前言：中文期刊網精心挑選了房地產政策金融范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產政策金融范文1
關鍵詞房地產貼現率信貸總量信貸結構權益融資
房地產業的資金大部分來自于各種金融機構，金融政策的調整對房地產業有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產業的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產業進行引導，以利于房地產業及整個社會經濟的健康發展。后者在國內常常稱之為房地產業宏觀調控，在所有房地產業調控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執行，并且調控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經驗和失敗的教訓，很值得我們借鑒。
1日本催生房地產泡沫的三大金融因素
1.1貼現率與利率調整導致的貨幣供應量擴大為房地產泡沫提供資金源頭
在金融市場上，中央銀行貼現率是市場利率的核心，后者一般追隨前者變動，進而影響銀行貸款規模及廣義貨幣供應量（M2+CD）的變化。在日本房地產泡沫形成的過程中，貼現率的調整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應量呈不斷擴張的趨勢，1987年2月日本銀行下調貼現率后，貨幣供應增長量超過10%，特別是1987年1月達到12.4%，創下了高增長率的紀錄。在貨幣供應量大大增加的同時日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034<……
1990年是1.01。流通速度變化慢說明了貨幣供應量相對增加。沒有轉向流量的過剩流動性自然就會被用來購買存量，具體地說就是進行土地投機。
1.2信貸總量膨脹為房地產投機資金大開方便之門
1984年末，日本全國銀行業對不動產的貸款余額為16.7萬億日元，1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時，借款余額上升至45.5萬億日元（含通過非銀行金融機構貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對不動產的融資以外，以長期投資著稱的壽險公司對土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險業1988年度對土地和建筑物投資總額達到5.5萬億日元，1989年進一步擴大至6.5萬億日元。壽險公司歷來將其收入的一半以上用于對企業的融資，泡沫經濟期間企業融資需求大量減少后，壽險業對不動產貸款激增。據統計，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。
1．3信貸結構失衡進一步加劇房地產業投機
1984年末，日本全國銀行業對不動產的貸款只及制造業貸款的27%，而1989年則上升到約相當于制造業貸款的74%，房地產業信貸迅猛增加，整體信貸結構失衡。表1列出了銀行業向房地產業貸款的情況。
從表1可以看出銀行對房地產的貸款在泡沫時期以年增2位數的速度增加，而對制造業的貸款1984年以來增勢趨緩，1987～1989年3年間，竟出現了負增長。
2日本政府針對房地產過熱采取的不動產融資的總量控制措施
1986～1990年間，針對與土地有關的融資上升過程過猛的現象，日本大藏省曾采取了行政上的干預措施。
1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機構自行控制不動產融資，以免誘發投機性土地交易。大藏省要求銀行界的行業團體———全國銀行協會的成員對投機性土地交易采取慎重的態度，同時還加強了與土地有關的交易的專項報告制度。
對不動產融資產生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動產融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對不動產融資增長速度的一種直接管制，以此達到將不動產融資余額控制在一定水平以下的目標，該直接管制措施曾在1973年付諸實施過。此次實施，前后時間將近兩年，實施對象除銀行外，還包括信用金庫、壽險公司和外資金融機構在內，它具體要求有關的金融機構將每季度不動產融資余額，控制在總貸款余額的增長率以下。日本銀行利用窗口指導，積極配合大藏省的行動。1989年7～9月后，連續四個季度要求金融機構減少對不動產投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。
大藏省和日本銀行的干預很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來的首次減少。
由于針對泡沫經濟的上述政策干預性極強，因此其執行期間都不是很長，隨著資產價格下跌以及實體經濟方面的向下調整，金融政策從1991年7月開始轉為緩和，當年連續三次對官方貼現利率作出向下調整，同年底還取消了對不動產融資的總量控制。
3總量控制失效的原因分析
3.1政策漏洞，資金仍通過間接融資方式流入房地產業
日本大藏省1990年4月1日所采取的不動產融資總量的控制措施不包括農林系列金融機構和非銀行金融機構在內。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過住宅金融公司等非銀行金融機構以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動產相關的融資的措施。這些非銀行金融機構在當時并沒有獨立的資金來源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國銀行業對非銀行金融機構貸款余額為15.1萬億日元，1985～1991年間，累計增加了25萬億日元，長期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據大藏省對占非銀行金融機構貸款總額70%的前200位公司的調查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機構的融資額增加了47%，而同時銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機構通過各種渠道將融資的60%投入了不動產。通過非銀行金融機構進行的迂回融資，成為土地價格在股價崩潰后得以繼續維持的重要原因。
3.2企業融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因
在企業自有資金比率提高的同時，日本銀行多次降低貼現率，致使有價證券的價格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業改變了以往向銀行借款的方式，轉而利用權益融資。所謂權益融資就是伴隨可調換公司債券、附認股權證公司債券的發行來發行新股票從而籌措資金的方法。然而通過權益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用于企業的設備投資上。從1986~1987年間，企業設備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時日本的經濟增長速度不夠，實業投資利潤不大，而房地產市場趨升。因此，通過權益融資而籌集到的大量資金投向了房地產市場，以期獲得投機利潤。
4對中國的啟示
4.1制定金融政策時，要結合實際情況全盤考慮貨幣供應對不同行業的影響
尤其是在整個社會利潤率低下，新的高利潤行業有待開發，社會游資增加的情況下，更應該考慮金融政策對資產價格的影響。房地產行業與其他行業有著密切的聯系，并且是投機資金較好的選擇，很容易因為投機資金的作用而畸形發展。一個明顯的循環如下：社會中其他行業利潤率低———長期投資減少，游資增加———因為房地產具備資產特性，理論上可以在任何價格達到市場出清，游資進入房地產———房地產價格上升，房地產投資利潤上升———更多游資進入房地產———房地產價格進一步上升———……進入惡性循環。日本進入20世紀70~80年代后，社會發展已經進入相當平穩的時期，再加上日本政治文化體制總的來說依然缺乏創新活力，社會各行業利潤率逐漸下降。而此時政府已采取了金融緩和措施，調低了銀行利率，替房地產投機資金來源拓寬了渠道。
4.2控制金融系統對房地產業貸款的過快增長，密切關注信貸結構狀況，采取措施避免信貸結構畸形全科論文中心t房地產業的發展離不開金融系統的支持，但金融資金大量流入房地產業不僅不利于房地產業的健康發展，而且往往對整體經濟產生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產業增長率達到22.1%和31.6%時成功地意識到信貸結構的畸形，房地產業應該加以干預，并且采取了窗口指導的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經濟所受危害將大大減輕。
4.3制定金融政策時，要有清晰的政策目標，防止出現政策漏洞，在實際執行過程中根據反饋信息不斷修正
日本在執行總量控制措施時，本來的目標是控制金融系統風險和房地產價格的過快上升，但在執行過程中又怕打擊房地產業，整個過程中搖擺不定，政策執行者決心不堅定，目標不明確，導致政策效果不明顯、出現系統漏洞，并且沒有及時彌補，造成了更大的損失。目前我國政府面臨與日本當時相似的處境，在其他可以進入發展的行業已經成熟，社會利潤率降低，國內社會經濟相對而言缺乏創新，新的高利潤行業極少出現的情況下，大量游資正進入房地產業，試圖利用其資產特性獲得投機利潤。
4.4金融政策的制定應該是一個動態的過程
對于不斷出現的新的變化，應該采取有效的措施保證目標得以實現。日本政府在面對企業融資方式改變，權益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個金融體系風險依然進一步擴大，為經濟崩潰的后果又加上重重的一筆。結合中國目前現狀，自從央行121文件頒布實施后，房地產資金來源明顯緊張；但與此同時，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產信托為代表的融資方式迅猛發展。對于這一新生事物，我們既不能簡單的加以抹殺，也不能放任其自由發展，最終造成整個金融系統的風險增加；而應該對其進行具體的分析，按照降低金融系統風險和減少房地產投機的目標對其進行規范、指導。
參考文獻
房地產政策金融范文2
【關鍵詞】房地產 金融政策 有效性
0引言
自1998年住房制度深化改革后，國家停止了福利性分配住房，大力發展住房市場化、消費信貸化和物業管理社會化后，房地產業逐漸成為國民經濟的重要支柱產業。2014年我國人均GDP接近了8000美元，根據各國歷史發展規律表明我國已進入房地產業快速發展時期。房地產業關聯效應強，產業鏈長，對上下游產業的發展能直接或間接起到帶動作用，并對居民消費、內需拉動、就業增加和國民經濟發展等產生一系列拉動作用；同時，居民最為關注的房價也呈現了快速上漲的態頭，并帶來了資源配置失衡、資產泡沫增多、金融系統風險增加甚至影響社會穩定的一系列問題，為保證房地產業的穩定、健康發展，國家對房地產業進行一系列的調控，首當其沖的是金融政策調控。近些年來多次運用了準備金率、銀行利率、信貸規模、首付比例控制等多項手段進行了干預，也取得了一定的成效，但由于房地場業存在的復雜性，金融政策的有效性受到了制約。因此，有效的房地產金融政策是對房地產市場形勢的正確分析與預測，一方面可以進一步了解房地產業本質及其帶來的經濟現象，同時也能對金融政策調控房地產市場原理與實際效果做出評判。
1房地產政策有效性的含義
金融政策一般是指央行為了達到宏觀經濟調控的目標而采用各種手段調節貨幣、利率和匯率水平，從而調控宏觀經濟的各種方式和措施的總稱。在宏觀上，我國的金融政策主要包含三大政策手段：貨幣政策、利率政策、匯率政策。房地產金融政策有效性包含三點：一是它能否系統性的產出有效影響；二是它與產出的影響之間能否有穩定的聯系；三是當局的房地產金融政策能否實現貨幣供應量的控制。房地產金融政策發揮作用是一個復雜的過程，有效性體現在從政策的具體制定、具體執行、具體實施到產生作用這一過程中。
2影響中國房地產金融政策有效性的因素
2.1房地產金融政策缺乏一致性。在市場經濟條件下，政府的職責應該是建立房地產金融的規章制度，并非隨意更改，政府所做的應為保持所建立的金融政策的一致性和穩定性。但從各項數據分析中我國政府監管的制度對房地產市場的調控存在爭議，由于政府政策在時間上不一致，從而導致政府政策目標無法實現，房地產金融政策缺乏一致性。
2.2忽視了“地區差異”和“結構性差異”。房地產市場發展的區域不均衡性受房地產市場的區域性的影響。由于房地產位置的固定性，所以房地產市場也是一個區域性的市場，各個地區無論從市場發育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。我們應該采取差別化的房地產政策促進其發展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發展。
2.3政府的雙重角色使房地產金融政策的執行存在利益偏向。我國房地產金融政策出臺后，許多地區都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執行過程中“變質”。金融政策由中央銀行制定，而房地產經濟政策則產生并服務于地方經濟，表明地方政府與中央政府在經濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產業發展，地方政府會設法加以規避，這就使中央金融政策在執行過程中產生扭曲。
2.4公眾對房地產市場的心理預期。由于房地產經濟活動的特殊性，房地產金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大，理由如下：一是房地產購買者或投資者對房地產升值期望過高。由于土地資源有限，土地的供給與需求矛盾越來越大，以致房地產價格具有與物價水平同時增長的特性，亦即房地產具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產投資者或購買者的從眾心理與行為，普遍存在“買漲不買跌”的現象。
3對中國房地產金融政策的建議
3.1堅持金融支持房地產市場發展的基本方向。房地產業已經是國民經濟運營的支柱產業。它的涉及面廣、帶動系數高，房地產業的發展，拉動建材裝潢業，轉移建筑業和農村勞動力，改善投資環境吸引外資的集聚等方面都具有明顯的作用，可以說是“一房拉百業”。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求，金融機構要一如既往地支持房地產業的健康持續發展。既要支持商品房的開發，也要繼續發放按揭貸款，支持城鄉居民改善住房條件。
3.2注重長效機制，保持政策的連貫性。在這種情況下，我們應保持政策一致性，達到其目標。這就要求：強化政策制定者的行為準則，使其無法或沒有動力區制定相機抉擇的經濟政策；加強政策制定的統一性，莫要政出多門。應該加大政策執行力度，綜合運用市政規劃、土地拍賣、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行治理。
3.3注重“地區差異”和“結構性差異”。目前我國不同地區所處房地產周期各不相同，央行應根據“地區差異”制定不同的房地產金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導供需各方，形成正確A期，逐步調整其不理上。
3.4選擇合適的金融政策調控方式、實施的時機和力度。當前運用金融政策對房地產市場進行調控時，應選擇直接調控的方式來調控房地產業，避免錯誤引導。直接調控方式的運用包括央行直接規定銀行貸款給房地產行業的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產業的結構等。同時，應謹慎把握政策調控的時機，避免因時機選擇不對而降低調控的有效性，或與其他調控政策相互抵消。政府可通過可控的貨幣、土地資源、采取金融、法律法規和行政手段來影響房地產周期波動，通過反周期方法，平抑或引導周期波動。
4結論
我國運用金融政策調控房地產市場所取得的效果是明顯的，但仍出現了負面影響。因結合發展的實際，建立房地產金融政策制定的科學模型，完善房地產金融政策及實施的長效機制，使金融政策成為房地產業發展的方向標。
參考文獻：
[1]董英南，施維明，覃熊妃.中國房地產投資與經濟增長關系
的實證分析[D].《大連民族學院學報》， 2013.
[2]郁文達：房地產周期和金融政策[J].中國房地產.金融，
2013.
房地產政策金融范文3
關鍵詞：房地產；金融調控；效果
一、研究的背景和意義
金融危機爆發以來，全世界范圍內各種資產價格都經歷了較大幅度的下降，經濟遭受到了劇烈沖擊。我國經濟各行業也受到了嚴重影響，但房地產業卻是一個例外，2009年無論房價還是成交量都有較大幅度的增長，整個市場呈現量價齊升的景象。有學者認為是剛性需求支撐了房價的上漲，也有學者認為是政府的政策對房價起到了推波助瀾的作用。但不可否認的是，中國房地產市場價格過高，其上漲速度遠遠超過了人們收入增長的速度，大部分中低收入家庭難以通過市場途徑解決住房問題，而且房地產市場還存在土地的開發和使用不規范，房地產開發規模過大，投資結構不合理，房地產投機買賣行為盛行等一系列問題，這也引起了政府、學者和民眾等各個階層的廣泛關注。房地產業因具有強烈的外部性，為規范房地產市場運行，促進其健康、持續、穩定的發展，國家隊房地產市場進行過多次調控，從“國八條”、“國六條”到“國四條”，莫不顯示了政府對房地產市場調控的決心，也對房地產市場發展產生了重要影響。最近又對房地產市場頒布了新的調控政策（“國十條”）,其力度前所未有，其調控的效果還有待于時間的檢驗。作為重要調控工具之一的金融政策，其歷次對房地產市場的調控效果如何，這引起了筆者的強烈興趣，如何保證金融政策宏觀調控的效果，既促進房地產市場的健康平穩發展，又能讓廣大老百姓“居者有其屋”，這既是實踐中重大的現實問題，又是需要深入研究的理論問題。
二、當前我國房地產市場的發展
房地產業已成為我國國民經濟的支柱產業，房地產業的發展能帶動建材業、建筑業、裝修業物業管理、服務業等60多個相關產業的發展，對國民經濟具有明顯的促進作用，在繁榮經濟、增加財政收入和解決就業等方面發揮著巨大作用。同時，由于我國房地產企業普遍實行高負債經營，尤其是銀行存款，金融系統介入房地產活動已經達到很深的程度，但房地產金融風險的防范能力和水平都有待提高。因此，從金融政策視角來研究房地產市場可持續發展的因素和政策選擇，具有重要意義，主要體現在以下幾個方面：一是為央行制定貨幣政策、強化對房地產市場的宏觀調控起指導作用；二是有利于房地產市場的持續、健康、穩定發展，避免房地產市場的大起大落；三是可以為房地產供需雙方即開發商和消費者提供分析工具，幫助其進行正確決策。此外，還可以幫助金融機構、市場中介組織等其他市場參與者認清房地產市場的本質及行情，做出合理的決策。
十多年來，我國房地產市場發展取得了很大成就，房地產市場日趨成熟。但總體上來看，我國房地產市場基本呈現非均衡發展的態勢，這既包括總量上的非均衡，也包括結構上的非均衡。
房地產市場總量的非均衡一般表現為潛在的總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時存在，或稱短缺與過剩同時并存。
首先，我國住宅市場的潛在需求巨大?，F在我國處在承載化和工業化的加速期，潛在的住房需求與居民的支付能力逐步提高。另外，我國消費結構升級也帶來住宅市場潛在的巨大需求。國際經驗表明，恩格爾系數下降至0.4-0.5之間時，住宅消費比重將增加至18%左右。目前，我國城鎮居民的恩格爾系數從1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,這說明居民消費的重點已經轉向住宅、教育等方面。消費結構的升級將大幅提高居民住宅的消費比例，增加住宅消費需求總量。有關統計資料表明，到2009年，我國城市居民人均住宅建筑面積已達到22.8平方米，但是和發達國家相比，我國城市居民目前的住房水平還很低。
其次，我國住宅有效需求不足和大量商品房空置的問題。上面的分析表明，我國住宅市場的發展前景是非常好的，市場中現身和潛在的購買者在今后數年內仍將維持一個龐大的隊伍。然而，近幾年住宅市場繁榮的表象下仍掩蓋不了一個不爭的事實，即大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在。一方面新樓盤不斷開工，商品房供應持續增加，大量樓盤空置；另一方面是大多數的中低收入群體買不起住房，無房可住，幾代同室的現象屢見不鮮，這說明我國城鎮居民住宅實際需求水平不高。居民實際需求水平不高，這主要體現在居高不下的商品房空置率和居民住房現狀的不盡如人意。發展前景只反映了市場的潛在需求，大量閑置的住宅商品表明潛在的市場需求并沒有向人們所預期的那樣轉化為現實的購買需求。
我國的商品房空置量高早已是一個公認的事實，如下表所示。我國每年的商品房空置面積的絕對數是相當大的，年均在7000萬平米以上。
三、我國房地產市場金融調控政策取得的成效
房改以來我國房地產金融調控政策對房地產市場的影響是全方位的。在多次金融調控政策的監督和指導下，房地產市場得到了快速發展，對國民經濟的健康、可持續發展做出了積極貢獻。2004～2007年房地產行業對GDP的貢獻近幾年一直穩定在15%以上， 即使不再考慮上述統計和計算方法的漏出項， 房地產行業已成為國民經濟的絕對支柱產業。在財政收入方面， 僅土地出讓金和土地相關稅收兩項在2006年占地方財政收入的比例已達到37.32%，成為地方政府最主要的收入來源。(但同時也要看到，作為近年來調控的主要目標――房地產價格，其快速上漲的勢頭并沒有得到有效緩解。特別是2006年以后，房地產市場金融調控政策出臺的頻率越來越快，調控的力度也越來越大，如2007年，人民銀行10次提高存款準備金率、6次加息，雖然房價漲幅趨緩，但就絕對額來看，房地產價格上升幅度還是很大的。據有關數據顯示，2007年四季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲102%。到2008年6月，房屋銷售價格繼續較快上漲，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%。因此，從總體上看, 我國房地產金融調控政策雖然使房地產市場取得了較大發展,較好甚至是超額完成了其經濟功能，但在其社會屬性方面，房地產市場金融調控政策的效果還不盡人意。
四、我國房地產市場金融調控存在的問題
（一）調控中對房地產市場的區域性差異重視不夠。中國經濟格局呈現一定的區域性，房地產市場是中國經濟的重要組成部分，也呈現一定的區域差異。但房地產市場金融調控政策大多是全國性的，往往是調控政策一出臺，各地紛紛落實。沒有充分調動各地方政府根據當地實際進行自主調節的積極性，忽視了各地房地產市場的復雜性和差異性。
（二）某些金融政策調控手段影響面過大而力度略顯不足，易對整個宏觀經濟形勢產生不利影響。如2004年4月人民銀行提高存款準備金率0.5個百分點，10月又調高金融機構存款準備金率0.27%，并在年內二度擴大金融機構貸款利率浮動區間。這些措施對抑制房地產市場的過熱有一定影響，但相對房地產市場的高額利潤，這些影響顯得微不足道，并沒有抑制住房地產市場投資過熱的勢頭。相反，由于資金成本的提高和貨幣供給的減少，使得其他行業市場萎縮和企業負擔加重，對經濟的整體影響過大。
（三）在對待市場不同需求上，制度設計仍顯不夠完善。為給房地產市場降溫，國家通過提高購房的成本和門檻來抑制投機、投資需求，如多次針對住房貸款加息，并取消相應優惠利率等，這些措施都體現了金融政策的靈活運用和有區別地對待房地產市場的不同需求。但就實施效果來看，似乎不太理想。房地產市場上的投機者或投資者，其資金實力都比較雄厚，貸款成數的降低和利息支出的增加在高額的收益面前顯得微不足道，并不能使市場的投機行為有所收斂。另一方面對普通購房者而言，對政策的敏感性比較強，實現購房或改善住房的難度加大。
參考文獻：
[1] 楊代福.政策工具選擇的網絡分析-以近年我國房地產宏觀調控政策為例[J].新疆社會科學，2009，]（04）
[2] 吳曉靈.對十年房地產調控政策的思考[J].中國金融.2008.
[3] 馬君潞，武岳.金融調控政策對房地產市場的影響[J].財經科學.2008，（02）
[4] 張鋒.金融調控政策及對房地產市場的影響[J]中國房地產金融.2008，（04）
[5]Forecasts in Korea, An earlier version of the paper was presented at the annual conference of the Asian Real Estate Society in Beijing[J],2000,(07)
[6] A1exander Ludwig & Torsten Slok. The Impact of Stock Prices and House Prices on Consumption in OECD Countries[Z] .IMF Working Paper， 2001
房地產政策金融范文4
一、房地產金融調控政策對淄博市的影響
自住房制度改革以來，淄博市房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調、平穩上升等階段。2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控，2011年房地產調控效果逐步顯現。2011年淄博市房地產開發投資增速18.1%，比上半年回落8.8個百分點；商品房銷售面積增速8.19%，比上半年回落17.16個百分點；全年房屋銷售價格指數105.2，比上半年回落1.4個百分點。
（一）模型與數據選取為研究不同房地產金融調控政策工具對淄博市房地產市場的作用效果，本文選取房地產市場指標為因變量，各主要房地產金融調控政策工具為自變量，構建VAR模型。其中，房地產市場指標選取房地產開發投資（RDI）、房地產市場的需求采用房屋銷售面積（HSA）；房地產金融政策指標選取三年期加權平均貸款利率（RR）、房地產開發貸款（RDL）和個人購房貸款（PBL）。數據時間范圍為2000年1季度至2011年4季度，數據來源于淄博市統計局統計月報、人民銀行房地產金融統計數據。
（二）模型構建與數據處理
1.數據平穩性檢驗。采用ADF檢驗法對不同變量進行平穩性檢驗和處理（見表1）。房屋銷售面積（HSA）、房地產開發投資（RDI）、利率（RR）、房地產開發貸款（RDL）4個時間序列在10%檢驗水平下為非平穩序列，在1%檢驗水平下為一階單整時間序列；個人購房貸款（PBL）時間序列在5%檢驗水平下為平穩時間序列。
2.協整檢驗。在顯著水平為5%的情況下，根據跡統計量結果和最大特征根統計結果，有2個變量存在協整關系（見表2）。
3.模型穩定性檢驗。對AR特征多項式根進行檢驗，發現模皆小于1，滿足穩定性條件。
（三）計量分析
1.脈沖響應分析。對需求的影響：利率的正向沖擊在前三期對房屋銷售面積的影響不大，從第三期開始產生負向影響，并在第四期達到最大（14.19%個標準差）；個人購房貸款的正向沖擊在前四期對房屋銷售面積的影響不大，從第四期開始產生正向沖擊，在第五期影響最大（9.20%個標準差）；房地產開發貸款的正向沖擊對房屋銷售面積的影響不大。對供給的影響：若給予房地產開發貸款一正向沖擊，將會對房地產開發投資產生正向影響，并于第二期達到最大（7.47%個標準差）；利率對房地產開發投資的影響是長期的，從第三期開始產生負向沖擊，并于第四期達到最大（5.56%個標準差）；個人購房貸款對房地產開發投資的影響存在時滯性，從第二期開始產生負向沖擊（見圖1）。
2.方差分解分析。房地產金融調控政策對房地產市場的影響在短期內存在波動，但逐步趨于穩定。個人購房貸款、利率、房地產開發貸款對房屋銷售面積的影響度分別為4.55%、11.69%、8.65%，對房地產開發投資的影響度分別為5.06%、4.23%、5.48%（見圖2）。
（四）模型分析基本結論
1.房地產金融調控政策對淄博市時滯周期相對較長，為1年左右。VAR模型分析顯示，一年以后房地產開發貸款和利率對房屋銷售面積的影響顯著，三個季度以后利率對房地產開發投資影響顯著。根據王要武、金海燕（2008年）的研究，房地產宏觀調控政策對全國房地產市場的影響存在時滯性，滯后期一般為半年。與全國房地產市場相比，淄博市區域性特點明顯，房地產宏觀調控時滯相對較長。
2.房地產金融調控政策對房地產需求的影響相對較大。分析顯示，各項房地產金融調控政策對房屋銷售面積的影響均大于對房地產開發投資的影響，因此房地產金融調控政策主要是作用于房地產需求，進而影響房地產市場均衡。
3.利率和房地產開發貸款是影響房屋銷售的主要因素。從長期看，利率的影響度為11.69%。相較于個人購房貸款，房地產開發貸款對房屋銷售的影響更大，主要是因為房地產開發貸款提高了房地產市場供給、供給推動了需求、影響了房屋銷售量。從長期看，房地產開發貸款影響度為8.65%。
4.房地產金融調控政策對房地產供給的影響過程復雜。房地產開發貸款增長半年左右可以帶來投資額的快速增長，但半年后影響會迅速下降。利率對房地產供給的影響度不高，因為提高利率一般發生在經濟過熱時期，受預期影響，在利率提高初期，開發投資增速會小幅上升，三個季度后房地產開發投資增速才開始下降。長期看利率影響度為4.23%。
二、政策建議
（一）增強房地產金融政策的前瞻性和持續性在目前錯綜復雜的宏觀形勢下，要加大對房地產市場走勢的分析判斷，加強宏觀審慎管理，增強政策前瞻性，保持政策的連續性，充分考慮政策的時滯性，實行預調、微調，促進房地產市場健康發展，防止因政策調控過大導致房地產市場波動，從而給實體經濟發展帶來沖擊。
房地產政策金融范文5
房地產金融體制是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動所構成的組織體系、機構組成和運行機制。［1］從20世紀80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產金融體制的形成是隨著房地產市場發展的需要而不斷產生和發展的，但又嚴重落后于房地產市場的發展。到目前，我國基本建成了一個以商業銀行為主線，以其他金融機構為補充的房地產金融體制，其發展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。
一、我國房地產金融體制的現狀與矛盾
（一）融資結構極不平衡和不合理，銀行系統風險高度集中
直接融資和間接融資比例的不協調、商業銀行貸款的壟斷不均以及信貸結構風險的增大等導致融資結構極不平衡和不合理。目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業銀行又占據主要地位，造成銀行系統風險的高度集中，具體表現在以下幾方面：
1．房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢
從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數字達到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國際水平。［2］如果加上開發企業流動資金貸款、施工企業墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產開發資金的比例更高。目前，我國房地產融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產金融的穩定。在房地產開發過程中，房地產開發資金巨大和房地產企業自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴重影響房地產行業的長期發展，也加重了銀行系統的金融風險。因此，只有通過金融創新，拓寬房地產融資渠道，調整房地產融資結構，才能從根本上解決這道難題。
2．房地產信貸受國家政策和宏觀經濟形勢影響較大，年增長率波動較大
商業銀行信貸一直是房地產企業的主要資金來源，也是個人住房貸款的主要金融保障?？v觀近10年來的信貸狀況，不管是房地產開發企業貸款，還是個人住房貸款，受政府宏觀政策的影響都非常明顯。據國家統計局數字顯示，2004年、2008年和2010年，房地產企業開發資金中銀行貸款的增速都出現較大的下滑。2004年房地產企業貸款新增31584126萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加0．64％，比2003年41．34％的增幅下降40％以上；2008年貸款新增76056925萬元，占資金來源的比例為19．20％，同比增加8．40％，比2007年30．96％的增幅下降22．56％；2010年，貸款新增125400000萬元，占資金來源的比例為18．40％，同比增加10．30％，比2009年49．40％的增幅下降30％以上。之所以會出現這種波動的原因就在于房地產政策的影響所致。
3．個人住房貸款余額占房地產貸款余額比重較大，且增幅遠遠高于房地產開發企業貸款增幅
據國家統計局數字顯示，2001年，我國房地產貸款余額11214億元，其中個人住房信貸余額為5598億元，比2000年增加2282億元，占房地產貸款余額的比例為49．92％；2002年，房地產貸款余額為16352億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元，占房地產貸款余額的比例為50．50％；2003年房地產貸款余額21422億元，其中個人住房貸款余額11780億元，占房地產開發企業貸款余額的54．99％；2004年房地產貸款余額26306億元，其中個人住房貸款余額15922億元，占房地產開發企業貸款余額的60．53％；截至2010年末，房地產貸款余額為90959億元，其中個人住房貸款余額57300億元，占房地產開發企業貸款余額的62．99％。個人住房信貸余額占金融機構貸款總余額的比例也小幅上升，2001年僅為4．98％，而2010年，這一數字達到了11．24％。此外，個人住房貸款余額的增速均高于房地產企業貸款增速，均在10％以上，最高時為2001年，達到68．82％的增幅。這兩項數據說明了我國個人住房貸款發展的潛在空間非常巨大。
（二）房地產金融市場結構單一，完整的市場體系尚未形成
首先，我國房地產金融市場體系很不健全。一方面，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國房地產金融市場目前以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。目前，一級市場體系仍以商業銀行為主，其它專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構發展并不充分或僅處于起步階段。另一方面，缺乏多元化、規范化的房地產金融產品體系。
其次，不完善的法律法規體系制約了房地產金融市場有序發展。目前我國與房地產金融有關的法律法規仍存在不完善和部分缺失現象，難以適應房地產金融快速發展的需要?，F有的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《保險法》、《城市房地產管理法》等法律法規不適應房地產金融發展和創新的需要，需進一步加以修改、補充和完善。［3］雖然目前我國的金融機構數量有了較大的突破，但總體服務水平還有待提高，服務類型還比較單一，管理機制還不順暢。由于缺乏整體規劃，金融機構間的協調機制還沒有凸顯出來。
（三）房地產金融體系不健全，宏觀調控難度較大
長期以來，我國形成了“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”的房地產金融市場體系。在這樣的房地產金融體系下，房地產融資單一，對商業銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發展滯后，對中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持；金融市場結構不合理，市場機構體系不完善，既無多樣化的房地產金融機構，也無多層次的房地產金融市場來承擔房地產金融的風險，讓房地產金融風險完全聚集在商業銀行。［4］目前，我國政府缺乏有力的措施支持房地產金融業務的創新，缺乏由其直接經營、能貫徹政策意圖的金融機構，缺乏專門的保險機構為居民的儲蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機構無法進入房地產金融市場，使資本市場與房地產市場脫節。［5］這種不健全的金融體系勢必加大宏觀調控的難度。如在當前高房價的背景下，國家為了控制房價高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，一旦金融機制受到阻隔，市場就會失靈，政府的宏觀政策就可能無法發揮效應。
二、我國房地產金融體制改革的發展方向與政策建議
（一）我國房地產金融體制改革的發展方向
我國房地產金融體制還遠未成熟，以商業銀行為主要依托的市場體系還不能滿足當前房地產市場的發展需求。雖然我們無法預測我國未來的房地產金融體制如何形成，應包括哪些融資渠道和工具，但可以肯定的是，我國的房地產金融市場一定會朝著更加開放、更加多樣化的發展趨勢發展，房地產金融體制將包括更多的具有活力的和實際應用價值的金融機構和運行機制。在房地產進行產業轉型的歷史時期，我國房地產金融體制也將面臨巨大的轉型機遇。我國的房地產金融體制應該形成“政府與市場協調發展”的基本格局。加強政府的宏觀調控和政策指導是完善我國金融體制的必要手段和關鍵，而完善金融市場是繁榮房地產業的關鍵和根本。
（二）我國房地產金融體制改革的政策建議
1．積極引進先進的融資工具和模式
從我國目前的實際情況來看，資本市場尚不發達，市場容量狹小，融資工具缺乏。個人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標準化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。［6］短期來看，我們應該大力發展金融市場，借鑒國外先進的融資模式，包括房地產信托、房地產投資信托基金（RE-ITs）、政策性住宅銀行、房地產抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國的互助合作專業房地產金融機構、新加坡的政府公營的專業政策性房地產金融機構、日本的混合型房地產融資機構等金融機構。長期來看，我國房地產金融體制應該建立在以政府為主導，以市場為補充的機制上，借鑒國外先進的融資模式，引進有利于我國房地產市場發展的融資工具。美國的房地產金融業比較發達，融資工具比較齊全，居民購房和房地產商建房都有較穩定的資金來源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的，其政府在住房方面的引導作用值得我們借鑒；西歐國家的房地產融資模式也有自己的特色，尤其是德國的融資模式值得我們學習。
2．積極發展穩定的金融市場
長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發展上，次級市場遠沒有得到開發和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風險等作用，因此我們要大力發展二、三級金融市場。此外，還要發展直接融資渠道。只有發展金融市場，我國的房地產業才能擁有更多的融資渠道，獲取更多的資金。聯華國際信托投資有限公司總裁李曉東表示：長期以來，銀行一直是我國房地產投資的主要資金來源，而大量社會資金缺乏投資渠道，我國應該盡快建立多元化的房地產金融體系，大力發展直接融資，分流大量堆積在股市、房市等虛擬經濟中的游資，將其引導到促進創業和企業發展的實業投資領域，是解決當前流動性過剩帶來的股市、樓市泡沫，有效實施房地產宏觀調控的必由之路。［7］通過發展直接融資渠道以及次級金融市場，建立穩定的金融體制，進一步穩定房地產市場，促進經濟的平穩發展。
3．積極穩定房地產市場和房價
長期的銀行信貸，不僅給商業銀行帶來巨大的系統風險，而且不利于整個市場的健康發展。從1992年出現的海南房地產泡沫，到2004年的房地產過熱發展，再到當前房地產價格居高不下的尷尬局面，我國房地產市場呈現出大起大落的不穩定現象，這不利于金融市場和金融體制的建設。相反，成熟穩定的房地產市場促進金融體制的形成，房地產金融體制的完善也會極大促進房地產市場的穩定和繁榮。政府應該在建設金融體制的過程中，有意識地管制房地產市場的波動，為市場開拓一條順暢的渠道，營造一種良好的環境。
4．積極鼓勵民間資金的投入
一個完善的房地產金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產過度發展時期，政府的調控作用不可或缺。在房地產高度發展時期，政府的作用也不能缺失，市場依然需要得到適當的調控。尤其在社會主義市場經濟還不太完善，房地產金融體制還不成熟的背景下，整個市場都需要政府的調控和完善。市場是金融生態的最基礎的環境，我們必須堅持以市場化為目標的金融改革，允許非正規的金融成分（如民間借資、企業借貸、錢莊、標會等互的合作金融組織）的合法存在，［8］使房地產金融體制早日健全。
房地產政策金融范文6
【關鍵詞】房地產；經濟波動；影響因素；對策
1 前言
目前，我國房地產市場得到蓬勃迅速的發展，但在房地產市場中，經常出現較大的經濟波動。經濟波動嚴重影響和制約房地產市場的健康發展，因此我們必須采取強有力的措施抑制房地產企業經濟上的波動，使房地產企業更加健康、快速的發展。
2 我國房地產經濟波動的影響因素
2.1 土地因素
房地產行業的順利發展離不開相關的土地市場，目前，我國房地產行業受土地一級市場及土地二級市場的影響比較大。土地一級市場也稱為地產市場，國家土地部門是地產市場主要的供給方，房地產開發商則為地產市場的需求方，兩者交易的對象為土地，即土地的使用權。二級市場的供給方及需求方出現較大的變動，房地產開發商從一級市場的需求方轉變為二級市場的供給方，市民也就是購房者是二級市場主要的需求者，房地產開發商與購房者交易的對象為房屋所有權及對應的土地使用權。在土地市場中，對房地產經濟波動造成較大影響包括：通過土地出讓所獲取的收入，一定時期（通常為一年）內房地產開發商所開發的土地面積，新施工的土地面積，已經竣工的土地面積等等，這四個方面在一定程度上可以致使房地產行業在經濟上出現較大的波動。
2.2 市場因素
房地產行業經濟上的波動與市場上價格的波動有著密切的關系，即在市場價格機制調節下，房地產的需求量受到市場價格水平的影響，房地產行業的經濟運行呈現收縮性或者擴張性的變化，進而引發房地產經濟上的波動。比如，當房地產市場價格出現下降的趨勢時，房地產行業的需求量將有所下降；當房地產市場價格出現上升的趨勢時，房地產的需求量相應的出現增加的現象。
2.3 資金因素
資金是我國房地產行業出現經濟波動的重要因素之一，房地產行業的順利發展，離不開相關金融政策的支持，目前，我國房地產行業受金融政策的影響比較大，金融政策在一定程度上改變房地產行業的供給量，從而引發房地產行業經濟上的波動。金融政策主要通過利率水平、貸款投向以及貸款規模等方面對房地產行業施加壓力，影響房地產行業的供給量。總所周知，房地產行業是一個資金密集型的產業，其生存和發展力不開大量的資金支持。單靠房地產企業個人的力量是很難籌到足夠的資金，因此需要金融市場的大力支持，而國家金融政策對金融市場有著深遠的影響，金融市場則通過金融政策影響房地產開發商的營運狀況，引發房地產經濟上的波動。
3 抑制房地產經濟波動的對策
3.1 強化土地市場的有效管理
抑制房地產行業經濟上的波動，必須強化政府對土地市場的管理，首先政府應對土地市場總的房產量進行有效的控制，在土地使用方面要加大審批力度，并形成統一的土地管理權，制定科學、合理的土地使用計劃，同時對土地的最終用途進行嚴格的監控。其次，在劃撥用地方面，政府應規范相應的操作，改變傳統的協議出讓，進而實施招標拍賣的出讓方式。形成市場化的招標、投標以及拍賣的形式。再次，遵循市場化的需求，實施新型的土地供應機制。
3.2 建立健全相關的金融制度
房地產市場的健康發展離不開相關的金融制度的支持，因此在抑制房地產經濟上的波動中，有必要建立健全相關的金融制度，首先，應不斷完善房地產企業的多元化融資體系，盡可能地拓寬房地產企業的融資渠道。其次，應不斷完善住房市場住房消費的多元化融資體系，盡可能地拓寬住房消費者的融資渠道。再次，應建立健全住房金融管理制度，增加住房金融管理制度的實效性。在房地產運行中，實施融資渠道的多元化對抑制房地產經濟波動有著至關重要的作用。房地產融資渠道的多元化的形成不僅僅需要房地產企業自身的努力，更需要管理者不斷加強相關的金融制度，不斷完善相關的金融體系，為房地產企業的融資活動提供一個良好的融資環境，從而有效的抑制房地產企業經濟上的波動，促進房地產企業經濟效益的提高。
3.3 制定科學、合理的投資政策
房地產行業的健康、快速發展離不開相關的政策支持，其中投資政策在房地產市場有著至關重要的作用，它是房地產行業健康發展的重要保障。房地產企業在制定投資政策時，應注意以下幾個方面。（1）當投資的主體結構出現較大的變動時，房地產市場在未來的周期內將有可能出現較大的變動。出現這些現象的原因有諸多方面，其中跟房地產企業職責模糊，產權不清，缺乏風險規避機制等有著密切的聯系。（2)房地產企業在市場運行中應注意投資規模的變動。房地產企業的投資規模應盡可能地符合房地產市場宏觀經濟的規模，脫離了房地產市場宏觀經濟的基本界面，房地產企業的投資規模會出現較大的變動，從而影響房地產企業經濟上的波動。（3）房地產企業應合理設置投資結構。為了使房地產企業的投資更加的合理、科學，房地產企業需注意投資結構的合理設置。房地產企業在設置投資結構時，應注重對市場的調研，注重對目標市場的合理定位。
4 結束語
房地產企業經濟波動影響和制約著企業的生存與發展，因此我們必須采取有效的措施抑制房地產經濟波動，促進房地產市場的健康發展。抑制房地產經濟波動的對策不僅僅有以上幾點，更多是需要我們在經濟實踐中不斷地改進。
參考文獻
[1]劉昕瑋.新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考[J].赤峰學院學報(自然科學版).2010(02)：102-104.
[2]袁曉捷.房地產經濟發展要符合市場經濟發展[J].現代營銷(學苑版).2010(11)：61-63.
[3]梁明.從泡沫經濟案例透析我國房地產經濟[J].勞動保障世界(理論版).2010(11)：660-662.
