較大的沖擊。
【參考文獻】
［1］ 財政部.企業會計準則2006［M］.北京：經濟科學出版社，2006.
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［3］ 財政部會計司課題組.我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告［J］.會計研究，2009（7）：3-21.
房地產會計實踐報告范文2
引言
財政部于2006年2月15日了新的《企業會計準則》，引起了社會各界的廣泛關注。證券界、學術界人士給予了高度的評價，認為這是繼1993年會計改革后又一次具有重大意義的會計改革，標志著中國與國際財務報告準則趨同的企業會計準則體系的正式建立，對于完善我國社會主義市場經濟體制，提高對外開放水平和加速中國融入全球經濟具有重要意義。但也引發了一些投資者的擔憂，投資者擔心與憂慮的問題主要是以下兩個方面：一是公允價值對投資者的決策會產生什么影響，二是公允價值能否成為上市公司進行利潤操縱的工具。筆者就這些問題，對新《企業會計準則》公允價值的差異、應用、影響展開了較詳盡的分析，并融入了個人的觀點及建議以供廣大投資者和財務監管人員參考。
一、公允價值的涵義和本質
（一）公允價值的涵義
公允價值的英文是“FairValue”，Fair的相關解釋是“公平的，正直的，公正的”，而中文將其翻譯成“公允”，則包含了公正、允當的意思。在會計領域，各國會計準則對于公允價值的定義不盡相同。
國際會計準則委員會（IASC）在1995年6月的第32號國際會計準則（IAS32）中，對公允價值所下的定義是：“公允價值是指，在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或負債結算的金額”。
我國財政部在2006年2月15日的新《企業會計準則——基本準則》中，對公允價值所下的定義是：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。”
（二）公允價值的本質
公允價值與歷史成本并不是對立的概念，它是客觀經濟等環境變化的產物，并隨著客觀經濟等環境的變化，其表現形式也不斷發展，包括歷史成本、現行成本、現行市價、可變現凈值和未來現金流量的折現值。運用公允價值計量，是對經濟環境和經濟實質的反映。
從經濟學的角度來看，最能公允反映一項資產真實價值的是公平交易市場上的價格。由于在一個公平交易（交易必須本著自愿原則進行，清算及其它非持續經營下的價格或強迫交易的價格不是公允價值）的市場上，集中了來自各方面的供給者和需求者，人們通過各自掌握的信息和估計進行競價，從而消除了個別供給者或需求者的偏見。在交易或事項尚未發生時，對市場價值發生變化的資產和負債以當前市場情況為依據進行重新計量，有時在缺乏市場價格時還要應用現值技術。這種計量因為有各種條件的約束，在很多情況下不可能絕對的準確，只能是一個估計金額，即相對公允的價值。在公允價值計量理念下，編制報告日或交易日以后的任何新計量日，企業必須根據報告日的新情況，對各項資產和負債項目進行重新計量，動態地、及時地反映企業各項資產和負債價值的變化，并在報表中予以反映，使報表信息更相關，對決策更有用。
二、公允價值應用的分析比較
（一）投資性房地產應用公允價值計量與原制度差異分析比較
《企業會計準則第3號——投資性房地產》中規范了投資性房地產，指能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權，已出租的建筑物，持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。
新準則在確認初始計量部分明確規定只有同時滿足下列兩個條件的才能予以確認，一是該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業，二是投資性房地產有關的成本能夠可靠的計量。對后續計量公允價值模式的條件進行了限制，要求只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才能采用公允價值模式，而且還必須滿足以下兩個條件，一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場價格及其它相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。該準則為企業的投資性房地產提供了成本模式與公允價值模式兩種可選擇的計量模式。在成本法下投資性房地產比照《企業會計準則第4號——固定資產》有關規定處理和《企業會計準則第6號——無形資產》準則計提折舊或攤消，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，企業才能采用公允價值模式，投資性房地產采用公允價值模式計量時不計提折舊或土地使用權攤銷，以會計期末的公允價值為基礎調整賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額直接計入當期損益。通過公允價值變動損益對企業利潤產生影響，而不單獨計算。
在舊企業會計制度下，人們將企業投資性房地產作為一般的固定資產看待，對房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，在存貨或固定資產科目中核算，土地使用權用無形資產科目核算，并按其估計使用年限提取折舊或攤銷費用，如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，要計入固定資產賬面價值，而增值后金額不應超過該固定資產的可收回金額，此外的后續支出計入當期費用；減值準備會計期末可按收回金額低于賬面價值的差額計提固定資產減值準備，并計入當期損益。這種固定資產凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。因為投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，還可能高于其賬面原值的數倍甚至數十倍。以商品房為例，自從國家推出貨幣化分房的政策以來，商品房的市場價格基本都在上漲，近幾年漲勢尤甚。若一個企業進行房地產投資，在舊會計制度下此應按歷史成本記入企業的固定資產，并按其估計使用年限提取折舊。然而當對這個房地產進行多年的折舊后，原本凈值無幾的該房產，依然可以在市場上按現價賣出大于凈值許多的價值。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產的市場價值，歪曲了企業投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業的真實情況，并給企業當局進行利潤操縱提供了機會和空間，極大的損害了會計報表使用者的利益。所以，將投資性房地產作為一般的固定資產計量和提取折舊顯然是不適合的。
《企業會計準則第3號——投資性房地產》第十條規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。第十一條規定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，期末將投資性房地產按資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎進行估值，調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益；對投資性房地產轉為自用房地產或存貨，以轉換日公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換日公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益；自用房地產或存貨轉為投資性房地產，轉換日公允價值小于原賬面價值的，差額計入當期損益，轉換日公允價值大于原賬面價值的，將其差額在已計提的減值準備或跌價準備的范圍內計入當期損益，剩余部分計入資本公積。可見，新會計準則規范了投資性房地產的后續計量與期末估值，提出以公允價值為標準，這樣對企業本身、投資者、債權人、企業主管部門及社會公眾都有益。
com（二）金融工具應用公允價值計量與原制度差異分析比較
金融工具，是指形成一個企業的金融資產，并形成其它企業的金融負債或權益工具的合同。
根據《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》規定，以公允價值計量的金融工具主要包括：交易性金融資產和金融負債（包括嵌入的衍生工具）。企業為充分利用閑置資金以賺取差價為目的從二級市場購入的股票、債券、基金等，再如企業不作為有效的套期工具的衍生工具（如遠期合同期貨合同互換合同等），企業可以基于風險管理需要，或為消除金融資產，或金融負債在會計確認和計量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產或金融負債以公允價值計量。這些以公允價值計量的金融工具，其報告價值即為市場價值，且其變動直接計入當期損益。這意味著如果企業能夠較好的把握市場行情和動向，其業績即會隨“公允價值變動損益”增加而提升；相反，如果企業的投資策略與市場行情相悖，其當期利潤就會因此受損。由于金融及金融衍生工具具有短期在市場中價值變化比較大的屬性，所以用歷史成本等其它方法計量是不能正確反映市場價值的，而用公允價值計量能更好的反映其市場價值。例如，一家上市公司以每股20元的價格在證券市場買入1000萬股股票，到期末該股票漲到40元，如按照歷史成本的計價方法該公司的20000萬元的賬面所得是不能計入當期利潤的，體現在報表中的股票價值仍然是按照20元的成本計價；如果按照公允價值的計價方法，這部分股票將按照40元計價，可為公司增加20000萬元的投資收益。FASB在1988年的第133號財務會計準則（FASB133）《衍生工具和套期保值活動的會計處理》中明確指出：“公允價值是計量金融工具最佳的計量屬性，對衍生工具而言則是唯一相關的計量屬性。”從《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》第七條第一款、第八條第一款、第三十條、第三十二條、第四十條規定都可以看出，新會計準則對金融工具初始確認和計量、后續計量、期末估價、減值等都是以公允價值為標準的，其實質是要求對交易性和可供出售的金融資產或負債按公允價值進行計量。因此公允價值計量屬性被認為是一把“雙刃劍”與舊準則采用歷史成本法等計量“只報憂，不報喜”致使金融工具報告價值經常被低估的孰低法有很大的不同。其具體表現在以下四個方面：1.新準則對投資的分類不再局限于舊制度按時間長短來劃分短期投資與長期投資，而是從投資交易的目的性和經濟實質反映經濟內容來分類.（即分為：交易性金融資產、持有及到期投資、貸款和應收款項和可供出售的金融資產）而且分類確定后不得隨意變更；2.填補了初始確認和終止的確認標準的空白；3.將舊制度僅在表外披露的衍生金融工具納入表內核算；4.采用了公允價值核算來調整所產生的損益。新準則的確定有利于商業銀行對單只債券的質量研究和市場行情預期判斷以及對市場風險的考慮和防范，不但能夠更好的反應企業真實的財務狀況和經營成果，而且適合我國金融市場發展的客觀需要，還能夠滿足會計報告使用者決策的需要。
三、公允價值的應用是我國市場經濟日趨成熟的標志
（一）公允價值的應用，是我國會計與國際趨同邁出的實質性一步
近年來，國際會計準則及美國等一些市場經濟發達國家的會計準則，紛紛將公允價值作為重要甚至是首選的計量屬性加以運用，以提高會計信息的相關性。從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務會計的發展方向。因此，其應用的范圍和程度也就成了衡量一個國家或一個地區、一個組織會計國際化程度的重要標志。我國新的《企業會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，并在17個具體會計準則中不同程度地應用了這一計量屬性，這表明我國會計向國際趨同邁出了實質性一步。公允價值的廣泛應用，意味著我國傳統意義上單一的歷史成本計量模式被歷史成本、公允價值等多種計量屬性并存的計量模式所取代。在基本會計準則中果斷引入并在具體會計準則中廣泛應用公允價值，明確了我國基本會計準則計量的屬性，充分反映了我國會計實現國際趨同的信心和決心。
（二）公允價值的應用，是我國實現資源合理配置和經濟快速發展的需要，也是我國參與經濟全球化競爭的基礎條件
房地產會計實踐報告范文3
【關鍵詞】投資性房地產 公允價值 準則適用
《企業會計準則第3號――投資性房地產》(以下簡稱“新準則”),其引入的公允價值計量模式格外引人注目,它使會計信息能更準確地反映企業投資性房地產的真實價值,也基本上實現了與國際會計準則的實質性趨同。然而在實際應用中,仍存在若干需要面對和解決的相關技術問題,本文通過對照新準則與《國際會計準則第40號――投資性房地產》(以下簡稱“國際準則40號”)的相關規定,對相關問題做一些探討。
一、“特例情形下”新準則相關條款的適用問題
按照新準則,投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同,表現在對投資性房地產的后續計量上,新準則規定:“企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量;有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量?！?/p>
在實際應用中,考慮到采用公允價值對投資性房地產進行后續計量是目前國際通行的方法,且公允價值計量能更真實地反映企業資產的真正價值,因此,對于投資性房地產全部集中于國內大城市主城區的企業來說,特別是部分已在發達國家或地區存在較大規模投資性房地產的企業,由于其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得已不存在問題,采用公允價值對投資性房地產進行后續計量成為它們的選擇。然而從會計實踐中發現,對于原已具備條件且已經采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業,若其在國內非一線城市或一線城市的主城區之外,進行新的投資性房地產項目的購建,因新購建投資性房地產項目的公允價值難以取得,該部分投資性房地產將無法采用公允價值模式進行后續計量,只能采用成本模式進行后續計量。然而,新準則出于防止企業人為調節利潤的目的,同時做出了“同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量,不得同時采用兩種計量模式。已采用公允價值模式計量的投資性房地產,不得從公允價值模式轉為成本模式”的相關規定。這樣,對于目前已經采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的這些企業,在出現上述情況后,現行新準則的相關條款成為了相互矛盾,無法適用的規定,這一問題亟待解決。
對照國際準則40號的相關規定,可以為我們解決上述問題找到相應的辦法。國際準則40號第27段規定:“初始確認后,選擇公允價值模式的企業應按公允價值計量其全部投資性房地產,但不包括第47段所描述的特例情形?！钡?7段的規定為:“一個允許例外的假定是企業能夠在持續基礎上可靠確定投資性房地產的公允價值。但是,在特例情形下,有證據清楚地表明,當企業首次取得投資性房地產時(或某項現有房地產在完成建造或開發活動后,或改變用途后首次成為投資性房地產時),企業將無法在持續基礎上對投資性房地產的公允價值進行可靠確定。這種情況只有在可比的市場交易不經常發生,并且公允價值的備選估價無法取得(例如,根據折現的現金流量預測的)情況下才可能出現。在這種情況下,企業應采用《國際會計準則第16號――不動產、廠場和設備》中的基準處理方法即成本模式計量該項投資性房地產。投資性房地產的殘值應假定為零。在該項投資性房地產處置之前,企業應一直采用《國際會計準則第16號》進行會計處理。”而且,國際準則40號第48段還規定:“即使由于前一段所給出的原因出現了特例情形,企業被迫采用《國際會計準則第16號》中的基準處理方法計量某一項投資性房地產,企業其他所有投資性房地產還應按公允價值計量?！蓖瑫r,為了解決上述特例情形對外部會計信息使用者的影響,國際準則40號還特別增加了相關會計信息的披露要求,國際準則40號第68段規定:“在特例情形下,即企業采用《國際會計準則第16號――不動產、廠場和設備》(由于缺乏可靠的公允價值參見上述第47段)中的基準處理方法計量投資性房地產,前一段要求的調節應將與該項投資性房地產有關的金額和與其他投資性房地產有關的金額分別披露。此外,企業還應披露:(1)對該項投資性房地產的說明;(2)對公允價值無法可靠計量原因的解釋;(3)如果可能,公允價值很可能處于的估計范圍;(4)對不按公允價值計價的投資性房地產進行處置時:企業處置了不按公允價值計價的投資性房地產的事實;該項投資性房地產銷售時的賬面金額;確認的利得或損失的金額。”
由上可見,國際準則40號在規定選擇公允價值模式的企業應按公允價值計量其全部投資性房地產的同時,對企業無法在持續基礎上可靠獲得公允價值的投資性房地產項目,做出了按照成本模式進行后續計量的例外性規定,即“企業應采用《國際會計準則第16號――不動產、廠場和設備》中的基準處理方法計量該項投資性房地產”。而且,對于實際上客觀存在的,部分投資性房地產只能按成本模式進行后續計量的特殊情況,國際準則40號也通過增加相關信息披露的方式,保證了會計信息的質量要求。
分析認為,國際準則40號對選擇公允價值后續計量模式的企業,按公允價值計量其全部投資性房地產出現特例情形下,所做出的相關規定是恰當、必要的。新準則在企業出現上述特例情形下的相關規定空白,有必要參照國際準則40號進行相應的補充、修改。
二、合并財務報表中統一子公司會計政策的相關問題
按照《企業會計準則第33號――合并財務報表》的規定:“母公司應當統一子公司所采用的會計政策,使子公司采用的會計政策與母公司保持一致。子公司所采用的會計政策與母公司不一致的,應當按照母公司的會計政策對子公司財務報表進行必要的調整;或者要求子公司按照母公司的會計政策另行編報財務報表?！备鶕鲜鲆幎?在編制合并財務報表時,納入合并范圍的集團內各成員企業,對投資性房地產后續計量采用的會計政策也理應一致。
然而,受制于投資性房地產按公允價值進行后續計量的嚴格條件限制,在母公司和企業集團中擁有主要投資性房地產的子公司已經選用公允價值后續計量模式的情況下,將其他選用成本計量模式的子公司財務報表按公允價值后續計量模式進行調整往往不具備可操作性;而且,僅僅出于統一會計政策的目的,在編制合并財務報表時,將投資性房地產的后續計量模式,統一調整為占整個集團投資性房地產份額很少的子公司所采用的成本計量模式,顯然不利于更真實地反映整個集團資產的真正價值。
因此,分析認為,在母公司和企業集團中擁有主要投資性房地產的企業已經選用公允價值后續計量模式的情況下,允許在編制合并財務報表時,對其他因公允價值無法可靠計量,按成本模式進行后續計量子公司的財務報表該項目不進行統一會計政策調整,而是作為特例情形,通過增加相關信息披露的要求予以解決是比較合理的辦法。
三、投資性房地產后續計量的公允價值確定問題
新準則對投資性房地產采用公允價值模式計量設定了嚴格的適用條件,新準則規定:“采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:(一)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;(二)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計?！毙聹蕜t應用指南同時規定:“同類或類似的房地產,是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物,以及同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地?！?/p>
新準則的上述規定,實際上是要求企業從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格信息,即運用市場比較法對投資性房地產的公允價值做出合理的估計,也就是說不允許企業采用國際準則40號第40段所規定的估值技術來確定投資性房地產的公允價值。目前,新準則并未制定公允價值計量辦法的具體應用指南,從已經采用公允價值計價的上市公司來看,大部分上市公司其投資性房地產公允價值的確定采用的是專業房地產評估機構出具的評估價格,但由于國內的評估機制尚不完善,對比市場經濟高度發達的國家或地區,國內企業使用專業評估機構的評估價格作為公允價值確定方法,其后續會計計量成本非常高,比如,對比我國的香港特別行政區,在評估值基本相同情況下,針對上述評估目的的評估費用只有國內的十幾分之一,甚至幾十分之一。
分析認為,出于會計成本因素的考慮,除采用專業房地產評估機構出具的評估價格作為確定投資性房地產公允價值的辦法外,以投資性房地產所在地有關房地產經紀機構的市場調查報告來確定投資性房地產的公允價值等辦法,也是非常不錯的選擇。當然,作為國家層面,利用政府資源搜集各類市場數據,由政府建立房地產信息庫,儲存市場價格信息數據,同時制定和完善公允價值計量的具體應用指南,明確有利于具體實務操作的規范要求是解決上述問題更徹底的辦法。
主要參考文獻:
[1]財政部.企業會計準則.經濟科學出版社,2006.
房地產會計實踐報告范文4
關鍵詞：新準則 房地產投資 會計影響 變化 分析
房地產作為我國國民經濟的重要組成，隨著近些年來金融監管的寬松、開放力度的加大、信息技術和金融工具的創新，其自身得到了很大程度上的發展，并為我國國民經濟做出了巨大貢獻。近幾年來，隨著國外熱錢與國內民間資金向房地產業的大量投入，房地產正發生著一場地震級的變革，甚至改變了人們的傳統生活理念。從另一方面來說，隨著房地產行業信用化、資本化程度的不斷提高，其市場風險亦在不斷的增加。因此，對房地產行業進行有效的控制和管理，規范行業會計行為，提高行業信息質量，從而減少行業違規現象十分必要。2006年2月15號，財政部頒布了新企業會計準則，準則中，增設了投資性房地產準則，對以往投資型房地產會計核算單獨核算體系缺乏的現狀加以改變，需對通用企業會計制度進行參照的局面，是房地產投資會計的一次重大變革，對房地產行業有著深遠的影響，具有里程碑式的意義?；诖耍疚脑囂接懶聹蕜t下房地產投資的會計影響與變化。
一、 新準則下房地產投資的會計影響
（一）信息披露質量進一步提高
相較于原有的企業會計制度，新企業會計準則有了很大改進，將公允價值計量理念充分引入其中，這在房地產投資會計的相關核算中亦得到有效體現。新企業準則中對于房地產投資真是價值的反映更加可靠客觀，降低了企業經營者實施理論操作的幾率，強化了投資者在內相關信息決策的正確性。另外，新準則頒布之后，房地產投資領域中各企業資產總值將得到很大程度的增長，進而促進公司規模的良性擴張，使投資型房地產的整體價值真實地體現出來。
（二）行業整體價值進一步提升
投資房地產本身具有升值性，舊企業會計制度中基于歷史成本的計量方式低估了房地產實際價值，致使投資型房地產行業整體實力難以增強，相悖于企業價值最大化的目標。新準則實行之后，房地產投資可通過重估市場價值，來促進擁有資產賬面價值的提高，從而利于企業整體實力的提高。另一方面來講，重估市場價值，并不意味著虛增企業資產，而是通過這種方式來恢復企業原先被低估的資產。從理論上來講，新準則對房地產投資會計的客觀性更加相符。
（三）行業的波動性增加
新準則的出臺，對于房地產投資會計的最大影響來自于企業自身所又有的資產溢價能夠在賬面價值上加以體現。房地產投資行業中，上市公司將會對財務報告中這一因會計政策變更而造成的資產溢價加以確認，從而促進整體行業利潤的大幅度增長。房地產投資行業整體上獲益，利于該行業整體融資規模的進一步擴大。
（四）稅收問題
現階段，在采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，肯定會導致大幅的資產增值，同時調增留存收益。目前財政部對這部分留存收益是否要征稅尚未作出明確規定，當前稅法上對收入和費用的確認強調收付實現制，同時參照國際會計準則的相關規定，對這部分增值收益征稅的可能性較小。而引入公允價值模式后，折舊和攤銷抵稅功能的喪失肯定會導致企業大量的現金流出。我們在這里特別要強調的是，決定企業價值的是未來的現金流，體現為企業的盈利能力和真實的資產價值，采用公允價值計量只是讓企業的價值更加透明，并沒有改變企業的內在價值。因而企業如若采用公允價值就要權衡這部分現金流出的成本收益。
二、 新準則下房地產投資的會計變化
（一）單獨核算準則的設置
新準則頒布之前，我國對于房地產投資并為指定單獨的會計核算標準，其指導的具體原則需以會計制度中的相關規定為依據開展實施。新準則中，為了同房地產投資行業本身高風險高收益的特性相適應，特別進行了單獨投資性房地產科目的設置，來對企業以獲得資本增值或賺取租金為目的所擁有房地產進行核算。
（二）公允價值的引入
舊企業會計準則中，對無形資產和固定資產科目中投資性目的性的房地產基于歷史成本的原則，通過計算該項資產所發生的實際成本，來對房地產投資加以反映。新準則中，在成本法的基礎上，引入了公允價值計量方式，當符合一定條件時，即可用公允價值計量模式對房地產投資進行核算和反映。
（三）用途變更的變化
舊準則中當某項房地產的用途發生改變時，應將變更前賬面價值轉化為變更后入賬價值，而無需調整賬面價值的差額。新準則中，運用公允價值計量的房地產在發生用途變更時，需按照公允價值來進行后者的相關計量，并將賬面價值與公允價值的差額計入到公允價值變動損益科目當中。
三、 結束語
相較于舊準則，新準則下的房地產投資更全面和更具保障性。會計影響及變化上均呈現出優勢走向和變化，信息披露質量的提高、行業整體價值的提升、行業波動的增加都顯示新準則的新鮮活力，加之獨立核算準則和公允價值的引入使其更及適應當前形式。積極履行新準則，從而促進房地產投資的良性發展。
參考文獻：
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房地產會計實踐報告范文5
關鍵詞：房地產行業；會計核算；問題；對策；分析
一、房地產會計核算的基本內容
通過對相關文獻研究以及結合筆者工作實踐來看，會計財務核算作為房地產企業中重要工作之一，其主要具有以下四方面內容：
（一）現有固定資產核算
對房地產財物核算工作來說，現有固定資產核算是它的一項重要基本職能。結合筆者工作實踐來看，房地產現有固定資產核算職能中，固定資產臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業務。除了這項基本業務外，固定資產總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監管也是房地產現有固定資產核算的主要工作內容。此外，為了確?，F有固定資產存量數據準確與完整，我們還應當做好各項核算工作的系統規范化管理。
（二）建筑用材核算
建筑用材核算是房地產會計財務核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預處理和儲備保管這三項內容編制出相應的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應的核算方案。
（三）房地產運營成本核算
房地產運營成本核算上，其會計財務工作內容主要涉及以下幾個方面：一是建設與經營成本支付安排，并依據相關規范做好這兩項工作中監督管理；二是各項建設運營費用地調整、歸類以及劃分；三是房地產開發項目建設與開發成本核算，并對開發期間所投入各項資金予以評估與測驗。
（四）經營單位營銷利潤核算
經營單位營銷利潤核算是房地產會計財務核算最后一項工作內容，結合工作實踐來看，此項會計財務核算重點在于計算現房銷售與經營所得利潤、已售現房總量以及應繳稅款額度精算這些內容，為此這就要求房地產財務人員充分參與到銷售規劃及利潤目標制定中去。另外，經營單位營銷利潤核算工作中還應做好以下兩點工作：首先，財務人員需要特別注意做好財務賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產企業獲取最大利潤奠定堅實基礎。其次，結合本房地產企業會計財務工作實際，構建或完善財務管理監督體系，從而保障資金得以科學合理運用。
二、房地產行業會計核算的意義
對房地產行業而言，會計核算是房地產企業管理的重要手段，發揮著極為重要的作用。會計核算的任務主要在于對房地產企業日常經營活動進行財務核算， 通過及時、準確的統計企業日常經營數據，經過核算與審核所得數據后來給房地產企業提供有效的數據參考依據，進而為房地產企業今后經營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產企業提供會計各類財務報表，而且還可以給房地產企業內部發展提供有效的數據支持，有利于企業制定出科學的發展策略。然而隨著國家不斷對房地產行業進行調控， 抑制房價的不斷上漲，使得房地產行業利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產企業的運營成本，進而降低企業的財務風險，對房地產行業而言有著極為重要的作用。
三、房地產行業會計核算中存在的問題
（一）會計核算科學設置過于繁雜
會計科目指的是通過系統劃分、編制房地產企業會計核算目標、任務或是房地產經營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產企業的組織構架進行分類管理的重要工作，能夠對監督與控制房地產企業會計業務運作情況。為了確保能夠有效監管企業會計活動情況，企業必須要嚴格依照國家有關規章制度來合理設置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產行業在設置會計科目時也應當依照相關法規來進行，且需要在年底對全部經營賬目進行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產行業具有結算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業賬目處理變得復雜，而且還會與房地產經營單位實際情況不相符，從而導致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。
（二）收入、費用等稅收核算的實際操作不合理
銷售房子是房地產企業的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產生財務費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產企業對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產企業都采取的是預先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產預售許可證來開展相關市場銷售活動，且收取一定的預訂保證金。此時大部分房地產企業均把銷售房產所取得的預收暫時款當做其收入來源。然而，在專業角度看來，這預收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產企業都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規定，必須要在首付款實際到賬時才能夠將其是為收入予以確認，并且余款需要在銀行辦理轉賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。
（三）會計核算工作內容繁復缺乏配比性
不同于普通企業，房地產企業具有一定的特殊性，其所涉及的業務類型比較繁雜，且經濟活動也具有一定的復雜性。房地a行業具有經營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產企業在經營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經營周期較長的環節，資源的投入以及來源就更為復雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類費用以及收入的來源及去向全面的反應出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產企業在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發生。
四、房地產行業會計核算的對策
（一）優化房地產企業會計核算科目
優化房地產企業會計核算科目即合理分類與簡化有關規定中所必須出現的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應當根據企業的實際規模以及項目的具體情況來進行。其次，應優先考慮項目開發成本，再考慮房屋開發成本。相關工作人員必須要進行實地調查工作，并將核算重點放在土地開發成本、房屋開發成本等二級科目。在核算時開發成本過程中，應當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據實際項目開發時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產企業運營時所產生的資金進行核算時，應當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業管理人員更為直觀的了解企業財務情況。
（二）加強收入、費用等核算工作的落實開展
確保房地產企業的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應當明確房地產企業的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應當嚴格依照我國現行稅法中的規定來明確房地產企業收入范圍。并且嚴格按照房地產企業實際擁有商品房、土地面積和有關配套設施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業按揭貸款以及預先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協議、預收賬款、后期付余款等環節當中，房地產企業務必要依據實際簽訂協議中的內容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應當要提升房地產企業財務信息披露的質量。確保能夠全面披露出企業各項項目中生成的現金流量以及經營好活動中的信息，從而有效提升企業財務信息的有效性與實用性。此外，房地產企業應當根據自身發展特點以及管理模式來建立起完善的財務管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預收到的暫時款，做到?？顚Ｓ谩?/p>
（三）確保房地產會計核算工作具有配比性
因為房地產行業具有一定的特殊性，其涉及到諸多領域，所以其會計核算內容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應當要確保務人數充足，從而可以確?？梢詫Ψ康禺a企業經營活動所產生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓工作，確保企業財務人員的專業素質和我國市場發展相適應。其次，應當大力引進以及應用現代化技術來開展會計核算工作。積極應用現代互聯網技術促進能夠確保房地產企業會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關數據的精準性，提升會計核算效率。再者，應當做好各類會計基礎工作，并將相關監管工作落實到位。在房地產企業生產經營過程中各項基本建設項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內向各級部門提供系統、準確、詳細的財務報告。此外，應當形成社會、政府以及企業三位一體的監管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監管工作。
五、結束語
總而言之，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也必定會得到更好的發展。但是在發展過程中依舊會有許多問題出現，這就需要相關財會人員全面掌握會計核算的內容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質量，進而促使房地產行業更好更快的發展。
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房地產會計實踐報告范文6
關鍵詞：新準則；投資性房地產；公允價值
中圖分類號：F230文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2008）05－0072－02
即將全面實施的新會計準則體系中增加了一項《企業會計準則第3號――投資性房地產》（以下簡稱：新準則），“投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售?！辫b于房地產已經成為我國資本市場上主要投資手段之一，本文就新準則的運用作進一步探討。
一、投資性房地產的確認
新準則第6條規定投資性房地產同時滿足“與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業”和“該投資性房地產的成本能夠可靠地計量”兩個條件的，才能予以確認。
1．要劃分開投資性房地產與自用房地產
投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，但在產生現金流量的方式上具有各自的特點和顯著的差異。前者現金流量的產生在很大程度上獨立于企業持有的其他資產，而后者必須與其他資產如生產設備、原材料、人力資源等相結合才能產生現金流量。因此，按土地使用權、建筑物或構建物的實際用途及其現金流量的特點，分別把投資性房地產單獨核算，自用房地產納入固定資產或無形資產核算。
2．要劃分開企業個別會計報表與合并會計報表中房地產性質
企業若將其擁有的房地產出租給其母公司或子公司使用，從擁有房地產的單個企業來看，該項房地產是投資性房地產。但是，從整個集團來看該項房地產屬于自用房地產，在合并財務報表中按照固定資產或無形資產核算。
3．要劃分開企業出租部分房地產情況下房地產性質
企業若將其擁有的房產的一部分留為自用，另一部分對外出租，如果出租部分能夠分別出售(或采用融資租賃方式分別出租），則企業應將自用的房產和出租的房產分別按固定資產和投資性房地產核算；如果出租的部分不能分別出售，根據重要性，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產視為投資性房地產，否則出租的部分均應視同自用房地產確認。
4．要劃分開企業出租房地產的同時為客戶提供服務情況下房地產的性質
企業不僅向其客戶出租房產，同時提供與房產相聯系的服務。此時該房地產應當作為自用還是投資性房產確認應按如下原則進行判斷：如果企業提供的服務在整個協議中只是一個不十分重要的組成部分，則企業應將該項房地產視為投資性房地產；反之，如果提供的服務是整個協議的主要部分，此時就應當認為該房產是為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有，應作為自用房產。
二、投資性房地產的計量
新準則在保留現行實際成本計量屬性的同時還引入了公允價值計量屬性。這是新準則比較突出的特點，但企業對公允價值計量屬性的引用需要相當慎重，且對投資性房地產的計量屬性一經確定，不得隨意變更，從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更，應當根據《企業會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
1．初始計量
投資性房地產的初始計量應遵循實際成本原則，根據計量對象是建筑物還是土地使用權分別按照固定資產和無形資產會計準則處理。具體而言：投資性房地產屬于外購的按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費作為入賬價值；屬于自行建造的按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出作為入賬價值；屬于以其他方式取得的按其取得時的實際成本參照相關會計準則的規定確定。
2．后續計量
投資性房地產與普通自用房地產在會計處理上的最大不同表現在對投資性房地產的后續計量上。會計準則允許選擇實際成本和公允價值兩種后續計量模式。新會計準則規定：在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可采取公允價值對投資性房地產進行后續計量，這需要滿足：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
三、“投資性房地產”準則實施產生的新問題分析
新準則引入公允價值計量模式，對于這樣一個非確定性、變動性和集合性的模糊性計量方式，相對于客觀性、確定性和可驗證性的從事實基礎出發的實際成本計量模式，雖然在財務報告中能提供更為相關性的信息，但在可靠性的質量要求上卻難以保證，可能出現以下三個方面問題：
1．計量模式轉換可能成為企業操縱報表項目的契機
除了在首次執行日，企業應當對投資性房地產按照新準則的規定進行重新分類、確認和計量外，對投資性房地產計量屬性的選擇最關鍵的環節在于投資性房地產轉換。新準則第14、15、16條及應用指南對轉換進行了規范，但是，如果企業一旦采用公允價值模式計量其早年購入的投資性房產，當房價波動較大時，對利潤的波動也較大。企業可能利用轉換的契機產生的巨額收益或虧損，來調整當期利潤。
2．采用不同計量模式下各企業的信息可比性降低
由于我國長期以來采用實際成本計量，在房地產大幅升值的情況下，投資性房地產的賬面價值已遠遠低于其公允價值。對于不同企業的相類似投資性房地產，在選擇成本計量與公允價值計量這兩種模式下，反映出的價值偏差巨大，而租金收入卻是相同或相近的，這使采用不同計量屬性企業的信息缺乏可比性，不利于宏觀經濟部門和相關投資人、債權人合理利用會計信息。
3．體現公允價值的公允性難度較大
公允價值計量的優點是同價值結合緊密，因此同投資者投資決策的相關性強，缺點是獲取公允價值在操作中有一定難度，結果帶有一定的主觀性和不確定性。因此，它是一把雙刃劍，一方面，采用公允價值計量投資性房地產，可以引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，這無疑構成制度性的長期利好；另一方面，一旦被不當使用，極有可能成為調節利潤的工具。因為，究竟什么樣的價值才是公允價值？如何防止企業用公允價值操縱利潤？成為我國會計理論界亟待研究和實踐中需要不斷改進的問題。
四、對“投資性房地產”準則實施的思考
投資性房地產是我國會計領域的新生事物，尤其是公允價值計量屬性的引入，勢必帶來諸如上述有關問題，為了更好地運用新準則，從國家、企業、投資人、債權人等多方利益出發，站在真正如實反映會計信息的角度，筆者認為應著手做好以下幾個方面：
1．加快會計理論研究
會計理論的作用就在于通過對會計的核心概念進行研究，并形成一個邏輯一致的會計概念結構，從而達到指導會計實務的作用。目前，對“投資性房地產”準則尚有大量關鍵性的問題有待進一步深入研究，有待于相關會計理論和方法的突破，需要形成一個完善的理論體系。我國需要借鑒國外的研究成果，制定符合我國國情的投資性房地產準則框架，這是投資性房地產應用范圍的基本保障。
2．完善我國的市場體系
公允價值是通過市場確認的，但市場環境是復雜多變的，房地產市場交易價格是多變的，盡管近幾年在持續攀高，也因此帶來高度的市場泡沫風險，因此，只有不斷完善的市場體系，讓房地產市場價格理性回歸，這樣市場交易價格才能成為真實的、準確的市場信號。
3．引入先進的估值方法
嚴格按照新會計準則的要求，謹慎、適度地選用公允價值計量模式，并對公允價值的確定方法和確定過程做出充分的信息披露。這需要引入先進的估值模型和方法，對估值采用合理依據和科學手段，使公允價值建立在合理基礎上。比如基于現金流分析的凈現值法（NPV）、建立各因素對房地產價格影響機制的定量分析模型――BP人工神經網絡模型、充分估測環境影響效果的Hedonic住宅價格模型等均可以考慮引入。
4．提高會計、審計執業人員素質
新會計準則的實施，需要企業的財務人員更多地運用職業判斷，也更需要審計人員提高業務知識和職業判斷力，才能有效起到審計監督作用。為了節約實施新準則的運行成本，更重要的是為了更好掌握新準則，企業應該為財務人員提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作，越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應新準則并找到解決問題的對策。
參考文獻：
[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則[M].北京：經濟科學出版社，2006.
[2]中華人民共和國財政部.企業會計準則應用指南[M].北京：中國財政經濟出版社，2006.
