前言：中文期刊網精心挑選了土地市場法評估范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
土地市場法評估范文1
[關鍵詞]政府；土地市場；管理；問題；對策
[DOI]1013939/jcnkizgsc201529126
土地是一切生產和生活的基礎條件，在國民經濟發展中具有不可取代的重要作用。隨著現代經濟的規模發展，土地市場也成為了整個市場體系的重要組成部分，越來越多的地方都把確保土地市場的有序進行作為保持社會經濟快速、持續發展的主要手段。由于政府是地區土地市場的管理者、需求者以及唯一的供給者，土地市場的運行與管理就成為政府部門一項至關重要的職能。所以，土地市場的有序進行就需要政府的各種職能的有效發揮。
1我國土地市場的特點
1.1我國土地市場有多種類型和體系
我國的土地市場主要有五種類型，即城鎮國有土地使用權出讓市場、城鎮國有土地使用權轉讓市場、土地金融市場、涉外土地市場和土地中介服務市場等。并且土地市場有資源配置、價格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務這五大體系。這五種類型和五大體系結合在一起，使得我國土地市場更加活躍和繁榮。
1.2土地市場具有明顯的地域性和發展不平衡性
土地不同于其他種類的商品，它的位置是固定不變的，這就使得土地不可能像其他商品那樣統一到一個地方進行交易。并且由于土地的開發與利用都要受到自然環境、開發技術以及市場的活躍程度等的影響，所以土地市場的發展很不平衡。比如我國現在沿海開放城市與內地一般城市，東部地區和西部地區都存在著較大的差異。
1.3我國的土地市場以政府主導作為發展基礎
我國的土地市場是以政府為主導而發展起來的。在《土地管理法》《房地產管理法》等法律出臺以前，我國的土地市場基本上是在計劃經濟體制下按照政府劃撥的手段進行土地資源的配置。隨著我國的經濟體制的改革，我國的土地市場也開始活躍起來。為了有效管理土地市場，政府也運用法律手段，經濟、技術手段和行政手段等來管理我國土地市場的運行。
1.4我國的土地市場是以城市為主要的發展對象
在我國的土地市場體系中，城市的土地市場占據主導地位，我國政府一直都在強調城市的土地市場的培育和管理，在20世紀80年代政府就開始直接有償出讓土地使用權，1988―1994年成為我國城市的土地市場發育和探索階段。隨后，我國城市的土地市場呈現出前所未有的活躍，市場規模越來越大，土地市場需求量日益增加，交易層次也更加豐富。而在農村的土地市場中，現在仍處于探索和試驗階段，理論研究相對比較落后，法律法規也不夠完善，土地的產權關系也比較模糊。
2土地市場中政府行使職能存在的問題
2.1政府對于一級市場的壟斷會產生一些弊端
政府壟斷土地一級市場，開始實行“招拍掛”方式出讓土地，提高了土地的價值，增加了土地的收益，但是同時也出現了一些負面效應。第一，政府的壟斷就會限制土地出售的數量，最終導致人為的供不應求，地價也會在這些人為因素下增加，甚至創下天價，過高的地價進而會加大投入成本，使得經濟和商業活動的邊際收益遞減，最終就會減弱城市競爭力。第二，政府壟斷土地一級市場，作為土地單一的供給者，供給彈性長期接近零。在這種供需不平衡的情況下，就會導致政府為了提高政績，，容易造成腐敗問題，同時，政府壟斷土地一級市場，導致信息嚴重地不對稱，對其監管就會相當困難。第三，對于農民而言，政府在征地的過程中，農民的土地變成城市建設用地的時候，土地性質就由原來的集體所有變成了國有土地，也就意味著農民失去了土地的集體所有權，而政府就變成了非農建設用地的所有者。就導致農民在失去土地時沒有任何討價還價的權利，并且政府會低價得到農民的土地，高價出售給開發商，農民僅僅得到較低標準的土地補償，同時，政府壟斷土地的供給，導致地價飆升的同時，也會給房價帶來高不可求的惡性連鎖反應，最終還是農民承擔這些惡果。
2.2政府對土地市場的監管力度不夠
由于政府監管力度不夠，導致了土地隱形市場的異?；钴S，土地交易市場秩序比較混亂。第一，在城市土地市場中，由于管理措施不夠健全，目前土地評估機構缺乏可行性的評估程序和評估方法，導致土地市場出現畸形地價，致使政府難以管理、控制和引導。在土地權屬登記方面，如果初始登記尚未完成，就無法對土地使用權交易中的地價與權屬變更等進行正確的審核和監督。正是由于城市土地隱性市場的發展，使得我國城市國有土地受到侵害和破壞，也干擾了正常的土地市場的運轉，不利于城市土地的管理。第二，在農村集體建設用地也存在使用權隱形市場，由于地方政府沒有加強土地市場的管理，農民缺乏法律意識，導致一些未經批準的耕地直接變為建設用地，或者未經批準的農民集體建設用地直接進入市場進行流轉，這些私下進行轉讓的交易同時也會削弱政府對市場的宏觀調控能力。
2.3現行的土地制度的缺陷給政府帶來了管理失調
我國近年來頒布了不少關于土地的律法法規和制度，如土地出讓制度、土地利用規劃制度、土地征用制度以及《土地管理法》《農村土地承包法》等。但是這些制度自身的缺陷致使各政府部門管理失調，導致了土地市場秩序的混亂。第一，現行土地制度的缺陷使得政府不遵守市場規則的機會越來越多，如在征用農民集體土地時，法律明確規定，是為了公共利益的需要才可以征地，但是現在對公共利益的概念也沒有做出具體的規定。其中《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。而在《土地征用法》中又有規定，“國家為了公共利益的需要，可以征收集體所有的土地及其地上附著物”。這樣政府以公共利益的名義來征收農民的集體土地，再以經濟建設為名出讓國有土地，會導致政府可以任意進行征地、損害了農民的切身利益。第二，農村集體土地所有權主體在法律上也不夠明確，法律雖然規定農村中的農民是土地的所有者，但是對于代表農村集體的經濟組織或者成分沒有給出明確的規定。導致在征地過程中政府部門可以隨意征收農民集體土地。另外，土地利用規劃制度的不完善也為政府修改規劃提供了機會。在編制土地利用總體規劃時，基本上都是政府內部行為，幾乎沒有公共的參與，政府一般按照自己的意愿來編制和修改土地利用規劃，這就會導致土地市場的失調。
3改進政府在土地市場中職能的建議與對策
3.1完善土地產權制度，約束政府在土地市場中的權力
土地市場中政府的各種違法行為，其最根本的原因是土地制度的存在很大的問題。所以，改善政府行為的最基本的途徑就是完善土地制度。首先，用法律來約束政府的權力，主要是解決政府濫用權力的行為。土地法是維護土地的社會主義公有制，確認土地權力及其歸屬，規范土地利用規劃，預防和制裁土地違法行為，解決土地糾紛的法律。所以土地法應賦予集體土地完整的法律地位，明確界定公共利益的概念以及征收集體土地所適用的法律條件，充分體現出國家憲法對集體土地所有權保護的精神。改革農村的土地制度，明確農村土地產權的主體，使農民擁有完整的土地產權，保障農民在征地中的合法權利，賦予農民知情權、參與權、監督權等權利，讓農民有自己的發言權和申訴權。在各個政府部門之間，明確劃分出各級政府、土地管理部門的職能范圍，明確其權利分工。其次，做好法律監督工作，明確各個監督機構的權力、地位、職責等，建立公開的、公正的土地違法立法標準，使監督機關遵循規章辦事，做好監督措施。只有這樣才能約束政府在土地市場中的權力，使得土地市場更加穩定、公平、有序地運行。
3.2轉變政府職能，重新塑造政府在土地市場中的角色
在土地市場中，政府要轉變職能，要從計劃型、管理型政府走向服務型政府，政府要把工作的重點放到社會公共事務的監督和管理，地方性軟硬環境建設方面上，只有處理好政府和市場的關系，進一步發育土地市場，才可以充分發揮市場配置資源的基礎作用。主要措施有取消政府的一些行政干預、建設城鄉統一的土地市場等，實行土地管理部門的垂直管理體制，使土地管理部門擺脫政府的干預，放開土地一級市場，讓土地市場回到市場中去。征地行為列入到市場中去，縮小征地范圍，規范征地程序，不能任意動用國家權力征用農民集體土地，即使征用補償標準也要盡可能地貼近市場。另外，公眾要參與到土地市場管理中去，主要包括公眾接受宣傳教育，學習相關的法律法規，參與到各種層次的土地市場管理相關的規章制度的制定、決策中。但是，當市場失靈時，還需要政府的宏觀調控，用管制的手段來糾正土地市場的缺陷，創造公平競爭的土地市場環境，維護國家和土地使用者的利益。同時，政府也要協調好土地的收益分配，征地中制定合理的土地補償標準，維護農民的合法權益，處理好政府內部的利益關系，中央政府和地方政府的土地收益分配關系等。
3.3建立公開透明的土地市場，做好信息服務建設
政府在加強土地市場建設時，應該為土地市場創造一個透明、公平、公正、公開的環境。政府應該規范土地交易的行為，完善土地市場的信息服務建設，在土地招標、拍賣、掛牌以及協議出讓時都要通過建立公開透明的市場配置機制，推進土地市場信息的現代化管理，實現信息管理的網絡化，定期公開披露土地的總供給量信息、已供給的土地宗地信息、征收征用土地信息、土地出讓信息、市場預測、基準地價等信息，還應提供相關政策法律法規、土地市場管理規則和相關咨詢服務等，土地交易行情、交易結果，使政府的行政效率不斷提高并趨于透明化，避免在土地交易中存在交易不公、情況不明的問題，這樣才能規范土地市場秩序，保證土地市場的公平競爭，推動土地市場的健康運行。
參考文獻：
[1]張飛，曲福田從地方政府之間博弈的角度看土地市場秩序[J].經濟問題探索，2005（6）：57-59
[2]張正峰土地資源管理[M].北京：人民大學出版社，2008：279
[3]陳翠芳我國城市土地市場的運行規范化研究[D].武漢：武漢大學，2005
[4]楊浩，阮成對“土地一級政府壟斷”的思考[J].西南農業大學學報：社會科學版，2009，7（1）：11-14.
[5]劉守英政府壟斷土地一級市場真的一本萬利嗎[J].中國改革，2005（7）：22-25
[6]唐麗娟淺析城市土地隱形市場狀況及其整改措施[J].科技與經濟，2005（1）：77-78
[7]何?皮特誰是中國土地的擁有者？――制度變遷、產權和社會沖突[M].北京：社會科學文獻出版社，2008：41.
[8]鄭文博，尹永波當前中國土地市場發展狀況及趨勢分析[J].湖南大學學報：社會科學版，2005，21（3）：82-85
土地市場法評估范文2
論文摘要：在我國，土地資產是國有資產的主要組成部分，也是城市政府可以經營的主要資產之一。研究土地 經濟 問題，既要重視土地資源的保護和優化配置，又要注重土地資產的價值運行。
一、土地評估理論
土地評估的定義，學術界認識不同。有學者認為：土地評估是指估價人員依據土地估價的原則、理論、方法，根據土地的經濟屬性和自然屬性，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下及某一時點的價格過程。從現階段我國國情看，以城市土地為對象進行估價，了解城市土地構成及特征十分必要。
城市土地的構成及特征主要包括三個方面：
1、城市土地構成具有二元性。包括：已開發的土地是土地物質與土地資本的綜合體；土地資本與土地物質具有“不可分離性”。
2、城市土地資本的特點。包括：土地資本的依附性；土地資本的價值具有積累性；土地資本的補償性和收益性。
3、土地資產價值可從四個方面進行要素分析。一是自然因素：包括位置、尺寸、形狀、正面寬度、土壤條件、表層土、排水、輪廓、地勢、植被、可達到便利程度、基礎設施、氣候、景色和污染程度；二是經濟因素：影響價值的經濟因素能夠反映出土地對社區經濟和區域經濟的適應性；三是 社會 因素：主要有對居住模式的態度、 人口 趨勢、 環境 特點、 建筑 欣賞水平和 文化 有利環境等；四是政府因素：包括各級政府的影響，這些因素一起被稱作 公共 政策 。
二、我國城市土地二級市場的現狀
（一）我國土地市場發展歷程及現狀
1949年新
三、土地資產價值實現的對策
（一）樹立土地可持續利用觀
土地生產性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地資源可持續利用十分必要。土地可持續利用包含兩層含義：一是土地資源本身的高效、持續利用；二是土地資源與 社會 其他資源相配合共同支撐 經濟 、社會持久發展。
（二）加強土地 市場 管理
1、規范政府行為。首先，政府是土地市場的需求者。我國的經濟體制決定了目前大部分國有企事業單位在很大程度上依附于政府。同時，政府又是土地市場的壟斷供給者。政府必須公開土地需求與供給的實際狀況，保證土地需求的公平競爭。
2、加強規劃管理。從市場上得到土地的各用地單位，必須按照規劃部門對該塊土地使用方向的規定使用土地。同時，管理者應兼顧土地利用經濟效益、社會效益和生態效益來實行土地規劃。
3、加強土地市場信息管理。土地信息包括土地供應地區、條件、土地使用價值以及直接使用價值以外的價值。土地交易具體內容有：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、土地使用權市場交易信息、土地市場預測信息、政府供地限制目錄。
4、采取措施應對土地使用權隱形交易。當前階段，加強對城市土地隱形交易的治理仍然是規范城市土地二級市場的重要任務。
（1）加強地籍管理，完善土地登記制度，促進城市土地二級市場的健康發展。
（2）分階段的全面推進城市土地使用制度改革，擴大土地有償使用的覆蓋面，健全和完善城市土地市場體系。
（3）建立合理、嚴密的土地稅制來控制土地投機，維護土地二級市場的交易秩序。對未按規定期限 投資 開發和在一定時期內多次轉讓的土地交易從嚴征稅，以提高土地投機的 成本 。并通過控制抵押貸款的發放等手段，嚴格限制一定時期內土地轉手頻率，防止土地炒賣的出現。
土地市場法評估范文3
——第15個全國“土地日”電視講話
今天是第15個全國“土地日”。今年“土地日”的宣傳主題是“節約集約用地，促進科學發展”。
當前，我國已進入全面建設小康社會、加快推進社會主義現代化建設新的發展階段，我縣也已跨入全國百強縣行列。人多地少、土地資源不足的我縣縣情，決定了我們必須始終堅持十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。近年來，國土資源管理工作在縣委、縣政府的正確領導下，圍繞中心，服務大局，土地市場建設取得了明顯成效。主要體現在：
一是國有土地使用權市場配置進程逐步加快，土地使用權價格的市場形成機制初步確立。嚴格按照法律法規規定執行國有土地有償使用制度，對經營性國有土地使用權出讓全面實行了招標拍賣掛牌出讓方式，國有土地使用權市場交易日趨活躍。去年我縣拍賣地價款首次突破億元大關，達到3.4288億元，有力地支持了我縣城市化建設。
二是土地用途管制制度得到全面實施，政府對土地市場的宏觀調控能力進一步加強。一方面，我們嚴格控制農用地轉為建設用地，另一方面，積極盤活存量建設用地，優化建設用地供應布局和結構，實施土地收購儲備，不斷增強政府調控土地市場的能力。去年，全年儲備土地15宗，面積32.1710公頃。
三是土地市場建設取得明顯進展，市場服務體系初步形成?？h國土資源交易大廳于20__年6月10日正式開張，土地使用權交易更加便利、公開和公平。
但是，在看到成績的同時，我們也應清醒地看到，目前我縣土地資產通過市場配置的比例不高，土地使用權轉讓私下交易、劃撥土地非法入市，隱形交易仍然存在，國有土地收益流失尚未從根本上遏制，政府對土地市場的調控能力有待于進一步加強。針對我縣土地市場存在的問題，借此今年土地日之際，我代表縣政府就加強我縣土地市場管理講四點意見：
一是要進一步提高政府的宏觀調控能力和水平。要科學編制、嚴格實施土地利用總體規劃。在正確運用行政手段的同時，積極完善法律、經濟手段，嚴格控制土地供應總量，優化土地利用結構。要加強對土地市場運行的監測和分析，公開市場信息，建立快速反應機制，適時調控土地市場。
二是要提高土地供應市場優化配置程度。要進一步完善經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，規范協議供地行為，建立和完善協議供地的價格評估和集體決策制度。同時要深入研究集體建設用地流轉機制，積極推進依法取得、符合規劃的集體建設用地流轉。
三是要進一步規范土地使用權交易行為。嚴格土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押管理，提高土地市場公開程度，保障土地供應和交易中的平等競爭，實現公開、公平、公正的土地市場交易。
四是要加大力度治理整頓土地市場秩序。要按照全國治理整頓土地市場秩序工作部署“一要抓緊、二要從嚴”的要求，切實提高全社會對土地資產重要性的認識，加大對土地非法交易的打擊力度，認真清理土地隱形市場，進一步增加土地政府收益，促進我縣經濟社會可持續發展。
同志們，土地市場建設管理涉及各行各業，需要社會各界的重視和支持，希望廣大干部群眾能在縣委、縣政府的正確領導下，處理好經濟社會發展與土地資產管理的關系，合理利用好每一寸土地，為我縣經濟社會可持續發展再作新的貢獻。
一、宣傳主題
節約集約用地，促進科學發展
二、宣傳口號
1、十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策
2、保護耕地就是保護我們的生命線
3、落實最嚴格的耕地保護制度，堅決遏制亂占耕地現象
4、嚴格土地管理，構建和諧社會
5、堅持科學發展觀，珍惜每一寸土地
6、嚴格按照規劃使用土地
7、切實保護被征地農民的合法權益
8、節約集約用地，促進科學發展
9、嚴格用地標準，推行集約用地
10、嚴格土地執法，規范土地市場
11、嚴把土地供應閘門，促進經濟平穩發展
12、但存方寸地，留與子孫耕
第15個全國“土地日”宣傳主題和宣傳口號
一、宣傳主題
節約集約用地，促進科學發展
二、宣傳口號
1、十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策
2、保護耕地就是保護我們的生命線
3、落實最嚴格的耕地保護制度，堅決遏制亂占耕地現象
4、嚴格土地管理，構建和諧社會
5、堅持科學發展觀，珍惜每一寸土地
6、嚴格按照規劃使用土地
7、切實保護被征地農民的合法權益
8、節約集約用地，促進科學發展
9、嚴格用地標準，推行集約用地
10、嚴格土地執法，規范土地市場
11、嚴把土地供應閘門，促進經濟平穩發展
12、但存方寸地，留與子孫耕
全國土地日的由來
為了深入宣傳《土地管理法》，堅定不移地貫徹土地基本國策，增強全社會的土地資源危機意識，進一步加強我國的土地管理工作，1991年5月24日國務院第83次常務會議決定，把每年的6月25日，確定為全國土地日。今年是第14個全國土地日，主題是：堅持科學發展觀珍惜每一寸土地。
歷年土地日宣傳主題
1991年的第一個全國土地日的宣傳主題是：土地與國情；
1992年的第二個全國土地日的宣傳主題是：土地與改革；
1993年的第三個全國土地日的宣傳主題是：土地與經濟；
1994年的第四個全國土地日的宣傳主題是：土地與市場；
1995年的第五個全國土地日的宣傳主題是：土地與法制；
1996年的第六個全國土地日的宣傳主題是：土地與發展——保護我們的生命線；
1997年的第七個全國土地日的宣傳主題是：土地與國家——愛護我們的家園；
1998年的第八個全國土地日的宣傳主題是：土地與未來——集約用地，造福后代；
1999年的第九個全國土地日的宣傳主題是：依法行政，合理用地；
20__年的第十個全國土地日的宣傳主題是：保護耕地——為了美好的明天。
20__年的第十一個全國土地日的宣傳主題是：規劃用地，利國利民。
20__年的第十二個全國土地日的宣傳主題是：規范土地市場，促進經濟發展。
土地市場法評估范文4
【關鍵詞】土地市場；市場環境；國有土地資產
土地是人類賴以生存的物質基礎和發展生產的基本要素，是一切社會經濟活動的載體，在現代社會也是城市存在和發展的基礎。改革開放以來，隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和不斷完善，土地市場也隨著發育和興起，國有土地資產價值日益顯化，并在城鎮建設中發揮了積極作用，提供了巨大的財力支持。特別是近年來，按照中央文件精神，我縣進一步加強國有土地資產管理，走出了一條以地建城，以地興城的路子。但是，從目前情況看，仍然存在著一些問題，主要表現在土地市場機制不健全、管理不規范，土地資產流失等現象，阻礙了土地市場體系建設。為適應跨越式發展的需要，進一步創新經濟發展環境，提高城鎮建設品位，增強發展競爭力和投資吸引力，實現經濟、社會、環境的協調發展，必須樹立“經營土地、經營城鎮”的全新理念，建立“產權明晰、規劃完善、調控有效、運行規范”的土地資源配置新機制，充分運用價值規律和市場配置土地資源，優化土地利用結構，實現城鎮土地集約高效利用，為經濟社會和生態環境可持續發展提供保障。
一、創新市場環境，經營城鎮土地
要經營好城鎮土地，必須建立一個穩定、公平、安全的土地市場環境，必須把握好集中統一供應土地、嚴格控制供應總量、公平市場配置、營造市場環境四個重要環節。
——堅持對土地供應的集中統一管理，壟斷土地一級市場。
加強土地的集中統一管理是多年來管好土地的一條基本經驗，也是中央關于加強土地資產管理的重要措施。政府及土地管理部門既是土地市場的管理者，也是城鎮國有土地的“業主”，在有效行使管理審批權的同時，要牢牢掌握土地供應的主動權，堅持建設用地供應的集中統一管理，堅決杜絕多頭批地、多頭供地。首先，要依法履行法律賦予的職責，實行建設用地統一征地。各類建設項目使用集體土地，必須由土地管理部門代表政府統一征用，簽訂土地統征協議，用地單位不得與被征用土地的鄉、村、組私自簽訂征用土地協議。建立征用土地、土地補償公告制度，對征用土地的面積、地類、補償標準、批準用途依法進行公告，確保補償方案和人員安置方案的落實，維護被征地村、組、農戶的合法利益。其次，建立土地收購儲備制度，建立健全土地收購儲備機構，對城鎮規劃區內的國有存量土地、農村集體土地及重點項目建設用地，通過征用、置換、收回等方式進行收購儲備，實行統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理，完善配套基礎設施，為城鎮建設用地做好準備。第三，按照城鎮建設總體規劃，土地管理、城建部門研究制訂土地收購儲備規劃和年度計劃，有計劃、有步驟地儲備國有土地資產。第四，強化國有劃撥用地管理，城鎮規劃區內的國有劃撥用地，用地單位和個人不得以任何方式轉讓土地使用權，不得改變劃撥土地用途，不得進行商業、娛樂等經營性活動和商品住宅開發，劃撥土地改變用途和轉讓的，必須向土地管理部門申請，報縣人民政府批準，簽訂國有土地使用權出讓合同，交納土地使用權出讓金，嚴禁國有劃撥土地未經批準進入市場自由交易，擾亂土地市場秩序，造成國有土地資產流失。
——嚴格控制建設用地總量。
只有嚴格控制建設用地供應總量，才能充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用，提升土地資產價值，提高城鎮土地利用效率。
控制建設用地總量，首先要控制新增建設用地增長，特別要控制耕地轉用量，切實保護耕地。二是要科學定位城鎮規模，我縣處于自治區南北東西的交通樞紐，人流、物流量大，具有發展商貿流通的區位優勢，要根據經濟發展規劃，統籌安排、合理布局、精心編制城鎮建設規劃。所有建設項目用地都要在土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內安排建設，超出土地利用總體規劃范圍建設的項目一律不予供地。
堅持走內涵挖潛的路子，加大盤活存量國有土地力度，立足城鎮建設用地整理和舊城改造，提高土地容積率。通過舊城改造，優化土地利用結構，使工業用地項目向工業園區集中，騰出空間發展城市綠地，改善城鎮投資環境和居民居住環境，增加城鎮吸引力、輻射力和凝聚力，保持城鎮經濟的持續競爭力。
——依法用市場機制供應土地。
按照市場經濟規律，建立土地有形市場，依法供應建設用地。加強土地利用年度計劃編制，精心測算，制定科學合理的用地計劃。
嚴格界定土地有償使用范圍。按照國家《劃撥用地目錄》，除公共設施和公益事業用地可以采取劃撥方式供地外，經營性用地一律以出讓方式供地。在以劃撥方式取得的土地上建設附帶的經營性項目的，按照所占土地面積，一律納入有償使用范圍。
建立公開、公平、公正的土地市場。嚴格執行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和國土資源部、監察部《關于嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》，商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地一律以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權。在供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，采取掛牌方式公開招標拍賣供給用地。
建立健全土地市場價格體系，加強城鎮基準地價管理，運用市場機制調節土地供應價格，維護市場穩定。
放開土地二級市場，完善土地交易規則。以出讓方式取得的土地使用權可以進入市場進行轉讓、出租、抵押等流轉，促進土地利用結構的優化配置。進入市場流轉改變用途的，要進行地價評估，按照交易后的用途，補交國有土地使用權出讓金，簽訂國有土地使用權出讓合同。加強土地使用權交易監督，土地使用權交易價格低于市場標定價格的，政府應依法收回國有土地使用權，確保國有土地資產保值增值。
土地資源既是社會生產的重要物質資料，也是重要的社會產品和社會財富，不僅具有使用價值，而且其價格會因市場價格的增長而增長。在市場經濟條件下，土地價格經常以地租的形式表示出來。
——轉變職能，強化服務，營造良好的市場環境
政府及土地管理部門，在建設完善的土地市場體系過程中，要轉變職能，強化服務，由審批管理型向管理服務型轉變，嚴格執行土地管理法律法規，依法行政，實行政務公開。凡以招標拍賣掛牌方式出讓的宗地，必須規范出讓程序、公開政府供地政策、公開供地計劃、公開土地出讓信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公平競爭、公開出讓結果。以協議出讓國有土地使用權的，要堅持價格評估、集體決策、內部會審、公開結果，實行陽光操作，增加土地使用權出讓過程中的透明度。要轉變工作作風，簡化辦事程序，實行辦事工作日制，規定辦事時限，提高工作效率；要為土地使用者提供優質服務，做好土地法律法規、土地供應信息、土地價格等咨詢，創造良好的土地市場軟環境，吸引更多的投資者關注土地市場，增加交易機會，降低交易成本，保障交易安全。
二、全力推進土地市場建設，加快盤活國有土地資產
土地市場法評估范文5
關鍵詞：土地儲備制度房地產市場對策建議
土地儲備制度在我國的興起
綜合來看，我國土地儲備制度率先在市場經濟較為發達的深圳和上海得以實施。此后，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲備機構，開展土地儲備工作。目前我國已有近半數的市縣建立了土地儲備制度。我國土地儲備制度的含義是：由城市政府委托或設立的專門機構，對通過收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發、整理，并予儲存，根據城市土地利用規劃和年度用地計劃，將所儲備的土地以招標、拍賣等方式有計劃地投入市場，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理制度。
城市土地儲備制度應用狀況
近年來，土地儲備制度在我國一些城市的運作取得了巨大成效，在完善土地市場、控制土地供應、促進城市產業結構調整和基礎設施建設等方面的優越性已逐步表現出來。但是，隨著土地儲備實踐的深入，人們對該制度在房地產市場的影響方面存在著許多疑慮。
地價房價上漲，開發市場起點不公
在已建立土地儲備制度的城市中，土地出讓價格大幅上揚，商品房價格隨之上漲。以杭州市為例，近年來該市地價、房價呈不斷上揚趨勢。同時，與目前的土地出讓價格比較，實施土地儲備制度前的我國城市土地出讓價格很低，制度實施前后地價差異很大。相鄰地塊的兩個項目由于土地成本的差異，導致開發的起跑線不公平。如何平衡制度實施前后一級市場的價格差異，如何在歷史與現實之間找到平衡點，是當前困擾我國許多城市政府的一個急需解決的問題。
市場結構失衡，多層次需求難滿足
我國推行房產改革政策的目的是采取多渠道、多途徑來滿足城鎮居民不同層次的住房需求。有人認為，土地儲備的實施在一定程度上影響了這一目標的實現，它導致房產開發走向集約與壟斷，市場逐漸被一些實力強的開發企業所占據，小型與實力較弱的開發企業被淘汰出局，而當前實力強的開發企業著眼于高檔和高回報開發，銷售的對象是高收入群體。即使是面向普通工薪階層開發的經濟適用房，開發檔次和市場價格也較高，部分消費者難以承受。房地產市場結構的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。
土地儲備制度對房地產市場影響的分析
作為土地資源的配置方式之一，土地儲備制度的實施必然對房地產市場、土地資本市場產生影響。但是，該制度是否是引起城市地價上漲的主因，這就需要深入研究，它直接關系到我國城市土地儲備制度今后的發展與完善。
對城市土地價格上漲的分析
糾正扭曲的地價是城市地價上漲的直接原因我國土地儲備制度是在土地真實價值受到抑制，土地價格嚴重扭曲的情況下建立起來的，招標、拍賣方式帶來的地價合理上漲是土地價值的真實體現。在先前不規范土地市場中，地價或成交價低，一方面是土地隱型市場不注重價格杠桿作用的結果，另一方面灰色交易造成了國家利益的嚴重損失。據測算，我國的土地資產有25萬億元。由于種種原因，目前全國土地資產每年流失近100億元。實施土地儲備制度，土地市場在公平、公開的平臺上運作，必然帶來地價的上漲，其實質是國家作為土地所有者對土地收益權的體現。
土地市場無序炒作是地價上揚的重要原因目前在建立土地儲備制度的城市中，招標拍賣出讓土地出現了地價的非正常上漲。日本學者野口悠紀雄曾用現實地價與理論地價的差異來衡量東京市土地市場的健康狀況。其中的理論地價是指地租的資本化。結合我國的實踐，政府在土地的出讓環節中都要確定基準地價、標定地價和出讓底價。其中，基準地價是指政府按土地級別、用地類型或區段位置評估確定的平均價格。它是政府宏觀調控地價和進一步評估標定地價、出讓底價的基礎；標定地價是政府根據需要評估的具體地塊，在正常土地市場和正常經營管理條件下某一日期的土地使用權價格。它是政府出讓土地使用權時確定出讓金額的依據；出讓底價是指經具有土地評估資格的機構按規定的程序進行評估后，由市土地行政主管部門根據基準地價和標定地價所確定的土地使用權價格。由此可見，這三種價格在一定程度上具備了理論地價的含義，土地出讓價格只有在理論地價的合理范圍內波動才是正常的。
土地儲備對土地價格的影響不大以杭州市為例，對該市自實施土地儲備制度以來的土地儲備庫存量和土地交易價格進行相關分析：土地儲備庫存量（DS）與土地交易價格(DP)的相關系數為0.659，為顯著相關。但在對該樣本相關系數進行顯著性檢驗時發現t值偏小，總體相關系數接近零值，土地儲備量與土地價格呈弱相關關系。對土地儲備庫存量（DS）與土地交易價格（DP）進行簡單回歸分析，土地儲備庫存量對地價的解釋能力較弱。
DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)
擬和優度檢驗R=0.435，F=3.080，DW=1.940
LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)
擬和優度檢驗R=0.206，F=1.038，DW=1.819
由以上回歸模型的解釋，土地儲備庫存量與地價間的相關關系較弱。土地儲備庫存量每增加1萬平方米，對地價平均有13.92元/平方米上漲的貢獻。按照彈性解釋，如果土地儲備庫存量增加1%，地價只變動0.221%。通過以上分析可知，土地價格上漲并不是由土地儲備制度造成的，土地儲備對土地價格的影響不大。
對商品房價格上漲的分析
房價上漲是多種因素共同作用的結果。其中，開發成本、市場需求等因素是主要的。
開發成本上升是房價上漲的主要原因在土地拍賣供應方式中，開發商的土地成本投入數額受到市場競爭的影響，必然以市場最高價才可競得理想的土地。而將土地成本增加部分轉嫁至房價是開發商轉嫁開發風險的必然選擇。以杭州市為例，對該市自實施土地儲備制度以來的商品房銷售價格和土地交易價格進行相關分析：房價（HP）與土地交易價格（DP）的相關系數為0.980，為高度相關。對房價（HP）與土地交易價格（DP）進行簡單回歸分析，土地交易價格對房價有很好的解釋能力。
HP=815+1.079DP(t=9.849)
擬和優度檢驗R=0.960，F=96，DW=2.996
LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)
擬和優度檢驗R=0.659，F=7.73，DW=3.355
由以上回歸模型的解釋，房價與地價之間有很強的正相關關系。土地交易價格每增加1元/平方米，對房價平均有1.079元/平方米上漲的貢獻。按照彈性解釋，如果土地交易價格增加1%，房價將變動0.718%。房地產市場需求的相對旺盛是拉動房價上漲的又一因素目前我國正處于城市化的加快發展階段，土地供應的高度壟斷直接導致城市用地需求猛增，間接影響城市房地產開發進程和總量增加，進一步導致房屋需求上升。需求的相對旺盛必然引起房價的上漲。以杭州市為例，對其近年來的商品房銷售價格和商品房銷售面積進行相關分析：房價（HP）與商品房銷售面積（M）的相關系數為0.969，為高度相關。對房價（HP）與商品房銷售面積（M）進行簡單回歸分析，商品房銷售面積對房價有較好的解釋能力。
HP=-236.18+12.814M(t=7.844)
擬和優度檢驗R=0.940，F=62.67，DW=2.564
LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)
擬和優度檢驗R=0.646，F=7.30，DW=3.444
由以上回歸模型的解釋，房價與房屋銷售面積之間有較強的正相關關系。商品房銷售面積每增加1萬平方米，對房價平均有12.814元/平方米上漲的貢獻。按照彈性解釋，如果銷售面積增加1%，房價變動1.065%。
土地管理上的缺陷也在一定程度上影響了房屋的整體價格水平我國一些城市從鼓勵扶持某一事業發展的目標出發，曾相繼出臺了一系列土地優惠政策，主要針對經濟適用房、以房帶路、招商引資、扶持骨干企業、幫助特困企業等等。由于政策執行上的自由度大，管理很難到位，造成土地資產流失，也沒有達到扶持的目的。此外，由于國家對經濟適用房土地獲取、設計方案、購房對象范圍限定等方面還缺乏嚴格有效的管理，一些房地產開發商千方百計以經濟適用房名義取得劃撥土地后，不按國家規定的標準建設經濟適用房，造成了房地產市場競爭不公、產品結構不合理和土地供應的無序。
因而土地儲備制度對我國房地產市場的負面影響不大，不會直接導致房地產價格上揚。
完善土地儲備制度的對策建議
為了使土地儲備制度對我國城市建設發揮更大的作用，有必要對該制度進行進一步的完善，具體建議如下：
合理控制土地儲備的范圍和數量
土地儲備制度是確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。但必須指出，不能以壟斷影響土地市場的發育，也不能盲目擴大土地一級市場的邊界，必須正確處理政府調控與市場配置的關系，合理控制進入土地儲備的范圍和數量。我們認為，在地價上漲過快的城市，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業上市交易，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應量，也可避免土地資源浪費?？茖W合理地確定土地儲備數量是土地儲備制度正常運行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機構的經營風險。合理的土地儲備數量要根據土地市場供求關系來確定，而土地供求取決于社會、經濟、政策等若干因素，要通過對相關歷史數據進行統計分析，設計需求預測模型，進而得出最佳土地儲備數量。
加大土地供應結構的調整力度
土地供給結構與需求結構的協調均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據市場的實際需要和經濟發展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾。就當前我國房地產市場狀況而言，當務之急是緊縮城市中心區住宅用地和城市高檔房地產用地，對開發高檔商品房，不僅要從供給源頭上進行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制；落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實規范土地行政管理行為，避免土地供應政策帶來的漏洞。
建立健全相關配套的法律法規
建立健全相關配套的法律法規，用配套的法律手段解決現實中的問題如公益型用地的收購與管理、原建成區的隱形土地市場問題等等；同時要嚴格執法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進行。建立依法監督的機制，對儲備機構的工作進行監督，以保障儲備目標的實現應建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機構在土地收購、開發、儲備和出讓環節中的資料和信息，便于各方的監督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數量等市場信息，促進房地產開發市場的理性發展，引導市場化的開發商能夠根據信息進行分析預測，做出理性的投資決策。
強化土地儲備管理的監控職能
土地儲備管理監控職能的弱化嚴重地阻礙了城市土地市場和房地產市場的健康有序發展。因此，要強化土地儲備管理的監控職能，加強對土地使用狀況和土地價格的全程監控和跟蹤管理。具體來講，監控的內容一是建設用地的選址、用途是否符合城市土地利用總體規劃和城市建設規劃的要求；二是建設項目是否按法定程序和審批權限申請和審批，有無違反規定用途使用土地；三是土地利用是否按規定的進度進行建設，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，從事炒賣地皮的非法活動。同時，與房地產管理部門密切配合，實行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產市場不合理定價行為。
重構土地儲備的組織體系
在我國城市建立土地儲備制度的初期，以杭州市為代表的分層次兩級管理模式的組織體制的運行比較順利。但隨著土地儲備制度實踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機構掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領導，致使其地位弱化，運作效率不高；另一方面，在土地儲備實施中需要相互配合的城市規劃、計劃、建設、財政、環保、房管等多個政府職能部門之間的責任不清，未形成協作的格局。
為此，應該對土地儲備機構掛靠于土地行政管理部門的現有體系進行改革。其目標是，建立由市土地與房產管理委員會直接領導土地儲備機構的新體系。具體內容是：城市政府通過機構改革，對與城市土地利用和管理直接有關的部門進行整合，組建土地與房產管理委員會。該委員會下設土地管理、房產管理、城市規劃以及土地儲備等若干辦公室。新的組織體系有利于提高土地儲備機構的地位，為充分發揮其作用提供條件也有利于各部門之間的協調。
參考資料：
1.楊遴杰、林堅、高永，國外土地儲備制度及借鑒，中國土地，2002（5）
2.吳次芳、譚永忠，我國城市土地儲備的幾個問題，城市問題，2002（5）
3.劉田，構筑土地市場巍峨大廈——紅五月縱橫談，中國土地，2002（6）
4.(日)野口悠紀雄著，汪斌譯，土地經濟學，北京：商務印書館，1997
土地市場法評估范文6
關鍵詞：土地估價；市場比較方法；改進
中圖分類號：D9
文獻標R碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.13.060
土地在我國人們日常生活中扮演著重要的角色，在過去城市化發展水平較低的年代里，土地是百姓的衣食父母。上世紀，我國啟動土地使用制度與城鎮住房制度改革，房地產價值顯現出來，土地市場也隨之發展。為了滿足土地經濟活動的需求，土地估價機構應運而生且逐漸活躍，它能夠保障當事人合法權益、維護社會公共利益、減少行政管理成本、為土地交易市場提供全面服務，從而有效的規范土地市場。市場比較法是目前國際上應用最多的土地估價方法，它具有簡單直觀的特點，那么如何才能讓市場比較方法在土地估價中實現最大化應用價值呢？本文現就進行分析。
1土地價格的影響因素
第一是土地需求因素，隨著我國經濟的發展，人口越來越多，社會福利制度的完善及生活水平的提高。經濟規模與產業結構也在不斷變化，社會對土地擴大了需求，土地結構性需求發生轉變。人口的增長導致房地產市場火熱，人口越高會讓土地需求越大，此外人口激增會促進服務業與商業的發展，讓商服業的土地價格攀升。
第二是土地供給，現如今人們在生產生活中需要更多的土地，但土地供給量時一定的。地方政府是土地的最大供應商，政府會根據土地市場行情讓出土地，部分政府為保持壟斷，對土地供給過少，導致土地價格供不應求，在此時，政府為了讓利潤最大化，會給出較多的土地。另外土地供給方式也會影響土地價格，如拍賣出讓與招標出讓，這都會讓土地價格高于平均市場價。
第三是宏觀政策，宏觀政策主要有土地宏觀調控政策、稅收政策、住房政策以及金融貨幣政策等。政府是一級土地市場壟斷，如果市場出現失靈或者失衡，它會采用必要的政策手段來進行直接或間接調控，為讓國民經濟能夠持續健康發展，宏觀政策調控土地市場價格很有必要性。
第四是其他因素，影響土地價格的區域因素主要是地區繁華程度、基礎設施狀況、交通情況、人口狀況、環境條件以及公共設置狀況等，由于土地地區與用途的不同，區域罌粟也會有所不同，區域因素對地區地價水平影響重大。此外還有一些因素，例如心理因素、國際因素以及傳統風水因素等。
2傳統市場比較法的原理與優劣
市場比較法又被稱為市場法與比較法，它通過類似土地成交價格來求取估價對象價值的方法，也就是選取一定數量符合一定條件并發生過交易的類似土地，將其與估價對象進行比較，適當處理成交價格以求取骨架對象價值。這種估價方法很直接且具有說服力，預算結構容易被他人理解、接受與認可。市場比較法理論依據源于經濟學替代原理，所謂替代原理，就是消費者購買商品的貨比三家行為，在土地交易中，將效用相近的土地出示出來，滿足購買者的消費預期。當然市場比較法估價必須要滿足以下條件：大量可靠的市場交易案例、科比案例資料與待估土地具有類似性、科比交易實例與待估對象都能反映其本身具有條件。
市場比較法具有以下優點：首先，其估價原理簡單，容易被理解。其理論接觸為替代原理，充分利用多個效用相同的交易地塊，發揮其替代作用，他們的價格是接近的且相同的，這種估價原理與思路簡單直觀，容易被他人接受。其次，它能在估價過程中反映出土地的市場狀態，應用該方法需要對收集資料進行市場研究并建立交易實例庫，比選案例中的交易價格與參考資料后得出可比實例，將可比實例與待估對象相比較來找出差異因素，在調整修正之后得出現行市場價格。這就對土地市場狀況進行了直觀反映，體現出了市場化特點，估價結果以現行市場價格表現，更符合當事人經濟行為。最后，估價結果容易被接受，可比實例修正后的估價結果更加客觀合理，容易被人信服。
市場比較法具有以下缺陷：首先，難以選取合適的可比實例，選取實例的實際操作太難，很多都是靠專業估價人員主觀經驗來選擇。其次，因素修正太過主觀。修正土地價格影響因素缺乏明確比較標準，太依靠估價經驗，有太多的主觀性。最后，確定最終結果太過簡單，缺乏說服力，修正不同可比實例會得出不同比較價格，市場比較法常常通過加權平均數、眾數或者中位數來處理比準價格，以確定待估對象價格。應用這些方法得出最終估價結果過于簡單，人們難以信服。
3改進土地估價中市場比較方法的幾點建議
首先，構建資源共享交易實例庫。搜集交易實例是估價的首要環節，因此必須搜集較多的交易實例，保證搜集資料的完整性與真實性較強。然而現如今構建土地交易實例庫的主要是估價機構，估價機構之間沒有實行資料共享，這就會對資料搜集帶來困難與較大成本，資料內容不能保證全面性與準確性。所以政府部門要帶頭構建資源共享的交易實例庫，保證資料全面真實，促進土地估價市場的可持續發展。
其次，合理選取交易實例。市場比較法主要是對于已經成交的土地價格，為了保證估價結構能夠客觀合理，必須保證所選實例能夠具有可比性，且和待估對象有很高的相似度，所以必須對選取交易實例環節加以重視。這不但能夠決定價格修正幅度，還能確定估價結果的準確性，并得到較好的評估效果。
第三，聯用多種方法修正因素。要想讓土地估價工作合理開展，必須在建立價格可比時對幣種、貨幣單位與付款方式進行確定，為修正土地狀況影響因素提供方便。要想降低影響因素對估價的影響，就要充分結合待估對象實際，根據實際情況確定相應的修正因素體系。因為地價影響因素對于不同類型的土地價格有不同的影響，如交通條件影響工業土地價格、繁華程度影響商業用地價格等，所以用市場比較法估算土地價格是，要結合區域因素帶來的影響，采用科學方法予以修正?？梢圆捎玫确忠蛩貦嘀乇容^法，但該方法的修正比率需要估價師主觀判斷，如果聯用灰色關聯度理論與層次分析法來確定權重，會讓估價結構更加科學。
第四是修正土地交易日期，關注的估價時點會影響土地估價中的價格指數與估價結果。修正土地交易日期是因為不同成交日期的土地市場狀況會存在差異。因此選取可比實例時要保證區域因素與個別因素相似度較高，成交日期能夠接近。選取地區、用途、時間相近的土地，再加強修正并應用指數平滑法來對政策影響加以預測。
最后是修正土地交易情況。求取比準價格時，按照各項修正的成績可以得出各可比實例的修正價格。但是，可比實例的不同，因素修正后的比準價格也會不同，現在市場比較法常用加權平均、眾數與平均數等確定待估對象價格，導致結果信服度很低。因此可比實例權重可用加權打分法來予以確定，從而提高估價結構準確性。
4總結
在土地估價中，市場比較法由于簡單直觀，更容易被人所接受。但市場比較法有幾個顯著的缺陷，我們在對其應用時要綜合對待，總結其不足之處，加強理論研究，在實踐中找尋改進措施，增強市場比較法的應用效果，保證土地估價結果的準確性與合理性。
參考文獻
[1]白蕾，張春軼.房地產土地估價市場中的風險及預防研究[J].現代經濟信息，2015，11：263.
[2]張春軼.土地估價中市場比較方法的改進探析[J].現代經濟信息，2015，15：386.
[3]陳玨宇，姚東F，洪嘉聰.政府主導下的土地流轉路徑模型――一個動態博弈的視角[J].經濟評論，2012，02：515.
