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土地征收的政策范文1
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068
一.土地征收補償的基本概況
土地,是人類賴以生存和社會經濟活動極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動性。我國有近8 億農民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進程的加快和社會經濟飛速發展的需要,土地征收的范圍逐漸擴大到農村,為了保障被征地農民在征地過程中的合法權益和解決農民失地后的長期生存問題,國家建立了農村土地征收補償制度。但《土地管理法》、《土地管理實施條例》及相關法律法規對補償標準、補償方式、補償救濟程序的規定存在諸多不足,導致實踐中引發大量土地征收補償爭議,影響社會穩定。從農民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經濟發展來講,又需要征地,征地本身又是一個強制行為,農民不得不服從,這是一對矛盾。因此,解決好我國農村土地的征收補償問題顯得非常重要和迫切。
我國土地征收補償制度總體來說是不斷地進步和合理,比如補償標準逐提高;審批權力不斷上收,基層政府的審批權限越來越小;土地征收補償程序趨于規范和細化;被征地農民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補償的法律依據也不斷得到修改,以適應新的時代背景和經濟發展形勢。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補償條款,為土地征收補制度提供了堅實的憲法依據。
土地問題不僅僅是農民的命脈,也是整個國家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農民合法權益,保持農村和社會穩定,而且使國家征地工作走向市場化、法制化的軌道。有利于社會主義和諧社會的建設。
(一)土地征收與征用
1.土地征收的含義及特征
土地征收是指國家為了公共利益的需要,以補償為前提,強制取得其他民事主體土地所有權的行為。其法律后果是土地所有權在國家和集體之間發生變動。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權,重要的是對征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強制剝奪集體土地所有權的行為,是物權變動的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農民集體手中取得土地所有權,集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發展公共利益,絕對禁止任何商業目的的征收,且必須對被征收人以公平合理的補償。
2.土地征收與征用的區別
《物權法》第44條中規定了有關征用的概念,即:“因搶險、救災等緊急需要,依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償。”由此可以看出土地征收與土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運用國家強制力,經過法定的程序,并依法給予補償。土地征收、土地征用雖然都是國家為建設需要征用土地的方法,但它們是有區別的,主要表現在以下幾個方面:
第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權的改變,土地所有權由集體所有轉變為國家所有。土地征用由于使用后應當返還給被征用人,因此是土地使用權的改變,而土地的所有權性質不發生改變。這是兩者最主要的區別。
第二,二者所征收的對象也有所差別。我國土地的所有制形式只有國家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對象為農村集體土地。土地征用的對象既可以是農村集體土地也可以是城市國有土地。
第三,二者行為的依據不同。土地征收的依據和程序必須由法律規定,這是我國《立法法》第八條第六項所要求的,即“下列事項只能制定法律:……(六)非國有財產的征收?！蓖恋卣饔玫囊罁朔芍?還可以是法規。這是因土地征用一般具有暫時性、緊急性,而且強制取得的只是使用權,所以其嚴格度要低于土地征收。
第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態下對土地的臨時征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態,也可實施土地征收。
二.農村土地征收補償現狀及問題
(一)農村土地征收補償的范圍及存在的問題
我國以法律的形式確定了農村土地征收補償制度,在一定程度上保護了農民的合法權益,然而,征收補償制度也存在諸多問題和缺陷。
1.農村土地征收的補償范圍
《土地管理法》第47條規定的補償范圍和標準是:“征收耕地的補償費用包括土地補償費,安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍?！?/p>
2.農村土地征收補償范圍存在的問題
根據《土地管理法》的有關規定可以看出,現行的征地補償范圍只是對征地造成的直接損失進行補償,而對因征地形成的殘地損失及土地使用價值的下降等間接損失并未提及,事實上,這些損失是必然會發生的,如果不在補償范圍之內必將損害農民的合法權益。
(二)農村土地征收的補償方式及問題
1.農村土地征收的補償方式
早期征收土地補償機制主要采取的是“貨幣補償加安置”的補償形式,即以土地補償費、地上附著物和青苗的補償費作為經濟補償部分,在一定程度上彌補了農民經濟損失后,由征收土地使用者根據征地項目的需要為失地農民進行就業安置。但是,隨著城市建設速度加快、征地數量增加以及征地用途和就業市場的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經難以執行,各地開始探索新的安置模式。20世紀90年代以后,各地普遍采取征地時一次性地支付補償金,讓被征地農民自謀職業的安置模式。從此以后,征收土地補償機制就演化為“一次性給付貨幣補償”的單純經濟補償形式。
2.農村土地征收的補償方式存在的問題
補償方式單一。目前的補償以一次性貨幣補償為主,一次性補償只能解決農民暫時的生存問題,而農民失去了土地,就失去了長期生活的保障,生存將會受到極大的威脅。采取此種簡單的補償方式只能暫時解決農民生活上的問題,由于缺乏就業安置引導,無法為社會主義市場經濟條件下失地失業的農民提供長久的保障。
(三)農村土地征收補償程序及問題
1。農村土地征收的補償程序
《土地管理法實施條例》第二十五條規定:“征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施?！?/p>
2.農村土地征收的補償程序中存在的問題
從現行的土地征收補償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實施。(1)征收補償程序可操作性不強。我國有關土地征收程序的規定對于一些重要事項未予以明確。例如,征收行為何時發生效力,是批準征收決定作出后、還是支付補償安置費用后;被征收的土地所有權何時發生轉移;《土地管理法實施條例》第 25條規定:“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內全部支付,”但在實踐中,征地補償費的發放顯得很隨意,基本都是滯后,對于未按期支付補償安置費用的,征收決定是否依然有效等。(2)補償程序不公正,缺乏聽證。法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定,補償方案制定后才公告告知農民。而由于補償安置標準早在批準征收補償方案時已確定,雖然規定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補償的面積等提出異議,對補償安置標準無權提出任何意見,補償過程缺乏農民實際參與聽證的程序保障。(3)補償糾紛發生后,救濟程序缺失。對于補償決定,《土地管理法實施條例》中規定將裁決權交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對補償決定或者補償裁決決定不服能否申請復議或提訟等問題也未作規定。
三.完善農村土地征收補償制度的對策
(一)完善農村土地征收補償制度的可行性與必要性
1 完善農村土地征收補償制度的可行性
我國的土地征收補償制度形成以來已有幾十年的發展歷程了,尤其是現行的補償制度是形成于計劃經濟時期,隨著社會、經濟的發展現行的補償制度越來越不適應時展的要求,對此制度進行修改和完善已經到了非常迫切的時期,現在從制度方面、思想觀念和執法環境等各個方面來看都是完善農村土地征收補償制度的時候了。
2 完善農村土地征收補償制度的必要性
土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農民的當前利益,而且還損害著農民的長遠生計。大多農民文化程度不高、缺乏勞動技能,打工沒人要,創業沒本錢,最后導致生活無保障。而農業的發展會影響到工業的發展,農村的現代化又會影響到城市的現代化。故此,完善土地征收補償制度對于整個社會的發展是非常有必要的
(二)如何完善農村土地征收補償制度
1.豐富補償制度補償方式
關于補償方式,我國社會各界要求改革的呼聲很高。有學者針對我國一次性貨幣補償的缺點,提出留地安置、工作安置等多種形式的復合安置。也有學者借鑒東南沿海征地補償中采用政府、集體與個人共同繳納保險費的辦法,將失地農民納入社會保障體系中的成功經驗,提出我國應當重視社會保障的安置方式。
(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規劃確定的建設用地范圍內安排一定面積的建設用地給農村集體經濟組織和農民興辦企業、從事經營活動。農民可以通過在此土地上發展二、三產業來壯大集體經濟,解決部分農民的就業問題。同時政府應在在政策、資金、工商、稅務等方面提供必要的優惠和支持。
(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對于被征地農民有計劃地安排其就業。這種主要適用于企業因生產需要建設用地的情況,如建設大型工業項目需要征收農地,而項目建設過程和建成后會需要大量工人,這種情況下,可以在對失地農民進行必要培訓和考核,錄用其為企業的員工,享受與正式員工同等的待遇。
(3)采用社會保障安置方式。即在農地被征收后,政府不再向農民支付全額補償費用,而是將部分補償費用用來為農民繳納一定年限的社會保險費用。由勞動保障部門與農民簽訂合同,對符合條件的人員建立社會保險個人賬戶,到一定的年齡后,定月發放養老金。目前,社會保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實施的《物權法》第42條明確規定,征收集體所有的土地,要安排被征地農民的社會保障費用,相比《土地管理法》來說,是一個可喜的進步。今后應將確保社保資金足額到位和規范社保資金的管理作為社會保障安置方式工作的重中之重。
2.在政府部門建立專門的土地補償裁決機構
征地補償爭議裁決案件的專業性極強,需要由土地法律方面的專家來做這項工作,然而由于土地行政主管部門各處室業務工作的龐雜性和專業人員的缺乏,再加上隨著征地爭議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務。因此,必須設立專門的征地爭議裁決部門,配備充足的高素質專業人員,才能與目前征地爭議裁決制度的不斷完善相適應。
3.建立完整的補償程序及司法救濟程序
“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國法律體系內,程序法的滯后將直接導致有關的實體法形同虛設。補償程序的公正是補償合理的重要保證,因此完善我國土地征收補償程序,才能切實保障被征地農民的合法權益。(1)完善土地征收法律法規,使土地征收程序明晰化。如在解決征地補償爭議問題上變為由批準征收土地的人民政府裁決為由批準征收土地的上一級政府裁決。這樣征收土地的批準方和裁決方分離,可以保證爭議得到公正的裁決。(2)建立批前協商、聽證制度。土地征收過程中應充分聽取被征收人和利害關系人的意見,使其獲得表達意見的機會增強征收程序的民主性公開性。例如:集體農民對補償標準和安置方案有不同意見,政府部門應告知其有要求舉行聽證的權利。(3)完善復議和訴訟制度。農民如果對征收補償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復議或向法院提訟。(4)改革補償金發放程序。建議在征地過程中將土地補償費設立專戶,存入銀行,做到?？顚Ｓ?補償金應在法定期限內直接發給被征用土地的農民,任何組織與個人不得截留、克扣。同時,法院應將司法程序引入土地征收補償爭端解決機制中,逐步擴大對征地農民的司法救濟,減少政府對征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護被征收人的合法權利,也有利于監督行政主體征收權力的行使。
結論
土地是農民生存的前提和保障,征收農村土地對農民而言無疑是影響巨大的。承認農民的土地發展權并建立土地發展權制度、建立征地補償款分配監督體系等也是解決問題比較有效的途徑?？傊?必須善現在的農村土地征收補償制度,使補償合理、公平、有效,讓農民不因被征地而貧困,讓農村不因被征地而放緩發展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農民是“三農”問題的關鍵,農民的合法權益受到侵害,“三農”問題就解決不好,而“三農”問題又關系著我國的經濟發展和社會穩定。因此,如何完善、健全農村土地征收補償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農民生活有保障,能夠充分享受到社會進步和經濟發展的成果。
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土地征收的政策范文2
關鍵詞：土地征收 利益分配 福利測度
土地征收中的利益分配
土地征收過程中涉及到的權利主體主要包括農民、農村集體經濟組織、土地開發商、地方政府和中央政府。
眾所周知，每個人（每個群體）都是以追求自身利益最大化為動機的，而何謂利益？利益一般是指從某種事情中所獲取的好處，好處多利益就多。而福利經濟學是以分析福利為主的，所以研究利益分配問題，尤其不止是經濟利益時，就需更專業的知識來分析，福利作為個人利益的集合體，能涵蓋個人追求的目標。所以，自福利經濟學產生以來，很多學科已經將福利引入其中，并取得了較好效果。在農地城市流轉中，各利益群體（集團）所擁有的權利、知識不同，在利益博弈和分配中處于不對等的地位，而往往利益受損的群體是權利和知識均缺乏的農民群體。關注弱勢群體是社會發展永恒的旋律，這就是公平，但只關注公平，不關注效率也是無稽之談，所以還要把握所有群體總體利益的最大化，這就是效率，兼顧效率和公平是任何發展中都應考慮的問題。在農地城市流轉過程中，尤其要兼顧效率與公平，保證各方利益不受損。
一些學者從總體角度出發，考慮各方利益的分配機制和福利變化。諸培新（2005）通過對農地非農化的土地收益分配進行實證研究，表明：在土地征收過程中，獲利最少的是農民和村集體。農民補償過低導致農地非農化過程中的福利損失主要由農戶來承擔，土地征收過程中沒有達到公平，同時也影響到資源配置效率的提高。文中提出應該在土地制度、土地補償方面進行改進以達到土地征收中的公平和效率。彭開麗（2008）分別從宏觀（政府整體角度）和微觀（農民和村集體）探討了農地城市流轉中的公平與效率問題。通過對宏觀福利的研究，得出雖然農地城市流轉帶來了社會正福利效應，但也有巨大的負福利效應，社會福利有巨大的福利損失。而通過對微觀主體——農戶和村集體福利的研究，得出由于補償不合理導致農戶福利和集體福利均下降。通過構建社會福利函數，推導出城市流轉的社會福利函數，得出當流轉的單位面積農地由地方政府和開發商用于開發獲得的效用增加量與農民和集體經濟組織用于農業生產獲得的效用增量相等時，社會福利達到最大。很多學者關注到土地征收過程中弱勢群體的利益，尤其是農民和村集體的利益。
失地農民的利益評估及福利測度
（一）失地農民利益的相對客觀評估
在土地征收前后，失地農民的生活客觀上發生了很大變化，主要是生活狀態、就業水平等方面。從現有文獻看，研究者基本達成的共識是在土地征收過程中，農民利益普遍受損。
肖屹等（2008）采用理論模型分析法、實證分析法、比較分析法等定量測算了土地征用中農民土地權益受損程度。得出，在土地征用過程中，農民獲利偏低，而大部分土地收益被各級政府瓜分。消除上述因素后，農民分享土地收益的比例大幅提升。為有效保護土地征用中農民土地權益，必須在現有征地補償基礎上，修正因工農產品價格“剪刀差”導致農民利益損失的部分，顯現農地的社會保障和生態價值，并考慮結束單一的土地征用制度，推動城鄉統一土地市場的發展。
在征地過程中，被征地農民最關注的莫過于征地補償費用、自身就業以及社會保障等問題。所以，從客觀可衡量因素看，主要可通過農民生活水平的高低、農民就業安置情況、農民的社會保障等情況評估。雷寰（2005）通過研究北京市郊區失地農民的利益，發現多數失地農民利益受損，并認為農民土地初始權益的缺陷是失地農民利益受損的根源。并提出兩條解決途徑，一是在維護土地分區控制下，將規劃建設用地范圍內的農村土地發展權還給農民，實現政府僅對純公共用地進行征地；二是完善補償方式，本著解決失地農民就業和社會保障目的進行補償。汪振江（2007）從土地制度的角度對失地農民的權益進行研究，認為現行土地產權制度是失地農民利益問題產生的根源之一。提出無論公共利益用地還是非公共利益用地，均應由市場定價，從根本上解決農民利益受損問題。對于補償問題，他認為不僅要給失地農民合理補償，更重要的是因地制宜、分層構建失地農民社會保障體系，為失地農民建立至少包括最低生活保障、養老保障、醫療保障、提供再教育培訓和再就業的機會、提供法律援助等一系列社會保障措施。
（二）失地農民利益的相對主觀評估
對失地農民利益主觀方面的評估，主要側重農民自身的心理感受等無法客觀觀察的方面。關于失地農民利益的主觀研究，目前主要從福利、幸福感、滿意度等方面來研究。
有些學者對農民福利進行了研究。但由于學術界對福利的內涵未達成一致，所以關于失地農民的福利研究，學者們仁者見仁智者見智，采用了很多不同方法。有偏重個人主觀感受的，也有偏重個人客觀條件的改善，也有兩者相結合考慮的?？傮w而言，由于福利難以度量，即便用客觀指標，也是通過詢問當事人獲得信息來獲取福利變化信息的，所以主觀色彩濃厚。黃有光認為在人的行為理性條件下，福利和農地轉用過程中農民的認知與福利變化分析是吻合的。征地過程中農民的福利變化是一個復雜的非物質性事態。按照福利經濟學觀點，衡量農民福利變化的方法可通過測量征地前后農民的主觀感受，另外還可通過建立福利指標衡量。陳瑩和張安錄（2007）認為，征地中農民的福利包括經濟福利、社會福利和生態福利。并在此基礎上，建立了幾個可操作化指標，分別是農民經濟補償、農民收支情況、生活環境與住房、農民的社會保障情況及農民的就業安置等方面。研究表明，征地后農民的經濟福利和社會福利均下降。彭開麗（2008）從農戶歷年土地被征收（征用）情況、征地意愿和價格意愿、征地后生活狀況、享有的社會保障情況方面來分析農戶福利變化和土地資源非農化配置的效率與公平。高進云等（2010）基于森的可行能力理論框架，構建了被征地農民福利的功能性活動及其指標，從家庭經濟狀況方面、社會保障方面、居住條件方面、社區生活方面、環境功能方面、農民心理狀況等方面衡量農民福利的變化，并采用模糊評判法進行了福利測度，從選用的樣本看，征地后福利均下降。林樂芬和葛揚（2010）從福利經濟學角度對失地農民補償問題進行理論分析，且對比分析對土地依賴程度存在差異的三個樣本村失地農民對政府補償政策的滿意度、市民化后的就業情況、城市適應狀況、自身身份的認知度等，對不同經濟發展地區失地農民市民化后的福利變化進行研究。結果表明，農民福利水平均處于較低水平，滿意度較低。聶鑫等（2010）主要通過估算農地價值，即市場價值和非市場價值的加總，其中市場價值采用收益還原法等方法進行估算，非市場價值則采用CVM的方法進行調查估算，從而間接衡量出應該補償給農民的福利損失。
還有些學者對失地農民（或被征地農民）幸福感進行了研究。賀豪振、陶志瓊（2004）對被征地老年農民的幸福度進行了研究。陳傳鋒等（2005）對被征地農民的社會心理與市民化問題進行了研究，包括對被征地農民的社會支持水平、心理健康狀況、社會心理適應過程、社會情緒狀態以及被征地老年農民的幸福度與抑郁度等。呂斐宜（2006）提出應將幸福指數納入農村發展指標體系。王國林（2006）也對失地農民幸福感、生活滿意度等進行過闡述。舒娟（2007）對城郊中老年失地農民主觀幸福感及其影響因素進行研究，主要是從心理學角度對失地前后幸福感進行比較，并對失地農民主觀幸福感、人格、社會支持等進行研究。
吳麗（2009）構建了基于社會生態學的失地農民幸福感理論框架，并選擇典型區域進行失地農民幸福感的測量及比較研究，構建了失地農民幸福感函數并分析其影響因素，得出失地農民的總體幸福感水平：東部區域>中部區域>西部區域；生活滿意度水平為中部區域>東部區域>西部區域；生活質量指數評價結果則為東部區域>中部區域。采用不同評價體系得到的結果基本接近。通過研究社會資本與健康和幸福感之間的聯系，發現社會資本對失地農民的健康水平和幸福感起著正向促進作用。
失地農民的其他相關研究
多數學者通過研究得出失地農民利益受損，并且均對受損原因進行了簡要分析，并提出解決失地農民利益受損的建議和對策。
丁旭光（2006）認為農民權益得不到保障的根本原因在于土地權屬不明晰，直接原因是土地差價形成的巨大利益驅動，而我國在補償制度和社會保障制度上的缺失和不完善也是一個重要原因。認為應從法律上明確農村土地權益，制度上完善補償制度，明確政府職責等方面加以改善。周其仁（2008）認為土地問題很復雜，要想合理解決，必須在實踐、政策、法律和理論間形成良性互動。在政治比較強、執行力比較強的地方率先試驗，看能否實現集體建設用地入市、城鄉同地同權。在各地實驗基礎上，逐步形成地方政策和法規，然后再形成全國政策和法規，推進城鄉協調發展。要使農民的利益不受侵害，根本上是制度問題。劉愛軍（2010）認為農地產權制度不科學、農地征收制度不完善、政府職能不明晰等三方面的原因形成侵害失地農民合法權益的合力?，F行法律制度框架下我國農地所有權主體虛位、使用權殘缺并且穩定性差、轉讓權界定不明晰而產生的實踐問題；對農地征收的公共利益性界定不明提出了分析與質疑。
解決失地農民利益受損的途徑
第一，完善補償方式。目前對失地農民的補償方式有：社會保障安置、貨幣安置、社會保障安置和貨幣安置相結合、留地安置以及就業安置補償等方式。田惠和周愛蓮（2007）認為，當前的補償安置方式未考慮失地農民的長遠發展，他提出一個對失地農民進行補償的福利包，該福利包不僅考慮到對失地農民的補償和保障，還考慮到他們的就業和發展，也即從補償、保障和就業三方面對失地農民安置，其中就業是安置的關鍵環節，如此通過對失地農民進行補償，使失地農民福利水平不下降。
第二，失地農民市民化。王勇（2007）對失地農民的利益表達進行了研究，認為地方政府的短視行為是失地農民合法權益受損的內在根源。土地被征用后生存的困境是導致失地農民采取各種利益訴求的直接原因。由于知識能力不足、資源缺失等原因，多數失地農民保持沉默，雖有部分采取了較為激進的利益訴求行動，但由于“鄉政村治”治理格局等原因最終導致利益訴求行動未得到合理回應。并提出，應通過明晰農民的土地權能、健全土地征收法律制度和規范土地征收程序，以保障失地農民的知情權；通過改進制度、提升大眾媒體作用等手段來進一步疏通和完善失地農民利益表達的渠道；要積極拓展失地農民利益表達的組織空間，為失地農民利益有序和有效表達構建必備的平臺和載體。
第三，制度的進一步完善。目前，土地一級市場由政府壟斷，農地必須先轉為國有才可出讓進而實現農轉非。事實上，在這過程中，農民的利益本身就受到損害了。如果開放農村土地市場，實行城鄉統一的建設用地交易市場，就可以避免農民在一開始就受到利益的損害。
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土地征收的政策范文3
關鍵詞：土地征收 公共利益 問題 對策
我國土地的所有形式分為國家所有制和農村集體所有制兩種，我國的土地征用是發生在國家與農村集體之間的所有權的轉移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規定，在給予了農村集體經濟組織和農民個人相應的補償后，將農村集體經濟組織所有的土地轉變為國家所有。
一、我國當前土地征收過程存在的問題
（一）土地征收程序不夠規范
依照法律規定的程序，是土地征收權合法行使的程序保障。我國的《土地管理法》僅對土地征收程序作了原則性的規定，缺乏規范性，實踐中操作性不強，具體表現為：第一，程序立法尚顯簡單、粗糙，在許多制度的設計上存在一些不足。如土地征收目的合法性審查沒有納入程序中，征地公告與補償安置公告的設計不科學，“我國現行土地征收程序基本上是內部程序。征地公告與補償安置公告是在征地申請被批準之后及補償安置方案制定之后的公告，屬于事后程序。”第二，土地征收執行程序中政府處于主導地位。征地是不是符合公共利益的需要、征地方案的批準以及補償標準都是政府說了算，被征地人在征地過程中缺乏表達自己意見的機會。第三，土地征收程序中對被征收者的保護不足。如農民對補償程序參與不夠充分，缺乏農民實際參與聽證的保障渠道，農民權益得不到充分的保障。
（二）土地征收征用范圍不夠嚴格
土地征用是國家授權的并依照法律規定的依據和程序所實施的一種行政行為，直接關系到農民的切身利益。目前，我國對“公共利益”概念的界定模糊。我國《憲法》和《土地管理法》均將“公共利益的需要”作為集體土地征用的前提條件，但對于“公共利益需要”的內涵和范圍限制不夠，在理解上仁者見仁，智者見智，從而形成了一種無論何種投資主體搞建設，均可征用農村土地的現象。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用，而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給使用。
（三）補償、安置費用的分配辦法不夠精細
根據《土地管理法》第10條規定：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。《土地管理法實施條例》第26條規定：土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。就補償費用而言，地上附著物和青苗補助費計算標準比較簡單和單一，而且受償主體明確，兩項補償費用的分配在實踐中爭議不大。經常引發爭議的是土地補償費和安置補助費這兩項補償費用，按照《土地管理法》第47條規定，這兩項補償費用有不同的計算標準，在確定補償時是分別計算的，但許多地方政府在征地過程中往往對土地補償費和安置補助費不加細化，大多采取捆綁式補償。土地補償費在整個補償款中占有很大的比重，這就意味著補償款的大部分還不能直接分到農民手中；由于集體土地所有權不明確，所有權權屬糾紛大量存在，實踐中出現很多村民小組與村民委員會以及村民委員會與鄉（鎮）政府就土地權屬產生的糾紛。
二、完善我國土地征用制度的對策
（一）對“公共利益”做出明確界定
“公共利益”的定義，各個國家和地區有不同的規定，并不統一。為了便于實踐中對是否符合“公共利益”進行判斷和嚴格限制政府的征收權，我國應借鑒征用制度比較成熟國家的經驗，對公共利益的概念、范圍進行明確。將征收區分為公共利益的征收行為和非公共利益的征收行為，將土地征收限定在公共用途和符合公共利益的范圍內，以限制借“公共利益”目的濫用征地權的現象。我認為在以后的土地立法和地方的相關土地征收立法當中，選擇列舉的方式效果比較好。在理論界有不少學者已經從更具體、明確的角度界定公共利益的范圍。“借鑒列舉的表達方式，現階段可考慮認定以下用地具有公共利益性質：國防軍事，能源交通，國家機關及公益事業單位，公共設施，公益及福利事業，國家重點工程，水利及環境保護，文物遺跡保護，其他由法律授權部門裁定?！背鲜龅母黝愴椖坑玫赝?，非公益性以及營利性建設項目用地，政府不再直接介入征地過程的具體工作。將這些建設項目直接以立法的形式列入公共目的的用地范圍，既便于操作，也不易出現擴大化的解釋。同時，應該嚴格執行《土地管理法》中的土地征收審批制度。國務院或省級人民政府應加強對土地征收目的合法性的事前審查和事后審查。在申報征地過程中，由指定的機構審核該項目是否符合“公共利益用途”。根據我國的實際情況來看，以各級人大審核較為可行，只有經審核符合公共利益用途，方可核準征地。
（二）擴大征地補償范圍
相對于我國的不完全補償原則，國外一些發達國家土地征收補償范圍的確定，除了要考慮征地行為給農民帶來的直接損失外，還要綜合考慮由征收行為引起的一系列間接損失，盡可能地給予農民公平、完全的補償。為了保障失地農民能在城市里得到進一步的發展，我國應借鑒各國通行的做法，借鑒境外有關法律的規定，逐步擴大補償的范圍。立法者不能過分單方面強調國家土地征收的強制性，而忽視被征地農民的經濟利益。補償金應相當于被征用地前一段時期經營的平均收益，征地補償所考慮的主要因素應當包括生活費用、重新就業和創業的資本、住房、社會保障以及一定的土地價值收益。具體可以包括以下幾個方面：1.土地補償；2.地上附著物的損失補償；3.營業損失補償；4.殘地損失補償；5.社會保障補償以及其他相關損失補償。
（三）完善社會保障制度
第一，建立被征地農民基本生活保障制度，并需有充足的資金保障，一旦征地行為發生，社會保障體系應立即啟動，對失地農民給予全方面的關懷，包括基本生活費用、求學、就醫上的優惠、養老保障等各方面，解除農民的后顧之憂。第二，要拓寬就業門路，多形式、多渠道安置被征地農民，鼓勵用地單位盡可能地把適合于農民就業的工作崗位，優先安排給被征地農民，最好是制定合理的獎勵措施。要切實加強農民的勞動技能培訓，努力做到定向培訓，提高被征地農民的就業競爭力和實際就業率。第三，要鼓勵被征地農民自主擇業、自主創業。通過各種信息渠道及時傳遞各類創業信息，在創業資金上予以扶持，提供小額貸款及各種稅費優惠照顧，并以制度形式規定下來，使之有章可循。第四，有條件的地區可試行土地征用補償方式的改革。據報載，上海青浦區在建設境內50公里滬青高速公路時，由區政府牽頭，將公路沿線土地征用涉及的鎮、村集體，以土地使用權作為資產紐帶組成土地公司，與高速公路投資方聯合成立股份合作公司，合作期限為25年。合作公司以每年1100元/畝的標準支付土地使用回報。此舉改變了過去一次性補償的做法，使被征地農民的生活有了長期穩定的保障。這種做法是改革征地制度的一個創新和探索。
（四）堅守18億畝耕地紅線
確保18億畝耕地，是中央的既定方針，是在土地征收過程中需要堅守的重要原則之一。但落實這項任務的關鍵在地方政府。工業化、城市化加快形成的旺盛需求，土地出讓帶來的巨大收益，政績與GDP增長掛鉤，部門發展規劃的用地期望，農民對種地缺乏積極性等，都成為沖擊耕地保護紅線的重要因素。因此，我們首先要科學界定耕地概念，以糧食生產恢復能力為標準，將耕地細分為在耕地和宜耕地，因農業結構調整減少的農地，必要時可以恢復為耕地。其次是嚴控耕地流失途徑。建設占用、災毀耕地、生態退耕、農業結構調整，應通盤考慮，預防將耕地報為災毀，然后再搞建設的現象。再次是繼續強化耕地保護問責制。細化各級政府耕地保護責任制，加大行政責任，約束其它規劃。最后，要努力形成節約用地倒逼機制。制定集約節約用地標準，將城鄉建設用地納入整體規劃，統一管理。參考文獻：
[1]張慶華.中國土地法操作實務.法律出版社，2003.
[2]土地管理法實施條例.
[3]國土資源執法監察手冊.
土地征收的政策范文4
經市政府批準，現將1999年出售公有住宅樓房的成本價及有關政策通知如下：
一、1999年1月1日起，出售公有住宅樓房取消標準價，一律實行成本價城近郊區（東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山）新建樓房的成本價為每建筑平方米1485元。遠郊區縣新建樓房的成本價，由區縣房改辦會同區縣有關部門按規定測定，報市房改辦批準后執行。
按成本價出售公有住宅樓房的房價計算公式，付款方式，以及成新折扣、工齡折扣、調節因素、裝修設備價、提前付款折扣計算等辦法，均按（94）京房改辦字第054號文件的規定執行。其中，房價計算公式中的標準價高限按成本價的94％計，負擔價中的工齡折扣率為0.9％；現住房折扣率下調為1％；提前付款月折扣率為3.15‰；封閉陽臺按成本價的70％計算，未封閉陽臺按成本價的50％計算；復式住宅的價格計算按（98）京房改辦字第179號文件的規定執行。
二、其它有關政策
1.西藏內調人員購房的，按京組通〔1997〕78號文件的規定，購房人憑市委組織部出具的證明增加購房優惠，夫婦一方屬內調的，優惠5％，夫婦雙方同屬內調的，優惠10％。
2.教師購房的，按（96）京房改辦字第075號、（97）京房改辦字第057號文件的規定增加購房優惠，夫婦一方是教師的，優惠5％，夫婦雙方是教師的，優惠10％。
3.各產權單位出售公有住房按規定的計價公式計算后，實際售價（不含提前付款折扣）低于每建筑平方米211元的（含陽臺），均以211元計。
4.公共維修基金的交納標準調整為每建筑平方米52元，交納方法仍按（94）京房改辦字第054號文件的規定執行。
三、本通知未及事宜，仍按《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》（京政發〔1992〕35號）等有關文件的規定執行。
四、任何部門和單位都不得在出售公有住宅樓房過程中增加收費項目。
土地征收的政策范文5
《國有土地上房屋征收條例》出臺已有3年，集體土地征收條例卻只聞雷聲不見雨，民間輿論呼聲日漲；同時，十后擴大內需、加快新型城鎮化建設，實現經濟發展轉型升級的目標要求集體土地征收必須打好頭陣。
在此背景下，伴隨著社會法制意識的不斷增強，信息化程度不斷提高，而個別地方政府在官本位思想、短期逐利導向的作用下，行政決策欠妥當，多種因素導致長沙市現階段的集體土地征收工作進入了必須調整的“深水期”。
被征地農民利益保障不充分
目前，長沙市一些區、縣政府在集體土地征收中以短期政績為導向，一方面，對土地征收及利用缺乏遠景規劃，完成拆遷騰地后土地長期閑置，既無益于被征地對象又造成土地浪費；另一方面，為追求快速推進項目，采取一些局部突擊拆遷行動，在用地手續不到位的情況下實施“協議拆遷”，甚至對部分違法建筑給予政策外的補償。雖然短期實現了大面積拆遷，卻人為地破壞了征收補償法規政策的統一，給征收工作的長期整體穩定造成了不利影響。
法制意識不強的問題也貫穿于征地補償安置工作的全過程中，在區縣政府、被征地對象及媒體人員中都不同程度地存在著。從長沙市情況看，一方面個別縣級政府越俎代庖，行使了部分土地行政職能，職權越位、錯位，甚至以鄉鎮、街道、指揮部作為征收和安置主體，直接導致征收主體不合法、程序不到位、資金撥付管理脫離監管、補償安置失去合法性保障；另一方面，部分被征地對象和媒體人員素質參差不齊，缺乏科學的維權意識，不能準確區分集體土地征收和國有土地征收，對現行政策法規缺乏正確認識，造成社會負面輿論多、征收工作阻礙大的問題。
被征地農民長久生計是否得到保障是檢驗整個集體土地征收工作實效的根本落腳點。從長沙市情況來看，不同時期、區域的安置模式及其效果存在很大差異。
近十四年來，長沙市集體土地征收可劃分為60號令和103號令兩個階段，兩個不同政策時期對于安置的最大差異在于安置主體。60號令時期通過下達生產、生活留地指標，由各集體經濟組織負責組織建設生活安置房，盤活生產安置留地。由于各集體經濟組織所處區位、村支兩委的領導能力、村級經濟能力、市場發展機遇、收益分配方式都存在很大差異，一方面涌現了高升村、紅星村等一批發展成效突出的小康村，被征地農民生活水平得到長足的提高；另一方面也有少量被征地農民生產、生活安置至今仍存在困難，甚至持續上訪。103號令時期變村集體安置為區、縣（市）人民政府，這一轉變確保了被征地農民能在政策范圍內得到統一標準的安置保障，由區、縣（市）政府運作“兩保”融資用地兜底安置保障資金。受宏觀經濟波動的影響，政府存在不同程度的資金壓力；同時融資用地的區位差異、政府招商引資的力度和理念不同，對被征地農民就業培訓、困難群體生活救助的投入程度不同，也致使被征地農民最終安置效果有一定差距。
被征地農民在外超期過渡是各地方普遍存在的問題。長沙市摸底調查結果顯示，全市在政策規定的兩年過渡期內住房保障落實率僅42.8%，有34.36%的被征地對象在外超期過渡，累計發放超期過渡費達3億元，目前每月還需支付超期過渡費1176.23萬元，這一數額隨著土地征收項目增加還可能繼續擴大。
此外，長沙市被征地農民保障住房的性質不明確。長沙市通過“兩轉變一納入”實施保障安置，規定保障住房流轉參照經濟適用房，但經過5年的實踐仍存在顯而易見的不足：保障住房產權證辦理程序不暢，交易流通程序及稅費標準不明，大部分保障住房交易未納入政策規范內，交易雙方的權益沒有保障、保障住房交易市場被嚴重限制等弊端，這些問題伴隨著2013年長沙市放開經濟適用房上市交易進一步加劇。根據規定，符合條件的經適房交易補交土地出讓金后進行交易，并對不同地段的土地出讓金標準作出了具體劃分，同時經適房交易享有一定的稅費減免面積。但因保障住房產權辦理滯后，性質不明晰，在上市交易中能否完全等同對待目前還處于盲區；無法有效地入市流通交易將直接影響被征地農民的生活水平和安置效果，甚至可能引起潛在被征收對象的抵觸。
以群眾利益為落腳點進行集體土地征收
集體土地征收與農民的生產生活息息相關，是一項牽一發動全局的事情，加強對其專門立法是時展的必然要求。在此過程中，應就集體土地征收法律關系主體雙方權利義務、征收法定前提的產生、征收程序的運行、安置保障機制、土地收益管理和分配、強制執行方式和法律責任等進行系統化、具體化和專門化規定，形成嚴密完整的統一有機體，減少農村集體土地征收的不確定性和復雜性，強化對公權力的約束監管。
其次，要嚴格集體土地征收程序。首先應培養各職能部門、工作人員的法制精神和責權觀，在意識形態上以自省、自律、自查、自糾構建堅不可摧的紀律“防火墻”；其次，嚴格執行法規政策標準，把好項目啟動實施的政策關，絕不能讓短期政績觀影響集體土地征收的科學導向，切實完善各項用地報批和監管程序，遏止超標準補償、協議拆遷蔓延的勢頭，以嚴標準、嚴程序肅清集體土地征收風氣；再次，加大信息公開和程序透明度，嚴格履行征地公告程序，維護群眾的知情權和參與權，化解因信息不對稱產生的沖突。
在現行政策法規下探索被征地農民多元化安置模式，也是當下集體土地征收工作進一步突破發展的重要保障。通過多元化的安置模式，既有助于減少區、縣（市）的財政壓力，還能讓被征地農民早日安居樂業。
土地征收的政策范文6
1、房產契稅現行政策：《中華人民共和國契稅暫行條例》要求，征稅對象為土地使用權證、房屋產權的遷移個人行為，稅收分類為國有土地使用權證轉讓，土地使用權證出讓(包含售賣、贈予和互換)，房產買賣、贈予和互換，征收率為3%—5%，經營者是在我國地區承擔遷移農田、房子所有權的企業和本人。國家要求對本人購買自購普通住宅，暫遞減征收房產契稅。國家在2020年房地產行業稅收優惠政策調節中，從價格、總面積、建筑容積率三層面確立了享有優惠現行政策的普通住宅規范。從2020年6月1日起，本人買房的房產契稅優惠現行政策也將依照統一的普通住宅規范實行。
2、營業稅現行政策：國家營業稅暫行條例要求，企業和本人銷售不動產，按交易量價格征收5%的營業稅。1998年，以便相互配合國家住宅體制改革，進一步緩解本人交易普通住宅的負稅，國家頒布優惠現行政策要求，對本人購買并定居超出一年的普通住宅，市場銷售時免稅營業稅。本人購買并定居不夠一年的普通住宅，市場銷售時營業稅按零售價減掉購買現價后的差值計稅。
3、個稅現行政策：依據國家個人所得的要求，本人出讓房子等資產個人所得，應按20%的征收率繳納個稅。
4、土地增值稅現行政策：土地增值稅于1983年剛開始征收，目地主要是以便標準農田、房地產業交易紀律，有效調整土地增值盈利，維護保養國家利益。土地增值稅以經營者在中國人民共和國地區出讓國有土地使用權證、地面上房屋建筑以及附屬物所獲得的增值額為征稅對象，按照要求的征收率征收的一種稅款。
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