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土地法征收土地規定范文1
景名勝區的保護、森林保護事業，以及法律規定的其他公共利益，國家基于發展商業目的的事業，不得適用征收。（注：
大學出版社，1999年版，第77頁以下。）經土地征收取得的國有土地所有權不需登記實際上已為實踐所采?！巴恋氐怯浭菄乙婪▽型恋厥褂脵?、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記?！保ㄗⅲ涸瓏彝恋毓芾砭帧锻恋氐怯浺巹t》第二條。）
一般情況下，土地征收引起的土地物權變更，特別是土地所有權變動具有不可逆性，即集體所有的土地一經征收其所有權不能恢復到原來的狀態?！耙颜饔枚赀€不使用的土地，當地縣、市人民政府有權收回”；收回的土地，作以下處理：（1）按審批權限，有償撥給其他符合征地條件的單位使用；（2）“借給生產隊耕種。生產隊在耕種期間，不準在土地上興建建筑物和種植多年生作物。國家建設需要使用時，生產隊必須立即交還，不得再提出補償、安置的要求?！保ㄗⅲ骸秶医ㄔO征用土地條例》第二十一條。）“生產隊”這一概念雖已為生產合作社和集體經濟組織所取代，只具有歷史意義，但這并不影響對因征收引起的土地所有權變動不可逆性的探討。
對土地征收需對其目的進行嚴格限制，以防土地征收權的濫用；而對土地征收目的的確定，也直接影響到土地征收權的正當性。上述對經征收的土地不予使用達一定期限的處置方法，存在著邏輯上的混亂。應該是存在征收土地的需要再進行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收達一定期限不予使用，則按審批權限有償撥給其他符合條件的單位使用，不免產生征收土地后再尋找用地者的嫌疑；而“借給生產隊耕種”的情形也是對土地資源的浪費。因此，不能將公共利益需要的原因與國家行使土地征收權的結果顛倒。因征收而引起的土地所有權變動的不可逆性不是沒有疑問。
土地征收引起的土地所有權變動的不可逆性，意味著國有土地總量的增加和集體土地總量的減少。為避免土地征收權的濫用及維持國有土地所有權和集體土地所有權之間必要的靜態平衡，當征收的土地不予使用達一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改變土地用途時，能否恢復原土地所有人的所有權，并非無考慮的余地。另外，土地征收只能以公共利益為目的，而公共利益應是征收土地前就設定了的，否則極有可能造成土地資源的浪費及土地征收權的濫用。公共利益為國家和社會的一個永恒主題，在物權變動上限制土地征收權的濫用時，能否考慮既能保證土地征收權的正當性、又能維護及促進公共利益的辦法呢？（注：如上文所說的將土地征收和土地征用分離。再如臺灣地區土地法規定了保留征收制度，即舉辦事業將來所需的土地，在未為需用以前，預為呈請核定并公布其征收的范圍，禁止妨礙征收之使用。這對我們應該有所啟發。）
對集體土地的征收，除涉及集體土地所有權外，還涉及土地他項權利，即土地使用權和土地所有權以外的其他土地權利，如抵押權、租賃權等。集體土地所有權的變動，是否、能否引起土地他項權利的變動？在集體土地使用權的抵押中，抵押人可抵押依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。（注：《中華人民共和國擔保法》第三十四條，第三十六條。）土地征收的實施，集體土地所有權變更為國有土地所有權后，在集體土地上設定的以集體土地使用權為標的的抵押權因集體土地使用權的消滅而成“虛權”。抵押權為一種期待權；當債務人不能履行債務以集體土地使用權抵押時，因集體土地使用權的消滅而使債權人的債權難以實現。因此，土地征收后如何處理以集體土地使用權為標的的抵押和抵押權的關系以及抵押人和抵押權人之間的關系將是抵押制度的一個難題。土地征收后，集體土地地上權、租賃權一般也消滅，同時也會涉及到對地上權人、租賃權人的補償問題。這在下文會有所述及。
四、土地征收引發的主要問題客觀地講，土地征收的社會影響具有兩面性。如果土地征收權行使得當，可以增進社會福利，促進土地資源更加有效地利用；但如果濫用土地征收權，則構成對集體及其成員財產權的侵犯。土地征收法律規則的完善及正當程度對土地征收本身有重要影響。在社會轉型時期，社會經濟秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一個過程。在此背景下，重視對土地征收引發的主要問題顯得必要而又緊迫。
土地征收的補償性問題目前還未進行深入、全面的研究?！锻恋毓芾矸ā?a href="http://www.www-68455.com/haowen/299811.html" target="_blank">規定的補償費標準是否合理需要進一步考慮?！巴恋匮a償費”應是農地地價的直接體現，而農地地價則為農地所有權在未來年期收益的資本化區域平均價格。由于農地市場的不發達，如何確定農地地價，使其趨于客觀、合理需要一個過程。就集體土地的地上權和租賃權而言，土地征收的補償涉及到地上附著物及青苗的補償，特別是地上附著物的補償與集體土地使用權的價值緊密聯系，進而言之，也許可以說，集體土地的市場化過程，也是土地征收日益完善的過程。在這過程中，土地征收法律制度如何起到積極的作用，既能促進土地征收的正當性和合理性，又能推動農村土地市場的發展，值得認真研究。
直到現在，土地仍然是絕大多數農民（戶）的安身立命之所在。盡管被征收土地的農民的就業和安置以市場為導向而有多種途徑有其可行性，但并不能否認土地是絕大多數農民的主要生產資料。土地作為社會保障的替代物，為占
土地法征收土地規定范文2
與中心城區各區相比，我區雖然土地面積相對較大，但地形地貌復雜，山區面積較大，而且屬市乃至全省的糧食主產區，基本農田保護面積大，建設用地指標非常有限，而隨著近年來我區城鎮化進程的加速推進和項目建設步伐的不斷加快，建設用地供需矛盾日益突出，加之隨著從嚴土地管理政策的深入實施和土地法律法規的的廣泛宣傳，各級政府對土地管理的要求日益嚴格，廣大人民群眾的土地維權意識日以增強，土地征收工作已成為關乎區域經濟社會可持續發展和涉及群眾切身利益的一項重要工作。各鄉街及有關部門要牢固樹立科學發展觀，從促進區域經濟社會可持續發展、切實保障人民群眾合法權益、全力維護社會穩定的高度出發，充分認識土地征收工作的重要性，進一步增強規范土地征收工作的責任感，加強領導，統籌安排，科學組織，依法規范做好我區土地征收工作。
二、規范程序，切實加強對土地征收工作的管理
國土分局受區政府委托，負責依法組織實施全區范圍內的土地征收工作，各鄉街是全區土地征收工作的配合單位。我區范圍內的擬用地項目，需經區招商引資項目評審領導小組研究同意后，國土分局方可上報市國土資源局進行項目預審。通過市國土資源局土地預審的項目，由國土分局向項目所在鄉街發出協助征收土地的書面通知，并同時報送區政府辦備案后方可啟動土地征收程序。
全區各單位都要增強依法增收土地工作的嚴肅性，統一工作步調，堅決做到有令必行、令行禁止。今后，凡未接到國土分局書面通知的，任何單位和個人均不得隨意簽訂涉及土地出讓、征收、征用等各類合同，更不得擅自組織開展征地工作。
土地法征收土地規定范文3
［關鍵詞］ 農村土地；違法；管理；問題
1、農村土地違法及管理問題現狀
農村土地廣，且分布不均，在使用過程中所出現的違法問題較多，解決起來比較困難。農村土地違法現象多種多樣，并非是一朝一夕就能徹底解決的問題，要制定長期的解決目標和方案，并且采取經濟、行政、法律等手段，始終堅持標本兼治、綜合治理的原則，找到切實有效的解決方法，深入農村了解土地違法問題現狀、特點和成因，追本溯源，來徹底解決違法問題。
1.1、農村土地違法現象
農村土地違法現象并非是個人行為，一部分是政府行為。據相關資料顯示，某些地方政府成為違法用地的主體，為了發展當地經濟，從眼前利益出發，大肆占用農村土地，不顧長遠發展目標。一些重點項目未批先占、未公即用現象較為突出。而且某些政府占地特點十分明顯，占用面積大，選擇優質區域。另外，一些農村集體經濟組織同樣受到短期利益驅使，默許并支持違法行為，甚至有的直接參與其中，獲取更大的利益。主要表現為，私下簽訂承包、出租合同，建設污染嚴重的造紙廠、磚場和砂石廠等。對于農村土地非法占用問題，農民也參與其中，主要表現在違法建筑。農村宅基地問題，是歷史遺留問題，在農民的思想意識中并不存在違法占用等法律觀念，他們認為在自己的地塊上建設家園理所應當，大量占用房屋周邊土地也理所應當。對我國農村而言，農村村落建設所占用的土地面積占比不小，有待處理解決。以新農村建設和農業結構調整為名進行違法占用現象屢見不鮮；或者以養殖的名義大量占用耕地，或者建設農宅。
1.2、違法現象成因
第一，法律意識差。人們所能接受的土地相關法律較少，在其思想中未能形成法律意識，認為自己承包的土地就應由自己處理，可隨心所欲進行建設或用作其他，最終造成土地使用處于無序狀態。第二，利益驅使。利益驅使下人們就會走向錯誤的道路，甚至執法犯法。第三，先使用后審批。此種現象在我國普遍存在，尤其是城鄉結合處，為了達到自己的目的，在未審批的情況下先進行使用，置法律程序而不顧，自作主張。第四，法律不夠完善。
2、農村土地違法問題的解決措施
2.1、創新管理模式，健全管理制度
創新要從實際出發，把如何保護耕地和新農村建設相結合、城鎮化與農業產業化相結合、提高農村土地使用率與維護農民利益相結合，需要創新土地制度和管理方法。
2.2、完善農村宅基地制度
嚴格把控農村宅基地問題，讓宅基地市場更加完善，杜絕隨心所欲建設和占用。在尊重農民意愿、保障農民權益的原則下，依法使用和利用好農村現有宅基地，制定農村閑置宅基地的補償機制［1］。
2.3、完善征地制度
隨著我國城市化、城鄉一體化的大力發展，土地的需求量大大增加，因此一些征地問題慢慢凸顯出來。我國相關法律已有規定，不是由我國財政出資、完全用于公共事業、非營利性的建設用地，不可以向農民征收經營性用地。需要縮小征地范圍，完善征地補償機制；按照土地法等相關規定，對所征土地進行合理補償，切實安排好農民住房、就業和社會保障等相關問題，允許農民依法通過多種方式參與開發經營，有效制止黑色交易［2］。
2.4、建立解決農村土地違法及管理問題的長效機制，綜合解決農村土地違法問題
解決農村土地違法行為是一個長期且艱巨的任務，要力爭在土地征收范圍、集體土地征收與補償安置、土地執法強制措施與強制執行、土地管理共同責任等方面有所突破。應著力完善土地法律法規執行細則，對土地補償費發放標準、呈現、公示等作出細致規定［3］。
參考文獻
［1］劉允洲.土地執法大全［M］.北京：中國民主法治出版社，2001.
土地法征收土地規定范文4
關鍵詞 公共利益 概括式 列舉式 私權神圣 程序正義
中圖分類號： D922. 文獻標識碼：A
一、公共利益界定的立法模式
如何界定公共利益，與一個國家的經濟發展水平、社會環境、法律制度、土地范圍和潛力息息相關。就目前來看，主要有兩種公共利益界定的立法模式。
（一）列舉式。
列舉式的立法模式是法律詳細列舉出所有屬于公共利益的種類，即公共利益法定。它的基本精神是凡是法律沒有規定的，即不為公共利益，公共利益只能由法律規定，政府、任何組織和個人不得隨意創設，沒有任何自由裁量權。大陸法系國家多采用列舉式模式。日本和我國的臺灣地區是列舉式立法模式的代表，但二者也有一定的區別。日本在有關土地征收征用的法律中列舉了35種公共利益，而幾乎每一種公共利益又再有一部單獨的法律詳細進行規定，這樣法律就將公共利益全部窮盡；而我國臺灣地區在土地法中列舉了12種可以發起土地征收征用的條件，但并沒有像日本那樣將公共利益全部窮盡，給予了政府一定的自由裁量權。列舉式的立法模式便于在實踐中操作，但這種立法模式無法窮盡所有公共利益，必然導致實際生活中對于公共利益界定的僵化和死板，一定程度上還會阻礙城市建設的發展。
（二）概括式。
概括式的立法模式是指法律并不對公共利益的外延和內涵加以限制，而是僅原則性的規定出于公共利益即可發起土地征收征用權。英美法系國家多采用概括式立法模式。這種開放式的立法模式為政府預留了很大的自由裁量空間，所以如何保障公權力不被濫用是這種模式立足的關鍵。各國主要采取了兩種方式來限制公權力的濫用：一是利用議會法律來規定何謂公共利益，如澳大利亞規定，“公共利益”是指議會有權力制定法律來限定的與國家土地有關意圖的任何目的。二是通過法院判例來確定土地征收是否符合公共利益，如美國先后通過判例確立了實質準征收限制原則、管制準征收限制原則、非管制而生的準征收限制原則。除此之外，美國許多法院通過判例將公共利益的概念擴大化，采用了準公共利益用途的概念，如貧民窟的改造，高速公路、停車場、加油站、酒店的修建。
二、我國現行公共利益界定立法模式的利弊分析
（一）我國現行公共利益界定立法模式的進步意義。
自1991年國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》，到1995年《城市房地產管理法》和1998年《土地管理法》，再到2001年6月修改后的拆遷條例公布并沿用至2011年的1月，這些涉及拆遷補償的法律法規沒有任何一部對公共利益做出明確的規定或解釋，公共利益的概念就這樣在我國法律中一直缺失。我國公共利益的立法缺失直接導致了拆遷過程中的諸多公權力濫用，私權利受損現象，甚至使廣大人民群眾對于“拆遷”一詞避之不及。
2011年1月頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》（后簡稱《條例》）第一次對公共利益給與了明確的界定，通過列舉式的立法模式劃定了公共利益的范圍，為我國政府在征收過程中的行為起到了指引作用，極大地限制了公權力，對于維護私權神圣，保障多數人的利益起到了重要作用。
具體看來，《條例》第八、九條是對公共利益界定最為直接性的規定，從條例第八條可以看出，我國已經明確將國防、外交、能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用、保障性安居工程建設、舊城區改建列為公共利益，從而確立了以上項目公共利益的法律地位，完全擺脫了由政府隨意創設公共利益名目進行征收征用的行政手段，所以，從限制公權，保障私權，防止權力尋租以及保障民生的角度來講，《條例》具有極大的進步意義和現實意義。
（二）我國現行公共利益界定立法模式的弊端分析。
《條例》的公布實施很大程度的緩解了我國當前行政權力過多干預私權的局面，但是從立法目的本身，以及城市經濟發展的長遠角度來看，《條例》對于公共利益的規定并不完善，有些地方需要改善。
1、就《條例》第八條第六項的規定來說，個人認為與我國當前的公共利益立法目的不相符合。第八條著重以列舉的方式規定公共利益，卻在第六項規定里加入了“法律、行政法規規定的其他公共利益的需要”的字眼。其實這本身并不影響列舉式立法模式的構建，只是其他采用此方法的國家或地區，如前面提到的臺灣，對于這一兜底性規定都有較為詳細的程序性規定，而《條例》僅通過第九條的一個補充規定，即要求通過廣泛征求社會意見，進行科學論證就可以設定公共利益，實際上還是為政府行使公權力開了一展綠燈。所以就此處的規定來說，與我國目前致力于打造的公共利益列舉式立法模式不相符合，更不符合程序優先的立法原則。
2、《條例》對于市政公用和舊城區改造這兩個公共利益的界定不甚清楚。
(1)對于市政公用的界定。
市政公用的范圍界定不同于諸如科、教、文、衛等公共利益范圍的界定，它的界定既關系到城市外觀面貌，又關系到政府在群眾心目中的形象。就市政公用的一個熱點問題來說，政府機關的辦公用房是否屬于市政公用的范疇呢？政府機關建多大的辦公用房屬于市政公用呢？如果對市政公用的界定不清，那么此項問題就可能成為一個法律漏洞，即凡是建政府辦公用房都屬于市政公用，只要是建政府辦公用房，那么老百姓就必須接受土地征收。事實上，我國各地機關違規建設辦公用房頻繁發生。如其中反應出來的政府違規修建辦公用房的問題，是市政公用這一公共利益界定應該解決的問題，而《條例》卻遺漏了。
(2)對于舊城區改建的界定。
《條例》第八條第五項規定“由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要”，由此將舊城區改建納入公共利益范疇。但是隨之產生的問題是，怎樣才能啟用這一條款，何謂危房集中、基礎設施落后？而且最重要的是，舊房并不是危房，舊房只要不妨礙他人的基本生存權，那么是否改建政府是無權進行處分的?？墒恰稐l例》此處用一句籠統的話概括而過，忽視了其背后的一些政府操作空間。所以，在沒有舊城區改建標準的前提下，政府完全有空間以改建舊危房的名義進行權力尋租，從而損害公眾的利益。
三、我國公共利益界定立法模式的未來展望：保持立法的社會適應性
任何一項法律制度的存在和發展，都必須依靠其與社會的高度適應性，公共利益的界定作為立法的一個部分，也離不開和社會的緊密聯系，而且，公共利益作為連接公權力與私權利的紐帶，對其界定必須符合大多數人的利益，所以，公共利益的立法發展與社會的聯系就顯得更加密切。
（一）列舉式立法模式是現階段最適合我國社會發展的界定模式。
2011年《條例》頒布施行前，我國對于公共利益還未有過明確的界定?！稐l例》作為我國第一次界定公共利益的立法創舉，其采用的列舉式模式本身就是分析近二十年我國征收征用現狀的產物。近二十年來，由于欠缺對公共利益的準確認識，政府可以任意創設公共利益而啟動征收征用程序，可以輕易進行權力尋租，由此受損的只能是私權，因而我國的征收征用制度一時廣遭社會詬病，甚至很多外國的不法分子也利用這一法律漏洞大肆抨擊我國人權問題。所以《條例》界定公共利益的首要目的是要限制公權力，保障私權利。
《條例》雖然沒有將公權力完全限制，但其本身所彰顯的立法精神以及用列舉的方法規定公共利益，已經是一個極大的進步，在現階段非常有利于緩解由于近二十年來征收征用的制度缺失所造成的社會矛盾，也向社會傳達了一個基本的市民社會理念――私權神圣，公權力不得以任何非法理由進行侵犯。
（二）概括式立法模式是我國公共利益界定立法發展的必由之路。
列舉式模式雖然符合現階段我國社會的基本情況，但是由于其難以將公共利益全部窮盡，而公共利益本身又是不能窮盡的先天缺陷，注定是不能長存的。相比之下，概括式模式對公共利益沒有一個概念上的限制，只要是啟動征收征用權力的國家機關認為其行為符合公共利益，即可認定其為公共利益。社會的發展是多元化的，公共利益的概念隨著社會的不斷發展和變遷必然發生變化，如果一直采用列舉式模式，勢必不能及時將新出現的公共利益納入法律的規定之中，這樣將阻礙社會的發展和進步。
所以，列舉式模式在我國的存在的目的主要是針對現階段公權力權限過大的背景，一旦公權力得到很好的限制，私權神圣的觀念進一步深入人心，相關配套的法律法規應運而生，那么采納概括式立法模式就勢在必行了。
（三）追求程序正義是我國公共利益立法不斷進步的助推器。
從國外立法來看，不論是采用列舉式立法模式的國家，還是采用概括式立法模式的國家，其都有大量程序性法規配套而行，如此一來，既保障法律的靈活性，又使公平正義得到了極大的體現。而我國歷來不重視程序法的重大意義，包括2011年《條例》的頒布，當中也缺乏許多應有的程序性規定，而如果我們要過渡到概括式立法模式，程序法的大量頒布實施更是不可或缺，因為概括式的立法模式幾乎賦予了公權力啟動征收征用程序全部的自由裁量權，如果我們不通過程序性法律來限制，那與我們近二十年來年立法上走的彎路有何區別呢？
所以我們從現在開始就要著手對程序性法律進行制定，一是可以彌補現階段《條例》的少量空白點，二是可以為將來我國公共利益的立法模式由列舉式轉變為概括式打下堅實的基礎，最后一旦概括式模式在我國成功實施，那么一套完備的程序法將成為概括式立法模式在我國生存發展的根基。
（作者：徐川淇，西南政法大學2010級研究生，研究方向：民法學，土地法；王荷柳，西南政法大學2011級研究生，研究方向：民商法學；葉延，西南大學法學院2010級研究生，研究方向：經濟法）
參考文獻：
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土地法征收土地規定范文5
[關鍵詞]集體土地；農村土地；隱形市場；農村土地產權
[作者簡介]黃中顯，廣西民族大學政法學院講師，法學碩士，廣西南寧530003
[中圖分類號]13922．3
[文獻標識碼]A
[文章編號]1672―2728(2006)12－0147－07
我國農村土地產權改革一直以來是各方關注的焦點，農村何去何從，事關建設社會主義新農村的成敗。在市場經濟條件下，土地作為一種經濟要素流轉是市場經濟固有的符號。但我國農村集體土地問題的癥結，恰恰源自集體土地的流轉上。農村建設用地流轉在很多地方的失范已經是不爭的事實。2005年10月《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》的施行，可以視為我國集體土地使用制度改革中的又一次開創性試驗。在國土資源部剛剛定案的52號文件(《關于堅持依法依規管理節約集約用地支持社會主義新農村建設的通知》)中，首次明確提出推進農村非農建設用地流轉的試點工作。在這種新形勢下，從多角度探討集體土地問題具有現實意義。
一、集體土地“隱形”市場的界定
(一)集體土地“隱形”市場的含義
在一個市場中，既有正面的、符合法律規定的交易市場，又有隱性的、規避法律或利用法律制度本身漏洞進行交易而形成的市場。土地“隱形”市場是相對于土地“有形”市場而言的概念。土地“有形”市場是在國家法律制度或國家土地政策的規范下進行的土地交易形成的市場。土地“隱形”市場是指違背國家法律法規、違背土地政策、非國家正式認可的那一類土地產權交易形成的市場。根據我國現行法律的規定，集體土地經國家征收轉為國有土地后，才能出讓、轉讓用于房地產建設?！锻恋爻邪ā冯m然規定了集體土地承包經營權可以以法定的方式進行流轉，但不得在非農領域里流轉。而在現實中，存在大量的集體土地向非農領域流轉，即集體土地非法轉用和集體土地建設用地非法入市(進入房地產領域)的情形，本文所指的集體土地“隱形”市場，就是指集體土地作為建設用地在市場非法流轉所形成的市場形態。
(二)集體土地“隱形”市場的形成和基本類型
我國的土地所有權有國家所有和集體所有兩種狀態。建設用地在城市表現為城市國有建設土地，在廣大農村表現為住宅基地、集體經濟組織公共設施、公益事業用地、鄉鎮企業建設用地等幾種類型?！锻恋毓芾矸ā返?3條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，“任何單位和個人進行建設、需要使用土地的，必須依法申請國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織所有土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和事業建設經依法批準使用集體所有之土地的除外”。這些規定對農民集體所有的土地使用權用于非農業建設的法定情形作出了明確的限制。對于集體土地建設用地使用權作為交易客體在市場上流動，法律上規定了兩種情形：其一，集體建設用地使用權以人股、聯營方式興辦鄉鎮企業；其二，鄉鎮企業在符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的情況下，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法轉移的。
而在現實中，由于各種原因，集體土地建設用地使用權規避法律而進行流轉的行為很普遍，主要類型表現如下：
1．直接“轉讓”型土地隱形市場。表現為由集體土地所有者就未經國家征收的集體土地與受讓方直接簽訂轉讓合同，或者根本不簽訂任何合同，雙方達成默契，由受讓方交納一筆所謂的土地轉讓費后，取得該集體土地的使用權。大的方面，集體土地所有者可能將土地賣給買者辦廠、搞項目；小的方面，可能賣給城鎮單位或個人作建設用途或賣給個人建造墳墓等。
2．“出租”型集體土地隱形市場。表現為：一是將集體土地直接租給城市居民或城鎮單位，由承租人投資建廠房、倉庫、加油站、酒樓等；二是將土地獨建或合建房屋或鋪位后再出租；三是城鎮單位或居民掛靠集體經濟組織辦企業，以鄉鎮、村辦企業的名義取得集體建設用地。出租的特點是將地價隱含于租金之中，租金較高且一次支付，租期甚至長達幾十年。這是目前土地隱形流轉最常見的市場形態。
3．“房屋轉讓”型集體土地隱形市場。我國法律雖然禁止將集體土地進行轉讓，但是轉讓集體土地上房屋卻是允許的。轉讓雙方達成默契，先由集體土地所有者或使用者按受讓方的要求將房屋建好，雙方再簽訂期限較長的轉讓房屋合同，把房屋交給受讓方，并將地價隱含于房價當中。
4．“合營”型集體土地隱形市場。在一定條件下，國家也允許農民集體經濟組織或者集體土地使用者以其土地使用權作為投入的條件，與提供資金等其他生產要素的單位、個人共同興辦聯營或者其他經營性經濟組織，合資、合作從事生產經營活動。如果是真正地舉辦聯營企業當然無可厚非，但實際上，有許多的所謂聯營并不是真正的聯營，集體土地所有者或使用者往往除了提供土地外，既不參與經營也不承擔任何風險，而是拿到一筆相當于土地轉讓費的利潤后，就什么也不管了，這顯然實質是以合法形式掩蓋非法目的，旨在規避法律禁止的集體土地非法交易行為。
5．“建房”型集體土地隱形市場。合作建房在城鄉結合部較為普遍：一是直接合作建房，按比例分屋，而買得此類房產的業主，又不能辦理房產證；二是鄉鎮、村辦企業取得建設用地后，非自用或不完全自用，而是進入市場與他方合作建房或搞房地產開發經營；三是村民取得住宅不是自用，而以該幅土地與出資者(城市居民或城鎮單位)合作建房，建成后按約定分配。我國對此類房產的土地所有權或使用權能否隨房產一起移轉缺乏相應立法。但從我國對集體土地的管制來看，這其實也是一種非法轉讓集體土地的行為，只不過集體土地所有者不是直接拿到土地轉讓費，而是以取得房屋這種實物來代替土地轉讓費。
6．“抵押”型集體土地隱形市場。這表現在集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連土地使用權抵押等情形。在民營經濟較為發達的地方，由于開辦企業經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押，從銀行取得貸款。但不管是政府還是銀行，都默認了這種做法的合理性，因為反正如果企業還不起貸款，政府可以出面進行強制執行，可以說形成了一套完整的地方性集體土地融資方法。
不管是哪一種的集體土地作為建設用地的隱形流轉，實質上，集體土地所有者已經在履行了與城市政府相類似的土地所有者職能，進行著農村土
地使用權的出讓行動。在我國目前的法律框架下，集體土地入市交易尚屬禁止之列，因此流轉兩方大多采取“一對一”討價的協商讓地方式，既缺乏公開的競價機制，又缺乏法律保障和社會監督，流轉協議也不規范，這將造成集體土地使用權流轉管理失控，集體土地使用權發生權屬糾紛時，也難以從法律上進行維護和處理。
二、我國集體土地“隱形”市場形成的原因
我國集體土地“隱形”市場形成不是偶然的，其形成過程折射出我國在社會轉型期各種社會因素、各種利益團體的博弈，也折射出舊的集體土地法律制度在新的經濟形式下的滯后和無奈。集體土地“隱形”市場的發生和發展，其背后的驅動力是復雜的，主要有以下幾個方面的因素：
(一)建設用地的供需結構失衡產生了客觀的引力
集體土地建設用地流通在現實受到極大的限制。但隨著經濟的不斷發展和房地產市場的發育，集體土地進人房地產建設市場有其內在的沖動和外在拉力。這是因為：(1)在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著農村向城市索取資金和城市向農村索取土地兩大問題，集體土地流入房地產建設市場是市場經濟體制下土地資源配置的必然規律。(2)集體土地所有權盡管受到國家嚴格的土地用途管制，但集體土地所有權畢竟具有相對獨立法律人格和排他性，這些特點使得集體土地所有權流入土地交易市場具有廣泛性和靈活性。同時，集體土地利益的集團性要求集體土地利益最大化，這也增強了集體土地向外擴張和參與流動的動力。(3)在我國現有的經濟和技術條件下，城鎮建設大多采用粗放型發展方式不斷向外擴張，以土地增量建設為主導，不斷向農村索求土地。為了滿足城市擴張對土地的需求，以填補需求缺口，集體土地參與了流通。
隨著經濟的持續快速發展，當前和今后相當長的時間里，對建設用地的需求越來越大，而這種旺盛需求又因地理位置、農田基本保護區制度及相關法律政策的限制而難以得到充分滿足。這種狀況在經濟發達地區和城鄉結合部表現更明顯，在一些發達地區，經濟發展能否再上一個臺階，關鍵在于能否提供“擺”項目的土地。非農土地的旺盛需求與供給不足的矛盾，使土地供應問題已經成為經濟發展的瓶頸。
(二)土地征收制度的缺陷產生了負面推動力
我國的土地征收制度在我國的城市建設工業化進程中發揮了巨大的作用，但在運行的過程中，由于各種原因，其自身的缺陷日益凸顯：
1．土地征收中低價補償問題嚴重。我國的土地征收補償制度雖然幾經修改，但征收補償費用不僅低，而且在標準上采用“一刀切”的做法，既不能反映土地地租差、土地位置、地區經濟發展水平、土地市場交易價格、人均耕地面積等影響土地價值的因素，也不能體現同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現差別的真實價值。低成本征地，極易導致有關國家機關征地行為的隨意性，嚴重侵害相對人權益，產生如土地征收權力濫用、不利于土地資源最大效用的發揮、土地流轉市場失控等許多不良后果。在生存能力低下和被排除在社會保障制度外的雙重壓力下的農村，集體土地的保障功能得到強化，而現行的征地補償標準已經難以保證被征地農民維持現有的生活水平。
2．土地征收補償利益分配的不平衡。對于征地費，相關部門都可以按一定比例進行提取。政府受益部分中不屬于調控土地資源利用的項目日益增加，政府受益項目多而雜，必然會擴大政府及其部門的受益程度，減少農村集體及農民的應得利益，加劇政府部門與農村集體及農民在土地征收補償費分配上的不公平。在我國，因土地低價征收、高價出讓而獲得的增值收益主要被各縣、鄉(鎮)地方政府取得，這些縣、鄉(鎮)地方政府卻很少將所獲土地增值收益?？顚Ｓ糜谕恋亻_墾、發展生產和安置被征地農民生活，這種扭曲的分配機制使政府成為真正的受益者。
3．土地征收中政府失靈現象嚴重。政府介入經濟生活，對經濟的持續健康發展起重要作用，但同時也應看到，政府也非“圣人”，它有自己的利益和目標，即使一個良好的無私的統治者也無法絕對避免自己的意志偏離社會利益。政府也會失靈，甚至比市場失靈更可怕。在土地征收過程中，政府失靈主要表現在：其一，政府作為制度的供給者，其自身又是制度的需求者，有潛在的利益要求，在土地征收補償制度設計中，政府作為補償者，可能會出于自身利益的考慮，盡量降低補償標準，而將征得的土地以市場價投入市場，從中營利。其二，土地征收過程中的尋租現象嚴重。在土地征收法律關系中，建設單位或公共設施的投資者才是真正的用地單位。土地征收是國家對既定產權進行重新安排和再分配的過程，是一次利益的重新洗牌。征與不征，征多征少，征后以何種方式投入使用，對用地單位意義重大。政府往往視不同對象安排含量不等的產權，尋租機制由此發育起來。在土地征收過程中，用地單位往往并不付諸法定的程序獲得用地，而是竭力賄賂政府官員或給小集體以利益來獲得非法利益，擾亂了正常的地產市場秩序。其三，地方政府對來自上級政府決策的“修改”和“消化”。改革開放以后，隨著中央與地方政府日益成為相對獨立的經濟利益主體，地方政府也有了自己的利益要求。地方政府為了更多地獲得征收權帶來的利益，往往“化整為零”，截流上級政府的批準權限，使土地征收行為一度處于混亂狀態。某些地方政府企業化現象嚴重，政府征地并非出于公共利益考慮，而是用于自己投資，政府成了“企業家”，其自身形象扭曲的同時，也使地方經濟帶有濃厚的政府經濟色彩。由于政府部門自身利益的驅動，政府未能嚴格依法辦事，發現有土地的非法交易行為往往不能及時處理，更有甚者采用“私了”的做法，對一些大宗項目或有助于地方政府謀求政績的項目采取下不為例的態度，一定程度上助長了集體土地非法交易之風的盛行。
我國的集體土地征收制度帶有太多的計劃經濟痕跡。計劃經濟體制下的征地制度與市場經濟發展之間出現了不協調，計劃經濟體制下的征地制度產生了較高的交易成本。這種交易成本一方面制約了土地市場的正常發展，另一方面促成了土地權屬隱形市場的興起，交易雙方為規避交易成本，以變通的方式直接進行著多種形式的集體土地使用權交易。當已有制度不能適應生產力發展需要時，生產者的創造性實踐活動將誘導制度變遷。農村非農產業的發展，向農村集體土地利用制度提出了新的需求，在集體土地利用制度未能滿足這一需求時，農民以其特有的創新能力創建了拋荒地耕作的股份制運作模式和集體所有制土地向城市房屋建設用地轉換的市場化模式。集體所有制土地向城市房屋建設用地轉換，除了由征地一出讓程序所規定的法定通道以外，自發形成了以效率為目標的市場化直通道。
(三)集體土地產權制度存在的問題為集體土地隱形市場的形成留下制度缺口
產權制度就是制度化了的產權結構和產權關
系，它規定了產權如何安排、如何界定、如何運行、如何保護等?！爱a權不是指人與物之間的關系，而是指由于物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。它是一系列用來確定每個人相對于稀缺資源使用時的地位的經濟和社會關系?！奔w土地產權，指關于集體土地資源(地產)的一切權力的總和。我國的集體土地產權特征可以概括為：集體享有所有權，家庭享有承包經營權，國家享有管理權?！俺邪洜I權”是集體土地產權的最典型特征。
“集體享有所有權”是農村土地制度所有權形態，集體土地所有權有三種形式：鄉鎮農民集體所有、村農民集體所有和村內兩個以上的農民集體經濟所有。即集體土地分別由鄉鎮、村集體經濟組織或村民委員會、村民小組經營管理。但集體所有在民事實體法上只能是一句空話。如在土地征收中，這些規定存在不少受益主體虛置的種種問題。也可以說，目前大部分的農村土地糾紛問題與集體所有權主體虛化有關。
對“家庭享有承包經營權”，我國法律通過《土地承包法》有更為全面的規定和更有力度的保護?！锻恋爻邪ā吩试S承包經營權在農業的范圍內以法定的方式進行流轉，但集體土地在非農領域方面流轉的規定卻是空白的。這種狀況和我國大量存在的集體土地建設用地的大量交易現象形成鮮明的對比。換句話講，“承包經營權”在我國目前的法律制度框架內受到嚴格的限制，其權能是殘缺不全的。
“國家享有管理權”是我國集體土地法律制度的重要組成部分。我國的集體所有土地制度體現出濃厚的國家干預公法色彩，國家對集體土地的用途、流轉等進行了嚴格的土地用途管制。因此從制定的有關土地法律規范來看，現行的集體土地法律規范以管理法為主，很少有私權性質的民事規范，是一種管理法而非權利法，這也與集體土地集體所有的現實不符。因此，目前的集體土地法律制度沒有體現出對農民土地產權應有的尊重，集體土地法律制度本身應充分體現的私法上的權利和義務也形同虛設。
國有土地有償使用制度的實行導致城市地價愈來愈高，一些房地產開發商或需要用地的單位無法通過競爭在城市取得國有土地使用權，此時，經濟人的本性使得他們把目光轉向農村集體土地，尤其是城市近郊的集體土地。而在目前的集體土地產權制度狀況下，通過正常和合法的手續取得這些土地的使用權是比較困難的，于是他們就把期望寄托在非法的土地交易上。集體土地產權――一個沒有受到應有正面尊重的權利，只有另尋它徑來釋放自己的權能了。更何況在目前集體土地產權制度狀況下，這種非法交易又很容易上手，成交效率高。
(四)集體土地權利人法律意識的淡漠是集體土地隱形市場形成的重要誘因
農村法制建設一直是我國法治的重中之重。但在廣大的農村，農村干部和村民的法制意識非常薄弱，表現在現在很多的村干部和村民對我國現行的土地法律制度一無所知，甚至還不知道有土地管理法，認為買賣、轉讓土地是天經地義的事情。一份調查報告顯示：在一些地方，有78％的農民都認為他們耕種的土地是國家的，法律賦予的集體土地所有權于現實生活中卻被法律上的所有權人自我否定掉了。由此產生的必然是對所有權和所有權權能的漠視①。
可以想象，在這種觀念的支配下，在短期經濟利益這條魔棒的指引下，集體土地產權人在處分自己的權能時必然是任意的、隨意的和追求短期效應的。村民把自己承包的集體土地隨意轉租、出賣或亂挖亂用；農村干部不與其他村委商量亦不征求村民的意見，僅憑自己個人作主，就可以隨意出賣、轉讓、出租集體土地。農民的合同契約意識的法制觀念不強，農村集體土地交易的合同多種多樣，有書面的、亦有口頭的，有的什么也沒有。即便有書面合同的，合同也不夠規范，有關合同的條款、標的不夠明確，當市場價格或其他因素發生變化時，合同買受方任意變更或終止合同，導致實際處理土地糾紛時難度加大和司法資源的嚴重浪費。
總而言之，在現有的法律體制下，農村集體土地主要還是通過土地征收的形式進入房地產市場的，但土地征收要受到公益性目的要件的限制；而且，土地征收并不能滿足集體經濟組織追求利益最大化的要求。在不能通過合法形式得以滿足之時，集體土地不免自發地尋找突破點和平衡點。首先是地方集體土地征收權的扭曲和濫用，其次是集體土地隱形交易市場的形成。這是由于建設用地市場缺乏相應機制所帶來的必然結果。
三、我國集體土地“隱形”市場法律規制的途徑選擇
由此看來，規范集體土地建設用地的流轉是很必要的，這既是保護耕地也是穩定農村發展、實施可持續性發展戰略的需要。消除集體土地“隱形”市場是一個系統的法治工程，基本的思路是進一步明確集體土地的產權所有，賦予土地承包經營權完整的私法權能，允許集體土地作為一種重要的市場要素進行流轉并且以市場為導向形成交易價格；與此同時，改革土地征收制度，弱化國家對集體土地權利的干預，平衡土地收益的利益分配機制；明確國家在土地市場中的角色，完善土地管理制度；加強農村法制宣傳教育等等。本文主要從土地征收制度改革和集體土地流轉市場的建立兩個相輔相成的方面進行闡述。
(一)改革完善我國的土地征收制度
由前面的分析已經得知，土地征收制度的制度缺陷是集體土地隱形市場產生的重要原因。因此改革勢在必行。對于我國的土地征收制度的改革，學者們也是仁者見仁、智者見智。
為了規范濫用公益性理由征收土地的行為，大多數學者提出應區分兩種不同性質的土地征收行為，分別采用完全補償和不完全補償的標準，以維護農村集體經濟組織和農民的合法利益，實現實質意義上的公平。這種主張認識到了由于土地征收權的濫用所帶來的不公，但在“兩種不同性質的土地征收行為”的前提下討論土地補償問題，實際上承認了非公益性目的征地的合理性。因為能否進行征地和如何進行土地補償畢竟是兩個不同層次的問題。這種做法無形中將征地的公益性要件虛置了。因而，不應將非公益性目的的用地納入到土地征收的程序之中；否則，既引起土地征收認識上的誤解，又違背了國際上關于土地征收公益性目的要件的慣例。根本無法消除在土地征收過程中的政府失靈的現象。
根據當前征地難和集體土地使用權隱形市場自發形成的問題，有人提出應建立單一的集體土地征購制度以取代征收制度，即使用集體土地進行建設應該全部采用市場化的手段。從某種角度而言，這無疑是一種有益的探索，但對于因公益性目的建設而需用的土地，其征收費用相對較低，不可能和營業性用地一樣由市場價格來決定的。而且，土地征收制度在我國還是具有一定的現實意義的，完全采用市場化征購制度對我國來說不現實。
筆者認為，集體土地征收市場的準入，應參照國際上通行的慣例――以“公共目的”為土地征收
市場唯一的準人要件，其他類型的建設用地一律進入集體土地征購市場進行交易。既然集體所有制土地向城市房屋建設用地轉換，除了由征地一出讓程序所規定的法定通道以外，自發形成了以效率為目標的市場化直通道。這種通道具有符合市場規律的合理性，那么應該通過法律制度的供給來確認和保護這種不可阻擋的社會現實。
有的學者認為，采用經營權分離辦法進行集體土地建設用地流轉，擁有分離出來的集體土地轉換經營權，與市場經濟發展相吻合，與法定集體土地所有者身份相一致，與土地公有屬性也不沖突。具體運作安排是：保持現有土地所有制形態不變，即城市市區土地的國家所有制和農村包括城市市郊土地的農民集體所有制，縮小征地范圍，擴大市場化范圍。對關系國家利益的國防建設用地、基礎設施建設用地、完全福利性房屋用地以及公共房屋與場所用地等公益用地保留征地制度。對其他可以市場化的房屋用地全部實施市場化土地用地制度。城市政府退出市場化土地轉換交易環節，不再直接參與集體土地使用權買賣，同時授予集體土地所有者、農村集體組織以農村土地使用權的轉換經營管理權，農村集體組織作為獨立的農村土地所有者主體代表，在土地規劃與相關制度約束下行使土地使用權的自主經營與轉換權。
(二)構建城鄉統一建設用地市場以消除集體土地隱形市場
城鄉統一建設用地市場的意義可以從兩方面來理解：其一，為集體建設用地的流轉找到除征收外的其他流轉渠道，消除了集體土地征收制度缺陷所帶來的種種隱患，充分實現集體土地的權益。其二，建立集體土地使用權交易市場，允許土地作為一種市場要素進行流通并形成其市場價格，法律權益分配給能以最小的成本換取最大收益的一方。
1．構建城鄉統一建設用地市場。城鄉統一建設用地市場的目標是構建多元、多層次的城鄉統一建設用地市場?！岸嘣敝冈摻ㄔO用地市場由農村建設用地市場、城市建設用地市場和聯結兩個市場的產權轉換市場(主要指集體土地征收或征購市場)三大塊組成?！岸鄬哟巍敝盖皟纱笫袌隹v向之間可以分解為不同層次的土地市場體系。農村建設用地市場可以分為農村非農業建設用地市場及農村非農建設用地準入市場。前一市場又可分為租賃市場和轉租、人股、抵押市場等等。城市建設用地市場可以分為三級土地市場：一級市場為國有土地的劃撥、出讓市場；二級市場指取得國有土地使用權的建設單位將土地進行轉讓的市場；三級市場則是指建設用地使用者之間轉讓、出租、人股、抵押等處分建設用地使用權的市場。
由以上三個市場我們可以看出，產權轉換市場、城市建設用地市場是以農村土地市場為前提和基礎的。城市建設用地市場增量土地的供給是由農城用地轉換市場決定，從根本上說是由農村用地市場決定。農村地產市場運行得好、配置效率高，就可以有更多的農業用地和農村非農用地進入農城轉換市場進而轉化為城市建設土地；同時，如果城市建設用地市場運行得好、配置效率高，就可以減少農村用地轉化為城市用地的絕對量。
2．城鄉統一建設用地市場的法律制度安排。為了避免城鄉統一建設用地市場的失控和混亂，對該市場進行有效的法律規制是很有必要的。為此，筆者將從宏觀和微觀兩個角度闡述該市場的法律構建。
(1)宏觀視角的法律規制。對城鄉統一建設用地市場進行宏觀法律規制，筆者認為國家應把好三個關口和完善、實施三項宏觀法律制度。
三個關口指農村農業用地轉化為農村非農建設用地的關口；農村集體土地轉化為城市建設用地的關口，即集體土地征收及征購總量控制；城市每年供應建設用地的總量計劃。
對集體土地轉化為農村非農建設用地和農村用地轉化為城市用地兩個關口，國家要建立嚴格的土地審批許可制度。對未經批準擅自改變土地用途的用地者給予嚴懲。同時，對集體土地轉化后的用途、產業限制、容積率、建筑高度等進行嚴格審查，使轉化后的原集體土地利用達到最佳經濟、社會和環境效益。第三個關口則由國家土地管理部門根據土地利用規劃和國民經濟發展計劃以及國家控制指標確定。
宏觀規范可從以下幾方面著手：
其一，完善土地有償有期使用制度。建立非農業集體用地有償有期使用制度，加快集體土地和農村非農建設用地(主要指經營性用地)有償有期使用制度的立法。應該承認，現在農村出現的土地使用權等以各種形式實現其自身價值是家庭聯產承包制度的完善和發展，應從立法上加以確認。對城鎮國有經營性用地有償有期使用制度，主要是擴大該制度的適用范圍，擴大到所有經營性用地均實行有償使用，以用地的性質而不是以用地單位的性質確定法律制度的適用。在轉讓形式上，由原來以協議為主的轉讓方式過渡到以掛牌拍賣、招標為主的市場化形式。
其二，強化土地規劃與利用制度。土地規劃是土地管理工作的重要組成部分，集體土地的利用與開發必須服從城市發展總體規劃和土地利用總體規劃，集體土地市場法律制度的建設應把土地規劃管理作為重要的組成部分，做到土地規劃立法超前和土地規劃管理到位。同時，改變當前小城鎮粗放型的發展方式。
其三，完善和執行土地基準地價及地價公示制度。在城鄉統一建設用地市場還沒有發育、發展起來的時候，很難形成市場價格。尤其是農村的集體土地使用權交易，很容易導致價格混亂。因此，既要有城市土地的基準地價，又要有農村集體土地的基準地價，并定期調查、調整和公布。對因生產經營性用地需要征購集體土地的，征購的地塊應視為城鎮土地，并進行科學分等定級評估出合理地價，最大程度維護集體經濟組織的土地權益。
(2)微觀視角的法律規制。從微觀視角對城鄉統一建設用地市場進行規制，主要是為確保土地使用權市場交易的安全而設置具體的法律制度：
其一，完善土地產權產籍登記制度。主要是明晰集體土地產權的主體歸屬。對于農村建設用地進行嚴格的產權(主要是土地使用權)登記，結束我國長期存在的、鄉鎮集體企業建設用地及農村農民住宅用地盲目、混亂和無序的局面。在土地產權產籍的登記上，賦予登記相應的物權效力，使得集體土地建設用地的登記制度與現有的土地及房產登記制度相協調。從動態角度而言，農村集體所有土地進入城鄉統一建設用地市場，必須依法進行登記領證，涉及原土地有關事項變更時，得辦理變更登記手續，并接受政府土地管理部門的監督。
其二，建立城鄉統一建設用地市場交易管理制度。主要指市場準入、準出、市場交易方式及交易手段、市場交易的國家適度干預。市場準入指進入市場的土地及其權利必須無瑕疵，具備有關部門的書面證明。在土地交易時，采用統一的交易地點。為此，可建立集體土地產權交易中心，規定供地、用地單位必須統一在中心進行產權移轉，并確認在中心外的土地交易行為一律為非法交易行為。國家的適度干預，主要指土地交易稅收法律制度和必要時的國家行使土地優先購買權。國家可以開征集體土地轉讓增值稅、耕地占用稅等，既可以調節土地使用權交易市場，又可以使國家或地方政府的投入得到相應補償。而政府的土地優先購買制度，旨在對農村集體組織即將進入集體土地使用權交易市場的土地，有關政府部門對其產業選擇、地價等方面進行引導和勸導，在引導、勸導無效的情況下，政府可以利用土地優先購買權，強制交易以調節土地市場。
政府的土地優先購買制度，和國家的土地儲備制度的建立相聯系。政府可以通過土地優先購買權收購未經整治的農村集體所有土地，進行前期開發，經過一段時間儲備后，在適當的時機投放房地產市場，以此來增加政府對土地市場的宏觀調控能力。
土地法征收土地規定范文6
提到以房養老，租房的人便想有個房子；提到遺產稅，有房產的心里也不踏實了：傾注了所有財富買得的這個建筑體，50年之后有怎樣一個未來？
“征收遺產稅即將提上日程，80萬起征”，這則新聞一出來就引發了大量關注和激烈爭論，面對這種情況，《21世紀經濟報道》的信源人國務院參事劉恒很快否認了相關說法。但看上去，遺產稅的制定早晚都會發生，就在今年2月，國務院在給發改委的一份意見中也提到了要“在適當時期開征遺產稅”。
假如看向國外，你會發現遺產稅的確很常見，而且有的國家的遺產稅比例還很高。但是，這個問題在中國有其特殊性。一個普通的中國人能留給后代的遺產主要是房子。按照中國的收入水平，購買房產需要透支一個家庭20到30年的收入。中國家庭的固定資產比率相當高，房產占據了資產的絕大部分。
但是，這份唯一珍貴的準遺產卻有可能沒法留給后代。中國的房是私有的，但地屬于國家，房屋的土地使用權，長的只有70年，假如你購買的是商住房，則產權的有效期不足五十年。一個不確定卻又至關重要的因素是，政府從來沒有對此后的產權歸屬給出明確說法。這讓法律在保護公民財產方面出現了悖論。
憲法承諾保護公民的個人財產，但是這個財產的最終支配決定權還是在政府手上。從1990年代初開始有商品房—確切地說是遵守憲法莊嚴宣告的“城市的土地屬于國家所有”開始計算，差不多50年后，有人就要面臨房屋土地使用權到期的情況。根據現行模糊的規定，假如到時這塊地被政府征做“公益”用途，那么盡管房子是私有的，但它要依附于土地，政府還是有權無償收回，反之，假如不為公益用途，則你和你的后代需要補繳土地出讓金才能繼續擁有這份財產—但是，沒有人知道具體要繳納多少錢，現在全憑猜測，但有一種可能形勢，你供了三十年月供的房子在收一大筆遺產稅之后留給了你的兒子，但很快政府以公益之名收上去了。即使沒收，每年的土地出讓金、物業稅……
現在高價買房的人普遍的心態是70年還很遠，或者認為“法不責眾”，到時一起不干又能如何。但本質上都是在拿畢生積累的財富冒險。
悖論就在于，政府一方面承諾保護私人財產不受侵犯，另一方面卻缺乏明晰的產權制度，讓私人財產建立在空中樓閣中。假如以最樸素的政治觀點去看，就像洛克在《政府論》中所提到的，“人們聯合成為國家，或者置身于政府之下的重大和主要的目的，就是為了保護他們的財產。”這當然也包括土地財產。
