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房地產土地評估方法范文1
【關鍵詞】價值構成 繼續使用假設 本質和評估方法
中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地產的價值構成
房地產由房產和地產構成, 因此房地產的價值構成主要包括房產的價值和地產的價值。在這兩部分價值中,房產的價值比較容易確定, 我們通過重置成本法或歷史成本法可以比較準確地評估出來。但是, 在現實生活中,我們發現, 隨著時間的推移, 一幢房地產的市場價值不僅沒有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產的價值在減少, 而地產的價值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產依然升值。由此可見,地產的價值在房地產的價值構成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關資本比率的討論中, 我們給出了地產和房產的理論上價值構成比例為30 %比70 %,這只是對所假定情況的估計,實際上,這一比例的確定是十分復雜的。首先,房地產價值構成比例取決于房地產所處的地理位置。對于不同地區的房地產, 其地產和房產價值的構成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產的高度和層數。這是因為,對于同一地理位置的房地產來說, 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產就越少, 因此土地價值在房地產價值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產價值較高的現代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產價值的奇高促進了人們向更高的空間發展。第三,房地產價值構成的特殊性使得房地產在國民經濟發展中發揮著獨特而重要的作用。我們知道, 泡沫經濟最容易在房地產市場上發生, 原因就是房地產市場交易的市場價值最容易與其客觀價值相背離, 且房地產市場交易的客觀價值很難被交易者準確得知。因此,在這個市場上大量存在的信息不對稱情況就導致交易者只能依靠預期進行操作。房地產的價值是由兩部分即房產和地產的價值構成,房產的價值比較穩定且容易測度,而地產的價值則會隨經濟形勢和購買者預期的變化而變化,其市場價格有很大的不穩定性。如果經濟形勢影響了購買者的預期, 從而使得地產的市場價格急劇上揚,并帶動房地產市場價格的上漲,當市場價格嚴重高于房地產的實際價值時,房地產市場的泡沫經濟就會隨之產生。最后, 在具體的評估計,評估人員往往是將房屋建筑物與地產分離開來, 分別進行評估, 然后將兩者相加得出房地產的評估價值。
二、關于繼續使用假設的運用
繼續使用假設是資產評估的重要前提, 也是房地產評估中所應遵守的重要假設。房地產不同于其他資產, 其用途可以有多種。因此在評估房地產時,應該靈活運用資產評估中的繼續使用假設。
按照社會經濟用途分類,土地可以被劃分為工業用地、商業用地、交通運輸用地、公用事業用地、行政事業機關用地、生活住宅用地、園林風景游覽區用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產特別是土地的評估價值會隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業用地的評估價值可能高于工業用地的評估價值;作為園林風景游覽區用地和行政事業機關用地的評估價值又必須考慮到其對周邊地區土地價值增值的帶動效應。特別是有的被評估房地產在評估時的用途與評估以后的用途有所不同, 如工業用地可能被轉作商業用地等。這樣, 按照不同的用途進行評估的結果必然出現差異,因此,這里的繼續使用假設就不能特指按原來的用途繼續使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來的經濟效益,在此基礎上合理評估出房地產的價值。
改革開放以后,隨著產權制度的推進,有關單位必然會按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現了舊城區的改造和新城區的合理規劃等現象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來的用途進行房地產評估,就會出現評估結果不合理的現象,而且必須全面考慮被評估土地的可能用途,從中尋求并按照經濟效益最好的用途進行評估。
三、土地評估價值的本質和評估方法
根據馬克思的勞動價值論, 商品或資產的價值量由生產該種商品或資產所投入的社會必要勞動時間所決定, 投入的社會必要勞動時間越少,其價值量就越小。當一種商品或資產在生產中不需要投入人類的一般勞動時,其價值量就為零。按照這一價值理論,土地不具有一般商品或資產那樣的價值,因為土地是大自然賦予人類的基本資源,它的產生沒有凝集人類的一般勞動,而是大自然運動的產物。
但是,在現實生活中,土地和其他經濟資源或資產一樣,能夠為其占有者帶來相應的經濟利益,因此屬于能夠創造價值的資產,具有相應的“使用價值”。這就是土地資產即地產價值的特殊性。在具體的資產評估中, 我們可以撇開土地的價值而單純評估土地使用權的市場價格。這就是說, 沒有價值但具有使用價值的資產同樣會有一定的市場價格,這一價格就是土地使用權價格,在大多數土地國有的國家,所謂土地價格的評估實際上就是指土地使用權價格的評估, 土地使用權可以被當成無形資產來看待。
由于土地具有這樣的特點,因此,一般認為土地使用權價格只能采用收益現值法時行評估。毫無疑問,這樣的評估思想是正確的,在實際評估中也是應該這樣處理的。但是,我們知道,大自然賦于人類的土地千差萬別,有的可以直接使用, 如土質較好而且比較平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的勞動和其他經濟資源后方可使用,如西北地區沙漠改良等。在這樣的情況下,土地開發的成本就不容忽視,如果單純采用收益現值法評估而忽略土地開發成本,評估結果就可能出現較大的偏差。因此,筆者認為,應結合各類土地的基本特點選擇不同方法對土地使用權的價格進行評估。具體來說:
房地產土地評估方法范文2
我行擬向蕭縣新秀新材料有限公司發放流動資金貸款800萬元，蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下房地產作為抵押物向我行借款。我行評估人員按照必要的評估程序，對抵押資產（見以下編號）實施了實地查勘、市場調查與詢證。
根據《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估管理辦法》、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估細則》和《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估流程管理辦法（試行）》，本著科學、客觀、公正、安全和謹慎的原則，按照公認的資產評估方法，對貸款抵押物—蕭縣新秀新材料有限公司擁有的土地及廠房進行評估。
一、評估對象概況
（一）與押品對應的貸款簡況。蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下的房地產（位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業園，《不動產權證》號：皖（2019）蕭縣不動產權第0011150號））作抵押向我行借入短期貸款800萬元。
（二）借款人和資產占有方情況簡介。借款人蕭縣新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是煙臺新秀化學科技股份有限公司的全資子公司，公司注冊資本6619萬人民幣，屬于化學添加劑行業。公司位于蕭縣永堌鎮輕化工業園，主要經營范圍：聚合物用專用化學品（不含危險化學品）的研發、生產、銷售。法定代表人：王軻，目前公司員工110人。
資產占有方蕭縣新秀新材料有限公司，經核實及查詢人行征信系統，該公司信用狀況良好，無任何不良信用記錄。
本次擬抵押評估的資產為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業園區，占地面積30926平方米,四至：東至018縣道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地為蕭縣基準地價二級覆蓋區域范圍。土地用途：工業用地，使用權類型：國有出讓。
（三）評估對象概況
評估對象為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業園區，土地面積30926平方米，房屋建筑面積6093.19平方米，土地證載用途：工業，土地使用期限：2067年8月29日止。
經調查核實，待估土地及房產產權清楚，來源合法，至估價期日未設定租賃權、地役權、抵押權等他項權利?！斗康禺a權證》、付款憑證等權屬證明資料齊全。
（四）中介評估機構對評估對象價值評估情況
擬抵押的房產由安徽昊光房地產評估經紀咨詢有限公司進行外部評估。該中介機構為省行認可的評估合作中介機構，房地產評估資質為貳級，出具的評估報告具有法律效力，評估人員具有執業資格。房地產估價報告編號：SZHG房估字（2020）第2848號，房產采用成本法、土地采用成本法及基準地價法行評估，評估基準日為2020年9月8日，評估該房地產總價值：1629.77萬元（人民幣壹仟陸佰貳拾玖萬柒仟柒佰元整）。
經審查，外部評估預報告在評估依據的選取方面基本客觀，在評估目的、評估所依據的前提條件、評估方法等方面基本正確、合理，參數的選取遵循謹慎性原則。
二、評估依據
1、《中華人民共和國土地管理法》；
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
3、《城鎮土地估價規程》；
4、《中華人民共和國擔保法》；
5、《房地產估價報告規范格式》；
6、資產占有方提供的《國有土地使用證》；
7、公司股東會同意抵押的文件；
8、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估管理辦法》；
9、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估細則》；
10、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估流程管理辦法》；
11、評估人員現場查驗、核對的資料；
三、評估方法
房地產土地評估方法范文3
近日，我省房地產（中介）專家委員會對《房地產估價報告評審表》評審細則進行了規范，以更利于各估價機構完善房地產估價報告，也方便了各評審人員具體操作。《房地產估價報告評審表》仍采用中國房地產估價與房地產經紀學會的統一格式，但對房地產技術報告的評審僅只有在“數據來源與確定、參數選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據“數據來源依據充分或理由充足，參數選取客觀、合理，理論和現實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴謹、正確”進行評審。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十三條規定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。所以對房地產估價報告進行專業技術鑒定，也主要是對其估價技術報告進行技術鑒定，估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產估價報告，估價技術報告應是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構難以發現自身技術報告的缺陷而不求改進。
本人經過多次參加全省范圍內的房地產估價報告的專家評審和司法技術鑒定工作，閱歷過一些估價機構所完成估價報告，結合自身工作經驗和相關資料，對房地產估價技術報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。
一、估價技術路線和估價方法常見問題及分析
《房地產估價規范》中對估價技術報告的要求是應詳細說明估價技術思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調查各估價機構所完成的報告，常見缺陷有：
（1）報告的技術思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。選用方法應全面、恰當，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。
（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產估價規范》中有規定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數估價機構所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價對象特殊性和當地估價條件的限制。但現在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。
（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》第十六條規定：拆遷估價一般應當采用市場比較法。
（4）有收益或有潛在收益的房地產的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關當事人也會提出疑議。
（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。我們評審報告就應就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術路線是否正確。
（6）具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質詢估價機構時經常會問到為什么沒有采用假設開發法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日”的房地產市場價格。
（7）簡單的采用成本法對任何物業進行進行估價。在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應市場的需要。
近日，筆著評審過某估價機構完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估?？此撇捎昧硕喾N評估方法，其實質是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術含量的拆遷估價報告而言是不妥的。
二、市場比較法常見問題及分析
市場比較法是估價機構應用得比較多的一種評估方法，基本上大多數的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內涵應完全一樣的，所以估價人員應嚴格按照要求進行操作，在能使估價結果真正符合市場價值。
（1）可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產估價規范》和《城市房屋拆遷估價指導意見》對此已有明確規定），房屋用途內涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區域內案例比較。
（2）修正系數的確定沒有充足的理由，修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同。
（3）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無意識讓估價結果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產生誤解。
（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正。
（5）區域因素比較修正的內涵理解錯誤或區域因素與個別因素混淆不請。區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異?？杀葘嵗臓顩r必須是取其在成交日期時的狀況，應與評估對象的特點結合起來。區域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產估價規范》。
（7）比較修正項目有漏項?？杀葘嵗慕灰浊闆r未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整，也可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整；建立價格可比基礎時，價格內涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。
（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業水準也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關的比較因素進行修正，而導致結果偏差。
三、收益法常見問題及分析
收益法應該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應該慎重在使用收益法評估。
（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數，在拆遷評估過程經常會遇到這個問題。其實在《房地產估價規范》也有明確規定：當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，一般直接根據土地使用權年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。
（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。出租收益是否穩定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況?？陀^收益是與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據某一個案例的收入情況確定。
（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術層、設備層、公共大堂等在計算時不能重復計算其收益；不是房產收入的也不能計入房產中，如賓館中床、空調、桌椅、電視等其它設備設施，不能再單獨計算價值。
（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經營型房地產漏扣商業利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產稅而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產轉讓的評估，租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據租賃契約規定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。
（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當，缺少必要的說明（應選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率；未能區分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關系。
四、成本法常見問題及分析
一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構在對工業廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當然其估價結果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。
（1）成本應為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發生額，應說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊確定上）。
（2）費用構成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包括土地取得成本、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。
（3）注意各種物業的價格構成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內涵（采用當地公布的重置價格還須進行期日修正）。
（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。計算基數應為土地取得成本、開發成本和管理費用之和。
（5）開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數。開發利潤應以上地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應的基數為開發完成后的房地產價值求取。
（6）銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結合當地政府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費進行計算，如房產稅、營業稅、交易契稅、印花稅等。
（7）折舊計算是否正確。建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。
五、假設開發法常見問題及分析
對在建工程評估采用假設開發法是我們估價機構最常用的一種方法，運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式，如售租或和自營等，估算結果應為開發完成后的房地產價值扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，而我們經常發現有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。
（1）注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產。不同類型的房地產還應根據市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則。
（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失。假設開發法應計算的項目包括開發完成后房地產價值、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應交稅費，不能遺漏應扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金，開發利潤估算時要注意計算基數與利潤率的對應，評估毛地時還應扣除拆遷安置費。
（3）看靜態方法和動態方法的注意事項。利息計算時，計算基數中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態方法計算時樓價的求取中折現率的確定以及折現系數的確定要合理，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算，靜態方法不折現。
六、結論
房地產估價報告是估價機構提供中介服務的產品，和其他行業提供的產品會出現質量問題一樣，任何估價機構都不能保證自己的估價報告不會存在質量問題，這很正常。
我們審核在各種評估方法計算中，報告關鍵看的還是市場調查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術含量有多少。至于報告中估價技術思路和估價方法是否正確，估
價測算過程中采用的可比案例、各種原始數據，以及選擇的各種參數和系數是否確有依據，計算是否正確，估價結果是否合理，應該看報告撰寫過程的需要，嚴格的按照《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等要求進行操作。
如何保證估價報告的質量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數的確定要依據市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。
房地產土地評估方法范文4
關鍵詞：房地產評估；假設開發法；在建工程
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
原標題：對房地產評估中的假設開發法探究
收錄日期：2016年4月29日
伴隨著我國房價一直居高不下，對于普通百姓而言，購買一套房，甚至需要花費一輩子的心血。因此，在房地產準備開發前，就對房地產的價值進行評估顯得意義非常的重大。通過假設開發法進行評估，能為相關決策者提供一定的數據參考，為他們做出更好的決策做好準備。
一、案例簡介
某房地產開發公司企業價值評估中，采用資產基礎法所涉及的企業存貨――在建開發產品（在建項目）。評估基準日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國有出讓住宅用地（取得國有出讓土地使用權證），開發程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開發產品賬面價值為8，310萬元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬元，已發生勘察設計等前期工程及管理費約為945萬元，已完成建筑工程成本約為723萬元。投資建設方案：項目至基準日已經運行1年，從評估基準日計算，該工程尚需3年建設工期，預計第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費估算為1，500元/m2?？辈煸O計、前期工程費及管理費用等估算為360元/m2。房地產銷售計劃：住宅在項目建成時預計銷售55%，建成第二年和第三年分別銷售35%和10%。平均銷售單價為6，250元/m2。銷售費用和交易手續費為收入的3.5%。測算過程如下：
1、后續開發建設成本。根據預算，該項目建筑安裝工程單位成本造價約為1，500元/m2，勘察設計等前期工程及管理費用成本造價約為360元/m2，合計約為1，860元/m2，則：
總開發建設成本=47400×1860=8816.4（萬元）
后續開發建設成本=8816.4-945-723=7148.4（萬元）
測算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）
2、總銷售收入的預測。（表2）
住宅銷售收入=47400×6250=29625（萬元）
3、營業稅金及附加。營業稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，合計是5.5%，以預售或銷售收入為基數進行預繳或匯算清繳。
4、銷售費用。主要是交易手續費、銷售人員工資、廣告等費用，以預售或銷售收入為基數，按3.5%測算。
5、管理費用和財務費用。管理費用已在建設費用中核算。財務費用未單獨核算，不影響項目凈自由現金流量計算。
6、折舊與攤銷。金額小，不單獨計算。
7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預售收入為基數按2%預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預繳額=16293.75×2%=328.875（萬元）；第4年度土地增值稅預繳額=10368.75×2%=207.375（萬元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）
8、企業所得稅。第3年度和第4年度以預售或銷售收入為基數按1.25%（即等于5%×25%）預繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度企業所得稅預繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬元）；第4年度企業所得稅預繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）
9、折現率。按照評估所采取的收益口徑，根據在建項目所在地同類項目開發收益水平、在建項目開發進度與可能風險狀況和房地產項目開發正常的借貸資金規模和結構，折現率為10%，年中折現。
10、在建開發產品評估值。在建開發產品評估值的測算如表5所示。（表5）取整，在建開發產品評估值為10，631萬元。
二、方法分析
本案例采用的是房地產評估中的在建工程價值評估。所謂在建工程指的是：合法取得《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設中的工程。對在建工程進行估價，實際上是對其土地使用權價值和工程價值的評估。
本文中的案例運用假設開發法來進行評估。假設開發法是建立在估算開發項目完成后的房地產價值的基礎上，扣除在建工程在續建階段的利息和利潤、后續工程的建造成本、費用及其利息和利潤、買方購買在建工程的稅費、銷售稅費等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：
在建工程價值=續建完成后的房地產價值-在建工程在續建階段的利息和利潤-續建成本-管理費-續建投資利息和利潤-買方購買在建工程的稅費-銷售稅費
對尚不存在的續建工程作假設是假設開發法需要做的。假設開發法還需對建成后的樓價作出預測，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評估價值。假設開發法普遍存在假設條件多、時間長、風險大、易產生偏差的情況，因此此方法適用于市場前景開闊，且即將完工的在建工程價值評估。
使用假設開發法評估在建工程，必須詳細調查了解估價對象的具置、周圍的土地利用狀況，查清估價對象的地形、占地面積、地質基礎設施狀況，為估算建筑費用提供依據，根據相關材料掌握估價對象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權利性質等情況。
三、結語
房地產評估工作中的難點是對在建工程的評估。讓在建工程的價值得到正確體現需要選擇合適的評估方法，而此方法需要滿足金融機構放貸的謹慎原則和開發商對在建工程評估價值的認可，需要評估師在具體操作時做好權衡和取舍。
筆者認為，成本法估價對于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設開發法適用于完工程度超過60%或已完工但尚未驗收的在建工程。在實際工作中對在建工程進行評估，還需要對其他特殊情況進行分析，如在建工程評估時采用的合理工期與實際工時不等時需要進行的分析?？傊诮üこ痰脑u估值與實際工程進度的應付款數、賬面已付工程款數都不是等同的，需要謹慎分析后才能確定。
主要參考文獻：
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[2]楊志明.資產評估實務與案例分析[M].北京：中國政治經濟出版社，2015.
[3]王小玲.我國房地產市場假設開發法應用研究[D].西安：長安大學，2007.
房地產土地評估方法范文5
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（cama，computer－aided mass assessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發cama。綜合國外房地產稅發達國家開發cama的經驗做法，無論何種cama系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。
房地產土地評估方法范文6
筆者通過參與一些現實的在建工程評估項目和參閱一些典型的在建工程評估報告，認為目前業內評估在建工程主流的評估方法在應用上有諸多不盡完善的地方，借此文，通過對估價方法內涵的解析引出在現實操作中估價方法應用的誤區,并提出一點自己的拙見，望起到拋磚引玉的作用。
關鍵字 成本逼近法 假設開發法 在建工程 在建工程取得稅費投資利息
中圖分類號：F275.3文獻標識碼： A 文章編號：
兩種估價應用方法的闡述與見解
關于在建工程項目價值評估，常用的估價方法一般有兩個：成本逼近法和假設開發法，為了更好的闡述問題，我們首先回顧一下兩種估價方法：
1、成本逼近法：
成本逼近法關于房地產價值的估計，粗略來講包含了實際發生的土地及工程開發成本、各種費用以及分攤的利潤，該方法重點就突出在對客觀價值的‘逼近’上。然而，對于實際發生的成本是看得見摸得著的，問題的關鍵就在于公式中‘開發利潤’一項的確定，但是利潤又如何確定呢？理論上來講，開發商在市場中進行經濟行為，開發房產，雇傭勞動力，不可避免的承擔著經濟環境、社會環境及政治環境帶來的風險，與此對應的，開發商自然會要求一定的資金回報率進行補償。但是這樣的補償難以進行量化測算，因為房地產市場是一個特殊的市場，是至少未來很長一段時間內都不會是一個完全競爭的市場，從行業資金門檻高，到一級土地市場政府壟斷，再到政府政策管制嚴重，都造成了該市場無法充分競爭;政治風險偏高，尋租行為盛行，成本高居不下，資金使用效率不高，這些詬病進而導致行業的利潤率不能體現一個充分競爭商場的正常利潤率，實際的利潤率中通常還要附加一種壟斷利潤率和風險利潤率，以補償開發商暴漏在高度政策風險下承擔的開發風險和維護壟斷地位的壟斷成本。然而這樣的利潤率是顯然是難以測量的，誰也不知道開發商應該有多大比例的利潤，這樣的思路至少在現階段在現實中是缺乏應用意義的，然而在實際應用中各估價機構是如何解決的呢？
在現實中，成本逼近法實際上儼然逐步變成了一種本末倒置的實證統計方法。由于直接獲得開發利潤的思路行不通，那么在實際應用中為了得到合理利潤空間，不得不對比既定存在的大量案例的成本和最終價值的缺口，也就是利潤空間，得到行業平均水平，換句話說是讓市場來告訴我們市場承認的利潤空間是多少，將其作為合理的利潤空間，再反過來將其運用到個別案例中以試圖從成本出發得到合理的客觀價值，這就是現實中成本逼近法的使用手法。但是長期來看，隨著估價行業專業水準和客戶需求越來越高，通過對開發商的風險承擔等因素的估計對利潤空間的直接估算更具有說服力的，也是成本法技術逐漸成熟的重要突破點。
這樣一來，在現實操作中，估價公式中‘開發利潤’一項就像是一個閥門，根據實際開發成本和最終市場價值不斷調整著，目的就是使成本加利潤能更好的逼近市場價值。
2、假設開發法
假設開發法也稱預期開發法，是房地產評估中常用的方法。該方法是根據預測對象的內外部條件，進行最佳最有效設計，然后預測開發完成后的價值，估計建筑開發成本、投資利息及正常利潤后，從預測的開發完成價值中，減去建筑開發成本、利息、利潤、稅金等，倒算出待開發估價對象的客觀合理價格或價值的方法?？梢哉f這種方法對于在建工程價值的評估更為直觀，邏輯上更為完備，更易被市場所接受。
問題描述
事實上，在評估業，對于評估方法應用上的爭議一直是不斷的，但是確有一點是無可爭辯的，不同的價值評估方法的評估結果在理論上必須是一致的，這也是評價評估方法準確性的一個重要原則，如果連理論上都不能一致，又如何保證實際的評估結果趨于一致，如何讓評估結果的使用者信服。
對于常見的估價方法成本法與假設開發法，在分別考察其應用的準確性和科學性上似乎完善精確，但是在評估在建工程項目同時運用兩種方法時，我們不難發現兩種方法的明顯矛盾，基于原則上兩種估價方法的理論結果應該等同，如果將兩種估計方法的在建工程價值等同起來，我們會得到：
房地產全新價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+（投資利息已投入+投資利息未投入）+開發利潤+銷售稅費+土地及在建工程取得稅費①
公式①代表了假設開發過程中存在一次轉讓開發后形成最終房地產的全新價格，對于這種情況開發的房地產，如果最終產品與一次性開發的房地產沒有差異的話，盡管在過程中隱約付出了更大成本，但是在市場上對于買房的效用或價值應該是一樣的，簡單一點說，盡管形成過程不同，但是如果最終產品完全相同，在市場上的客觀價格就應該相同。但是我們通過觀察成本逼近法評估全新房地產客觀價值的公式發現：
房地產全新價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發利潤+銷售稅費 ②
公式②與公式①中全新房地產價值評估的公式矛盾，兩種方式開發完成的最終估計價值不相同，進而，我們可以推導出評估在建工程時兩種估價方法的結果理論上是不一致的，或者說是至少一種方法是有問題的，但是為什么表面上兩種方法的邏輯上似乎都很完備，卻會產生這樣的矛盾呢？我們一一來看。
1、土地及在建工程取得稅費的考慮
取得土地及在建工程的稅費指在在建工程轉讓環節中，買方需繳納契稅、印花稅及交易手續費等，一般為在建工程價值的3.05%。
土地及在建工程取得稅費出現在假設開發法中，作為減項削減了在建工程的價值，含義為當買方有意獲得在建工程并繼續開發時，土地及在建工程取得稅費作為取得在建工程一項成本，是確定在建工程價值時需要考慮的一個層面。買方假設將在建工程完全開發后形成全新房地產的市場價值，減掉在這個過程中付出的各種成本，最終得到的結果就是在建工程對于買方的價值，其中，土地及在建工程取得稅費作為他取得在建工程流轉過程中的成本，減掉是合乎邏輯的。
而在成本逼近法中卻沒有考慮這一項，進而導致公式①中多余出土地及在建工程取得稅費。之前我們提到，成本逼近法重點在向客觀價值的逼近，在在建工程轉讓過程中，由于契稅和印花稅的存在，在建工程對于買方的價值是降低的，降低后的價格才能更客觀的反映了房產價值，然而成本逼近法應該是向客觀市場價值逼近，所以買方價值應該作為成本逼近法逼近的目標價值，因此土地及在建工程取得稅費應該作為減項體現在成本逼近法公式中才更加合理。
2、投資利息的矛盾
乍一看公式①②中的投資利息是相同的，為了數量上的驗證，我們設定一個背景，假設一個開發項目的在建工程要進行流轉，在流轉的時點上已開發程度為t，已開發n1年，剩余開發年限為n2，土地成本為A，全部開發成本為B,利率為r。
那么,
公式①中的投資利息為
=投資利息已投入+投資利息未投入
=A[(1+r)n1-1]+tB[(1+r)n1/2-1]+[A(1+r)n1+tB(1+r)n1/2]*[(1+r)n2-1]+(1-t)B[(1+r)n2/2-1]
= A[(1+r)n1+n2-1]+ tB[(1+r)n1/2+n2-1]+ (1-t)B[(1+r)n2/2-1]
公式②中的投資利息為
=A[(1+r)n1+n2-1]+B[(1+r)(n1+n2)/2-1]
= A[(1+r)n1+n2-1]+ tB[(1+r)（n1+n2）/2-1]+ (1-t)B[(1+r)（n1+n2）/2-1]
通過比較，發現土地成本A的利息是相同的，其他開發成本B的利息中，公式①中已開發成本利息為tB[(1+r)n1/2+n2-1]>公式②中已開發成本部分利息tB[(1+r)（n1+n2）/2-1]，公式①中未開發成本利息為(1-t)B[(1+r)n2/2-1]
那么如何處理這個問題呢，一種方法就是參照一次開發完成后的開發成本費用的投資利息，按開發成本投入比重將投資利息平攤到已開發和未開發兩部分，這樣兩階段的投資利息的總和就等同于一次性開發的投資利息，進而達到公式①②的趨同。
另一種方法就是調整開發利潤，正如我們一開始提到，在成本法中，開發利潤扮演著閥門的角色，不斷調整以使成本附加利潤更逼近最終價值。我們看到，在非一次性開發項目中，由于流轉過程的存在致使包含投資利息等成本發生變化，但由于最終產品價值沒有變化，那么利潤空間必然發生變化，這時候在評估利潤空間的時候，就不能單純的直接利用一次性房產開發的利潤空間估計值，而是應該在考慮成本的變化后將開發利潤進行微調，進而使其反映的結果更加客觀。
筆者更傾向于第二種方法，因為投資利息的估算一般較為準確，與實際情況出入不會很大，強行修正投資利息只會與實際情況造成偏離，邏輯上較為牽強，而微調開發利潤會與實際價值構成結構更加吻合,因此第二種方式更為合適。
小結
1、由于估價技術的不成熟，成本逼近法在現實操作中逐步變成了一種本末倒置的實證分析方法，長期來看，通過對開發商的風險承擔等因素的估計，對利潤空間的直接估算才更具有說服力的，也是成本法技術逐漸成熟的重要突破點。
2、在成本逼近法在在建工程項目評估應用中，取得土地及在建工程的稅費應該作為減項得以體現，這樣才更逼近于客觀價值。
3、由于存在在建工程的流轉環節，一個房地產開發項目的投資利息成本部分會發生變化，在房地產最終價值不變的情況下，開發利潤會發生變化，所以在進行在建工程項目時，應該對開發利潤進行微調。
主要參考文獻
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