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農村土地房屋征收法范文1
自改革開放以來，伴隨著城鎮化發展，各級政府對農村土地的大量征收，產生了一系列的社會問題。本文對我國現行的土地征收法律進行了分析，歸納出我國法律對農村土地征收的強制性、目的性、合法性和補償性，發現農村土地征收現存的弊端，并提出一定的完善建議。
關鍵詞:
土地征收;法律特征;補償方式;合法程序;監督體制
改革開放以來，我國社會主義城鎮化建設的步伐逐步加快，各級政府在城市化的發展進程中，為建設城鎮、工廠以及工業園區等建筑，需要征收大量土地，而土地是農民最基本的、賴以生存的生活來源，在市場經濟飛速發展的今天，農村土地征收所產生的一系列社會問題，都可能引發大量的糾紛。
一、我國土地征收的法律特征
我國農村土地征收法律制度是推進社會主義城鎮化發展的重要保障，在現有的法律法規中，在《憲法》中規定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”;在《土地管理法》中明確規定“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！?在《物權法》中規定“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?！睆囊陨戏煞ㄒ幹?，可以看出我國對土地征收，是以補償為前提，以實現公共利益為基礎，將農村集體土地強制征收成為國家所有，具有強制性、目的性、合法性和補償性四點法律特征。
(一)土地征收的強制性
從上文提到的法律規定中可以看出，對農村土地征收的實施方是國家，國家是有權并依照法律法規，可以對農村土地實施強行征收，被征地的一方必須完全服從。因此，國家對農村土地的征收是帶有強制性特征的，但強制征收土地必須在法律規定的“為了公共利益的需要”基礎之上，這就是土地征收的第二個特征———目的性。
(二)土地征收的目的性
判斷國家及各級政府在征收農村土地時是否符合法律法規的要求，其標準和依據就是判斷所謂“公共利益的需求”，這是對土地進行征收的前提和基礎。由于城市化的不斷擴張，以及市場經濟的飛速發展，城鎮化建設、工業區建設等用地的不足，都導致了對農村土地的征收逐漸擴張。因此，只有明確是為公共謀求利益的目的，對農村土地實行征收，才能具有正當性和合理性。
(三)土地征收的合法性
在各國立法中，對土地的征收都必須嚴格依照法律程序進行。我國踐行的是依法治國、依法執政、依法行政，按照正規的法律程序對農村土地進行征收，才能防止濫用權力的現象發生，才能保障土地征收的過程能夠順利進行，同時也能保證被征地農民的合法權益，維護社會穩定和公正性。
(四)土地征收的補償性
上文所列出的如《憲法》等法律法規，都明確規定了，如果對土地實行了征收，那么就必須對被征收者給予一定的補償。即使征地行為是為了集體的公共利益，但少數人勢必會因此而受到利益損害。所以必須對被征地者進行補償，踐行民法公平、正義的原則。農村土地征收制度是我國對公共事業發展的重要保證，其意義之重大，在對土地征收進行中，保證對權力的合法行使、對土地和資源的合理分配及利用、以及平衡不同利益主體之間的關系，都起到了關鍵的、不容忽視的作用。
二、我國農村土地征收中的弊端及完善建議
(一)關于農村土地征收的程序方面
在對農村土地征收中，涉及到國家、集體和農民三方，由于目的、利益等諸多原因，三方之間不可避免的會產生各方面矛盾和糾紛，最為凸顯的矛盾就是關于征收補償費的問題。目前，我國在對農村土地征收中，還有很多程序缺失的現象存在，農民的權益受到侵害，無法得到保障。首先，被征地的農民個人，對土地征收的決策并沒有參與權。國家和各級政府對農村土地的征用是在“公共利益”發展的前提下進行的，那么公眾對其“公共利益”的合理性就應有權參與。在國外，在征地前政府公告，派專職專員進行一系列審查，召開聽證，被征地者可以參加其中的所有過程并表達自己的要求。所以，筆者認為應該本著“協商優先”的原則，讓被征地者真正參與到意見征求和土地征收的過程中。其次在發生土地糾紛和矛盾時，要保證被征地者有可以申訴和尋求司法救濟的部門。如果被征地者對整個過程的合法性和補償等問題有異議，應有專門的機構來受理此類申訴，這樣才可以化解農民的矛盾，保護農民的權益。處理好各方面的矛盾，是土地征收順利進行的保障。
(二)關于農村土地征地的補償方面
我國的《土地管理法》中規定，“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及土地附著物和青苗補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”，以及“支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍”。不難看出，這種補償標準較為落后，已經無法滿足和適應現今市場經濟大環境下的發展和需要。改革開發以來，整個中國的經濟已經發生了翻天覆地的改變，農村社會的經濟形勢也發生了劇烈的變化，依據上文中的補償標準，農民所能獲得到的征地補償范圍極為狹窄，得到的經濟補償和土地征用后所產生的經濟效應相差極其懸殊。另外《土地管理法》中提到的“保持原有生活水平”，并沒有為農民身份的人民群眾進行可持續發展的考慮。在中國農村，大多數農民從業能力非常有限，在失地的情況下，近乎等同于失業，無法從事其他行業來維持生計。隨著時間的推移和市場經濟的日益繁榮，農民想要一直保持“原有生活水平”近乎于不可能。因此，應提高對被征地者的補償，才能真正對農民的利益提供有效的保障。具體來看，除去法律已經規定的補償外，增加社會保障費用、再教育和培訓費用以及土地增值費用，才能讓農民切實的享受到土地增值后的價值。
(三)關于農村土地征收的監督體制
目前我國還缺乏對土地征收的進行系統監督、管理的政府執法部門，對權力依法進行監督是限制權力濫用的重要保證。在對農村土地征收前，要嚴格控制對土地的審批權，實行責任制，并切實落實到個人;為征地補償費專門設置專用賬戶，并納入到銀行體系，使農民集體可以發揮監督作用;政府應設置土地執法監督和咨詢的機構，讓農民可以充分咨詢和表達訴求，同時也可以加強對土地征收的執法和監察力度。
三、結論
綜上所述，在城市化進程加快的現代社會，針對我國現行的關于農村土地征收的法律法規特征，其實際存在的弊端，從法治建設角度和社會實踐角度，都應該盡快建構和完善相關的法律程序、補償標準和監督體制，保障農民群體的合法權益。
［參考文獻］
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農村土地房屋征收法范文2
關鍵詞：農村土地利益；博弈；法律規制
農村的土地是農民安身立命的根本，既是其賴以生存的根本物質基礎，也是其最終的生存保障。對“三農問題”的破解，農村土地問題的解決必然為其最重要之一端。
一、參與農村土地利益博弈的主體及其分析
基于我國現行的法律規定及社會實際，參與農村土地利益博弈的主體主要有農村土地的所有者、農村土地承包經營者、國家（當地政府以國家的名義）以及開發商等。
1.農村土地所有者是農村土地利益博弈之當然主體。我國憲法規定：“農村的土地屬于集體所有”?！锻恋毓芾矸ā返谑畻l規定：“農民集體所有的土地依法屬于農村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，”《農村土地承包法》第二條規定：“本法所稱的農村土地，是指農民集體所有和國家所有依法由集體使用的耕地、林地、草地，以及其它依法用于農業的土地?！痹从谏鲜鰬椃ê头傻囊幎?，“農民集體”對農村土地享有所有者權益，在農村土地利用及流轉過程中，農村土地所有者是農村土地利益博弈之當然主體。
2.農民是農村土地利益博弈之一方主體?；凇掇r村土地承包法》第三條的規定：國家實行農村土地承包經營制度“集體經濟組織的農民對農村土地擁有承包經營權?！焙茱@然，這里的承包經營權無疑是基于法律的規定。而且，對農民來講，承包多少土地，承包多長時間以及承擔何種義務還有其與集體經濟組織簽訂的承包合同的約定?？傊?，農民的承包經營權既有法律、政策上的規定，又有合同上的約定，毫無疑問農民當然地是農村土地利益博弈的參與者，且其享有的是承包經營者權益。
3.政府（代表國家）是農村土地利益博弈之一方主體。我國《憲法》第十條第三款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用?！?004年3月14日的憲法修正案對此修正為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律的規定對土地實行征收或征用并給予補償?！薄锻恋毓芾矸ā返诙l第四款規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。同時《土地管理法》也規定：“違反土地管理法律、法規的規定，阻撓國家建設征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行?！焙苊黠@，政府以國家的名義合法地且往往強勢地參與了農村土地利益的爭奪，當然有時的確是為了公共利益，因而政府（國家）也就是農村土地利益博弈之一方主體。
二、對農村土地利益博弈過程及結果分析
1. 農村土地所有者與土地使用者之間博弈的過程及結果。最為基礎性的土地利益博弈存在于土地所有者及土地使用者之間。我國相關法律規定，農村的土地為三級集體所有，即鄉、村以及村內的村民小組是法律確定的所有權主體。農民個體對農村土地擁有承包經營權。由于法律所規定的“集體”的具體內容不清，“集體”究竟是指集體組織（如村民委員會）還是由這些成員所構成的群體？這個問題直接關系到所有權如何行使及其法律效力這一根本問題。在我國現行農村組織結構的框架下，由村民委員會或村民小組作為土地所有者出現，進行相應的民事行為，行使所有者權益，似乎為理所當然。其行為及其后果似乎理所當然地應被村民所接受?；诖朔N邏輯，村民個體對土地所有權的行使鮮有質疑也難于置疑。于是，村委會或村民小組就成了土地的當然所有者。
2.國家參與農村土地利益博弈之過程和結果。我國法律規定，國家為了公共利益的需要，可以對集體土地進行國有化征用和征收，并給予一定的補償。這里至少有兩個變數，一是何為“公共利益”？二是補償到什么程度？即使是剛剛頒布的物權法對此也沒有明確規定。很顯然，只要政府想獲得哪塊土地，即可打著為“公共利益”需要之旗號行使國家公權力征收即可，集體組織也好，村民也罷沒有選擇的余地。于是該宗集體土地的所有權就輕而易舉地被剝奪了。再論補償問題。法律規定了此種情形下補償的上限，而各地方政府一般也都制定了相應的細則，往往將補償標準就低加以規定。由于是以國家的名義征收，是一種行政行為，這時候的土地所有者成了行政相對人，在這種嚴重不平等的行政關系中，土地所有者根本就沒有討價還價的余地。由于我國現行農村土地制度設計上的缺陷，其對地方政府擴大征地的激勵很強，而限制不夠，使得地方政府在征地過程中，濫用征地權，而被征地農民沒有平等參與協商的權利，使得土地濫征、濫用趨勢難以遏止。[1]這種國家行政權力簡單地運行的結果就使得所有權人如此輕易地就喪失了土地所有權，村民賴以生存的最基本物質基礎被摧垮了。法律規定的土地所有者的占有、使用、收益和處分的權能在強大有政府公權力面前顯得不堪一擊。
3.開發商參與農村土地利益博弈的過程及結果。房地產開發行業是一個暴利行業這已是盡人皆知的事實，土地資源亦屬寶貴的稀缺資源。在我國現階段城鎮化進程中，必然伴隨著城鎮擴張過程中城郊農村集體土地被利用。既然是開發商對農村集體土地進行開發利用，在市場經濟條件下應當按照市場經濟的規律和商業交易的規矩獲取土地使用權以進行開發。但遺憾的是，現實情況為，開發商看中了某塊地，就會采用一切手段促使政府運用法律賦予的對土地的征收權力，以為了“公共利益”的旗號對農村集體土地進行征收，然后給點補償了事，該土地就變成了國家的了。此過程頗有點“半 匹紅綃一丈綾，系向牛頭充炭值”的意味。然后政府又以國有土地出讓的方式把土地高價賣給開發商。在這一過程中，政府憑空賺了一筆，開發商開發該土地謀取暴利。至此，政府和開發商皆大歡喜，可悲可嘆的卻是失地農民。
三、規制農村土地利益博弈的法律思考
基于前述對參與農村土地利益博弈的主體及過程的分析，一個不容置疑的事實是，各主體博弈的結果，遭受最大傷害的就是農民。如果說給其排個位次，則贏家就是政府和開發商，輸家就是農村集體組織及其村民。長此以往，不切實加以改變，“三農問題”的解決必將因此而大打折扣。筆者認為，從以下幾個方面入手，是規制農村土地利益博弈的理性選擇。
1.以法律的形式，明晰農村土地所有權真正主體。農村集體土地所有權的前提是承認農村集體所有權的主體是農民集體。[2]盡管憲法及其它法律都規定了農村土地為集體所有，但這個“集體”應當進一步以法律的形式加以明確。應當明確如下幾個層面的問題：其一，“集體”究為何指；其二，集體“所有”中的所有的性質；其三，集體所有權如何行使；其四，集體所有權受到侵害如何救濟。筆者認為應當將集體界定為由集體組織內的村民個體組成的群體，以免村委會這樣的集體組織以集體的名義侵害村民的利益。集體所有宜界定為村民個體對土地共有。對集體所有權的行使，因為現行的村“兩委”受行政權力影響是基本事實，要避免政府行政權力的侵擾，應當由村民選出的代表小組行使對土地的所有權，當村民共有的土地權利受到侵害時，也由其選出的代表小組出面尋求法律或其它方式救濟。如上所述，所有權的主體、內容、行使方式及其救濟等都以法律的形式加以規定和落實。集體土地所有權及其使用權人才可能擁有抵御其它外來風險的能力。
2.為規范和限制行政征收權力，以法律形式對“公共利益”加以明確界定。農村集體土地被征收，使得村民基本生存資料所有權的喪失，對此不得不慎之又慎?！肮怖妗辈粦蛔鳛榛献勇o邊際地濫用。濫用的結果是對農民土地利益裸地掠奪。這對農民固然是災難，對整個社會來講也將產生較大的負面影響。另外，與此相伴的解決措施是，以法律規定的形式明確提出有權以國家名義征收土地的政府的層級，把征收土地的權力向上收，以對征地行為加以規范和控制。最后，對是否為“公共利益”的需要，如果被征收者提出異議，應當以法律的形式允許被征收者單就此問題提訟，將“公共利益”的認定納入司法審查的范圍，必將有助于控制土地征收權的濫用。
3.遵循市場機制，嚴格規范和調整征地過程。國家對土地征收，開發商進行開發，村民永久性地失去了該土地的所有權，獲得一次性補償完畢后再無其它生活保障。更為嚴重的是，政府在此過程中獲取了巨額利益。這一過程明擺著是政府低價征收，然后市價出讓。筆者在此不得不置疑，政府取得如此巨額利益的合理性和合法性到底在哪里？為什么不讓開發商與土地所有者直接協商價格？由于有巨額利益的驅使，開發商與政府（或其某些官員）形成了利益共同體。也難怪在城市房屋拆遷補償過程中，政府倒象是商人，商人倒象是政府！比較起來，開發商在農村土地征收補償中的表現有過之而無不及，因為這時候面對的對手更加軟弱。因此，從法律上割斷開發商與政府之間的利益鏈，土地所有者與開發商能夠按市場價格平等協商則為破解博弈主體利益嚴重失衡之關鍵。 緣于此，筆者認為基本思路是弱化政府在農村征地補償中的權力和作用。具體設想可以考慮，凡是在政府規劃區內的農村集體土地，開發商均可以按照政府規劃的用途直接與土地所有者協商，就出讓價格達成協議，報政府同意，然后由政府辦理集體土地征收法律手續即可?；蛘?，開發商就某宗規劃區內的土地事先報政府，請求許可進行開發，并由政府同意將來給予辦理相關土地所有權及使用權手續。完成了政府的先行許可再與土地所有者協商達成協議，最后由政府認可并辦理相關手續，就完成了該宗土地的相關權利轉移手續。如此，既不影響政府的決策規劃，又不損害村民的利益，達到一種利益的相對均衡。
作者單位：陜西理工學院經濟與法學學院
參考文獻：
農村土地房屋征收法范文3
[論文關鍵詞]“城中村”集體土地開發 “小產權房” 物權二元結構
一、活躍的“城中村”集體土地開發市場與國家禁止集體土地非農建設之間的矛盾沖突
（一）城市房價的飆升和農民生活成本的增加催生農村集體土地開發利用市場
近年來，“高房價”已經成為影響我國經濟可持續發展，人民生活安定和諧的一個不容忽視的問題。雖然國家相繼出臺一系列政策，嚴格規范房地產市場的發展，但房價飆升的勁頭依然不減。一些生活在城市中的外來打工者和低收入人群迫于高房價的壓力，不得不走向城市近郊的農村以及“城中村”，去尋找與自身收入水平更相適應的低價房。
催生農村集體土地開發利用市場形成的另一個因素是農民生活成本的增加。隨著城市化進程的加快，一些城市周邊的集體土地已經轉為國有?！俺侵写濉贝迕竦霓r田被征收、缺乏高水平的勞動技能和社會保障，卻要承受著和城市居民一樣的高物價。對這些農民來說，僅有的“優勢”就是可以通過開發利用自身的土地、房屋來提高收入。久而久之，農民將其自身剩余的房屋出租、出售給本村以外的城市或農村居民的現象越來越普遍。
（一）國家“三令五申”嚴控農村集體土地流轉引發集體土地利用違法問題
長期以來，國家對農村集體土地的流轉都實行嚴格的控制，《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設?！苯鼛啄陙?，鑒于集體土地非法流轉現象頻發，國務院辦公廳于2007年發出《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權’房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發?！?/p>
由于我國相關的法律法規和政策性規定明確禁止農村集體土地出租、出讓用于非農建設，也嚴格禁止城鎮居民到農村購買宅基地或農民住宅，因此無論是從理論界的觀點還是從司法實踐上看，通常都認為此類農村集體土地轉讓合同在法律上是無效的。從而使得流轉、開發利用集體土地的現象陷入普遍違法的境地。
（三）城市化浪潮中的“城中村”集體土地開發利用問題、矛盾尤為突出
“城中村”與遠離城市的偏遠鄉村相比有著許多特殊性，因此在集體土地開發利用上的問題和矛盾特別突出。首先，大多數“城中村”的土地已經被納入城市規劃控制區范圍內，村民喪失或基本喪失農業用地，缺乏通過發展農業生產來提高經濟水平的收入來源。其次，村民的生存方式和職業結構已經脫離傳統農業，而與城市居民沒有太大區別。再次，“城中村”內，每戶村民仍擁有自家的宅基地，出租房屋和土地很可能成為“城中村”村民和集體經濟組織的主要收入來源。最后，“城中村”的集體土地很容易成為“舊城改造”或“棚戶區改造”區域，而被征收為國有土地，興建房子可以在征地時獲得更多的補償。
“城中村”的這些特點決定了它必將成為集體土地開發利用問題的矛盾集中區。一方面，村民出租、出售房子或土地的行為非常普遍；另一方面，這些房屋又擺脫不了“不合法”的帽子。一旦出現糾紛或者遇上國家征收土地，當事人的權益很可能因為合同無效而得不到保障，從而引發社會問題。
二、現行的法律制度和理論在解決“城中村”集體土地開發利用問題上的缺陷
（一）我國城鄉土地二元制使得“城中村”土地開發利用難以實現
根據我國《憲法》第10條的規定，我國實行城鄉土地二元制，城市的土地屬于國有，農村和城市郊區的土地一般屬于集體所有。對于兩種不同的土地制度，《物權法》第3條第3款雖然明確了：“保障一切主體的平等法律地位和發展權利?！钡牵锻恋毓芾矸ā返?3條卻規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！?/p>
依照現行的法律制度，農民集體所有的土地不能自由流轉成為商業用地或者工業用地，也不能用于商品房開發。實行兩種不同的土地所有制度固然符合我國國情，然而并不意味著就可以給予兩種不同土地所有權以區別對待。《土地管理法》第63條的規定過于一刀切，對于耕地、林地等農用地確實不應該允許用于非農建設，然而隨著農業生產力的提高以及農民自身發展的需要，對于一些富余的宅基地或農村集體建設用地，不允許適當的開發，是對農村集體土地所有權的歧視。正如學者喬新生所言：“既然農村集體土地所有者種蔬菜或者糧食比‘種房子’的效益明顯偏低，為什么不允許農民集體土地所有者從事商品房開發呢？”
（二）傳統所有權理論的束縛導致“城中村”土地利用困難重重
傳統物權理論以調整財產歸屬的所有權為起點和目標，其指導下的農村集體土地所有權，是農民集體對其占有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。這種所有權一元至上的農村集體土地物權制度從理論上看的確是對土地的勞動群眾集體所有制完整的保護，但是基于各種現實因素的考慮，又不得不對農村集體土地所有權的一些權能有所限制，難以做到真正的“所有”，從這一點上看是有缺陷的。
實際生活中，土地歸屬主體與土地利用主體往往是分離的，這就產生了大量復雜的土地利用關系。特別是隨著城鄉一體化步伐的加快，城鄉之間的交流日益密切，大批農民工進城務工，大量耕地閑置，由此產生了城市居民或者是本村以外的人或經濟組織是否可以承包經營閑置土地的問題。以及城市郊區或者“城中村”的村民能否把自家宅基地、房屋出租給外來居民的問題。要想厘清如此復雜的農村集體土地利用關系，保持土地利用的可持續性和高效性，平衡各方利益，是強調財產歸屬和所有權中心的傳統物權理論所無法解決的。
三、以“城中村”為例，對農村集體土地開發利用問題的理論探討和實證分析
（一）“物權二元”理論支撐下，對“城中村”集體土地開發利用的可行性探討
“物權二元結構”以所有表述財產的歸屬狀態，以所有權表述財產歸屬的法律性質；以占有表述財產利用狀態，以占有權表述財產利用權利?！拔餀喽崩碚撝笇罗r村集體土地物權制度主要體現為所有權和占有權的結合，農民集體作為農村集體土地的所有者，擁有集體土地的所有權，而其他自然人、法人也可以基于占有權，作為非所有人利用集體土地，從而使得非所有人在占有他人財產基礎上擁有占有、使用、收益的權利。運用在解決“城中村”集體土地開發利用問題上，可以理解為城市居民以及本村的農民或者經濟組織等一切自然人、法人可以通過占有的方式，對“城中村”集體土地直接進行支配，同時本村農民也能夠通過讓渡部分財產使用價值的方式來獲利。
從解決實際問題的功效上看，以財產歸屬和利用制度組成的“物權二元結構”體系，堅持平等獨立的物權理念，突破傳統物權理論的框架體系，能夠妥善解決諸如農村土地開發利用問題此類的農村土地上各類物權之間的法律關系。
（二）基于南寧友愛村的調研，對“城中村”集體土地開發利用模式的實證分析
友愛村位于南寧市中心北面，全村面積0.4平方公里，轄13個村民小組，480個農戶，常住人口961人，流動人口約15000人。友愛村是一座典型的“城中村”，全村土地幾乎被城市規劃用地包圍，流動人口遠遠超過本村常住人口，村民收入也是以出租房屋為主。這些出租屋因租金低廉，配套相對齊全，再加上地理位置位于城區中心，交通非常便利等因素受到了許多低收入人群和外來打工者的青睞。
友愛村的情況也就是當今絕大多數“城中村”的真實現狀。在當前的法律環境下，這些房屋的出租出售行為都是不合法的，得不到法律的保護，一旦發生糾紛，當事人的權益很可能得不到保障。但是這種不合法的界定是否合理呢？這是需要我們進一步討論的問題。從南寧友愛村的調研可以發現，一個小小的城中村就解決了1.5萬外來流動人口的住房問題，而且房租也是本村村民主要的收入來源之一，可謂“雙贏”。如果僅僅是因為《土地管理法》第63條以及一些國務院禁止城市居民在農村購買宅基地的規定就將所有開發利用農村集體土地的模式全盤否定，是不合理的。
四、“城中村”土地利用問題的出路和展望
（一）嚴格控制“城中村”土地用途的變更，限制農村集體土地的非法流轉
在開發城中村集體土地的過程中，可能會存在一些改變土地用途的行為，比如說將農用地擅自改為建設用地，這些行為是要堅決杜絕的。此外，對于一些建造行為不合法的房屋，沒有獲得建房用地規劃、審批等手續以前，房屋本身屬于違法建筑，這些房屋同樣也不能用于出租、利用。
對于農村集體土地所有權流轉的問題，雖然有學者主張要放開，但是從目前我國的國情來看，還是應該對其加以嚴格限制的。因為農村集體土地不但具有一定的開發利用價值，更具有社會保障功能，農民離開了土地就失去了穩定的生活支柱。而農村集體土地的非法流轉通常會引發一系列影響社會穩定的問題，基于此種考慮，應該在允許通過占有的方式開發利用城中村集體土地的同時，堅決打擊集體土地非法流轉的行為?？傊?，城中村集體土地可以開發利用但卻要限制其流轉，原理就如同城市居民可以獲得國有土地的使用權卻不能拿到所有權一樣，這是堅持我國土地公有制的根本。
（二）在滿足“城中村”村民需求的前提下，允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發利用
土地作為一種稀缺資源，是城市發展必不可少的重要條件，同時更是農民賴以生存的基本要素。對于一些因農用地被征收、征用而失去基本收入來源的“城中村”村民，應該允許他們通過出租等方式開發利用自家的宅基地或房屋獲利，村集體也能夠通過整合資源的方式，在滿足村民需求的前提下，開發一些富余的建設用地來增加本村集體的收入水平。
允許村民對自家宅基地、村集體對建設用地進行開發利用并不意味著放開對農村土地流轉的限制，因為這種利用是所有權轉移以外的其他權益的讓渡。也就是說，如果村民將自家宅基地或者房屋出租給城市居民，其出租合同還必須受到20年的期限制約。此種開發模式不但可以保證農村收入增長的長期性和穩定性，也可以避免以后農民的生活會因為失去土地而得不到保障。
（三）肯定村民和村集體在“城中村”土地開發中的合法主體地位，維護雙方合同利益
如今，現實生活中存在不少涉及到農村土地開發的案例，理所當然地會存在相應的合同效力問題，最具有代表性的是一些“小產權房”買賣合同，這些合同大多都因與現行的法律法規相悖而不受法律保護。
既然我們允許村民和村集體對“城中村”非農業用地進行開發和利用，就應該對這種行為的合法性予以肯定，當然對其的保護也必須區別對待。首先，要肯定村民和村集體在“城中村”土地開發中的合法主體地位，只有主體合法才能保證行為合法，真正維護合同雙方的權益。其次，對于那些“城中村”宅基地、建設用地以及農民房屋的出租合同，如果是符合規劃，經過審批，不屬于違章用地建房的，應該依法予以保護，切實地維護合同雙方當事人的利益。最后，對于那些類似“小產權房”的買賣合同之類的非法轉讓農村土地、房屋的合同，應歸與無效。但是合同無效并不意味著無需保護合同當事人權益，合同方應根據各自的過錯對因合同無效造成的損失承擔相應責任。
（四）關于“城中村”土地利用問題的利弊分析與展望
農村土地房屋征收法范文4
[論文關鍵詞]小產權房 農村集體經濟組織 利益分配
一、小產權房的現實背景及定義
隨著我國經濟社會的不斷發展，我國的城市化率不斷提高，過去5年，我國城鎮化率由45.9%提高至52.6%，城鄉結構發生歷史性變化。從總體上看，我國城市人口已經多于農村人口。但與此同時，也有專家指出，我國的城市化是典型的“不完全城市化”，因為我國的城市化超過50%主要是從城市人口多于農村人口這一角度定義的。如果綜合考慮涉及城市化率的其他指標（城市人口密度，城市面積等），我國的城市化率應該還未到40%，還有相當長的路要走。在城市化進程當中，大量農村居民要進入城市居住，對住房形成了巨大的需求，這在一定程度上導致了我國房價的快速上漲。同時，也產生了一系列社會經濟問題，小產權房產生的現實背景便是我國加快的城市化進程中民眾對房屋需求不斷增加，房價上漲的狀況。
那么，何為“小產權房”？
“小產權房”不是一個法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。實際上，“小產權房”又叫“鄉產權房”，是指在農民集體土地上建設的房屋，不是經過招標、拍賣、掛牌等方式取得的城市國有土地，也未經規劃、未繳納土地出讓金和相關稅費，向本集體經濟組織以外的居民銷售，并且只能獲得鄉鎮政府的集體土地使用權證或村民委員會的蓋章證明，無法獲得國家土地、房屋管理部門頒發的國有土地使用權證和房屋所有權證。
不同學者也對小產權房進行了定義。陳耀東認為，“相對于城鎮開發的，權屬清晰能辦理權屬登記并能給購房者頒發物權證書的住宅房屋而言的；是在農村宅基地、集體建設用地，甚至農業用地上開發、建筑的用于居住的房屋”。付春認為，“沒有國家土地和建設部門頒發的土地使用權證和房屋所有權證或只有房屋所有權證，沒有土地使用證；是一種特殊權屬狀態下的房屋”。從這些定義出發，體現了小產權房的幾個顯著特征。第一，小產權房權屬不清。主要原因是其“產權證”是由鄉政府或村委會頒發，從法理上得不到國家的承認。第二，修建所使用的土地具有爭議性，甚至是違法用地。第三，由前兩個特征可知，既然小產權房得不到國家的承認、法律的保護，那么購買小產權房就存在一定的風險，使購房者的權益得不到足夠的保護。因此，其價格就相對較低（這也是小產權房屢禁不止的重要原因之一）。
二、小產權房產生的原因
（一）房價過快上漲，群眾居住困難
小產權房產生的現實背景是我國城市化不斷加快，越來越多的農村人口進入城市，對房屋產生了巨大需求，這在一定程度上刺激了房價的上漲，而房價的過快上漲，使部分群眾（尤其是中低收入人群）“望房興嘆”。同時，政府在保障房、廉租房的建設上相對落后。從經濟學的角度講，對房屋的需求遠超過對房屋的供給，尤其是相對廉價的房屋供給。面對房價“畸高”的局面，一部分中低收入群體不得不選擇小產權房來解決自己及家庭的居住問題。于是，小產權房的價格優勢使得其存在著大量現實的購買群。
（二）土地法律較模糊，政策提供空間
從法理角度講，任何進入房地產市場的房產，必須建立在國有土地上。根據我國《土地管理法》四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。這里所指的“進行建設”，當然應包括進行房地產開發。而小產權房則是修建在集體土地上并出售給了本集體經濟組織以外的單位或個人，這也是其非法用地的癥結所在。同時，《土地管理法》第四十三條還規定，“但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。第六十二條規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。這兩條規定說明，農村集體經濟組織及農民可以在一定前提條件下修建住宅并且其“土地使用權可以發生轉移”。一方面，國家明令禁止集體土地直接進入市場進行房地產開發。另一方面，又從尊重和保護農村集體經濟組織和農民的角度出發，賦予了集體土地在一定條件下進行非農建設并流轉的權利。這種法律上的模糊性，為小產權房的存在提供了打“擦邊球”的政策空間。
（三）征地制度失衡，一些農民利益受損
其實，小產權房屢禁不止的原因還是在于利益分配問題。如前所述，隨著我國社會經濟的發展，用地需求的不斷增加，土地的經濟價值是在不斷顯化的。而圍繞著日益顯化的土地價值，多元的利益主體自然希望從土地增值中分得“一杯羹”。根據我國《土地管理法》第二條規定，“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。同時，第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地”。這種由二元土地結構所造成的同地不同價的現象，使集體經濟組織及農民選擇小產權房這種“違法用地”的方式來維護自己的利益。
三、小產權房的治理
小產權房產生的現實背景，是我國城市化進程的不斷加快。在未來幾十年中，真正意義的城市化還在不斷進行。而城市土地面積的擴大則成為這一過程的明顯標志，城市土地面積的增加，主要是通過農村土地的國有化。那么，農村土地流轉為非農建設用地必然是城市化進程中不可回避的話題。其實，小產權房的出現也是農村土地轉變為城市土地的一種“新”方式，說它“新”，是因為它打了法律的“擦邊球”，不同于法律規定的正常程序。
我們先理清土地流轉的正常程序。我國具有兩種土地所有權形式：城市土地的國家所有權與農村土地的集體所有權?！锻恋毓芾矸ā芬幎?，國家為了公共利益的需要，可以依照法律對農村所有土地進行征用。征用后，土地所有權性質發生變化，即由集體土地所有權轉變為國家所有。同時，國家對農村集體所有的土地實行征用必須支付相應費用。但有一點需要明確，土地所有權只能夠單方面縱向流轉，即由集體所有有償的轉變為國家所有，其買方主體與賣方主體不能換位。換句話說，國家只征購土地而不出售土地，而農村集體組織必須根據國家需要，將所有土地交售給國家，而不能把土地賣給其他組織和個人。
我們應當注意到土地流轉中的一個關鍵問題，就是國家征用農村土地的補償問題。這個補償是否合理，是否完全照顧到農民的利益？如果農民利益得到了充分的保障，那么農民就沒有必要通過小產權房的方式來分享土地增值收益。其實，我們也應當意識到，政府將農村土地征收轉變為國有，這也是國家經濟社會發展的結果，是全社會人民共同努力的結果。并且，政府還需要對征收過來的土地進行總體規劃和大量配套的基礎設施建設，進行巨大的投入，這些都不是農村集體組織自身投入的結果。那么，在土地出讓中存在巨大的土地差額也是合理的，通過差價形式回歸給國家和社會也是合乎情理的。但是，農村集體組織的利益也必須予以照顧。在土地流轉過程中，農民集體組織可采取適當的、可取的辦法分享一部分土地增值收益。不過，這種方法不應當包含小產權房。
那么，對于小產權房我們應采取何種措施，筆者認為，治理小產權房的總方針應是分門別類、區別對待、妥善處理。
（一）堅持分類處理原則，妥善協調各方利益
一方面，對于明顯不符合土地利用總體規劃，違法占用耕地，基本農田保護區的小產權房，應堅決予以拆除。如果允許此類小產權房的存在，承認其合法性的話，那么勢必刺激其他集體經濟組織違法占用耕地進行小產權房建設的意愿，這對耕地保護極為不利，會威脅國家的糧食安全。另一方面，對于符合土地利用總體規劃的小產權房，可以對其進行“轉正”。這也是出于避免社會資源浪費，保護勞動成果的目的。但是，“轉正”必須要補辦用地手續，補繳土地出讓金及各種稅費。同時，仍出于節約社會資源角度出發，是否可以將一部分小產權房轉變為“廉租房”、“經適房”等民生工程？這或許也是解決小產權房的一條可選途徑。
農村土地房屋征收法范文5
關鍵詞：小產權房；住房政策；土地使用權
中圖分類號：F293.33
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198(2009)04-0173-02
0 前言
從2007年開始，“小產權房”開始成為媒體關注的焦點。面對高漲的房價，很多城鎮居民開始把小產權房列入購房計劃。然而，“小產權房”不符合法律規定，不受法律保護。但正是由于其價格優勢，一些地區的小產權房交易并未中斷，只是從公開轉入了地下，迅速達到了一定的規模。2008年十七屆三中全會結束后，中央重申小產權房違法，絕對不允許再建設。對于那些已經建成并且人住形成一定規模的農村小產權房，這會牽涉到很多人的直接利益，關系到和諧社會的建設，國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。
1 “小產權房”的界定
“小產權房”，是建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設，因其用地性質，不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權和土地使用權證，只有村集體發放的房屋所有證明，不能進行上市交易。
2 “小產權房”產生的原因
隨著城市化進程的加快，商品房價的飛漲。有些村集體以“農村改造”、“新農村建設”等名義立項，獲得規劃審批，再虛報戶口數騙取宅基地用地指標。有的什么手續都沒辦，直接與開放商合作興建商品房后公開銷售，由此產生了現在的“小產權房”。小產權房之所以能在不被認可的情況下迅速發展，主要是因為有極大的市場需求，首先，且不論對農村集體土地所有權的限制是否合理，至少在事實上造成了原本屬于農村集體所有的土地，經過征收變為國有土地，再將土地使用權轉讓，用于房地產開發，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在農村集體所有的土地上建造的小產權房與在被征收后建造的商品房之間有著巨大的價格差異，這價差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的費用，一部分是土地出讓金，另一部分是土地和房地產市場管制造成的巨額腐敗成本。因而小產權房的價格倍顯低廉，農民與其坐等政府征收土地轉賣給開發商，不如自己先下手為強。其次，人們對于小產權房的未來還是抱著相當樂觀的態度，在法不責眾的集體心理暗示之下，會有更多的農村集體土地用于商品房開發。
與此相關的是政府相關部門對小產權房的開發銷售監管乏力。甚至放任。如果從20世紀90年代中期算起，北京市小產權房的歷史已經有十余年，但這十幾年中。明明是非法開發建設，相關部門卻沒有進行制止，這在一定程度上默許了小產權房的開發，使開發者與社會公眾產生了僥幸心理。
3 “小產權房”問題的解決辦法
中央目前已經明確，嚴禁再行興建小產權房，對于那些已經建成并人住的小產權房，將會依照情況的不同而區別處理。關于已建小產權房問題的解決辦法，學界看法不一，筆者作如下概述：
(1)對于違反土地利用總體規劃，占用基本農田建設的小產權房一律拆除。我國推行嚴格的土地用途管制政策，對農業用地轉為非農用地有嚴格的限制，尤其對耕地轉為非耕地的限制更為嚴格。不論是從我國國情出發還是從維護法律尊嚴考慮，應嚴厲禁止新的開發商繼續在集體建設用地上進行房地產建設，已經建設的勒令停工。由于這類小產權房還未搭建或還未完工，相關的利益主體比較少，及早解決這類違法行為可以避免以后事態的復雜。其建設損失應由房地產商自己承擔。
(2)強化責任機制，保護弱勢群體的利益。對于違法的小產權房，開發商的主觀過錯是很明顯的，應該根據開放商違法行為的損害程度施以罰款、吊銷營業執照、降低資質、沒收財產等行政處罰。違法的小產權房現象中，基層政府的過錯也不容忽視，存在失職行為的決策者和執行者根據其行為的嚴重程度承擔行政處分。此外，政府應對受到損失的購房人和農民進行補償，因為違法的小產權房現象中，政府的失職是造成問題的根本原因，這樣也會強化自上而下的監督。
(3)建立住房保障體系，政府收購“小產權房”作為保障性住房的一部分。鑒于目前法律法規方面的缺失導致“小產權房”不具有合法流通的身份，對符合土地利用總體規劃，且已建成的小產權房，可由政府出面予以收購，作為經濟適用房、廉租房等保障性住房的有益補充，既可擴大保障性住房的供應量，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入，還能起到平抑城市商品房價格的作用。對于符合條件的原購房人可以通過申請重新獲得原來購買的房屋，在補交相關稅費后獲得由政府不動產登記管理部門頒發的集體土地房屋產權證，對于不符合條件的原購房人，可以選擇由政府按照購房時的原價，結合房屋的折舊進行補償。也可以選擇補交土地出讓金和相關稅費后獲得由政府不動產登記管理部門頒發的國有土地房屋產權證。
4 關于“小產權房”命運的猜想
小產權的問題不是國土資源部一個部委的權力能夠解決的，不僅需要建設部門的配合，同時涉及到農村土地問題的政策。也需要中央農村主管部門的協調與配合。筆者根據相關法律法規，以及十七屆三中全會的精神，并結合考慮各利益相關方的權益，對小產權房未來的命運做如下猜想；
4.1 小產權房將就此擱筆
從目前形勢來看，盡管政策沒有放開，但大量的農村土地已經被以各種方式用于非農業用途，而一旦政策放開，便會有更多的土地以各種變通合法的路徑向非農領域流失，急劇加大國家耕地保護的壓力，從而導致整體國家的糧食安全受到影響，再加之必須維持法律政策的權威性，所以，十七屆三中全會結束后，中央已經明確，小產權房不符合法律規定，嚴禁再行興建小產權房，這無疑是對農民、開放商、購房者敲響了最后的警鐘，考慮到政策性因素，投資或者購買小產權房的未來的風險性極大，小產權房風波可能也將隨之平息。
農村土地房屋征收法范文6
一、推進農村土地產權制度改革
農村土地產權制度改革是一項綜合性的制度變革，關系到農民的經濟利益、民益和鄉村治理結構等諸多方面。有序推動這項改革首要的是加快土地全面確權工作。我國《土地管理法》中規定“農村土地屬于農民集體所有”，然而，現有法律卻沒有對“集體”作出清晰明確的界定，這就導致所有權缺乏明確的主體代表，所有權被虛置和土地產權關系不明晰在現實中出現權利和利益之爭，很多時候是村干部或是地方干部代表集體行使權利，造成農民利益的流失和權利的剝奪。
確權一是要全面開展土地標準化登記，明確集體土地的界線、類別、面積和范圍等產權關系。對耕地、草地、林地等各類農用土地、集體經營性建設用地以及宅基地的所有權、使用權及他項權利進行摸底、登記、確權，力爭把每一塊土地的所有權、使用權等明確到具體的組織和個人，加快發證步伐，擴大發證范圍。
二要堅持農地集體所有制長久不變?，F行土地制度的不足并不是土地集體所有制導致的，而是制度執行中出現了偏差。從目前農民土地收益和收入結構狀況看，堅持農地集體所有制能保證農民的基本收入來源，更好地發揮土地對農民的社會保障作用和失業保險功能。綜合各方面因素考慮，眾多土地制度改革方案中，完善現行的農村土地制度是成本最小的改革，相比而言，它擁有其他方案不可比擬的先天制度優勢，最容易被大眾接受，減弱了改革的阻力，能夠保證國家對農村土地的可控和降低改革的風險。
三要定和充實農村土地家庭承包經營制度，尊重和保護農民對土地的用益物權，賦予長久的土地產權。讓農牧民共享土地制度改革釋放的紅利，有利于推動農村牧區土地由資產向資本的轉換，有利于促進和推動土地的流轉，可以讓農民帶著資本進城，有利于農民城鎮化的順利推進。
四是明確集體所有權和農民使用權的權能界限，明確集體和農戶在土地產權上的關系及各自擁有的權益。將所有權和使用權嚴格分離，這樣既可以強化國家的宏觀調控，也能最大限度保護農民的合法權益。目前，我區確權面臨的最大問題恐怕就是許多土地權屬不明，城鄉土地剝離困難，加大了確權的難度，這就需要加大權屬爭議和糾紛調處的力度，在現行法律框架下，積極探索土地權屬調處工作方式和機制，完善土地權屬爭議案件應急機制，并配套后續的跟蹤上報制度。
二、探索和規范農村土地流轉制度
農村土地流轉不暢，阻礙和束縛了農村牧區剩余勞動力的轉移，使人口城鎮化滯后于土地城鎮化，進而客觀上阻礙了城鎮化的進程。世界銀行的一份研究成果認為，當人均GDP大于1000美元時，農村土地的市場價值相應會上升，土地所有者愿意有償轉讓的比例也會大幅度的增加，土地流轉的速度加快。按平均匯率計算，2015年，內蒙古人均生產總值（GDP）達71993元，按年均匯率折算為10974美元，其實很多農民有流轉的愿望。只是當農牧民放棄土地承包經營權和宅基地使用權時，由于得不到預期的補償，而城市的門檻較高，致使土地權利的流轉缺少強大的內生推動力。農村土地流通有利于盤活這筆巨大的資產，目前國家層面的頂層設計已有，只是缺乏具體的機制建設。對于農村承包土地經營權，目前我區絕大多數地區流轉發生率仍然較低。在城鎮化過程中，由于農業比較效益低，大量農村人口尤其是青壯年已經不再從事農業相關勞作，而是進入城市謀生，留在農村從事農業生產的以老人居多，土地撂荒情況普遍存在，土地利用率低。土地的耕種分散化使土地的集約、規模經營難以實現，流轉有利于實現農業規?；a，有利于現代化耕作機械和農業技術的應用和推廣，有利于帶動農民就業結構的變化，有利于開啟城鄉一體化的新路徑。
黨的十八屆三中全會提出，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與城市國有土地同等入市、同權同價。我區許多農村在農民進城居住后集體經營性建設用地很多都閑置了，在這種情況下，探索開展農村集體建設用地流轉試點，不妨嘗試通過其經營收益權的一次性贖買，來盤活集體建設用地。在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下，入市范圍限定在存量土地，賦予其與城市國有土地使用權一樣的出讓、轉讓、出租、抵押和投資的權能，在和林格爾縣試點的基礎上逐步在全區推廣。通過土地市場的媒介，進行綜合整治后將閑置的部分置換成價格更高的城市建設用地指標，從而將農村巨大的存量土地轉化為現實的發展優勢，以滿足新型城鎮化建設的需要。
城鎮化將大量的農村人口轉移到城市，農村人口減少，很多農村房屋空置荒廢，有的地方甚至出現“空心村”，這部分人口在城市和農村雙重占地，而且村莊居住分散，每個村莊的人口很少，造成土地集約節約利用率下降。之所以出現這種“城進村難退”的現象，究其原因關鍵是缺乏合理的農村宅基地退出形式和機制，如果這部分土地能進行復墾或者進入城鎮土地市場，將騰出來大量的土地，優化土地資源配置，可以緩減城市建設用地不足的局面，也可以為農村牧區增加土地。農民賣出宅基地使用權后獲得的資金，也是農村住宅社會保障形態的轉化，有利于保護已經成為城市居民的那部分農村人口的權益，有利于增加農民的財產性收入，降低了農民進城的門檻。政府可以用經濟手段引導和激勵閑置宅基地退出，制定可行性強的、合理照顧農牧民利益的宅基地自愿有償退出方案及轉讓規劃，明確農村宅基地有償退出與使用的適用范圍和標準要求，當然轉讓應僅限在本集體經濟組織內部，防止城里人到農村買房，引發新的社會不平等問題。
三、改進和完善土地征收制度
只有政府才能提供建設用地供給，政府通過土地市場獲得的土地增值收益比例過大，這就產生了“土地財政”，刺激地方政府多圈地、征地、賣地，大辦開發區、大造新城。而產生的土地增值收益用于農村土地綜合整治中的又不多，在土地征收過程中，農民得到的補償不足以保障其以后的生活，農民享受不到城市土地市場產生的增值收益，同時低價征地與高價出售建設用地的過程極易滋生腐敗。另外，政府主導土地征收導致征地范圍過寬過濫。各地一方面反映用地計劃指標不足，影響城鎮建設和發展，另一方面又存在大量“批而未供”土地，土地利用效率不高。在土地征收過程中，政府應該逐步放松管制，成為市場交易環境的維護者和監督者，把土地經營權和管理權二者進行分離。這樣能有效避免效率損失和大量尋租行為，抑制地方政府盲目進行城市平面擴張。堅持土地資源市場化配置是我國農村土地制度改革的必然趨勢。放開一級土地市場，經過綜合整治并符合國家法律法規的農村建設用地，允許其直接進入土地一級市場，這樣才能真正實現同地同權同價，讓農民合法享有農村土地轉換用途后的增值收益，順利實現從農民到市民的轉變，推動人口的城鎮化。以農村集體經營性建設用地入市作為起點，讓市場供需決定土地價格，使土地利用價格能夠充分反映土地價值。通過價格機制調整市場供應，才能實現土地資源配置的合理性。
四、建立保障農民權益的土地收益分配制度
征收土地補償時按規定價格進行，而出讓時按市場供求決定價格，征用過程補償和土地出讓后的市場收益相差過于懸殊，農民缺乏有效的話語權和定價啵農民不能分享土地用于工業化、城市化產生的增值收益，易引發不滿，導致。我區由于土地收益分配制度不合理，一方面城市近郊區農民拆遷所得補償多，被拆地區農民有的甚至一夜暴富，產生許多“拆二代”，引發了新的社會不平等現象，另一方面離城市較遠地區農民征地之后的補償水平低、安置渠道窄，使得很多農牧民既無法真正融入城市生活，又回歸不到原來的農牧區。不少農牧民受教育程度低，平均年齡較大，缺少非農就業技能，長遠生計令人堪憂，進而影響我區的城鎮化進程。我們要借鑒巴西的失敗教訓，不能重蹈覆轍，巴西在政府主導下，農民進入城市，后形成貧民窟，帶來了很多嚴重的社會問題。我國的臺灣等地，讓農民分享城市化進程中的土地增值收益，農民有資本去創業去發展，不僅沒有貧民窟，而且帶來了農村的繁榮穩定發展。
