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土地出讓管理條例范文1
關鍵詞：土地儲備管理；土地出讓；利用率
在土地儲備管理工作的實踐中可以看出，土地儲備管理工作對于土地市場及房地產市場的管理有著非常重要的作用，同時也應該正視實踐過程中出現的各種問題。本文對土地儲備管理過程中存在的問題進行了分析，提出了增強土地儲備管理，提高土地出讓利用率的相關措施。
1 土地儲備管理中存在的問題
1.1 土地儲備管理相關法規的構建并不完善
各地區都依據各自管轄區域中的土地儲備量出臺了相應的土地儲備管理條例，依據該管理條例來對地區土地進行有效的規劃和管理，然而，這些土地儲備管理條例在實際的應用過程中，并沒有相關法規的支持，在執行的過程中，并沒有明確的法律法規支持，相關的土地儲備管理法規建設的并不完善，條例中的內容也有待進一步的完善，其中存在的漏洞較多，這就地區的土地儲備管理工作無法高效的開展，而且地區的土地儲備管理與國家制定的相關土地儲備管理原則有著相違背之處，這樣就使得地區的土地儲備管理效率相對較低，土地在出讓利用率上相對較低。
1.2 土地儲備管理利益分配機制不健全
有效的土地儲備管理能夠最大限度的提升政府的效益，然而，就我國目前的土地儲備管理來說，其在構建上本身存在一定的問題，這就使得其利益的分配機制在構建的同時也不夠健全，在對土地收益的構成進行檢定和分配時，沒有相應的土地儲備管理分配機制的支持，這樣就使得某些地區的土地儲備管理中心無法發揮出其管理的職能，在利益的分配上，無據可依，從而會導致利益分配不均狀況的出現，利益分配不均會使得土地儲備管理工作的開展受到一定的限制，在土地儲備管理的主體機構上，缺乏必要的推動力，進而使得管理工作的開展處于消極的狀態，由此造成了土地出讓利用率的下降。
1.3 缺乏明確的土地儲備管理的主體定位
在土地儲備管理過程中，土地是主要管理對象，而資金是管理的紐帶，管理過程中設計到規劃、國土等多個部門，在管理的過程中存在較大的困難。政府應該出臺科學的土地儲備管理系統來實現各部門之間的協作，促使土地儲備管理成本的降低與土地儲備管理型效率的提高。但是在土地儲備管理系統實踐的過程中效果并不理想，土地儲備管理中肩負不同任務的部門聯系較少，而肩負相同任務的部門通常將責任全面交給國土資源局。這種管理主體與部門職責不明確的情況導致了土地儲備管理過程中部門間協調較差，管理效果不強。
2 增強土地儲備管理，提高土地出讓利用率的相關措施
2.1 完善土地儲備管理機制，積極進行宣傳工作
要想使得土地出讓利用率得到提升，就需要國家針對土地儲備管理機制進行有效的完善處理，將管理機制中存在的問題進行合理的解決，對土地儲備管理各個環節進行全面的分析，發現問題解決問題，將管理機制中的各個環節進行完善，從而使得各個環節的工作可以順利的開展。并且國家要依據地區土地的利用情況，進行土地儲備管理標準性法規的制定，從而使得土地儲備管理工作的開展有法可依。同時要加強對土地儲備管理相關機制的宣傳，使得群眾能夠對土地儲備管理的相關法規進行一定的了解，在依據相關法律法規的基礎上，規范土地儲備管理工作，從而使得土地儲備管理能力得到提升，進而促進土地出讓利用率的提升。
2.2 合理分配土地出讓收益
要想有效的推動土地儲備管理工作的開展，就要建立健全的土地出讓收益分配機制，并且依據各個地區的土地實際應用情況，對相關的分配機制進行改進和優化，從而使得土地出讓收益分配機制能夠符合地區土地儲備管理工作的發展的需求，同時要注意將土地儲備工作中的主體部分融入到土地收益分配機制中，這樣可以有效的保障相關管理機構的長遠發展，另外，也能夠使得土地儲備管理的工作人員能夠更為積極的開展工作，從而使得土地儲備管理的工作效率得到大幅度的提升，進而對土地出讓利用率形成良好的影響。
2.3 強化土地儲備管理結構主體地位
土地儲備管理機構與相關的部門之間要實現積極的配合，才能夠有效的推動土地儲備管理工作的正常開展，在一定程度上可以使得土地儲備管理中的負面干預問題出現的幾率大大降低，并且可以有效的降低土地儲備管理的實施成本，從而使得土地儲備管理的工作效率可以得到提升，這就有助于提高土地出讓利用率。要想充分的使得土地儲備管理機構與相關的部門之間實現正面配合，就需要對土地儲備管理結構的主體地位進行有效的強化處理。而主要的方式包括以下幾點：第一，對相關的考核體系進行完善，對土地儲備管理中的各個項目進行必要的分解，在分解的基礎上明確各個部門的職責，使得各個部門能夠在工作中積極的實現配合，從而保障任務可以順利的完成。而各部門所完成的任務，也需要納入到年度的工作任務完成目標中，這樣是為了能夠提高各部門的工作效率，進而使得土地出讓利用率可以得到最大限度的提升。
第二，就是要加強土地儲備管理部門的管理能力，使得其行政地位可以得到提升。土地儲備管理工作應該直接受益于政府，由政府進行整個土地儲備工作的管理和領導，實現各個相關部門思維與行動的統一，提高部門之間的協作效果。
2.4 強化土地儲備管理隊伍的建設
在土地儲備管理工作中，其圍繞的中心都是政府實事工程，在管理的過程中容易出現較大的人為干擾因素，因此要提高土地儲備管理人員的素質，嚴格按照辦事程序進行工作，通過市場化的管理方式防止腐敗現象出現。努力增強土地儲備管理，提高土地出讓利用率。
結束語
通過健全與宣傳土地儲備管理相關制度、對土地出讓收益進行合理的分配、對土地儲備管理機構的主體地位、建立土地儲備資金籌措新機制、強化土地儲備管理隊伍的建設等措施進行強化措施實現增強土地儲備管理，提高土地出讓利用率。
參考文獻
[1]黃曉華.關于土地儲備貸款若干法律問題的分析―兼論《土地儲備管理辦法》對土地儲備貸款的影響[J].消費導刊，2012，11（23）：21-22.
土地出讓管理條例范文2
用海設施和海上構筑物是海域物權中的特定物。用海設施是指與物存在直接或間接聯系的輔設施及設備，如通往碼頭的橋梁或過道的輔助設施，裝卸裝置、鹽業用海和公益事業用海的輔助設施以及石油、天然氣輸送設施等。海上構筑物是指居于享有海域使用權的主體為實現用海目的而搭建于海上的構筑物，如海上固定平臺、海底隧道、橋梁、高架屋、人工漁礁及其他海上構筑物。其中，海上固定平臺包括海上石油鉆井平臺、航道標志物（燈塔）、拆船用海平臺、修造的船廠船塢等，高架屋包括海上游樂園、海上別墅等。
1.審批權限方面
《中華人民共和國海域使用管理法》（以下簡稱《海域法》）第18條規定：“填海五十公頃以上的項目用海、圍海一百公頃以上的項目用海，應當報國務院審批?！薄?江蘇省海域使用管理條例》第12條規定：“填海五十公頃以下的項目用海、圍海六十公頃以上、一百公頃以下的項目用海，由省人民政府審批；圍海四十公頃以上、六十公頃以下的項目用海，由設區的市人民政府審批；圍海四十公頃以下的項目用海，由縣（市、區）人民政府審批。”《土地管理法》第45條規定：“征收基本農田、基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的，由國務院批準?！薄督K省土地管理條例》第25條規定“具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的國有未利用地的，按照下列審批權限辦理：1.一公頃以下的，在縣行政區域內，由縣人民政府批準，在市轄區行政區域內由設區的市人民政府批準；2.一公頃以上、五公頃以下的，由設區的市人民政府批準；3.五公頃以上的，由省人民政府批準……”總體來說，海域審批權限比土地審批權限相對寬松。
2.權屬登記方面
《海域法》第3條規定：“海域屬于國家所有?！薄斗课莸怯涋k法》第8條規定，房屋登記，遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致原則。取得海域使用權的，頒發海域使用權證書；取得土地使用權的，頒發土地使用權證書。土地上房屋等建筑物及其構筑物包括油庫、海上構筑物、蓄水池等特定空間，可以按照不同登記類型進行登記，頒發房屋權屬證書和登記證明。
3.使用方式方面
海域使用可劃分為無償使用和有償有期限使用。《江蘇省海域使用管理條例》第22條規定：“對依法應當實行有償使用的項目用海，同一宗海域有兩個以上的單位或者個人申請海域使用權的，可以采用招標、拍賣等方式出讓海域使用權?！薄逗Ｓ蚍ā返?6條規定：“海域使用權期限屆滿，海域使用權人需要繼續使用海域的，應當至遲于期限屆滿前二個月向原批準用海的人民政府申請續期。除根據公共利益或者國家安全需要收回海域使用權的外，原批準用海的人民政府應當批準續期。準予續期的，海域使用權人應當依法繳納續期的海域使用金。”
4.使用期限方面
《海域法》規定“拆船用海最高期限二十年，旅游、娛樂用海最高年限二十五年，鹽業、礦業用海最高年限三十年，公益事業用海最高年限四十年，港口、修造船廠等建設工程用海最高年限五十年”。
二、鹽城市用海設施和海上構筑物登記利用現狀
鹽城市海域（由領海、內水兩部分組成）位于江蘇沿海中部，海岸線總長582公里，占江蘇省海岸線總長的56%。海域面積1.89萬平方公里；海域土地總面積約971.13萬畝，其中：已開發利用的約71.92萬畝，未開發利用的約899.21萬畝。目前，我國尚未制定統一的不動產登記法，在海域土地、建筑物、構筑物登記方面，分別由海洋部門、國土資源部門，房產管理部門負責管理，由于管理體制不統一，鹽城市海域資源利用效率普遍不高，主要問題如下。
1.規劃銜接不夠
土地利用總體規劃和海域功能區劃兩者之間未能進行有效銜接，政出兩門，各自為戰，導致海域內開發無序、利用粗放。
2.登記銜接不夠
取得海域使用權的，頒發海域使用權證書，由海洋行政管理部門負責；取得土地使用權的，頒發土地使用權證書，由國土管理部門負責；建筑物、構筑物登記則由房管部門負責。由于是不同登記機構行使職權，各自封閉運作，各管一塊，使得海域使用權、土地使用權的登記難以無縫銜接，造成用海設施、海上建筑物、構筑物登記滯后，影響了海域內不動產權利的整體有效應用。
3.政府收益受損
《江蘇省海域使用管理條例》明確規定海域使用權人應當在圍墾、填海項目竣工之日起3個月內，憑海域使用權證書，可向國土部門申請換發國有土地使用權證書，土地使用權期限為海域使用權剩余期限，不收取土地出讓金。根據以上規定，以有償方式受讓的海域使用權，在以《海域證》換發《土地證》時，其土地使用性質可以直接定為出讓。這樣一來，土地使用者可以節省較多的土地出讓金，但政府的國有土地資產可能大量流失。據財政部、國家海洋局《關于加強海域使用金征收管理的通知》（財綜[2007]10號）精神，鹽城市東臺、大豐海域等別為五等，其建設填海造地用海海域使用金征收標準僅為3萬元/畝；射陽、濱海、響水海域等別為六等，其海域使用金征收標準僅為2萬元/畝。農業填海造地用海海域使用金征收標準均為200元/畝。但如果選擇填海造地成本較低的內水海域進行填海造地，并接入必要的市政管線，達到“七通一平”后用于建設用地，按鹽城市沿海地區經營性平均用地價格約44萬元/畝、工業用地平均價格9萬元/畝計算，即使在出讓地價中扣除海域使用金、填海造地成本，則經營性用地、工業用地出讓收入平均也能分別凈增39萬元/畝和4萬元/畝；如圍海造地用于農業項目，按承包期30年計算，每畝的租金收入至少也將達到800元/年，一年的租金收入也比單純收繳海域使用金要高出600元/畝。
三、開展用海設施和海上構筑物登記的建議
1.建立健全用海設施和海上構筑物登記制度
針對我國還沒有制定統一的不動產登記法，而我省沿海城市迫切需求的現狀，省相關部門可參照深圳等城市經驗先行出臺《江蘇省海上構筑物所有權登記管理辦法》，盡快建立海上構筑物所有權登記工作協調機制。在上述《辦法》出臺之前，沿海城市可嘗試出臺市級海域使用權登記管理具體措施和海上構筑物登記辦法，探索解決海域使用權、用海設施和海上構筑物權利流轉問題的路徑。
2.規范用海設施和海上構筑物登記行為及管轄級別
筆者以為，房產管理部門應根據《房屋登記技術規程》依法對當事人申請用海設施、海上構筑物登記進行審查，頒發房屋權屬證書。海洋行政管理部門、國土部門應加強對圍填海造地形成土地的調查與登記。對圍填海形成的土地，及時開展土地利用現狀調查和年度土地變更調查，即按照《土地利用現狀分類》國家標準，實地認定圍填海形成的土地地類，實現建設用地效益最大化。依據有關規定，及時確定圍填海形成土地的權屬。各市應建立統一的海上構筑物登記簿和登記信息系統，實現海域使用權、土地使用權與海上構筑物登記及轉讓、抵押等處分信息的共享。對于不同的行政區域內用海設施和海上構筑物登記，如一項用海設施和海上構筑完全在當級轄區內，就由當級登記機關獨自辦理登記；如一項用海設施和海上構筑物延伸到相同級別的行政區域內，則由雙方共同的上級行政機構來實施登記，延伸到的區域是不同級別的則由下級行政機構實施登記，報上級機關備案。
土地出讓管理條例范文3
“毛地”出讓表面上減輕了政府的資金壓力和動遷、拆遷、征地、場地平整的負擔，卻引發系列社會和法律問題。本文通過一則強拆案例，對“毛地”出讓的相關問題和解決對策進行了探討。
【關鍵詞】
毛地出讓社會和法律問題解決建議
中圖分類號：D9 文獻標識碼：A 文章編號：
一、案例回放
“溪水山莊”小區位于大連西郊，2002年建成，共有156棟房屋。 2006年11月28日，大連市國土房屋局頒發“拆許字2006第023號”拆遷許可證，批準包括該山莊在內的31萬平米地塊拆遷，拆遷人是大連市甘井子區土地儲備中心，拆遷期限是2006年11月28日至2007年5月28日?？稍缭?006年7月23日，”80%的房屋在政府批準拆遷之前就已經被違法拆除。2007年1月，甘井子區土地儲備中心將該地塊掛牌出讓，大連融合椒金山棚戶區改造項目有限公司等9家開發商以底價摘牌，獲得開發權。
這是典型的“毛地”先內部出讓，后又讓出資者以底價獲得土地開發權。“毛地”出讓帶來的社會和法律問題值得深思
二、“毛地”出讓的社會和法律問題
“毛地”是指房屋尚未拆除，被拆遷人尚未獲得補償安置的土地?！懊亍背鲎?，政府只收取純收益，拆遷補償費的費用由競得人支付。其實質是將依法應由政府負責的拆遷補償交給了開發商。政府一方面利用了開發商的融資，另一方面，減輕了動遷、拆遷、征地、進行場地平整的負擔。但由此引發以下問題：
1．“毛地”出讓由于動遷、拆遷的成本核算只能估算，政府收益實際難以準確計算，很難實現收益最大化。
2．由于“毛地”出讓是將土地出讓金和拆遷補償費捆在一起，對開發商來說，壓低拆遷補償就等于多獲利，補償不公，野蠻拆遷因此時有發生。老百姓與開發商矛盾不斷升級，引發社會矛盾，影響社會穩定。
3.開發商存在法律、經濟風險。
1）法律風險
《物權法》第139條明確規定：“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立?！薄锻恋毓芾矸ā返诎藯l內容也規定，在依法改變土地所有權和使用權時必須進行變更登記。因此土地使用權中標人自地塊中標到土地使用權中標人獲得新的《國有土地使用證》之前的這一過程中僅可獲得建設部門頒發的《房屋拆遷許可證》。土地使用權中標人僅憑《房屋拆遷許可證》尚不能理解為政府對其進行的行政授權，也與行政委托的相關法律法規不符。并且，土地使用權中標人未必就是土地使用權的最終權屬人，或者說實施拆遷人并非必然為最終土地使用權人，那么其對土地現有使用權人權利的收回顯然缺乏民事法律依據。
2）經濟風險
土地使用權中標人雖然獲得建設部門頒發的《房屋拆遷許可證》，即便已經簽署了《國有土地使用權出讓合同》，其享有的“國有土地使用權”仍然屬于一種“期權”。 “毛地出讓”的情形下，土地使用權中標人在政府書面”形式”上交付土地后，為推進項目拆遷而先期投入大量資金，但如地塊拆遷工作進行完畢后，不能如期取得《國有土地使用證》，那么土地使用權中標人對先期所投入的房屋拆遷補償安置費用將存在較大經濟風險。
三、相關鏈接：毛地出讓，黃金地段陷流標
上海市寶山區大場老鎮地塊，掛牌出讓公告號20040226，面積高達54．2199萬平方米，是近年出讓地塊面積之最，但因為地面狀況復雜，政府毛地出讓，至記者發稿前尚無掛牌者。市間傳言該巨幅地塊有極大的可能性會流標。
可見，黃金地段雖好，要過動遷難關。隨著政府對土地和金融政策將會繼續嚴格控制的態勢日益明朗化，房產開發企業對于土地儲備的工作更加重視，同時在地塊選擇上也會結合企業的資金鏈狀況，更加嚴謹和務實。開發企業比以前更加注重項目運作中可能存在的風險。同時，即使符合上述條件，如果風險過大，即使是位于市中心的黃金地段和大面積地塊，開發商也可能“忍痛割愛”。從某種角度看，這也是市場逐步成熟的表現。
四、解決建議
相對“毛地”而言，“凈地”是指地上建筑物、構筑物已經拆遷、被拆遷人已經獲得補償安置的土地。2007年9月，國土資源部等中央三部門印發《國土資源部關于認真貫徹＜國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見＞進一步加強土地供應調控的通知》(國土資發〔2007〕236號)，第一次明確要求“凈地”出讓。 針對“毛地”出讓的危害，筆者贊成推行“凈地’出讓，由政府直接收儲土地，并對供應地塊進行先期投入——調查摸底、成本核算、拆遷平整、動遷安置。理由如下：
1. “凈地”出讓能優化政府調控和管理。
“凈地”出讓首先可以讓土地交易市場更加公開、公平、公正，吸引外地有實力的房地產開發企業與本土企業公平競爭。其次，可幫助政府控制成本支出，提高土地出讓收益。政府由此對項目建設開竣工時間的監控更具有操作性，使不良開發商故意捂盤、捂地失去了理由。政府收益能實現最大化，保證國有土地資產不流失。
2. “凈地”出讓能減少開發商的風險，促進房地產市場的良性發展。
因出讓地塊已經拆遷平整，開發商拿地后可以直接進場打樁開建，免去了拆遷這項既費時又費力的浩大工程，建設項目的上市時間將大為提前。
3.“凈地”出讓能有效維護廣大動遷戶的利益，有利于社會和諧穩定?！皟舻亍背鲎屒暗恼鞯睾蛣舆w補償等工作全由政府部門依法依規進行，避免了無理壓價、野蠻拆遷、無法回遷等問題的發生。
但目前有關“毛地”“凈地”問題還存在模糊認識。按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，開發商取得房屋拆遷許可證后對被拆遷人的補償、安置很容易被誤讀成“毛地”出讓。如“毛地”出讓合法，那么開發商就擁有了“毛地”的使用權，也就擁有了占有、拆除“毛地”的上房屋和驅趕被拆遷人的權利，這等于將國家的強制權變相賦予給開發商。 要從根兒上解決“毛地”問題，僅僅是部門文件中規定還不行，還應在《城市房屋拆遷管理條例》或上位法中明確做出禁止性和懲戒性規定。
參考文獻
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2.梁慧星主編：《民商法論叢》，2001版。
3. 程小平撰寫：《以轉讓公司股權方式轉移土地使用權益的法律風險及其防范》，找法網。
土地出讓管理條例范文4
收回劃撥國有土地使用權
無償收回劃撥國有土地使用權
無償收回劃撥國有土地使用權主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(四)、(五)兩項以及《土地管理法》第三十七條第一款、《基本農田保護條例》第十八條第一款、違反《土地管理法》第五十六條的規定擅自改變土地用途等五種情形。具體內容包括：1．因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的；2．公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的；3．已辦理審批手續的非農業建設占用耕地，以劃撥方式提供土地使用權，連續兩年未使用土地的；4．未按土地使用權劃撥批準文件規定，擅自改變土地用途的；5．經國務院批準的重點建設項目占用基本農田的……連續兩年未使用的。
在第1、第2、第5種情況下收回土地使用權屬于土地管理的一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第5號)第五條規定辦理，即由市、縣人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回土地使用權決定書》，終止國有劃撥土地使用權，注銷土地登記和土地證書。當事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規定給予處罰。第5種情況必須特別注意，“原批準用地的人民政府”只能是國務院，省、市、縣三級人民政府沒有這―批準權。
第3種情況則是因土地使用者依法取得國有劃撥土地使用權后，連續兩年未使用土地造成的違法行為，收回這類土地使用權應當依法對當事人實施行政處罰，其依據是《土地管理法》第三十七條第一款和《土地管理法》第八十條。當事人不履行處罰決定，可以由實施行政處罰的國土資源管理部門依法向人民法院申請強制執行。
第4種屬于違反法律規定擅自改變土地用途的違法行為，應當按照《土地管理法》第八十條的規定，采用行政處罰的辦法收回土地使用權。
有償收回劃撥國有土地使用權
有償收回劃撥國有土地使用權主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(一)、(二)項規定的情形。具體內容包括：1．為了公共利益需要使用土地的；2．為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的。
上述兩種收回國有劃撥土地使用權的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能繼續使用土地，因而必須對土地使用者給予適當補償。補償的法律法規依據是：《土地管理法》第五十八條第二款、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條。已成立土地儲備機構的地方，收回土地使用權工作可以由土地儲備機構具體實施；未建立土地儲備機構的，可以由市、縣人民政府國土資源管理部門與土地使用者協商解決收回土地使用權的補償問題。土地儲備機構或國土資源管理部門與用地者達成收購補償協議后，還必須公告收回土地使用權，注銷土地登記和土地證書。
收回出讓土地使用權
無償收回出讓土地使用權
無償收回出讓土地使用權主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(三)項、《土地管理法》第三十七條第一款和《城市房地產管理法》第二十一條及第二十五條、違反《土地管理法》第五十六條規定擅自改變土地用途等情形。具體內容包括：1．土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；2．已辦理審批手續的非農業建設占用耕地，以出讓方式取得土地使用權，連續兩年未使用土地的；3．以出讓方式取得的土地使用權進行房地產開發，超過出讓合同約定的動工開發期限滿兩年未動工開發的；4．土地使用者未按照土地使用權出讓合同規定擅自改變土地用途的。
上述四種情形中的第1種，無償收回出讓土地使用權屬于一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》第五條的規定，由市、縣人民政府國土資源管理部門報經原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權決定書》，終止出讓國有土地使用權，注銷土地登記和土地證書。當事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規定給予處罰。
第2、3、4種情況是用地者取得合法的土地使用權后，未按國家法律或出讓合同的規定使用土地而造成的違法行為，對土地使用者應當進行行政處罰，以此來達到無償收回出讓國有土地使用權的目的。處罰的依據見《土地管理法》第八十條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條。
有償收回出讓土地使用權
有償收回出讓土地使用權主要包括《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條、《城市房地產管理法》第十九條規定的情形，這些規定均是指國家為了公共利益的需要，提前收回土地使用權。有償收回出讓土地使用權，可以按照有償收回劃撥土地使用權的辦法進行。
收回集體建設用地使用權
按照《土地管理法》第六十五條的規定，收回集體建設用地使用權的主體是農村集體經濟組織，而不是市、縣國土資源管理部門。但現行的土地管理法律、行政法規未規定拒絕交回集體建設用地使用權可以采用的強制措施，這是法律的一大缺陷，這也正是導致集體建設用地使用權難以收回的一個主要原因。
無償收回集體建設用地使用權
無償收回集體建設用地使用權主要是指《土地管理法》第六十五條第一款第(二)、(三)項規定的情形。具體內容包括：1．不按照批準的用途使用土地的；2．因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。
上述兩種收回集體建設用地的情況，在具體操作時有明顯不同：第1種情形是因為用地者不按照批準的用途使用土地而產生的違法行為，收回土地使用權按理應當采取行政處罰方式進行，但法律未作規定。第2種情形是土地使用者因為單位撤銷、遷移等原因而不再繼續使用集體建設用地，收回土地使用權不會有什么阻力。農村集體經濟組織報原批準用地的人民政府批準后，向土地使用者下發(收回集體建設用地使用權決定書)，終止集體建設用地使用權，注銷土地登記和土地證書。
有償收回集體建設用地使用權
有償收回集體建設用地使用權主要是指《土地管理法》第六十五條第一款規定的“為了鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的”情形。這種情況必須注意，土地使用者還在使用土地，并沒有發生違法行為，是因為鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設需要使用土地，而導致土地使用者不能繼續使用已合法取得的集體建設用地。收回這類土地使用權，可以由農村集體經濟組織與用地者協商，待達成補償協議后，再公告收回土地使用權，注銷土地登記和土地證書。
收回宅基地使用權
宅基地使用權屬于集體建設用地使用權的一種，雖然《土地管理法》未明確規定哪些情況下可以收回宅基地使用權，但部分省(自治區、直轄市)的土地管理地方性法規作了明確規定。如《云南省土地管理條例》第三十三條第四款規定，“經批準使用的宅基地，必須按照批準的位置和面積建蓋，超過兩年未建成使用的，由農村集體經濟組織報經原批準機關批準，無償收回土地使用權”；《江蘇省土地管理條例》第三十四條第四款規定，“經批準后連續兩年未使用宅基地的，應當交還原集體經濟組織另行安排使用”。對不符合“一戶一宅”的規定，超過法定標準占用宅基地的，《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十六條、《山西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十九條第一款等省級土地管理地方性法規，對收回多余宅基地使用權作了規定。
收回臨時用地使用權
土地出讓管理條例范文5
關鍵字：市場邊界與政府角色、土地出讓制度、香港地產業
眼下人們最為關心的話題都離不開房價與地價的問題，土地與住房作為一種特殊的商品，受到人們更為廣泛的關注與爭議。原因在于它不僅是對于一種符合基本經濟規律與價值規律的商品的擁有問題，也關系到人們對于類似于剛性需求的商品背后的良好的生活條件以及基本尊嚴的追求。人們對持續上漲的房價望而生畏，同樣對現行的土地住房制度瞠目結舌。
拜讀完《香港地產百年》這篇文章后，不禁寒顫。內地一些大城市是不是也出現了1997年香港地產泡沫的征兆？對照當時香港的情形，城市人口急驟膨脹，房價、租金不斷上漲，地價越來越高，普通百姓買不起房，內地一些城市地產泡沫已然出現。
這正是我讀馮邦彥的《香港地產業百年》這本史料之作的重要原因，透過這本書，你可以感受到更多似曾相識的香港地產往事正在內地市場一一重現。在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。香港也是同樣情況。自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，后事之師?！断愀鄣禺a業百年》對香港地產業一百多年的發展歷程進行了清晰描繪，總結了香港地產業發展的經驗教訓和房地產業的成長周期、漲跌規律等，內地地產感興趣者可從中一窺全豹，引以為鑒。
一、考慮市場邊界與政府角色
歷史給了我們很多教訓，香港地產業就曾幾經沉浮，讀這本書，研究香港房地產業，對內地房地產業的發展最大的啟示便在于：考慮市場邊界與政府角色。
在香港，兩方面劃分得很清晰。政府公共房屋政策很有效，香港有一半中低收入人群居住在政府的廉租屋內，減少了社會問題；但另一方面，香港房地產市場又培育得非常好。這啟示內地：政府應做中低收入人群，地產商做中高收入人群。這本書主要研究方向是大財團，當英資財團在香港中環投入巨款時，十余年時間就造就了繁華勝景；當華資集團突破瓶頸創新時，一幢幢民用住宅點燃新的熱點。這與市場與政府的協調運作是分不開的。
反思我國的城市土地供應過程，存在著一些問題，這些問題都從不同方面不同程度影響著城市土地供應機制的運行。例如，土地供應過程操作不透明，城市土地供應中操作不透明、違規、腐敗現象對土地市場的正常運行造成了不良影響；
土地供應計劃不完善，如果沒有有序的土地供應計劃，土地市場的發展將失去方向，規劃的控制作用無法體現，對經濟的發展造成嚴重的影響。
香港政府很重視土地資源的開發，依據土地資源的有限性制定了一套科學規范的土地使用制度和“高地價”政策。香港的土地以政府批租的方式在土地一級市場上向社會賣出在一定時期內的附帶有一定開發條件的具體地塊的使用權，稱為“賣地”或“批地”。香港政府向市場批出的土地并非可由開發商任意開發，為使土地開發有序化，政府對每塊批出的土地都有明確的規定其開發用途以及要點。香港實行土地批租制度，分離了土地所有權和使用權，為土地在市場上開發奠定了制度基礎。在土地所有權和使用權分離的前提下，利用土地供給計劃來調控市場走向，避免了盲目投資。香港的成功經驗告訴我們，要根據經濟增長的情況和需求的變化適時調整土地供應計劃，基本規律是一年多一年少。
香港政府操作性強的土地出讓計劃值得我們借鑒學習。香港政府對土地出讓制定的計劃和管理條例，積極的調控了房地產市場，完善的土地市場應為政府創造了大量的財政收入，提高了土地利用率。這些都是我國城市土地供應機制所欠缺的，香港的經驗為我國的城市土地供應管理改革提供了指導方向。
二、制度的創新
香港地產業是一個產生了很多“英雄”的行業，一部香港房地產業的歷史，可以給內地的另一啟示便是：一個市場要發展，制度創新最重要。
五六十年代香港創造分層、分期付款制度，對香港房地產的發展便非常重要。七八十年代香港最大的地產商是長江實業、新鴻基地產和恒基兆業。2000年前后，李嘉誠的長江實業掌控著香港上市公司市值約四分之一，是香港最大的財團。李嘉誠重視與那個時代擁有大量地皮的公司合作發展房地產，重視收購兼并在港擁有大量地產的實業公司，如和記黃埔、香港電燈廠，借此擁有大量廉價土地，他被稱為“大型私人屋之王”。和長江實業外部擴張的策略不同，新鴻基注重內部擴張，被稱為樓宇制造工廠。李兆基的恒基兆業專做中小型住宅，且其理財觀念非常清晰。這都是一種制度的創新。
若著眼于整個香港房地產市場，追溯其地產業的根源，在其制度上的一個最大的創新便是其土地出讓制度。在土地租金征收方式中，混合體制實質包含價”和“租”兩個部分，其中“價”的部分仍然是土地出讓時一次性收取的出讓金，是由土地市場供求關系決定的土地使用權價格；“租”的部分則是按年收取的土地租金，是土地所有者出讓土地使用權的報償，是土地所有者與使用者分配土地收益的方式，是真正意義上的地租。實行混合體制后，土地的初始出讓價格會下降，因為一部分地租會從初始地價轉變為年租金，初始價格下降多少，則由年租金的租率決定。在土地價值的評估方式確定以后，年租金的租率可以作為有效的政策杠桿，調節土地所有者和土地使用者之間的利益關系。
土地出讓管理條例范文6
近日，業內某權威機構公布的數據引起業界廣泛關注。2013年前三季度，全國300個城市共推出11.8億平方米，較去年同期增長8.9%，其中住宅用地推出4.3億平方米，同比增長21.3%。300個城市的土地出讓金收入近21107億元，比去年同期的12435億元，同比增加近70%。
在300城市中，上海前三季度賣地收入最高，全國排名第一，近1568億元。漲幅方面，賣地收入前十名的城市，與去年前三季度相比，十個城市同比全部上漲，除武漢外，漲幅均超過10%，其中還有6個城市的漲幅超過100%。在這些城市中，深圳的漲幅最大，為475%，其次是廣州，漲幅為431.2%。
數據顯示，2013年以來，全國成交總價前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的綜合性用地）總價為570億元，約為去年全年前十名的1.7倍，為2010年以來的最高值；成交總面積達到171萬平方米，為去年前十名的1.4倍。而十大代表性房地產企業累計拿地金額為2447億元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。
相應的，各地“地王”神話也此起彼伏。例如，9月4日，北京農展館地塊成交，溢價率16.67%，折合樓面價每平方米7.3萬元，加冕北京單價“地王”；9月5日，上海徐家匯中心項目地塊以217.7億元被競得，溢價率24.4%，刷新了上?？們r“地王”紀錄；隨后，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊狂攬47.25億元，分別創造當地“地王”新紀錄；9月中旬招商地產以65億元巨資獲得深圳蛇口地塊，29000元/平方米的樓面地價幾乎與附近商品房的價格相當，等等。
前三季度土地出讓金創新高，歸其原因，無非以下兩個方面。
一是很多城市今年土地供給量顯著增長。今年，各地方政府都在積極推地，其中住宅地塊供應量超過去年，尤其是推出了相當多的優質地塊供市場爭奪。如北京，國慶前后，北京市土地整理儲備中心在幾天內集中了17宗經營性用地，總出讓土地面積高達188.9萬平方米，其中包括10塊住宅用地，總面積達157.8萬平方米。在已經掛出出讓的土地中，住宅類的地塊也高達15宗，合計面積達到230萬平方米。加上已經出讓的土地814萬平方米，預計全年住宅類土地出讓可能突破1400萬平方米。而2012年前三季度的住宅類土地成交僅453萬平方米。
二是房企資金充足，補倉意愿強烈。國家統計局公布的數據也顯示，今年前7個月，房地產開發企業到位資金66831億元，同比增長31.5%。這是自2010年以來，房地產開發企業資金首次步入“偏松”區間。如今的房企“不差錢”，一方面是由于商品房銷售同比增速處于高位，企業銷售資金回籠順利，加快了企業資金周轉。另一方面，很多房企嘗試在海外融資以緩和資金鏈。如保利在今年首嘗海外融資，在境外發行了一筆5億美元的五年期固息債券，折合年收益率4.713%。越秀集團今年也首次發行美元債券以拓寬融資渠道，并將全年融資目標調高了10%。不僅如此，國內的資金也紛紛重新聚集在房地產領域。房企出于對未來市場的樂觀預期，紛紛砸重金搶地。
房企拿地意愿與政府推地可謂互為表里。當前土地出讓金額大幅增長與土地市場“熱燒”不退有著密切關聯。此番土地出讓金創新高與“地王”頻出，再次證明了一些地方政府對土地財政過度依賴。地方政府賣地出現 “井噴”，一個無法繞過的原因是，隨著經濟增速減緩，其財政收入出現下降。賣地已經成為地方政府推動項目投資的捷徑，土地出讓金已經成為地方政府不折不扣的 “錢袋子”。
但這種一時的繁榮，對目前仍在堅持的房地產市場調控構成了一種反作用力，對中央正在積極推進的政府職能轉變也是一種消極因素。政府賣地的生意越是興旺，政府離它的職能要求也就越遠。土地財政制度的存在，不僅使房地產調控處于懸空狀態，而且使我國的土地市場出現高度扭曲，為今后社會經濟的可持續發展埋下巨大的隱患。
解決土地財政這個頑癥，固然需要地方政府遏制賣地沖動，但更重要的是進行稅制改革，為地方政府找到一個可以能夠持續的并且有可能逐漸取代的“替代物”，從這個意義上說，房產稅無疑是比較理想的。
公積金“錢荒”來襲
近期，由于全國各大城市樓市成交量不斷攀升，住房貸款和公積金貸款也呈快速增長狀態。杭州、廣州、青島、北京、上海等地頻現公積金貸款難，多個城市公積金出現緩貸甚至斷貸的現象，部分城市甚至出現了“擠提”。一度巨額“沉睡”的公積金，卻鬧起了“錢荒”。
今年上半年，上海市共歸集住房公積金和補充公積金299億元，但同期提取、住房貸款、保障性住房建設項目貸款這三項支出的金額分別達到179億元、334億元、34億元，支出合計幾乎是收入的1倍。在江蘇泰州、蘇州等多個地區已陸續收緊公積金貸款，或者是延長辦理周期，一些地區的公積金出現了年度“赤字”。
另一方面，房地產市場交易量快速增長，帶動公積金凈流出加快。今年1—6月，上海新建商品住宅和二手存量住宅交易面積分別同比增長56%和126%，受此帶動，上半年累計發放公積金個貸333.8億元，同比增長115%。
事實上，公積金“錢荒”也只是今年以來的情況。有數據顯示，2011-2012年，全國公積金年結余約有四五千億元，沉淀資金數額巨大。
“公積金也鬧起了‘錢荒’？”輿論傳遞出的焦慮情緒引發了連鎖反應。
公積金告急，很多購房者只能轉向商業貸款，并為之承受沉重的房貸負擔。以上海夫妻雙方公積金最高可貸款額度80萬元計算，與等額本息還款方式20年期的商業貸款相比，公積金貸款共少支付利息約22.2萬元。
有業內人士指出，“造成公積金‘沉睡’的原因是中低收入者作為繳存公積金的主力，其對公積金的提取和使用較少。而樓市火爆導致剛需恐慌性購房，在短時間內集中了大量的公積金貸款需求，則顯示為公積金‘入不敷出’。這一冷一熱，正反映了現存公積金制度存貸不暢的弊端?！?/p>
也有部分專家認為，公積金“沉睡”與吃緊并存歸根結底在于難以全國統籌使用，造成樓市火爆的城市吃緊，而其他一些城市的公積金沉睡。
蘇州市公積金管理中心副主任朱建明表示，《住房公積金管理條例》距上次修訂已經有10余年時間，很多內容已經不適應經濟社會發展需要，特別是行政執法手段缺失，隊伍、細則、解釋缺乏，都影響了公積金制度的推行。
由于公積金貸款供求矛盾異常突出，部分城市已采取降低貸款最高額度、“公轉商”貼息貸款等方式減輕公積金資金壓力。
“從長期看，還需要從根本上完善公積金制度，開源節流、依法繳存，并建立合理的存貸比率和穩定有效的公積金保值增值投資渠道?！鄙虾Ｉ缈圃撼鞘信c房地產研究中心主任戴曉波說。
