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土地收益法評估范文1
關鍵詞：征收補償價格、評估方法、公益用地
中圖分類號： A715 文獻標識碼： A
1研究背景
集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農民集體所有的土地征為國有的行為。這種征地行為是國家的強制行為，在征地過程中政府只強調了國家的利益，從而導致了征收范圍大、補償標準低、征收程序不規范、缺乏民主等問題的發生，針對這些問題，國家制定了一系列提高補償標準的法規，如征地區片綜合地價。但是這些方法并沒有從根本上解決問題，為此國家在十又提出縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制，讓農民參與土地增值收益分配等解決辦法。對此筆者從實際情況出發，對集體土地征收價格內涵、評估方法進行了探索，并結合安陽市情況對一宗土地價格進行試算，經與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價進行對比，該方法算出的征收補償價格相對合理，能滿足各界對于集體土地征收補償的要求。
2集體農用地征收評估
2.1集體農用地征收價格內涵
2.1.1土地性質界定
土地評估通常是評估土地使用權的價格，而這種土地征收行為，實質上是土地所有權從農村集體所有轉變為國家所有的兩種所有制的轉移，因此集體農用地征收補償價格應為所有權的買賣價格。
2.1.2年期界定
集體土地征收后，農民失去了土地，也就永久性的喪失了土地所能給他帶來的收益，所以在評估土地征收價格時應為該宗地無限年期下的所有權買賣價格。
2.1.3市場界定
在市場經濟條件下土地價格應該由市場來決定，而且國家的征地行為是公開的，在征地過程中農民對于征地補償價格有討價還價的權利，而不是政府單純的強買強賣，所以土地征收補償價格應為公開市場下的正常價格，評估過程中所用到的參數也應為公開市場下的正常參數。
2.1.4用途界定
《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。”即為了開發建設公益性用地才可以對土地進行征收。這里所講的公益性用地可以理解為承載集體福利或者社會公共利益用給的各類用地的總稱。它是保證城市存在和發展不可或缺的物質載體，擔負著承載城市各種活動、為社會利益服務的責任。關于公益性用地在評估時是否分用途進行評估存在爭議，筆者認為按用途分類評估更符合實際，眾所周知當前的土地征收過程中存在著不同程度暗補，而被征收土地未來用途不同，暗補也不同，以安陽市為例，交通運輸用地暗補為3~5萬，而住宅用地的暗補則為10~20萬不等。綜上所述，評估時應根據價值不同將公益用地分為交通、公共辦公、廉租房用地等分別進行評估。
2.1.5集體農用地征收價格的構成
關于測算土地征收價格理論界存在不同的看法，經過對比分析，筆者認為土地征收補償價格采用地價構成法較為合理。計算公式為：
土地征收補償價格=土地取得成本+農用地開發費用+機會損失
上述公式中，土地取得成本表現為所征收土地未來若干年里的土地收益總和的現值，農用地開發費用指耕地重新開發所需要的費用，機會損失是指物化投入的損失。
但在計算集體農用地征收價格時筆者認為還應對公式進行進一步的量化，其中，土地取得成本就是現行的土地征收補償標準(如：征地區片綜合地價)；農用地開發費用實質上是土地從生地變熟地的開發過程的投入成本，包括耕地占用稅、造地費、新菜地開發費等；機會損失是指土地在改變用途的同時，失去的改變為其他用途所能帶來的收益，這種損失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地補償時又不可能完全補償給農民，政府會按照一定的比例進行分配，在這里筆者采用農民與政府均勻分配的比例。根據以上分析筆者把公式變型為：
集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益
2.1.6集體農用地征收價格的定義及構成
根據以上論述可以看出，筆者所探討的集體農用地征收價格是在正常市場狀況下，某一時點征收時確定的征收用途(如：交通運輸、公共辦公、廉租房用地等)下的無限年期的所有權買賣價格。其構成為：土地取得成本、農用地開發費用、農民應得按未來用途征收后的增值收益。
2.2集體農用地征收價格評估方法
在常規評估方法中，筆者認為成本法及出讓地價修正法具有可操作性。其中成本法就是集體農用地征收價格成本的疊加，屬于正算。根據以上論述可以得出成本法公式為：
集體農用地征收價格=征地區片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發費+農民應得按未來用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本價為基礎，考慮其與公開市場下的正常出讓價格的差額，計算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地成本價
土地增值收益率是采用樣點法測算的，通過計算各樣點增值收益率，從而得出該區域增值收益率的取值范圍。以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為20%~30%，公共辦公用地的土地增值收益率為25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率為25%~30%。
2.2.1采用出讓地價修正法評估
2.2.1.1評估原理
根據土地出讓價與集體農用地征收價格構成不同，從基準地價入手，對其地價的構成進行分析、剝離，從而得到集體農用地征收價格計算方法。
2.2.1.2價格構成及對比
土地出讓價是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，可以表示為：
土地出讓價=土地取得成本+土地開發成本+土地增值收益
其中，土地開發成本是城鎮基礎設施條件的開發費，土地增值收益包含政府和農民應得的土地增值收益。
筆者計算的集體農用地征收價格為：
集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益
其中，農用地開發成本為耕地占用稅、造地費、新菜地開發費等的投入成本，增值收益只包含農民應得按未來用途征收后的增值收益。
經過對比分析可以看出土地出讓價比集體農用地征收價格多的是城鎮基礎設施條件的開發費以及政府應得按未來用途征收后的增值收益。因此，在計算集體農用地征收價格時只需將多出的兩部分扣除即可。
2.2.1.3基準地價系數修正法評估公式
根據以上分析，筆者將集體農用地征收價格計算公式進行變型：
集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發成本
其中，土地出讓價采用經過期日修正、年期修正、容積率修正的修正后基準地價。
這里的土地增值收益是以公開市場下的正常出讓價為基礎，考慮其與土地成本價之間的差額，計算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地出讓價
同理，采用樣點法測算土地增值收益率，以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為16.67%~23.08%，公共辦公用地的土地增值收益率為20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率為20%~23.08%。
2.3價格分析
將集體農用地征收價格與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價進行對比。
各類價格構成對比
其中劃撥基準地價中的土地取得成本應為集體農用地征收價格。且土地開發成本農用地開發成本，土地增值收益農民應得按未來用途征收后的增值收益。因此，經對比分析可以看出，集體農用地征收價格應高于征地區片綜合地價，低于劃撥基準地價、城鎮基準地價。
3例證
我們選擇安陽市城鄉結合部一宗菜地為例進行分析。其中征收補償中的增值收益分配筆者采用農民與政府均勻分配的比例。該宗地總面積為1.0公頃，被征收為交通運輸用地。
用成本法計算土地征收補償價格
集體農用地征收價格=征地區片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發費+農民應得增值收益
其中，該宗地征地區片綜合地價為10萬元/畝，耕地占用稅為31元/m2，造地費為13元/m2，新菜地開發費為37.5元/m2，交通用地增值收益率為20%。
由此計算出集體農用地征收價格=254.65萬元/公頃=16.98萬元/畝
用出讓地價修正法計算土地征收補償價格
集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發成本
其中，修正后的交通用地基準地價為500元/m2，土地增值收益率為16.67%，土地開發成本為95元/m2。
由此計算出集體農用地征收價格=363.35萬元/公頃=24.22萬元/畝
我們最終確定集體農用地征收價格取兩種方法的平均值，即為20.60萬元/畝。
與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價對比
通過上表我們可以看出，運用這種評估方法得出的集體農用地征收價格與現行的征地區片綜合地價相比相當于其補償標準的兩倍，且低于劃撥基準地價、城鎮土地基準地價。理論上該價格水平應該可以得到各界人士的認可，同時也可以保障農民的生活水平不降低。
4小結
綜上所述，集體農用地征收價格評估方法研究的總體思路是以市場價為標尺，以未來用途為基礎，依據誰投資誰受益的原則，對國家和集體在土地征收過程中發生的土地增值進行了合理分配，此方法相對于傳統的方法增加了農民集體參與增值收益的分配比例，但是這種方法也存在增值收益分配過于簡單的問題，在實際過程中，政府、農村集體、農民也會對增值收益的分配進行一番博弈，隨著時間的推移，政府從中獲取的收益應逐漸降低，讓利于民。
參考文獻：
[1] 魏黎、杜海鵬，幾種不同類型土地使用權價格評估之比較
土地收益法評估范文2
【關鍵詞】土地估價；收益還原法；應用
收益還原法又可以稱為收益法，在土地估價中較為常用，可以客觀評估土地、不動產或者房地產等價格，奠定在預期原理基礎上，對未來收益權的現值進行預測和分析。通過收益還原法獲得的價格，就稱為“收益價格”。以下將對其具體運用進行分析：
1、土地估價中收益還原法的應用
1.1 土地總收益的確定
一方面，在確定總收益過程中，可主要考慮如下要素：其一，總收益應該是客觀性的指標，也就是正常收入，并非待估土地的實際性收益。例如，在空置的寫字樓中，評估過程中不能根據零收益來計算，而是按照同等水平、同等類型的平均租金進行收益計算；在經營效益良好的酒店中，不能根據高入住率來計算收益，而是參考當地同類酒店的平均入住狀況來計算。其二，收益應該是長期取得、穩定性、固定的收益；例如，如果土地登記的用途為“工業”，但是當前以商業使用形式為主，其租金略高于工業用途，但是沒有經過土地變更登記，政府部門可能對該行為進行查處，需要業主補繳商業用途與工業用途土地出讓金的差額，那么商業租金收益就是一種不穩定、無保障的收益，因此不能認定為客觀收益。
另一方面， 有關收益的確定。結合所收集的資料情況以及土地所處地區的房地產市場狀況，可將收益劃分為土地收益與房地收益兩部分內容。例如，有關土地收益調查的確定，需要收集所處地區的土地出租案例，綜合考慮待估宗地的客觀因素、主觀因素、區域因素等，采取市場比較法最終確定土地收益；再如，有關房地收益的確定，可通過調查的方法確定待估宗地的區域形勢、建筑用途、結構狀況以及同類型房屋的出租率、租金水平等，最終確定房地收益。
1.2 土地總費用的確定
對于土地總費用的確定，涉及到一些影響因素，主要從以下幾方面加強控制：
（1）利息不能計算到總費用中扣除。由于利息也是投資土地的成本支出內容之一，因此經常將其作為費用扣除。實際上，投資者選擇土地投資項目，主要考慮由此產生的效益必然高于銀行存貸款利息，那么無論是投資者的自有資金還是貸款資金，利息都只能作為投資收益的一部分，而不是土地費用。
（2）在總費用中可以考慮稅費內容。采用收益還原法，其評估過程使用的稅費項目，主要來自土地運營時的繳納費用，其中包括營業稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅，等等。但是在房地產稅法中，契約稅、所得稅以及土地增值稅不能列入到稅費項目中。
（3）將劃撥的土地出租時，有關“土地收益”的內容，應該作為總費用予以扣除。對于房屋所有人來說，并沒有獲得來自“土地收益”部分的資金，那么該項內容就不能列入到出租方的純收益中，僅能作為上繳國家的費用而予以扣除。
另外，對土地總費用的計算，除了考慮以上因素以外，還有一些費用問題，如維修費的計算、折舊年限的確定、折舊費用的計算等等，只有解決各個細節問題，才能最終確定土地總費用。
1.3 資本化率的確定
在土地估計過程中采用收益還原法，土地還原率是影響較大的因素之一。還原利率和投資風險呈正比例關系，也就是說，面臨的風險越大，可能獲得的收益率就越高。在確定土地還原利率值時，主要采取以下方法：
（1）租價比較方法。也就是利用市場中若干目標物的售價，與純收益獲得諸多比率，采取眾數法或者加權平均法進行確定；通過采用該種方法，具備良好的理論基礎，其客觀性、實用性較強；
（2）安全利率計算與風險調整值相結合，通過該方法獲得資本化率，取安全利率是重要前提，也就是沒有任何風險的資本投資收益；
（3）綜合排序方法。首先，確定社會普遍存在的投資類型和相應收益率；其次，對該項目的資本化率所屬區域范圍進行確定。例如，土地投資的風險比國債投資大，那么其收益率也高于同期國債的年利率。
2、土地估價中應用收益還原法存在的問題
以當前收益還原法在土地估價中的運用狀況來看，主要存在以下問題有待優化：首先，收益還原法可以在已經產生收益的土地或者存在潛在收益的土地中采用，但是沒有任何收益的土地不能采用該種方法，適用范圍有限。其次，當前一種錯誤的思路認為，還原利率實際就是還原了純收益的價格，以此作為收益率。實際上，這僅是人們對未來投資收益的預測，并不能真實反映土地價格走向；再次，由于該種方法中采取了預期收益理論，可能出現評估結果虛高現象，帶來城市房地產價格、低價的“泡沫經濟”；最后，在計算土地價格過程中，獲取土地的純收益率，需要涉及到重置成本來計算房屋現值的問題，但是沒能將土地附加的利潤或者利息計算其中，那么計算獲得的房屋現值將與房屋實際現值存在出入，對最終結果的精確性造成影響。
3、改進與完善收益還原法的幾點建議
3.1 純收益的優化與改進
首先，正確認識收益的內涵與實質，通過采取精確、科學、有效的預測方法，對未來經濟的壽命年限進行確定，由此帶動純收益發展；當前，一些學者已經將灰色預測方法、蒙特卡洛模擬預測方法融入到土地估價法中，更具合理性、可操作性；其次，加強對細節計算的重視程度，如果房屋的壽命大于土地的使用年限，那么在純收益中還應該涉及到經濟壽命結束之后的不動產殘值分攤問題。
3.2 收益率的優化與改進
首先，奠定收益率的理論基礎，了解其本質、特征等；其次，結合具體的項目對未來收益、收益率等進行計算與確定，在具體解決收益率問題時，采用數據方法進行客觀計算，減少不必要的主觀因素或者客觀因素影響。
針對當前收益還原法應用的實際情況，有針對性地采取完善措施，可避免由于人們的預期過高而虛增估價，帶來城市房地產的泡沫經濟發展趨勢，由此引發不必要的風險和損失。
總之，收益還原法已成為土地估價中最常用、最基本的方法，具有一定的理論基礎和應用價值，其適用范圍較為廣泛，但是有關穩定收益率、還原率的確定，由于受到諸多因素的影響，其精準性有待改進。因此在今后應用過程中，可考慮采用多種估價綜合運用的方法，以此保障土地估價的客觀性、精準性。
參考文獻：
[1]白新華.土地評估中純收益的影響因素分析[J].中國集體經濟，2009（9）
[2]徐慧.城鎮土地估價中土地純收益的研究[D].南京師范大學：人文地理學，2006
[3]任強.淺析土地估價中主要參數的確定方法[J].現代經濟信息，2010（10）
[4]沈良峰.收益還原法應用的若干問題研究[J].哈爾濱商業大學學報（自然科學版），2005（5）
土地收益法評估范文3
關鍵詞：土地市場 估價方法 探討
引言
我國城鎮土地估價研究始于上世紀80年代中末期，現行的土地估價理論與方法體系是在大量借鑒國外較為成熟的理論與方法的基礎上建立的[1]。近十幾年來，伴隨著土地使用制度改革的不斷深化、城鎮住房制為適應改革和發展的需要，確保土地有償使用制度的順利實施，在《土地管理法》的基礎上制定了《城鎮土地定級規程(試行)》和《城鎮土地估價規程(試行)》，城鎮土地估價工作根據這兩個規程而先后展開[2]，城鎮土地估價理論和方法研究也在不斷深入。土地估價看作估價人員依據土地估價的原則、理論、和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按土地的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響綜合評定出某宗土地或多宗土地在某一權利狀態下的某一時點的價格。正因為土地估價受到人的主觀意識的影響，因此，在估價過程中對研究區資料的掌握、選用何種估價方法、估價人的經驗都會造成估價結果的千差萬別。
1.土地估價的內容
根據我國目前的情況，土地價格的種類主要有以下幾種：（1）所有權價格、使用權價格；（2）理論價格、市場價格、評估價格；（3）拍賣價格、招標價格、協議價格；（4）租賃價格、抵押價格、征用價格；（5）底價、期望價、補地價；（6）基準地價、標定地價；（7）總地價、單位地價、樓面地價。
2.影響土地估價的因素
影響土地估價的因素很多，通常可將它們分為區位因素、物理因素、社會、經濟因素、環境因素、行政因素和國際因素[3]。
土地空間固定性決定了任何一塊土地只能就地利用和開發，從而使得每塊土地都受制于其所在的空間環境條件。土地區位對土地價格的影響很大，有的土地學家甚至把區位看作影響地價的最重要的因素。
影響土地價格的物理因素主要有以下幾方面：其一是地質與地基。其二是地勢。地勢即該土地與相鄰地的高低關系，特別是與臨街道路的關系。第三是土地面積。一般說來，只有面積適當的土地才會有較高的價格。第四是土地的寬度、深度及形狀。此外日照、通風、干濕等因素也對地價產生影響。
社會、經濟因素社會因素中最主要的是人口因素，一般說來，人口數量與房地產價格是同方向變動的。人口的增加使土地需求增加。而家庭構成狀態也是影響地價的一個因素，即使人口數量不變，家庭構成變化也會影響居住單位數的變動，從而影響土地價格。家庭人口平均數的下降，即家庭小型化，土地價格有上漲趨勢。
國家、地區宏觀經濟發展水平是影響地價的又一因素。當經濟繁榮、投資迅猛發展、各種經濟活動十分活躍時，對土地的需求也會增加，從而影響到土地價格上升。經濟形勢惡化、有效需求不足，如果這種情況長期持續下去，對土地的需求會減退，地價下降。由于受國家宏觀調控政策以及經濟迅猛發展的影響，中國很多城市從2002年以來房價幾乎翻了一倍。
制度和價格政策對城鎮土地價格的影響也許是最大的。行政隸屬變更是影響價格的另一行政因素。由于行政隸屬變更，將某市由原來的較低級別升為較高級別，就會引發地區的地價上漲。在一些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、體制，往往會提高該地區的地價。而城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃，特別是城市規劃對用途、建筑高度、容積率等的規定對地價有很大的影響。此外，交通管制和國際因素也會對地價造成影響。
此外，政治安定狀況、治安程度特別是城市服務設施對土地價格會造成很大影響。如果一塊土地所在地區城市服務設施完備，則這塊土地很具吸引力，土地價格會上升。環境污染會給所在的地塊和附近的地塊的地價帶來負面影響，而公園與綠地則會使地價升值。
3.土地估價的方法
一般而言，土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數修正法、假設開發法、成本逼近法等。
3.1收益還原法
收益還原法是用適當的還原利率，將待估房地產未來各期正常純收益折算為估價時點現值并求其和，得出估價對象房地產價格的一種估價方法。其實質是以現值貨幣來換取投資資產未來的收益權利，該法評出的價格為“收益價格”。但在實際應用中，對純收益的估算爭議最大[4]。
3.1.1收益還原法存在問題
陳忻在《關于收益還原法中收益與利率的界定問題》一文中指出，凈收益在收益還原法中的含義本來是完全明確的，根據收益資本化（或本金化）的原理，凈收益是指除為購買該項資產所發生的一切現金流量之外，在正常經營條件下，經營期各年所發生的全部凈現金收入（凈現金流量），等于經營期的現金流入減去現金流出。然而不僅在評估操作人員中，而且在指導性文獻中，卻屢屢發生對凈收益的不當解釋。有的工具書從“靜態”角度把收益說成是企業稅后利潤，但又說“從動態來看，采用凈現金流量更為準確”，并認為在一定條件下兩者可以相等。有的文獻提出“利息中不含資本，純收益也不應含資本”等等。這些含糊不清甚至違背收益還原法基本原理的說法廣為流傳，使評估實務中發生難以糾正的謬誤和偏差，嚴重地影響了評估的科學性，常常低估了收益還原價格。
土地收益法評估范文4
公共管理與公共服務用地地價影響因素，與一般土地價格的影響因素差不多，包括一般因素、區域因素和個別因素三種。
1一般因素所謂一般因素，就是指那些影響土地價格普遍的共同的因素。這些因素包括很多方面，像自然條件、行政區劃、社會經濟狀況、發展前景等等。其實，這和房市中劃分一線城市、二線城市一樣，這是各個方面的因素共同影響的結果。
2區域因素土地地理位置對地價影響比較顯著。區域內的各種條件決定區域地價水平。①繁華程度②交通條件不同③其他公共設施水平④環境質量⑤其他因素。影響公共用地價格評估的其他原因。
3個別因素影響公共管理與公共服務用地地價的個別因素，指的是宗地的個性特質，像宗地的面積、形狀、用途限制和土地利用強度等，都可以對公共用地地價產生一些影響。
二、公共管理與公共服務用地地價評估方法探索
1評估因素制衡評估公共用地地價時，要注意考慮公共用地中不同的種類、用地的特點和收益水平存在差異，不同種類公共用地的投資風險和增值效益也有差異。
2地價水平參照地價水平就是一個橫向對比，公共用地應該和同等土地條件的住宅用地地價水平相當，有這樣一個參照物，就不會給評估造成太多偏差。
3具體評估方法公共用地評估方法有很多種，包括收益還原法、基準地價系數修正法、市場比較法、間接比較法、剩余法、成本逼近法等。公共建筑用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準地價系數修正法。
3.1市場比較法市場比較法就是指相同宗地情況下，公共用地的市場價值是多少，就可以簡單以此類推，找到一個價格相近點，以此來確定公共用地的地價水平。由于公共用地交易、出讓、轉讓市場案例很少，市場比較就很難找到比較對象。這種地價評估方法，適用范圍比較小。
3.2成本逼近法公共用地地價評估中，成本逼近法是最簡單的評估方法。成本逼近規避了公益性用地利用效益很難確定的缺陷，在市場交易案例難找的情況下，通過成本計算逼近公共用地地價。具體計算方法是：公共用地地價=土地取得費用+土地開發成本+管理成本+投資利息+稅金+經營利潤。采用成本逼近法，比較適合新開發用地和即將開發用地，因為地價組成中的各種數據比較好掌握，計算也比較實用。成本逼近法也有不可忽視的缺陷，就是成本價并不能準確反映土地價值。成本價高不代表土地價值就高，成本價低也不說明土地價值就不高。特別是我國公共用地供給中，一些土地征用補償標準存在不確定性不合理性，這就直接影響了公共用地地價的評估結果。
3.3收益還原法收益還原法就是將公共用地未來正常情況下的年純收益，用一定的土地還原利率還原，來作為估算土地價格的方法。如公園用地，就是按照正?？土髁縼碛嬎汩T票年總收入，加上其他租賃收入，然后去除建設成本折舊、管理費用、維修費用、利息等費用，就可以計算出年總收益?？梢杂霉奖硎荆篤=（a/r）[1-1（/1+r）n]V：代表土地收益價格。a：代表未來正常的土地純收益（或地租）。r：代表土地還原率。n：代表未來土地使用年期。收益還原法也有一定的局限性，只對公共用地中有明顯收益的用地比較適用，像學校、機關等經營性不強、收益不明顯性的公共用地，就不適合用收益還原法來評估地價。
3.4基準地價系數修正法基準地價系數修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表，利用替代原則，用待估宗地區域條件和其所處區域的平均條件相比較，然后根據修正系數表選取對應的修正系數，對基準地價進行修正。這種地價評估方法適用范圍廣泛，評估結果相對客觀科學，被普遍認可，是公共用地地價評估的常用方法。基本公式：V=V1b×(1±∑Ki)×KjV：土地價格。V1b：表示某一用地在某一土地級上的基準地價?！芀i：代表宗地地價修正系數。Kj：表示估計日期、容積率、土地使用年期等其他修正系數。具體操作還要按照一定的程序進行。首先是收集相關基準地價資料，根據這些材料確定公共用地所處級別的同類用途基準地價。其次是分析這些公共用地影響原因，綜合考量這些地價影響因素和基準地價系數修正表，來確定待估地地價修正系數。第三步是對骨架期日、容積率和土地使用年期等進行修正計算。最后求出待估宗地地價。當采用基準地價系數修正法時，公共用地的基準地價標準及其修正體系應當參照住宅用地的基準地價標準及其修正體系。
三、結語
土地收益法評估范文5
【關鍵詞】發展權；權屬；利用強度
0 引言
鐵路是推進我國城鎮建設的重要基礎設施，我國人口眾多、幅員遼闊，這種國情決定了中長距離客貨運量要求巨大，需要大力發展鐵路。
目前我國正處于鐵路建設快速發展時期，鐵路行業的快速發展也使得鐵路占用土地面積不斷增大，鐵路征地拆遷問題不斷凸顯。
鐵路征地拆遷必然會引起土地權屬的改變，涉及到土地的補償價格評估。目前的土地補償價格評估沒有考慮到土地發展權的問題，評估的土地價格往往低于土地實際的價值，這使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保護，造成爭議和糾紛。為了使土地補償價格更加合理，就需要考慮到土地的發展權，對土地的發展權價格進行評估，本文就是在這個背景下對土地的發展權價格評估問題進行研究。
1 土地發展權現狀分析
1.1 土地發展權價格評估缺乏制度基礎
我國從20世紀90年代開始，學界逐漸就對土地發展權這一制度展開研究，但目前尚缺系統的研究成果，我國法律也尚無土地發展權的規定，也就是說我國尚未建立土地發展權制度，有關土地發展權的隱含的規定、實際的處理，只能從現有的土地開發管理制度中尋找、分析。
（1）土地發展權歸屬未明確
對于我國的土地發展權歸屬問題，目前還沒有一個明確的規定。
（2）土地增值收益分配不合理
現行土地增值收益分配主要存在以下問題：第一，土地產權界線模糊造成收益流失。第二，土地費稅體系不夠合理，地租內涵不明確。第三，被拆遷人和失地農民沒有享受到土地增值收益。在征地拆遷活動中，原土地使用權人失去了土地使用權，也失去了土地可能帶來的增值收益。目前在各項征地拆遷補償活動中，更多的是考慮房屋或其他附著物的補償，而對土地的補償是對當下現有或規定用途剩余年限的補償，沒有考慮到土地的潛在收益和無形收益，沒有考慮到作為曾經的土地使用者土地上的投資建設。
1.2 土地發展權價格評估缺少評估方法
目前我國的土地價格評估主要是針對土地使用權，土地抵押權、土地租賃權以及征地補償等方面，現有的土地估價方法主要有：（1）成本逼近法；（2）收益還原法；（3）市場比較法；（4）基準地價系數修正法；（5）剩余法，即假設開發法。
土地發展權價格評估由于土地發展權制度的缺失，評估理論的缺乏，尚未納入土地價格評估體系，土地發展權本身的特殊性也使得土地發展權價格的評估區別于一般的土地價格評估，所以以上幾種估價方法都不能完全適用于土地發展權價格的評估，土地發展權價格評估方法目前還很欠缺。
2 土地發展權的特點
土地發展權就是為適應土地用途管制和多元化立體開發利用的需要而設立的，改變土地現狀用途與利用強度等利用方式的權利，是一項可以獨立支配的財產權。
土地發展權作為一項獨立的財產權，除了具有財產權固有的本質特點以外，還具有自己特殊的地方。結合上述對土地發展權內涵的界定，可以歸納出土地發展權有以下幾方面的特點：
（1）土地發展權的地域性和限制性；土地能否開發和發展不僅取決于土地的現在利用方式和水平，也取決于所處的區位條件、社會需要或市場需求以及土地用途管制、土地利用規劃等等。
（2）土地發展權及其制度設計的目的性和靈活性；土地發展權的設立，必須以相關土地法律制度的完善和配合為前提，其制度設計具有強烈的目的性。
（3）土地發展權行使具有較大的靈活性。
（4）土地發展權具有明確的階段性；土地發展權是以某段時間內土地利用現狀為基礎，對未來可能（或許可）發生的土地利用物質形態與經濟價值形態變化的量的設定。
（5）作為財產權的獨立性、排他性和可轉讓性；土地發展權是一項可與土地所有權分離的、獨立的物權。
（6）土地發展權的權利歸屬和土地所有制無必然聯系。
3 土地發展權價格評估的研究
基于上述土地發展權現狀分析及其自身特點，要解決和完善未來鐵路土地拆遷補償中土地發展權價格評估的問題，需從以下幾個方面著手。
3.1 完善土地發展權價格評估的制度基礎
首先，要明確土地發展權的歸屬。土地發展權的權屬歸屬，實際上就是土地增值收益的分配問題，應努力在國家，土地所有者，土地使用者等權利主體間找到一個利益分配的均衡點，讓三方在這一權利的實施中均有利可得。
其次，土地發展權配置模式的選擇鑒于土地發展權不同模式的比較分析，以及中國土地法律制度的特殊性，中國的土地發展權配置應當用土地發展權歸屬土地所有者的模式，區別國有土地和集體所有土地，不能一概而論，同時，國家采用稅收等法律手段平衡土地發展權所帶來的經濟利益分配。
再次，就是明確土地發展權價值的分配方式。土地發展權的價值內涵本質上就是土地用途改變和利用強度的提高帶來的土地價值增值。土地價值增值是指由于經濟發展的作用和土地投資的改良而形成的地租、地價的上漲。土地增值=自然增值+人工增值+用途轉變增值+政策增值，土地發展權價值的具體實現過程就是土地增值收益的分配過程。因此可以結合當地的社會經濟狀況，制定分享比例。
3.2 將土地發展權價格評估納入土地價格評估體系
首先，參照國外土地發展權價格評估理論及方法；國外土地發展權的價值按變更使用后自然增漲的價值計算。在美國，農地發展權的價格等于農地轉為建設用地后的價格扣除原農業用途的土地價格的余額。農地發展權的價值等于農地轉為建設用地的全部增值。由于農地發展權屬于農地所有者，因此，這一增值自然全部為農地所有者獲得。這一增值的分配與市場交易的實際情況相符，即無論是政府還是私人開發商，在向農地所有者購買農地發展權時，農地所有者得到了因讓出改為建設用地的機會而失去的全部土地增值。但這只是土地增值的第一次分配。由于土地增值是由社會經濟發展、公共投資、城市規劃等諸多非農地所有者因素而引致，因而必須有相當部分在社會與土地所有者之間分割，否則就不公平。對此，各國（地區）通行的做法是開征土地增值稅。
其次，探討改變土地用途及強度時的土地發展權價格評估方法；在農用地用途發生轉變，即轉為非農用地即鐵路建設用地后，由于土地用途的改變會帶來土地預期收益的改變，那么相應的會改變土地的價值量（一般為增量）。土地發展權價格就是由于這種土地用途的改變而產生的土地價值改變量。土地既改變了用途，又改變了利用強度，那么土地發展權價格可以表示為土地用途改變時的土地發展權價格與土地利用強度改變時的土地發展權價格之和。
4 結語
本文通過對土地發展權現狀及其自特點的總結分析，獲得以下幾方面認識：
（1）土地發展權的權屬歸屬，實際上就是土地增值收益的分配問題，應努力在國家，土地所有者，土地使用者等權利主體間找到一個利益分配的均衡點，讓三方在這一權利的實施中均有利可得。
（2）土地發展權價值的具體實現過程就是土地增值收益的分配過程。應結合當地的社會經濟狀況，制定分享比例。
（3）土地既改變了用途，又改變了利用強度，那么土地發展權價格可以表示為土地用途改變時的土地發展權價格與土地利用強度改變時的土地發展權價格之和。
【參考文獻】
[1]袁姝琴.基于土地發展權的土地價格評估研究[D].華東理工大學，2012.
[2]劉弘.中國土地發展權研究：土地開發與資源保護的新視角[M].中國人民大學出版社，2004.
土地收益法評估范文6
關鍵詞：城市土地；相關影響；價格評估
引言
城市土地價格受到來自各方面的影響，如城市建設規模，人均收入水平，平均工資，環境等，所以市場變化相對較大。城市土地價格的評估體系在現代化建設的作用下已經慢慢從間接方式轉變向直接方式，這使得社會發展在土地資源的需求方面得到了很好的滿足，也對我國土地市場的可持續發展起到了一定的推動作用。
一、土地評估
隨著房地產行業的不斷發展，土地市場也被漸漸的發展了起來，這直接關系著土地市場的繁榮與否。在市場經濟體制下，有效的開發土地資源并合理利用是我國經濟健康穩定發展的重要因素，已經受到了我國高層人士的高度重視。 在一系列關于土地制度改革的頒布措施與實施中，土地市場也越來越趨于完善。土地市場的供求決定了土地市場價格，而對土地資源的合理配置是由土地市場進行調節的。不可置否，政府的各項政策也對土地的價格高低有著不小影響；但從實際意義來講，政府也不能把地價死死的控制在某個固定的水平上而不讓其發生變動。從評估體系自身出發來找出出現問題的根源，才是解決地價評估和土地市場交易價格產生差距的問題。若是只采用調整基準地價水平的方法，那也只是治標不治本，無法解決其實質性的問題。
就目前而言，我國地價評估體系是采用了《城鎮土地價格評估規程》，它提出了要以土地區域為基礎，土地收益為依據并以土地交易價格為參考來進行土地價格評估。而因為受區域與收益的影響，不同評估人員有不一樣的理解，這就造成了不規范合理的地價評估。
我國的實際國情使得城市土地價格的不斷飆升，對人們的日常生活與正常工作帶來了非常大的影響。所以，建立一套有效的城市土地的價格評估體系是十分有必要的，它也是順應了社會與經濟發展以及土地市場發展的要求；而評估體系的建立在一定程度上對土地資源的開發利用提供了科學性與合理性，也推動了土地市場的發展規范化。不斷變化的城市土地價格在政府的宏觀調控與城市的經濟條件雙重作用下受到了一定的限制，要想對城市土地價格與土地市場交易前的價格差異問題完美地解決，就必須對不斷完善的城市土地價格的評估體系高度重視，這樣才對降低人們的生活壓力有幫助。
二、注意事項
通過圖1我國城市土地在開發利用上的情況可以看出，綜合城市土地價格，各類土地交易方法，土地開發程度以及土地價格評估種類方面分析，在我國城市快速發展中，有以上幾種真正實際被應用的城市土地價格體系。土地價格的分布在現代化建設中是從土地的實際用途，土地市場的不同等級與城市土地價格的水平這些方面來評估的，所以，用途不同，等級不同，城市不同的地價一般是沒有什么可比性的。
城市土地價格在實踐過程中的評估需要注意以下幾點。
1、掌握替代原則的重要性
從字面意思我們就可以了解到替代原則的概念，即兩個物品功能相似，則可以進行相互代替。如果將替代原則放入城市土地價格的評估中，那么兩塊相近的土地之間就可以相互代替。在市場競爭的不斷激烈下，這兩塊相近的土地價格則會趨于平衡。在土地市場中，價格低的地塊一般會成為人們重點關注的對象，而價格高的地塊則無人問津，而這樣的情況最終會導致價格高的地塊被迫降價的局面。所以，替代原則在城市土地價格的評估中，是由土地的價格水平，土地的實際使用價值，地塊的價格以及土地買賣雙方等方面決定的。土地使用價值是最終土地價格評估的主要依據。比如在選擇新樓盤的地址時，對比已經修建完成的相近的地塊與當前的實際情況來衡量使用價值，最終確定土地的價格是否合理，這樣可以保障在進行土地買賣時雙方的經濟利益。
2、重視預期收益原則
對土地投資高度關注是一些投資者在利用城市土地資源時的必然手段，從土地投資的預期收益上對土地價格進行合理的評估；所以，土地投資的預期收益在一定程度上決定了對城市土地價格的評估。土地市場的占有份額在市場經濟的體制下不斷發展，土地投資收益的多少是由土地價格的高低來決定的；所以，在進行土地價格評估時，將土地以往的收益情況與投資土地后未來的收益狀況做一個細致全面的對比，結合國家土地開發利用相關政策與土地市場發展趨勢以及土地市場未來的發展情況等，對土地投資進行全面分析，這對預測土地投資未來的預期收益是否可靠與準確有一定程度的提高。
3、對土地實行最有效使用原則
無論是什么行業或者什么領域，土地都是一種最不可或缺的資源；所以，作為重要載體的土地在眾領域發展中都占據著舉足輕重的地位，它能展示出多樣性的土地用途；這也是為什么用途不同的土地在經濟收益上不同的原因。為了使城市土地能夠得到最有效的使用，在對土地進行選擇投資時，不僅要最大化的對有效利用土地資源概率加以提高，還要使土地投資者能夠獲取到最大化的經濟利潤。所以，在不斷發展的市場經濟下，如何最有效的使用土地資源與土地價格之間有著十分密切的聯系。在進行土地價格評估時，從經濟性原理的一些相關理論知識出發，確保土地資源的使用能夠處于最佳狀態是必須的，只有這樣，才能保證最合理的土地資源配置。而有效地使用土地資源從一定意義上來講，對推動土地市場健康穩定的可持續發展有深遠影響。
4、平衡土地供給與需求原則
在快速發展的城市經濟條件下，商品價格與商品供給和人們對商品的需求之間有著十分緊密的聯系。一般情況下，若是商品的供給量已經遠遠大于人們對商品的需求量，那么商品的價格自然會有所下降；相反，若是商品的供給量不能滿足人們對商品的需求量，那商品的價格也必然會上漲。在我國，不同城市對土地的規劃也必然會不一樣，不同城市土地的供給量與需求量也會有所不同。尤其是在國家對宏觀調控的力度不斷加大的同時，人們對自己生活的環境以及生活的質量也有了更高的要求。所以，在對城市土地價格進行評估時，土地的供給與土地的實際需求也是需要重點考慮的。在城市的一定區域內，土地需求直接決定了對土地價格的評估。
三、土地價格評估的基本步驟
《城鎮土地分級規程》是根據我國土地價格的相關規定，目前主要實施的一項評估城市土地價格的重要準則。這項制度全面地分析了影響土地價格的各項因素，并針對性的對每個影響因素進行了評價，使用多因素賦權綜合法來對城市中土地的不同用途，土地的各種類型以及城市不同區域內的土地進行了基本測算，還評價了土地質量來綜合性的總結了土地的各種用途，土地的各種類型以及不同區域內土地的主要特性；從而形成了多種不同類型的土地，比如綜合級，就是涵蓋了住宅，商業以及工業等；商用級，適合商業應用；住宅級，適合居住；工業級，主要用來作為工業應用等。同時，依照《城鎮土地價格評估規程》的一些相關內容，在進行土地市場交易時，應把土地級別作為一項主要基礎來展開。在將土地市場的一些相關交易資料結合的同時，選用土地價格的平均值法以及土地利用的最有效法與因素比較等方法來評估城市土地價格，進而確定各種類型土地用途的基準地價。
四、結束語
從以上對城市土地的使用價值，城市土地各種用途以及城市土地的預期收益的分析中可以看出，在對城市土地價格進行評估的時候，一定要嚴格遵守國家的相關規章制度，并按照那些規章制度下的標準規范來執行，還要全面透徹的分析各種因素；只有這樣，才能最大化的有效利用城市土地資源。進而推動我國在土地交易市場上的規范化，使土地市場能夠走可持續發展道路。
參考文獻：
