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工業用地評估方法范文1
城鎮基準地價平衡的必要性
城鎮基準地價是在各類用途土地法定最高出讓年期的前提下，政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是分用途的土地使用權區域平均價格。城鎮基準地價居于基礎地位，是其他地價產生的根源。
然而，現階段城鎮基準地價的評估與確定，都是從本地區或本區域的內部因素出發的，反映的是區域內不同地段、不同用途的地價水平和變動趨勢。由于對外部因素、尤其是其他城鎮的情況考慮較少，難以反映不同城鎮、不同區域間的經濟水平和地價趨勢差異。所以，當面對日益擴大和統一的土地市場時，城鎮基準地價對土地利用、建設開發的引導功能就受到影響。如何使城鎮基準地價既能反映本區域的地價水平，又能反映不同區域的差異，對土地利用更有指導意義？這就需要進行城鎮基準地價平衡。
城鎮基準地價平衡，簡單來說，就是對不同城鎮的基準地價進行橫向比較，并進行差異調整。它是以土地分等為依據，綜合考慮對城鎮地價有影響的其他因素，形成各等級城市、縣、建制鎮的基準地價序位，并通過技術調整，彌合原基準地價與地價序位的差異，使基準地價與城鎮序位相一致。通過基準地價平衡，使投資者、土地使用者和土地管理者在更寬的范圍內及時了解掌握土地信息，調整土地利用方向和方式，實現土地的有效利用和土地市場的均衡發展。
一個城市的基準地價是否符合當地的經濟發展水平，這對于一個城市來說至關重要，若地價太高，則可能影響當地的招商引資和經濟發展；若地價太低，則會對調控土地市場帶來壓力。所以對一個城市進行基準地價定位之前，進行基準地價平衡分析是非常必要的。
但是，由于各城市所處區位不同，政府培育土地市場的力度不同，經濟發展水平與產業結構不同，必然造成部分城市地價水平或基準地價評估結果與其土地質量相背離、不匹配。因此，城鎮基準地價平衡不是在不同城市間進行簡單的比較，而是要深入進行綜合因素的分析，這就是基準地價平衡研究，即通過一定的計算方法分析研究，得出適合當地經濟發展水平的基準地價計算結果，即平衡后的基準地價，為城市確定符合本地區實際的基準地價提供有效依據。
所以，地價平衡研究，是通過數學、統計學分析等方式，對一組城市在相同條件下的對比分析，使城市基準地價之間具有可比性，在經過地價平衡研究之后，可以比較準確地對一個城市的基準地價在全國范圍內進行定位，可以反映出一個城市的基準地價是不是符合城市的發展水平，對于地價不符合經濟發展的城市可以對其地價作出相應調整，實現基準地價平衡。
基準地價平衡及分析的技術準備
（一） 基準地價平衡內涵的統一
城鎮間基準地價的平衡，前提是基準地價內涵與基準條件的規范與統一。確定基準地價內涵，是搞好基準地價平衡的基本技術環節。
從理論上來說，土地價格應當是土地資源價格與土地資產價格之和。其中，土地資源價格是真正的地租的資本化，即真正的地租除以利率，相當于基準地價中的土地收益部分。土地資產價格則為土地資產成本價格加上平均利潤。簡言之，凡是“土地資本”，都應該算在地價內。因此，基準地價內涵必須包含政府出讓土地純收益、城市建設配套費和土地拆遷開發費等，基準地價應是熟地狀態而不是生地狀態下的價格。本文對基準地價內涵的統一主要從用地年期、評估期日、容積率等方面來進行，具體內容包括：
1.統一基準地價用地類型：基準地價平衡用地類型統一為商業用地、居住用地和工業用地三種類型。
2.統一基準地價用地年期：基準地價平衡價格是指各類用地的法定出讓土地最高使用年限的土地價格。商業用地為40年，居住用地為70年，工業用地為50年。
3.統一基準地價開發程度：即具備“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊以及紅線內場地平整）。
4.統一容積率：基準地價平衡界定的容積率為標準容積率，即商業用地2.0～3.0；居住用地1.5～2.5；工業用地0.5～1.0。
5.統一的商業用地基準地價評估方法。商業用地基準地價全部采用區片價表示。
6.統一的基準地價評估期日：統一為2003年1月1日。
（二） 地價修正
由于各城市的基準地價表示形式（樓面地價、地面地價、平均容積率下的地價、特定容積率下的地價）、年期等有所不同，為使數據具有可比性，統一各城市基準地價的地價內涵，進行地價修正，使各城市的基準地價具有可比性，是地價平衡研究的重要內容之一。
地價修正是通過一系列地價修正公式實現的，主要包括對估價期日的修正和年期修正等。通過地價修正,統一地價內涵,使進入分析的城市地價內涵一致。
（三）城市土地質量分等和排序
城鎮土地質量分等是通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，運用定量和定性相結合的方法對城鎮土地質量進行量化，對每個影響因素及因子賦以權重，評定城鎮的等級。
本文主要依據2002年實施的《城市土地質量分等定級規程》中城鎮土地質量分等的影響因素來分析，概括起來有：城市區位、城市集聚規模、城市基礎設施、城市用地投入產出水平、區域經濟發展水平、區域綜合服務能力和區域土地供應潛力等7個因素。同時，我們在研究中選擇了7個方面共19項指標，采用特爾菲法對每個影響因素賦以相應權重，建立了多因素綜合評價指標體系。
本文選擇了我國的29個城市進行分析。根據分等結果散點分布，29個城市土地分等排序結果如下：
一等城市：上海 廣州 北京
二等城市：寧波 青島 深圳 南京 成都 天津 杭州 大連 沈陽
三等城市：長沙 濟南 哈爾濱 武漢 西安 廈門 重慶 太原 長春
四等城市：蘭州 昆明 南寧 貴陽 西寧
五等城市：銀川 烏魯木齊 呼和浩特
基準地價平衡
（一）初次平衡
在對各城市進行土地分等及基準地價排序以后，將各城市土地分等序位所在的某類用地某一級別基準地價與原基準地價的算術平均數作為該城市此類用地此級別的基準地價初次平衡值。目的是在土地分等的基礎上，消除由于樣本點選取不同而造成的誤差。然后將各城市初次平衡值進行排序， 得到某類用地某級別基準地價初次平衡的序位。初次平衡結果見表1～表6。
（二）再次平衡
在初次平衡的基礎上，對照土地分等結果，根據對各城市發展狀況的了解，找出基準地價水平與土地分等排序趨勢及實際情況相符合的城市為基準地價平衡的控制點。如：商用最高級別基準地價平衡計算的控制點為廣州、沈陽和呼和浩特；住宅最高級別基準地價平衡計算的控制點為上海、長沙、太原和呼和浩特；工業最低級別基準地價平衡計算的控制點為上海、重慶和呼和浩特。然后以控制點最高或最低基準地價為標準，根據各城市的土地分等得分情況，對各個城市最高或最低級別基準地價進行平衡。對沒有前控制點或后控制點的城市，仍按照其初次平衡后的基準地價和城市土地分等位序所在的地價做算術平均求得（如：商用最高級別基準地價平衡計算中，北京市初次平衡后的地價最高，而在城市土地分等結果中位于第三位，沒有前控制點，按照上述方法進行二次平衡）。平衡公式為：
Vi=Vo-(Vo-Vn) Ni/(No-Nn)
其中，Vi：表示某城市某用途最高級別基準地價平衡值；
Vo：前控制點某用途原最高級別基準地價；
Vn：后控制點某用途原最高級別基準地價；
Ni：與前控制點分等分值的差；
No：前控制點的城市土地分等分值；
Nn：后控制點的城市土地分等分值。
經過初次平衡計算和再次平衡計算后，計算結果如下（以北京、上海、重慶、成都、西安、太原為例）：（見表1～表6）
地價平衡結果分析
從表1～表6可以看出，一般情況下，城市等級越高，其相同土地類型相同級別的土地基準地價相應也就越高。就某一城市而言，由于商業用地一般占據比較繁華的地段，其基準地價一般高于住宅用地和工業用地基準地價。住宅用地由于住戶對周圍環境的要求較高，而工業用地對環境基本上要求不高，所以住宅用地地價一般要高于工業用地地價。
工業用地評估方法范文2
關鍵詞：城郊結合部；土地；管理
中圖分類號：F291 文獻標識碼：A 文章編號：
一、前言
目前，我國土地利用與土地管理制度存在缺陷及負面作用。受到土地資源察賦的制約，一種精細的、合理的城市邊緣區土地開發、利用模式對于可持續的經濟增長來說是必需的。然而，現階段城市邊緣區土地利用除了出現經濟效益不高的情況，同時能夠造成城市無序發展等現象，另外由于土地利用法存在明顯的問題，給營造和諧社會造成明顯的阻礙。所以分析城郊結合部土地管理機制能夠產生非常關鍵的影響。本文在這種情況下，對如何優化城郊結合部土地管理提出了自己的策略建議，具有一定的借鑒意義。
二、城郊結合部土地管理的策略建議
（一）強化對于土地的改革制度
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，一定要根據相關要求承擔相應的土地使用權出讓金。首先用地單位能夠根據自身實際情況，最大限度減少費用開支；其次，能夠給土地開發利用籌集相應的資金，推動城郊結合部用地計劃及土地開發工作順利進行。
（二）構建城郊結合部土地審批體系
不僅在數量上，而且在土地用途、規模等上嚴格控制。結合部土地利用方案能夠在當前現有土地資源開展合理的調派，呈現了非常明顯的整體性，應當借助實際的微觀管理貫徹落實，因此規定結合部土地控制機構不斷健全土地審批步驟，制定相應的標準。在建設項目立項時，要充分考慮土地的供應量；在用地選址時，考慮土地用途管制的限制；在審批用地項目時，嚴格按照《土地管理法》和結合部土地利用總體規劃進行。
（三）規范對于城郊結合部土地的管理
制定城郊結合部土地流轉的地方法規，在法律上對土地流轉的形成和程序、土地評等定級、地籍管理、土地市場管理、出讓人和受讓人雙方的責、權、利以及糾紛、仲裁處理等進行明確的規定。在實際流轉過程中一定要根據相應的步驟開展。應當營造產生結合部農村土地流轉登記制度，推動流轉活動標準化水平持續提高。在土地流轉形式方面，應當貫徹落實多樣化原則，不過要特別關注租賃制。土地租賃制從全球范圍內得到了推廣普及，能夠和我國當前實際情況保持一致。土地流轉應當在相應的時間內完成，避免耽誤時間，給結合部群眾正當權益造成明顯的破壞。
（四）合理對城郊結合部土地的評級
要科學地評估與定級結合部土地，就要求把結合部（包括結合部城鎮）的土地級別納入全市統一的土地分級體系，按全市土地差異，以統一標準劃分級別，使定級因素體系、定級方法與中心區基本一致，不能因為結合部的規模小，集聚效益低，重要程度小，內部土地利用結構簡單，而人為地區分中心區與結合部的土地定級與評估方法。正像之前城市中心區工業用地關鍵通過工業企業級差效益測算法開展，但是結合部工業用地往往通過聯營入股價推算法進行評估。未來應當調整此類測算法，從城郊結合部實際評估環節之內，應當通過不同渠道、不同手段進行評估，同時應當特別強調保護用地范圍。同時，因為土地有償使用時間比較短，造成了這一領域工作人員非常的匱乏，但是當前工作人員自身能力和實際情況無法保持一致，不具備相應的知識及經驗，無法和市場自身標準保持一致，因此，一定要最大限度培育高素質的工作人員，給開展城市土地評估儲備相應的專業人員。
（五）完善土地儲備與信息制度
通過土地統一收購、統一儲備、統一出讓的國有土地收購儲備制度的建立，促使政府壟斷結合部土地一級市場，有效地控制結合部土地供應總量，達到以土地供應引到土地需求的目的。在結合部土地收購儲備中，把存量劃撥土地的入市總量納入政府的土地供應總量。政府應當把結合部土地科學合理的流入到土地市場之內開展合理的管理。在交易價格存在明顯問題的土地資源中，政府應當對其進行合理的調控，避免各種違規操作活動出現。
另外，將結合部土地出讓、轉讓信息、地價信息、土地交易信息等等，借助不同的媒體進行公示，推動開發商可以清楚的了解特定階段土地交易相關資料。
（六）實現土地的可持續發展
建設用地屬于非農業用途的土地，主要是城市、村鎮居民的生產和生活用地，城市村鎮是由工業、商業、城市生態等多個經濟系統組成的多層次的經濟大系統。所以結合部建設用地應當科學合理的調配，推動其能夠和當前實際用地標準保持一致，另外能夠和城鎮未來的發展目標及要求保持一致。在經濟發展過程中，土地資源能夠產生非常深刻的影響。同時，土地能夠影響城市、村鎮布局等等，通過土地自身功能及影響能夠了解到，土地在經濟發展過程中能夠產生非常深刻的影響。建設用地可持續利用既能確保當代人能享受良好生活、生產空間帶來的舒適，也能為后代人的生存生活空間不受破壞而打下基礎。
三、結論
土地作為生產要素和生態要素，是人類生產、生活和生存的物質基礎和來源，具有不可替代的作用。作為城郊結合部特殊區位，應積極發展城市型生態農業，大幅度提高土地利用率和社會、經濟、生態效益，發展集休閑、觀光、旅游、生態為一體的綜合都市化農業。
參考文獻
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工業用地評估方法范文3
關鍵詞 不動產估價 課程 思考
中圖分類號：G424 文獻標識碼：A
0 引言
不動產估價是高等院校土地資源管理、房地產經營等專業開設的主干課之一，該課程理論性、實踐性較強。①通過該課程的學習要求學生掌握不動產估價的基本理論和方法，并熟練運用常用方法進行不動產價格的評估，初步具備不動產價格評估的操作能力。②不動產估價在我國發展的歷史不長，如果在教學中只注重理論知識的學習而不聯系實際，這樣培養出來的學生就很難適應行業發展的需要。③本文作者在中國地質大學（北京）土地科學技術學院進修該門課程后，從現有的問題著手，提出自己的幾點看法，為提高課程的教學質量和教學效果獻計獻策。
1 不動產估價課程的基本情況
（1）課程體系復雜，基礎知識要求較全面。不動產估價是一門以土地經濟學、會計學等相關學科的知識為支撐的綜合課程，內容涵蓋了商業用地、住宅用地、工業用地、農用地和各類房產的價格評估，評估方法涉及了市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、路線價估價法等，以及估價報告的撰寫要求，方法復雜、內容全面。
（2）課程理論和現實結合密切，實踐動手能力要求較高。實踐過程中相關資料的收集整理，課程中各種估價對象，操作程序以及各類修正參數的選擇都具有非常強的專業性和實踐性，對于這些知識的掌握，光是在課堂上的理論學習是遠遠不夠的，必須加強實踐練習，讓學生參與其中，親身體會，這樣才能增強理解和記憶，提高學生運用理論知識解決實際估價問題的能力。
（3）各類規章制度學習重要，實時性較強。該行業有各類規章制度，且偶有變動。課程教學中往往都是按照這些規范的內容向學生傳授知識，讓學生學習和了解當今最新的行業動態和行業標準，這與其它課程明顯不同。④并且我國也實行了執業資格制度，要求從業人員不僅要深入地學習該類課程，還要求在具體的工作當中獲取必備的執業資格證書才可以從事該行業。
2 存在的一些問題及建議
（1）實踐教學課時相對較少，練習內容相對簡單。目前的課程實踐環節普遍存在的問題就是在排課的過程中往往實踐學時較少且不合理，導致教師在授課的過程中只能降低難度才能完成課程的學習。而對于這們課程除了基本的理論的學習，對不同類型的項目評估，往往也有更高的要求。因此，增加不動產估價課程學時，尤其是實踐課學時顯得尤為重要，⑤在課程安排上應大于64學時，實踐學時也應有32學時左右，這樣才能更有效地提高學生的實踐能力。
（2）教學內容落后，案例時效性差。該課程是一門與社會市場發展情況密切相關的學科，市場千變萬化，教學內容也應隨之進行調整。學好這門課程要求學生了解不動產市場的動態變化，尤其是在案例教學的過程中，教師選取的案例應緊隨時代的發展，通過對這類實時典型案例的比較分析，教師才能引導學生如何正視和分析變幻莫測的不動產市場，判斷市場發展狀況，較為全面地認識真實的不動產市場，并引導學生在今后的工作中加強延伸服務，提高評估質量。⑥
（3）時事解讀環節薄弱。近幾年我國的不動產市場時有波動，土地、金融等相關政策也時有變化。這就要求教師要通過各種途經來搜集相關的新評論和新觀點，并加以甄別和篩選，通過專業解讀和點評，與學生在課堂上共同探討、共同研究，使學生既能了解專業相關的最新動態信息，又能將其與理論內容進行結合。⑦通過這樣的學習方式，學生不僅了解了最新的土地政策、不動產市場價格等信息，又強化了對課堂知識的理解。
3 對課程的幾點思考
（1）教師方面：努力提高自身專業水平?！耙o學生一杯水，自己得有一桶水”。要想教好這門課程，教師首先應該廣泛學習相關理論知識，努力提高自己的業務能力和水平。熟練掌握不動產評估理論與方法，并獲取國家注冊房地產估價師和土地估價師資格。同時加強自身的實踐經驗，積極參與實際的房地產估價和土地估價工作，提高實踐技能，并將這些經驗在課堂上傳授給學生。
（2）學生方面：激發學習主動性和自覺性。努力提高學生對課程的學習的興趣，以通過房地產估價師和土地估價師兩個資格考試為目的，理論密切結合實際，讓他們知道注冊房地產估價師和土地估價師資格是未來從事該業行業的前提，如果有了估價師資格證可以獲得較高的經濟收入，讓學生認識到該課的重要性后，學習的主觀能動性和積極性就會充分地發揮出來。
（3）教學手段方面：進行有效的教學改革。采用多媒體教學，把大量的信息放到教學課件中，這樣既能豐富課程內容，也節約了課堂學生記筆記的時間。同時可以采用經典的案例教學法，通過案例來講解評估過程中方法的選擇、公式的選用、評估步驟、有關費用的計算和有關參數的確定等。⑧還要加強學生的自主練習，課后留習題給學生，提高學生的實際動手操作能力。
4 小結
不動產估價課程教學一貫是理論與實踐并重，重視在實踐教學中培養學生的實踐能力和創新能力。⑨按照學生培養目標，該課程的不斷改進需要持續的探索。本文僅就不動產估價課程教學中的一些普遍問題進行了總結，有很多深層次的問題并未涉及，需要在今后在教學中進一步探索，逐步形成更加合理的課程教學體系。
注釋
①⑨莫海明，楊小雄.關于不動產估價課程教學存在問題及改革思考[J].廣西科學院學報，2009（2）.
②⑧王璦玲.不動產評估教學探索與實踐[J].學理論，2011（1）.
③ 趙華平，張所地.不動產評估課程教學方法探討[J].中國城市經濟，2011（29）.
④ 王建興，韓申山.《不動產估價》課程實踐教學改革研究[J].新西部（理論版），2012（5）.
⑤ 張建軍，付梅臣，胡業翠等.基于工程師培養模式的《不動產估價》課程改革與實踐探索[J].教育理論與實踐，2013（18）.
工業用地評估方法范文4
【關鍵詞】 土地使用權;抵押;評估;操作風險
自上世紀九十年代房地產改革以來,我國的房地產交易市場取得了巨大發展,房地產、土地評估機構作為市場經濟重要的組成部分,也經歷了從無到有,從弱到強的過程,逐漸獲得了各個經濟主體和管理部門的認可。由于我國的法律法規還不健全,市場信息還不透明,更重要的是我國的評估中介機構往往大多脫胎于政府機關,先天性不足導致中介機構的中立人的身份受到影響,在市場風險不斷變化、而房地產和土地評估的風險顯現又比較滯后的情況下,評估機構的操作風險不容小覷。
一、估價行為受政府部門的影響巨大,非市場化因素明顯
在我國開始住房改革的初期,由于國內基本上沒有成立具有獨立法人資格的中介房地產評估機構,為了建立市場經濟中不可或缺的一環,很多原從屬于房產局、國土局的評估服務所(部)從政府下屬的事業單位,逐漸脫離出來成為獨立的市場評估機構,或者是政府、房產、國土系統內部的干部“下?！?成立房地產(土地)評估中介機構,這樣導致一方面中介機構基本上都有政府的背景和資源,容易獲得市場信息和大量業務,另一方面政府和相關部門也容易監管或者控制中介機構的行為,對政府來說比較“聽話”。這樣為中介機構的“中立人”身份設置了先天不足的障礙。
2009年筆者調查了本市9家較有影響力的評估機構,結果如下表:
從上表可以看出,中介機構近80%背后都有政府背景,往往沒有政府背景的公司竭力想與政府拉關系、走后門,以便獲得一定的影響力和資源?？梢哉f在我國目前政府機構掌握著大量資源且呈現大政府小社會的背景下,中介機構的獨立地位是不完全的,也因此容易導致估價結果的非市場化,從而導致法律糾紛。
二、估價結果受銀行等貸款機構影響的風險
隨著我國房地產市場的快速發展,房屋土地的交易日漸增多,評估機構的數量也原來越來越多,受業務競爭的影響,評估機構的往往需要銀行等貸款機構介紹業務。銀行介紹的業務往往一宗地的面積就達到幾千甚至數萬平方米以上,收取的評估費用是一宗個人房地產評估業務的數十倍,評估機構往往易受銀行的影響。以桂林市中心廣場地下商城在一個評估有效期限內(2009年1月至2010年1月)土地使用權抵押的評估地價為例:
最低的評估地價3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差達5倍以上,而這兩個特殊點經電話調查均有銀行放貸需求因素的影響。
三、評估方法選擇不當導致的風險
目前,土地的主要評估方法有剩余法、市場比較法、收益還原法、基準地價系數修訂法和成本逼近法。不同的房地產和土地的情形應選擇不同的評估方法,每種方法都有其缺陷,倘若評估人員選擇的評估方法不當,則會引起估價結果很大的差異。
1.剩余法缺陷及風險。剩余法是基于土地價格等于土地與建筑物出售價格減去建筑物本身的價格的原理,缺陷在于:(1)在應用此方法進行土地評估時最適合新開發的樓盤,對祖屋、危舊老房運用此方法評估則比較難以得到正確的結果。(2)要得到合適的土地價格,必須有較為公開透明的原材料、租賃市場,而且物價和不動產市場要比較穩定,不能劇烈動蕩,否則因為未來的預期不可預料導致估價不準。(3)開發商的競爭要是非壟斷性的,評估機構掌握了房地產市場的行情和供求關系,從而正確判斷開發完以后整個建筑物和所占土地的售價,否則導致估價偏差。
2.市場比較法缺陷及風險。市場比較法師土地估價中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比較法要求房地產、土地交易市場起碼對行業內信息公開透明,交易案例能夠及時被行業案例平臺所記錄,能夠及時反映近期的市場行情。其次比較法是一種實踐中的做法,并沒有完善的理論依據,同時各種修正系數的確定需要估價人員具有較高的業務素質、豐富的知識面和評估的經驗,這樣才能比較客觀、準確地進行比較修正,否則容易落入主觀的誤區,導致估價差異加大。再次比較法不僅要求土地的位置、時間、空間布局、附著物相似或一致,更重要的是權屬和法律規定具有可比性。
3.收益還原法缺陷及風險。收益還原法是對土地、房屋等不動產具備收益性資產進行估價的基本方法。它的限制在于:適合于用于有收益的土地和其他不動產,對公益性不具備收入的土地估價則不合適;另外對即使有收益,因為政策原因導致虧損的國有企業進行評估時也不合適;進一步說,對于取得非市場化的收益的土地和其他不動產用此方法都是不太合適的。
4.基準地價系數修訂法缺陷及風險?；鶞实貎r系數修訂法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先該城鎮應該具有一系列的基準地價和完善的修正體系估價成果,沒有這個基準此辦法無從談起。其次基準地價有一定的時間限制,土地價格往往逐年變化,每過三到五年基準地價都會變化一次,此方法適用于短期、大量的宗地評估。另外很重要的一點,基準地價關系到政府的土地收益,往往是政府決定何時調整基準地價及其大致的標準,并非是完全市場化的操作,在基準地價變化的時間點前后,其估值價格相差往往很大,可能由此造成經濟糾紛。
5.成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。成本逼近法一般適用于新開發土地估價、工業用地估價(商業和住宅則多不適應)、無收益又很少有交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設施等特殊性的土地估價。但估價結果只是一種“算術價格”,對土地效用、價值及市場需求等方面的情況未加考慮,這也正是其缺陷。
四、對風險的防范現狀及建議
根據抽樣調查,桂林市土地評估機構對土地抵押評估的操作風險有一定的防范和注意,但還未給予足夠重視,調查結果如下:
通過下表可以看出:職業道德教育、評估技術教育和考核和相關法律培訓比較重視,這是土地評估公司開展業務的基礎,都達到了100%標準;土地評估糾紛防范與處理僅略超5成;對道德風險和職業信譽有重要影響的評估風險獎懲實施細則僅有三家制定出來,占23.1%;收集完整的評估案例分析和預測、對市場法具有重要意義的信息獲取與預測僅僅有38.5%的公司制定了相對詳細制度,指定了人員,明確了職責,安排了相應的培訓。總體而言,桂林市土地評估機構對評估風險的防范還有很多欠缺:
一是,缺乏評估風險意識,重視程度不夠。大部分評估公司管理人員對土地抵押評估的風險不以為然,認為只要經過技術和法律培訓,不犯大錯就可以高枕無憂,而對職業道德和信譽建設缺少有效的制度與詳細規劃,一旦出現問題會導致無章可循,或是簡單的處罰或辭退員工了事。
二是,本地市場競爭激烈,信息交流低下。為了爭奪市場份額,各個評估公司各自為戰,對手中的案例保密,沒有有效的交流機制和平臺,導致有效信息的交流相對缺乏,對市場預測比較粗略。從過去的案例來看,盡管沒有出現很多的糾紛,但隨著市場化的改革日益深入,政府改革的進入攻堅后,糾紛將可能日益增多,評估風險需更加重視。針對這些問題,提出以下建議:
(1)堅決落實評估中介機構和政府部門的現行管理制度,完善信息和交流平臺。
(2)堅持進行行政和司法改革,完善法律和行政執法制度,各部門各負其責,需要交給的事情放手由市場去管,政府做好“社會的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府無需更多插手市場事務,影響中介機構的公正性與中間人的身份。
(3)加強職業道德教育和規范行業細則,加強行業自律,對影響中介結果公正性的“條子”、“招呼”予以網絡公告,建立公開的行業人員信用檔案,對影響行業形象的業務人員予以降低行業信用等級和其他處罰。
(4)加強業務能力培訓,貸款金融機構負責土地抵押的人員應有相應的法律資格證或土地等級人資格證;土地評估機構非全國土地注冊評估師不能參與評估,并定期進行培訓與考核;房產和土地抵押登記部門的經辦人需持有登記上崗資格證,且參加市級以上全日制培訓不少于一個月。
參考文獻
工業用地評估方法范文5
從我國技術經濟現狀考慮，我國還不具備對污染場地進行大規模全面修復的技術力量和經濟實力。污染場地修復工程技術經濟評估工作對修復項目的技術選擇以及立項和實施具有非常重要的作用。
1我國污染場地及修復工作狀況
自20世紀50年代以來，隨著工業化和現代化進程的開始，我國城市中逐漸出現了大量的被工商業污染的土地，其具體數量目前還沒有全面的統計數據。當時，大多數工廠建在城市的周邊地區，這些生產歷史悠久、工藝設備相對落后的國營老企業，經營管理粗放，環保設施缺少或很不完善[1]，因此，造成的土地污染狀況十分嚴重。有些場地污染物含量非常高，有的超過有關監管標準的數百倍甚至更高，污染深度甚至達到地下十幾米，有些有機污染物還以非水相液體的形式在地下土層中大量聚集，成為新的污染源，有些污染物甚至遷移至地下水并擴散導致更大范圍的污染。按照主要污染物的類型來劃分，我國城市工業污染土地大致可以分為以下幾類：
1）重金屬污染場地；
2）持續性有機污染物污染場地；
3）以有機污染為主的石油、化工、焦化等污染場地；
4）電子廢棄物污染場地等。
由于土壤污染具有滯后性，而且過去在土壤污染物的識別和監測中還存在諸多困難，使得土地污染問題在過去受到關注較少[2-3]。工業企業搬遷遺留遺棄場地是近年來我國城市化進程加速的產物。污染企業搬遷在各大中城市得到了大力實施，如海河流域的北京和天津、東北老工業基地、長江三角洲和珠江三角洲。污染土地的環境問題已經成為土地再開發過程中的一個障礙。目前一些位于城市中的老工業區由于污染問題遲遲不能進行再開發。環境污染（包括地下水、土壤、危險廢棄物和一般固體廢棄物的持續傾倒）以及土地所有者與開發商的責任問題都成為原工業用地再開發及城市發展的障礙。城市中污染土地的遺棄及其延遲再開發，還會產生更為深遠的社會影響，諸如生活環境差、就業機會減少甚至增加社會不穩定因素等等[4-6]。
我國土壤修復市場目前尚處于試驗階段和市場培育階段。近年來，在政府財政支持下，我國開展了多個類型場地的修復技術設備研發與示范項目。盡管可以羅列的土壤及地下水污染的修復技術很多，但實際上，經濟實用的修復技術很少。我國目前應用比較成熟的修復技術是以挖掘后異位處理處置為主，多種原位修復技術尚處于研究開發階段。一些國內及國外環保企業積極開展土壤修復工程實踐，并對土壤修復市場進行培育。發達國家開展土壤修復早于我國幾十年。在污染土地修復治理方面，已經開發了多種較為成熟的技術，積累了大量寶貴經驗，形成了一個產業[7-10]。
目前，我國行之有效的針對污染土地管理的制度和法規尚在逐步建立和完善過程中，仍有一些問題需要解決。開發適合我國實際，費用、效益好的修復技術仍然處于起步階段[11]。我國應該充分利用世界先進的技術和設備，積極與土壤修復產業發達的國家開展技術合作，盡快推動土壤修復技術的進步與市場的完善。2010年4月26日，國家發改委牽頭啟動生態補償條例的起草，意味著我國生態補償制度在經歷了漫長的討論與摸索之后進入到立法準備階段。
2技術經濟評估方法
技術經濟評價又可稱為項目經濟評價，是指在工程項目或設計方案投資決策過程中，采用現代分析方法對項目方案在計算期（包括建設期和生產期）內的經濟效果所做的測算與分析。技術經濟評價是可行性研究的核心內容，是項目方案投資決策的重要依據[12-13]。
在環境工程項目中，為了提高工程的經濟效益，采用先進的技術，以節約工程建設的造價，降低運行成本和節約經常性的維護費用。但是，在某些情況下，采用先進的技術還必須與當地的客觀條件相適應。例如，海水淡化技術是至今還在發展的新技術，就目前情況看，它的制水成本還較高。對于嚴重缺乏淡水資源的海島和沿海地區來講，就地采用淡化技術比從大陸輸水還是經濟的，但對于淡水資源豐富的地區，盡管海水淡化是一項新技術，卻不會被采用[14]。又如，有些污水處理新土藝盡管處理效果很高，但需占用較多的土地，對于用地緊張的地區來說就無法采用。
污染場地修復工程項目投資巨大、社會影響巨大、環境價值突出、對經濟的可持續發展意義重大，同時，該類項目監測難度大、維護成本高、見效緩慢、技術的長效合理性難以判斷，因此，技術經濟評估難度大，難以形成全面統一的標準。目前，我國尚未正式出臺相應的技術經濟評估規范性文件。對于該類項目，還只能參考現有類似規范進行評估。通過對該領域相關政策、法規、方法的研究分析，污染場地技術經濟評估應該充分考慮以下方面：
1）對環境污染造成經濟損失的估算必須進行；
2）根據具體項目情況，進行綜合、長效的分析，選擇最佳技術手段；
3）對于工程投資可采用恢復費用法進行估算；
4）通過建立環境經濟補償的長效機制進行后續保障。
2.1估算方法
估算環境污染造成的經濟損失是環境經濟學中重要的研究課題，是直接為環境決策中計算環境改善帶來的效益服務的。目前我國有關課題研究均采用直接估算法。從實踐來看，應用這種方法需要大量反映環境污染程度與環境功能損害兩者之間關系的定量資料，而目前我國尚缺乏這方面較完整的數據，嚴重影響估算精度。此外，對于損失項目、估算參數和方法的選擇也缺乏規范性。由于這些原因，造成不同作者的估算成果之間存在很大差異，有時非常懸殊。目前，環境污染估算常用方法有以下3種：
1）直接計算法。
此法是建立在污染區與清潔區有關指標的對比計算上。為此，應按有關指標選擇與污染區非常相似，但具有不同的污染程度的區域作為對比區。一般來講，應為每項損失選擇相應的對比區。在估算人體健康損失時，對比區的選擇應考慮居民的職業和年齡的構成、氣候特點、生活習慣、衛生醫療設施水平等項條件。在估算市政設施損失時，應根據居民住房和公共設施水平，城市規模、人口和占地、公共交通、通訊和綠化等項條件，選擇對比區。在估算農業損失時，首先應考慮企業規模、收入水平、動力裝備程度、土壤類型、供水狀況、牲畜種類和頭數、農作物施肥等項條件。為了消除諸如企業經營管理水平等因素的影響，應在不同企業內選擇對比區，再取其平均數。估算時應收集不同時期的多年數據為依據，以提高損失估算的精度。
在估算林業損失時，選擇對比區應考慮土壤類型、施肥水平、地下水深度、濕度、地形地貌、經營條件、樹木組成、年齡等級、森林密度等項條件。環境污染造成的經濟損失（Y）由物質損失（Y物）、生產損失（Y生）和國民經濟損失（Y國）組成即：Y=Y物+Y生+Y國。物質損失包括原材料、半成品和產品的散失。生產損失包括生產用房損失、機器磨損損失、減產損失和健康損失等。國民經濟損失則包括農業和林業損失、住宅與公共事業損失、工業損失和人體健康損失，即：Y國=Y農、林+Y公+Y工+Y健。
各項損失估算的一般公式為：Y=Л×P。式中：Y為經濟損失值；Л為損失指標；P為單位損失指標的貨幣價值。
一般來講，物質損失和生產損失僅占總經濟損失的8%～12%，而國民經濟損失占88%～92%。每次應用直接估算法都需要重新收集國民經濟各個部門的大量數據，為此需投入大量人力和時間，但是這種方法比較實用、簡單，是分析計算法和經驗估算法等其他估算方法的基礎。
2）分析計算法。
此法依據多因素分析原理，建立環境污染數學模型，建模過程中要篩選影響環境污染的各項因素，要使觀察點數超過十倍于影響因素。應用分析法估算環境污染造成的經濟損失，必須具備各項損失與其影響的環境污染參數之間的因果關系資料，在此基礎上建立環境污染損失估算體系。為此，必須開展定點監測試驗研究。
3）經驗估算法。
應用經驗法估算環境污染損失的基礎數據是各項污染承受項目和物體的單位損失（標準定額）。所謂單位損失（又稱比損）系指按一定結構組合的污染物質給一定污染程度區域內各項國民經濟部門和設施帶來的經濟損失。應用經驗估算法之前，需根據實際監測資料繪制污染物含量等值線圖，在含量等值區內計數承受物體的數量，在此基礎上估算環境污染造成的經濟損失。
2.2技術選擇
污染場地修復技術的篩選是污染場地修復工程的關鍵環節，決定著場地修復的成?。畧龅匚廴疚镱悇e的復雜性決定了采用的修復技術的多樣性．目前，污染場地修復技術的種類繁多，新型的修復技術時有出現，對污染場地修復技術進行系統分類，對于修復技術的推廣應用與修復過程中的技術選擇非常必要。在實際的場地修復過程中，修復技術的選擇會受到政治、經濟、社會等因素的影響，隨著時間的推移，人們對同一技術的認識也會有所變化。因此，若想獲得污染場地的最佳修復方案，必須對場地修復技術的篩選程序有深入的認識。
場地修復技術篩選應發生在場地修復項目的可行性研究階段。應作為可研批復的先行條件，宏觀上應綜合考慮以下因素：①短期效果；②長期效果；③污染物毒性、遷移性和數量的減少程度；④可操作性；⑤成本；⑥符合應用與其他相關要求；⑦全面保護人體健康與環境；⑧政府接受程度；⑨公眾接受程度。
2.3恢復費用法
由于環境經濟損失評估是一項難于計算的工作，可以利用恢復費用法反算地質環境經濟損失。即綜合分析研究污染場地控制與修復措施，全面考慮清除污染源、處理工程、監測工程等各項費用，根據項目具體情況確定修復工程持續時間，按照現有造價體系進行投資估算。這種方法計算簡單，便于操作，但項目范圍和修復工程持續時間的確定非常重要，對項目的最終效應和總體投資影響巨大，需要多方面共同研究確認。
2.4生態補償
為了更好、更全面的解決污染場地修復問題，全社會需要建立起生態補償的意識與機制。在生態學上，生態補償分為生態系統的內部補償機制和外部補償機制。其中，生態系統的內部補償機制是指自然生態系統由于外界活動而遭干擾、破壞后的自我調節、自我恢復。生態系統的外部補償機制是人類為了推進和加速生態系統的內部自我補償機制，恢復與重建生態系統，所進行的生態建設活動的總稱。生態補償給恢復和重建生態系統的人帶來一定的成本費用，表現為勞務和物質的付出，它的實質是實現經濟價值補償生態價值的過程。生態補償是為了恢復和重建生態系統，使生態系統具有良好的物質、能量循環功能和自凈功能，使生態系統保持高的能量轉化率、物質積累率和最大的自凈能力，這就是生態效益；而經濟效益要求在保持良好的生態環境的基礎上提高環境資源的利用率，使投入和產出最大化。所以生態補償中，要用最大的投入換來最大的生態效益，用生態效益更好地為經濟效益服務，同時良好的經濟效益又能為生態補償提供經濟基礎，這符合可持續發展的要求。所以，評判生態補償機制的生態經濟學原則應該是生態效益和經濟效益相結合。
3污染場地修復技術
目前國內外對污染場地的修復通常包括污染土修復和含水層凈化兩個方面。污染土常見的處理技術目前大致可歸納為6類，即微生物修復技術、化學處理技術、物理分離技術、固化/安定化技術、高溫處理技術、植物修復技術等。而污染地下水的修復方法主要有5項：注氣法、原位微生物修復技術、兩相蒸氣提取法、原位氧化法、原位反應墻技術等。
3.1污染土的修復技術
傳統的處理方法是把污染土挖出并運到其他地方作填土處理，其實這種處置方法并不能把污染土凈化，只是把污染從一個地方轉移到另外一個地方而已。目前新的污染土的處理方法很多，而且隨著時間的推移，新的方法還不斷涌現。據統計，目前大量用于實際和試驗研究的主要有：
1）微生物的修復技術即利用微生物把污染土中的有機物進行降解。在處理過程中，微生物把其中的有機污染物作為食物源，處理的最終產物主要是水和二氧化碳。根據處理方式的差異，又進一步分為以下兩個亞類：異地微生物修復技術和就地微生物修復技術。污染土壤的微生物修復技術主要用于有機污染土的處理，尤其是對于那些含有能被微生物降解的有機污染土的處理很有效。目前，國際上也有一些學者正在研究如何利用該技術處理重金屬污染土。
2）化學方法主要通過氧化/還原反應把土中具有危害性的污染物轉化為無毒或低毒的化合物或使之形成化學性質穩定更高，遷移性更弱的新的化合物。常用的氧化劑有臭氧、過氧化氫（雙氧水）、次氯酸鹽、氯氣和二氧化氯高錳酸鉀等。其中常見的兩種氧化處理技術為：氰化物處理和脫氯作用。
3）物理技術分離即利用物理方式把污染物從土中轉移出去。目前常用的有以下幾種：就地水溶液沖洗；異地水溶液沖洗法；土壤中蒸氣提取法；注入熱氣法；控制法修復油類污染物；溶劑提取法；熱解吸法；電動力學技術。
4）植物修復技術即利用植物把壤中的污染物進行吸收、轉移、聚集或降解。這包括了在植物的影響下（根莖范圍內）所發生的有利于污染物質清除的一切生物作用、化學作用和物理作用。植物可把有毒的有機化合物進行礦化，還可把重金屬元素和其他無機物從土壤中吸收并富集到地面上。目前該技術還處于試驗研究階段，主要用于污染程度為低—中等的、分布面積廣、在其他處理方法都不經濟的地段采用。該技術的最大優點是處理成本低，主要缺點是植物的落葉會引起二次污染。
5）固化/安定化處理技術。把污染物裹限在某種介質中（如土、玻璃、瀝青、水泥塊等建筑材料中）。處理后，需要對固化體進行強度和其中的有毒有害物質滲出的危險性進行測試。污染土的S/S的處理既可就地進行，也可開挖轉移到異地進行。目前污染物的S/S處理技術主要有6大類：基于水泥的固化技術；基于石灰的固化技術；改性黏土技術；熱塑技術；熱固樹脂技術；玻璃化技術。
6）高溫處理方法。
①焚燒法：包括異地焚燒和就地焚燒兩種，都是利用高溫（970～1200℃）把污染物中的鹵代化合物或其他難溶有機物熱解焚毀（在氧氣作用下）及揮發出去。只要操作恰當，利用該辦法清除和焚毀污染物的效率可達到99.99%。其中多氯聯苯（PCBs）等的去除率可達到99.9999%。
②等離子體高溫進行金屬回收：該技術屬于熱處理過程，已在商業上用于處理焚燒灰。操作時利用等離子體產生的熱（1500～1600℃），把土壤中的污染物轉化為含金屬的煙塵或（和）有機氣體的形式從土壤中清除出去。所轉化形成的有機氣體可作為燃料，而含金屬的煙塵可進行回收利用。
3.2污染地下水的修復技術
地下水污染修復花費巨大，每個場地的花費約為10萬至100萬美元以上，而且傳統的修復技術即抽水-處理技術，是把污染的地下水抽到地表進行處理，同時把干凈的地表水注入含水層內。這種方法經常不能徹底地凈化含水層。目前新的處理方法主要有：注氣法、原位微生物修復技術、兩相蒸氣提取法、原位氧化法、原位反應墻技術等5項。
1）注氣法即把空氣或氧氣注入含水層。噴射注入的氣體轉化為氣泡后可把地下水中的揮發性污染物提取出來，然后利用土壤蒸氣提取法中的提取孔和氣體收集系統把逸出的氣體收集，待作后期處理。
2）原位微生物修復技術通常與注氣法配合，在操作時需要把微生物生長所需要的營養物質和氧氣從井孔中注進含水層，以提高本地原有的微生物的活性，增強其降解有機污染物的能力。該技術也被稱為注氣微生物修復技術。其優點是：設備安裝簡單、歷時短、注氣量小、成本低、不需要把地下水抽出或向含水層注水。
3）兩相蒸氣提取法即采用真空設備把以液態形式存在的污染物（在飽和帶中）和以氣相形式存在的污染物（在非飽和帶中）同時抽取出來。該技術的優點主要是：①處理時間短；②對場地的破壞程度減少到最低程度；③能應用于建筑物之下和其他不能開挖的場地；④能處理浮在地下水面上的污染物，且能與其他方法聯合使用以縮短處理時間和提高處理效果。該技術的主要缺點是：①抽出的污染氣體處理費用可能較昂貴；②油/水的分離費用以及所抽出的大量地下水的處理費可能很高；③操作時需要進行大量的檢測和控制手段（包括氣流速度檢測、真空度監測、揮發性氣體的溫度檢測、抽出氣體中的氧氣和二氧化碳的含量測定、采集氣樣等）。
4）原位氧化法即利用氧化劑把溶解于地下水中的有機污染物迅速氧化。常用的氧化劑為高錳酸鉀。該技術的主要優點是：可處理含水層中不能溶解的污染物質，而傳統方法即抽出-處理只能處理溶解態的有機物。
5）原位反應墻技術即在含水層中（垂直于水流方向上）建筑一個或多個具有滲透性的、含有去污物質的墻體，一旦地下水流經該墻，其中的污染物質就會與墻內的物質發生化學反應而被凈化除掉。例如利用鐵屑和砂充填的反應墻，可凈化流經它的鹵代烴化合物。
4建議與結論
1）污染場地的處理方法很多，使用時需根據具體的場地條件、污染物的類型和含量來選擇恰當的方法。不同的處理方法，成本往往相差很大，使用時需要慎重考慮。無論是選擇哪一種技術，場地的修復費用均不低，因此防止污染才是上上策。往往在處理污染土時，也同時對其孔隙中的地下水進行了處理，這時的水處理和土處理難以區分。因此沒有必要分清該技術是用于處理污染土的還是用于處理污染地下水的。我國在污染場地的修復方面的研究和應用目前還很欠缺，建議加大這方面的資金投入。
2）目前，我國關于污染場地環境修復的政策、法規和技術框架還不夠完善，污染場地的修復依然面臨諸多挑戰。要實現污染場地的有效管理，必須盡快完善土壤環境標準體系，污染場地管理體系和污染場地修復技術體系的三元結構，亟待開展的有以下幾方面工作：
①加速完善中國的環境標準體系；
②加快構建中國污染場地管理體系；
③推動環境污染損害鑒定評估機構的全面建設；
