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土地征收的補償辦法范文1
一、廣東省現行征地補償安置政策及執行情況
1.現行征地補償安置政策
目前，國家及廣東省頒布執行的關于征地補償安置的法律法規主要有：《物權法》、《關于加強征地管理工作的通知》、《關于印發〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發〔2004〕238號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《關于貫徹執行〈中華人民共和國土地管理法〉和〈中華人民共和國土地管理法實施條例〉若干問題的意見》（國土資廳發〔1999〕97號）、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）、《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》（國土資發〔2005〕144號）和《關于印發〈關于制定征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作有關問題的意見〉的通知》（國土資廳〔2006〕3號）。
廣東省在《關于印發〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發〔2004〕238號）的相關規定的基礎上，出臺了《印發廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號），規范被征收農村集體經濟組織土地所需留用地的管理。
廣東省于2011年3月15日在修訂《廣東省征地補償保護標準》（粵國土資發〔2006〕149號）的基礎上頒布《關于印發廣東省征地補償保護標準（2010年修訂調整）的通知》（粵國土資利用發〔2011〕21號）。
2.現行征地補償安置政策執行情況
（1）補償范圍
根據實地調查和交流情況，廣東省目前按照現行規章制度和規范性文件所規定的征地補償范圍進行。對于經濟發達地區，如《關于印發〈東莞市公共基礎設施建設項目征地拆遷補償標準規定〉的通知》（東府辦〔2009〕99號）中同時對征收已批集體建設用地做出了相應規定；自2002年，佛山市制定了《佛山市制定區域性統一征地補償標準的實施方案》《佛山市交通基礎設施建設征地拆遷補償標準與實施方案》和《佛山市電力設施征地拆遷補償標準》等政策，全市逐步形成相對規范統一的征地補償標準體系。
（2）補償安置方式
從調查情況來看，目前廣東省常用的安置主要有貨幣安置、就業安置、留用地安置、宅基地安置等，而被征地者傾向于用現金、教育條件，就業安排、第三方機構評估、按照被征用途的價格、周邊平均價格、市場協商等方式來確定補償費用比較合適。對于留用地安置：廣州市出臺了《關于統籌解決我市各區農村留用地遺留問題的意見》（穗府辦函〔2009〕118號）、《關干貫徹〈廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）〉的通知》（穗府辦〔2012〕7號）等政策文件，明確留用地指標允許各村因地制宜地采取分散留地、集中留地、指標抵扣、貨幣補償、指標調劑和以等價物業補償等多種兌現方式辦理，同時鼓勵社會資金參與留用地集中安置區開發建設，從根本上維護了集體經濟組織和投資者權益。
（3）補償標準
按照調查結果來看，基本上各地都根據《廣東省征地補償保護標準》精神（2006年出臺，2010年調整）出臺自己的補償標準，按不低于保護標準，制定征地補償方案。目前廣東省出臺的補償標準只包括土地補償費和安置補助費兩項費用，青苗補償費和地上附著物補償費等費用需另行計算。
二、現行征地補償安置政策執行中存在的問題
1.留用地的地難留問題
《印發廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號）對征地留用地的各項管理作出了較明晰的規定，但在實際工作中，仍有部分征地留用地得不到落實。首先是各級政府經濟發展壓力較大，而受每年新增建設指標限制，有限的用地指標優先用于產業項目、基礎設施建設項目用地，而可以用于解決征地留用地的用地指標就寥寥無幾，同年的征地項目留用地不能得到及時落實，形成舊債未了，新債又來的被動局面。其次是征地留用地選址不符合規劃，經多次協調，農民人堅持原有選址的。雖然根據41號文要求，此類情形可以采取貨幣補償的方式，但由于土地價值日益凸顯，被征地農民則往往堅持要落實留用地。
2.征地社保問題
目前廣東省嚴格執行《印發廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕41號）規定，在征地報批前，一次性向用地單位計提被征地農民養老保障資金。但在實際操作中，也遇到一些問題：
（1）征地社保計算標準問題。中心城鎮范圍內的土地，由于早年經濟發展和城鎮化建設需要，集體土地（主要是農用地）被大量征收。當現有的征地項目實施時，要承擔的征地社保壓力較大。
（2）征地社保的使用問題。在計提征地社保費用時，由于缺乏操作指引，難以將購買社保人員一一明確，目前為失地農民購買的社會保障費用仍然保留在征地社保專戶中，而無法具體落實到失地農民個人，更無法購買被征地農民的養老保險，造成農民實際社會保障功能缺失。部分被征地農民對此意見較大，認為政府挪用本應用于其社會保險的費用，氣也往往撒在基層國土部門身上。
3.按年產值標準和區片綜合地價補償存在的問題
關于征地補償價的確定，法律層面的規定主要是《土地管理法》第四十七條。該法條中規定的征地補償價基本擬訂辦法是：“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍”；“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍”；“每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍”；還有特殊情況下適用的“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍”。按被征土地的年產值計價，雖考慮到了不同地區農用地或同一片區不同農戶的承包地所種作物的差異性，但由于不同地塊的年產值不同，因而必然導致征地補償價按最高產值的地塊計不行，按最低產值的地塊計也不行。如農戶種植兩季水稻的年產值，大約2400元/畝；種植三茬蔬菜的年產值，約8000元/畝；設施化栽培葡萄外加一作蔬菜的年產值，高達2萬元/畝，價差這么大的年產值，要是政府在一次性征收同一片區的土地中既有稻田、蔬菜地，還有葡萄園，則征地補償價都按最高的葡萄產值補償不行，都按最低的稻田產值補償不行，按各地塊的實際年產值補償也不行，按被征用土地的平均年產值補償也不行，無論按哪種辦法補，總會有一部分被征地農民認為征地補償價不依法、不公平。
最近頒布實施的《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》（〔2010〕15號）、《國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知》以及國土資發〔2004〕238號文件規定，征地補償辦法調改成為由省級國土資源部門會同有關部門制訂省域內各縣（市）區征地統一年產值標準和征地區片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執行。本研究認為，按法定的年產值倍數制定征地統一年產值標準，并按照國土資發〔2004〕238號文件規定依據“地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮最低生活保障水平等”八個因素制定征地區片綜合地價，雖因其定價權為省級國土部門、批準執行權為省級政府，從而使組織實施征地的縣級政府擺脫了被征地農民指控為壓低補償價的窘境，但由于被征收的各地塊實際年產值差額較大，而且由于區片綜合地價因綜合了八個因素而往往使征地方說不清、道不明征地補償價之所以確定為某個數額的理由，所以，區片綜合地價得以實施主要依賴于黨委、政府的行政強制力，在實際征地補償中被征地農民對征地補償價的不滿意度仍然較高。
三、相關建議
1.通過司法程序界定和規制土地征收補償中的公共利益
在發達國家的土地征收中，法院作為中立機關，一般都會在征地前通過司法審查的方式對被征地人的利益進行維護，對征地行政機構進行監督。而我國土地征收中的司法審查是事后介入的，這種審查法院的態度是消極的，是相對無效率的。這就需要法律條款賦予司法機關獨立而完整的司法權力，且對于土地征收是否符合公共利益的審查應在土地征收之前進行。此外，由于土地征收一般涉及到多個主體的利益，對于土地征收中司法審查的提起，要擴展原告主體的資格，使每一個社會公民和組織都有權向司法機關提出維護公共利益的主張。
2.完善土地征收補償標準
補償標準的確定是一個利益衡量的過程，解決中國的土地征收補償標準，需要借鑒域外的經驗?；仡櫄v史，不少國家在征收補償的時候是按照財產所有人的價值進行補償。而市場價值具有形式上的中立性，更具有可操作性，在當今世界，很多國家都在土地征收補償制度中確定了以公平、合理的市場價格為補償標準，如英國、德國、我國香港地區等。英國土地征收補償標準是以被征收的土地所有者在公開土地市場上能得到的出售價格為計算標準的，德國土地征收補償的標準為土地在征收機關裁定征收申請當日的移轉價值或市場價值，我國臺灣地區也規定，被征收的土地應考慮征收后土地用途及相應的市場價格予以補償。因此，完善我國土地征收補償的標準，要建立以保護被征收人權利為主旨的法律制度，將土地所有人的“義務本位”改為“權利本位”，從法律上明確個人對集體所有土地的各項權利。對于征地的補償，以土地的市場價格為參考對被征收人進行補償，使被征地人的財產利益在市場經濟環境中獲得公平合理的補償，通過市場機制提高征用土地的成本，促使土地使用人更加有效地利用土地。
同時，建立一套完善的協商機制，由雙方參照市場價值來平等協商確定，允許被征地人充分表明觀點、意見。在土地征收補償中，確定被征收土地的客觀交易價格，對于征地補償的公正性起著至關重要的作用，應當充分考慮被征地農民因失去土地所造成的各項損失進行市場估價，建立專業的土地評估制度，逐步健全與完備相應的土地評估辦法，由獨立的土地評估機構進行土地估價。
土地征收的補償辦法范文2
關鍵詞：磐石市征收補償安置工作 完善 對策
中圖分類號：D651.1文獻標識碼：A
1.盡快制定出臺磐石市征收補償安置標準
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，由區（縣）土地管理部門下屬的征地事務機構具體實施征地房屋補償工作。并由區（縣）征地事務機構與宅基地使用權或房屋所有人簽訂房屋補償安置協議。但目前仍有部分鄉鎮或國有公司作為拆遷人與被拆遷人簽訂補償安置協議。今年5月8日，磐石市征地和房屋征收補償事務中心正式掛牌成立。在區征地事務機構成立后，補償安置協議應由磐石市征地和房屋征收補償事務中心與被征收人簽訂，同時應按新的補償標準簽訂協議。所以，盡快制定出臺磐石市征收集體土地房屋補償安置標準系磐石市征收補償安置工作的重中之重。
同時，根據吉林市關于征收補償安置的相關新規定，征地房屋補償以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。所以，根據上述規定，磐石市征收補償安置新標準的制定出臺，前文所述的包括拆遷基地戶口大量回流、重復安置、假離婚分戶等問題均將迎刃而解。
2.適當運用司法訴訟，加快推進司法強遷
關于通過司法途徑解決征收補償工作中出現的問題，可以按以下途徑解決。
其一，根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，對于被征收人及公有房屋承租人在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的區（縣）人民政府依法申請人民法院強制執行。宅基地使用人或者房屋所有權人在責令交出土地的決定規定的搬遷期限內拒不搬遷的，由區（縣）土地管理部門依法申請人民法院強制執行。由于磐石市各鄉鎮、街道及工業區的拆遷基地均有一些所謂的“釘子戶”，在規定的期限內不肯搬遷，有的被拆遷人已逾期搬遷二年以上，甚至更長時間。同時，這些被拆遷人漫天要價，使得拆遷實施單位無能為力。這些被拆遷人的行為嚴重影響了磐石市重大項目、實事工程及招商引資項目的推進。有的鄉鎮、工業區為一個項目召開了好幾次的項目推進會，無法推進的原因卻一直是拆遷問題。所以，磐石市法制辦、房屋管理部門及土地管理部門應及時與法院進行溝通，協調司法強制執行的機制，爭取通過司法強制執行，以案說法，提高公民的法律意識，帶動同基地的其他人順利搬遷。
其二，根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，“補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟或者仲裁”。當前的征收補償工作中，有部分被征收人（或被拆遷人）簽訂補償安置協議后，又反悔不交付征收房屋的鑰匙，也不在約定的期限內搬離房屋。導致拆遷實施單位對此沒有任何辦法。對于簽訂協議后不肯搬遷的，若系國有土地上房屋征收，可根據所簽訂的協議直接向人民法院提訟。如系征收集體土地房屋的，或“協議拆遷”的，建議向法院訴調中心申請調解，爭取得到法院支持。如金山工業區被拆遷人李某，于2011年11月30日簽訂拆遷補償安置協議，根據協議約定，被拆遷人應于協議簽訂后的七天交付鑰匙并搬離拆房屋。但協議約定的搬遷期限到期后，被拆遷人不肯搬離。拆遷實施單位多次做工作，也不肯搬離。為此，工業區向磐石市法院訴調中心申請調解。在調解中，法院委托的調解人員向被拆遷人耐心勸說，講法說理。終于在法院調解人員的主持下，此案圓滿解決，被拆遷人也按調解協議確定的時間按期搬遷。需要說明的是，對于上述案例，是在法院訴調中心調解下解決的，因目前該類案件是否屬于法院的受案范圍尚不明確。據了解，需待我國的“土地管理法”修訂后才能明確。
3.保證征收補償費用足額到位
征收補償資金到位包括兩方面，即對于用于貨幣補償的資金在房屋征收決定作出前（或在征地房屋補償方案公告前）足額到位，專戶存儲、?？顚Ｓ谩Ｍ瑫r，對于用于建設產權調換房屋的資金應及時到位。磐石市目前安置房源緊缺，用于貨幣補償的資金及建設安置房源的資金不及時足額到位，給征收補償工作帶來了直接的負面影響。一些重大項目、實事工程及招商引資項目資金量大、資金壓力也大。保證征收補償費用的足額按時到位，才能確保征收補償工作的順利進行和項目的按時推進。所以，對于征收補償費用不能足額到位的項目，區政府不能作出房屋征收決定或不能批準征收集體土地。對于資金能夠落實，征收補償費用及時足額到位的項目，政府應給與支持。
4.設置征收補償機構，加強從事征收補償工作人員的隊伍建設
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，區（縣）房屋行政管理部門為本行政區域的房屋征收部門，負責組織實施房屋征收與補償工作。街道辦事處、鎮（鄉）人民政府，應當配合做好征收與補償相關工作。根據上述規定，征收補償具體實施單位由原鄉鎮、街道、工業區具體實施拆遷安置補償工作變為由區房屋、土地管理部門具體實施。征收補償實施單位的變化，直接導致實施人員的變化。這種變化將直接導致征收實施機構的設置、人員的配備、銜接等。關于機構設置、人員配備等應由區政府與區房屋管理部門、區土地管理部門、區組織人事部門及各鄉鎮、街道、工業區進行協調，依法形成征收補償的條線機構設置和相對應的工作人員。
同時，對于從事征收補償的工作人員，《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》明確規定了應通過有關法律知識、業務知識的培訓考核，持證上崗。區政府應考慮年富力強，具有一定法律知識和業務知識的人員從事征收補償工作，在編制、待遇等方面優先考慮。
5.建立征收補償的監督機制
根據《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定，市、區（縣）監察機構應當加強對參與房屋征收與補償工作及參與征地房屋補償工作的政府、有關部門或有關單位及其工作人員的監察。而上述規定，沒有對征收補償安置工作的其他監督機制作出規定。鑒于征收補償安置工作需要公平、公正、公開。建議磐石市對征收補償工作引人外部評價（第三方監督）機制。由群眾代表、人大代表、政協委員、專業人員等組成，并由磐石市政府抽調上述人員組成評價小組，對項目征收中的資料依據、安置人口認定、補償標準、補償費、安置房的建設等進行評估和監督，接受群眾和輿論的監督。
6.其他建議
（1）減少或避免“協議拆遷”。鑒于先拆遷后征地項目可能出現嚴重問題，特別是無征地手續，就無司法訴訟，也不可申請強制執行。建議磐石市減少或避免“協議拆遷”，而應按照《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規定實施征地補償工作。
（2）增加征收補償工作的透明度，做到征收補償政策的統一性。
目前在征收補償中，一些鄉鎮、街道及工業區對于一些特殊的、法律法規沒有規定的情況，往往以會議紀要、文件等形式規定了征收補償安置標準，即所謂的“土政策”。而各地區、各階段的規定又不僅相同，缺乏統一性。建議區政府協調相關部門，明確在本區范圍內的統一標準。真正做到征收補償安置工作的公開、公正和公平。
（3）落實資金，加快安置房的建設。
磐石市安置房缺口大，被征收人臨時過渡周期長。這不僅使征收補償工作難度加大，也勢必造成社會的不穩定。切實落實資金，加快安置房的建設，已到了刻不容緩的地步。
土地征收的補償辦法范文3
【關鍵詞】土地征收；補償；安置
背景
幾千年來，土地作為農民最重要的生產資料，土地就是他們的安身立命之根本。改革開放以來，隨著各地政府片面的要求GDP的增長，完全不顧百姓的安穩，給農民帶來了一定的傷害。據相關資料統計，在1987年至2001年的14年間，全國各類非農建設占用耕地超過3390萬畝，70%以上是通過征地的方式取得，這就意味著超過2276萬畝的耕地被國家強制從農民手中低價買走。眾多被征地農民的生計成為束縛農村全面發展的障礙。
一、利辛縣集體土地征收安置的概述
利辛縣位于亳州市東南部，北鄰渦陽，南連潁上、鳳臺，東靠蒙城，西接潁東區、太和縣。2010年末，全縣總面積約為1950平方公里，縣轄26個鄉鎮、668個村居民委員會，7182個村民小組，耕地11.70萬公頃，全縣總人口134萬人，全縣現有耕地67萬畝，人均耕地0.7畝。
（一）集體土地征收補償安置的立法現狀
1、法律法規的規定
《憲法》第10條、《物權法》第42條等規定了集體土地征收的基本原則?！锻恋毓芾矸ā返?4、45條明確了集體土地征收的審批機關。征收集體土地，將集體土地轉化為城市建設用地和工業用地等其他非農建設用地，應當經過有權機關審批。我國擁有集體土地征收審批權的機關為國務院和省級人民政府，其他各級政府無征收審批權?！锻恋毓芾矸ā返?7條規定了具體的集體土地征收補償安置標準。其規定征收集體土地應當給予的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。但隨著市場經濟的深入，這些標準都不適應現實需要。
2、安徽省的相關規定
1986年《土地管理法》頒布實施后，安徽省于1987年底即制定并實施了《安徽省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》，經過多次修改后的《安徽省實施辦法》，進一步完善了安徽省集體土地征收補償安置制度。2004年，安徽省又出臺了《安徽省征地補償爭議裁決辦法》，對集體土地征收補償安置爭議裁決中作了明確規定為被征地農民的合法權益提供了有力保障。
3、亳州市、利辛縣的一些規范
亳州自2000年才正式建市，但其在土地征收方面的規定出臺的也較早。于2008年出臺了《亳州市被征土地上房屋和青苗等附著物補償標準》，詳細規定了本地集體土地征收地上附著物的具體標準，為全本市集體土地征收補償提供了參考。利辛縣于2010年制定了一系列的土地征收安置辦法。這些相關規定構成了利辛縣集體土地征收補償安置制度的雛形。
（二）利辛縣集體土地征收基本情況
1、利辛縣集體土地征收數量調查
截止2011年底，利辛縣城區建成區面積23平方公里，隨著利辛的不斷發展，城區不斷向周邊擴張，總面積達43.3平方公里。但利辛老城區改造、新區建設，幾乎耗盡了利辛儲存的國有建設用地；2007年-2011年，利辛經濟、社會的發展對土地的需求不斷增加，全縣共征收土地面積達9082畝，其中100%為集體土地，建設用地需求幾乎完全通過征收集體土地來滿足。
2、利辛縣集體土地征收覆蓋調查
2007年，利辛縣集體土地征收涉及4個行政村，覆蓋范圍較小；自2008年始，利辛縣集體土地征收涉及范圍逐漸變大，涉及10個行政村，2009年涉及4個行政村，2010年達到15個行政村，2011年為12個行政村。從數據的變化可以看出，隨著利辛的發展，全縣集體土地征收覆蓋的范圍也越來越廣，原因可能在于利辛縣城區國有建設用地儲備不足，城市發展只有向周邊擴張。
（三）利辛縣集體土地征收補償安置具體情況
本文對利辛縣集體土地征收的情況進行了調查。
1、利辛縣集體土地征收補償安置方式調查
利辛縣集體土地征收補償安置模式有貨幣補償、產權調換等，其中未利用地、農用地完全適用貨幣補償模式，宅基地完全適用產權調換模式，工礦用地約40%適用貨幣補償模式、60%適用產權調換模式，其他建設用地完全適用貨幣補償模式?？梢?，利辛縣集體土地征收補償安置模式相對單一。
2、利辛縣集體土地征收地上附作物和青苗補償標準調查
利辛縣集體土地上附著物補償標準依據地上附著物的類別和質量而定，具體補償總額由實際測算確定。
3、利辛縣被征地農民生活水平調查
本調研報告選取具有代表性的城關鎮進行實地調研。利辛縣城關鎮，位于利辛縣城東郊，轄31個村民組和一個街道，總人口4580人。2009年全村土地面積316.8公頃，約4752畝，耕地約1600畝。2009年-2012年，全村被征地面積近1985畝，占全村總面積的41.8%，被征地主要用于道路修建、工業建設等。
土地被大量征收，對當地村民的生活造成了重大影響，征收前的4230元降到現在的3200元；恩格爾系數由征地前的47%上升到現在49%；耕地保有量也大面積縮水，人均耕地占有量由征地前的2畝/人到現在的不足0.3畝/人，遠低于聯合國糧農組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地形勢嚴峻；人均住房面積由征地前的55㎡/人到現在30㎡/人。
4、利辛縣集體土地征收補償安置引發的糾紛及解決途徑調查
從利辛縣局調查的數據來看，有關利辛縣集體土地征收補償安置引發的糾紛下面進行簡單的介紹。2007年以來，利辛縣局接訪的各類糾紛案件總量先升后減，社會向和諧、穩定有序發展；全縣因征地引發糾紛案件基本維持在18件左右；隨著被征地農民維權意識的加強，因集體土地征收引發糾紛案件總量占全年糾紛案件總量的比例由2007年的2.7%上升到2011年的5.4%，上升趨勢明顯，征地矛盾業已成為利辛縣社會矛盾的主要來源之一。集體土地征收補償安置已成為社會工作不可忽視的重要部分，妥善解決這個問題已成為當前經濟社會發展中的一項突出任務。
二、集體土地征收安置存在的問題及原因
（一）存在的問題
近年來，利辛縣在集體土地征收補償安置方面取得了很大的成就，城市化進程也穩步推進，但是不可否認的是利辛縣在這方面的工作還是存在較多的困難和問題。本文通過調查認為，利辛縣在集體土地征收補償安置方面的問題概括以下幾個方面：
1、集體土地征收補償安置標準不夠合理
如前文所述，目前安徽省實行征地統一年產值和片區綜合定價標準，這在克服集體土地征收過程中普遍存在的補償標準偏低、補償信息不公開透明、被征收集體土地同地不同價等突出弊端上取得了顯著成效，但是在實現被征地農民“生活水平不下降、長遠生計有保障”的長遠目標上還有很大差距。
2、集體土地征收補償安置模式單一
安置模式是集體土地征收過程中被征地農民非常關心的重要變量，直接關系著被征地農民失去土地后的生活水平。但利辛縣集體土地征收補償安置模式相對比較單一，主要為貨幣補償和產權調換。
3、權利救濟體系不健全
依據當前法律法規，被征地農民對征地補償方案有爭議的，只能通過先向行政機關申請處理，而不能直接向人民法院提訟，這就直接剝奪了被征地農民的訴權。
（二）原因分析
1、立法滯后
近年來，學界關于集體土地征收的立法呼聲越來越高，中央也多次召開會議討論大幅提高集體土地征收補償標準，但始終不見相關法律、法規及政策出臺。
2、政府主導
在我國，土地市場是由政府壟斷的，土地征收環節也是由政府主導的。在集體土地征收的補償標準制定上都是由政府主導定價，并不能有效地保證被征地農民的切身利益。
三、完善集體土地征收補償安置制度的建議
從對利辛縣集體土地征收補償安置制度的介紹，可以看出問題有很多，本文從以下幾個方面給出建設性意見。
（一）完善集體土地征收補償安置標準
正如前文所述，補償安置是集體土地征收的核心環節，補償安置標準是被征地集體經濟組織、被征地農民及其他利害關系人最關心的問題。因此，完善集體土地征收補償安置標準顯得尤為重要。
（二）建立參與型集體土地征收補償安置程序
農村集體土地征收補償安置與被征地農民的切身利益緊密相關，補償安置程序設置的好壞則直接影響到被征地農民能否得到公平補償。
（三）健全集體土地征收補償安置救濟體系
當前集體土地征收補償安置糾紛越來越多，但是權利救濟體系卻相當不完善，被征地農民合法權利難以保障。本文認為，集體土地征收補償安置救濟體系應當堅持便民的原則設置。
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土地征收的補償辦法范文4
西安市國有土地上房屋征收與補償辦法全文第一章 總則
第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》及有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 在本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區以及西安高新技術產業開發區、西安經濟技術開發區、西安曲江新區、西安浐灞生態區、西安國際港務區、西安閻良國家航空高技術產業基地、西安國家民用航天產業基地、西安灃東新城(以下簡稱開發區)轄區范圍內國有土地上，為了公共利益的需要，征收單位和個人的房屋，適用本辦法。
第三條 市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收與補償的行政主管部門(以下簡稱市征收主管部門)，其所屬的市房屋征收管理辦公室具體負責本市房屋征收與補償的日常監督管理工作。
新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區人民政府負責本行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。區人民政府確定的房屋征收部門具體組織實施本轄區內的房屋征收與補償工作。
開發區管理委員會(以下簡稱開發區管委會)受市人民政府委托具體負責組織實施本轄區內國有土地上房屋征收與補償工作。
市人民政府確定的重大項目的房屋征收與補償工作由市人民政府負責。
第四條 發展改革、建設、規劃、國土、棚改、財政、公安、城管執法等有關部門依照本辦法的規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
第五條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。
第六條 市房屋征收管理辦公室應當建立全市統一的房屋征收信息平臺，加強房屋征收監督管理。區人民政府、開發區管委會應當按照市房屋征收管理辦公室的要求，將房屋征收與補償信息納入房屋征收信息平臺。
第七條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向市征收主管部門、區人民政府、開發區管委會舉報。接到舉報的市征收主管部門、區人民政府、開發區管委會應當及時核實、處理。
第二章 征收決定
第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區人民政府作出房屋征收決定，開發區管委會根據市人民政府的委托作出房屋征收決定:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
房屋征收決定作出前，區人民政府、開發區管委會應當向市征收主管部門備案，具體工作由市房屋征收管理辦公室負責。
第九條 作出房屋征收決定時，需具備下列條件:
(一)建設項目立項文件;
(二)規劃部門核發的建設用地規劃許可證或確認的規劃設計條件;
(三)國土資源部門的土地相關文件;
(四)征收補償方案。
保障性安居工程建設、舊城區改建，還應當納入市、區國民經濟和社會發展年度計劃。
第十條 區房屋征收部門、開發區管委會應對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在征收范圍內向被征收人公布。被征收人對調查結果有異議的，應當及時調查核實。
第十一條 實施房屋征收時，以房屋權屬證書或土地使用權證、公有房屋租賃憑證計戶補償。
第十二條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等增加補償費用的不當行為;違反規定實施的，不予補償。市房屋征收管理辦公室、區房屋征收部門、開發區管委會應書面通知有關部門暫停辦理下列手續:
(一)暫停辦理房屋新建、擴建、改建和改變房屋用途及分戶手續;
(二)暫停辦理工商營業執照手續。
書面通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。
第十三條 區房屋征收部門、開發區管委會應當根據前期調查、征收費用概算等情況，按照本辦法規定擬定征收補償方案。
市、區人民政府或開發區管委會應當組織有關部門對征收補償方案進行論證，并在房屋征收范圍內予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十四條 市、區人民政府或開發區管委會應當將征求意見情況和根據公眾意見修改情況及時公布。
因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規定的，應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第十五條 區人民政府、開發區管委會應當按照有關規定進行社會穩定風險評估，并按照規定將評估報告報送相關部門。
區人民政府、開發區管委會用于征收的補償資金應當足額到位，?？顚Ｓ?實行產權調換的，應當落實產權調換房源。
第十六條 房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，由市、區人民政府常務會議討論決定。
第十七條 房屋征收決定作出后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
市房屋征收管理辦公室應對從事房屋征收與補償工作的人員進行法律、法規等相關知識的培訓。
市房屋征收管理辦公室、征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
第十八條 被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第三章 補償
第十九條 房屋征收決定作出前，市、區人民政府或開發區管委會應當組織規劃、國土、建設等部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定合法的建筑應當給予補償;對未超過批準期限的臨時建筑應當根據其剩余使用年限給予補償;對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。
第二十條 被征收房屋的建筑面積、用途，以房屋權屬證書的記載為準。被征收房屋權屬證書未載明建筑面積、用途或者建筑面積、用途有爭議的，市、區人民政府或開發區管委會應當組織發改、規劃、國土、建設等有關部門依照法律、法規進行調查、認定和處理。
第二十一條 房屋征收決定作出后，應當對被征收人給予下列補償:
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
第二十二條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇房屋產權調換的，區人民政府、開發區管委會應當依據本地城市規劃提供征收范圍內或就近的房屋。
第二十三條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。
房地產價格評估機構的選定、信用管理、估價技術標準、估價糾紛等事項按照相關規定執行。
第二十四條 被征收人選擇貨幣補償的，按被征收房屋評估價值的20%給予補貼。
第二十五條 被征收人選擇房屋產權調換的，應當計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值應由同一家房地產價格評估機構選用同一估價時點，采用相同價值內涵及技術路線進行評估。
市征收主管部門應當組織成立由房地產估價師以及價格、房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的房地產價格評估專家委員會，申請人對評估機構的復核結果有異議的，房地產價格評估專家委員會應當按照相關規定進行鑒定。
第二十六條 征收公有房屋的，應當實行房屋產權調換。產權調換后被征收人應當與承租人重新簽訂房屋租賃合同。征收前另有約定的，從其約定。
第二十七條 實行產權調換的住宅房屋，產權調換房屋的套內建筑面積應不少于被征收房屋的套內建筑面積。
在征收范圍外產權調換的，按產權調換房屋區位，每戶獎勵被征收房屋套內建筑面積10%至20%的套內建筑面積，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。
被征收房屋套內建筑面積與獎勵的套內建筑面積之和就近上靠戶型進行產權調換。
產權調換為私產的，被征收房屋套內建筑面積部分與產權調換房屋套內建筑面積部分，按評估價值結算差價。獎勵的套內建筑面積不結算房價款。
公攤面積部分均不結算房價款。
第二十八條 被征收人符合享受最低生活保障條件的，產權調換房屋套內建筑面積與被征收房屋套內建筑面積相等部分，除被征收房屋評估價值高于產權調換房屋評估價值外，不結算差價;按本辦法第二十七條規定獎勵的套內建筑面積部分，不結算房價款;未達到相近戶型套內建筑面積部分按產權調換房屋評估價值的50%結算。
第二十九條 被征收人符合住房保障條件的，按照省、市有關規定執行。
第三十條 征收獨立營業用房采取大廳式營業用房產權調換的，產權調換房屋的套內建筑面積應不少于被征收房屋的套內建筑面積，套內建筑面積部分按評估價值結算差價。
公攤面積部分均不結算房價款。
第三十一條 征收營業用房和其他非住宅用房實行產權調換的，因城市規劃等原因，在征收范圍外產權調換的，按產權調換房屋區位每戶獎勵被征收房屋套內建筑面積10%至30%的套內建筑面積，獎勵的套內建筑面積部分不予結算房價款，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。
第三十二條 區房屋征收部門、開發區管委會未向選擇產權調換的被征收人、公有房屋承租人提供周轉用房的，產權調換房屋交付前，應當在過渡期內按下列規定向被征收人、公有房屋承租人支付費用:
(一)征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。臨時安置補償費低于500元/月的，按500元/月支付。
(二)征收營業、生產加工業房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費;造成停產停業損失的，每月支付被征收房屋評估價值0.1%的停產停業損失補償費。
(三)征收辦公用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.35%的臨時安置補償費。
(四)征收倉儲及其他用房的，每月支付被征收房屋評估價值0.25%的臨時安置補償費。
第三十三條 產權調換房屋為多層房屋(七層以下含七層)的過渡期限一般不超過24個月;小高層、高層房屋的過渡期限一般不超過30個月。過渡期限自被征收人或公有房屋承租人交付房屋之日起計算。
超過補償協議約定過渡期限的，自逾期之月起，每月按原標準的2倍支付臨時安置補償費和停產停業損失補償費。
第三十四條 因征收營業、生產加工業房屋，被征收人選擇貨幣補償，造成停產、停業損失的，按被征收房屋評估價值的2%一次性給予停產停業損失補償費。
被征收房屋的生產、經營單位或個人不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產停業損失補償費;沒有約定的，由被征收人和生產、經營單位或個人協商分配;協商不成的，由區房屋征收部門、開發區管委會將停產、停業損失補償費辦理提存公證，在當事人協商或訴訟結果確定后支付。
第三十五條 區房屋征收部門、開發區管委會應當按照下列規定向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷補償費:
(一)搬遷補償費20xx元/戶。
(二)涉及固定電話移機、空調、有線電視、寬帶網遷裝等費用，按征收決定公告之日的收費標準給予補償。
(三)涉及設備搬遷的，按照國家和省市有關貨物運輸價格等規定支付搬遷補償費。
第三十六條 被征收人或公有房屋承租人在房地產價格評估機構選定之日起20日內搬遷的，區房屋征收部門、開發區管委會應當給予每戶1.5萬元獎勵，選擇貨幣補償的，每戶再增加1.5萬元獎勵;20日至30日內搬遷的，每戶給予1萬元獎勵，選擇貨幣補償的，每戶再增加1萬元獎勵;超過30日搬遷的，不予獎勵。
第三十七條 產權調換房屋的層次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房順序號自主選擇，并予以公布。
第三十八條 用于產權調換的房屋，應當符合下列規定:
(一)符合國家質量安全標準;
(二)產權清晰;
(三)達到入住條件。
用于產權調換的住宅房屋最小戶型套內建筑面積不得小于40平方米，每種戶型套內建筑面積之差不低于8平方米。
第三十九條 區房屋征收部門、開發區管委會與被征收人、公有房屋承租人應當依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第四十條 區房屋征收部門、開發區管委會與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收房屋所有權人不明確的，由作出房屋征收決定的人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
作出補償決定前，區人民政府應當將補償決定方案報市房屋征收管理辦公室備案。
被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第四十一條 房屋征收應當先補償、后搬遷。
對被征收人、公有房屋承租人給予補償后，被征收人、公有房屋承租人應當在補償協議約定或補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
第四十二條 被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。
第四十三條 征收補償協議簽訂后，被征收人、公有房屋承租人應當將土地使用證、房屋所有權證、租賃憑證等相關資料一并繳回，有關部門應當及時到國土資源、房屋管理部門辦理注銷手續。
實行產權調換的，有關部門應當按照協議的規定，給被征收人及時辦理房屋登記手續。被征收人應當按照住宅專項維修資金的相關管理規定繳存產權調換房屋的專項維修資金。
第四十四條 監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的單位及其工作人員的監察。
審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。
第四章 法律責任
第四十五條 在房屋征收與補償工作中，有關工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由市、區人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十六條 采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十七條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十八條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第四十九條 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附則
第五十條 臨潼區、閻良區、長安區和市轄縣國有土地上房屋征收與補償工作，由所在區、縣人民政府參照本辦法規定執行。
第五十一條 本辦法自公布之日起施行。20xx年5月10日西安市人民政府令第22號公布的《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》同時廢止。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，按照原批準的實施方案，繼續沿用原有規定執行，但政府不得責成有關部門行政強制拆遷。
西安市國有土地上房屋征收與補償辦法 修改《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》的決定一、將第二條修改為:在本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區以及西安高新技術產業開發區、西安經濟技術開發區、西安曲江新區、西安浐灞生態區、西安國際港務區、西安閻良國家航空高技術產業基地、西安國家民用航天產業基地、西安灃東新城(以下簡稱開發區)轄區范圍內國有土地上，為了公共利益的需要，征收單位和個人的房屋，適用本辦法。
二、將第三條修改為:市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收與補償的行政主管部門(以下簡稱市征收主管部門)，其所屬的市房屋征收管理辦公室具體負責本市房屋征收與補償的日常監督管理工作。
新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區人民政府負責本行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。區人民政府確定的房屋征收部門具體組織實施本轄區內的房屋征收與補償工作。
開發區管理委員會(以下簡稱開發區管委會)受市人民政府委托具體負責組織實施本轄區內國有土地上房屋征收與補償工作。
市人民政府確定的重大項目的房屋征收與補償工作由市人民政府負責。
三、將第四條修改為:發展改革、建設、規劃、國土、棚改、財政、公安、城管執法等有關部門依照本辦法的規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
四、增加一條作為第六條:市房屋征收管理辦公室應當建立全市統一的房屋征收信息平臺，加強房屋征收監督管理。區人民政府、開發區管委會應當按照市房屋征收管理辦公室的要求，將房屋征收與補償信息納入房屋征收信息平臺。
五、將第六條改為第七條，修改為:任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向市征收主管部門、區人民政府、開發區管委會舉報。接到舉報的市征收主管部門、區人民政府、開發區管委會應當及時核實、處理。
六、將第七條改為第八條，第一款中的由市人民政府作出房屋征收決定修改為由市、區人民政府作出房屋征收決定，開發區管委會根據市人民政府的委托作出房屋征收決定。
增加一款作為第二款:房屋征收決定作出前，區人民政府、開發區管委會應當向市征收主管部門備案，具體工作由市房屋征收管理辦公室負責。
七、將第九條、第十二條第一款、第三十一條、第三十三條第二款、第三十四條、第三十五條、第三十八條第一款中的征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門修改為區房屋征收部門、開發區管委會。
八、將第十一條改為第十二條，第一款中的市房屋征收管理辦公室修改為市房屋征收管理辦公室、區房屋征收部門、開發區管委會。
九、將第十二條第二款、第十三條第一款、第十九條中的征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門修改為市、區人民政府或開發區管委會。
十、將第十四條改為第十五條，修改為:區人民政府、開發區管委會應當按照有關規定進行社會穩定風險評估，并按照規定將評估報告報送相關部門。
區人民政府、開發區管委會用于征收的補償資金應當足額到位，專款專用;實行產權調換的，應當落實產權調換房源。
十一、將第十五條改為第十六條，修改為:房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，由市、區人民政府常務會議討論決定。
十二、將第十八條改為第十九條，其中的征收范圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門修改為房屋征收決定作出前，市、區人民政府或開發區管委會。
十三、將第二十一條改為第二十二條，第二款修改為:因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇房屋產權調換的，區人民政府、開發區管委會應當依據本地城市規劃提供征收范圍內或就近的房屋。
十四、將第二十四條改為第二十五條，增加一款作為第三款:市征收主管部門應當組織成立由房地產估價師以及價格、房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的房地產價格評估專家委員會，申請人對評估機構的復核結果有異議的，房地產價格評估專家委員會應當按照相關規定進行鑒定。
十五、將第三十九條改為第四十條，第一款修改為:區房屋征收部門、開發區管委會與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收房屋所有權人不明確的，由作出房屋征收決定的人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
增加一款作為該條第二款:作出補償決定前，區人民政府應當將補償決定方案報市房屋征收管理辦公室備案。
十六、將第四十一條改為第四十二條，修改為:被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。
土地征收的補償辦法范文5
第一條為進一步加強和規范征地管理工作，保護被征集體土地單位和農民及建設用地單位的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《省實施(中華人民共和國土地管理法)辦法》等法律法規和有關配套政策規定，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條全縣范圍內征收集體土地適用本辦法。
國家重點工程項目征收土地的補償標準和安置辦法另有規定的，從其規定。
第三條縣人民政府依法對本轄區內農民集體所有土地實行統?征收，(以下簡稱征地)并以貨幣方式支付征地補償費用。其他任何單位和個人，不得以任何形式進行征地。
第四條縣國土資源部門負責征地的審查報批、組織協調與監督管理工作，鄉(鎮)人民政府承擔轄區內征地的具體實施工作。縣工業園管委會、臨江產業園建設工作籌備指揮部、縣城東北片區開發建設指揮部會同鄉(鎮)人民政府共同做好轄區內征地工作，確保征地工作的順利進行。
縣發改委、公安、財政、住建、人社、農業、林業、水利、民政、統計等縣政府有關部門按照各自職責，配合做好征地工作。
第五條被征地的農村集體經濟組織或者村民委員會(社區)和農民應當服從經濟社會發展對建設用地的需要，積極做好征地相關工作。
第二章征地工作程序
第六條征地按下列程序辦理審批手續
(一)在征地依法報批前，縣國土資源部門應當將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等,以書面形式告知被征收土地的集體經濟組織。
(二)縣國土資源部門組織對擬征地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，并由擬征土地所在鄉(鎮)人民政府配合國土資源部門對調查結果與被征地的農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人予以共同確認。同時通知縣人力資源和社會保障部門，共同對被征地地類，耕地面積涉及人口數量及征地前后被征地農民人均耕地面積等，進行調查確認并會同征地所在鄉鎮、村、社區填報相關材料表格。農村集體經濟組織或者村民委員會應當召開村民代表會或者村民大會，形成會議紀要。
(三)在履行上述程序的基礎上，縣政府授權鄉(鎮)人民政府與被征地農村集體經濟組織草簽征地協議，縣國土部門予以配合。
(四)在征地依法報批前，應按照有關規定履行聽證的告知程序。當事人在被告知5個工作日內對縣國土資源部門擬訂征地補償標準、安置途徑有異議的，以書面形式提出申請聽證，縣國土資源部門應當按照《國土資源聽證規定》組織聽證，附具聽證筆錄材料上報，不需要聽證的由村集體經濟組織負責出具不需聽證的書面材料上報。
被征地農民就社會保障問題要求聽證的，縣人社部門要派員參加聽證會議，并在聽證回證上簽字。
(五)縣國土資源部門負責擬定征收土地方案并報有批準權的機關批準。
第七條征地經依法批準后，按下列程序實施補償安置工作
(一)征地批文下發后15日內，由縣人民政府將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。
(二)被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，提供土地權屬證書或者其他有效權屬證明資料，由當地集體經濟組織匯總后到公告指定的單位、地點辦理征地補償登記。
(三)縣國土資源部門根據經批準的征地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告并送達至被征地農村集體經濟組織。聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。被征收土地的所有權人和使用權人對征地補償安置方案有異議的，應當在公告之日起10個工作日內以書面形式提出，在該期限內沒有提出的，視為無異議?？h國土資源部門應當根據被征收土地的農村集體經濟組織或者村民委員會和農民對公告擬定的征地補償方案提出書面意見，在不違背有關法律、政策規定前提下修改完善征地補償安置方案，報經批準后組織實施。
(四)在征地補償安置方案批準后的3個月內，被征地農村集體經濟組織擬定發放名單，經所在地方鄉鎮人民政府審核后，報縣財政和國土資源部門審定后按規定程序發放。屬補償農村集體經濟組織的，撥付給農村集體經濟組織；屬補償被征地農民的通過“一卡通”直接發放給被征地農民；屬被征地農民社會保障費用的，在填報《縣被征地農民社會保障措施落實情況說明表》之前由縣人社部門核定及時足額直接撥付至社?；饘?。
(五)被征地的土地所有權和使用權人應當自征地補償費用付清之日起30日內交付被征收的土地。
第八條在征地過程中，對征地補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協調解決，協調不成的，可向批準征地機關申請裁決。征地補償、安置爭議不影響征地方案的實施。
第三章征地補償安置
第九條在全縣范圍內征地按照省政府政[]132號文公布的補償標準進行征地補償。
第十條被征收土地上的青苗和房屋等附著物補償標準，按照縣人民政府《關于公布縣征收土地上青苗和房屋等地上附著物補償標準的通知》(政[]8號)執行。
違法建筑(含構筑物等)和在征地通知下發后搶種的樹木、農作物或者搶建的設施等，一律不予補償。
第十一條征地補償費按下列規定進行支付和使用。
(一)土地補償費的70％以上和安置補助費的全部要支付到被征地農民個人帳戶，不得克扣和挪作他用。被征地單位應動員需要安置人員參加被征地農民養老保險，在征得需安置人員同意后，安置補助費可用于支付其被征地農民養老保障費用。
(二)青苗及地面附著物補償費支付給所有者或依法對此享有權利的人。
(三)留用被征地集體經濟組織的征地補償費用的收支情況應上墻公布，并由當地政府和國土資源、財政、審計等部門監督使用，不得以任何形式私分、挪用或截留。任何部門不得將征地補償費用于代扣或償還與征地無關的債務。
第十二條建立被征地農民養老保障制度。由鄉鎮人民政府提供被征地農民名單，按規定程序參保申報。對被征地單位征收耕地達到80％及以上的，可全部參加被征地農民養老保障。對未達到80％耕地被征收的，按安置的農業人口數實行即征即保，需要安置的農業人口數，按照被征耕地(以下簡稱耕地)數量除以征收前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。
建立全縣征地調節資金，實行?？顚Ｓ?。資金按土地出讓金的5％及財政安排專項經費等渠道籌措。征地調節資金主要用于征地補償資金的平衡，被征地農民參加養老保障的財政補助支出，被征地農民勞動技能培訓支出。
第十三條征收城市規劃區內集體土地涉及房屋拆遷安置的，實行實物套房安置或貨幣補償安置方式。征收城市規劃區外集體土地涉及房屋拆遷安置的，在符合土地利用總體規劃和集鎮、村莊建設規劃的前提下，實行統建安置或貨幣補償安置，但項目區征地范圍內一次性拆遷總數5戶以下(含5戶)可安排宅基地實行自拆自建安置。
第十四條對被征地的村級集體經濟組織安排被征土地中農用地面積的5％用于發展村級集體經濟。在城市規劃區(含臨江產業園)的建設用地范圍內征收集體土地，安排的用地位置由縣人民政府(或鄉鎮人民政府)確定。在城市規劃區以外征收集體土地實行一事一議。安排的用地必須由集體經濟組織依項目進行申報用于除住宅(含商品房開發)外的二、三產業，不得分配給個人使用，并支付不低于工業用地基準價格的土地出讓金。
第十五條被征地單位的耕地被全部征收后，原農業人口經縣公安局、縣國土資源局審核，可轉為非農業人口；原屬于集體所有的其他土地，依法轉為國有土地，并進入縣土地儲備中心統一管理。
第十六條因工程施工等需要臨時用地的，經批準后，根據臨時用地影響范圍，按征收土地的統一年產值標準逐年補償。使用期滿后，應當及時恢復土地原狀，退還給原使用單位，并增付一年補償，彌補恢復后造成的減產。
在使用過程中造成無法恢復土地原狀的，應依法予以征收。
第十七條大中型水庫的征地補償安置應按《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》的規定執行。
第十八條使用農林場等國有農用土地進行建設的，土地補償費支付給國有農用地單位，安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費支付給個人。
第十九條土地被征收后，被征地單位應按規定辦理農村集體土地所有權證、農村集體使用權證、農戶土地承包經營權證變更或收回。
第二十條征地拆遷工作經費按照每畝2400元支付給實施征地工作的鄉鎮人民政府包干使用。
第四章法律責任
第二十一條違反土地管理法律、法規，無故拒交土地的，由縣國土資源主管部門責令限期交出土地；逾期拒不交出土地的，由縣國土資源主管部門申請人民法院強制執行。造成嚴重后果構成犯罪的，依法追究刑事責任。依法移送司法機關征地過程中，有阻撓妨礙國家機關工作人員依法執行職務行為的，由公安機關依照有關法律法規予以處罰。
土地征收的補償辦法范文6
關鍵詞： 工程建設 公益性 拆遷 立法
一、公益性建設項目拆遷具有特殊性
1.公益性建設項目與經營性建設項目的區分
工程建設項目根據工程建設目的的不同，可區分為公益性建設項目和經營性建設項目。二者的區分標準在于：公益性建設項目的建設目的是追求社會公益，建設主體對其建設開發不追求利潤的獲取，而經營性建設項目的建設目的是實現特定主體的經營目標，建設主體實施項目開發建設會產生相應的投資利潤回報。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權利人之外的不特定多數人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個私人工廠的鐵路而請求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運輸擁擠壓力，法院認為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變為公用占地，其土地征收合法。
我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產管理法》第二十三條均根據建設目的的不同對建設項目的性質作出了區分，并依此區分對土地使用權的取得方式作了不同的規定。筆者認為其中公益性建設項目根據開發主體的不同，還可以再區分為國家機關設施建設項目、市政工程建設項目和公益設施建設項目，但三者的區別僅是開發主體的不同，該差異對三者基于公益性建設目的而建造的基本屬性并不影響。
公益性建設項目的開發建設成果是可以滿足社會大眾公共需求的公共產品，該產品不具有流轉性，因而不是民法意義上的“財產”。相比較而言，經營性建設項目的開發建設成果不僅具有使用價值，而且具有完全的交換價值，因而經營性建設項目的成果不僅是“產品”，而且是民法意義上的“財產”。上述不同決定了公益性建設項目與經營性建設項目法律調整方式上的差異。財產是民商法的調整對象，因而經營性建設項目土地使用權的創設，必須由建設用地申請人與建設用地借給人在平等自愿的基礎上以合意完成，經營性開發建設中的土地出讓行為應為民事法律行為，應受民商法調整；公共產品不屬于民商法的調整對象，公益性建設項目所需建設用地需要政府以行政劃撥的方式批轉，公益性開發建設中的土地劃撥行為屬于行政行為，應由行政法規范。
需要指出的是：公益性建設項目與經營性建設項目不僅在國有土地使用權的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應等方面也存在著較大的差別。
2.公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了其法律規范具有特殊性
公益性建設項目拆遷行為與經營性建設項目拆遷行為相比，具有以下幾項特點：
一是公益性建設項目的拆遷成本控制應與經營性建設項目有所不同。公益性建設項目是為不特定的社會公眾提供公共產品，其工程建設的公益性目的決定了其項目建設投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經營的一般規律是：投資風險應該與投資收益相適應?；诠嫘越ㄔO項目的非盈利特征，國家應控制其經營風險，保障其建設開發進程。與此相應地，立法機關應該制定相應的法律制度控制公益性建設項目的建設成本，促進開發建設目標的實現。正如有學者所說：市政、公益項目的建設拆遷中，如用統一的拆遷立法，提供和房地產經營項目相同的補償安置標準，則既為國家財力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項目的正常進行。
二是公益性建設項目拆遷的進度控制也應該與經營性建設項目有所不同。公益性建設項目的工程進度直接關系到社會公共，因而利益對此應予以嚴格控制。在工程建設項目的拆遷工作中，工程拆遷的進度與項目的審批環節與審批程序直接相關。我國現行拆遷法規為工程建設項目拆遷設置了較嚴密的法律程序，根據我國《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明后，被拆遷人才能申請取得拆遷許可證。筆者認為：現行立法設置如此嚴格的拆遷補償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補償工作與城市居民的根本利益緊密相關，與城區的規劃發展密切相聯，嚴格的審批程序可以控制工程建設單位的工程拆遷，使其不能擅自實施工程拆除行為，侵害他人合法權益，也可以防止工程建設單位實施違反城市發展規劃、危及社會公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設項目出于其公益性的建設目的，一般均需要長時期的設計論證，一般不會與城市發展規劃和居民的合法權益發生根本性的對立和沖突。在對公益性建設項目的可行性研究和立項作嚴格論證和審批的情況下，對公益性建設項目設置過于嚴密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會無謂減緩公益性建設項目的建設進度，增加建設成本。
全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了立法應賦予其獨特的地位，在一般拆遷法規之外形成相對獨立的特別法規范。
值得注意的是：上海市2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（下稱111號文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設項目不同的規定。顯然這邁出了對公益性建設項目和經營性建設項目拆遷行為分別調整的第一步，但邁出這一步并不意味著現行拆遷立法已經解決了公益性建設項目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號文第十條的規定，雖然相比較經營性建設項目，重大市政工程可以就項目建設范圍內暫停辦理建設施工等事項向拆遷主管部門提前提請審批，但是該提前申請并不能起到提前拆遷實施進度，并進而降低工程拆遷成本的結果。此外，111號文也未對重大市政工程拆遷補償的標準問題作出另行規定，顯然，111號文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設項目拆遷立法的需要。
二、完善公益性建設項目拆遷立法需要解決的幾個問題
筆者認為，完善公益性建設項目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補償標準等方面著手進行，具體而言：
1.公益性建設項目拆遷應納入土地儲備制度的調整范圍，由政府作為拆遷人依法實施拆遷
以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲備辦法》（下稱《儲備辦法》）正式公布施行，這是上海市關于土地儲備制度的基礎規范。根據《儲備辦法》第三條的規定：土地儲備是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。政府有關部門實施土地儲備，實質上是政府將土地使用權征收或收購，然后經拆遷和前期開發配套把“生地”變為“熟地”，然后予以供應的過程。
需要注意的是：《上海市儲備辦法實施細則》（下稱《實施細則》）第四條規定：本市新增經營性建設用地的供應，原則上應當從儲備土地中選擇，并優先列入土地利用年度計劃。即新增經營性建設用地一般均須通過土地儲備取得。而公益性建設項目用地是否需要通過土地儲備方式取得，該《實施細則》未作規定。
筆者認為，從降低公益性建設項目建設成本，推進公益性建設項目建設的角度，應將公益性建設項目建設用地取得納入土地儲備的制度的調整范圍。其原因有三：
一是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以較為嚴格地控制公益性建設項目的用地和建設規模。根據《儲備辦法》及《實施細則》的規定，土地儲備機構實施土地儲備一般要由土地儲備機構在每年的10月份向政府房地資源局和發改委報送下一年度土地儲備計劃建議，該土地儲備計劃建議報經政府土地管理領導小組審核批準后形成年度土地儲備計劃，該年度計劃應與政府國民經濟和社會發展計劃相協調，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應計劃相銜接。以上較為嚴格的土地儲備年度計劃報批實施程序可以確保政府公益性建設項目經過層層論證，逐級把關，防止公益性建設項目用地的濫批濫用。此外，在土地儲備中，由于委托土地儲備機構是受政府房地資源局委托實施儲備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補償等焦點、難點問題都可以由政府按照城市發展規劃和城市土地供應計劃的要求統一部署，保證落實。政府部門主導實施拆遷有利于保障開發進度，控制供地范圍，防止用地申請人擅自擴大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發也同時由政府委托相關專業機構實施，因而政府還可以通過土地前期配套開發控制儲備地塊的用途。
二是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以降低公益性建設項目土地前期開發的成本。根據《儲備辦法》及《實施細則》的規定，土地供應部門就供應經營性新增建設用地所得收益，除用于支出付經營性建設用地的開發成本和管理費用外，應全部劃入土地儲備專項基金，該基金的設立目的是支付土地開發與整理的費用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設項目的前期開發成本。在重大市政工程建設的開發建設中，如果政府直接把經配套開發的熟地供應給公益性建設項目的建設單位，公益性建設項目的建設成本將會大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。
三是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以大大加快公益性建設項目的開發建設進度。將公益性建設項目的用地取得和前期開發納入土地儲備的統一制度體系，可以使建設單位從土地前期開發的復雜工作中解脫出來，專注于項目的可行性研究，可以較早地介入工程設計施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發整理同時并行，就可以大大加快工程開發建設進度。降低公益性建設項目的開發建設成本。
基于以上分析，筆者認為，應將公益性建設項目的建設用地供應和土地前期開發納入土地儲備的法律規定中來，由有關土地儲備的法規直接規定新增公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發和供應，明確公益性建設項目用地儲備和開發在現行土地儲備制度體系中的地位。
2.公益性建設項目拆遷應形成相對獨立、統一的拆遷補償原則和補償標準
拆遷安置補償標準是城市房屋拆遷的核心問題。根據我國《城市房屋拆遷管理條例》和上海市111號文的規定，拆遷人應按照被拆遷房屋的市場評估價給予被拆遷人拆遷安置補償，此外，拆遷人還應對因拆遷所引起的設備拆遷費、不可移動設備的重置費以及由拆遷造成的被拆遷人的營業損失等相關費用向拆遷人予以補償。
以上是我國城市房屋拆遷補償的一般標準。筆者認為。我國現行拆遷法規關于拆遷安置補償的不足有三：
一是未能在區分公益性建設項目拆遷補償和經營性建設項目拆遷補償的基礎上，對拆遷補償標準分別加以規定。
如上文所述，公益性建設項目與經營性建設項目在建設目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質的建設項目所發生的拆遷補償費用也應有所區分。根據我國《土地管理法》第二條第四款規定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家在征收取得國有土地后，再根據《土地管理法》第五十四條的規定將土地劃撥給公益性建設項目的建設主體。因而公益性建設項目拆遷補償的法律依據是國家征收行為；相比較而言，經營性建設項目取得建設用地的法律基礎則有所不同。國家不能以征收的方式為經營性建設項目取得建設用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權，然后再以出讓方式為經營性建設項目設立國有土地使用權。顯然，兩種建設項目國有土地使用權取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補償標準也應有所區別。 筆者認為，公益性建設項目適用房屋拆遷補償的標準應同土地使用權征收補償標準相統一。學界雖然對征收補償的理論基礎和補償標準存在不同學說，但是這些學說的主要觀點還是趨于一致的，即：土地征收人應向被征收人足額補償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進被征收人的房地價值損失）和因土地征收所引起的土地征收時已經造成的間接損失。相比較而言，基于經營性建設項目土地使用權取得行為而發生的補償問題，則由于其投資具有營利性，其補償不應只及于被拆遷人的直接損失，而應給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補償。
二是征收城市國有土地使用權和集體土地使用權過程中所發生房屋拆遷補償的補償原則未能統一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。該補償在國有土地使用權的征收上，體現為城市房屋拆遷補償，而集體土地使用權的征收方面，則體現為集體土地使用權的征收補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規定，拆遷人應按照合理補償的原則，向被拆遷人補償被拆遷房屋的市場評估價值，對被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補償、停業損失補償等費用。存在設備搬遷的，被拆遷人還可以請求設備搬遷補償。在城市房屋拆遷補償中，國有公房的承租人同樣具有獨立的請求拆遷補償地位，承租人可以按照有關規定，請求拆遷人支付拆遷補償費用總額的80%.根據上述論述可總結出我國城市房屋拆遷補償的兩項原則：一是給予城市國有土地使用權人以獨立的拆遷補償請求權，二是拆遷補償額的計算方式是市場評估。
相比較而言，集體土地使用權的征收補償則較為復雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補償，而且包括集體耕地的征收補償。因為后者是集體土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據我國《土地管理法》第四十七條規定，征收集體耕地發生的費用補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償等，計算該征收補償費用的方法是按照過去三年被征收耕地年產值的倍數確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權人以獨立的補償費用請求權，而僅在《土地管理法實施條例》第二十六條規定：“土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！敝劣谕恋匮a償費如何在集體經濟組織與包括集體土地承包經營權人在內的集體土地使用權人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規定。相比較城市房屋拆遷補償的原則，集體土地征收補償的補償費用計算方法和土地使用權人的補償地位均有較大差異，這些差異導致集體土地征收補償中，農村集體土地使用權人的權益被嚴重忽略。農民的合法權益不能得到法律的周延保護。因而如何將國有土地征收補償和集體土地征收補償統一在共同的征收補償原則之下，是未來完善公益性建設項目拆遷立法的重要內容。
三是政府需要就公益性建設項目拆遷標準定期公布市場評估參照價格。如上文所述，公益性建設項目建設用地取得的法律基礎是政府的土地征收行為。由于土地征收補償的標準與土地與地上附著物的市場評估價值緊密相關。因而政府實施土地征收補償，既要堅持其征收行為的行政強制性效力，同時還要使其補償與被征收土地及其地上附著物的市場價值相適應，以保護被征收人的合法權益。
為了保證土地征收行為行政效力性與補償充分性的協調，政府需要建立起較為合理的土地征收補償價格指導機制。即政府應定期公布公益性發建設項目土地征收或者房屋拆遷的補償參照價格。并在該政府指導補償價格的基礎上，確定一定的補償價格調整幅度，在該補償價格調整幅度內，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補償（在國有土地征收，即體現為城市房屋拆遷補償價格）的最終價格。
筆者認為：在上述土地征收補償政府指導價的價格構成中，房屋價值的補償，可參照同等區域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補償則可在被征收土地的土地基準地價上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價格的同步性，該土地征收補償政府指導價應與土地基準價格、標定價格同步制定、同步公布，同步實施。
3. 公益性建設項目的拆遷申請與審批程序應予以簡化
我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規定，拆遷人實施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，在公益性建設項目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項目投資立項、用地規劃許可、土地使用權取得審批和拆遷資金到位證明等相關申請前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。
如上文所述，簡化公益性建設項目的申請與實施程序，即是將公益性建設項目建設用地的征收和前期配套開發納入土地儲備體系，即由政府有關儲備機構代表政府完成上述土地儲備和整理開發工作。政府儲備機構對公益性建設項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實施程序奠定了重要的基礎。
《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補償作出了如下規定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農村集體所有土地的，應當按照國家和本市的有關規定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關手續，并按照規定的標準、方式和程序實施補償安置。另據上海市111號文第十條規定：因重大市政建設項目拆遷房屋的，建設單位可以憑市發展計劃委員會或者市建設和管理委員會的批準文件，向規劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴建的通知手續，并向拆遷房屋所在地的區、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續，以及房屋租賃合同的登記備案手續。根據上述規定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設規劃許可證即可申請規劃范圍內房屋和土地使用的審批，停止規劃范圍的工程建設和建筑設施的處分行為。
但是上述規定只是提前了凍結工程規劃范圍內工程建設行為和建筑設施處分行為的時間，并未完全實現簡化拆遷申請和審批程序的目的。在土地儲備制度中，土地儲備計劃的審核程序十分嚴格，一旦一宗土地納入年度的土地儲備計劃，即表明該宗土地的儲備已經與城市國民經濟發展計劃、城市發展規劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設置較繁復的前置程序，既不能實現該前置程序設立的基本目的，又有審批制度重復設置之嫌。筆者認為，在土地儲備制度中，公益性建設項目的拆遷審批程序應作如下簡化：
一是由投資、規劃、土地管理等行政主管部門在土地儲備機構設置審批分支機構，由各部門在公益性建設項目儲備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機構設置上為簡化公益性建設項目的拆遷審批奠定基礎。
二是將拆遷的審批標準由實體審查轉變為形式審查。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關審批工作的進度。同時，立法還可以就審批工作設定審批時限，以加速公益性建設項目拆遷的審批進程。
三、公益性建設項目拆遷的立法模式
如上文所述，上海市111號文已經作出了區分市政工程建設項目拆遷與經營性建設項目拆遷的若干規定，但是該規定是零星的，不系統的，而且市政工程建設只是公益性建設項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關規定也并不能反映公益性建設項目拆遷立法的全貌。筆者認為：在與現行拆遷立法銜接的基礎上，公益性建設項目拆遷立法應從以下幾個方面逐漸加以完善。
1.應將公益性建設項目的拆遷作為特別規范對象，單列于現行的《城市房屋拆遷管理條例》之外。
《城市房屋拆遷管理條例》第二條規定：在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。根據該規定，包括公益性建設項目拆遷和經營性建設項目拆遷在內的所有城區國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據前文所作分析，公益性建設項目的拆遷工作相比較經營性建設項目，在建設目的、建設成本、進度要求和補償標準等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規予以調整，不利于促進公益性建設項目的建設和發展。
另需注意的是：國務院辦公廳于二四年六月下發的《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》就城鎮房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規定：政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。如果將公益性建設項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調整范圍，那么公益性建設項目的拆遷工作就不能由政府來實施，也不能得到有關政府部門的支持，城市公益性建設項目如何推動就成為一個矛盾。
為了避免發生上述矛盾，筆者認為，應修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設項目拆遷單列于其調整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設項目拆遷行政管理、審批和補償標準規范體系。
當然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現有規定的基礎上對公益性建設項目拆遷作例外性規定，甚至還可以通過政府規范性文件的形式對上海市第111號文所作規定作進一步細化，逐漸形成以政府規章為主體的公益性建設項目拆遷規范體系。而就上海市而言，由于已經形成了單行的土地儲備規范體系，則應盡快將其納入土地儲備的法律規范體系。
2.將公益性建設項目拆遷立法納入土地儲備的調整范圍，并進而成為政府征收制度的重要組成部分……
如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規定。該規定為公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調整范圍奠定了法律規范的基礎。以后的工作則是要在行政管理、審批和補償標準等方面作出更加詳細的規定。
值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規章，土地儲備作為一項創設性的法律制度，僅由政府規章的形式規范尚顯依據不足，應在經驗積累到一定程度，時機成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應的地方性法規。
在對《儲備辦法》第十條制定實施細則的基礎上，上海市可以形成較為完善、系統的公益性建設項目拆遷規范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規范經營性建設項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設項目拆遷法規與經營性建設項目拆遷法規相互并立、彼此協調的拆遷法律規范體系。
但是需要注意的是：將公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據問題。土地儲備制度屬于調整土地權屬變更的重要經濟制度，而且涉及對非國有財產的征收，因此該事項應屬于我國《立法法》第八條所規定的只能制定法律的事項，地方立法機關及地方人民政府只能根據該法律規定制定實施性的規范。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經就土地儲備制度作出了不同形式的制度規范，但是這些規范背后的合法根據并不充分。
尋找土地儲備制度的合法性依據，必須界定好土地儲備制度的法律性質。目前，我國的《物權法》和相關的國家征收法律規范都在起草之中，根據我國《物權法（草案）》的規定，非為公共利益目的，非經法律規定審批和充分補償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財產。在不遠的未來，《物權法》即將公布實施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實施將面臨與《物權法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認為，將土地儲備定位于公益性建設項目的土地征收、整理和供應制度是我國現有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規出臺的基礎上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設項目拆遷納入土地儲備的調整范圍，將是公益性建設項目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設項目與經營性建設項目在建造目的上的區分，促成了兩者在用地、拆遷、供應等各個方面彼此區分，相對獨立的制度規范結果。
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