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土地租金評估方法范文1
關鍵詞：石油土地；土地評估；土地使用權
中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 12-0000-01
隨著經濟的不斷發展，國家對原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲存、開采、利用的全過程都離不開土地，為保證石油天然氣能源供應，石油企業在生產建設過程中取得大量土地。我國石油企業獲得土地使用權的方式由無償、無限期使用過渡到現在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導致了之前沿用的評估方法已經不適應企業的現狀。因此，有必要對石油企業土地使用權評估現狀進行研究，對評估方法進行改進，方便企業對土地資產進行整理、處置，提高生產水平。
一、石油企業用地使用權的取得方式
（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規定，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權。石油天然氣行業油（氣、水）井場及作業配套設施和油（氣、汽、水）計量站、轉接站、原油（氣）庫等設施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權。
（二）有償出讓。按照國家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫、食堂、辦公樓及生產指揮中心等設施用地，以有償出讓方式取得土地使用權。
（三）土地租賃。石油企業上市公司通過租賃母公司授權經營土地或第三方土地來獲得土地使用權及油氣企業母公司租賃第三方土地來獲取土地使用權。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。
（四）授權經營。國家為支持國有企業改制，明晰土地產權關系，加強土地資產管理，解決石油天然氣企業改制過程中遇到的土地問題。
二、石油企業用地目前的評估模式
（一）劃撥方式下的評估模式。法律上，劃撥不被認為是有償使用，但實際上石油天然氣開發企業也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補償費與土地使用者的土地收益補償，只是不像市場買賣一樣付出全部的市場價格。實際上在一些地方，比如珠海，早已出現了“有償劃撥”的概念。對于企業來說，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國有土地使用權終止補償費，包括土地補償費、安置補助費、地上青苗附著物補償費、青苗補償費、土地復墾費、耕地占用稅等。
（二）出讓方式下的評估模式。石油天然氣設施用地中，通過出讓方式或得使用權的數量較少，尤其是生產性用地，更是少見。這主要是沿襲過去的國企工業用地供地方式，即使是改制的國有企業，進入股份的土地資產也絕大多數以作價出資、入股或者是授權經營方式處置，只有幾少數部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設施用地產權人的可選擇性小、位置變動困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協議定價為主，其價格由企業與政府協商確定。
（三）租賃方式下的評估模式。比起出讓來，石油天然氣設施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國家租用，二是向農民集體租用。向國家租用的主要是臨時用地，比如倉儲場地等，一般按照國家有關規定執行。向農民集體租用的土地一般是用來勘測、油井、管線，以及臨時堆放的場地等，發生的情況相對較多。向農民集體租用土地成本較低，而且風險小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現在的法律規定，租用農用地進行非農業使用是違法的行為，這是一個較大的矛盾。
（四）作價出資、入股、授權經營情況下的評估模式。根據國家《劃撥用地目錄》規定：以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業用地則以作價出資、入股或授權經營的方式使用。在改制過程中，先承認企業具有劃撥土地使用權價值，土地使用權的市場價值與劃撥權價值的相差部分作為國家資本或股份。這些價值由中立的估價結構評估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時確定國家資本金的比例及價值。這里，意識企業雖然只是付出了國家資本金部分，但實際上獲得了完全的市場價值；二是企業所獲得的劃撥土地權益部分的價值，被直接認定為企業所有；三是價格基本上依靠評估機構評估確定，政府和企業之間沒有協商及談判的過程。
三、石油企業土地使用權評估過程存在著的問題
（一）有違市場價值。由于我國對石油天然氣行業實行一定的壟斷，國內從事油氣勘探開采業務的主要業務都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權獲取方面沒有競爭性；其次，在獲取土地使用權時有一大部分是根據政府的相關規定作價或者與農民協商作價，這兩種情況都不能真實反映土地使用權的實際價值，違背了土地使用權的市場價值。
（二）評估模式單一。原有的評估模式基本是從費用和成本的角度評估土地使用權，沒有從預期收益的角度來評估。由于石油企業土地使用權的價值主要體現在其地下蘊藏的油氣資源上，通過預期收益的形式來表現，所以本文認為應該從預期收益的角度評估石油企業土地使用權。
（三）沒有體現價格杠桿作用。由于現在的評估機制不是建立在土地收益與成本關系的基礎之上，不同的土地供應方式之間也缺乏較為精準的經濟關系，土地使用和價格之間缺乏緊密的關聯性，所以價格不能發揮應有的市場調節功能。
（四）單向定價，缺乏對稱性。目前所有的評價基本上都是單向定價方式，缺乏協商和互動機制。團隊是由企業土地使用權進行評估，應該有一個互動的環節，否則會出現信息不對稱，沒有充分的溝通和均衡，最終導致定價的不合理。
參考文獻：
[1]王輝.淺析土地用途管制制度對土地增值的影響[J].大眾商務，2009（08）.
土地租金評估方法范文2
旅游資源經營權作為一種資本化的財產權，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。據不完全統計，目前全國涉及旅游資源經營權“出讓”或者“拍賣”的景點已有300多個，而其價值評估在交易過程中起著重要的作用。筆者擬對此作一個初步探討。
一、旅游資源經營權價格評估概述
（一）旅游資源經營權價格的概念
1.旅游資源的經營權
旅游資源經營權是指對旅游資源一定時期的占有、使用和收益的權利，是一種以合約形式規定的法律上的財產權利。其表現為兩種形式，一是對已進行一定程度開發或投入的旅游景區、景點的占有、使用、和收益權利，可稱為旅游景區經營權；另一種是對尚未進行開發或投入的旅游資源的占有、使用、和收益權。
2.旅游資源經營權價格
旅游資源經營權價格是在一定期限中持有旅游資源的使用權、收益權所形成的一種價格。目前我國旅游資源（主要指以實物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源）的所有權歸國家，旅游資源經營權的價格是以旅游資源的使用權、收益權出讓、轉讓為前提的，因此，以一次性支付（或分期支付）的旅游資源這個特殊標的多年的資本現值總額，是旅游資源所有權在經濟上的實現形式。旅游資源經營權價格的形成包含兩種形式：其一是以價值為基礎的受供求關系調節的一般商品價格形式，如旅游風景區中已投入和開發的基礎設施；其二是以其稀缺性和經營壟斷性為基礎形成的價格方式，如景區里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性，決定了旅游資源經營權價格形成方式的復雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡單采用一般商品的價格決定形式。旅游資源和一般的國有資產也有較大區別，它是一種“公益性國有資產”，因此也不可將一般國有資產出讓經營權的方式套用到旅游資源上。
（二）旅游資源經營權價格評估
旅游資源經營權價格評估是根據旅游資源屬性和特征，以旅游資源經營權的轉讓為目的，運用科學的方法對旅游資源的現時價格進行評定和估算，其核心是對旅游資源在某一時點的使用權價格進行估算。
旅游資源作為特殊的資源，既不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同于一般的國有資產，難以用單位價格形式確定其價格，評估時，不僅要對其市場的有形價值和無形價值進行評估，并以此作為經營權價格評估的重要因素，而且由于旅游資源的“公益性”，還應對其社會價值、生態價值進行效益評價和效益貨幣化。
目前我國的評估工作，無論是評估實務，評估管理，還是在評估的理論研究方面都獲得了一定的進步和發展，但比之于發達國家的評估工作，比之于客觀提出的對評估工作的需要還有較大的差距，特別是對旅游資源這種專業性、行業性較強的評估，理論研究尚待深入。
二、旅游資源經營權價格的評估指標
旅游資源在經營權轉讓過程中包括完全未開發的旅游資源的轉讓和已有一定程度開發的旅游資源的轉讓，因此，對于完全未開發的旅游資源的經營權價格，我們只能通過旅游資源自身的價值評估和預期收益狀況來確定；對于已有一定程度開發的旅游資源，由于旅游資源的構成中既包括消耗了一般人類勞動的勞動產品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎的非勞動產品，其旅游資源經營權價格確定時，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變為人類可直接利用的資源的各種勞動消耗在旅游資源經營權轉讓中得以補償，同時還應將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現的形式來實現其所有權價格。
（一）旅游資源自身價值評估指標
旅游資源的自身價值的評估，目前業界還沒有一個統一的模式，不同專家學者基于不同的目的，提出了不同的評估體系。這里我們從旅游資源經營權出讓的角度來進行討論，也就是說對旅游資源自身價值的評估，主要考慮能產生經濟效益，能將其價值轉化為貨幣，換句話講，就是能對旅游者產生吸引力的價值進行評估。
1.觀賞價值（美感、獨特性、新奇程度）；
2.文化價值（古、名、民族特色性、級別）；
3.科學價值（學術、研究、科考價值）；
4.資源豐度（種類、數量）；
5.環境指標（氣候、植被、水等環境質量）。
（二）旅游資源開發程度和開發條件指標
旅游資源的開發程度指標包括景區已開發投入的成本指標，尚未開發的旅游資源的價值評估指標兩部分。對于尚未開發的旅游資源的價值評估仍可采用上述指標進行評價，只是在評估時需注意與已開發景觀的協調和平衡。
1.投入成本指標
（1）旅游資源開發、建設成本：包括旅游資源勘測、規劃、設計成本；景點建筑物成本；基礎設施和服務設施建設成本；土地利用成本。
（2）生態環境保護成本：環境保護費用和環境綠化費用。
（3）旅游資源管理成本：包括管理費用、人才培訓費用、景點維護費用等。
（4）損失補償成本：如，轉讓山林搞旅游開發，不僅使農民失去勞動手段，而且會造成直接的經濟損失，這些損失應由受讓方補償。
2.開發條件指標
旅游資源的開發條件指標是指對完全未開發的旅游資源和已有一定程度開發的旅游資源的開發和進一步開發的可行性狀況的一個評價。具體包括：
（1）地區經濟條件（收入水平、勞動力數量、農副產品供應條件等）；
（2）可進入性（交通條件、基礎設施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等）；
（3）景區容量條件（容人量、容時量）；
（4）施工條件。
（三）效益評估指標
旅游資源的效益評估指標這里包括對尚未完全開發的旅游資源預期效益評估以及已投入開發的旅游景區旅游資源現有效益的評價和未來效益的增長預期。
1.現有效益的評估指標
（1）目前年平均接待游人量；
（2）旅游者的人均消費額；
（3）旅游者的人均接待成本；
（4）目前年平均凈收益；
（5）年均收益增長率。
2.預期收益評估指標
（1）旅游客源市場需求量預測
我們采用L.J.Crampon（1996年）提出的引力模型：
Tij：客源地i與目的地j之間旅行次數的某種量度；
Pi：客源地人口規模、財富、或旅行傾向的量度，可以定義為客源地的人口數或潛在旅行的人數，它可以是幾個變量的組合；
Aj：目的地j吸引力或容量的某種量度；
Dij：客源地i與目的地j之間的距離，用目的地到客源地旅行時間來表示；
G：經驗估計系數，是個調節其他變量大小的比例常數，以盡可能準確解釋旅游活動Tij的觀察水平；
b：經驗估計系數，其值反映距離作為一種阻力函數對旅游影響的相對程度，不同的旅游資源由于距離對其的影響不一樣，b值取值也不一樣。
（2）旅游者人均消費水平
旅游者的預期人均消費水平取決于未來旅游資源的開發狀況在考慮物價因數和消費水平變化的因素等變量下的一個粗略估計。
三、旅游資源經營權價格評估的方法
關于旅游資源經營權價格的評估和確定目前國家沒有頒布相應的法律法規作為依據，惟一可以參考的是國務院1985年的《風景名勝區管理暫行條例》，但對于旅游資源的出讓方面基本上處于“真空”狀態。這里筆者參考國家關于土地資源出讓使用權價格確定的方式結合旅游資源的特殊性作一個初步探討。
（一）旅游資源經營權價格評估
1.出讓、委托估價主體
我國旅游資源絕大部分屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產的“人”，應該成為旅游資源經營權出讓的主體，同時也應是委托估價的主體。
2.價值內涵
旅游資源經營權價格是一定年限的價格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。因此，出讓旅游資源的經營權價格評估應明確價格內涵。
旅游資源經營權價格包括三部分，旅游資源資產的地租本金化價格、投資成本以及旅游資源投資應得利潤。
旅游資源資產的地租本金化價格是旅游資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率（一般取銀行利息率）還原成本金的價格。投資應得利潤是指本行業的平均利潤。
（二）旅游資源經營權價格的估價方法
1.收益現值法
收益現值法是在估算旅游資源未來每年預期純收益的基礎上，以一定的折現率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開發程度的不同，收益的確定也應不一樣。對于尚未開發的旅游資源的收益確定，我們可以采用假設開發法，在結合旅游資源的自身價值評估的基礎上，考慮旅游資源的開發條件和市場的需求狀況來估計旅游資源開發后的收益狀況。
其計算式：
P=Ft（λ1α+λ2β+λ3γ）k1 ①
P：旅游資源經營權價格；
Ft：在對旅游資源假設開發的條件下能帶來的預期年收益水平；
α：旅游資源開發條件系數；
β：對旅游資源經營權市場需求系數；
γ：其他影響因數的系數；
λI：各種影響因素的權重；
k1：經營權年限內的年金現值系數。
這里須說明一點，Ft的準確性取決于對旅游資源自身價值的正確評估和對旅游者需求的正確把握的基礎上。
對于已有一定程度開發的旅游資源的收益主要以評估當年旅游景區現有收入（考慮其收益的年增長情況）為準，
加上未開發旅游資源的收益來加以確定。
其計算式：
P=I×G×k2+①
I：評估當年旅游景區現有收入；
G：景區的年均增長率；
k2：在經營權年限內的等差年值現值系數。
①：對旅游資源的未開發部分的經營權價格其確定方式采用①式。
2.成本法
在用成本法計算出讓旅游資源經營權價格時，其價格為旅游資源的投入成本價格與旅游資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，應歸旅游資源所有者即國家所有，相當于出讓金部分。投入成本價格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權時支付的平均成本。
其計算式：P=∑Gi+（R1+R2）/L
GI：各種投入要素的評估值；
R1：絕對收益（絕對地租）；
R2：級差收益（級差地租）；
L：本金化率。
土地租金評估方法范文3
【關鍵詞】國有企業；資產評估；產權轉讓；對策
據統計，我國國有企業改制產權轉讓過程中造成的國有資產流失量非常大，國有資產流失已經成為國企改制過程中所需克服的重點難點，而資產評估又是產權轉讓中的重要一環，準確的評估方可保障國有資產的安全。
一、資產評估在當前國企改制中重要地位及所遇到的問題
資產評估是對資產某一時點的價格進行評定估算。它需要遵守公允的原則，依法進行，方法科學，按照法定程序，運用科學的方法，國有企業改制的方向之一是國企建立現代企業制度，實現多元化投資主體的參與，資產評估是改制前的必要程序。而且資產評估既要考慮了有形資產，又要考慮了無形資產的評估。
首先，改制過程中通過資產評估明確了財產權利，企業在進行改制過程中，對原國有企業資產進行評估明確了國有企業的財產權利，而且資產評估也使得企業的股份歸屬明晰，權責更加明確。其次，資產評估也能在一定程度上防止國資的流失，股份制改造、產權轉讓等相關經濟活動中，資產評估可以摒棄歷史成本的賬面凈值計價的方式，實現入股資產的提前評估，就這一角度而言，資產評估保證了國有資產的安全性。同時，資產評估是國企改制的必要前提，在法律層面，國企改制前必須進行資產評估，國有資產管理部門進行確認，在一定程度上保證了評估數據與實際價值的相符程度，繼而在改制后，企業產權能夠進入市場，進行產權交易的相關活動。
國企改制過程中，資產評估涉及到了方方面面，包括企業的設立、兼并重組、拍賣、租賃、破產、抵押擔保等方面，其所屬的各種資產都被納入到了評估的范圍之中，而國有企業在改制的各個環節都遇到了不同程度的國有資產流失，而這一問題的關鍵是國有資產標的信息的披露，產權價格評估機構在進行評估時由于與政府和相關企業的利益關系密切，從而造成了評估不能按照市場定價進行，產權評估行業的誠信危機，這就造成了企業改制違規上市、虛估資產、改虧為盈、掩蓋經營管理這些問題，使得企業所應承擔的風險成為社會、商業銀行的風險。
二、造成資產評估中問題產生的原因
在歷史上，我國國企的產權非常不明晰，而今將其產權一直不清晰，如今將資產進行定價，將評估的責任交與評估機構，評估的主觀性較大。評估機構一般將產權的所有權和財產權進行評估，難以考慮產權更廣的范圍，還包括一個更廣的范疇，評估過程中的土地處置問題、無形資產等資產評估較為困難。
（一）土地處置
國有企業的所屬土地使用權來源不同注定其處置評估應該采取不同的方式，現如今，我國在國企改制的實踐中，主要對土地使用權采取三種處置方式――保留劃撥用地方式、國有土地租賃、國有土地使用權出讓方式，第一種處置方式既然已經將國有土地使用權納入了改革資產范圍，即應該將其納入評估范圍，如此才能客觀評估國有企業的實際資產，不至于導致國有資產的流失。
（二）無形資產評估
無形資產是企業的寶貴資產，現如今，無形資產評估指標體系已經跟不上時代的發展，其公允價值需要反映在企業資產負債表中。而今，會計處理一般遵循審慎的原則，不將其納入資產負債表中，僅僅將外購的無形資產予進行確認，按照期限進行攤銷，使得企業財務信息的相關性和真實性難以獲得公允。
（三）評估機構
政府與買家的利益沖突嚴重使得評估人成為資產轉讓的焦點，在產權改革中國有資產被低估的現象嚴重，資產評估作為獨立行業，注冊資產評估師的專業水平偏低，造成評估失真。而且資產評估行業利潤豐厚，競爭激烈，很多評估機面對競爭壓力不得不進行低價競爭，很多必要的評估過程被忽略，其結果成為一張紙，必然會造成評估結果有失公正。
三、相關建議
（一）評估機構建設
評估機構是產權轉讓中資產評估的主導者，是評估的出具者，對于此行業，應該盡快完善行業的制度建設，建立資產評估的法律監督和懲戒體系，實現對評估行業的規范。其次，評估過程中應該保證避免行政干預，取消政府部門對國有資產評估項目的立項確認審批制度，實行備案制。同時，要建立評估機構質量監管體系，制定行業條例，加強行業內協作，完善自律機制。而且要加強評估理論和統一標準的研究，建立健全評估方法，摒棄主觀性缺乏科學的評估方法，防治國有資產被低估，造成國資流失。
（二）建立科學的無形資產評估標準體系
現如今，我國對無形資產的評估方式簡單，且較為隨意，缺乏標準，故應該完善《無形資產評估準則》，取消政出多門的沖突，對于涉及資產評估管理的主要部門的法規進行歸納，統一納入《無形資產評估準則》，加強對評估資格即資產評估師、房地產評估師、土地估價師的自律規范。
（三）根據目的進行資產評估
區分對待改制資產和租賃資產，嚴格上報備案，轉報國有資產管理部門核準，評估損失經批準方可沖減國家資本金；而租賃資產評估的目的是為了合理確定租賃資產的租金，它并不對資產進行實質性的處置，因而這一資產評估不需上報備案或核準，評估減值也不應作為改制損失進行統計和賬務處理。
土地租金評估方法范文4
顧名思義，房地產估價可以簡單地理解為估測房地產的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業估價人員根據據估價目的，遵循房地產價格的形成規律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。因此，理解房地產估價首先必須掌握如下有關概念。
（一）房地產估價專業人員
房地產估價專業人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執業資格證書后專門從事房地產估價業務的專業人才。在我國，房地產估價專業人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。
1.基本要求。一名合格的房地產估價專業人員，應符合下列基本要求：（1）有扎實的房地產估價理論、方法及房地產制度政策、開發經營、城市規劃、建筑等方面的知識。（2）有豐富的房地產估價實務經驗。（3）具有較高的市場調查、推理判斷技能。（4）有良好的職業道德修養。
2.注冊管理。為了達到上述要求，建設部根據《中華人民共和國房地產管理法》和有關法律、法規的規定，于1998年8月頒布了《房地產估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規定房地產估價人員須經全國房地產估價師執業資格統一考試合格，按規定注冊，取得《房地產估價師注冊證》，才能從事房地產估價活動。未經注冊的人員，不得以“房地產估價師”的名義從事房地產估價業，不得簽署具有法律效力的房地產估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區房地產行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續注冊、撤銷注冊、執業、權利與義務、法律等等作出了具體規定。詳見本卷附錄。
（二）估價目的
估價目的就是評估房地產的動機，即評估所服務經濟行為的具體類型的價值的真實。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當等而評估房地產價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結果也出現相應的差異。
（三）估價原則估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。主要包括最有效使用原則、合法原則、預測原則等。詳見本章第四節。
（四）估價程序
一般而言，房地產估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節。
（五）估價方法
科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。因此，房地產價格通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求?。?.參照類似房地產近期的市場交易價格；2.參照重新建造類似房地產所需要的費用；3.依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值。
由此形成了房地產估價的三大基本方法，即：“市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。
每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。
二、房地產估價對象房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
（一）居住房地產
居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產估價師必須充分掌握居住房地產的這一特點。1.居住房地產的分類。住宅可按多種方式分類，依據估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。（1）按檔次劃分：“l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區城市居民實際達到或能夠達到一定經濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經濟適用房），此類住宅采用地方或國產建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產中檔廚衛潔具和設備?，F階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經濟的發展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高?，F階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當的折扣。2）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶外環境要求高；服務標準高，管理系統完善，往往采取封閉式安全保衛措施和高質量的物業管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。（2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。體現政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產的估價較為復雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現不同的價格。2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。
2.住宅評估的標的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區等。（1）居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。（2）住宅單元。為適應住宅建筑大規模發展的需要，常將一幢住宅分為幾個標準段，并把這種標準段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數戶圍繞一個樓梯！司劃分為單元。（3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內用地。（4）居住小區。居住小區是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。不同的評估標的物，應當有明確的建筑與用地界定和明晰的產權。
3.住宅的價格構成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。前者為商品化價格，由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創造的臺播協構成；后者會成本價格與不完全成本價格。
我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。因此，在評估住宅租金時應明確租金種類及其構成情況。
4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結構、類型和等級；（2）裝修；（3）設施與設備；（4）質量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環境；（9）住宅樓的公用面積數；（10）交易時間；（11）交易情況。
在估價時，應特別注意以上資料的調查與收集。為了更加科學合理地對住宅進行評估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統計分析，確定價值增減數額或價值增減率標準，以便于比較修正。
5.居住房地產的估價方法。新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業上有較明顯的差異。（1）新建居住房地產一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。
估價剛剛建成或在建的居住房地產，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區、較近時期發生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。
（2）評估舊有居住房地產，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估，房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結果進行分析，綜合得出最終結論。
（3）拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和；舊城改造過程中，估價人員經常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，“作價補償的金額按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。
（二）商業房地產
商業房地產包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。
1.商業房地產的特點。（l）收益性。商業房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯營形式經營。（2）經營內容多。在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。（3）轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業主手上整體承租后，又分割轉租給第三者。因此，在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況。（4）裝修高檔而復雜。商業房地產通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經營的商業用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。
2.影響商業房地產價格的主要區域因素。（l）地段繁華程度。影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的商業繁華程度，這育扶持信房地產所處的是哪一級商業中心區來確定。（2）交通條件。商業房地產估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數、公交車輛時間間同稅及公交線路聯結的居民區人數等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經營者方面，?？紤]進貨交通和卸貨的便利程度。
3.影響商業房地產價格的主要個別因素。
（1）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業房地產價值的提高。（2）內部格局。商業用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業用房往往要分割出租，因此，要求內部空間能夠靈活地間隔。（3）樓層。一般來說。位于底層的商業用房較優，但如果有盲動扶梯，樓上的商業用房與底層之間的不利差距將大大縮小。（4）面積。應有與經營要求相適應的面積。（5）凈高。商業房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感，不利于經營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高。（6）儲存空間。（7）裝修和結構構造。裝修在商業房地產的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。（8）轉租的可能性。有些業主或中間承租人規定，承租人不能再轉租，這將影響投資（承租）商業房地產的靈活性，從而影響該商業房地產的價值。（9）使用年限和折舊情況。
4.商業房地產估價的常用方法。商業房地產的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值往往也正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業房地產最為常用的估價方法。
商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業房地產估價時，市場比較法也是一種常用方法。
對于將要轉變用途的商業房地產，有時也可用成本法作為輔助評估方法。
（三）工業房地產
工業房地產主要包括廠房及工廠區內的其他房地產、倉庫及其他倉儲用房地產。1.工業房地產的特點。（l）涉及的行業多。各類工業有各自的行業特點、生產要求，即使生產同一產品的工業企業，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進行工業房地產估價時，首先應該了解相應企業生產的一些行業知識。（2）非標準廠房多、單價差異大。（3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。
2.影響工業房地產價值的主要區域因素。
（1）交通條件。工業企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業房地產價格的提高。（2）基礎設施。工業生產對基礎設施依賴較強，當地的電力供應情況，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，。都是影響工業房地產價值的主要區域因素。（3）地理位置。有些工業生產要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業則不應設在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。3.對工業房地產價值影響較大的個別因素。
（1）用地面積。廠區用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產價值，但有時要考慮廠區擴建預留用地；用地形狀、地勢應符合全產要求，便于布置生產線，不同的生產工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。（2）地質和水文條件。（3）房地產用途。在評估時要考慮該房地產改作其他用途以及用干其他產品生產的可能性。（4）廠房面積、結構、高度與設備安裝情況。有些工業設備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進行的。例如，很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體。4.工業房地產估價的常用方法。工業房地產通常缺少同類交易案例，特別是非標準廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法估價。但一般來說難度較大，采用極少。根據以上所述，工業房地產估價時采用較多的是成本法。標準廠房較易確定統一的重置價格，非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標準廠房的重置價格，根據面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。
（四）其他用途房地產
其他用途房地產指用于除上述居住、商業、工業目的以外的其他目的的房地產，如政府機關辦公樓、學校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產、墓地等。
1.其他用途房地產及其估價的特點。（1）特殊規格的房屋及構筑物多。其他用途房地產的房屋規格較多，往往有很多構筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構筑物造價方面的知識。（2）用途對價值影響較大……其他用途房地產往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉變，則應按最有效使用原則估價；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產價值也會受到相應的影響。（3）估價對經驗和知識要求高。其他用途房地產的估價業務一般較少，可供借鑒的經驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關專業知識。只有這樣，才能較為準確地評估出其他用途房地產的價格。
2.其他用途房地產估價的主要方法。其他用途的房地產一般缺少同類房地產的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。由于其他用途房地產往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。
通常，其他用途房地產的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照概預算定額等資料具體計算。
（五）土地土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。
1.土地的分類。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選甩三種基本估價方法外，還可采用假設開發法及基準地價修正法評估。
2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。（l）坐落位置；（2）面積大?。唬?）形狀；（4）周圍環境；（5）土地權利狀況；（6）土地利用現狀；（7）規劃設計要求；（8）生熟地程度；（9）地質、水文和氣象條件；（10）其他。
三、房地產估價的特點由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：（一）房地產估價具有科學性房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。
（二）房地產估價的藝術性房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面：1.房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。
2.房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分準確的數據資料，由于范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3.房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委托人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中，涉及到準確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。
房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益于特定時間的價值的科學與藝術。
（三）房地產估價具有綜合性
房地產估價的綜合性主要體現在如下幾個方面：
1.房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業務優良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產概、經營、管。以及規劃、建筑結構、概預算、法律、經濟等知識外，還應該熟悉各行各業，尤其是主要工業行業的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。
2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑結構、建筑、裝修、設備等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于最有效利用狀態，以及未來的增值潛力等。
房地產評估有時不僅包括有形資產（實物房地產），也包括無形資產。如在評估商業大樓及寫字樓時，商業信譽、商業景觀以及經營管理水平等構成該房地產的無形資產，在整體資產價值評估中必須重視。
大型物業如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所占用的土地，還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構筑物等。
土地租金評估方法范文5
關鍵詞：耕地資源 價值測算 征地補償標準 楊凌區
自改革開放以來，隨著我國經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，越來越多的耕地被征收為建設用地進行開發利用?，F行的征地補償標準的制定忽略了耕地資源的非市場價值，而這部分價值具有明顯的正外部性，耕地資源轉變為建設用地的同時，這部分價值隨之消失，造成大量的社會福利損失[1]。然而，由于耕地資源的社會價值和生態價值難于測算，這就使以耕地總價值為基礎來構建征地補償標準面臨著較大的困難。有鑒于此，本文從耕地總價值的構成出發，以陜西省楊凌示范區為例，基于價值量化的基本原理構建征地補償標準測算模型，為現行征地制度的完善提供思考。
1.基于耕地總價值的土地征收補償標準構成及測算方法
1.1耕地總價值構成
目前，關于耕地資源的總價值，學術界還沒有形成統一的觀點。諸培新、曲福田（2003）認為耕地資源總價值包括使用價值和非使用價值；霍雅勒、蔡運龍（2006）從邊際效用理論角度認為土地價值的理論構成主要包括使用價值、選擇價值、存在價值。
筆者綜合考慮了耕地資源在經濟、社會和生態方面所具有的價值，認為耕地資源的價值包括市場價值和非市場價值。其中耕地資源的市場價值是指可以在市場上得到體現的那部分價值，即耕地上的經濟產出[2]。耕地資源的非市場價值是指耕地的社會價值和生態價值，它是一種無法通過市場交易又客觀存在的正外部性價值。耕地資源的社會價值是指耕地資源保障國家糧食安全、維護社會穩定的功能；耕地資源的生態價值是指耕地資源在調節氣候，涵養水源和保護生物多樣性等方面所具有的功能。然而，在土地征收的過程中僅對耕地的經濟產出價值進行征收補償，忽略了耕地資源的非市場價值。因此，在制定土地征收補償標準應該把耕地資源的非市場價值納入征地補償。
表1耕地補償標準構成圖
1.2耕地資源的市場價值測算
對于耕地資源經濟價值的測算，我們采用的是收益還原法。收益還原法是基于預期收益原理，將待評估的耕地資源的每年預期客觀純收益以一定的資本化率統一折算到估價期日現值的一種估價方法[3]，具體的計算公式為：
（1）
其中，P1是指耕地經濟價值，a是耕地資源年純收益，r是土地還原率，n表示使用年限。黨的十七屆三中全會明確提出：“現有土地承包關系要保持穩定并長久不變”，即農戶擁有的是永久經營權，此外，在合理使用的條件下，耕地的生產功能具有永續性，因此，在計算耕地資源市場價值時，n的取值為無窮大，那么公式（1）可以簡化為：
（2）
1.2.1耕地資源年純收益的計算
耕地資源年純收益的計算方法如下：
耕地資源年純收益=耕地資源年總產值-耕地資源年總費用 （3）
式中：耕地資源年總產值是指主產品年產值和副產品年產值之和，耕地資源年總費用是指年生產成本與年土地成本之和。其中年生產成本是指物質與服務費用和人工成本之和；土地成本是指流轉地租金與自營地折租的和[4]。
1.2.2土地還原率的確定
耕地收益還原率一般以安全利率加風險調整值作為土地還原率，安全利率選用一年期存款年利率，再考慮風險調整值，由于耕地資源經營的未來風險相對較小，可以忽略不計，因此我們可以選用一年期存款利率作為土地還原率[5]。
1.3耕地資源的非市場價值測算
1.3.1耕地資源的社會價值的含義
耕地資源的社會價值是指耕地資源保障國家糧食安全，維護社會穩定的功能所具備的價值。即耕地資源的社會價值是耕地資源對保障國家糧食安全的社會穩定價值以及保障農民生產生活的社會保障價值之和。
1.3.2耕地資源社會保障價值的測算
耕地資源的社會保障價值主要由基本生活保障價值、養老保障價值、失業保障價值和醫療保障價值構成。
基本生活保障價值的測算。耕地資源具有保障農民基本生活的作用，本文采用機會成本法（在無市場價格的情況下，資源使用的成本可以用所犧牲的替代用途的收入來估算），用政府為農民提供的最低生活保障金的量化來代替耕地資源的基本生活保障價值。
基本生活保障價值的計算方法如下：
基本生活保障價值V1：
式中：k為農村最低生活保障金標準（元/人）；s為人均耕地面積（畝/人）
養老保障價值測算。耕地資源的養老保障價值可用替代法進行測算。由于現階段我國城市的社會養老保障體系比較完善，但是農村在這一方面比較薄弱。因此我們可以參照國家為城市居民提供的社會養老金，并用城鄉收入比進行修正從而得出耕地資源的養老保障價值。其具體的計算公式為如下：
養老保障價值V2：
式中：E1為政府為農民提供的社會養老金（元）；E2為政府為城鎮居民提供的社會養老金；i1為農民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）
失業保障價值測算。耕地資源的失業保障價值是指耕地資源在緩解農村就業壓力等方面所具有的價值。農民從事非農就業崗位需要進行教育和培訓。因此在測算耕地資源的失業保障價值可用勞動力的培訓費來代替。其具體的計算公式如下：
失業保障價值V3：
式中：f為單位勞動力的培訓費（元/人）；A為人均每年的培訓費（元）；s為人均耕地面積（畝/人）；r為還原率
醫療保障價值測算。耕地資源的醫療保障價值同樣可以采用替代法進行測算。因此我們可以參照國家為城市居民提供的醫療保障金，然后用城鄉收入比進行修正進而得到耕地資源的醫療保障價值。其具體的計算公式如下：
醫療保障價值V4：
式中：E3為政府為農民提供的醫療保障金（元）；E4為政府為城鎮居民提供的醫療保障金（元）；i1為農民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）
綜上，耕地資源的社會保障價值可以用：P2=V1+V2+V3+V4 來表示。
式中：P2是耕地資源的社會保障價值；V1 是基本生活保障價值；V2是養老保障價值；V3是失業保障價值；V4是醫療保障價值。
1.3.3耕地資源社會穩定價值的測算
耕地資源的社會穩定價值指的是農產品在供給的保障上所體現的價值。國家對占用耕地收取的費用主要包括耕地占用稅、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費和新菜地建設開發基金。這些稅費全部用于農綜合開發和土地復墾整治等能有效提升耕地的糧食生產能力，因此用這4項費用來代替耕地的社會穩定價值[6]。
P3=C+D+E+F （8）
式中：P3是耕地資源的社會穩定價值；C是耕地占用稅：D是新增建設用地有償使用費；E是耕地開墾費：F是新菜地建設開發基金。
1.3.4耕地資源生態價值的測算
關于耕地資源生態價值的核算，本文依據謝高地、魯春霞（2008）等人建立的中國陸地生態系統單位面積服務價值表中的農田生態系統單位面積服務價值來測算（表二），計算不同年份的農田系統單位面積服務價值需要根據物價指數進行修正，計算具體地區的農田生態價值時在通過王萬茂、黃賢金（1997）的研究耕地生態系統潛在的經濟產量進行修正。其具體公式為：
P4=λ×q×n/m/r （9）
式中：P4是耕地資源的生態價值；λ是修正系數（用物價指數進行修正）；q是指2002年全國耕地平均生態服務價值；n是指具體地區耕地生態系統的潛在經濟產量；m是指全國一級耕地生態系統單位面積平均潛在經濟產量（根據王萬茂的研究測算其值為（712.67kg/畝）；
r是指土地還原率。
2.實證研究
2.1樣本區域概況
楊凌示范區位于八百里秦川的腹地，東有漆水河與武功縣為界，南隔渭河與周至縣相望，西和扶風縣接壤，北由韋水河與扶風縣相連。處于東經108°～108°07′，北緯34°12′～34°20′之間。人口18.59萬，其中農業人口11.9萬，土地面積134平方公里，其中耕地面積10.6萬畝，國務院批準的規劃面積22.12平方公里。農民人均耕地0.8畝，是中國農業起源之地。
2.2樣本區域耕地資源市場價值的測算
本文選取小麥、玉米、油菜籽作為楊凌示范區的主要農作物，根據耕地資源市場價值的測算原則，我們通過計算主要農作物的純收益，來計算楊凌示范區耕地資源的市場價值。通過在陜西省物價局查找得出主要農作物的純收益以及在2012年《陜西省統計年鑒》查找得出當年楊凌示范區主要農作物的播種面積，并賦予各農作物的收益權重，最終計算得出楊凌示范區主要農作物的純收益為220.99元/畝，已知2012年楊凌區一年期存款利率為3%，根據耕地經濟價值的計算公式可以得出楊凌區耕地資源的市場價值為：7366.33元/畝。
表3 2012年陜西省主要農作物成本收益表（單位：元/畝）
資料來源：陜西省物價局 楊凌示范區發展和改革委
2.3樣本區域耕地資源非市場價值的測算
2.3.1楊凌示范區耕地資源社會價值的測算
第一，社會保障價值測算
基本生活保障價值的測算。2011年11月26日起執行的楊凌示范區農村最低生活保障標準為2200元/人，楊凌示范區農民人均耕地為0.8畝/人，根據公式2，得出2012年楊凌示范區基本生活保障價值達到2750元/畝。
養老保險價值的測算。根據陜西省統計年鑒，2012年楊凌示范區農村家庭純收入為10841元，城鎮居民人均可支配收入為29925元，楊凌示范區城鎮居民社會養老金為1080元， 還原率取2012年一年期存款利率3%，人均耕地為0.8畝/人。根據公式3，可算出2012年楊凌示范區養老保障價值為16302.26元/畝。
失業保障價值的測算。通過公式4計算失業保障價值，人均年培訓費根據任剛的測量方法[7]，取A=1262元/年，選取20年長期國債利率2.79%為還原率，使用年現金公式（公式4）f=13607元，可得2012年楊凌示范區失業保障價值為17008.75元/畝。
醫療保障價值的測算。根據陜西省統計年鑒，2012年楊凌示范區城鎮居民醫療保險金為200元，根據公式5，可得2012年楊凌示范區醫療保障價值為3018.94元/畝。
楊凌示范區耕地資源的社會保障價值為以上四者之和為39079.95元/畝。
第二，社會穩定價值測算
根據《陜西省實施辦法》的相關規定，楊凌示范區耕地占用稅稅額標準為22元/m2，根據《新增建設用地土地有償使用費征收標準及等別》的相關規定，楊凌示范區新增建設用地土地有償使用費為24元/m2，根據《陜西省新菜地和農田水利開發建設基金管理暫行辦法》的相關規定，楊凌示范區新菜地開發建設基金為5000-7000元每畝，計算時取平均值為6000元/畝。其中耕地開墾費沒有統一標準，可用如下公式進行測算：
式中：C為耕地開墾費；X為耕地開墾的投入；Y為收益損失；Z1為耕地資源的土地資本投入量；Z2為土壤培肥投入量；b為土壤培肥投入資金額；R為貸款利率（取三到五年貸款利率6.15%）：r為還原率（取一年期定期存款利率3%），n為土地開發年年限（4年）；a表示收益損失額，以耕地年純收入表示（220.99元/畝），以任浩[8]對全國土地整理的開發預算資料，查出楊凌示范區單位面積土地資本投入量Z1為2898.55元/畝，土壤培肥資金投入量b為122.11元/畝，根據公式可得Z2為504.93元/畝，Y為821.44元/畝，可得楊凌示范區耕地開墾費為4224.92元/畝。
由公式6可得楊凌示范區耕地資源的社會穩定價值為40891.59元/畝。
綜上，楊凌示范區耕地資源的社會價值為79971.54元/畝。
2.3.2楊凌示范區耕地資源生態價值的測算
耕地資源生態價值的測算。根據表二，可得出2002年全國耕地生態系統平均生態服務價值為407.62元/畝，根據王萬茂，黃金賢[8]的測算，可得出2002年楊凌示范區耕地生態系統平均生態服務價值為350.8元/畝，要計算2012年楊凌示范區耕地生態系統平均生態服務價值需要對此數據進行修正，本文采用居民消費物價指數進行修正即可，2002、2012年居民消費物價指數比值約為1.07（陜西省統計年鑒），可得出2012年楊凌示范區耕地生態系統平均生態服務價值為375.36元/畝，根據公式7可得2012年楊凌示范區耕地資源的生態價值為12512元/畝。
2.3.3測算結果說明
根據以上的計算結果，2012年楊凌示范區耕地資源的總價值為99849.87元/畝（表四），其中耕地資源的經濟價值為7366.33元/畝，社會價值為79971.54元/畝，生態價值為12512元/畝。
從表四的數據我們可以看出楊凌示范區耕地資源的經濟價值比重為7.38%，社會價值的比重為80.09%，生態價值的比重為12.53%，社會價值在楊凌示范區的比重最大。在耕地資源的社會價值構成中，耕地的養老和失業保障占據主體地位，可以看出耕地資源對農民的保障起著極其重要的作用。
3.討論與政策建議
3.1楊凌示范區現行征地補償價格
2010年4月13日，《陜西省人民政府辦公廳關于印發全省征地統一年產值及區片綜合地價平均標準的通知》（陜政辦發〔2010〕36號）公布了陜西省各縣（市、縣）征地統一年產值補償平均標準，楊凌征地統一年產值平均標準為1416元/年，平均補償倍數為27倍，平均標準為38232元/畝。
3.2可行性分析
由測算結果可知，基于耕地總價值的土地征收補償標準是現行征地標準的2.61倍，將研究的結果與非農建設用地的基本地價進行比較，可驗證我們構建的征地補償標準體系是否可行。根據《陜西省楊凌示范區國有土地基準地價表》所公布的數據，商服用地，住宅用地，工業用地選取中間標準，單位面積地價分別為24萬/畝，18萬/畝，13萬/畝，分別為楊凌示范區單位面積耕地價值的2.41倍，1.81倍，1.3倍，因此基于耕地總價值的土地征收補償標準是可行的。
3.3政策建議
2012年楊凌區基于耕地總價值的土地征收補償標準是現行征地補償標準的2.61倍，目前的征地補償標準偏低，主要是因為在土地征收的過程中僅對耕地的經濟產出價值進行征收補償忽略了耕地資源的社會價值和生態價值。因此在構建征地補償標準體系時，應當把耕地資源的經濟價值，社會價值，生態價值納入其中?；诟乜們r值的土地征收補償標準完善了耕地的補償范圍，突出了耕地資源對農民的社會保障效用以及生態效用，有利于耕地資源的保護。
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