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關于土地出讓金的政策范文1
摘 要 土地出讓金是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金作為一種土地收益，在調節當前土地市場需求、建立土地儲備資源制度、增加政府財政收入、加強國家對土地市場調控能力等方面起到了積極作用，由于我國土地出讓金管理存在諸多財務管理問題，在一定程度上制約了其應用的作用。因此，加強土地出讓金財務管理問題，規范土地出讓金管理已經刻不容緩，對當前國土資源管理具有重要的現實意義。
關鍵詞 土地管理 預算管理 財務會計 核算
一、概述
由于我國的土地出讓金沒有一個統一明確的定義，以致在全國各地對“土地出讓金”理解和使用規則出現混亂，造成土地出讓金財務管理出現各種不同問題。根據對相關土地管理理論與實踐的研究，個人認為，土地出讓金，又稱國有土地使用權出讓金，是國有土地一定年限內批租使用時交納的包括地租和全部土地成本在內的總價款，現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體?；蛟谕恋爻鲎寱r繳納，或是在以轉讓、抵押等方式處置原劃撥方式獲取的土地使用權時必須補交的總價款。這里的土地出讓金總價款包括土地所有權收益、土地投資收益、土地管理收益和土地建設與保護補償，是各類土地價值在社會管理中的體現。
二、土地出讓金管理存在的問題和現象
隨著土地出讓金制度的確立，盤活了全國的土地資源，給我國的經濟社會發展帶來了深遠的影響。與此同時，隨著出讓金收入規模的日益增大，及其在地方政府預算外收入中所占比重的增加，出讓金存在的問題也越發凸現出來。其問題主要有三：第一，由于我國正處于城市化中期階段，城市建設和重工業化的主要載體就是土地，從某種意義上講，大量賣地和圈地，一次性收取50－70年的出讓金，為地方政府財政收入提供了短期機會，現屆地方政府就可能運用各種手段擴大土地批租量，獲得短期高額收益，這將使以后換屆政府無法實現收益共享。第二，目前我國一般商品市場已完全放開，但資源性產品和要素市場化改革進展相對滯后。土地一級市場還完全控制在地方政府手中，土地成為地方政府唯一可自主配置的要素資源。因此土地成為一把“雙刃劍”：一方面由于土地出讓金中收益巨大，它成為低成本進行城市建設投資擴張的主要載體和融資抵押物；另一方面，土地存在被濫用現象、一些失地農民的合法權益未獲得保障。第三，土地出讓金制度不完善，土地要素的非完全市場化使政府在征地供地過程中居于主導地位，而征收的出讓金又缺乏嚴格的監督管理，導致一些地方政府違法違規出讓土地，擅自減免出讓金等，使出讓金大量流失，這就為個人提供了謀財機會，造成國家財稅收入大大降低。
三、加強土地出讓金資金管理的措施
隨著現代經濟快速發展，城市化建設進程日益加快，國有土地出讓變得十分頻繁。這就要求土地管理和土地儲備人員必須緊緊圍繞科學發展的主題，嚴格貫徹執行國有土地政策，認真做好國有土地收支管理工作：
1．加強預算管理和規范土地收入
嚴格按照《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（[2006]100號），將政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，都作為國有土地使用權出讓收入納入預算管理。國有土地出讓收支納入地方政府基金預算，按照“以收定支、收支平衡”的原則編制土地出讓收支預算。國有土地出讓收入全額繳入國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，嚴格實行“收支兩條線”管理。國有土地招標、拍賣、掛牌和協議出讓過程中的預收款、定金、保證金等資金一律通過“土地保證金代收代繳專戶”收繳、劃撥和退付，每宗地出讓收入及時足額繳入國庫。補繳的土地價款、劃撥土地收入和其他土地出讓金收入等直接繳入國庫，做到不截留、不滯壓、不挪用。
2．嚴格核算土地成本和加強財政監督
土地出讓金是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括土地補償性成本、土地開發性成本和土地凈收益三部分。按宗地建檔建賬，設立土地出讓金收支明細，嚴格按照標準計提專項資金，規范支出，對土地出讓業務中發生的征地和拆遷補償支出、土地開發支出、城市建設支出、支農支出等成本認真核查，防止虛列、錯列成本，確保成本的真實、準確。國有土地出讓做到事前、事中、事后監督相結合。工作中與土管部門密切聯系，認真貫徹執行土地收支管理政策，積極督促土地使用者嚴格履行土地出讓合同及時足額繳納土地出讓金，堅決制止非法低價出讓土地、隨意減免或變相減免地價、擠占土地出讓金等行為，杜絕土地收入不進財政專戶、體外循環的現象，有效地防止了國有土地資產的流失。
3．規范土地儲備資金財務會計核算制度
切實加強土地儲備資金財務管理，建立健全土地儲備成本核算制度，嚴禁擠占、挪用土地儲備資金。健全報表核對機制，財會部門要會同國土資源管理部門、人民銀行機構建立健全年度土地出讓收支統計報表及分季收支統計明細報表體系，統一收支口徑，確保統計數據及時、準確；加強土地出讓金核算管理。土地儲備部分應按出讓和收儲地地塊建立出讓金收支臺賬，分清每宗地塊土地出讓金、土地開發費用、業務費用和土地凈收益。財政部門應根據土地儲備部門的臺賬報表及時審查核對出讓土地開發費用和土地出讓費；建立國有土地收益基金，實行分賬管理，合理控制土地儲備規模，降低土地儲備成本。
四、結束語
只有合理有效的加強土地出讓金管理，才能有效控制合理利用土地，提高土地使用率，減少國土資源浪費，增加國家財政收入。
參考文獻：
[1]調整"土地出讓金"的收取和分配政策.中國產業.2011(03).
[2]王美涵.土地出讓金的財政學分析.財經論叢(浙江財經學院學報).2005(04).
關于土地出讓金的政策范文2
關鍵詞：土地市場；現狀；調控
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
一土地市場概況
（一）房地產市場調控
隨著改革開放的深入進行，中國經濟的持續發展，各項建設如火如荼，房地產業進入了高速發展的時期，目前已經成為我國經濟的支柱產業之一。但是近年來由于房價的不合理性上漲，高房價已經成了影響社會和諧的一大因素。2011年，延續著2010年的房地產調控，中央政府加大了對房地產調控的力度；1月政府出臺“國八條”，宣告房產稅的試點改革正式開始；地方政府跟隨中央政府步伐，“限購”“限貸”力度不斷加大，7月，國務院明確指出“二三線城市也要限購”，12月份的中央經濟工作會議明確指出堅持房地產調控不動搖，促使房價回歸合理。房地產行業在多方的不斷調控下，成交量大幅萎縮，價格卻是相對穩定，但也呈現出逐漸下降的趨勢。
（二）土地市場概況
政府自2010年開始的房地產調控在2011年得到進一步的加強，其中樓市調控和土地政策兩方面同時發力，意在抑制房價的不合理性上漲。
2011年初的“全國國土資源工作會議”和5月份的《國土資源部關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》，都明確了要保證2011年保障房用地供應要求，同時在土地供應的各個環節都做了相關要求，包括招拍掛、征地、價格監測等，重在完善相關土地出讓制度，并且明確了對囤積土地，炒地等行為要進行嚴厲的打擊。國家加大保障房建設力度，不僅能有效的避免房價居高不下，對“地王”的出現也起到了遏制作用。
2011年，全國130個城市土地供應量出現上漲，同比增加6%，新推出的土地面積達137359萬m2；其中新推出的住宅類用地、商辦類用地、工業用地、其他用地成交面積分別為為49535萬m2、14877萬m2、70245萬m2、2702萬m2，面積同比分別增加了-11%、5%、22%、58%。跟2010年比較起來，各種用地比例變化較大，住宅類供應量占總供應量的36%，相對減幅比較大。如圖1
圖12011年130個城市不同類型土地供應量圖
2011年，全國土地的成交量伴隨著土地供應量的增加而增加，全國130個城市土地成交面積同比增長9%，達到108456萬m2；其中住宅類用地、商業辦公類用地、工業用地、其他用地成交面積分別是為37354萬m2、11492萬m2、57515萬m2、2092萬m2，面積同比分別增加了-16%、11%、32%、60%。在成交的土地中，住宅類用地成交面積相對于2010年44%的比重來說，占比出現下降，僅34%。如圖2
圖22011年130個城市不同類型土地成交量
2011年，在不斷加碼的樓市調控與土地調控雙重作用下，土地成交價格開始回落。全國130個城市土地成交樓面均價同比下跌17%，為1056元/m2；其中住宅類用地、商業辦公用地、工業用地、其他用地的成交樓面均價分別為1467元/m2、1676元/m2、284元/m2、624元/m2，同比分別上漲了-12%、1%、0%，-16%。住宅類用地的成交樓面均價不但出現大比例下降，而且沒有出現以往住宅用地樓面均價高于其他用地的情況，這些數據從一定程度上可以反應出政府的調控政策對土地市場的影響。如圖3
圖32011年中國130個城市土地市場交易情報圖
2011年，在樓市的加碼調控下，不但土地的成交面積下滑，成交均價也在下滑，全國成交土地的溢價率也出現不同程度下降。2011年全國130個城市土地平均溢價率出現大幅度下滑，比2010年下降了16個百分點，只有12%；其中住宅類用地、商辦類用地、工業用地、其他用地的平均溢價率分別為13%、16%、2%、3%，跟2010年比較，分別下降了20、4、1、6個百分點，其中住宅類下降幅度最為明顯，其他用地的平均溢價率也出現了小幅下滑。如圖4
圖42011年130個城市不同類型土地平均溢價率圖
二土地出讓金及其影響
（一）土地出讓金
土地出讓收入是指各級政府土地管理部門以土地所有者身份出讓國有土地使用權給土地使用者，并按規定所取得的全部收入，或土地使用期滿，土地使用者需要繼續續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥的土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資、按規定補繳的土地出讓價款。
（二）土地出讓金概述
土地出讓金作為地方政府的預算外收入，有效的解決地方財力不足的問題，對于政府來講，充足的資金對于政策的實施等各個方面無疑是更加便捷容易的。隨著房地產業的高速發展，土地出讓金的數額也是逐年向上攀升，到了2010年更是達到了歷史的巔峰2.7萬億。如圖5
圖52005-2011土地出讓金收入圖
2010年的土地出讓金達到了歷史的最高峰2.7萬億，是什么原因導致出讓金如此大幅的上漲呢？首先來分析下2010年土地出讓金排名前十城市住宅用地成交面積和成交均價。出讓金排在前十名的城市分別是北京、上海、大連、天津、武漢、杭州、南京、成都、重慶、無錫。這十個城市的土地出讓金除了杭州同比下跌外，其他九個城市同比均大幅上漲，最多的是大連同比上漲320.6%，最少的重慶同比漲幅也有13%。如表1
表12010年土地出讓金排行榜表
排名 城市 2010年土地出讓金（億元） 2009年土地出讓金（億元） 同比
1 北京 1628.54 927.79 75.5%
2 上海 1513.43 1025.29 47.6%
3 大連 1157.75 275.29 320.6%
4 天津 901.23 739.13 21.9%
5 武漢 812.55 360.70 125.3%
6 杭州 738.10 1094.95 -32.6%
7 南京 572.02 224.25 155.1%
8 成都 510.61 356.45 43.3%
9 重慶 506.68 448.47 13.0%
10 無錫 411.50 220.70 86.5%
現在根據2009和2010年全國土地出讓金排名前十的城市住宅用地成交面積和均價情況，將兩年的住宅用地成交面積和成交均價進行對比可以看出，2010年土地出讓金出現如此大的漲幅，很重要的一個因素該是量、價同時出現上漲。隨著房地產調控的到來，2011則是量跌價穩，但是價格也有要降的趨勢，所以2011年的土地出讓金就出現了下滑，如表2：
表2土地出讓金排名前十的城市住宅用地成交建設面積和成交均價表
城市 住宅用地成交建設用地面積（萬m2） 住宅用地成交均價（元/m2）
2010年 2009年 同比 2010年 2009年 同比
北京 760 625 22% 7357 5724 29%
上海 977 612 60% 6632 7944 -17%
大連 2271 728 212% 2054 1736 18%
天津 2372 2177 9% 1884 1251 51%
武漢 1367 1232 11% 1751 1173 49%
杭州 375 609 -38% 6597 6331 4%
南京 352 297 19% 5454 3336 63%
成都 742 685 8% 1787 1543 16%
重慶 1062 782 36% 1630 1668 -2%
無錫 605 305 98% 2860 2511 14%
（三）土地出讓金對地方財政的影響
土地出讓金是地方政府將40―70年的土地收益一次性收取，所以年年才會有如此巨額的土地出讓金。再加上高速發展的經濟推動了房地產業的火爆，導致了土地出讓金幾乎年年攀升。
關于土地出讓金的政策范文3
由于國家宏觀經濟政策的縮緊，處于經濟周期下行階段的地方財政暴露出了很多問題。土地財政依賴癥的弊端盡顯。7月12日，《第一財經日報》頭版發出“土地財政斷炊，經濟大幅放緩，各地財政收入告急”的新聞，但上級下達的增收任務要完成，公務員同事們緩發的工資要有著落，于是，各地都把收稅、收費的國家機器開足馬力。
地方財源受限：土地出讓收入下降27.5%
財政部最新公布的數據顯示，受土地出讓成交額大幅下降影響，上半年地方政府國有土地使用權出讓收入1.14萬億元，同比下降27.5%。以北京、上海為例，根據北京市土地整理儲備中心的數據，今年上半年，北京市土地出讓金僅為144.8億元，同比下降55.7%，僅為2011年全年的13.7%。上半年上海完成土地出讓收入184.20億元，同比下滑幅度達到62.77%。除土地收入外，與房地產有關的稅收也在下滑。財政部的數據顯示， 5月全國房地產營業稅減少22億元，同比下降6.9%。
而據中國指數研究院報告顯示，該機構所監測的全國300個城市2012年上半年土地出讓金總額為6525.98億元，同比下降38%。土地出讓金的縮水額度超過4000億元。鏈家地產市場研究部統計也顯示，今年上半年全國20個重點城市土地出讓金合計2264.3億元，同比下降39.8%。北上廣深四大一線城市上半年土地出讓金合計425億元，與去年上半年的986億元相比，下降了56.9%。2012年上半年合計出讓的72宗地塊中，總土地出讓金僅為144.88億元，與上年度同期的328 .46億元相比下降了55 .9%，這一數據也創造了最近5年來的最低值。
土地收益降低：2011年土地出讓收益率僅為28%
財政部《關于2010年中央和地方預算執行情況與2011年中央和地方預算草案的報告》顯示，2010年全國國有土地使用權出讓收入29109.94億元，征地補償拆遷補償等成本性支出13395.6億元。這意味著當年地方政府的純收益超過1.5萬億元，土地出讓收益率超過50%，而同口徑下，2011年的土地出讓收益率僅為28%。
自實行限購政策以來，地方的土地出讓收益出現了直線下降。以北京為例，在執行限購政策的一年時間里（注：2011.2.16-2012.2.15）土地出讓總金額為1054.2億元，同比減少了508億元，下調幅度達到了32.5%。
與此相對應的是，今年上半年房地產土地流標流拍總量較大，高溢價率宗地大幅減少；地價總體平穩，同比增速持續放緩，重點區域住宅地價環比仍為負增長。國土資源部數據顯示，上半年，房地產用地流標流拍共1882宗，去年同期為1018宗。全國共上報高價地(總價或單價創新高，或者溢價率超過50%的異常交易房地產用地）宗數24宗，遠少于去年同期的433宗。全國城市地價動態監測系統數據顯示，上半年全國主要監測城市商服和住宅地價變化延續了去年下半年以來的走勢，增幅逐季收窄至第二季度，商服、住宅地價同比增速已連續4個季度回調；長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區住宅地價環比延續了第一季度的下降趨勢，分別為-0.33%、-0.64%、-0.06%；105個監測主要城市中53個城市住宅地價環比持平或負增長，而同比負增長的城市由上季度的19個增至32個。
土地財政“緊箍咒”：地方拿出45%土地凈收益
在土地收益大幅下滑的同時，其用途卻被“嚴格規定”。財政部、水利部6月26日聯合了《關于中央財政統籌部分從土地出讓收益中計提農田水利建設資金有關問題的通知》?！锻ㄖ分赋?，從2012年1月1日起，各地從土地出讓收益中計提用于農田水利建設的資金，將由中央財政按照20%的比例加以統籌，重點支持糧食主產區、中西部地區和革命老區、民族地區、邊疆地區、貧困地區農田水利建設。
以計提的農田水利建設資金統計口徑看，計提的土地出讓收益要在土地出讓收入中減去一長串費用，包括征地和拆遷補償支出、土地開發支出、計提農業土地開發資金支出、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出、破產或改制企業職工安置費支出、土地出讓業務費、新增建設用地土地有償使用費等。
事實上，中央近年來不斷做出對地方土地出讓收益支出的規定。在目前的相關規定中， 土地收益10%用于保障房建設，10%用于教育投入，10%用于水利建設，15%用于農業土地開發。上述幾大計提項目，意味著地方政府要拿出45%的土地凈收益。土地財政的縮水，將直接影響上述各項社會事業的投入，其帶來的負面效應不容忽視。
財政部土地出讓收益數據有爭議
關于土地出讓金的政策范文4
一、工業平臺工業項目用地。工業平臺工業項目用地按照招拍掛出讓價格扣除出讓成本、費用及部門業務費（若市里少扣了這幾項的，由區里足額扣?。┖螅~撥付給工業平臺，專項用于工業平臺基礎設施建設。
二、經濟開發區（含板橋工業園）、下村工業平臺工業項目用地。經濟開發區（含板橋工業園）、下村工業平臺工業項目用地按照招拍掛出讓價格，扣除出讓成本、費用及部門業務費后，額撥付給工業平臺，專項用于開發區或工業平臺基礎設施建設。
三、平臺外工業項目用地。工業平臺、經濟開發區（含板橋工業園）、下村工業平臺之外的工業項目用地，按照招拍掛出讓價格，扣除出讓成本、費用和社會保障資金、農業土地開發資金、廉租房保障資金、農村基礎設施建設資金、國有土地收益基金（土地儲備基金）、農民培訓基金、部門（財政、國土）業務費、征地工作經費等八項資金[以下簡稱八項基資金（基金）]后，額撥付給項目用地所在鄉鎮（辦），專項用于小城鎮建設和農村建設。
四、退城進園區土地。退城進工業平臺、經濟開發區（含板橋工業園區）、下村工業平臺的企業原地塊按照招拍掛出讓價格，扣除成本、費用和社會保障資金、農業開發資金、廉租房保障資金后，額的50%撥付給企業。
五、開發區范圍內土地。開發區范圍內土地按照招拍掛出讓價格扣除出讓成本、費用和社會保障資金、農業開發資金、廉租房保障資金等三項民生工程資金及部門業務費（若市里少扣了這幾項的，由區里足額扣取）后，區財政全額撥付給開發區，專項用于開發區基礎設施建設。
六、城中村、棚戶區改造土地。城中村、棚戶區改造土地根據府辦抄字號文件規定全額繳入渝水區國庫，區財政在扣除出讓成本、費用和社會保障資金、農業土地開發資金、廉租房保障金等三項民生工程資金及部門業務費后，額撥付給鄉鎮（辦），專項用于城中村或棚戶區改造。
七、破產或改制企業土地。破產或改制企業土地，在市財政按規定扣除出讓成本、費用和八項資金（基金）并返還渝水區財政后，區財政按企業改制和職工安置實際需要撥付給企業，專項用于企業改制或職工安置。額不足安置職工的，由區政府向市政府請示要求返還所提取的八項資金（基金）。若土地出讓金繳入區財政，則區財政同樣在扣除出讓成本、費用和八項資金（基金）后，額按企業改制和職工安置實際需要撥付給企業，專項用于企業改制或職工安置。額不足安置職工的，經區政府批準同意，所提取的八項資金（基金）根據安置需要返還給原土地使用者。
八、商業項目用地。星級賓館、大型娛（游）樂場所、購物中心設施建設用地，投資額在5000萬元（含5000萬元）以上、1億元以下的，按照招拍掛出讓價格，扣除出讓成本、費用和八項資金（基金）后，額30%撥付給投資者，用于開發項目的基礎設施建設；投資額1億元（含1億元）以上的，按照招拍掛出讓價格，扣除出讓成本、費用和八項資金（基金）后，額50%撥付給投資者，用于開發項目的基礎設施建設；除此之外的商業項目用地不予撥付。若商業項目用地土地出讓金繳入區財政，則區財政參照市里政策執行。
九、機關劃撥用地。利用機關事業單位原劃撥土地進行商住開發，其土地由政府（按土地管理權限由市政府或區政府）依法收回并進行招拍掛出讓，并按土地管理權限市政府或區政府按現行劃撥價對原土地使用單位給予補償。
十、機關建房用地。機關事業單位需異地重建辦公用房的，原土地由政府（按土地管理權限由市政府或區政府）依法收回并進行招拍掛出讓，其土地出讓金按土地管理權限市政府或區政府在扣除出讓成本、費用和八項資金（基金）后，額撥付該單位，用于辦公用房的建設。
十一、其他項目用地。上述1-10項項目之外的項目用地，所繳交的土地出讓金一律不予撥付。
十二、不按規定開發用地。享受了政府優惠政策，但自身不開發或開發達不到要求的土地，由政府依法收回，按原受讓方取得土地使用權的成本加上同期銀行利息對原受讓方進行補償。
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【關鍵詞】園區開發公司；企業會計準則；土地儲備支出；土地出讓金返還
一、園區開發公司會計核算的特殊性
以地方政府牽頭成立的園區開發公司，負責園區所轄范圍的土地儲備前期開發和配套的市政基礎建設工作、園區的招商引資等。在園區開發進程中其資金來源有政府部門（現根據國家最新規定由國資委獨家投資）投入的注冊資本金、土地出讓金返還收入、向金融機構貸款及園區稅收財力收入等。園區的支出主要是土地儲備前期開發及配套的市政基礎設施建設投資，需要大量資金投入，且回收期長，遠遠超過了工業性土地出讓金收入返還。政府為了拉動地方經濟，按照相關規定收取園區落地企業工業性土地出讓金后，通過一定形式予以返還，這已成為地方新的經濟增長點。土地出讓金返還款自2007年國家實行土地招拍掛政策以來由財政收取后再按照一定比例直接撥入園區管委會并實行專戶管理，該資金可下撥開發公司但只能用于土地儲備的前期開發；財力收入是落地企業上繳稅收園區按比例分成部分，是園區未來經濟新的增長點，由財政直接撥入園區管委會帳戶，該資金可下撥開發公司用于配套的市政基礎設施建設、貸款利息支付及日常開支。而開發前期主要的資金來源――向銀行借款事宜政府機構按規定又無法運作，只能由開發公司來進行。
二、園區開發公司運用《企業會計準則》對土地儲備支出和土地出讓金返還業務的會計處理
1.對土地儲備支出的會計處理?！镀髽I會計準則――基本準則》第二十條定義：資產是指企業過去的交易或者事項形成的、業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源。同時第二十一條規定，符合本準則第二十條規定的資產定義的資源，在同時滿足以下條件時，確認為資產：一是與該資源有關的經濟利益很可能流入企業；二是該資源的成本或者價值能夠可靠地計算?！镀髽I會計準則第1號――存貨》第三條定義：存貨是指企業在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣漠a成品或商品、處在生產過程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料和物料等。第四條規定存貨同時滿足下列條件的，才能予以確認：一是與該存貨有關的經濟利益很可能流入企業；二是該存貨的成本能夠可靠地計量。（1）對土地儲備支出的確認。園區開發公司在招商引資項目的前期，均需要進行土地開發，以滿足招商需求，出讓后獲得相應的收入。在此過程中，所發生的土地儲備開發支出包含直接投入的資金如土地指標購置費、耕地占用稅、耕地開墾費等規費類支出；動遷安置費、征地包干費、集體資產補償費、落實安置人員社會保障費、未出勞生活費等動遷安置類支出；七通一平工程費用類支出；無法歸屬到具體項目的綜合費用和開發資金貸款利息。根據實質重于形式的原則，這些費用都是用于該項目地塊上的費用，都應作為該項目的開發成本來進行核算。上述費用所對應的招商引資項目儲備的地塊，其開發支出時間跨度比較長，但最終是可以確定的，也就是該項目地塊上的開發支出是“能夠可靠計量”的；同時該項目地塊在未來可按出讓總收入一定比例由財政返還到園區管委會土地資金專戶再轉撥給開發公司，也就是“經濟利益很可能流入企業”，由此判斷，符合《企業會計準則第1號――存貨》關于“存貨”的定義，所以應該以“存貨”類科目核算該土地儲備支出。為此園區開發公司應設置存貨類科目――“土地儲備成本”一級科目，并按具體項目地塊設置二級科目，按實際發生的規費類等各費用支出設置明細進行核算。其中，綜合費用和開發資金貸款利息在發生時，先統一歸集予以資本化處理，再根據一定的原則分攤計入各項目。（2）對土地儲備支出的計量。一般情況下，土地儲備開發過程中所發生的，如土地指標購置費、耕地占用稅、耕地開墾費等規費類是按照國家及地方政府的規定是固定的；如動遷安置費、征地包干費、集體資產補償費、落實安置人員社會保障費、未出勞生活費等動遷安置類是根據地方政府規定及與被征地的農戶協商可以確定的；如分攤到各項目中綜合費用和貸款利息費用，由于需要在各項目進行分攤，因而最難準確計量。綜合費用是在對連片土地進行開發的過程中發生的、無法歸屬到具體項目地塊的費用。開發公司財務人員應依據園區本次動遷規劃，計算各項目地塊占整片地塊面積的比例，以此作為綜合費用的分攤比例，將綜合費用分攤至各儲備地塊的開發成本。園區開發公司在開發過程中開發資金貸款利息，公司財務人員應本著誰受益誰承擔的原則，在各配套市政基礎建設項目和土地儲備項目之間按所占用資金額分攤，并進行資本化處理計入成本，這樣既符合園區開發公司及財務信息使用人的需求，也相對合理公允。分攤一般在年末進行，并考慮當年新增貸款的情況進行合理分攤；經過上述費用的歸集，每個項目地塊的儲備開發支出即可進行計量。（3）對土地儲備支出的信息披露。園區開發公司應在每月的財務報表附注中，對各項目地塊土地儲備情況、開發進度、費用支付情況等進行披露，以滿足政府各相關部門、債權人等報表使用人對財務信息的需求。
2.對土地出讓金返還款的會計處理。企業會計準則第二十七條明確所有者權益的來源包括所有者投入的資本、直接計入所有者權益的利得和損失、留存收益等。同時定義利得是指由企業非日?；顒铀纬傻?、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的流入。（1）對土地出讓金返還款的確認。土地屬國家所有，征用、出讓是政府部門行為，做為企業的園區開發公司無權進行買賣，也無權開具土地出讓業務發票；該筆土地出讓金返還款又是政府撥入的，按實質重于形式的原則，該款項實屬“企業非日?；顒铀纬傻摹е滤姓邫嘁嬖黾拥?、與所有者投入資本無關的經濟利益的流入”。按照會計準則相關規定，土地出讓金返還款，開發公司帳務不能記入主營業務收入，而應將該項收入確認為“資本公積”為妥。（2）對土地出讓金返還款的計量。由于各地塊的土地出讓金是按每期招拍掛的進度由財政收取并撥入管委會專戶管理，再由管委會撥入開發公司，因此開發公司每次收到返還款時應先開具收據收訖，記入往來帳戶，待年度終了時收到管委會出具的通知文件，開發公司再將記入往來的該款項全額轉入“資本公積”。（3）對土地出讓金返還款的信息披露。開發公司應在每月的財務報表附注中，對管委會撥入的各地塊土地出讓金返還款等進行披露，包括地塊名，出讓金返還金額，暫記科目，以滿足政府各其相關部門、債權人等報表使用人對財務信息的需求。
三、“土地儲備支出”與“土地出讓金返還款”業務在財務報表中的對應關系
由于開發公司某地塊的“土地儲備支出”記入存貨，原則上在其出讓后應結轉成本，反映在損益表中，實際上與該地塊相對應的收入――“土地出讓金返還款”卻記入了“資本公積”反映在資產負債表中，這就造成了不匹配，但新企業會計準則的報表觀念以資產負債觀為核心，會計人員可以這樣理解，即使“土地儲備支出”結轉在損益表中反映虧損，最終經利潤分配體現在未分配利潤為負數，反映在資產負債表中所有者權益的未分配利潤項目上，兩者最終均反映在資產負債表中，如實反映了開發公司的整體資產狀況。按上述分析對“土地儲備支出”和“土地出讓金返還”進行會計處理和報表信息披露，雖然符合新企業會計準則以資產負債觀為核心的報表觀念，能真實反映開發公司的資產狀況和經營情況，滿足報表使用人的信息需求，但仍有待進一步探討。
參 考 文 獻
關于土地出讓金的政策范文6
曾經，地方政府競爭的法寶是高額的土地出讓金，以及主要以土地為抵押的城市建設和基礎設施貸款。如今，嚴厲的房產調控政策正在給高地價套上鎖鏈，而貨幣政策不再寬松也讓銀行的貸款越收越緊。地方政府的融資和還債能力因而大為萎縮。
在此背景之下，杭州，這個土地出讓金曾經全國第一而如今大幅萎縮的城市，正面臨困境。
杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬，雄居中國榜首，如今遭遇了滑鐵盧。2011年，杭州賣地收入僅為755億，相比2009年下滑了四成；其中主城區土地出讓金才316億元，只完成全年計劃的六成。
在中國，賣地收入通常占到地方政府收入的40%－50％。在現有的財稅體制下，地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源于土地出讓金，而一旦出現賣地難，政府的基建項目將嗷嗷待哺，甚至停工。
隱秘托市
從整體實力上來說，杭州同一線城市還有距離，但是在房價上卻毫不遜色，且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時間最長，過程最為曲折，政府、房產商、購房者博弈局面最為復雜的行情中，杭州房屋銷量大幅下降――限購、限貸、限價等一系列政策的疊加，讓杭州成為2011年中國房地產重災區之一。
據杭州官方數據統計顯示，2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49％，而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53％。降價促銷成了杭州樓市主旋律，不少區域樓盤價格接近于3年前，但成交量依舊從平穩走向蕭條。
在這種氛圍中，2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動了《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》，安排了1億元資金，用于建立租房補助和購房補助機制，只要是在下沙落戶的居民，購買首套房都可獲補貼20萬元。
與最近蕪湖、佛山的短命“松限”不同，杭州的隱秘托市并沒有被中央叫停，高達20萬的補貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當地樓市打了一針興奮劑。
事實上，在前幾次的中央房地產調控時，杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。
2008年年底，浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機，六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境?！岸嗵澱雠_政策，土地出讓金可緩繳半年，才讓我有機會緩過來?！彼涡l平曾經這樣感嘆。
不僅如此，杭州市政府在當時還出臺了《關于促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》，從供需兩方面，回調各項從緊的房地產政策，隨后杭州樓市在2009年大反轉。
按照中國指數研究院的數據，2009年杭州平均房價幾乎翻了一番，突破了2萬元／平米大關，與北京和上海等一線城市站在一個水平線上――杭州政府也因此成為當年救市最大受益者，2009年的杭州土地收入達1200億元，在全國排名第一。
而就在2011年年末的一次秘密約訪中，浙江一家身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救：房子賣不出去，巨額債務卻即將到期，政府能否幫忙騰挪一兩個項目？據透露，杭州市一位領導當即回應，讓其去找政府下屬公司商量。旋即，杭州政府下屬三家公司，杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司向該開發商伸出了援手，將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去，實現曲線“退地”。
“現在最大的問題是，政府現在也沒錢了，2012顯然大家都很艱難。”剛剛渡過償債危機的上述開發商透露。
從2012年起，地方政府巨額債務進入還貸高峰，但大多地方政府無力償還。目前為止，還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況――負債率20.15％，高于警戒線10.15個百分點，轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。
“過去幾年，杭州因大規模的城建，欠債較多?！闭憬髮W房地產研究所所長趙杭生說，過去三年杭州土地收入總計近3000億元，但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。
杭州市統計局報告則稱，2003年至2010年，杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元，比上年增長7.2％。這些都依靠著巨額的財政投入。錢從哪里來？錢只能從土地里來。
土地財政之困
很少有人知道，中國爭議頗大的土地招拍掛制度，最早是杭州引進的。
1997年，杭州市成立了土地儲備中心，并在第二年出臺了第一個地方土地儲備條例，并在1999年推出了土地招拍掛制度。從此，杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿，作為先進經驗被快速復制。
和開發商一樣，杭州市政府也很懂得“惜售”，招拍掛以來一直用“饑餓”的方式供地，保持土地的“賣方市場”，并且出臺各種地方政策扶持房地產的發展――這種“綁”在土地上的城市發展，迫使杭州市的土地越賣越貴，以保持城建資金平衡，同時政府托市的意愿非常強烈。江浙原屬富庶之地，年年攀升的房價引發更加狂熱的民間投資熱潮。
但杭州及其它各個市政府面臨的問題是，它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入，并且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專家稱，這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時，中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定，讓地方政府非常難受。
“杭州之所以屢屢救市，還是因為土地財政所困?！睋w杭生估計，土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的，連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金，一旦土地賣價不好，基建資金供應就會失血。
