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土地法征收補償條例范文1
一、土地征收與土地征用土地征收與土地征用具有相似性，但并非同一概念。兩者的相似性，在于土地征收和土地征用都是國家以公權力強制地對他人的土地權利予以剝奪，使得他人的土地權利因征收或征用而消滅或終止。一般認為，土地征收為國家根據公共利益需要而行使公權力，以補償為條件，強制取得他人的土地所有權，他人的土地所有權因國家的征收而消滅。（注：這方面的見解一般相同。如梁慧星主編：《中國物權法研究》（上），法律出版社，1998年版，第330頁；張曼隆：《土地法》，臺1996年版，第494頁。）如他人的土地所有權并不消滅，則不能謂之征收。就土地征用而言，則是國家因公共事業的需要，以給予補償為條件，對他人土地所有權以外的土地他項權利為利用，待特定公共事業目的完成時，仍將土地歸還原土地所有人。（注：張曼隆：《土地法》，臺1996年版，第494頁。）他人的土地所有權并不因國家的征用行為而消滅。
在現代法制國家，無論是土地征收，還是土地征用，皆需要有明確的法律依據，自不待言。土地征收或土地征用具有明確的法律依據，一則可以使政府行使公權力時須依嚴格的程序防止國家權力對他人財產權進行不適當干預；二則可以使土地所有權人或土地他項權利人在顧及國家公共需要的前提下，通過法律途徑尋求救濟，獲得公正、必要的補償。
名義上，我國現行法基本上僅涉及土地征用?！稇椃ā芬幎ǎ皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規定對土地實行征用?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國憲法》第十條。）《國家建設征用土地條例》即稱，該條例的規制對象為土地征用。（注：該條例頒行于1982年，現在仍然生效。）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》規定了農民集體土地所有權可因“國家征地”而發生變更。（注：原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十條。）在這里，農民集體土地所有權的變更是由于土地的征收還是征用不甚明確。若依通說，“國家征地”應理解為國家對集體土地的征收，因為它引起了集體土地所有權的變更。若依現行法的規定，則是對集體土地的“征用”。憲法、法律和法規并未規定“征收”，而只規定了“征用”。另外需要看到，土地征收也是曾經施行過的。（注：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條規定，“農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國家的土地”屬于國家所有。）
實際上，現行法所規定的土地“征用”確實引起了土地所有權的變更，即集體土地所有權變更為國家土地所有權?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》即規定了“國家依法征用的土地”屬于國家所有。《確定土地所有權和使用權的若干規定》亦明確了“國家建設征用的土地，屬于國家所有?！保ㄗⅲ骸秶医ㄔO征用土地條例》第五條。）這樣，現行法的土地征用客觀上就是一般所指的土地征收。
現行法名義上為土地征用，實際上卻是土地征收。無論是土地征收，還是土地征用，都是國家憑借公權力對他人土地權或土地他項權利予以強制性剝奪，但這種強制性剝奪須以存在公共利益為條件。公共利益具有較為廣泛的范圍。國防、交通事業、水利事業、公共衛生、教育、政府機關及慈善事業等，即其適例。公共利益并非都具有永久性，如軍事工事可因特定軍事目的已完成而無存在的必要。在此情況下，是否無需將他人的土地所有權予以強制征收而是對他人的土地他項權利予以征用，并非無考慮的余地。從公共利益的性質及需要出發，對具體的公共利益事項予衡量，將土地征收和土地征用予以恰當劃分，使集體土地所有權不致遭受國家公權力的過分干預，應是保護土地資源的一項重要內容。對土地征收和土地征用予以界定，將土地征用從土地征收中分離出來，使土地征收名副其實，是物權和土地立法中應注意的一個問題。
二、土地征收的性質土地征收為國家憑借公權力對集體土地所有權予以強制剝奪，不以集體土地所有權人的同意為必要條件。這正如《國家建設征用土地條例》所言，“國家建設征用土地”，“被征用社隊干部和群眾應當服從國家需要，不得妨礙和阻撓?！保ㄗⅲ骸秶医ㄔO征用土地條例》第四條。）另外，“征用土地的，按照被征用土地的原因途徑給予補償?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國土地管理法》第四十七條。）強制性和補償性是土地征收的兩個基本特征（注：可參考梁慧星主編：《中國物權法研究》（上），法律出版社，1998年版，第333頁。）；但是，從土地征收的發動到土地征收的具體實施的過程看，土地征收不僅僅只具有這兩個基本特征。
在實施土地征收時，必然涉及到法律適用的問題?！稇椃ā?、《土地管理法》、《國家建設征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據。應當承認，國家為社會管理的需要，須行使行政管理權，土地管理亦不例外，在土地資源日益稀缺的情況下尤其如此。另一方面，也應當看到，行政機關如果從部門利益出發行使社會管理的職能，則有可能導致行政權的濫用及權利保護的不力。對土地征收性質予以重新審視十分必要。因此，土地征收行為應具有合法性；土地征收必須嚴格依法實施，禁止濫用土地征收權。
土地征收雖具有強制性，但這并不意味著可以任意為之?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā访鞔_規定了國家實施土地征收必須是“為了公共利益的需要”。公共利益的需要是土地征收得以實施的前提條件，如不存在公共利益的需要則無土地征收可言。而如何對公共利益進行界定并非容易?，F行《土地管理法》刪除了原《土地管理法》中的“國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有的土地……”，（注：原《中華人民共和國土地管理法》第二十一條。）可說明立法已開始對社會公共利益的界定持謹慎的態度。如何進一步明確公共利益范圍是立法的一個任務。而由于《國家建設征用土地條例》仍然生效，如何協調法律法規的效力對土地征收來說有其現實意義。（注：《國家建設征用土地條例》第2條規定，“國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有的土地時，必須按照本條例辦理?！保┘词狗煞ㄒ幹g的效力可通過立法原則及技術解決，對“公共利益”、“國家建設”與“經濟、文化、國防建設以及社會公共事業”的理解和解釋，將會對土地征收產生影響。有學者主張將公共利益界定為公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護、森林保護事業，以及法律規定的其他公共利益，國家基于發展商業目的的事業，不得適用征收。（注：中國社會科學院法學研究所《中國物權法草案建議稿》。）在公共利益和經濟政策間作嚴格界定，對完善土地征收制度十分必要。根據經濟政策，需要使用農民土地的，應采用財產轉移的法律規則，而不再實行現行的征地制度。（注：孫憲忠：《不動產物權取得研究》，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第3卷），法律出版社，1995年版。）公共利益與土地征收行為之間具有因果關系。土地征收行為目的應具有公益性，即國家征收集體土地的目的是滿足社會公共利益的需要。土地征收的強制性和公益性相聯系，且公益性是強制性的基礎。
土地征收是國家行使其“最高所有權”的體現。我國并不存在私人土地所有權，土地征收是在國家和集體之間展開的。在我國，土地征收法律關系的主體只能是國家和農村集體經濟組織。集體由其內部成員構成。集體財產權的實現，既是其自身財產權的實現，同時也是其成員財產的實現。土地征收既涉及農民集體的利益，也涉及其成員的利益。承認土地征收法律關系主體的特定性，可以將因實施經濟政策而引起的土地開發排除在土地征收之外。這對維護集體經濟組織及其成員的利益具有現實意義。以此為基礎，還可以說，土地征收權具有專有性，只有國家享有征收集體土地的權利，企業和公司等經濟組織不能以實施經濟政策的名義進行土地征收，亦不應通過國家達到征收土地的目的。
土地征收的直接法律后果之一，是對補償和安置方案的實施?！罢魇昭a償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。（注：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條。）對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施?！边@便是土地征收爭端解決機制，政府的裁決為終局裁決。當土地征收爭端發生時，如果政府的終局裁決不能使集體及其成員的利益得到充分保護，則司法救濟請求權的行使應為集體土地所有權人及其成員的權利。問題在于，集體土地所有權人及其成員以什么途徑尋求救濟？
憲法對多種經濟成份并存的確認，要求對國家財產權和集體財產權予以平等的一體保護。國家實施土地征收時，一方面有權行使其“最高所有權”；另一方面，“最高所有權”的行使應在一定范圍和限度內進行，否則即構成土地征收權的濫用，與土地征收行為的合法性相悖。如以建經濟開發區為名草率征收大片良田，而因經濟開發區最終未建致使良田荒蕪。濫用土地征收是對國家財產權和集體財產權未能予以平等的一體保護的體現。為防止土地征收權的濫用，除了需對征收土地的目的進行嚴格限定外，似有必要在現有法律規定的基礎上考慮其他措施。（注：《國家建設征用土地條例》第二十一條前段規定，“已征用二年還不使用的土地，除經原批準土地的機關同意延期使用的土地外，當地縣、市人民政府有權收回，并報原批準機關備案。”）
前已述及，強制性和補償性是土地征收的基本特征。土地征收的強制性僅僅出于公共利益的需要，而不是其他原因。土地征收的強制性并不能導致土地征收行為是行政行為。的確，有許多學者主張土地征收行為是行政行為，且土地征收爭端以行政訴訟程序解決。（注：如在臺灣地區，土地所有人如對于政府征收其土地而引起補償數額爭端時，應以行政爭訴程序解決，而非審理私權的普通法院所審理?？蓞⒖紡埪。骸锻恋胤ā罚_1996年版。）不過，雖然公益性和土地征收之間具有因果關系，且土地征收的公益性是強制性的基礎，但強制性與行政行為之間并不具有必要的因果關系。如土地所有人建筑房屋逾越疆界時的土地購買請求權，雖具有強制性，但并不能否定該請求權的民事屬性。（注：臺灣地區民法為平衡鄰地所有人因須容忍土地所有人使用其地之不利益，規定得請求土地所有人，以相當價額購買越界部分之土地。謝在全：《民法物權論》（上），中國政法大學出版社，1999年版，第199頁。）實際上，在土地征收上，也有不以行政訴訟程序解決的法例。（注：德國基本法第十四條規定，剝奪所有權只有為公共福利的目的才以被允許；剝奪所有權只有依法律或法律的原因進行，且該法律對損害的方式和措施有所規定。該賠償必須在對公共利益進行公平衡量之后確定；對損害賠償的高低有爭議時可以向地方法院。）土地征收主要涉及土地所有權的變更及對原土地所有人與他項土地權利人的補償。國家財產權和集體財產權的一體保護，要求土地征收應在平等的基礎上進行，而不是厚此薄彼，在土地征收補償標準的確定上亦如此。另外，以出于公共利益的強制性為開端的土地征收，與土地所有權的變更及土地征收補償的實施，應是一個連續的過程，是一個不可分割的整體。土地征收時，土地所有權的變更與其說是國家行使社會經濟管理職能的一個結果，還不如說是權利轉移的一種方式；從這個意義上說，土地征收所引起的土地所有權的變動使得土地征收的后果具有物權性。土地征收補償金的確定，與其以行政管理的方式進行，不如在平等的基礎上為之，以既能保障不同民事主體財產權的實現，又能激活農村土地市場的發展。
從土地征收行為目的的公益性、土地征收法律關系主體的特定性、土地征收權利的專有性、土地征收行為的合法性及土地征收措施的強制性、土地征收的補償性和土地征收后果的物權性的意義上說，土地征收是民事行為。
三、土地征收與物權變動土地所有權的本質，在于它是土地所有權人對土地所享有的排他性的權利。對土地所有權人占有、使用、收益、處分土地的權利的干預或剝奪，一般構成對土地所有權的侵犯。近代以來，這一觀念受到了挑戰。土地征收使得集體的土地所有權移于國家之手。土地征收權的核心，在于不需要土地所有人的同意而強制取得其土地。土地征收權與土地所有權沖突的結果，在一定程度上是土地征收權對土地所有權排他性的否定。
土地征收權的行使，實際上是使不動產物權發生了變動。物權的發生、變更和消滅，構成物權的變動。探討土地征收與物權變動的關系，可進一步認識土地征收對集體土地所有權的影響，以及集體土地所有權變更為國有土地所有權時所涉及到的物權法上的問題。從廣義上說，物權的變更包括主體的變更、客體的變更及內容的變更；而嚴格意義上的物權變更則是客體和內容的變更。（注：謝在全：《民法物權論》（上），中國政法大學出版社，1999年版，第55頁。）土地征收權的行使，使得被征收土地的所有人由集體變為國家。土地征收時土地所有權的變更涉及到土地所有權的取得和喪失-國家取得被征收土地的所有權，而集體喪失了被征收土地的所有權。土地征收也會引起征收土地物權內容的一些變化。就土地征收而言，被征收土地上物權的消滅是相對的消滅。
土地征收引起的物權變動，屬于非依法律行為的物權變動。它不要求具備依法律行為的不動產物權變動的要件，即須為有處分權人所為，須有物權變動的意思表示及須經登記。且因是之故，因土地征收而取得土地所有權，為不經登記即可取得。其中的原因，在于土地征收不依原土地所有人的意思表示而由國家強制力介入便可發生物權變動，且物權的狀態亦已明確，不經登記并不妨礙交易的安全。（注：謝在全：《民法物權論》（上），中國政法大學出版社，1999年版，第77頁以下。）經土地征收取得的國有土地所有權不需登記實際上已為實踐所采?！巴恋氐怯浭菄乙婪▽型恋厥褂脵?、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記?！保ㄗⅲ涸瓏彝恋毓芾砭帧锻恋氐怯浺巹t》第二條。）
一般情況下，土地征收引起的土地物權變更，特別是土地所有權變動具有不可逆性，即集體所有的土地一經征收其所有權不能恢復到原來的狀態?！耙颜饔枚赀€不使用的土地，當地縣、市人民政府有權收回”；收回的土地，作以下處理：（1）按審批權限，有償撥給其他符合征地條件的單位使用；（2）“借給生產隊耕種。生產隊在耕種期間，不準在土地上興建建筑物和種植多年生作物。國家建設需要使用時，生產隊必須立即交還，不得再提出補償、安置的要求?！保ㄗⅲ骸秶医ㄔO征用土地條例》第二十一條。）“生產隊”這一概念雖已為生產合作社和集體經濟組織所取代，只具有歷史意義，但這并不影響對因征收引起的土地所有權變動不可逆性的探討。
對土地征收需對其目的進行嚴格限制，以防土地征收權的濫用；而對土地征收目的的確定，也直接影響到土地征收權的正當性。上述對經征收的土地不予使用達一定期限的處置方法，存在著邏輯上的混亂。應該是存在征收土地的需要再進行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收達一定期限不予使用，則按審批權限有償撥給其他符合條件的單位使用，不免產生征收土地后再尋找用地者的嫌疑；而“借給生產隊耕種”的情形也是對土地資源的浪費。因此，不能將公共利益需要的原因與國家行使土地征收權的結果顛倒。因征收而引起的土地所有權變動的不可逆性不是沒有疑問。
土地征收引起的土地所有權變動的不可逆性，意味著國有土地總量的增加和集體土地總量的減少。為避免土地征收權的濫用及維持國有土地所有權和集體土地所有權之間必要的靜態平衡，當征收的土地不予使用達一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改變土地用途時，能否恢復原土地所有人的所有權，并非無考慮的余地。另外，土地征收只能以公共利益為目的，而公共利益應是征收土地前就設定了的，否則極有可能造成土地資源的浪費及土地征收權的濫用。公共利益為國家和社會的一個永恒主題，在物權變動上限制土地征收權的濫用時，能否考慮既能保證土地征收權的正當性、又能維護及促進公共利益的辦法呢？（注：如上文所說的將土地征收和土地征用分離。再如臺灣地區土地法規定了保留征收制度，即舉辦事業將來所需的土地，在未為需用以前，預為呈請核定并公布其征收的范圍，禁止妨礙征收之使用。這對我們應該有所啟發。）
對集體土地的征收，除涉及集體土地所有權外，還涉及土地他項權利，即土地使用權和土地所有權以外的其他土地權利，如抵押權、租賃權等。集體土地所有權的變動，是否、能否引起土地他項權利的變動？在集體土地使用權的抵押中，抵押人可抵押依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。（注：《中華人民共和國擔保法》第三十四條，第三十六條。）土地征收的實施，集體土地所有權變更為國有土地所有權后，在集體土地上設定的以集體土地使用權為標的的抵押權因集體土地使用權的消滅而成“虛權”。抵押權為一種期待權；當債務人不能履行債務以集體土地使用權抵押時，因集體土地使用權的消滅而使債權人的債權難以實現。因此，土地征收后如何處理以集體土地使用權為標的的抵押和抵押權的關系以及抵押人和抵押權人之間的關系將是抵押制度的一個難題。土地征收后，集體土地地上權、租賃權一般也消滅，同時也會涉及到對地上權人、租賃權人的補償問題。這在下文會有所述及。
四、土地征收引發的主要問題客觀地講，土地征收的社會影響具有兩面性。如果土地征收權行使得當，可以增進社會福利，促進土地資源更加有效地利用；但如果濫用土地征收權，則構成對集體及其成員財產權的侵犯。土地征收法律規則的完善及正當程度對土地征收本身有重要影響。在社會轉型時期，社會經濟秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一個過程。在此背景下，重視對土地征收引發的主要問題顯得必要而又緊迫。
土地征收的補償性問題目前還未進行深入、全面的研究。《土地管理法》規定的補償費標準是否合理需要進一步考慮。“土地補償費”應是農地地價的直接體現，而農地地價則為農地所有權在未來年期收益的資本化區域平均價格。由于農地市場的不發達，如何確定農地地價，使其趨于客觀、合理需要一個過程。就集體土地的地上權和租賃權而言，土地征收的補償涉及到地上附著物及青苗的補償，特別是地上附著物的補償與集體土地使用權的價值緊密聯系，進而言之，也許可以說，集體土地的市場化過程，也是土地征收日益完善的過程。在這過程中，土地征收法律制度如何起到積極的作用，既能促進土地征收的正當性和合理性，又能推動農村土地市場的發展，值得認真研究。
直到現在，土地仍然是絕大多數農民（戶）的安身立命之所在。盡管被征收土地的農民的就業和安置以市場為導向而有多種途徑有其可行性，但并不能否認土地是絕大多數農民的主要生產資料。土地作為社會保障的替代物，為占中國人口絕大多數的農民提供了基本的生活保障，在農村的失業保險功能方面也具有十分重要的作用。（注：姚洋：《中國農地制度：一個分析框架》，載林毅夫、海聞、平新喬主編：《中國經濟研究》，北京大學出版社，2000年版。）雖然在發達地區，農村居民的絕大部分收入來自農業以外，但土地征收的補償費和安置費等仍然是被征收了土地的集體經濟組織特別是其成員的重要生活保障。因此，土地征收補償費和安置費的確定標準，應從如何維持社會保障所要求的生活水平出發。實際上，這也是在維護農村的公共利益。土地征收的公共利益目的需要完成，農村的公共利益也不容忽視，否則會助長城鄉差別。
“土地補償費用歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著及青苗的所有者所有?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條。）地上附著物及青苗補償費的歸屬容易確定；而土地補償費的歸屬則可能引起爭端?！稗r民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理。”（注：《中華人民共和國土地管理法》第十條。）集體土地所有權事實上的虛位，（注：參見王衛國：《中國土地權利研究》，中國政法大學出版社，1997年版，第99頁。）可能會導致集體經濟組織之間因土地征收補償費的歸屬發生爭端。集體經濟組織之間因土地補償費發生的爭端應由物權法調整。
土地法征收補償條例范文2
委托征地合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
為確保 高速公路項目的順利開工建設，保證 高速公路征地工作的順利完成，經甲乙雙方充分協商，甲方將高速公路工程施工征地的部分事務委托乙方完成，并約定如下條款：
第一條 委托事項
1.乙方根據國家、福建省的有關土地法律、法規、規章以及上級有關土地征收政策和地方政府已制定并批準的高速公路征地補償標準，依法計算征地拆遷安置補償費用和制定補償方案，及時準確將補償資金兌付到被征地拆遷的單位和個人。指導、監督相關部門在高速公路征地實施過程中的各項工作。
2.根據《中華人民共和國土地法》、《福建省實施<中華人民共和國土地法>辦法》等法律、法規的規定，及時按照征地工作程序征地公告、組織征地聽證。負責工程在本轄區內，征地紅線內土地的地類劃分，權屬調查及確認，土地丈量核實，造冊登記、補償分配，組織編制所有資料的上報以及辦證，整理征地拆遷竣工資料等征地有關的工作。
3.指導、協調高速公路經過的所屬縣(市、區)做好高速公路用地的土地利用總體規劃調整、基本農田補劃，及時做好 高速公路項目的征、轉用地上報審批工作和高速公路項目用地的征收和移交供地工作。確保交付施工的用地權屬、地類清楚、面積準確、手續完備。
4.負責施工臨時用地的手續辦理，協調督促臨時用地的復墾和交回工作。在施工中需征(租)零星土地時，根據施工單位提出的申請，及時完成丈量登記并交付使用。
5.完成落實高速公路征地的其他相關工作。
第二條 委托事項的完成時間
乙方應在 年 月 日之前將 高速公路項目用地移交給甲方，其他征地相關程序、補償標準的制定、各種征地手續的報批等委托事項乙方應及時完成，及時移交高速公路施工用地，不得影響征地工作的如期完成。
第三條 委托費用及支付方式
委托費用：如乙方按期完成委托事項，甲方支付乙方 高速公路征地工作經費人民幣 元，本經費為費用包干，具體包括如下項目： 。
支付方式：本協議簽訂后甲方以 轉賬或現金支票 支付乙方委托費用(征地經費)總額的 %，計人民幣 元;各項報批手續和土地移交后支付剩余款項，為人民幣 元。
開戶行：
賬號： 戶名：
第四條 轉委托
乙方為及時完成各項征地工作，原則上可以將委托事項轉委托其他單位或部門完成，但應及時通知甲方，乙方轉委托中不得增加甲方的委托費用，同時應確保甲方委托事項的完成。
第五條 違約責任
1.甲方未及時支付委托費用，乙方在完成委托事項時有權要求甲方及時支付剩余的委托費用并要求甲方承擔委托費用總額 % 的違約金。
2.乙方未及時完成委托事項的，應及時采取補救措施并自行承擔費用，乙方未能在約定的時間內辦理土地征用的各項手續并及時移交土地的，不得要求甲方支付委托費用，同時甲方有權要求乙方承擔違約責任。
第六條 爭議的解決
雙方在履行合同中產生爭議應本著有利委托事項的完成，相互理解，友好協商的方式調解解決;雙方未能自行協商解決的提請上級主管部門協調解決。無法協調解決的向有管轄權的人民法院起訴。
第七條 其他約定
第八條 附則
1.本協議書未盡事宜，由甲、乙雙方另行協商后簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。
2.本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。
3.本協議一式 份，甲方執 份，乙方執 份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文2甲方： (以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)
為了做好 建設范圍內的征遷工作，根據《國務院城市房屋征收管理條例》要求，甲方決定由乙方承擔該征遷任務并組織實施拆除工作。為了明確雙方職責，保證征遷工作順利進行，雙方就有關事項達成如下協議：
一、征遷任務及范圍：
甲方經有關部門批準需征收拆除址在 紅線控制范圍;詳見規劃紅線圖。房屋征遷面積約 平方米。甲方委托乙方對征遷紅線范圍內建筑物、構筑物及附屬物進行征遷及組織實施拆除。
二、權利與義務：
(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方辦理房屋征收有關法律手續及相關事項。做好征遷前被征遷戶的征遷動員思想工作，負責就征收補償方案當中涉及法律法規方面的某些細節和疑問進行解釋說明。
(二)、乙方向甲方提供有關征收補償的法律法規及專業技術指導。
(三)、乙方在甲方的配合下，根據工作需要派出相應的專業人員做好前期征遷進村入戶調查摸底，提供涉及征遷的相關專業技術等必要的工作。
(四)、乙方在甲方協助下依據征收法規及甲方制定的《補償安置方案》的標準要求組織簽訂和實施征遷補償、安置協議等工作，并在被征遷人簽訂的征遷協議書、房屋附屬項目補償、補貼清單上與甲方共同簽名確認清單上的有關財產及數額。
(五)、乙方要負責協助甲方在規定的時間內完成征遷范圍內征遷戶的搬遷騰空、驗收、查封及簽訂補償協議工作。并將騰空后的房屋交由施工單位拆除。
(六)、乙方要負責協助甲方辦理征遷過程中的證據保全手續、申請裁決及強制征收手續。
(七)、乙方要負責協助甲方做好征遷房屋的面積、產權核對工作。
三、費用和支付方法：
征遷費用為每平方米人民幣陸元，合計人民幣伍萬元(￥50000元)。合同簽定后壹星期內付清(按實際面積計算)。
四、違約責任：
1、乙方未能做好本合同約定的工作，視其對甲方造成經濟損失，給予相應的賠償。
2、若征遷期限超過半年，甲方應與乙方協商，簽定補充協議，根據乙方的工作情況給予適當經濟補償。
五、備注：
本合同一式肆份，自簽定之日起生效，甲、乙雙方各執貳份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文3委托人(以下簡稱甲方)：
受托人(以下簡稱乙方)：
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》及 等相關規定，經 方式確定 公司為 項目的房屋征收價格評估機構?，F甲、乙雙方經平等協商，就房屋征收評估事項達成如下協議：
一、評估項目基本情況
1.征收項目名稱：
2.征收決定文號：
3.征收部門：
4.征收實施單位：
二、評估的基本要求
1.評估對象及范圍
1) 范圍內涉及的被征收房屋、裝修及附屬物等的補償價值評估。
2) 對本項目用于產權調換房屋的價值評估。
2.評估目的
1)被征收房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。
2)用于產權調換房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值。
3.評估時點
被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為本項目房屋征收決定公告之日，即 年 月 日。
4.評估力量
乙方確定注冊房地產估價師任信龍為本項目的評估負責人，同時應指派與該評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。
5.評估報告交付時間、方式
1)乙方應當自簽訂本合同后，甲方提供房屋征收范圍內房屋情況之日起對被征收房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權屬資料齊全之日起15日內向甲方出具被征收房屋分戶的初步評估結果，并協助甲方對初步評估結果在征收范圍內向被征收人進行公示，公示期間，乙方應安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋，存在錯誤的，乙方應當進行修正。分戶初步評估結果公示期滿后，乙方應向甲方提供被征收房屋的一式七份分戶評估報告。被征收房屋全部完成后，乙方應向甲方提供被征收房屋一式四份的整體評估報告。
2)乙方應當自甲方提供用于產權調換房屋情況之日起對用于產權調換的房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權屬資料齊全之日起10日內向甲方出具用于產權調換房屋的一式七份分戶評估報告，用于產權調換房屋評估工作全部完成后，乙方應向甲方提供用于產權調換房屋一式四份的整體評估報告。
三、評估費用標準及支付方式
1.評估費用標準
經雙方商定，被征收房屋和用于產權調換房屋的評估費按每份評估報告金額計收，
2.支付方式
1)甲方依據乙方出具的評估報告，在乙方完成評估總工作量的50%后，甲方進行評估費的支付，支付額度為所完成工作量的50%。在本項目房屋征收評估工作完成并出具被征收房屋整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內甲方向財政申請余款，并應按該項目實際評估價值將評估費的余額一次性向乙方結清。
2)用于產權調換房屋的評估費待乙方完成應評估產權調換房屋的評估，并出具有效的整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內，由甲方按實際評估價值將評估費一次性向乙方結清。
四、雙方權利與義務
1.甲乙雙方簽訂本合同后，甲方應向乙方提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況(被征收房屋產權人姓名、建筑面積、性質、用途等相關權屬資料)及未經登記建筑的認定、處理結果情況。并對資料的真實性、合法性負責。
2.在評估開展時，甲方應配合乙方做好實地查勘并共同做好被征收人的動員、解釋工作。
3.甲方應按照約定條件及時向乙方足額支付評估費用。
4.乙方應本著獨立、客觀、公正的原則，依照國家規范的標準、程序和方法，對委托評估的房地產進行查勘和估算，并出具真實、符合規范的房地產評估報告書。
5.乙方負責評估結果解釋和異議復核等工作，配合甲方將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。按甲方的進度要求提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
6.因甲方未能及時提供征收范圍內房屋情況和其他非乙方原因無法入戶查勘房屋，影響出具估價評估報告的，甲乙雙方應及時協商處理方式及措施。
7.在乙方出具被征收房屋和產權調換房屋的整體評估報告和全部分戶評估報告后，甲方應給乙方出具該項目評估結束的具結文件。
8.乙方不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。
9.乙方對甲方委托評估所提供的文件資料應妥善保管，并盡保密義務，未經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。本條款所規定的保密義務將在本合同終止后持續有效。
五、違約責任
甲、乙雙方按《中華人民共和國經濟合同法》的規定承擔相應違約責任。
六、爭議處理
發生爭議，應先協商解決;如協商不成，可依法向當地人民法院提起訴訟。
七、本合同自雙方簽字蓋章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
土地法征收補償條例范文3
關鍵詞：城市房屋；拆遷；土地使用權；補償問題
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著經濟發展的不斷深入，城市房屋拆遷已經成為大勢所趨，其實質是國家的征地行為，是一種對城市房屋所有人及其國有土地使用權的行政征收行為。但在拆遷過程中卻常常出現被拆遷人抗拒拆遷等糾紛和矛盾，其中大多數糾紛是由于拆遷補償不合理導致的。尤其是目前城市房屋拆遷補償金的構成中，忽略了房屋所附著的土地使用權的價值，損害了被拆遷人的利益，因此，完善我國城市房屋拆遷補償制度勢在必行。
一、城市房屋土地使用權屬性分析
我國實行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權而沒有所有權，房屋所有權和土地使用權是互相分離的。《物權法》第四十七條規定：“城市的土地屬于國家所有?！薄锻恋毓芾矸ā返诎藯l規定：“城市市區的土地屬國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律有規定的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》規定：“國家土地使用權依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出租、作價入股?！?/p>
《物權法》第三編“用益物權”第一百三十五條和第一百三十七條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施?！薄霸O立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。”這就以立法的形式確認了國有土地使用權全新的涵義：經依法取得的國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。由上可知，我國合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權，但都享有該房屋占有范圍內的國有土地使用權。因此，土地使用權是合法土地使用權人所擁有的重要資產。明確了土地使用權是一項用益物權———財產權的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實現對土地資產即土地使用權補償的理論基礎。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權，就要依法保護被拆遷人的合法權利，國家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應當給予合理的補償。因為被拆遷人的土地使用權受到了侵害，應當給予合理補償。
二、國有土地使用權的補償原則
從行政征收的補償原則來看，補償應該首先強調公平公正。目前大致有兩種補償原則：適當補償原則和“生活權補償”原則。適當補償又可以稱為合理補償，認為只要綜合考慮征收的目的和必要的程序等因素，并參照當時社會的一般公正觀念，給予合理補償，即為公平的補償。目前，我國采取的就是這一行政補償原則。而在當代西方國家中出現了一種新的補償原則，即“生活權補償”，這一理論認為，如果作為征收對象的財產，具有財產權人生活基礎的意義，那么對其損失的補償，就不僅限于對其財產的市場價格評估，還應考慮其附帶性的損失補償，甚至有必要給付財產權人為恢復原來生活狀況所必須的充分的生活補償。就房屋拆遷這一行政征收行為而言，其征收對象恰恰是被征收人賴以生存的基本條件，如果按照適當補償原則進行補償，被征收人得到的補償是否能與其遭受的損失相一致值得懷疑。因為被征收人的損失包括被拆遷房屋的財產損失、房屋所在的土地使用權的損失和與房屋有關的其他利益的損失，如子女上學的學區選擇。在這些損失中，房屋的財產損失的價值是可以按照市場價格進行估算，從而得到合理的補償的，但是對于房屋所在的土地使用權和與房屋有關的其他利益的損失的價值就很難客觀的估算了。因為房因地貴，房屋所在的地段好，房價自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的價值隨著損耗、折舊而越來越小，但土地的價值卻在不斷的增加，越是靠近城市中心的繁華地段，其土地價值就越高，這是市場經濟條件下的必然結果。國家將土地使用權轉讓給拆遷人是為了實現其以房地產開發經營商業行為、獲取更高的商業利潤的最終目的，那么被拆遷人為什么從好的地段遷移到差的地段，在子女上學、交通、生活、就醫等方面都不方便的情況下，卻得不到級差地租的補償呢？對于那些貧困的被拆遷戶來說，由于補償款中不包括土地使用權費，那么他們手里所能拿到的補償金根本就買不到同等質量的房子。如果連這唯一能夠遮風避雨的房子也被拆掉，卻又買不到新房，想不反對拆遷都不行。如果按照西方“生活權補償”原則，被拆遷人所得到的補償就必須使其在拆遷后能夠達到拆遷以前的生活水平，因此評估房屋價格時，必須認真研究住房所在地段的地價，認真研究房屋分攤的地價，在房價中體現地價，使被拆遷人得到真正公平的補償。
三、城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的解決途徑
為了維護土地使用權人的合法正當權益，減少城市房屋拆遷補償糾紛，筆者認為，以下幾個方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的突破口。
3.1加快立法進程和規范立法管理，在相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利
當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的《城市房屋拆遷管理條例》，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。而各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償。因此，建議有關部門盡快對有關拆遷的行政法規和地方性立法進行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進一步規范和完善。統一規范立法程序和管理，加快房地產管理的立法進程，使城市房地產拆遷補償在實踐中有統一的法律依據。
3.2制定相關的土地使用權補償的具體操作標準
在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時，有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益，因此，可以參照有關土地征收補償政策，在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場等）適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。在制定具體操作標準過程中需要處理好以下幾個問題：
（1）房屋和土地使用權的分離評估。房地產價值巨大，其中土地使用權價值占有相當大的比重，房地分離評估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權和建筑物各自的真實價值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠大于所占用的土地面積，房地分離估價有利于體現房屋建筑依附于土地的房地產特性，真實顯示土地使用權的市場價值。
（2）房屋及其以外場地的土地使用權補償。實施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場地用地部分的土地使用權也要給予補償。
3.3實際評估中評估方法的選擇要認真慎重，實際操作中，估價應符合房地產估價的基本原則—替代原則
如若同一供需范圍內有較發達的交易市場，用市場比較法評估。有收益的房地產選用收益法求取土地價格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規整、各宗土地排列整齊的地段可選擇路線價法。選擇基準地價修正法應注意基準地價的內涵、構成、表達方式不同時，修正的內容和方法之區別。劃撥土地的使用權評估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價格，然后扣除出讓金等款項，此時應注意劃撥土地的權利限制?；蛘邞贸杀痉ǎ罁潛芡恋氐钠骄〉煤烷_發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益。
四、城市房屋拆遷中的法律思考
房屋拆遷意味著公民私有財產權和居住權的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時，因房屋拆遷產生的社會矛盾也不斷涌現，由此給維護社會穩定造成了一定的難題。事實上，因房屋拆遷產生的矛盾在很大程度上源于補償費用達不成一致，而其中最富爭議的問題之一就是公民的土地使用權得不到應有的補償。
（1）相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的城市房屋拆遷管理條例，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償,這就為一些拆遷人對被拆遷人的土地使用權不予補償提供了借口。
（2）制定相關的土地使用權補償的具體操作標準。在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時,有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益,因此,可以參照有關土地征收補償政策,在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況(如停車場等)適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。
結束語
目前我國城市房屋拆遷方面的相關法律法規不明確，導致在實踐中出現了大量的糾紛與矛盾，因此在相關的行政法規和地方性法規中應明確規定對被拆遷人享有的土地使用權進行補償，采取科學合理的方法制定具體操作標準，以盡快改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償剝奪的不合理狀況，對被拆遷人進行土地使用權價值的補償。
參考文獻
[1]李國光, 高圣平. 拆遷法律及配套規定新釋解析[ M] . 人民法院出版社, 2006.
[2]李宏偉.城市房屋拆遷的土地使用權補償問題[J].學術交流,2005.
土地法征收補償條例范文4
關鍵詞：農地發展權；土地權利；農地征收；征收權；征收補償
中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A 文章編號：1002-7408（2012）04-0021-03
隨著我國經濟社會的高速發展，工業化、城鎮化進程的加快，農地的非農化成為不可回避的問題。依據我國現行的土地法律法規，農村集體土地只有經征收為國家所有后方可在土地一級市場上轉讓。一方面，國家對土地一級市場的壟斷為地方政府帶來巨大的經濟利益，在利益的驅使下，農村集體經濟組織所有的土地被大規模征收；另一方面，被征地農民卻沒有得到足夠補償，國家與農民的沖突不斷，成為農村社會不穩定的主要因素。筆者認為，建立解決此問題的長效機制，必須引入農地發展權，并以此為基礎對我國農地征收立法予以全面檢討與完善。
一、農地發展權及其歸屬
1.農地發展權的概念及與其他土地權利的關系。農地發展權源于土地發展權，而土地發展權實際上受到采礦權可以與土地所有權分離而單獨出讓和支配的啟發。從最原始的、絕對的、排他的個人所有權到共有權、法人所有權、建筑物區分所有權、采礦權、空間權，土地產權體系不斷演進。土地發展權有廣義和狹義之分，分歧在于發展權客體的差異。廣義上的土地發展權是指變更土地用途和改變土地利用集約度之權，如果只涉及土地用途改變帶來的利益則為狹義上的土地發展權，其又可分為農地發展權和市地發展權。農地發展權是指土地用途從農用地轉為建設用途使用之權。在我國，它包括兩個方面，第一個方面是農用地通過征收成為國有建設用地的權利，第二個方面是農用地轉為農村集體非農建設用地的權利。農地發展權是土地產權體系的重要內容，與其他土地權利之間存在密切關系：第一，農地發展權與土地所有權的關系。土地所有權是指土地所有人在法律規定的范圍內對農地享有的占有、使用、收益、處分的權能?，F代物權法較為重視用益物權的地位和作用，將土地開發利用而產生的發展性利益單獨抽象出來，作為一項獨立的民事權利客體予以保護，是土地所有權發展的必然結果。[1]我國現行的土地法律法規對農地權利的規定僅限于靜態權利內容的規定，缺乏動態權利的內容，而現代土地權利發展的動向之一，便是權利重心從靜態權利向動態權利的轉化。農地發展權的設置不僅不與現有的土地所有權制度相沖突，反而彌補了現有土地所有權制度不能涵蓋動態利益的不足。第二，農地發展權與土地使用權的關系。土地使用權屬于土地所有權的一項基本權能，按照我國現行的土地法律法規，使用權是為所有人之外的其他人使用土地而設定，使得土地使用權成為與土地所有權并列的一項權利。[2]土地使用權包括占有、使用、收益和部分處分的權能。農地發展權本應為使用權的應有之意，但是法律法規將土地使用權限定在靜態的層面上，即依據土地原有性質的利用或約定方式的使用。由此可見，土地使用權是農地發展權存在的基礎，農地發展權是對土地利用方式的改變，同時也是對土地使用權的改變或固定化。第三，農地發展權與空間權的關系?？臻g權是權利人對地表以下或以上一定空間范圍所享有的權利。農地發展權的內容是改變農地的用途，是一種動態的權利，而空間權的內容是地表以上或以下一定空間范圍的權利，通常包括空間所有權和空間使用權，是一種靜態的權利。二者的目的都是對土地利用限制，不同之處在于農地發展權是對土地用途的限制，以調整土地利用動態法律關系、促進土地規劃目標的實現；而空間權是對土地范圍的限制，調整土地立體開發利用法律關系，增加土地的利用效率。
2.農地發展權歸屬的爭論及論證。關于我國農地發展權的歸屬，主要有三種觀點。第一種觀點主張發展權歸國家所有，使用者若要進行開發必須先向國家購買發展權，[3]類似英國模式。農地發展權國有化是指將土地未來的發展權移轉歸國家所有，土地所有者只保有占有、使用、收益與處分之權，任何人想變更土地用途，在實行開發前，必須先向國家申請，并向國家購買發展權。這種觀點認為農地轉為建設用地的增值來源，應該奉行“漲價歸公”?！皾q價歸公”的主要依據是貢獻原則，即在經濟活動中，誰做出貢獻，誰獲利。[4]被征農地價格的提升主要是由于城市化發展，農民集體對漲價的貢獻微乎其微。我們則認為農地發展權按照“貢獻原則”，歸國家所有貌似合理，值得商榷?！皾q價歸公”混淆了農地增值收益與城市化經濟利益的分享。因為，城市化涵蓋整個國民經濟體系，對國民經濟的各組成部分并不存在外部性影響，最終表現為內部性收益或成本，就內部性收益而言，國民經濟各單位應分享包括居民生產效率的提高、城鄉居民消費條件的改善、政府財政收入增加等在內全部城市化收益，而不單是農地的增值收益。同時，“漲價歸公”還混淆了農地增值收益的歸屬與分享。農地增值收益的歸屬是一種產權經濟現象，具有市場經濟屬性，取決于農地收益權的歸屬。農地收益權歸屬于農地所有權人，所以農地增值收益也應歸屬于農地所有權人。而被征農地增值收益的分享是政府對征地活動的調節，具有行政屬性。雖然政府在城市化過程中有權分享被征農地的增值收益，但是不代表被征農地的增值收益應歸政府所有。在我國，如果繼續將農地發展權歸為國有，農民和政府因征地所引發的矛盾也將愈演愈烈。
第二種觀點主張農地發展權歸土地所有者所有，國家可以向農地所有者購買發展權或者允許農地發展權可以和其他普通商品一樣在市場上自由交易，[5]類似美國模式。從農地發展權的權源來看，農地發展權曾經長期沉睡于農地所有權中，后為調整農地的動態利用利益從所有權中分離出來。從這個意義上講，農地發展權應歸屬于農地所有權人，但是一種權利的設立需要考慮到一國國情，美國實行土地私有制，農地歸屬于農民個人所有，農地發展權從屬于農地所有者，具有較大的便利。但是，依據我國《憲法》和《土地管理法》等規定，農村土地屬于農村集體經濟組織所有，因此依據該觀點，農地發展權應歸屬于農民集體所有，但是，我國立法中農民集體經濟組織的指向并不明確，鄉（鎮）集體經濟組織、村集體經濟組織和村內集體經濟組織之間也沒有清晰的界限，并且集體所有權主體缺乏人格化的代表，導致了集體所有權主體在事實上的虛置。在這種情況下，如果將農地發展權歸屬于農地所有權人所有，由于主體虛位，農地發展權實際上最后被少數利益集團把持，勢必產生土地的粗放式經營、不可避免的權利尋租，并且使農民得不到足夠的補償。
第三種觀點主張將土地發展權的決策權交給國家，由國家作為農地發展權的權利主體代表，地方政府作為國家人具體行使征地權，農民通過建立社會保障機制的方式參與對農地發展權權益的分享。[6]這種觀點似乎考慮到了多方的利益，卻隱含了眾多模糊不清之處，例如農地發展權的決策權交于國家是什么意思？由國家作為農地發展權的權利主體代表和農地發展權歸國家所有，有什么區別？農民的社會保障機制怎么建立？
總之，我們主張，農地發展權應歸承包該農地的農民所有。農村土地承包經營權是土地使用權的一種，具有準所有權性質。農民是集體土地的真正使用者及土地發展行為的真正責任人和后果的真正承擔者，集體土地發展權歸屬于農民在一定程度上擴大了農民對集體土地的處分權能，能夠真正起到對權利人行為的正向激勵作用，有利于配合《農村土地承包法》的實施而長期穩定農地承包關系，鼓勵農民向土地投資。農地不僅是農民的主要經濟來源，還承擔著農村的社會保障職能，農地發展權歸屬于農民，才能讓農民真正享受到土地增值的收益，從而提高農地征收的成本，抑制不合理的農地征收行為。
二、農地發展權視角下的農地征收權限制
在我國，由于欠缺農地發展權制度，農地集體所有權主體虛位，農地流轉又過度依賴于國家對土地用途的管制和對土地一級市場的壟斷，以致國家對農地增值收益享有巨大的權力。在我國財政體制下，基層政府特別是工業化程度低的地方政府，往往存在巨大的財政虧空，而對地方政府而言，農地征收成本低，收益大，從中得到大量的土地出讓金，是彌補財政虧空最快捷的方法。地方政府為收取農地發展權的收益，擴張當地財政，積極進行“圈地運動”。同時，土地作為日益稀缺的資源，價值被逐步推高。政府可以采取劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌等方式將土地交付給用地單位使用，每種方式的成本存在較大區別。而掌管土地審批事宜的官員對方式的選擇享有很大的自由裁量權，用地單位為求以最低成本得到土地，紛紛與相關負責官員勾結，導致“權力尋租”行為屢屢發生。因此，我們認為應當基于農地發展權對農地征收權設定目的限制與程序限制。
1.農地征收權的目的限制?！锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ骸皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依法對集體所有土地實行征收?！奔磭艺魇胀恋刂荒芤詽M足“公共利益”為目的。西方國家通常將“公共利益”的范圍界定為國防、環保、公共場所等方面，但我國法律并未對“公共利益”作明確的規定。國家壟斷土地一級市場，農地只有經過國家征收才能轉為建設用地進入土地市場，當建設用地需求上升時，國家只能通過農地征收這唯一的制度安排來滿足，以致實際操作中將“公共利益”擴展到國家一切經濟活動范圍，征地范圍難以控制。我們認為，為了解決我國征地范圍過寬的問題，必須清晰界定公共利益。公共利益是由“公共”和“利益”組成的，公共是利益的主體而利益才是真正的內容。公共利益概念的最大特點在于它的不確定性，包括利益內容的不確定性和受益對象的不確定性兩個方面。利益內容的不確定性是指利益的價值受到利益主體和當時的客觀事實左右；受益對象的不確定性在于公共利益的享有者范圍不同。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，國家為了公共利益的需要可以征收農民集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下方面：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其他公認的或法院裁定的公共利益用地。即使是為了公共利益的需要，也要經過農地所有者和使用者多次洽談，征收只能作為最后的不得已而為之的手段。如德國規定，除非公共福利之需，且經與擬征收土地所有權人多次協商購買其土地未果外，不準輕易動用征地權。[7]
在嚴格區分公共利益用地和非公共利益用地的基礎上，對于房地產開發和企業用地等經營性項目用地，應允許農地發展權流轉，通過開發商與農民的談判來實現農地的和平開發。在我國，土地利用規劃中所有待開發的農地都享有農地發展權。通過設立農地發展權，可以在法律中規定，允許非基于公共利益的用地單位在平等協商的基礎上，一并獲得該土地的承包經營權和農地發展權。在政府部門按照土地利用規劃批準待轉用農地可以轉用后，由建設用地者參照建設用地和農用地的市場差價，直接向擁有待轉用農用地發展權的集體經濟組織和農民購買農地發展權。建立農地發展權的流轉機制，可以用市場來調節城市化進程對征地的占用，達到資源的最優化配置。這樣做，將基于非公共利益征地中農地發展權的利益考慮進來，增加征地成本的同時增加了農民的收益，不僅遏制了城郊農地征用失控的趨勢，并且保證了失地農民的正當利益。
2.農地征收權的程序限制。按照我國《土地管理法》及其實施條例的規定，我國征收土地的審批程序為：用地者提出申請，政府審查和批準，公告和登記，征地補償。雖然《土地管理法》第48條也規定了征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農民集體經濟組織和農民的意見，但主要還是強調行政主體征地權的行使，而忽視農地征收過程中有關監督作用的程序。由于農地發展權制度缺失及集體所有權主體缺失，農民不享有農地的增值收益，農民缺乏參與征地談判的積極性，導致“權力尋租”泛濫。并且，對征地過程的全程管理和反饋機制沒有建立，個別利益主體實際上是在沒有任何監督的情況下與國家或用地單位進行談判，而應受補償的農民卻不能以獨立的權利主體身份參與到征地協商談判中去。
“正義不僅要實現，而且要以看得見的方式實現。”在農地征收過程中，應確保征收過程的透明度，切實保證農民的知情權、參與權和救濟權等程序性權利：知情權是指政府部門在征地報批前，應將擬征地的用途、位置、補償標準以及安置辦法等，書面告知被征收土地的每一個農戶；參與權指農民有權參與擬征收土地賠償標準的決策，有權要求政府部門組織聽證等；救濟權則是指當在征地過程中，農民合法權利遭到侵犯時，農民有權并且能夠得到公平的裁決。因此，基于農地發展權的農地征收程序應當如下：（1）預先通告；（2）政府對被征收農地進行評估；（3）向被征收方送交評估報告并提出補償金的初次要約，被征收方可以提出反要約；（4）召開公開的聽證會說明征收行為的必要性和合理性，如果被征收方對政府的征收本身提出質疑，可以提前訴訟；（5）如果政府和被征收方在補償數額上無法達成協議，則應交由法定的有資質的機構估價；（7）雙方最后一次進行補償金的平等協商；（8）如果雙方不能達成一致，則按照法定機構的估價為準；（9）協議生效后，政府在一定期限內支付農地征收補償金并取得被征收的土地。
三、農地發展權視角下的農地征收補償
農地征收是私權利割讓給公權利，引起土地產權永久性變化。為了公共利益的需要，國家公權力對私權利予以強制雖然是必要的，但是這種強制也必須建立在法律的約束和對私權利保護的基礎上。農民享有農地發展權，在政府征收農地的過程中，農民享有獨立的因農地轉非農用地而形成的增值收益。國家因公共利益征收農地，必須向農民購買農地發展權或在補償中增加農地發展權收益，并在此基礎上建立農地征收補償的法律制度。
1.農地征收補償原則。雖然2004年修訂的《憲法》第13條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”，但是并沒有明確征地補償的原則。這種制度的缺失導致在征地補償中行政機關享有較大的自由裁量權，征收行為缺乏法律上的約束，征收標準的不確定性使公民的合法權益無法得到保證。因此要完善農地發展權的補償制度，必須先確定征地的補償原則。對征地的補償原則，存在不同認識：完全補償原則認為補償不應該限于征收的客體，而且應該包括與該客體具有直接或間接關系的經濟上和非經濟上的利益；不完全補償原則認為補償應該基于公共利益而限于被征收財產的價值而不能延伸到難以量化的其他利益；相當補償原則認為應該視情況分別采用完全補償標準或者不完全補償標準；生存權補償原則則主要考慮到除了補償被征收財產的價值以外還要給予被征收人必要的保證其基本生活的補償。我們認為，我國法律對土地征收補償的規定應該以完全補償為原則，即除了對被征收土地本身具有的價值進行補償外，還須補償因轉化土地用途而形成的農地發展權利益等，同時輔以生存權補償原則，從而保障被征地農民的生活不低于最低水平。
2.農地征收中增值收益補償標準?！锻恋毓芾矸ā返?7條規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，且它們是按照一個相對固定的標準進行計算。然而，這種補償方式只是對土地原有用途的補償，沒有考慮到農地轉非后土地的增值收益。按照我國對被征收土地的補償標準，補償的總和遠遠低于市場的土地價值，對農民來說欠缺公平，更何況本來很少的補償費大多被層層盤剝，農民實際能夠拿到的比法律規定的還要少。對被征收土地的補償標準，主要有兩種計算方法，一種是按照城郊土地的市值計算，一種是按照農地給農民提供的平均收益計算。對農地征收補償，無疑應該包括農地給農民提供的平均收益這一部分，所謂的提高農地征收標準其實主要就是增加對農地發展權的補償。我們認為，應在建立農地發展權流轉機制的基礎上，打破政府對土地一級市場的壟斷，農村集體土地發展權可以在市場上流轉。在此基礎上，通過市場，根據土地市場的供給需求，最終確定農地發展權的價格。這個價格不僅可用于非公共利益的用地單位與農民之間，還可作為政府為公共利益征收土地時的重要參考。由于土地的增值是全社會共同貢獻的結果，在城市化過程中，政府發展城市經濟，改善了城市周邊地區的基礎設施和經濟環境，會對城市周邊的經濟活動產生重要的正外部性。農地價格上漲正是這種正外部性在被征農地上的表現。[8]所以政府可以以征地活動干預者的身份，通過土地增值稅的方式，分享被征農地的增值收益，只是這種分享的比例需要法律的明確規定。農民最終得到的征地補償應該是小于市場上的市地價格，遠大于農地給農民提供的平均收益。
四、結語
經歷了30多年的歷程，我國市場經濟取得了巨大的成就，然而我國的法制建設卻沒有完全跟上經濟發展的節奏，甚至在某些基礎權利體系中仍然存在欠缺，不能很好地適應經濟發展的要求。他山之石可以攻玉，農地發展權制度已被許多國家普遍接受，我國應當將農地發展權引入土地權利體系并賦予它在市場上自由轉讓的特性，使得農民在農地征收中增加補償內容，同時提高政府征地的成本，從而通過市場的調節來限制非公共利益征地的數量，化解當前我國城市化進程中因農地征收而導致國家與農民間日益尖銳的矛盾，實現征地過程的法制化、合理化。
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土地法征收補償條例范文5
隨著我國城鎮化建設的加快和市場經濟的迅猛發展，農村集體土地被大量征用，由此引發的征地款分配糾紛急增，而對該類案件的處理因缺乏明確的法律依據，往往隨意性較大，很難使當事人服判息訟，導致大量越級上訪和群體上訪事件發生。為此，本文從理論上分析了糾紛背后的深層次原因，并結合審判實踐進一步提出解決方案。
關鍵詞：征地款分配原因對策
近年來，隨著經濟的發展，城市化建設在不斷加快，越來越多的農村土地被征用后農村城市化，而隨之而來的征地款處分問題、嫁城女或入贅婿及其所生子女的權利享有問題、城市化農村村民的生活保障問題等各類矛盾卻紛呈迭出，利益交錯碰撞，成為當前城鄉結合部農村矛盾的聚集點，繼而成為司法
界和理論界關注的焦點。在諸多糾紛中，農村集體土地被征收后所得補償費的分配問題表現最為突出，但對該類案件的處理因缺乏明確的法律依據，往往隨意性較大，很難使當事人服判息訟，導致大量越級上訪、群體上訪事件發生，給社會穩定埋下隱患。因此，作為法律工作者，有必要探究糾紛產生背后的深層次原因，從理論上構筑糾紛的解決方案，以公平理念為出發點，維護農村穩定，推動農村經濟持續發展。
一、土地征收與土地征用
作為土地法上重要概念的土地征用和土地征收，在我國現行《憲法》第10條第2款、《土地管理法》第2條第4款和《土地管理法實施條例》第2條分別作了規定，但立法上并未明確“征收”與“征用”的區別。學界對“征收”和“征用”存在不同的理解，有人認為征收集體土地的所有權為“土地征收”，征收集體土地的使用權的稱為“土地征用”；也有人認為征收不只是針對土地的所有權，使用權也可以征收。筆者同意學界第一種觀點對二者所作的區別界定，原因有三：其一，征收與沒收的關系，征收與沒收都是基于國家法令而實現的，都帶有強制性，且這一強制性的結果都使原權利人喪失土地權利，但沒收常都有制裁（懲罰）性，常表現為國家無償取得權利，而征收沒有制裁性，且征收是基于國家為了公共利益的需要而為之，國家基于征收行為往往要給原土地權利人以一定的經濟補償；其次，征收與征用的關系。雖然征收與征用也都是基于國家法令而實現的，且國家往往都要給予原土地權利人以一定的經濟補償，但征用帶有征來使用的意思，有點象土地使用權轉讓，但該轉讓不是基于平等主體之間的合同，而是基于國家法令，國家在征用之初就明確了原權利人喪失土地權利（即國家使用原土地權利人土地的）期限，而征收常不作期限規定；最后，我國現行《憲法》、《土地管理法》及其實施條例和有關法律法
規規定的關于集體土地的征用，實際上指的就是征收，立法上對二者的混同在某種程度上侵犯了土地原所有權人的利益，為與現行法律相銜接，本文使用混同了的征收和征用概念。
二、當前農村集體土地征收的現狀和存在的問題
（一）農村集體土地征收的現狀
近年來，隨著我國經濟的持續快速發展和西部大開發戰略的實施，農村的城鎮化建設步伐加快，開發區熱、旅游開發熱和房地產熱等紛紛興起，農村（尤其是城鄉結合部的農村）的土地越來越多地被征用，有的甚至是整個村的土地被全部征用，但被征用的土地得到了合理利用了嗎？可以說有相當一部分被征土地并未實現其被征時的目的，至少沒有被合理利用?，F實中，圈地濫征和征而不用現象普遍存在。因為有些商家意識到了土地市場的升值潛力之大，利用開發各種園區之名為變相圈地之實，進行假投資真炒作。據有關資料統計，我國全國開發區規劃總面積已達3.5萬平方公里，但圈占的耕地卻43％在閑置。大家知道，土地是不可再生資源，農村的土地更具有雙重性質，它不光是生產資料，還是社會保障，被征用的土地越多就意味著農民的生存田越少，加之違法用地和浪費上地資源現象嚴重，因征用土地引發的糾紛逐年增加，甚至有愈演愈烈的趨勢。因此，如果不能妥善合理地處理征地后的農民問題，就會給社會穩定帶來隱患，近年來涌現的農村集體土地征收補償費分配糾紛案件和村民待遇糾紛案件就是很好的例子。
（二）農村集體土地征收存在的問題
通過以上農村土地被征用過程中表露的現象，不難看出其存在以下問題：
1、有關土地執法不嚴。盡管《土地管理法》第4條第2款明確規定“……嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護”，第31條1款規定“國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地”，同時該法第43條1款又規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；……”，但是，《土地管理法》第63條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，同時該法第43條2款又規定“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地”，據此，有些地方政府在土地執法中，受眼前利益驅動，不惜損害農民的切身利益，鉆法律空子，先以低價的農用土地補償金從農民手中征來地，變成建設用地后再以高過補償金數倍的價格將建設用地使用權轉讓給工商業，從而獲取高差額，在這個過程中，農民卻因失去賴以生存的土地又得不到合理補償而變為“流民”。
2、有關土地征用的條件限制不嚴。農民集體土地征收是國家強制剝奪農民集體所有的土地權利的行為，直接關系到農民的切身利益，雖現行《憲法》和《土地管理法》均將“公共利益”作為集體土地征用的前提條件，但對何為“公共利益”的內涵和范圍限制不夠，在理解上仁者見仁，智者見智，比如商業用地本來是不能適用土地征用的，但實際上，大部分被征土地都用于了商業目的，而這種商業利用被解釋為搞國家經濟建設，結論自然就為“公共利益”目的，因此，“公共利益”規定的寬范性往往使公共目的和商業目的混同，給濫用土地征用權大開綠燈。
3、征地費用補償標準不合理。我們知道，國家為了公共利益，對被征占土地的農民進行補償，既是世界通例也體現了國家公共利益與土地所有者的“生產利益”、“財產利益”在矛盾中的必要協調，但是，《土地管理法》第47條第2款明確規定，征用耕地的土地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6—10倍，安置補助費為該耕地被征用前3年平均年產值的4—6倍，這明顯帶有計劃經濟的特征，以土地過去年均產值作為確定補償費用標準，不能反映市場對土地及其附著物的真實評價，尤其是未考慮到農用地轉為非農用地的土地價值的升值潛力，該標準顯然偏低，而廉價的土地征收成本使政府在征地中獲取了本應屬于農民的土地征收與土地出讓之間的差價利益，侵害了廣大農民的權益，也影響了政府在人民群眾心目中的信譽與權威的樹立。
4、征地費用分配混亂，矛盾迭出。征地補償費標準偏低，使本已非常有限的補償費用成為農民爭奪的目標，每個人都想爭得更多的補償金，而排除他人參與分配，于是，借村民自治權利而剝奪他人的利益享有成為農民集體土地征用補償費分配糾紛案件劇增的主要原因。對于嫁城女、入贅婿等能否享有分配權、享有多大分配權，因無明確的法律依據，在實踐中各地各村依《村民委員會組織法》在行使自治權中處理的結果相差很大，有的明確不能享有，有的限定滿足一定條件才享有分配權，也有少數就給予分配權，但該分配權較同村組其他成員要小的多等等，于是沒有享有分配權或沒有享有完全分配權的村民，以要求享有村民待遇為由，紛紛訴至法院，對該類案件因缺乏法律依據，在處理上隨意性較大，很難使當事人服判息訟，導致越級上訪或群體上訪事件增多。
三、農村集體土地征收補償費分配糾紛存在的原因與對策從涌至法院的農村集體土地征收補償費分配糾紛案件來看，糾紛產生的原因在于對誰應該分配、應該如何分配不明確，即誰具有集體成員資格（村民資格）和怎樣分配才符合公平合理原則不明確。對此，應從以下方面考慮解決：
（一）村民資格的界定問題
在認定集體成員資格的標準上學界主要有三種主張：登記主義、事實主義和折衷主義。登記主義，即以戶籍所在地是否在該村組作為確定是否具有集體成員資格的標準；事實主義主張以是否實際在本村組長期生活為標準來確定資格；折衷主義則主張以戶籍登記為原則，以長期居住的事實狀態為例外來確
定成員資格，我認為這三種主張都有一定的道理，但都不全面。認定成員資格應當堅持以公平為出發點，以戶籍審查為原則，以長期生活且能盡到其他村民相同義務為例外，相互結合，共同來確定。任何一個方面都不能作為認定為成員資格的標準，戶籍在本村組不能就認定其具有本村組集體成員資格，但如原
始戶籍在本村組則自然取得該村組集體成員資格。
①在外村組長期從事工商業的村民其集體成員資格的認定。戶籍是證明一個公民自身情況的最直接、最基本依據，由它作為成員資格認定的標準之一無疑是非常必要的，也是首先應當考慮的。但是現實中有相當一部分村民在保留戶籍的基礎上長期在城里或其他村鎮從事工商業，那么如果說該村民因長期不在本村組生活而否認其具有本村組集體成員資格，則過于武斷，有失公平。因此，如果該村民雖長期在外從事工商業，但其能夠在在外期間堅持履行本村組其他成員相同義務的，或該村民戶籍雖在本村組且長期在外村組從事工商業，但其在該外村組生活已滿十年并能在其生活期間積極履行該外村組其他村民相同義務且該外村組并未拒絕其履行的，亦應認定為其具有集體成員資格，而如果該村民的原始戶籍雖在本村組，但其在在外期間經過五年且連年未履行本村組其他村民相同義務的應認定為其不具有本村組集體成員資格（國家強制，如服刑人員和意志以外原因，如婦女被拐賣等除外）
②嫁出姑娘及其所生子女的成員資格認定。嫁出姑娘在出嫁的同時帶走戶籍的，應認定為從嫁出之日起不再具有原村組集體成員資格，如其在嫁出之后并未及時帶走戶籍，亦應作此認定，視為其戶籍已遷走。這符合戶籍登記應與事實相符這一原則。嫁出姑娘在嫁入外村組后，戶籍同時帶入該外村組的，應認定為其具有該外村組集體成員資格，其所生子女可隨父或隨母申報戶口，同樣享有集體成員資格，理由同前。但該嫁出女在結婚后未滿五年又提出離婚的，在離婚時應將其在婚姻存續期間在該外村組以集體成員資格取得的利益適當返還，必要時可以其應得的夫妻共同財產份額或個人財產抵償（這主要是防止以結婚為手段而達到其他目的）。
③獨女的入贅丈夫及其所生子女的成員資格認定同“②”。
④有兒有女戶要求招婿，理由正當且符合老有所養精神的，其所招女婿及其所生子女的資格認定同“②”。
⑤被收養子女的成員資格問題。無子女戶依照《收養法》收養子女的，其子女的成員資格從收養成立之日起生效，收養成立后又解除收養關系的，從收養關系解除之日起被收養人喪失集體成員資格，但如果被收養人對造成解除收養關系負主要責任的，應返還其在具有集體成員資格期間所獲得的與其他成員相同的收益的一部或全部，但如果收養人對解除收養關系負主要責任的不返還（這主要是防止借被收養之名而達到自己的其他目的）。
⑥農業戶口的大中專在校生的資格認定問題。農業戶口的大中專在校生在在校期間至就業之前，應具有原戶籍所在地村組的成員資格。
⑦在役農業戶口義務兵的資格認定問題，應認定為其具有集體成員資格，但已轉志愿兵的，從轉志愿兵之日起喪失該資格。
⑧因違反計生政策而超生的子女的資格認。定問題。該種情況超生的子女是否具有村民資格，當事人訴至法院的，法院應不予受理，已經受理的應當裁定駁回，由其所在村委會行使自治權，但該村民擁有依法取得的戶籍的情況除外（如違反計生政策而通過其他途徑取得了戶籍登記，法院應認定其具有
該村組村民資格，但該村委會通過行政訴訟使公安機關撤銷了該戶籍登記的除外）。
⑨因歷史原因落實政策后按照離退休人員對待的、正常離退休人員和因其他原因將戶籍遷回原籍的人員，要求享有分配權的，其主體資格是否享有依村民自治原則確定。
⑩農業戶口的服刑人員，在服刑期間的村民資格問題，依村民自治原則確定。
（二）處理糾紛的對策
我們知道“村民”是個法律概念，“農民”則是對職業的描述。擁有了村民資格是否就享有同等的村民待遇卻不能一概而論。《村民委員會組織法》規定，村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的群眾性自治組織，由民主選舉產生，實行民主決策、民主管理和民主監督，因此在處理這類糾紛中要
充分尊重村民的自治權，但同時也不能剝奪公民的財產權，要處理好二者的關系。因為村民的自治權并不能對抗公民的生存權和財產權，土地是農民賴以生存的重要生產資料和生活資料，土地補償款既具有生存利益性質又具有財產權性質。因此該權利非法律不得剝奪。鑒于此，在處理這類糾紛中，應該遵守以下原則：
1、民主議定原則和合法性原則。就是說，村民自治必須是真正的大多數村民的集體意志，而不是某個人或某些人的少數人的意志，且該意志不能違反法律的強制性規定。既要充分發揮民主意見又要遵守法律。
2、集體、個人利益相均衡原則。在處理征地補償款的過程中，既要充分尊重和保障集體成員的個人利益，又不能損害集體的整體利益，個人利益要服從集體利益，集體利益的實現也要考慮成員個人利益的獲得。
3、權利、義務相一致原則。集體成員在享有分配利益的同時要考慮其對集體所盡義務的大小，做到權利與義務相一致，公平合理地分配征地款。
四、愿望與期待
土地法征收補償條例范文6
[關鍵詞]房屋征收；一般征收；區段征收；擴張征收
[中圖分類號]D90 [文獻標識碼]A [文章編號]1671-511X(2011)06-0056-05
房屋問題是關系國計民生甚至國家穩定和發展的重大問題之一，然而，由于現代行政權力的發展，出于公益之目的，國家對房屋的征收現象亦屬普遍。相對于社會經濟生活的復雜多樣化，現有的城市房屋征收、拆遷制度越發無法妥善解決在實際中出現的各種復雜問題。在房屋征收的過程中，往往出現侵害合法私權等不和諧現象。房屋征收、拆遷的多元化發展，讓我們將關注的焦點轉向城市房屋征收類型化的研究。所謂“類型”就是特殊事物抽象出來的共通點。據此，筆者認為，城市房屋征收制度的類型化是根據各種不同類型的房屋，予以不同的征收方式和相應的法律規制。所以，本文嘗試通過對域外城市房屋征收制度類型化的研究，為建構適合中國國情的城市房屋征收制度做理論鋪墊。
一、域外征收制度之發展過程
(一)域外征收制度的起源
在高揚權利的時代，對財產權的保護越來越為人們所重視。其實，標志著古老的財產權被犧牲掉的歷史事件是土地征收，其歷史久遠。在古羅馬法中，即有法律規定：傍河的公路被洪水沖毀或因其他原因崩坍時，則傍河修筑新公路的土地即可無償被征收。就財產形態來說，西方社會早期的財產是團體形態的“所有權”。誠如英國學者梅因所指出的：真正古代的制度很可能是共同所有權而不是個別所有權……因此，早期并不需要依據法律的特別規定，只要是為了公共用途的需要，國家(政府)就可以對人民的財產予以征收。如格勞秀斯就認為，征收的許可是因為領主對其臣民有“最高統治權”，依此原則，如有“合法之理由”，而且，此項合法理由系以“公共用途”為目的，領主可侵犯人民的財產。
(二)域外征收制度的發展
隨著人們對私有財產權的重視，交易平等觀念的強化，促使社會對“征收應有補償”形成了共識。英國1215年的《自由大》中就有規定：“余等之巡察吏或管家吏，除立即支付價款外，不得自任何人之處擅取谷物或其他動產，但依出售者之意志允予延期付款者不在此限?！币话阏J為，絕對私人所有權，最早出現在17世紀的英國?！把虺匀恕笔降娜Φ剡\動客觀上成了推動英國土地征收制度發展和完善的外因之一。
近代資產階級革命后，征收補償制度入憲，成為資產階級反抗封建制度的法律武器。法國1781年《人權宣言》第十七條規定：“除非以合法形式建立的公共需要明確要求，且在公正補償被事先支付的前提下，任何財產皆不得受到剝奪?！贝撕?，法國通過頒布《土地征收法》，使得征收制度法律化。而在美國獨立之前，北美沿襲了英國法律制度，盡管土地的取得相對廉價，但征收補償制度依然存在。獨立后的美國，在1791年通過了一條私人財產征收必經正當程序和公正補償的憲法修正案，以根本法的形式確立了這一制度。一次世界大戰后，德國魏瑪政府的憲法中規定：“所有權受憲法之保障，其內容及限制以法律定之。征收僅能因公共福祉，并根據法律而為之。征收應經適當之補償，但法律另有規定者，不在此限。因補償之數額而有爭議時，除法律另有規定外，應給予一般法院之法律途徑?！倍问澜绱髴鹬蟮摹兜聡痉ā费匾u了其立法精神，規定：“征收僅許可為公共福祉而為之，征收僅得以法律或根據法律而為之。該法律應規定補償之種類及范圍，補償之決定，應公開衡量公共利益及當事人利益。因賠償額度而發生之爭議，由普通法院之法律途徑審理之?！?/p>
(三)域外類型化征收制度的出現
在19世紀，西歐的主要資本主義國家先后經歷了工業革命，生產力的發展也帶來了城市的快速發展。貧富分化使得城市中出現了貧民窟和富人聚集區兩個地段，前者房屋狹小擁擠、設施落后、衛生條件差，后者相對居住條件良好。而政府處于城市建設等多方面考慮，對貧民窟進行了一系列的改造工程，例如1852年法國的《巴黎街道法令》、1875年英國的《不衛生地區法》等，儼然已是征收類型化的萌芽。
隨著西方社會的發展和行政法治內涵的不斷豐富，單一的征收制度已經不能滿足政府的需要，類型化征收就是在城市多樣化發展和公民私有財產權保護要求下出現的必然結果。政府希望實現城市發展、改善公共福祉等不同目的，就需要采用不同的征收方式和征收手段來發展公共事業和進行城市改造，這就必然導致類型化征收制度的出現，下文將就域外的類型化征收具體制度進行闡述。
二、域外類型化征收制度之內容
許多發達國家及地區都較早跨入了城市化的進程，因此，在相關法律制度方面相對成熟和完善。但需要指出的是，在域外借鑒中，有的國家實行房地分離主義，有的土地所有權本身允許私有，筆者在比較探析的過程不再一一解說，只尋求對我國有積極作用的制度研究。也正因為上述原因，這部分的討論不再嚴格區分是房屋征收還是土地征收。
(一)一般征收制度
一般征收制度是各種征收制度的常態，可以理解為：為了公共利益，對所需之地或者房屋一次性取得，收歸國家所有的征收。一般征收制度是整個征收制度體系中的基礎。
1.英國
英國的土地征收制度被稱之為“強制購買”。13世紀制定的《自由大》就有土地征收的一般性規定：“任何人凡未經其同級貴族之合法裁判而被余等奪去其土地、城堡、自由或合法權利者，余等應立即歸還之?！敝?，英國《土地取得法》規定，土地征收先由享有征收權的機構提出“強制征收令草案”，包括征收的主體及征收的法律依據、征收的用途、位置、所有權人及其他權利人、核定之主管大臣等。在該草案呈給主管大臣批準之前，應先通知被征收土地的權利關系人，且公告于地方新聞，允許任何人提出異議。有異議者，主管大臣必須舉行一次調查或聽證會，根據獲得的事實作出批準與否的決定。批準后對補償金的數額，先由征收的主體雙方協商，協商不成，就補償爭議提交給土地法庭裁判。
2.美國
美國的憲法并未明確把國家征收的權力賦予聯邦政府，但是《美國憲法第五修正案》最后規定：“未經合理賠償，不得征收私人財產用于公共用途?！蓖ㄟ^第十四修正案的規定，該條款適用于聯邦政府，以及州和地方政府。這可以被視為美國的一般征收的概括性規定。并且近十幾年來，美國最高法院強調征收條款的主要目的之一是：“禁止政府只強制某些人承受按照公平和正義原則應由社會整體承受的負擔?！泵绹恼魇粘绦蛟诟髦莸牧⒎ㄖ胁槐M相同，但通常都是先由政府機關與所有人協商購買價格，許多州規定必須進行協商，一般以征收機關作出并提供給所有人的估價為基礎。如果協商不
成，則征收機關往往會向法院征收該財產。協商程序是美國一般征收制度的一個亮點。
3.我國臺灣地區
在我國臺灣，首先區分公用征收和公益征收兩個概念：前者是因一定的公共事業需要，依照土地法的規定征收私有土地；后者非因公共事業的需要，而是政府機關因實施經濟政策而進行的依法征收。當局在公用需要之必要范圍內，征收私有土地，一般征收乃對私有土地一次為完全之征收。同時根據征收的目的不同，可以分為兩類：一類是為興辦公共事業進行的土地征收，比如交通、水利、防務、環保等；另一類是作為用地開發手段的土地征收，目的是開發后給私人所用，比如興建國民住宅，開發新都市區域等。
(二)區段征收制度
我國臺灣學者史尚寬先生認為，區段征收系指對一定區段內私人之土地權利，進行收買或征收，將土地整理后，復行放領、出租或出賣，或由政府直接支配使用之制度，又稱“地帶收用”。區段征收制度作為城市房屋征收的一種類型，在許多國家有著比較成熟的經驗積累。
1.法國
區段征收制度最早起源于法國。1850年法國頒布了《不良衛生住宅法》，其中規定，對于公共衛生條件惡劣的城鎮住宅區，只能通過全部拆除舊建筑重建才能達到目標的，應當實行區段征收。1852年法國又出臺《巴黎街道法令》，將區段征收適用于街道建設等領域。各鄉鎮可以征收公共衛生環境差的住宅區，拆除后重新規劃，并可以再行出售。之后，區段征收的用途不斷擴展，凡是為了保障現在和將來公共事業的充分拓展所需要的土地，都可以宣告為公共用途并予以征收。
2.英國
差不多和法國同一時代，英國也制定一部《不衛生地區法》，規定地方政府對于不符合衛生標準的區段，可以全部強制收買，并拆毀原有建筑物，然后重新劃分街道，以便于建設符合公共衛生條件的房屋。新頒布的《住宅法》中規定，地方政府如果發現管轄范圍內任何地段的房屋不適合居住，或者房屋建設不合理，街道狹窄，有可能危害居民的健康時，就可以重新規劃，通過議案，宣布該地區為“清除區”，可以拆除該范圍內全部建筑物。地方主管機關在征收清除區內的所有土地的同時，可以強制購買三類物業：環繞清除區周圍的物業、為保全清除區適當形式與調整所必需的土地、為發展清除區所必要的連接地段。隨著經濟發展，英國又通過了《都市與鄉村計劃法》、《新鎮法》等法律，進一步擴大區段征收的范圍，只要屬于綜合開發區范圍的區域，戰爭中受損嚴重地區、新開發地區等，政府均可以進行征收。這一制度對英國城市建設的現代化起到了重要促進作用。
3.美國
在美國相關的土地政策法律中，似乎沒有明確以區段征收來命名類似的法律制度。但就美國紐約州的土地征收制度來看，也是實際存在的。具體操作如此例：紐約州的梅爾羅斯公地由毗臨的30個街區組成，占地46英畝，是居民區和工業的混合。八十年代后期，該地區總體較落后和衰敗，許多房屋老化，不少不動產所有者因拖欠房地產稅致使房產轉移為政府所有。紐約市政府經考察決定征收之后交給私人開發商進行開發。城市改造規劃于1990年公布，引起當地居民極大不滿和反對。為此，紐約市政府對規劃進行修改，盡可能減少拆遷，1993年公布新規劃草案。然后，政府通過聽證、協議購買等兩個階段，最終完成了這一地區的征收。這本質上也是一種區段征收。
4.我國臺灣地區
臺灣的區段征收是地方政府基于新都市開發建設、舊都市改造、農村小區更新或其他開發目的需要，依法將一定區域內的土地全部征收，并重新整理規劃開發后，除公共設施用地由政府直接支配使用外，其余建設用地，部分由原權利人領回作為低價地，部分用于開發等目的使用，剩余部分則公開標售的一種法律制度。這種征收并非是一次性完成，誠如臺灣學者張永明指出：“區段征收為實施臺灣經濟政策，新設都市地段，或舉辦國防設備或公用事業，征收土地時，得為區域征收，而非一次性全部地征收。”具體來看，區段征收地區限制在：(1)新設都市地區之全部或一部分，實施開發建設者；(2)舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地合理使用實施更新者；(3)都市土地開發新社區者；(4)農村地區為加強公共設施、改善公共衛生之需要、或配合農業發展之規劃實施更新者或開發新社區者。區段征收的目的不是為了給公共使用，而是為了改善私有土地資源的配置。雖然相較于西方國家的征收制度，它具有漸近式的特點，其實也是一種政策性征收。
(三)保留征收制度
一般而言，保留征收是為了興建具有公益性質的工程，在沒有著手建設之前，預先通過公告等宣布某一區域的土地將要征收，并在一定期限內禁止該區域的土地上有妨礙征收的行為，從而保證該土地實現預期的目的的制度。
1.英國
英國的保留征收就是在一定的期限內，政府對計劃開發的區域，保留將來的強制收買權。根據1946年修改的《城市與鄉村計劃法》，這個期限法定為十二年。如果政府超期未收買的，土地所有權人可以請求征收機構于六個月內作出是否收買其土地的決定，逾期沒有作出決定的，該土地不再屬于保留征收范圍之內。換言之，政府可以在一定時期內凍結或者限制土地上的有關權利，來保障公益目的的實現。
2.日本
日本也有保留征收制度。其《土地收用法》第三十一條規定：“起業者對起業地之全部或一部，得保留事業認定后之收用或使用手續?！痹谑聵I認定的同時，征收者可以對擬征收土地的全部或者一部分申請保留程序。簡言之，如果申請人啟動保留征收的程序，必須要先按照相關部門的規定申請事業認定，同時還要向建設大臣或者都道府縣知事提請，一旦事業認定成功，將保留受用或者使用手續等相關事宜向社會公布，取得公信力。一旦征收對象的土地被認定且公告，原所有者及其他權利人在未取得地方政府許可的情況下，不得擅自變更土地的性質或對建筑物進行新建、改擴建和大規模修繕，否則這些變更所帶來的價值變化將無法得到補償。日本的保留征收也有時間限制，即申請人對保留收用或使用手續的土地，施行保留征收，應在事業認定公告之日起三年內，向都道府縣知事申請開始收用或使用的法定程序，否則，將在事業認定自期滿之日第二日起失效。
3.我國臺灣地區
臺灣的保留征收，是因為開辟交通路線、興辦公共事業、新設都市地域或國防設備，得就舉辦事業將來所需用之土地，在未需用以前，預為呈請核定公布其征收之范圍，并禁止妨礙征收之使用。保留征收旨在避免將來取得土地的困難，方便分期分區施行征收，有利于舉辦事業計劃的進行。根據臺灣地區土地法第二一三條第一項的規定，保留征收有四種情形：為開辟交通路線；興辦公用事業；新設都市地域；“國防”設備。但由于保留征收在一定的期限內對私有財產權的限制，因此，法律又規定了期限不得超過三年，逾期不征收的視為撤銷。僅僅一種例外：即開辟交通線或“國防”設備者，得呈請核定
延長保留征收期間，但最長不超過五年。保留期屆滿后，如果另有法定原因而為征收，則可另行依法征收。
(四)擴張征收制度
擴張征收有廣狹之分，其區別比較細微，只在于申請征收的主體范圍之不同。廣義上的擴張征收，一般是指征收的土地超過公共利益所需要的范圍和程度，其通常是因為被征收人或需用土地人依照法律規定的要件，請求一并征收的制度。
1.美國
在美國，最早由馬薩諸塞州的憲法規定，立法機關制定法律，為建筑或拓寬道路，可以將道路所必需土地以外的連接殘余土地，一并征收。美國將擴張征收名為“超額征收”，是將為公益所必需范圍之外的相鄰地段一并征收的制度。如密蘇里州憲法第二十七條規定：“州郡及市鎮府為舉辦公共建設及改善公共設施，為促進該建設及成果，得施行超額征收?！比欢绹摹俺~征收”與一般意義上的擴張征收還是具有一些細微的差別。廣義上的擴張征收，被征收人和需用土地人都可以成為擴大征收申請人；而美國的超額征收，只允許行政主體行使這項申請權利，儼然屬于政府的行政裁量權范圍內的管理事項。
2.我國臺灣地區
臺灣地區的擴張征收又稱為“一并征收”，并且是廣義上擴張征收，即被征收人和需用地人都可以提出申請。為保護征收人之利益，自宜例外承認其享有“擴張征收之請求權”，俾使損失補償之問題，獲得適當之解決，故此項權利乃屬于公法上之請求權。臺灣地區還進一步將其分為兩種類型：一是土地改良物之一并征收，即指征收土地時，其改良物應一并征收。如附著在土地上的建筑物或工事，以及農作物及其他植物與水利改良物等。二是征收土地或建筑改良物殘余部分之一并征收，即指征收土地或建筑改良物的殘余部分時，如有不能為相當使用之情形，其所有權人可以要求一并加以征收。但有一年的期限限制，逾期則法院不予受理。
(五)強制售賣制度
我國香港特區政府為了促進私人重新發展舊物業，于1998年制定了《土地(為重新發展而強制售賣)條例》。該條例規定，“多數份數擁有人”可以要求政府(土地審裁處)作出強制售賣令，準許通過公開拍賣的方式強制售賣其與“少數份數擁有人”的共同地段物業，進行重新進行開發。多數份數擁有人、少數份數擁有人以及其他第三人，都有權在拍賣過程中競投該物業。而且，在強制售賣制度中，政府更注重通過督促多數份數擁有人通過民事收買的方式實現目的，盡量不由政府下達強制售賣令。而從1998年施行《土地(為重新發展而強制售賣)條例》以來，基本上都是由發展商和當事人之間通過協議方式解決問題。
三、域外類型化征收制度之評析
域外各國的征收制度雖各有千秋，但總體而言，一些相當成熟的做法十分值得借鑒。筆者簡單對上述各種類型的征收制度做一些粗淺的評述。
第一，關于一般征收制度。征收是一種公權力在私權領域的干涉行為，是對私權的一種合法限制。因此，各國在對征收制度建構時，都注意到了幾個比較重要的法律要件。征收的惟一合法目的就是為了公共利益；征收的過程必須嚴格依照法律規定的權限、范圍、方式和程序；征收過程必須要引入公眾的參與，例如聽證制度，提高征收過程的透明度②；征收過程中必須重視協商的手段，政府在協商的階段處于一種中間人的地位，僅僅是提供一個雙方意見交涉的平臺；在一般征收引發爭議的處理上，法院起到糾紛解決的終極作用。
第二，關于區段征收制度。區段征收制度非常具有靈活性，能夠相對較好地解決現實生活中的各種復雜問題。政府可以通過對整個區域的征收，然后進行統一規劃整理，將原本屬于被征收人的房屋再復行放領回去，就不會使原權利人產生極端抵觸情緒。在區段征收中，采取出租或者公開標價競賣等方式，都可以為政府補償原權利人的損失提供資金來源，這樣的負擔轉嫁亦是一種較為合理的社會整體公正的實現方式。
第三，關于保留征收制度。保留征收制度是致力于超前性解決問題的體現。通過公示，對特定區域一定時間限度內的保留征收，不僅解決了將來的公益用地問題，亦可以緩解短時間內征收拆遷的困難，減少拆遷阻力。誠如史尚寬先生所評價的那樣：“嚴格言之，所謂保留征收者，并非是一種公用征收，而是對于土地使用權的一種‘限制’，在性質上屬于一種‘公用負擔’，因其對于土地所有權之限制，故亦有學者稱之為‘公用地役’?！薄１M管該制度不能完全屬于房屋征收，但它對為了公益而限制的財產權進行補償，符合公平正義的法律精神。本文亦選擇略做比較和介紹。
第四，關于擴張征收制度。擴張征收是一種基于相鄰權保護理論的重要制度，非常具有特色。如果因為政府對某一區域的土地征收行為而導致相鄰土地發生權利上的消減，對相鄰權利人來說是十分不公平的(在我國，有關于影射利益的考量還沒有被立法所重視，客觀上忽視了對相鄰權利人的保護)。在這種情況下，相鄰權利人或者土地征收人、甚至政府自身可以對此一并征收，既保護了相鄰權利人的合法權益，也是提高已受損土地使用率的較優途徑。筆者認為，擴張征收給我們提供了這樣一個合理的價值比較場域。如果征收的土地對周邊土地的負面影響已經超過了征收土地本身的價值，即使擴張征收亦不能彌補的話，此征收行為就不能為政府所批準。這種制度對文物保護單位周邊土地征收有著相當大的實用價值。如果文物保護單位周邊土地的征收將會嚴重影響到文物價值的保存，那么就必須權衡當中的價值差序。
