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土地評估市場法范文1
1.激烈的市場競爭形成拓展房地產土地評估業務的外在壓力
隨著注冊土地估價師和房產估價師資格由“準入類”轉成“水平評價類”，房地產土地評估機構的設立審批由前置審批事項調整為后置審批，房地產土地評估設立和準入門檻發生了根本性的變化，房地產土地評估市場將進一步開放，會計師事務所、資產評估資質機構、管理咨詢公司等潛在的競爭者都有可能會介入到房地產土地評估業務中，市場競爭的加劇將不可避免，房地產土地評估機構的盈利空間將進一步壓縮。從目前情況看，房地產土地評估機構的目光大多聚集在一級市場的土地出讓估價和二級市場的銀行抵押業務，由于機構眾多、“僧多粥少”，造成競相降價，這不僅使全行業的“蛋糕”越做越小，也讓委托方越來越強勢，房地產土地評估機構逐漸喪失評估業務的話語權。
2.經濟發展的新常態對房地產土地評估行業提出了新的要求
當前我國經濟發展進入新常態，經濟轉型升級進入關鍵時期，為房地產土地評估行業帶來前所未有的挑戰。房地產嚴重過剩，房地產企業效益大幅下滑，面臨“產能過剩、資產貶值、資金緊張”的風險。房地產企業面對瞬息萬變的市場和“去產能”的壓力，客觀上要求房地產土地評估機構在出具房地產土地評估報告之外，更多地提供管理咨詢、價值管理等一系列增值服務。房地產土地評估機構必須適應經濟新常態的新特點，不斷探求房地產土地評估業務的藍海，拓展新興業務領域。
3.新型城鎮化的加速推進給房地產土地評估行業帶來了新機遇
隨著新型城鎮化的加速推進，房地產土地評估行業面臨市場容量、發展空間和競爭格局的劇烈變化。特別是一些小城鎮和新型農村社區的發展模式，成為房地產行業的巨大機會，也為房地產土地估價業務的拓展帶來了難得的機遇。房地產土地評估機構不僅僅依靠單一的資產評估業務，而是提供全過程、全要素的增值服務。此外，新型城鎮化的融資模式發生根本變化，過去政府依靠土地財政籌集資金，現在引入銀行信貸、國際投資和社會資本，這導致房地產土地估價業務在房地產融資、投資和經營方面的深化拓展。
二、深化拓展房地產土地評估業務中面臨的主要瓶頸
1.信息閉塞、創新思維受限
從總體上看，在目前的房地產土地評估機構業務中，銀行金融抵押評估、課稅評估、拆遷評估等傳統評估業務占的比重很大。過去很長一段時間，房地產土地評估業務來源的壓力相對較小。但是，傳統的房地產土地評估業務隨著國家政策的調整和房地產市場的變化而萎縮，例如，隨著地稅和物價系統聯合制定存量評估系統，課稅評估業務大大萎縮；金融和拆遷評估業務也隨著國家政策的調整逐漸減少。這樣傳統的評估項目一旦發生“斷乳”，許多房地產土地評估機構就有些措手不及。許多房地產土地評估機構對房地產土地評估的新業務知之甚少，不熟悉收益法及市場法的運用，對開展新業務存在能力不足的問題。此外，由于過去房地產土地評估主要是發揮鑒證作用，忽視了房地產土地評估的咨詢作用，沒有發揮房地產土地評估的真正價值，房地產土地評估的藍海被忽略甚至放棄了。
2.在評估業務實務中低層次操作
目前政府部門對行業的條塊分割管理與價值評估行業的社會性、市場性特點存在著很大的矛盾和沖突，由此影響沖擊房地產土地評估機構競爭的公平性，也難以制定統一的價值評估技術標準，這都嚴重影響房地產土地評估工作的質量和效率，導致房地產土地評估服務市場仍然停留在靠關系營銷的低層次操作上，諸名“品牌營銷”之類的新型營銷方式難以全面推行。此外，房地產土地評估行業與其他相關行業的溝通、信息共享和滲透都不夠理想。對于諸多房地產土地評估業務、特別是非估值類的新領域，大多數房地產土地評估機構和評估人員還不熟悉。
3.對房地產土地評估技術鉆研不夠
目前大多數的房地產土地評估項目，都是在國家法規或政策的規定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的評估項目。而且，很多房地產土地評估機構往往單純從盈利考慮，以最短的時間完成評估業務，而不去深入研究房地產土地評估新方法、新技術、新手段，或因收費低而應付了事。有的房地產土地評估機構甚至在經濟利益的驅動下，以委托方確定的“評估”價值，倒推房地產土地評估的程序，降低了房地產土地評估的質量，嚴重地影響了房地產土地評估機構的信譽和業務素質提升，增大了深化拓展房地產土地評估業務的難度。
三、房地產土地評估行業需要拓展的業務領域
房地產土地評估機構深化拓展業務，應從業務領域的深化、新業務領域的開發下功夫，發揮估值技術優勢，實現業務鏈條的縱向延伸和橫向延展。
1.深化拓展資產定價新業務
估值類業務是房地產土地評估行業的特色所在。房地產土地評估機構應通過評估對象領域的拓展，強化自身在房地產土地定價環節的權威性和重要性。例如，深化拓展房地產投資價值類型、以財報為目的評估等新業務，充分發揮房地產土地評估的價值發現作用；開展房地產土地價格監測業務，建立重置成本價格標準、拆遷評價指標體系，協助府制定房地產和土地交易指導價；開展非常規房地產價格評估，如房地產物質/功能減損價格評估，海域或荒山價格評估等。
2.實現業務鏈條的縱向延伸和橫向延展
在深化拓展房地產土地定價新業務的基礎上，進一步在房地產土地資產形成、處置、增值等環節發揮咨詢指導和服務作用。一方面，可以向關聯業務行業發展，如資產評估、礦業權評估、工程造價與工程咨詢、房產測繪和、土地地籍測繪、房地產銷售、房地產經紀人等。此外，還可以針對房地產企業價值的提升，提出價值管理的對策建議，提供高附加值的服務。另一方面，可以向關聯土地資源行業發展，如房地產土地開發、規劃、登記，土地價格動態監測、變更調查和利用規劃制定以及項目策劃、可行性研究、風險分析、咨詢顧問等。
3.積極培育拓展非估值業務
以管理咨詢為核心的非估值業務，將成為房地產土地評估機構拓展業務的藍海。從目前情況看，可拓展的非估值類業務主要包括：以提升評估服務附加值為目標，為房地產企業提供房地產市場和投資可行性分析、內控體系設計、項目風險控制評估以及房地產經營策劃等咨詢業務；通過分析房地產項目的相關數據，評估房地產開發項目的經濟與技術可行性，提供土地整理項目建議書，為政府部門、銀行、信托、基金以及企業進行房地產投資的決策提供咨詢。這些非估值的咨詢服務由于競爭相對較少，附加值相對較高。
四、深化拓展房地產土地評估業務的路徑與策略
1.加大房地產土地評估新業務的研發力度
創新是房地產土地評估機構的立身之本、發展之源，如果房地產土地評估機構不注重研發新業務，必然會在激烈的市場競爭中被淘汰。能否實現創新，主要取決于房地產土地評估機構是否設立研發部門，新業務研發工作是否富有成效。房地產土地評估機構的研發工作，要側重于新技術、新方法和新手段在房地產土地評估領域的應用，優化工作流程，提高工作效率，降低業務成本；同時，要加強對房地產土地評估市場現狀的研究，敏銳把握房地產土地評估市場未來的發展動向，加大對新興業務和潛在業務的研發力度，形成具有特色的品牌優勢，搶占房地產土地評估行業的制高點。
2.完善房地產土地評估的基礎條件
為深化拓展房地產土地評估業務，房地產土地評估機構需要引進新業務所需的各類人才，如金融工程、管理咨詢、高端計算機專業人才等，迅速搭建起所需的業務部門。同時，需要搭建房地產土地評估的信息化管理平臺，完善數據信息庫和信息管理制度，如項目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為深化拓展房地產土地評估業務提供及時、完整的信息支持。此外，房地產土地評估機構還可根據業務拓展的需要，選取并購目標，拓展業務類型，實現優勢互補。
3.制定房地產土地評估業務的市場營銷戰略
房地產土地評估機構提供的產品是房地產土地評估及相關的咨詢服務，需要將評估和咨詢服務推銷給客戶。特別是在日益激烈的市場競爭條件下，引入新的市場營銷理念，制定切實可行的市場營銷戰略，已成為房地產土地評估機構戰略管理和日常工作的一項重要內容。房地產土地評估機構應結合業務特點和人員實際，制定恰當的市場營銷戰略目標和經營策略，包括規模經營策略、服務產品策略、品牌建設策略等。同時，制定中長期和短期相結合的市場營銷計劃，并通過有效的考核和激勵措施，保證市場營銷計劃的全面落實。
4.加強客戶的挖掘與溝通聯系
房地產土地評估機構需要吸收和借鑒客戶關系管理的理論與方法，建立符合房地產土地評估業務特點的客戶關系管理系統和客戶信息數據庫，全面分析客戶的性質和業務特點及其對自身的重要程度，提高客戶維護能力；分析挖掘客戶的潛在市場需求，為客戶提供更加可靠優質的增值服務。同時，與政府相關部門、銀行、券商、基金等保持良好的溝通合作關系，及時獲取相關業務信息，不斷拓寬房地產土地評估業務的來源渠道。隨著財政支出管理改革的全面推進，政府工程采購服務的規模越來越大，財政或政府采購部門將成為房地產土地評估機構重要的委托方。因此，房地產土地評估機構應主動與財政或政府采購部門溝通聯系，積極參與相關課題的研究和重大政策的論證，發揮好民間智庫的作用，為爭取政府工程采購服務項目創造條件。
土地評估市場法范文2
關鍵詞：土地價格，地價評估，基準地價
1研究背景
“房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業之一”土地市場作為房地產市場的上游市場，是房地產市場的基礎。當前，對城鎮土地的評估方法大多都嚴格遵循《城鎮土地估價規程》中以級差收益測算為依據評估基準地價的方法。但如果仍然遵循在中國土地市場不發育的情況下提出的地價評估方法，則會出現市場交易價格和評估價格相差懸殊，甚至兩者毫無可比性的問題。
2城市地價分析研究
2.1土地市場的結構分析
土地的市場層次主要是市場發展的深度，可以分為一級土地市場、二級土地市場和三級土地市場。一級土地市場主要是指土地的出讓市場，由國家控制壟斷。
另外按市場類型結構分析，土地市場主要分為商業用地、住宅用地和工業三種用地類型。
2.2土地價格類型分析
作為政府對地價進行管理和控制標準的城市基準地價?；鶞实貎r又分為商業基準地價、住宅基準地價和工業基準地價；作為政府對地價和地產市場進行具體管理依據的標定地價。
2.3土地價格分布規律分析
從整個城市的地價水平看，市中心地價高于郊區地價。從土地的不同用途比較地價，土地價格一般呈現如下特征，商業地價普遍高于住宅地價，住宅地價又普遍高于工業地價。不同級別市場的土地價格也不相同。
由以上地價分布規律分析可以看出：不同類型的地價水平不具有可比性，不同時期的地價不具有可比性，不同市場上的地價同樣也不具有可比性。
3城市地價評估體系的更新
3.1城市土地定級的更新
當前城市土地定級的方法主要有多因素綜合評定法、級差收益測算法和市場
①因素綜合評價法
多因素綜合評價法的基本思路就是依據一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對土地單元發生作用的地價影響因素和因子作為鑒定指標，并賦予相應的參數，然后用適宜的模式將樣本加以歸并來劃分土地級別。對某一個系統多因素和因子進行綜合評價。
②級差收益測算法
級差收益測算方法是從土地產出即企業利潤入手，認為土地級別由土地的級差收益體現，級差收益又是企業利潤的一部分，所以由土地區位差異產出的土地級差收益完全可以通過企業利潤分離出來。首先憑經驗初步劃分土地級別，然后從土地利潤中剔除非土地因素如資金、勞動力等因素帶來的影響，建立合理的經濟模型，測算土地的級差收益，從而驗證并劃分土地級別。
③市場交易價格定級方法
市場交易價格定級方法的指導思想是直接從土地收益還原出土地價格出發，根據地價水平的一致性原則在城市空間中劃分地價區塊，制定地價區間，從而劃分土地級別。這種方法是將土地級別與土地價格直接聯系起來，測算方法簡單，結果便于應用更新。
3.2基準地價的更新
3.2.1基準地價更新的基本途徑
①遵循《城鎮土地評估規程》提出的更新方法
即“以土地定級為基礎，土地收益為依據，市場交易資料為參考評估基準地價”和“土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估基準地價”。兩種途徑主要針對基準地價的初次評估而言的，但它們同樣適用于基準地價的修訂更新。在上述兩種途徑具體采用中又可以分為兩種不同的方法。一種是對原有土地級別或均質地域的邊界依據實際情況作適當調整，并以此作為基礎進行基準地價的修訂更新。此方法適用于初次評估后的第一或第二次修訂更新，因為一般而言，由于經歷時間較短，城鎮的社會經濟狀況及其內部區域因素不會發生劇烈變化。
②價指數調整法
地價指數調整法即通過專家咨詢、典型樣本調查等手段，采用適當的數學處理方法，計算出一個反映調整日期與原日期基準地價評估的比例系數(即價格指數)。
③根據城市土地和房地產交易價格資料，進行地價區片劃分和城市地價定級，完成基準地價更新。
④利用城市土地多因素綜合評價和級差收益測算模型，進行城市土地定級和基準地價更新。
3.2.2樣本地價評估的方法
①收益還原法
借鑒土地市場發育完善國家土地估價的方法中，收益還原法是至為重要的一種方法。所謂收益還原法即求取不動產在將來所能產生的期待純收益折算為現值的總和，是以還原利率將純收益還原，求得地價的一種方法，此方法通常被稱為地租資本化。
用收益還原法評估地價的基礎是土地預期收益原則。土地能為投資者帶來預期純收益，并且根據土地的固定性、不增性和永續性得出，土地還可以源源不斷的提供收益。將預期源源不斷的收益以適當的報酬率折算為現值的總額，這就是該土地的實質價值。
收益還原法以其充分的學術理論依據廣泛地應用于國內外的收益房地產中，所謂收益房地產是指有收益和潛在收益的土地或建筑物或土地和建筑物的綜合。但是對于非收益房地產(比如學校、公園等)并不適用。
②剩余法
剩余法又稱作倒推法或殘余法，是香港土地估價中較為重要的一種方法，同時也是一種比較具有學術依據的評估方法。
剩余法的理論依據是采用倒推的方式計算完全由土地產生的利潤，即地價。
剩余法適用于的范圍較廣，適用于土地開發區土地估價，拆遷改造的土地估價，或進行土地整理的地價評估，舊建筑占用土地的土地估價。
③成本逼近法
成本逼近法也稱作累價法，就是把土地取得和開發的各項費用累加而得到土地的價格。
成本逼近法應用的基本原理是生產費用理論。與收益還原法比較，是從兩個迥然不同的角度對土地的價格所作的評估，一個是基于土地生產費用，另一個是基于土地將產生的費用。成本逼近法的基本思想是把土地所有投資(包括土地取得費和基礎設施開發費兩大部分)作為基本成本，運用經濟學中等量資金獲得等量收益的投資原理，特別是當前土地實行招標、拍賣和掛牌交易形式的情況下，投資者只能得到社會平均利潤，使土地的標的價可以用成本加成法來確定。
3.2.3基準地價的測算方法
基準地價和其他類型的地價具有本質上的相同性，即地價是地租的資本化。
a.按地價是地租的資本化求取地價。即
P=Ar
式中，P為土地價格，A為土地年收益(地租)，r為土地收益還原率，n為土地使用年限。
b.按照地價指數法求取地價。即
P＝P0×K式(3.17)
式中，P為更新后基準地價，P0為更新前地價，K為地價指數。
地價指數可分為綜合地價指數、分類地價指數和區域地價指數。綜合地價指反映一個城鎮地價變化幅度；分類地價指數分別反映商業、住宅、工業等不同類型地價的變化幅度；區域分類地價指數反映城鎮內不同區域及不同類型地價的變化幅度。
地價指數計算方法有直接計算和間接推導兩種。直接計算即采用抽樣調查的標準樣本與原基準地價或原始樣本進行比較或直接依據地價動態監測服務的標準宗地體系計算地價指數；間接推導即通過影響地價變動的指標體系如物價指數、用地效益指標等建立評價模型修正推算出地價指數。
4結論
本文著重研究了兩個方面的問題，通過對第一個問題的研究，本文發現了導致評估地價與市場交易地價相差懸殊問題的原因。對于第二個問題的研究，本文著重解決了影響土地價格的因素和城市間基準地價的關系?？傊?，通過以上問題的研究，筆者對中國的土地市場和地價評估體系有了更加深入的認識，并且對本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問題。
【參考文獻】
[1]葛京鳳.地產價格評估原理與方法.第1版.北京：中國環境科學出版社，2002.7
土地評估市場法范文3
關鍵詞：土地評估機構脫鉤改制競爭風險保障
我國土地評估機構已經成為土地市場正常運行不可缺少的“媒介”。隨著土地市場活動的日益頻繁和活躍以及房地產業的發展，將為土地評估業提供更多的市場機會，帶來新的發展機遇。但同時，根據我國加入WTO的承諾，專業服務性行業將逐步對外開放，外國專業人員被允許進入我國市場。這樣，中外評估機構不得不正面交鋒，既在評估業務上，也在人才的爭奪上，這種形勢迫使我國土地評估機構必須直面自身的發展狀況并采取相應措施。
我國土地評估機構的現狀分析
我國的土地評估機構從上世紀90年代初期的主要進行基準地價評估發展現在主要從事大量的宗地價格評估，評估機構由當初的以政府事業單位性質的“評估所”為主，逐漸發展成為完全市場化的中介評估機構。
在政策法規和標準體系的指引下健康發展
土地的價值不能孤立地看，它與國民經濟的各行業如房地產、金融緊密相連，有關土地的政策法規是在房地產、金融及國土資源等市場中出現問題的背景之下而適時提出的。我國在借鑒國外中介機構并結合自身實際情況的基礎上形成了一套比較健全的土地法律構架。在對這些法律法規規章的充分認識下，我國建立了與市場經濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度。我國先后頒布了兩個國家標準、三個行業標準和一系列技術標準，出版了大量專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設了土地估價的專業課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
形成了專業隊伍并走上發展正軌
從“中國土地估價師協會”網站統計的數據得知，截至目前，全國執業土地評估機構已達到205家，省市級機構遍布全國各市縣，全國經過資格考試認證的土地估價師總數達到19，520人，其中執業土地估價師有2，098人。經過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產處置審批制度、改革土地估價人員和機構監督管理方式的三次改革，土地估價行業的人員素質、機構規模、業務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經形成了一批具有規模的、能夠自我發展、自我約束、自主經營、自擔風險的土地估價專業隊伍。
找準了自身定位并建立持續發展的市場
土地評估機構有力地配合了土地使用制度改革和土地市場建設。據有關部門的不完全統計，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，其中近三年累計達9100多億元。土地出讓金收入主要用于地方城市建設，對改善城市環境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。土地評估機構有力地配合了國有企業改革。據不完全統計，自1992年至2001年，全國共完成了近6萬家改制企業的土地評估工作，顯化資產5千多億元，僅由原國家土地局和現國土資源部確認和處置的企業數就達200家，涉及宗地約9.8萬宗，面積約16萬公頃，土地資產價值近1500億元，其中就包括了中石油、中石化、中國聯通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產，促進國有經濟的戰略性調整，防止土地資產流失等方面曾發揮了重要作用。
我國土地評估機構的制約因素分析
我國土地評估機構在發展的過程中，必須認清可能受到的來自外部環境和內部運行機制的各種影響和制約因素。
脫鉤改制不徹底
國土資源部早于1999年就發出了《關于土地評估機構與政府部門脫鉤的通知》，要求參與市場競爭的機構在人、財、物等方面與政府主管部門徹底脫鉤。按規定現在的所有在冊的土地評估機構都應該是完成脫鉤改制的、實行企業化經營的企業法人實體。但是，由于受傳統的經營體制和經營觀念的影響，有許多機構的脫鉤改制只是形式上的，并沒有真正實現企業化經營，更缺乏充分的市場研究，尚未建立良好的投資管理和企業管理內部機制，甚至少數機構還受到來自行政的干擾，這對機構自身發展來說是非常不利的。
地方壁壘依然存在
2001年開始，土地估價報告備案取代了確認審批制，由機構對土地估價結果獨立承擔責任。土地行政主管部門將對土地估價及估價報告進行定期抽查，對弄虛作假的機構，將追究責任，依法處理，對違法違規的機構和個人進行處罰。這種做法在很大程度上減少了政府對于評估機構的行政干預。但土地估價機構存在著嚴重的地方壁壘，一些省級的估價機構，實際上只具備其機構所在市的估價資格，單獨進入本省的其他市是非常困難的，只有通過與其想進入城市的本地評估機構合作等迂回的形式。
外國評估機構的介入加劇競爭
我國加入WTO后，逐漸涌現了一批中外合資和外國獨資的地產評估機構，這給國內評估業帶來極大的沖擊，因為這些機構先進的管理理念、成熟的評估技術、服務手段和實踐經驗。正是這些優勢，突顯了目前我國國內評估機構存在的規模小、機制不活、市場意識差、職業素質不高、經營管理水平弱、獨立性不強等問題。
機構之間存在惡性競爭
我國土地估價機構存在短期行為多、惡性競爭嚴重的現象。不少估價的工作重點不是放在專業服務上，而是放在公關上。具體表現在三個方面：一是送回扣已成為行業默許行規之一，這種現象的存在嚴重地影響了評估服務的質量，危害了行業的聲譽，損害了行業的利益；二是各估價機構爭相壓低收費價格。評估服務收費是由財政部、物價局規定的，全國統一，有些評估機構為了達到爭取市場份額的目的，自行推出自己的收費標準，并向金融機構、企業、法院等公開，給行業造成了極壞的影響；三是同行之間互相詆毀、拆臺。估價行業十幾年的發展歷程，先后有百余家機構在尋求生存發展之道，你方唱罷我登場，各領一兩年，之后沉寂下來，原因之一就是急功近利，賺錢的心態多于做企業的心態。
市場接受度較差
影響市場接受度的因素一是服務范圍，二是服務質量。目前我國的土地評估機構主要業務范圍就是土地資產價格評估，范圍太窄，缺乏市場靈活性，同時由于服務意識和技術等問題，服務質量難以達到市場需求的要求，這樣從市場需求者的角度就認為土地評估可有可無，只要不被強制要求不得不做，就缺乏需求的主動性，由此引起土地評估時常需求量極不穩定。
風險意識不夠
土地評估機構作為獨立的經濟法人實體，獨立承擔業務，享受相應的經濟收益，同樣承擔相應的經濟和法律責任。過去作為事業單位，后面有強大的行政主管部門，風險相對較小，但是現在作為企業單位，必須面對A級B級機構不均衡發展的風險、稅收風險、法律風險等問題，風險明顯加大，我國土地評估機構卻沒有相應制定迎接風險的舉措。
我國土地評估機構發展的幾點建議
針對我國土地評估機構遭遇的制約因素，本文從脫鉤改制、開拓新業務以及加強風險保障等方面提出了幾點建議。
徹底脫鉤，走企業化改制的道路
機構改制過程中，在本金配置上按經營者、管理者、勞動者所承擔的不同風險以及對估價所貢獻的大小進行配置，通過改制把員工的責權利緊密地結合起來。同時根據公司運作，堅持股本金的配置必須相對集中的原則，經營者持大股，避免“改制前吃集體，改制后吃股東”的現象。經營管理層在改制中既是得利者，更是風險和責任的承擔者，要讓經營管理層意識到既然改制，就必須順應發展，適應形勢的需要。因此，在日常工作中經營管理層應該考慮以下幾點：
第一，要有積極的意向，主動迎接挑戰，并對生存要有一種“危機感”。第二，在市場拓展上要高度重視，經營策略上要有針對性，內部管理上要下功夫，在人才引進、培育上要想辦法，在業務質量上要不斷提高，使企業在社會上的形象有亮度。第三，要提高企業對市場競爭的應變能力，適應外部環境，要在拓展市場、創造更多的生存機會上動腦筋。第四，要積極做好員工的思想工作，首先，使大家認識到“狼”真的來了，挑戰就在面前，機遇也在面前。只有不斷提高服務質量，提高服務意識，練好“內功”，公司才能得以生存和發展。其次，培養員工樹立良好的品牌理念，培育自己的企業文化，充分調動員工的主觀能動性，使員工對公司的發展充滿信心。
積極開拓新業務，走多元化發展道路
隨著各項經濟領域的改革，開展土地評估業務的機遇也大量地涌現出來，關鍵是看誰在土地評估業務上具備開拓創新的能力。
目前擺在土地評估機構面前的機遇主要有：劃撥土地使用權評估、征地價格評估、集體建設用地流轉價評估，這三個評估政策的出臺，將會大大推進土地評估業務的發展，而且可以一舉三得：既為中介機構找到新的業務渠道；又推進土地評估事業向前發展；還使國土資源部的劃撥土地使用權政策得到落實。還有土地登記業務拓展。隨著土地市場的逐步完善，要開展更多種類的土地中介業務來保證機構業務量和經濟效益，國土資源部已將土地登記作為新的產業方向發展?？梢灶A計，登記在不久的將來將和土地估價共同形成具有強大市場競爭力的綜合業務。我國土地評估機構要盡快引進這種業務類型，爭取創造更大的利潤空間。
評估機構拓展業務受到資質業務范圍的限制，但是市場對其的要求是綜合性一條龍式的服務。因此，各類評估中介機構可以考慮合并加大規模效應、提高規模效益。這種做法也可以加快企業的壯大和樹立良好的品牌，提高與國外進來的評估中介機構競爭的實力。
加強風險保障，走健康發展道路
隨著土地評估機構的市場化，尤其土地行政主管部門又取消了土地評估結果的審查確認制度，評估機構的風險明顯增加。應對風險的策略可以參考以下幾方面：要控制風險，從機構自身的角度出發，加強內部項目管理、提高評估人員素質和估價報告質量；要規避風險，這要求機構在執業過程中提高服務質量、改善服務環節、規范服務內容；轉嫁風險，從整個行業長遠發展的角度，政府和行業協會應積極考慮如何建立行業保險制度，如借鑒西方發達國家的經驗，與有關保險業共同建立執業保險制度，這是促進評估行業順利發展的有效措施。同時，要整個行業聯合起來，建立一套完善行業退出機制、保證行業的優勝劣汰的措施，畢竟我國土地評估機構大量規模較小，在內部運行機制不完善的基礎上受外部影響很大，一旦環境改變，他們往往不能很好的適應新的環境，就會面臨著倒閉的危險，而機構擁有的不動產和人員將無法繼續安置，這會造成社會資源的大量浪費。國家要對土地評估機構進行定期審核，保證該行業的正常發展。
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土地評估市場法范文4
（烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆 烏魯木齊 830000）
摘要由于環境的改變、收入的增加、城市建設規模越來越大等各種因素的影響，導致城市土地價格也發生了變化。現代化建設中，城市土地價格評估體系已經由間接方式向著直接方式發展，很好地滿足了社會發展對土地資源的需求，對于推動我國土地市場長遠發展起到一定作用。
關鍵詞 城市 土地價格 土地評估
隨著我國經濟發展迅速，對城市土地資源的有效利用也提出了更高要求，以不斷提高城市土地價格評估水平，為城市經濟可持續發展提供可靠保障。本文就城市土地價格的評估情況進行闡述，對城市土地價格評估需要注意的內容進行分析，提出城市土地價格評估的基本流程，從而為城市土地價格預測相關研究提供可參考依據。
一、我國城市土地價格的調控對策
1.健全政府土地儲備機制。土地儲備機制對土地市場具有宏觀調控功能。為了發揮政府宏觀調控城市土地市場，我國于1996年8 月成立了上海市土地發展中心，這是我國第一家土地儲備機構，具體負責上海市區、縣的土地收購儲備工作，到2004 年我國相繼成立了1 700 多家土地儲備機構。城市土地儲備機制的建立，能有效增強政府對城市土地市場的調控功能：一是為有效避免城市土地的閑置，將擬開發及未利用的城市土地納入政府土地儲備，并入城市土地儲備體系，實現城市土地的可持續發展；二是當城市土地需求加大時，通過釋放土地供給及時緩解土地短缺，避免城市土地價格攀升。然而，目前土地儲備工作存在儲備規模過大和儲備范圍過寬問題，影響了土地儲備制度功能的發揮。因此，改革現有土地儲備制度，明確土地儲備的范圍，有利于政府對土地市場宏觀調控職能的發揮。
2.建立完善的土地交易信息制度。形成系統的土地價格信息體系完善的土地交易信息制度是形成城市土地價格的重要依據。目前，我國土地交易市場信息不完善、信息零碎化、交易形式單一、市場化程度低，針對存在的問題，上海市在土地交易實踐中立足于完善土地交易信息制度，建立了系統的土地價格信息體系和地價管理信息平臺，旨在構筑土地交易的信息數據平臺，建立土地交易信息固定場所，形成完善系統的土地價格信息體系，包括不同資質、不同用途及不同流通形式的土地交易價格。
世界銀行認為，要健全土地信息制度，建立有效的土地信息系統，需要以專業化的圖繪和測量技術為支撐。
要建立完善的土地交易信息制度，形成系統的土地價格信息體系，必須對與城市土地交易有關的信息予以及時收集、歸納和分析，管理部門在土地市場管理中，需提供相關城市土地交易服務的組織、程序和規則，深入研究如何準確、及時獲取城市土地的供求、結構、價格等各類信息，同時根據市場供求情況做出市場供需預測，形成系統的土地價格信息體系。
3.創新土地規劃和用途管理制度并優化土地總體利用結構。
土地規劃和用途管理制度是保障土地資源合理利用重要制度，具有優化土地總體利用結構的功能。區位理論是有關土地分區利用的基本原理，土地經營利用程度與其距中心城市的距離有關。在土地交易實踐中，傳統的分區理論提出了嚴峻挑戰，土地區劃限制了該宗土地的具體發展用途，靜態約束了城市用地數量和城市土地的開發，無法把握城市土地的具體開發行為，難以實現城市土地的供需平衡。因此，必須創新土地規劃和用途管理制度，并將市場機制引入城市規劃以及具體的城市土地定價環節，綜合考慮影響城市土地價格的因素，取消傳統的分區規劃，并通過土地用途管理制度對土地使用情況進行登記備案，核減用地規模，加強用地需求、土地利用計劃、土地開發進度安排管理，促進土地利用的有效管理，實現耕地后備資源的保護和維護土地利用的總量平衡，優化土地總體利用結構。
4.完善以基準地價為核心的城市土地價格評估體系。基準地價亦即土地初始價，是按照土地的既有用途，對現狀利用條件下的土地使用權確定的平均價格。土地評估價格是在綜合考慮各種影響土地價格的因素，評估確定的在某一時點及狀態下的土地價格?；鶞实貎r是政府對城市土地價格進行管理和控制的依據，因此要合理確定城市土地價格就必須立足于基準地價，建立完善的城市土地價格評估體系，在對城市土地綜合評定過程中充分考慮宏觀和微觀因素對影響城市土地價格的影響，以對城市土地價格影響的單因素評價為主線，綜合采用多因素賦權，結合市場樣本地價建立完善的城市土地價格評估體系，對城市土地分類標定地價，準確評定出城市不同區位、不同土地質量以及不同用地類型的土地價格。
二、城市土地價格評估需要注意的內容
1.合理使用替代原則。根據替代原則的含義可知，兩個具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地價格評估中，替代原則的合理使用是指地塊相近的土地可以相互代替，在激烈的市場競爭中，這兩塊土地的價格會趨于均衡。一般情況下，降格相對較低的地塊會將價格較高地塊的市場搶走，致使價格較高一定的地塊被迫降價。因此，城市土地價格評估中的替代原則是油地塊的價格、土地價格水平、土地買賣雙方和土地使用價值等決定的。最終，土地價格評估可以根據土地使用價值來進行合理評估，例如：在進行新樓盤的選址時，根據當前的情況與已經修建完成后相似的地塊情況進行對比，通過使用價值的衡量來決定價格是否合適，以保障土地買賣雙方的經濟利益。
2.合理使用預期收益原則。在城市土地資源的利用過程中，部分投資者會對土地投資給予高度關注，在土地投資帶來的預期收益上，進行合理的土地價格評估，因此，城市土地價格評估與土地投資帶來的預期收益有著緊密聯系。市場經濟體制下，土地市場的額不斷發展，土地價格的高低直接決定了土地投資收益的發小，將土地投資的未來收益和土地過去存在的收益情況進行對比，并結合土地市場發展情況、發展趨勢、國家相關政策等進行全面分析，可以提高土地投資未來預期收益預測的準確性和可靠性。
3.合理采用最有效使用原則。在不同行業和領域的發展中，土地作為重要載體占據著非常重要的地位，充分展示出土地用途的多樣性，因此，不同用途的土地具有不一樣的收益。在選擇土地進行投資時，要盡可能提高土地資源的有效利用率，在追求最大化利潤的同時，使城市土地得到最有效使用。因此，根據經濟性原理的相關理論知識，隨著市場經濟不斷發展，土地價格與土地的最有效使用情況有著密切聯系，在對城市土地進行價格評估時，必須確保土地的使用處于最佳狀態，才能保證土地資源的最合理配置，從而推動土地市場可持續發展。
三、城市土地價格評估的基本流程
根據國家相關規定，我國目前實施的《城鎮土地分等定級規程》，是城市土地價格評估進行的重要準則，對影響土地價格的因素進行全面分析，并對各個因素進行針對性評價，采用多因素賦權加和法，對城市不同類型、不同用途、不同區域的土地進行測算，并對土地質量進行評價，以總結各類型、各用途、各區域土地的主要特征，從而形成綜合級、住宅級、商用級、工業級等類型的土地。同時，根據《城鎮土地評估規程》的相關內容，將土地級別作為土地市場交易的重要基礎，在結合相關土地市場交易資料的同時，采用因素比較法、土地價格平均值法、土地最有效法等，對城市土地價格進行評估，從而確定住宅、商用和工業等類型的用地基準地價。
四、結束語
綜上所述，城市土地價格與土地的使用價值、預期收益、使用情況、用途等有著極大聯系，在進行城市土地價格評估的過程中，必須嚴格遵守國家相關規定，按照相關規范標準執行，對各種因素進行全面分析，才能使城市土地資源得到最有效利用，從而推動我國土地市場的規范化、可持續化發展。
參考文獻
土地評估市場法范文5
關鍵詞：物業稅 計稅依據 評估
一、物業稅與不動產評估
世界上對不動產征收財產稅的國家中，大多數國家采用以土地和房產的市場價值作為計稅依據的方式，少數國家和地區采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產的獲得成本。我國現行房產稅是以房產的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據，城鎮土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產稅和城鎮土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的， 但“評估值”不止市場價值一種價值類型。
以評估得出的土地使用權和房產的市場價值作為物業稅的計稅依據，使得物業稅和評估緊密聯系起來。
物業稅并非第一個利用不動產評估的稅種，在我國現行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”① 現行房產稅也有用到評估的情況：在確定房產原值時，“對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產稅中的評估是在個別需要的基礎上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。
物業稅稅基評估是大規模的、覆蓋所有應稅不動產的評估，開征物業稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關鍵的意義。
二、物業稅立法中的評估問題
（一） 不動產的市場價值
物業稅的計稅依據是一定時點的土地使用權和房產的市場價值，除這一點外，稅法還應進一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統一認識，以確保評估值以及納稅依據的準確性，保證不同征稅對象納稅依據的可比性。
（二）稅基評估的責任劃分和評估主體
物業稅作為地方稅，其稅基評估的責任由哪級政府履行應在稅法中明確。各國不動產稅基評估責任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負責；在歐洲有些國家，雖然財產稅（包括不動產稅）是由地方政府征收的，但評估的責任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進行評估的。確定由哪級政府承擔稅基評估責任應當考慮的問題是：一個評估機構服務于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責任劃分的目標應是能保證房地產的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準確征收和減少納稅人要求復議帶來的行政成本。由較低級次的政府負責較小范圍的物業稅稅基評估，可能在評估的準確性上有優勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權衡考慮收益和成本問題。
物業稅的稅基評估由誰來進行是值得討論的問題。國際上的經驗主要是，有的國家設立專門機構從事不動產稅基的評估，如在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室，其職責之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負責③；英國設立中央、大區和區三個層次的評估辦公室，其中中央和大區級的評估辦公室主要進行管理協調工作，區級的評估辦公室具體承擔其轄區內的稅基評估工作④。有的國家財產稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節省成本、提高稅務行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設立專門的稅基評估機構，還是委托社會中介機構評估，最主要的問題是必須明確評估機構的責任。責任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。
（三）物業稅稅基評估周期
物業稅是以不動產的市場價值為征稅依據的，因此評估應定期進行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產價值上漲，仍以原評估值為計稅依據會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據會導致納稅人之間的相對不公平。將應稅財產值指數化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進行財產的重新評估。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始每年都進行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關的變量；二是進行重新評估的成本。由于市場情況的難預料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關鍵。當前計算機技術在評估中的應用，使得開展大規模的財產稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產稅稅基評估的準確性和保證財產稅征收的公平性。
我國在物業稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規定，則將在實際操作中出現隨意性，既可能發生稅務部門為完成稅收收入而隨意進行評估，從而使物業稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發生稅務部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。
（四）申訴安排
物業稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，保證納稅人的知情權，稅務機關對物業稅稅基進行評估后，應及時向納稅人通報其房地產評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構或人員處理納稅人申訴。
三、物業稅稅基評估方法和技術
（一）基本評估方法
稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產市場中尋找與待估房地產類似的實際交易，分析待估房地產與實際交易的房地產的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調整從而得出待估房地產的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優于其它兩種方法，但市場比較法對房地產市場的發育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預期的從待估房地產取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權或重新建造房產所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值等得出應稅房地產的評估價值。
（二）稅基評估技術——批量評估
同其他目的的評估不同，為得出物業稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的是通過運用批量評估（mass assessment）來實現的。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基本描述，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿（fiscal cadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響，分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學模型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細的復查。
很明顯，批量評估并非是籠統地分塊評估，它承認各項不動產的個性，并通過估價模型將不動產個性對其市場價值的影響切實地表現出來。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，二者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA， computer-aided mass assessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術的廣泛應用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。
四、當前亟待開展的工作
對應稅不動產進行大規模的評估是我們在以前的稅務工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經驗和技術，事先做好充分的準備工作是物業稅順利征收的關鍵。如上所述，物業稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業稅開征的時間進行。因此當前各地亟待著手建立完善不動產基本信息和市場信息數據庫。另外完備的不動產產權登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業稅征收的關鍵，因此也是相關部門面臨的重要任務。
參考文獻
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土地評估市場法范文6
關鍵詞：農村；；措施
中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A 文章編號：1000－8136（2012）11－0147－02
農民最重要的生產資料是土地，農村經濟制度中最基礎性的制度是農村土地制度。之后，我國農村全部實行了土地家庭經營、集體所有的土地制度，農民依法獲得土地承包使用權和經營權，在很長一個時期內極大地發展和解放了農村生產力。但是隨著我國市場經濟的不斷發展，以及“三農問題”呈現的一些新問題，如土地分割碎化、土地產權主體模糊、土地流轉混亂、土地粗放經營等，我國農村土地制度再次被提到改革的前沿。探討農村土地制度的改革，其目的是為了尋求更加適合社會主義制度的總體情況，保障農民的發展權和生存權，加速城鄉一體化進程，滿足社會主義經濟建設對土地的要求，促進土地資源的可持續發展利用和合理配置。
1農村土地制度改革遵循的原則
1.1立足農村經濟發展水平原則
目前我國農業處于由傳統農業向現代農業轉型的過渡階段，農業經濟受人為因素和自然條件的制約，具有顯著的層次性和地域差異性。目前土地制度創新時機仍不完全具備，社會保障體系有待完善，農村總體經濟水平較低，如果完全依照市場機制配置土地資源是不實際的。為此相比較來說，農業發展較快、經濟較發達的東部沿海地區的農業土地制度改革步伐可以適當快一些，對于大多經濟欠發達區域，土地制度改革的進行難度較高，土地產權制度的選擇必然要考慮目前農村經濟和社會發展的總體水平，充分考慮到我國農村經濟發展的地區差異性和多層次性，不能脫離實際，否則容易造成盲目性改革，不利于土地制度改革的健康發展。
1.2土地資源配置市場化原則
社會主義市場經濟體制的理性選擇是土地資源配置市場化，是解決農村深層次矛盾的必然選擇，是與土地市場化和城市化相對接的系統體系，是農村人口變遷和農村城鎮化的配套對策，是使農村隱性市場導向規范化和公開化的現實措施。只有實行土地資源市場化配置，實現土地產出效益的最大化，才能充分調動農民進一步從事農業生產的積極性，從而實現土地利用的高效化和集約化。因此土地資源配置市場化是農村土地制度改革與創新的關鍵。
1.3土地可持續利用原則
土地是人們賴以發展和生存的重要資源，也是創造財富的基本源泉。土地利用既受自然條件的制約，又受經濟、社會、技術條件的制約。土地資源的這種特征，決定了實現土地資源可持續利用的必然性，要求土地使用者在土地制度改革的運作、土地利用方式的選擇上均應以有利于保持土地資源的內在潛力、提高土地的生產能力、保護耕地的質量和數量為改革原則，在提高土地經濟效益的同時，兼顧土地利用的持續性、協調性、發展性。這是實現經濟、社會和環境全面協調持續發展的關鍵。
2深化當前農村土地制度改革的主要路徑
2.1完善農村土地法律法規體系
盡快修訂完善農村土地相關法律法規，消除法律法規在農村土地制度規范上的矛盾，明確原有農村土地所有權主體、權能等方面的模糊概念，并為深化農村土地制度改革留下法律空間。同時可率先在國家改革試驗區、經濟特區推進農村土地制度改革試點，就農村土地使用權價值評估制度、市場定價機制、使用權流轉機制，以及農村土地使用權抵押擔保、出資、轉讓、入股等重大問題進行探討，條件成熟后制定統一的土地法典，將城鄉土地的產權功能、產權歸屬、使用權流轉程序、權利義務等一同納入法律。同時修訂相關法律，逐步形成以憲法為原則、城鄉土地法典為主體、相關法律法規有效銜接配套的土地法律法規體系。
2.2建立權能完整的農村土地產權制度
農村土地產權必須明晰化?，F在農村土地實行國家所有制和群眾集體所有制相結合的所有權制度，其中國家所有的農村土地一般交由集體經濟組織經營，勞動群眾集體所有制包括村民集體所有、鄉鎮農民集體所有、村內兩個以上農民集體所有等三種形式。進一步明確農村土地所有權主體，可以由縣級人民政府代表國家行使國家所有的農村土地所有權，建立村民聯合經濟組織，農村土地集體所有權主體應是村民聯合經濟組織。應將經濟管理組織職能與村委會的社會管理、公共服務職能區分，簡化農村土地集體所有權主體結構。
2.3建立農村土地產權流轉市場
按照現在我國各類產權交易市場的方式，運用信息化的交易平臺，遵循自愿、有償、依法的原則，開展農村土地產權交易市場試點，逐步建立區域性和全國性的農村土地產權交易市場?？梢韵仍诳h級范圍內進行農村土地產權交易市場試點，取得經驗后再全面推廣。配套推動建立農村土地產權國家贖買制度，由國家按照脫離農村家庭所承包土地剩余承包年限和收益現值法評估的價值贖買。國家贖買的土地所有權屬于國家，優先用于解決人均承包耕地面積差距過大問題，剩余部分按照市場化原則租賃給農業產業化企業經營。逐步放開政策，允許城鎮居民攜帶技術、資金到農村租用土地承包經營從事農業生產等經營活動，推動城鄉統籌發展。
