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農村土地流轉規定范文1
中圖分類號:S289文獻標識碼:B 文章編號:1009-9166(2010)011(C)-0146-01
一、農村土地使用權流轉的概念
(一)1978年以來,由于在廣大的農村實行了,后又強調土地承包權30年不變,穩定了廣大農民的基本權益,使絕大多數農民迅速脫貧致富。實行的土地與時期的土地制度相比較,它有效地解決了農業集體生產中的搭便車和監督問題,調動了農民的生產積極性。但是,土地家庭承包制畢竟只是一種農地使用制創新,只部分解決了土地經營體制問題,并沒有解決土地制度的其他問題,如產權問題、流轉問題。隨著我國農村經濟條件的變化,原有土地制度自身的缺陷和不足日益凸顯,嚴重妨礙著我國農業生產效率的進一步提高,與現代化農業發展相適應的土地使用權流轉制度亟須建立并完善。(二)為了建立并完善農村土地使用權流轉制度,有必要先對土地流轉概念進行界定。根據《農村土地承包法》第二章“家庭承包”的“土地承包經營權的流轉”(第32―43條)和第三章“其他方式的承包”(49―50條)的規定,在已有研究的基礎上本文所研究的農村土地使用權是指對集體所有的農用土地直接占有、使用、收益的權利。農村土地使用權流轉是在家庭承包基礎上,農戶之間土地使用權的流動和轉讓,即農村土地資產的配置過程。
二、我國現行法律關于農地使用權流轉的規定存在以下不足
(一)就農地使用權流轉的性質而言,《民法通則》規定為物權性質,但規定過于原則和抽象;而《農業法》、《擔保法》中規定為債權性質,規定的較《民法通則》具體些,且有較強的適用性和可操作性。諸法的規定并不統一,倒致了實際運用中的難以操作。(二)土地承包經營權人對農地使用權的處分受到過分限制?！掇r業法》規定,只有在發包方同意的前提下,承包權人才可轉包或轉讓土地承包經營權。承包人于承包期內死亡,其繼承人不是以繼承方式取得該承包經營權,而只能以繼續承包方式取得該權利,這樣易造成農地在轉讓過程中越分越細,不利農村稀缺資源優化配置,不符合農業現代化趨勢。(三)農村集體土地所有權主體虛置。農村集體土地所有權主體明晰是市場經濟的客觀要求,也是農村土地流轉市場健康發展的基礎。目前,從我國現行立法的規定中可以看出,農村土地所有權主體可以是鄉(鎮)集體經濟組織,也可以是村集體,甚至可以是村小組[1],其結果是導致土地所有權主體實質上的虛置,也必然對農村土地流轉市場的培育造成重大障礙。(四)現行法律對土地承包經營權流轉主體的限制性規定,制約了農地使用權的流轉?！段餀喾ā返?24條規定:“農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎,統分結合的雙層經營體制。”《農村土地承包法》第48條規定:“發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或個人承包,應當先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(鎮)人民政府批準?！睆纳鲜龇梢幎闯?土地承包經營權在流轉時要受到社區成員資格的限制,將那些是種田能手的非本集體經濟組織成員的受讓人排除在外,致使土地承包經營權不能進入正真意義上的市場自由流轉。
三、完善農村土地使用權流轉制度的建議
(一)完善承包經營權登記和承包經營權證書制度,促進農民土地承包經營權的合理流轉。承包經營權是一種物權,而且又依附于土地這一不動產之上,所以對于土地承包經營權的登記管理和證書制度就顯得格外重要。承包經營權證書在某種程度上可以代表對所承包土地的使用權。這樣權利通過證券化的表象得以價值量化,這對于土地權益的流轉有促進作用。(二)取消土地承包經營權流轉主體的限制性規定,準確定位農村土地所有權主體。確立土地流轉制度的目的之一就是促使農村土地的規模經營,農地只有流轉到種田大戶和種田能手的手中才能達到確立這種制度的目的。我國每個省的土地數量和狀況差異很大,在這種情況下將非本集體經濟組織成員排除在受讓方之外,肯定會影響土地承包經營權流轉目標的實現。財產所有權主體的虛置,所有權人的利益必然會遭到其他利益主體的侵害,應盡早由立法準確定位農村土地所有權主體。(三)構建科學、完善的土地流轉方式體系。在我國農村,只要享有農民資格,就一定是土地承包經營權的主體,根據法律的公正、平等精神,主體的地位是平等的,在《物權法》和《農村土地承包法》中也應體現這種精神,不能因主體的不同而享有不同的流轉方式。比如《物權法》和《農村土地承包法》就規定,以家庭承包的方式取得的土地承包經營權不能以抵押方式流轉。這是對農民身份的歧視,也是對平等原則的違反。不管土地承包經營權是以哪種方式取得,都可以轉包、出租、互換、抵押、入股的方式流轉,這才是科學的土地承包流轉方式。(四)完善農村社會保障制度、農村救濟制度、戶籍制度等相關的制度,解決農戶對農地使用權流轉的后顧之憂。
農村土地流轉規定范文2
1農村土地流轉現狀及突出問題
1.1產權界定不清導致流轉困難重重
產權明晰是規范土地流轉市場的客觀要求，憲法規定“農村、郊區的土地除法律規定屬于國家所有外，屬于集體所有”，而對于集體的劃分，有“鄉集體”“村集體”及“村民小組”等區別，由此帶來的集體權歸屬問題界定不清，導致土地在流轉過程中出現矛盾和糾紛。
1.2流轉手續繁雜，不規范問題突出
從我國土地流轉市場發展實際來看，還處于低級自發階段，使得一些土地流轉在操作規程及實施方法上存在繁瑣及不規范問題。比如一些土地在流轉時，涉及農業、國土、水利、林業等多個職能部門的審批，加之國家不同法律、規定間的制約，使得土地流轉陷入繁瑣囹圄。例如，一些林業用地不得變更其他用途的規定；一些荒山、水域等因法律制約而無法有效配置和利用；一些土地在流轉時需要辦理大量手續，各部門在審批時又相互掣肘。加之一些農民對農村土地流轉法律不了解，對土地流轉及土地使用權缺乏相關評估和咨詢，導致后期土地使用權益無法得到保障，延伸出諸多矛盾。
1.3缺乏土地流轉長效機制
土地流轉在機制建設上要明確，要具備科學性、制度化、規范化。針對一些農民自發的土地流轉行為，因缺乏長效保障機制，使得土地流轉中得不到實質性收益，既制約了農民參與土地流轉的積極性，又不利于促進農村經濟的穩定發展。比如一些鄉鎮干部依靠政令來強制農民進行土地流轉，而簽訂手續后又改變土地使用用途，私下與承租者達成某種交易，違背土地流轉規程，破壞有序的土地流轉秩序。
1.4城鄉土地制度差異化加大流轉阻力
針對我國城鄉土地設置的偏差，城市土地與農村土地無法實現平等的交換。比如國有用地在征集中，對農村土地的征地資金要低于城市用地，而對城市用地的資金補償要高于農村用地；對農村集體土地不能進行買賣，而城市居民土地可以自由抵押、買賣；另外，農村集體土地未能納入統一土地監管體系中，盡管在法律上也對之進行了規定，但實際操作中仍然各行其是，導致農村土地管理數據統計不準確，管理不到位。
2完善農村土地流轉的紓解對策
2.1逐步建立農村土地流轉流通市場管理體系
加強對農村土地流轉市場的管理，必須要從健全土地流轉制度上，規范土地流通市場行為，更好地發揮土地流轉的積極效用，為轉出方、承租方營造良好的交易環境。同時，針對農村土地流轉過程的監督與管理，要從法律、監督體系完善上來打擊和遏制非法交易行為。在土地流轉市場管理上，可以運用價格調控機制來引導農村土地的供給與需求，并引入農村土地經濟關系來評價土地價值，協同好土地的供求關系、收益分配平衡。一是要從宏觀經濟上來調整土地管理機制，嚴格控制土地“農轉非”，遏制土地碎片化，促進農村土地規?；洜I、可持續發展；二是健全土地流轉市場中介服務，加強對土地流轉的信息、咨詢、預測管理，完善農村集體經濟組織的服務功能，營造良好的土地流通市場環境；三是加強對農村土地使用權證管理，積極推進農村土地使用權證券化管理進程。
2.2構建農民自愿原則，合理導入土地定價權
由于我國土地流轉市場管理不規范，特別是市場定價要素的缺失，多以鄉鎮政府來定價，使得農民權益得不到有效保護，加大了農村土地流轉風險。因此，要從土地流轉政策、定價規則制定上，以法律為保障來保護農民權益；尊重農民的自愿原則，杜絕以行政手段來強制土地流轉，破壞農民土地和降低農民收益。另外，要加強對土地流轉中土地所有權性質的保護，從經營權、流轉權、定價權等獨立性上來規范土地流轉行為，實現農村土地經濟集約化發展。
2.3推進農村土地流轉規?；a業化發展
推進農村土地流轉的根本任務是實現農業規?；?、產業化發展。通過土地流轉來實現各生產要素的合理化配置，優化人力、物力、財力投入，促進農村經濟發展。因此，在制定和實施土地流轉機制中，要將土地使用權作為規?；洜I的基礎地位，要著力構建土地流轉服務組織，從信息平臺建設上對外可開發土地資源信息。加強對農村土地供應及土地交易平臺建設，鼓勵外出農民將承包地剩余承包期一次性流轉出去；對長期外出農民，遷入城鎮定居、有穩定收入的農民，鼓勵自愿退出承包土地，交由鄉鎮政府統一實施規?；洜I和發展。另外，根據現有鄉鎮政府對土地管理的級能和權限，建立和推動適應現代農業規?；a業化發展的土地流轉承包管理體系。
2.4完善農村土地流轉監督與管理體系
圍繞農村土地流轉中的矛盾及糾紛問題，務必做好農村土地流轉監督與管理工作。從現行土地制度、法律、法規建設來看，一方面要加強對土地所有權、土地承包權、土地使用權的監督，另一方面從政策制定上，對不適宜當前農村經濟發展的一些條款進行修改和調整，特別是對農村土地流轉程序的完善，要從具體管理辦法、合同、流程上進行改進，切實規范土地流轉行為。
3結語
農村土地流轉規定范文3
關鍵詞 土地承包經營權；流轉；法律原則與方式；信托
作者簡介 廖榮興(1968－)，男，江西公安專科學校講師，法學碩士。(江西南昌 330103)
農村土地承包經營權的流轉成為“三農”的焦點問題之一。本文將對農村土地承包經營權的流轉的法律原則和方式問題進行探討，以期完善我國農村土地承包經營權的流轉制度。
一、農村土地承包經營權流轉的內涵
農村土地承包經營權流轉，是根據法律規定和承包合同約定，土地承包經營權人將取得的物權性質的土地承包經營權在不改變農村土地的所有權權屬性質和主體種類與農業用途的基礎上將該物權性質的土地承包經營權的全部或部分權能通過轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式讓渡給他人的行為。
土地承包經營權流轉具有以下法律特征：
(一)流轉主體具有特定性。流轉主體的特定性包括兩方面含義：一是流轉主體的特定性；二是受讓主體的特定性。《農村土地承包法》規定：“土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式?！奔戳鬓D的主體只能是承包方，包括發包人在內的其他任何單位和個人不得成為土地承包經營權的流轉主體。另一方面，土地承包經營權的受讓主體也應具有特定性，即受讓主體須是具有農業經營能力的人，一般為農戶。筆者認為，要求土地承包經營權在農戶間進行轉讓，目的是尊重農村社區形成的相對穩定的利益格局與社會結構，避免土地價值潛力凸現之后引致農民之間利益糾紛的發生。
(二)流轉的客體具有特定性、法定性。筆者認為。土地承包經營權流轉的客體不能簡單地認為是土地承包經營權。流轉的客體應分兩種情況界定：一是互換、轉讓等形式，土地承包經營權是流轉的客體，它是整體發生了流轉；二是除互換和轉讓外的其他形式，占有權能及附著于其上的部分收益權能和處分權能不發生流轉，土地使用權是流轉的客體，或準確地說，使用權能及附著于其上的部分收益權能和處分權能是流轉的客體。對流轉客體作出這樣的劃分，不僅具有理論意義，而且具有實踐意義。
(三)流轉的內容具有法定性。流轉的內容也就是流轉關系各主體間的權利、義務，及相應的法律責任。農戶的土地承包經營權是一種支配權、對世權，其是否流轉、流轉的對象、流轉的金額以及采取何種方式流轉等問題都由承包方自主決定，享有自。在流轉過程中，受讓人所得到的只是用益物權，并且不得改變土地的用途。
二、我國農村土地承包經營權流轉應遵循的法律原則
農村土地承包經營權流轉的法律原則是指貫穿于整個農地使用權流轉活動中的總的指導思想和根本準則，它包含兩層含義：其一，流轉的法律原則貫穿于整個農村土地承包經營權流轉過程中，對整個流轉過程具有指導意義。是農村土地承包經營權流轉制度的出發點和根本依據；其二，其本身具有規范作用，任何農民、集體經濟組織和政府在進行農村土地使用權流轉活動中，都必須以流轉的法律原則為根本依據，一旦違反要承擔法律責任。
(一)必須堅持農戶自愿有償流轉的原則。農村土地承包經營權流轉的雙方當事人是平等的民事主體，流轉必須由承包方完全自愿提出；流轉雙方依法自主協商流轉形式、流轉內容、流轉期限、流轉條件等；簽訂的流轉合同必須真實反映流轉雙方的意愿。由鄉村集體組織的流轉，必須有農戶書面委托書，不得采用行政手段強迫或阻礙農民參加流轉。
(二)堅持土地集體所有和土地農業用途原則。土地承包經營權流轉的對象是承包方依法享有的土地承包經營權，不是土地的所有權，因此，土地承包經營權的流轉不得改變承包地屬于集體的所有權權屬關系。農村土地承包經營權流轉必須以不改變農村土地家庭承包經營的基礎為前提；在穩定鄉村集體的土地所有權、農戶家庭承包經營權的前提下，實行土地使用權的流轉。流轉的土地不能轉為非農業用途。
(三)必須堅持登記的原則。土地承包經營權作為一種物權，要做到流轉的安全性必須借助于一定的公示手段。確定登記原則的理由是：其一。強化土地承包經營權的物權效力。通過登記依法流轉取得的土地承包經營權獲得公信力，便于明確權利歸屬，使第三人知曉土地承包經營權的存在及權利狀態，防止因所有權強大的排他性而遭受不測之損害，也使第三人能自動履行不侵權之義務。其二，維護交易安全。土地承包經營權流轉屬于轉移物權合同，不經登記不生效力。堅持登記原則，不僅是土地承包經營權權利性質的需要，而且維護當事人權利的必然要求。
三、我國農村土地承包經營權流轉的方式
(一)完善我國現有的農村土地承包經營權流轉的方式。根據我國《物權法》和《農村土地承包法》的規定，我國農村土地承包經營權流轉的方式有轉包、出租、轉讓、互換、人股和抵押六種方式，外加一種模糊的規定，即“其他方式”。筆者認為有些方式必須加以完善。
1 關于土地承包經營權的轉包。第一，《農村土地承包法》沒有明確嚴格禁止土地的二次轉包，為防止因多次轉包而弱化權利人對土地的支配力，立法上應明確嚴格禁止土地的二次轉包。第二，以轉包的方式流轉土地承包經營權，基于轉包的現實意義，應當還原其在現實中的功能，并在物權法中規定轉包時肯定受讓人的物權權利。并要求進行登記，對未登記的則認為是出租。嚴格禁止土地的二次轉包，是保證農村土地流轉秩序，防止農村土地投機的重要措施。
2 關于土地承包經營權的出租?！掇r村土地承包法》應對出租的內容作進一步規定：第一，承租人不得再轉租農地，為防止土地承包經營權多次出租而影響對土地的利用，避免多次轉租而弱化土地承包經營權人對出租土地的支配力，法律應禁止轉租；第二，租賃期內，土地承包經營權人轉讓該權利的，承租人在同等條件下，有優先受讓權；土地承包經營權人出租賃合同對買受人繼續有效。
3 關于土地承包經營權的轉讓。第一、為保障土地承包經營權人的財產權利和生產經營自，應當允許土地承包經營權在符合法律規定的條件下轉讓。擔心允許土地承包經營權轉讓會導致土地兼并的現象并使農民失去基本的生產保障是沒有必要的。一方面，可以通過立法限制土地兼并，如限制最高的土地擁有量以及農民對土地的最低擁有量等來防止出現較大規模的土地兼并現象；另一方面，土地承包經營權轉讓不是土地所有權本身的轉讓，不會因此導致土地所有權的兼并，土地所有權仍然在集體手中，即便在使用權轉讓之后，集體也可以對承包經營權的受讓人依據法律和合同的規定享有一定的權利。
并可以對受讓的承包經營權形成一定的制約。
第二、取消轉讓農地使用權必須要發包人同意的條件。根據《農村土地承包法》的規定。承包人將承包合同轉讓給第三者須經發包人同意，這符合雙務合同中債權債務概括轉讓或部分轉讓的特征，而不是物權轉讓的特征?；谕恋爻邪洜I權的物權屬性，農戶當然享有自主流轉其物權性質的土地承包經營權的權利，無須發包方的同意。物權性質的土地承包經營權設立之后，居于法律和承包合同被賦予發包方身份的組織只享有承包合同的權利。而不能干涉他物權享有人的處分行為，除非合同這一設立行為不得轉讓土地承包經營權。
4 關于土地承包經營權的入股?！锻恋爻邪ā返?2條規定：承包方之間為發展農業經濟，可以自愿聯合將土地承包經營權入股，從事農業合作生產。此條規定用詞不太科學。按法理與實踐分析，為了保護農民的土地承包經營權，保證在公司破產時，農民的土地承包經營權不至于流失，這里的土地承包經營權人股是指承包方(即入股者)在保留物權性質的土地承包經營權的前提下，從物權性質的土地承包經營權中依法分離出來的部分權能(農地的使用權)轉移給股份合作社的行為。因此，土地承包經營權入股是物權性質土地承包經營權保留下來的流轉形式，股份合作社并不能取得物權性質的土地承包經營權，只能取得農村承包地的使用權。
5 關于土地承包經營權的抵押。以家庭承包方式取得的土地承包經營權部分可以作為抵押標的。誠然，以家庭承包方式取得的土地承包經營權不能全部作為抵押標的。因為，無論何種抵押貸款都存在著債務人不能還本付息的可能。如果允許從家庭承包方式取得的土地承包經營權全部抵押。當土地承包經營人遭遇自然災害或市場風險，不能按時履行債務時，則會導致土地承包經營權的全部移轉。在這種情況下，勢必危及到土地承包經營人的生存。
(二)創新我國農村土地承包經營權流轉的方式一構建農村土地承包經營權信托制度。根據我國《信托法》對信托的定義，筆者認為，所謂土地承包經營權信托，是指農村土地承包方(以下簡稱承包方)基于對受托人的信任，將其土地承包經營權委托給受托人，由受托人按承包方的意愿以自己的名義，為承包方的利益進行管理或處分的行為。農村土地承包經營權信托必須在堅持集體所有權和土地承包經營權不變的前提下進行。
1 我國建立土地承包經營權信托制度的合理性和可行性。我國農村土地資本市場的核心和關鍵在于土地承包經營權流轉市場的建立和完善。盡管土地承包經營權的流轉已經獲得了政策上以及法律上的認可和支持，但是并沒有達到我們確立政策以及制定法律的初衷和目的。在這種情況下，將信托制度引入土地承包經營權流轉市場，不僅符合我國農村土地流轉市場的現實需要，而且對于農村土地資本市場建立和完善具有推動作用，還可以避免在傳統的諸如轉包、互換、轉讓等土地承包經營權流轉中發包方的肆意介入，以及因此而損害承包方合法權益。
另一方面，農村土地承包經營權信托制度的確立和推行，對于推動土地流轉，遏制土地拋荒，實現土地規?；洜I，促進農村產業結構調整，保障農民權益以及提高土地投資效益都有積極的意義和價值。因此，筆者認為，農村土地承包制度下的土地承包經營權可以成為信托財產。浙江紹興、河南安陽等地土地承包經營權流轉中引入了信托制度，將信托制度在管理財產方面的天然優勢與我國農村土地承包經營權流轉市場的發展結合起來。筆者認為，農村土地承包經營權的信托不僅是可行的，而且是合理的，并且必將成為我國農村土地資本市場中流轉中的亮點。
農村土地流轉規定范文4
土地制度改革以后，我國農業生產力得到了迅猛的發展，其改革核心便是將土地經營權轉到農戶手中，雖然土地買賣是禁止的，但是土地經營權卻可以進行轉讓。換言之，及我國政府允許農戶交易土地的經營權予以提升自身的生產力。下面本文將對我國農村土地流轉市場展開分析。
1 農村土地流轉市場概述
我國農村土地進行流轉的過程中，其主體是農戶以及其他經濟主體，客體則是指農村土地的經營承包權，其中，土地具備使用和收益兩方面的權能。而所謂的農村土地流轉市場指的就是保證科學合理的前提下，確定地租以及低價，交易主體通過轉讓、租賃、轉包、互換等方式對其所有權進行交易的市場。
從狹義上講，農村土地流轉市場指的就是對農村土地所有權進行交易的場所，例如比較常見的農村土地交易所；從廣義上分析，農村土地流轉市場則包括各類型的用于進行農村土地交易的有形市場以及無形市場。本文主要討論的市場是從廣義上定義的市場。
農村土地具有其資產的專用性質，也就是說，農村的土地是有著固定的位置以及固定特殊的用途的，若是進行持續性投資或是用于其他用途，將會造成較大的損失。農村土地轉移需要較高的成本，這一特性很容易受到違約的威脅。另外，農村土地流轉的過程中，交易主體還會受到市場或是環境的影響，同時還會因為交易雙方的不確定性導致自身受到影響。農村土地長期成本以及收益會受到政府政策、地理環境以及土地本身的影響，所以往往很難預測其未來的價格以及質量。
2 農村土地流轉市場發展現狀
2.1 區域
對我國農村土地流轉狀況進行統計，發現全國總樣本的30.21%是華北地區的農村土地，也是我國占比最高的地區；緊隨其后的是華東地區，占據總樣本的21.76%；再次一等的是東北地區，所占比重大約是19.54%；隨后是華南地區、西南地區、華中地區，分別占據了10.72%、7.53%、6.91%，最少的區域是西北地區，僅有3.34%。由此可見，我國各個地區的農業發展并不平衡，彼此之間的差距很大，而且相對來看，經濟發達的城市農村土地流轉市場也會更加活躍一些。
2.2 方式
我國農村土地流轉市場中最為普遍也是最受歡迎的方式就是租賃，相對的，轉讓方式也比較常見。只有少部分的土地采用轉包或是入股，互換方式更為少見，只有個別農戶會采用。
2.3 面積
在土地流轉市場中，面積在10畝以上1000畝以下的土地更受歡迎，幾乎達到了所有土地的68.90%。這就證明農村土地流轉面積多為中等規模，這符合國家提出的政策，也證明了我國農村土地流轉市場實現了健康的發展。農村土地面積大小對于流轉方式不會造成影響，而農戶普遍認定合適的土地面積則是小于5畝。
2.4 年限
通過調查統計可以發現，更受歡迎的流轉年限主要是21-30年，這在全部土地流轉的樣本中占據了29.98%。這就證明了農村土地流轉中中等年限更受歡迎，這和政府頒布的政策承包經營權30年不變的規定是相吻合的，也證明了我國土地流轉市場正在健康穩健地發展。同時，也能得出這一結論，農村土地流轉的具體年限對農戶選用的流轉方式并不造成影響。
2.5 交易費用
由于我國農戶以及政府相關部門的一些機會主義影響，同時考慮到土地的資產專用特點，造成了我國農村土地流轉市場會產生較為高額的費用。目前來看，會產生的交易費用包括下列幾個方面：信息費，農戶以及其他主體想要進行農村土地流轉，首先應該搜尋相應的信息，了解相關動向，進而對比可能會產生的成本以及收益，另外，還要搜集交易過程中可能會存在的競爭者的相關信息，同時還要掌握國家的政策；談判以及決策費用，交易雙方就土地轉讓相關的一系列問題進行討論，并對流轉面積和價格作出決策，達成一致，這個過程為了避免機會主義行為的影響，便要產生一定的決策費用；監督以及履行費用土地流轉過程中為了監督檢查合約的具體履行狀況，避免出現惡意的違約行為，則會產生一定的監督費用。
3 促進農村土地流轉市場發展的策略
3.1 完善收益權以及處置權
不同的權利規定對于資源配置的效率將會產生不同的結果，若是農村土地流轉過程中，使用權發生了永久性的轉讓，那么收益就會又購買方以及讓渡方共同分享，收益權將會被分解。而農村土地使用權流轉期間，若是租約長短不定，方式不定，又會造成處置權被分解，流轉環節越多，就會造成愈加細致的權利分解。若是處置權和收益權沒有完善規定，必然會造成交易費用的上漲，阻礙市場的健康發展。所以，日后需要健全完善產權制度，明確對給你個經營權的具體邊界以及內容，提升土地的使用效率。
3.2 發展中介組織
為了保證農村土地流轉市場的正常運行發展，其關鍵在于流轉價格的公正性，能夠有效反映出供求關系。對此，相關的評估機構需要科學合理的估價，服務機構則要及時并精準的傳遞相關信息，引導土地流轉能夠根據市場需求合理的進行。法律機構則要對合同簽訂過程予以規范和引導，并對過程中產生的糾紛進行調解。
3.3 實行使用權證券化
將農村土地通過折股量化以后，可以通過證券的形式在市場上進行流通，進而能夠更加合理的形成交易費用，充分發揮出市場的優化配置功能。農民能夠直接入股投資，減少監督費用，或是作為抵押，獲取想要的信貸資金，保證土地能夠得到保值以及增值。
農村土地流轉規定范文5
伴隨城市化和工業化不斷加快的發展進程，對于作為城鎮化載體的土地來說，逐漸完善農地流轉機制來滿足城鎮建設用地的需求，實現農村土地流轉及城鎮化建設的相互協調，都具有特別重要的理論和現實意義。本文從新型城市化的視角出發，通過適當分析我國當前土地流轉的現狀與存在的主要問題，提出應對這些問題的相應對策和有效措施，為土地流轉的順利進行提供新的思路。
關鍵詞：
城市化背景；農村土地流轉；問題與對策
伴隨著國家城市化與工業化腳步的加快，農村居民也迎來了良好的契機，實現了向經濟水平和收益水平較好的城市轉移的目標。但是城鎮化發展的歷程中，農村的空心化發展進程出現了矛盾，主要表現在城鎮化用地緊張的方面，同時還有農村土地局部荒蕪的問題非常嚴峻。為此，需要正視城市化背景下農村土地流轉過程中暴露出的問題，這是影響社會安定的關鍵因素，同時積極的提出相應的解決對策，確保農村土地流轉制度可以正常的運作，實現健康有序的發展，不斷的推進農業產業濕度規?；慕洜I，促使農業現代化的發展更進一步。
一、城市化背景下土地流轉的內容和特點
土地流轉的基本含義是指土地使用權的轉讓，以獲得更高的利益價值，但流轉的權益只限于土地使用權，而不包括土地所有權，其所有權依然屬于集體。當前農村土地流轉的主體類型實現了多樣化，越來越多的外資單位、企事業機構、科研機構的城鎮居民與農業科技人員等都逐漸加入隊伍，促進了農業經營的產業化。土地流轉的種類正實現多元化，轉讓、互換、租、包和股份合作是我國農村土地流轉的最主要方式與種類，其中最具有潛力、發展最為迅速的流轉方式的股份合作。由于小鎮的土地流轉規模普遍較低，城鄉結合部區域的土地流轉比較頻繁，偏僻地區的農民則常年在外務工，造成土地撂荒轉而流向經營者，因此頻繁的土地流轉導致了其地域差異化的趨向。又受到政策導向的影響，加之城鎮化工業化進程的逐步加快，使得很多的農村勞動力出現了轉移加快了土地流轉規模的速度，造成了地域擴張化，即盡管流轉的區域范圍在不停擴大，但區域之間的規模和質量卻存在著較為顯著的差異。
二、城市化及農村土地流轉之間的聯系
城市化的進程逐步加快，很容易造成人口數量的增多，加之工業化進程的趨勢明顯，使得土地預留面積難以滿足實際的需要，農村土地流轉如同是推動城鎮化進程的催化劑，整體的效果關系到城市化的發展進程。農村土地流轉有助于緩解城市化過程中的土地矛盾，有利于緩解人口城鎮化的矛盾，也有利于促進農業向產業化、規模化發展。城市化的發展背景能夠及時的消滅城鄉之間的二次元結構，同時確保城鄉經濟發展的一體化。農民在這個過程中扮演著重要的角色，他們通過流轉土地承包經營權，實現了自身收益的提升，并且可以進行多種就業渠道的選擇，為農村地區的工業化服務業的發展創造了條件，并且注入了新鮮的血液。農村多余的勞動力會逐步的向著其他產業鏈轉移，這個過程可以提升剩余勞動力的效率，便于農村勞動力的科學利用，實現高效的配置，及時的緩解城市化發展進程中的勞動力短缺現狀。
三、城市化背景下農村土地流轉的主要問題
1、農村土地流轉的運營過程操作不到位
很多以變更農村土地用途為手段的非法流轉方式非常猖獗，深究出現此類問題的原因，可以發現是農村土地流轉的相關土地權益登記制度缺乏一定的規范化，導致國家的農田土地受到了威脅，加劇了糧食的分險。另外，農村的土地流轉出現了主體錯位的情況，這在一定程度上降低了農戶們農地流轉的收益，特別是在農村土地承包法明確規定的過程中，農村土地流轉的主體應該是承包經營土地的相關農戶，但是不能是屬于行政區的鄉鎮政府，而在實際操作中部分部門就錯誤地定位自己的角色，以行政權力代替市場的經濟行為，最終將導致農民的意愿被扭曲，威脅了合法經營權。
2、土地流轉的交易過程不夠正規
對于城市化背景下農村土地流轉的主體、程序、價格以及監督管理等方面，我國并沒有相關的明確規定，降低了實際可操作性，具體表現在這幾方面：缺乏專業管理和監督的農村機構與組織，導致土地流轉的過程得不到法律的保障；尚未形成完整的土地流轉體系，造成無法保證交易有序進行；增值的收益機制并不完善，由于目前的土地政策規定農村集體的土地排除在二級市場之外，政府征用土地后將其轉包給開發商，這樣造成了農民利益的極大損失。
四、城市化背景下實現農村土地流轉的具體對策
1、不斷的健全農村地區土地流轉的產權制度體系
一般來說，農村地區的土地流轉需要嚴格的土地產權制度做可靠保障。地方政府和參與到此事務中的單位應該及時關注農村土地的產權邊界，在明確了產權的條件下，進一步的推動農村土地實現流轉，以保證農村土地實現規?；洜I，進一步優化總體的經濟效益。地方政府還應該積極的采取完善的市場監督機制，科學的指導并規范土地流轉的過程，讓農村流轉的參與方可以在遵守基本的市場經濟體制和運行規律下，在尊重農民意愿與充分調動農民的積極性，使其發揮出主觀能動性的基礎上，逐步的推動農村土地流轉的進程。
2、建立健全農村土地流轉的中介組織
建立健全農村土地流轉的市場中介組織，能夠最大限度地實現土地的市場價值。假如可以充分發揮市場中介組織的服務引導作用，就能更加促使土地流轉的規范化、市場化和信息化。收集和土地供需信息，并借助專業服務的評估機構，就能優化規范土地流轉的價格，最大化保障農民的權益；發展為農村土地流轉提供資金支持的金融機構，也可使土地流轉的交易變得規范化、規模化；建立降低風險的保險機構與土地流轉法律事務咨詢機構，可以為土地流轉提供對應的法律風險保障，以便有效地降低我國農村城市化背景下土地流轉的交易成本。
五、結語
農村土地流轉規定范文6
社會生產力的快速發展給城鄉一體化發展戰略提供持續動力，城鄉一體化進程中遭遇的人地矛盾要求農村土地通過有序流轉來為城鎮化發展提供充足的空間。研究闡述了城市化背景下的農村土地流轉問題；從農村土地流轉的運營操作問題、利益沖突問題及其制度保障問題等方面揭示了市化背景下制約農村土地流轉的問題；給出完善農地產權制度以維護農戶合法權益，規范農地流轉操作以保障流轉有序進行和健全保障體系以支持農地流轉戰略落實等有效對策。
關鍵詞：
城市化；農村土地流轉；農村社會保障
一、問題的提出
我國城市化和工業化進程的飛速發展給農村居民提供了轉移到經濟發展水平相對較好和收益水平相對較高的城鎮地區生活與工作的契機。在大規模農村青壯年人口加速流入城鎮地區的同時，農村地區人口逐步減少及由此造成的農村傳統農業產業荒蕪問題逐漸顯現，農地矛盾日益突出。另一方面，在快速城鎮化進程中，大量轉入城鎮地區的非農業人口迫切需要將大量農業用地轉移為非農業用地，由此導致城鎮化進程加快和農村空心化進程加速之間的矛盾，以及城鎮化用地緊張和農村土地局部荒蕪的問題。為此，有必要深入探析城鎮化背景下的農村土地流轉中暴露出的威脅到農村社會穩定和經濟可持續發展的根本性問題并提出有針對的化解城鄉人地矛盾的對策，這對于促進農村土地流轉制度的健康有序發展，農業產業適度規?；\營和推動農業現代化進程具有顯著的社會意義。
二、城市化背景下農村土地流轉的問題分析
（一）農村土地流轉的運營操作問題
其一，以變更農村土地用途為主要內容的非法農地流轉行為猖獗。當前農村土地流轉過程當中的流轉行為存在著諸多違法現象，其中以變更農村土地用途的違法行為尤為猖獗。導致這一問題的根源在于農村土地流轉過程中的農村土地權益相關登記制度缺乏規范性，部分企業主利用現有農村土地登記制度的漏洞，變相更改農村土地用途。這使得我國基本農田紅線安全受到威脅，基本農田制度得不到保障，糧食安全風險繼續升高。其根源置辦與部分地方政府的農村土地登記管理機關未能深刻認識到農村土地所具有的特殊屬性，未能按預定的農村土地權益登記制度來行使其行政管理行為，在農村土地轉為非農建設用地過程中不能合規公示農地流轉相關信息，從而導致農村土地用途非法變更行為失去約束。其二，農村土地流轉主體錯位降低農戶的農地流轉收益。農村土地承包法明確規定農村土地流轉的主體應為承包經營土地的農戶，而非該地所屬行政區內的鄉鎮政府。但在農村土地流轉的實際操作過程中，部分部門錯誤定位自身角色，以行政權力替代市場經濟行為。他們替代農村土地承包經營權人來與農村土地流入方單位簽合同。由于鄉鎮政府并不擁有該農地的所有權和經營權，當鄉鎮政府替農戶來承擔農村土地流轉主體時，將導致農村居民的意愿被扭曲。鄉鎮政府代替農村居民變更農村土地承包經營關系，強制農村居民接受農村土地流轉事實，嚴重威脅著農村土地經營權人的合法農地經營權。部分流入方企業與地方鄉鎮政府達成隱私協議，并采取立即措施恣意變更農村土地用途，由此造成農地不可逆損失，威脅國家和地方糧食安全。
（二）農村土地流轉的利益沖突問題
第一，地方政府行政干預農村土地流轉危害農村居民合法權益。為突出地方政績或打造地方政府的形象工程，地方政府通過強行推動農村土地流轉的方式來侵害農村居民的合法權益，在操作過程中，基層政府的執行人恣意侵占農民利益，曲解甚至違背中央的農地政策，通過“反租”或“倒包”等手段來主導農地流轉收益分配。部分地方政府和開發商為掩飾雙方合謀行為，通常以正常的農村土地流轉方式來掩蓋其轉變農地用途的非法行徑，進而侵占農村居民的合法權益。由地方政府主導的農村土地流轉合同既缺乏農村土地經營權人的親筆簽名，又缺乏土地經營權人的合法書面委托證書，由此埋下了農村土地流轉雙方主體不合法的隱患，由此嚴重沖擊了農村土地流轉市場的正常運行秩序，違背農戶意愿醫院并損害其合法權益。第二，農地流轉中介組織發育不完善影響農民維護自身權益的能力。農村土地流轉業務具有較強的專業性；而廣大農村居民缺乏操作農村土地流轉的必要專業知識和經驗技能，這令農戶在農村土地流轉中處于弱勢談判地位。為使作為農村土地經營權人的農村居民的合法權益得到依法維護，地方政府應引入第三方農地流轉中介機構，以補充其在農地流轉中經驗和技能的不足。這有助于提升農戶在農地流轉中的談判地位，保障其維護自身合法權益的能力。
（三）農村土地流轉的制度保障問題
農村失地農民的社會保障體系建設缺位影響農村土地流轉。由于當前我國尚未建立完整的農村社會保障體系，失地農民的就業、生活、醫療、養老等社會保障體系的缺位勢必令農戶在失地后繼而喪失基本經濟和生活基礎，進而威脅到農村社會穩定和經濟發展。雖該問題已引起地方政府的足夠重視，但由于多數農業大縣的經濟發展水平相對落后，地方政府缺乏支持農村社會保障體系建設所必需的經濟基礎；即便部分經濟發達地區政府建立起農村社會保障體系，但仍然存在農戶社保水平較低、保障內容單一、保障范圍有限、保障資金缺口較大等問題。多數地方政府將有限的財力用于解決失地農民在失地后短期內的基本生活保障，缺乏建立長期有效的制度保障體系的能力?？紤]部分大齡農戶失地后缺乏經濟收入來源的問題，部分失地農民的養老風險高企；多數農村地區的養老模式主要依靠養兒防老的模式，且多數農村周邊產業配套體系尚未健全，失地農民家庭中的年富力強勞動力需通過外出打工的方式來獲得新收入來源，從而導致部分老年農民失去照顧，生活陷入窮困。
三、城市化背景下農村土地流轉的對策
（一）完善農地產權制度以維護農戶合法權益
第一，建立健全農村土地流轉的產權制度體系。農村土地流轉的有序進行需在明晰的農村土地產權制度基礎上進行。地方政府、參與農地流轉單位應明確農地產權邊界，在明晰產權基礎上推動農村土地流轉，以實現農村土地的規?；洜I，增進總體社會經濟效益最優化。地方政府應當憑借市場機制來全面規范和指導農村土地流轉。在遵循市場經濟制度基礎上，農村土地流轉參與各方應在尊重農民意愿的基礎上，在充分發揮廣大農民的主體作用的基礎上，有序推進農村土地流轉。第二，以明晰的農村土地產權制度來保障農村居民獲取農地流轉合法收入。農村土地流轉的目標應指向保障與提升農戶合法經濟收益。為此，農地主管部門應加強農村土地的確權登記和發證工作，依法保障農村居民掌握法律證據，用法律手段來明晰農村土地所有權和經營權主體，從而為農村居民獲得以農地流轉收益為主的財產性收入提供有力的制度保障。通過立法形式賦予農村居民享有農村土地的所有權、經營權、自主決策權、收益占有權、處分權、繼承權，而非單純的將農村土地的集體化和國有化。此舉有助于農村居民通過享有全面的農村土地所有權的形式，來克服當前農村土地所有權和經營權相分離的問題，以及由此造成的決策低效率問題。
（二）規范農地流轉操作以保障流轉有序進行
其一，依法規范農村土地流轉操作行為。農村經濟的迅速發展導致農村社會經濟形勢發生顯著變化，但在小農經濟條件下訂立的關于農地相關法律法規存在過時風險。立法機構應據當前農村經濟社會形勢的最新變化，修訂既有農村土地相關法律法規，以利于農地規?；洜I和農村產業結構的調整升級。具體而言，立法機構應修訂完善《土地管理法》和《農村土地承包法》的相關規定。以此來加強對農地所有權和經營權等相關規定，明晰農地產權，為農村土地流轉奠定良好的法律基礎。地方機構應根據城鄉基礎設施建設的用地需求，加快修訂完善農地征用相關法律法規。立法機構要通過深入調查和廣泛論證的方式，結合農地流轉的現實需求，加快制定《農村土地流轉法》，有序引導農村居民用法律手段來切實保護自身權益，并約束其在伸張農地權益過程中的經濟行為。其二，培育中介組織。為有效克服農村居民缺乏必要農地流轉知識和技能經驗的缺點，地方政府應大力培育第三方農地流轉中介組織，將其部分行政管理職能轉交給中介組織，令其按市場化規則來有序運作農地流轉。第三方農地流轉中介組織的引入有助于提升農戶在農地流轉業務中的弱勢市場地位，增強農戶與流入方企業談判能力。
（三）健全保障體系以支持農地流轉戰略落實
建立健全農村社會保障體系，以支持農地流轉戰略的落實。部分農戶對流轉后的生活保障力度不足有擔憂，由此導致其產生抵抗農地流轉及城鎮化心態。為確保農地流轉的順利進行，有必要對流轉后失地農民的生存保障體系加以健全，令農民安心參與到農地流轉和城鎮化進程中，將農民從世代耕耘的土地上解放出來。地方政府應加大對農村社會保障體系建設的投入力度，將解決失地農民的基本生活保障問題列為優先考慮對象，建立覆蓋廣、多層次、多元化的農村社會保障體系。在制定農村社會保障體系的保障標準時，地方政府應將城鄉統籌安排列為優先考慮事項，穩步縮小城鄉居民在享受基本社會保障標準上的差距。再者，地方政府還應建立健全農村合作醫療制度并適時推進農村合作醫療制度和城鎮醫療保障制度的標準統一，切實化解部分農民看病難看病貴的問題。再次，地方政府應健全農村養老保障體系，通過包括稅收在內的政策措施引導的方式，切實提升政府社會和個人參與到農村養老保障體系建設進程中。地方政府還應重視對部分極度貧困的農戶的養老保障體制的建設，做好農村養老保障體制的兜底制度建設，切實減少“種田無地、就業無崗、低保無份”的農戶家庭的脫貧致富問題，夯實農地流轉的保障制度基礎。
參考文獻：
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