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旅游運營規劃范文1
[論文摘要] 本文將在廣告學及推銷學中廣為運用的AIDA公式引入到旅游營銷規劃領域，并以山西省陽泉市旅游規劃為例進行了實證分析。根據旅游者心理變化的演進過程，通過Attention（引起注意）——Interest（激發興趣）——Desire（產生欲望）——Action（達成交易）四個階段的營銷策略設計，實現陽泉旅游形象及產品的有效推廣。
陽泉，古稱“漾泉”，地處山西省東部，太行山中段西麓，轄城區、礦區、郊區、開發區四區和平定、盂縣兩縣，境域面積4569.61平方公里。2005年陽泉市接待國內旅游者358萬人，國內旅游收入15.35億元，接待入境旅游者1140人次，外匯收入47.3萬美元。
筆者于2003年～2006年參與了《山西省陽泉市旅游業發展總體規劃（2004-2020）》的編制工作，并負責其中營銷規劃部分的撰寫。在編制過程中，筆者嘗試將廣告學和推銷學中的AIDA公式運用到旅游目的地營銷規劃中去，根據旅游者心理變化的演進過程，分階段、分層次地進行陽泉旅游市場營銷推廣。
一、陽泉旅游市場調研結論
規劃組運用問卷調查法、焦點小組訪談法等科學方法對山西陽泉旅游市場進行了實地調研，獲得了一手的調研資料，并得出以下啟發性結論:(1)陽泉是一個新興的旅游目的地，初游游客占到了近50%的比例，陽泉作為一個新興旅游地，尚待宣傳推廣；(2)陽泉區位優勢明顯，交通條件較為便利，這成為吸引旅游客源市場的一個重要籌碼;(3)到訪陽泉的旅游者有一定消費能力，相當一部分游客來自于太原、大同、石家莊、北京等大城市;(4)娘子關是陽泉的標志性的旅游產品，認知度最高，可作為可以代表陽泉市旅游形象的名牌產品來開發和推介;(5)陽泉旅游面臨山西省內激烈競爭，如周邊景區五臺山、平遙古城、大同云岡石窟、介休綿山及喬家大院等，需要以差異化的競爭策略而取勝;(6)陽泉旅游開發中的最大問題是環境問題;(7)陽泉旅游宣傳力度不夠;(8)當代旅游者偏愛“休閑度假型”旅游產品更甚于“觀光型”旅游產品。
二、AIDA公式概述
AIDA公式以及與其類似的模式已經問世很長時間。早在1913年，在廣告宣傳方面著述頗多的芝加哥西北大學心理學家沃爾特·迪爾·斯科特（Walter Dill Scott）提出了“關注——領會——了解”模式，這個模式以當時流行的感官知覺與動機的理論為基礎而構建。20世紀30年代，公共關系的專家們在這個領域做了更多的工作。20世紀50年代，AIDA公式作為一個概念正式出現，由Heinz M. Goldmar在《怎樣贏得顧客》一書中首次總結出來，并用首字母縮略語AIDA表示這樣四個階段，分別是：Attention（引起注意），Interest（激發興趣），Desire（產生欲望）和Action（達成交易）。
AIDA公式根據消費者認知心理的變化過程來進行促銷設計，它迎合了消費者的情感需要和社會需要，因此被廣泛地運用于銷售及廣告等促銷領域。
AIDA公式四階段示意圖
三、AIDA公式在對陽泉旅游市場營銷規劃中的運用
旅游市場營銷規劃是在確定地區優勢和特色旅游資源的基礎上，整合各類旅游產品，給予其準確定位，宣傳其核心利益，達到向目標市場有效告知，并誘發旅游者實地游覽的目的?，F階段，鑒于陽泉仍然是一個尚未為人所廣知的新興旅游目的地，營銷戰略規劃的重點是創造市場，打造知名度，拓展市場，營造美譽度，最終實現旅游產業發展的效益目標。
在陽泉旅游市場營銷規劃中，筆者借鑒了在推銷學和廣告學廣為運用的AIDA公式，根據旅游者心理認知的特點，按照旅游者興趣程度轉移的規律，規劃了四個階段的主題活動，賦予了陽泉旅游不同的熱點和賣點，使旅游者對陽泉由“無所知”，到“有所知”，再到“愿知之”和“樂知之”。這樣，在目標市場區域內制造轟動性的效果，以期在一個較短的時間內迅速創造知名度，打造美譽度，形成區域內的旅游新熱點。
1.第一階段：引起注意(Attention)——“英雄難過美人關”
(1)規劃目標。第I階段的規劃目標是引起受眾的廣泛注意力，使得其對陽泉旅游從“漠不關心”到“廣為關注”。運用的手段主要是“造勢”，也即通過廣告、公關等活動，吸引游客的注意力，讓旅游者關注陽泉，進而向往陽泉。這一階段最為關鍵的問題是尋找USP，即尋找抓人的“賣點”，這一賣點可以不是實際的旅游資源或實物，但必須是新奇的、有趣的，具有轟動性和吸引力的因素，讓對陽泉有了解和沒有了解的游客都感到好奇，引起他們對陽泉旅游的濃厚興趣。
(2)規劃依據。擬采用“娘子關”作為第一階段的策劃重點，策劃與之相關的系列促銷活動。選擇娘子關作為市場營銷宣傳突破口的依據是：一是“娘子關”在規劃中的定位。在本規劃中，將“娘子關”作為旅游業發展的龍頭，將“滹沱河”作為旅游發展的后勁所在，可見，娘子關是陽泉旅游發展的“先行軍”；二是“娘子關”本身所具有的資源特色。娘子關是中國第九關，是惟一與女性有關的關隘，其典故傳說既涉及唐高祖李淵之女李世民之妹平陽公主，又有“娘子關有婦女艷妝而過，必然雷電交加，因此而得名”之說，其名字蘊涵著“美人關”之意；三是市場調查的結論。通過調查問卷看出，對于陽泉市的旅游景點的認知度，娘子關的認知率是最高的，超過了昔陽的大寨。
(3)營銷手段。主要利用報紙、雜志等平面廣告媒體，達到集中宣傳告之的目的。以“英雄難過美人關”為主題，征集景區旅游形象——在《陽泉日報》、《太原晚報》、《北京晚報》、《燕趙都市報》等各主要客源市場的媒體上刊登征集景區旅游形象的廣告，以“英雄難過美人關”為對聯的上句，征集對聯下句，實行有獎競猜，吸引旅游者對于陽泉的注意力。
2.第二階段：激發興趣（Interest）——“泉水叮咚響，歡快陽泉行”
(1)規劃目標：用實際的利益點引發旅游者的濃厚興趣。在前一階段引起旅游者的注意力之后，本階段的規劃重點是通過陽泉旅游資源實際吸引物的尋找，針對當前旅游者的最新的旅游消費需求，規劃出能夠真正吸引旅游者的利益點。
(2)規劃依據：選擇泉水資源，尤其是溫泉資源作為第二階段的主要利益點，其理由如下：一是“水”資源在北方旅游市場中具有相當的獨占性。北方旅游開發中的一個通病是缺水，因此利用較為豐富的水資源來發展旅游對于陽泉來說是一個極好的契機；二是“泉水”資源是一個更加吸引人的賣點。“陽泉”的城市名稱顧名思義是一個歷史上富含泉水的地區，即使是當今，陽泉市的泉水資源仍舊是可圈可點；三是“溫泉”資源尤其值得關注與開發。溫泉旅游產品的開發，適應了當今最為時尚的旅游方式，即休閑度假，因此，溫泉旅游市場規模龐大。
(3)營銷手段。主要通過公關活動及節事活動進行炒作。策劃陽泉市的城市旅游形象，以“溫泉”為謎面打一城市名，在各主要目標客源市場上的報紙、電視等媒體上，連續刊登，數天后公布謎底為“陽泉”，并隨之附帶陽泉市旅游風光的大規模介紹。所謂“陽泉”，照字面來理解，一是陽，意味著溫暖，二是泉，即泉水，所以“陽泉”可以釋義為“溫暖之泉”，即“溫泉”。這樣，通過在大眾媒體上以猜謎的方式進行宣傳，既可以生動地宣揚陽泉市的城市旅游形象，又可以把陽泉旅游資源中的一個實質性“賣點”即“溫泉”資源推廣出去，形成實際的旅游吸引力。
3.第三階段：產生欲望（Desire）——“古關、古鎮、古文化，民風，民俗，民間情”
(1)規劃目標。形成實質吸引力，激發購買欲望。在引起旅游者的注意力，并使其真正感興趣后，要通過具體的產品規劃以及實際可游的旅游產品及旅游線路，激發旅游者的購買欲望，使其從關注到實際購買。
(2)營銷手段。發揮渠道作用，充分利用旅游中間商即旅行社的組織職能。這一階段主要是通過報紙、雜志、旅游小冊子等多樣的宣傳工具，向旅游者集中宣傳，告知陽泉市的旅游產品已經形成規模，吸引其前來游覽。由于此階段的重點是吸引游客，所以，要把現階段在陽泉可游的景區及線路向旅游者重點推介，可以主要突出陽泉目前旅游資源中的兩大賣點：一是“古文化”，二是“民俗”，并形成多條旅游線路。
4.第四階段：達成交易——“人說山西好風光，風光錦繡在陽泉”
(1)規劃目標。提供便利渠道，促成旅游者的最終購買行為。這一階段是最終達成交易的關鍵環節，在陽泉旅游產品開發逐漸成熟階段，可以大范圍組織游客前往，規劃重點是通過各種信息傳媒，向旅游者傳遞信息，完成旅游者從購買前選擇到現實購買的“跳躍”。
(2)營銷手段。多種促銷手段的綜合運用，參加全國及重點目標客源市場城市的旅游交易會和旅游促銷會。赴旅游目的地，如北京、太原、石家莊等城市進行宣傳促銷。制作陽泉旅游網頁，詳盡介紹陽泉的旅游資源以及旅游基礎設施和服務設施，制作印刷精美的旅游小冊子，并做成光盤，與網絡連接，定期更新，實現及時互動。在參加旅游交易會時，在定點旅游飯店，在旅游信息中心，以及在重點客源市場的旅行社中投放，形成針對性的目標營銷。發行通往北京、太原、石家莊等地的旅游專線車，并由陽泉市的地接社組織好實際游覽工作。
參考文獻：
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旅游運營規劃范文2
Abstract： The tourism complex is a new type of tourism format， and it is the inevitable result of the increasing demand for public tourism and the deepening of the tourism function. The background and reasons of the formation of tourism complex determine that it has government participation， pull of regional economic， industrial agglomeration and format rationality of the city construction. In the term of tourism resources planning， it has land dependence， resources support， complex functions and overall unity. In the term of project operation， it has periodical development， operational integration and high risk of high yield.
關鍵詞： 旅游綜合體；城市建設；旅游資源規劃；項目運營
Key words： tourism complex；urban construction；tourism resources planning；project operation
中圖分類號：F592 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）30-0165-02
0 引言
根據世界度假經濟規律，人均GDP達到3000美元以上，將全面進入度假時代。目前，我國絕大部分城市已超過3000美元，部分城市、省份如北京、天津、上海已超過10000美元。中國旅游業已經從大眾觀光的“門票旅游時代”向深度休閑度假的“泛旅游時代”轉變，在此背景下，融合了觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等多種旅游功能的旅游綜合體成為滿足人們多樣化度假需求的必游目的地。
1 旅游綜合體形成背景
旅游綜合體是一種將文化旅游功能與城市功能相結合的新型的旅游業態，它的出現是大眾旅游需求不斷提升以及旅游功能城市化不斷加深的必然結果。這一結果的形成主要是由于游客需求發生了根本性的轉變，由早期的觀光游覽型轉向休閑度假型，從單純的景點串聯式旅游行程變為在某一旅游目的地區域內駐地度假旅游，這就要求在旅游目的地的區域范圍內，不僅要滿足游客的旅游需求，還要滿足游客的生活度假需求，即城市功能需求。正是由于旅游綜合體的產生原因及預期效果，旅游綜合體必須要滿足游客旅游、度假、美食、住宿、娛樂、購物等一系列需求，這就決定了旅游綜合體與傳統旅游形式有著本質區別。
業內關于旅游綜合體的概念內涵已經有了深入研究，但是在其所具有的特征上未能達成共識。依據旅游綜合體的概念內涵、產生背景，并結合行業實踐和業內多位學者的觀點，本文認為旅游綜合體在城市建設、旅游資源規劃以及旅游綜合體項目運營方面具有一些顯著特征。
2 旅游綜合體在城市建設方面的特征
2.1 政府參與必要性
旅游綜合體建設與運營單靠一家企業或者幾家企業是不可能實現的，它是一個需要統籌規劃、多方協作的大項目，涉及到旅游目的地的整體規劃、區域建設以及餐飲、住宿、交通、娛樂等眾多行業。如果單純依靠項目開發商進行整體規劃，難免出現會基于自身的經濟利益考慮無法從宏觀上把握項目的整體區域建設和項目的未來發展方向。因此，項目的建設伊始就需要政府主導、開發商組織實施以及各行業參與合作，在項目的建設過程中，還需要政府的監督管理以保證項目的發展項目以及預期目標的實現。
2.2 區域經濟拉動性
旅游綜合體項目從規劃到建設完成，牽涉到政府、開發商、運營商等30多個企事業單位和經濟部分，涉及到旅游、餐飲、住宿、交通、娛樂等多個行業，直接和間接影響的細分行業多達100多個，同時，帶動就業的比例達到1：4.3。由此可見，旅游綜合體的建成首先會帶動旅游目的地就業崗位的增加，基礎建設和城市面貌的改善，同時，它也將提高旅游目的地的旅游收入，拉動區域內其他行業的整體收入，如餐飲住宿、交通、娛樂購物等，成為促進區域經濟增長的動力所在。
2.3 產業集聚性
旅游綜合體的“綜合”指在旅游目的地區域范圍內旅游要素種類全、數量多。種類全意味著在旅游綜合體內要盡可能多得聚集與旅游相關的行業和項目，形成功能齊全、設備完善的旅游產業集聚區；數量多就要求在綜合體內任一行業或者項目要有足夠的品類，能夠滿足游客對該行業的不同層次需求。
2.4 業態配比合理性
由于旅游綜合體內匯聚了大量與旅游相關的產業和項目，因此，不能過多地凸顯旅游要素中的某一特定要素，而忽略其他因素，造成旅游綜合體特色有余、相關產業支撐不足的現象，這就要求在綜合體內各產業要按照游客需求以及市場發展需求進行合理分布及配比，以使綜合體內各要素分布均勻，各項功能得以充分發揮。從城市開發的角度來說，旅游綜合體為具有旅游吸引力的城市功能規劃與開發，因此，游客在旅游目的地所需要的一切生活設施均需進行開發建設，且為了滿足游客的差異化需求，各業態不僅要參與到旅游綜合體的建設，而且還要具備一定的比例。
3 旅游綜合體在旅游資源規劃方面的特征
3.1 土地依托性
旅游綜合體是一個空間區域，必須依賴區域內的土地資源，因此，土地資源是旅游綜合體打造的前提條件，它直接決定了旅游綜合體的規模及范圍大小，間接影響旅游綜合體所能承載的旅游要素的種類和數量。旅游目的地土地資源的優劣多寡以及開發設計是旅游綜合體建設規劃的關鍵因素，只有將土地資源特色與旅游功能相結合，才能形成特色鮮明的旅游吸引物。只有在此基礎上，合理規劃布局，最終才能構成一個新的旅游產品，即旅游綜合體。
3.2 旅游資源支柱性
旅游綜合體的關鍵在于其旅游資源的不可復制性。傳統的生態旅游綜合體主要依托于原生態資源，而旅游綜合體的價值在于其具有良好的旅游資源和旅游吸引物，同時，還具有旅游要素齊全、旅游與城市功能完備的優勢，只有具備以上兩點，才能稱為旅游綜合體。
3.3 功能復合性
旅游綜合體的形成是基于旅游功能和城市功能的融合，因此，與傳統的“景點”、“景區”概念有著本質區別。旅游綜合體不僅能滿足游客的觀光游覽的基本旅游需求，同時，還能滿足其在城市中才能獲得的各項體驗，是各種旅游與城市功能的復合疊加，是一種集合了多種功能于一體的空間組合。各種功能在區域內形成統一的整體，滿足游客對旅游的多方位、多層次需求，讓游客在特定的空間組合中獲得豐富的感觀體驗。
3.4 整體統一性
隨著大眾旅游的不斷深入，游客的需求也在不斷升級變化，對旅游的定義不再局限于景區景點和名勝古跡，而將城市、景觀、建筑、人文、設施等均視為旅游的一部分，所到之處都可以成為旅游吸引物。因此，旅游綜合體的建設要將自然生態資源、景觀建筑、道路設施與文化習俗等融合在一起，進行統一規劃設計，營造出獨特的旅游氛圍和綜合體氣質，打造出一個各要素相互配合、資源設施與文化像話映襯的統一體。
4 旅游綜合體在項目運營方面的特征
4.1 項目發展階段性
旅游綜合體的建設是一個長期艱巨的項目，不能在短時間內就建設完成，并投入運營?；谏芷谝暯牵糜尉C合體從概念的形成到其投入運營也會經歷引入、成長、成熟和衰退四個階段。各個階段的目標及發展中心各不相同，但是從旅游綜合體概念的引入到項目建設，再到旅游綜合體的蓬勃發展，是一個逐步發展的過程，也只有經過前期的建設和累積，才能夠形成一定的產業集聚和規模效應，才能建成真正意義上的旅游綜合體。
4.2 運營一體化
旅游綜合體為了達到綜合的效果，必然要吸引大量的旅游相關產業、項目和配套設施的集聚，區域內匯聚了不同產業、不同項目、不同設施的經營者和管理者。如果在旅游綜合體內不采取統一的經營管理措施，可能會出現經營管理者為實現自身利益最大化，損害行業利益和項目利益。旅游綜合體也會因為區域內行業間、項目間和商家間的競爭內耗過大，造成整體經濟利益的下滑，甚至出現虧損。因此，旅游綜合體應在充分的市場調研基礎上，通過事前協商，確定基本的運營管理規則，統一經營管理。
4.3 高風險高收益性
從項目的角度看，旅游綜合體是一個大項目，下設一系列要素獨立的子項目，包括景點、餐飲、住宿、娛樂、購物等。由于項目規模巨大、牽涉行業眾多、覆蓋范圍廣泛，因此，前期需要投入項目的資金量也是非?？捎^的。再加上大項目下包含眾多子項目，從項目概念引入到最后建成投入運營的時間較長，更加劇了開發商投資旅游綜合體項目的風險。盡管如此，業內很多學者認為旅游綜合體項目是一個高收益項目，主要是游客已經厭倦了傳統的觀光旅游模式，對景區景點已經失去了興趣，現在急需出現一些新的旅游吸引物來滿足游客旅游需求的轉變，同時，隨著我國經濟的不斷發展，人們用于旅游上的資金也在增多。因此，雖然旅游綜合體尚處于探索階段，但是旅游綜合體的開發投資必然蘊含巨大商機。
5 旅游綜合體發展前景
據中國產業調研網的《2015-2020年中國旅游綜合體市場現狀調研分析及發展前景報告》顯示，近年來，為更好地順應市場的需求、創造更大的綜合效益，政府機構、旅游集團和地產企業，在區域土地綜合開發項目上，都越來越多地指向了“旅游綜合體”這一全新模式。據統計，截至目前為止，國內涉足旅游綜合體的公司超過100家，在全國布局了上百個旅游綜合體項目，南至海南島，北到長白山，西至大漠邊陲新疆，東沿海岸線蔓延。這一趨勢，在未來五年甚至更長一段時期內必將繼續存在，這是中國旅游產業轉型的方向、中國地產開發創新的方向，也是政府引導區域升級的方向。
6 結論
本文結合業內實踐和前人的研究，總結概括了旅游綜合體在城市建設、旅游資源規劃以及項目運營方面的典型特征，博采眾長，不僅為業內學者提供了相關研究基礎，而且也為業內從業人員在旅游綜合體的規劃建設上提供了有價值的參考借鑒。
參考文獻：
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旅游運營規劃范文3
一、基本情況
珍珠巖位于金城江區六甲鎮旦村,1995年納入廣西風景名勝區,2015年金城江區委、區人民政府引進廣西信地博聯投資集團有限公司開發建設為珍珠巖生態旅游養生基地。項目總占地面積168.27公頃,計劃投資8億元。集巖洞觀光、親水體閑、生態農業、戶外拓展體驗營等八項旅游養生體驗區為一體融合洛甲壯族文化,逐步打造成為具康養和壯族風情特色的國家AAAA級最區。項目共分為三期,一期工程為珍族廣場、珍球巖溶洞探險區、戶外拓展區 (侏羅紀桃花城堡)、連心橋等戶外康溶景點開發,并于2016年12月31日開始運營。二期工程為90女神玻璃橋、水上樂園,壯多酒樓等養生體閑娛樂設施已于2018年建成。三期工程包括汽車旅游營地及一批具有公益配套的養老、康養設施已動工建設和即將動工建設。項目自2017年運營以米,已累計接清客40萬余人次,并于2017年成功創建為廣西五星級鄉村旅游區,2018年成功創建為國家AAAA級旅游景區。
二、經驗做法
旅游運營規劃范文4
【關鍵詞】長江三峽 國家公園 建議
重慶市國家公園具有自然稟賦豐富、生態系統完整、景區發展較成熟、強有力的政策支持和市民的生態保護意識不斷增強等優勢。同時，存在相關法律法規不健全、體制不暢、規劃與管理滯后、經費保障單、區域內經濟社會發展的人口、扶貧等矛盾突出等不足。重慶市要在發揚優勢的同時，采用以下的措施及時解決以上的不足。
一、建立健全相關法律法規
法律法規是國家公園建設的依據和基礎。建議我市整合原先頒布的《旅游景區質量劃分與評定》、《國家生態旅游示范區建設與運營規范》、《重慶市旅游條例》、《重慶市風景名勝區條例》、《重慶市實施〈野生動物保護法〉辦法》等規定，重新制定《重慶市國家公園發展規劃綱要》，按照“一園一法”的要求出臺《重慶市長江三峽國家公園管理條例》等規定，以立法的形式規定國家公園總體規劃、管理目標、經費保障、規劃制定與實施、管理機構及職能、人力資源等，奠定國家公園建設的法律和制度基礎。
二、建立國家公園管理機構
世界各國在建設國家公園過程中，逐漸摸索出四種管理模式：美國等國的中央集權管理模式，此模式的特點是職責分明，工作效率高；英國等國的協作共治共管的模式，此模式調動了國家公園涉及的各個利益者合作和協調；澳大利亞等國的屬地自治管理模式，此模式通過下方權力給地方的方式激活了地方的活力；日本等國的以自然生態旅游為導向的可持續發展管理模式，此模式倡導的生態旅游與我國正在興起的旅游類型不謀而合。
我市的國家公園建設要打破了景區原有的行政關系，以生態可持續發展為目標，建立能激活地方管理機構活力、多元參與的國家公園垂直管理機構。這種管理框架由市級和區縣兩級構成（圖一），區縣國家公園管理委員會由行政辦公處、運營管理處、紀檢監察處構成。運營管理處是機構的核心，分為資源保護科、研究教育科、旅游服務科、規劃建設科、安全保衛科、人力資源科、計劃財務科七個科室，承擔國家公園的資源保護、科研、教育、游憩、社區發展等職能。
三、轉變觀念，整合資源，做好國家公園的規劃
我市的國家建設要秉承保護與開發并重、保護生態是首要的原則，借鑒圈層機構理論的分區模式做好規劃。圈層機構理論的分區模式是世界上絕大多數國家和地區采用的成熟規劃模式，例如美國采用ORRRC分區的方式，將國家公園分為高密度休憩區、一般戶外休憩區、自然環境區、特殊自然區、原始區、歷史文化遺址區。日本將國家公園分為保護區、限制區、利用區。我國云南在國家公園試點中，將國家公園區域劃分為嚴格保護區、生態保育區、游憩展示區，并規定嚴格保護區的面積不能小于總面積的25%，游憩展示區的面積不能大于5%。我市的國家公園規劃要借鑒借鑒圈層機構理論的分區模式，平衡保護、旅游、扶貧三者的關系，可嘗試將國家公園分為核心保護區、限制利用區和利用區三個圈層區域，并嚴格規定各個區域所占的比例，并密切關注限制利用區和利用區的環境承載力。
四、堅持和完善管理與經營分開的原則
管理與經營的分開是國家公園成功運營的必然條件，也是社會主義市場經濟的要求。我市國家公園要按照管理與經營分開的原則，政府行使管理權，企業等其他組織行使經營權，堅持和完善特許經營機制，規范國家公園的經營行為。
五、多渠道籌措資金，突出公園的公益性
充足的資金是保障國家公園運營的重要基礎之一，而多元化資金渠道是必然選擇，為此，美國設立了國家公園基金，從財政撥款（主體）、市場渠道和社會渠道籌得充足的資金。我市要在保證政府投資的前提下，積極引進企業和民間組織等渠道籌集資金，同時科學制定門票價格，為更多的群眾提供更多的公共服務，突出國家公園的公益性。
六、統籌國家公園建設與當地發展的關系，促進社區發展
解決國家公園內及周圍大量人口的扶貧問題和重視經濟收益是發展中國家面臨的相似問題，這種問題在我市尤為突出。其他國家和云南在國家公園建設中探索出的社區共治共管模式給我們提供了有益的啟示：云南充分考慮了原住居民的利益，將原有社區生產、生活區域劃定為傳統利用區，原住居民可以在傳統居民開展生產生活，而原住居民成為公家公園的一部分，豐富了國家公園的內容。我市可借鑒社區共治共管模式統籌國家公園建設與當地發展的關系、促進社區發展。
參考文獻：
旅游運營規劃范文5
【關鍵詞】旅游地產；內涵；瓶頸；發展
隨著生活水平的提高，越來越多的人們選擇購置具有度假、休閑等生活內涵的第二居所，旅游地產也就應運而生。一時間，這種以健康、休閑、養生等為主題的旅游地產開發模式以低廉的土地成本、高效的投資回報贏得了開發商的青睞，萬科、恒大、華僑城、港中旅等房地產開發商和旅游投資公司紛紛加入到旅游地產的開發行列。
1.旅游地產的基本概念、類型
對于旅游地產的概念如何界定，業界仍然存在不少分歧。筆者認為，旅游地產是指依托旅游資源、服務于旅游業的房地產特殊形式，是擁有良好旅游品位與區位、實物以及權益的綜合體。旅游地產不同于一般房地產之處在于其依托的旅游資源品位與區位屬性，但其本質依舊是某一區域內土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益，沒有脫離房地產的范疇。
從這一特殊性的角度出發，旅游地產可以分為以下兩種開發形式：一是旅游景觀依附型地產。主要指依附于已開發成型的旅游資源、產品或吸引物，為滿足游客或度假者吃、住、購、娛等旅游活動需求建造的各種建筑物及關聯空間。其開發特征為“小旅游，大地產”；二是旅游景觀再造型地產。主要指先開發旅游景觀以作為旅游吸引物，繼而建造其他滿足游客或度假者吃、住、購、娛等旅游活動需求的各種建筑物及關聯空間。其開發特征為“大旅游，大地產”。
2.旅游地產發展的瓶頸
旅游地產在中國僅僅發展了二十多年的時間，開發實踐超前于理論研究，發展勢頭強勁，但也遇到了很多困難與瓶頸。
2.1 土地供應瓶頸。旅游景觀依附型地產的核心是其依附的旅游景觀資源，而真正擁有景觀質量和有效市場的地塊并不多，并且由于風景區政策和地方保護主義的限制，土地供應數量及其有限。而旅游景觀再造型地產對土地規模要求很高。大片成規模的土地出讓以及整體控制才有利于長期運作與整個區域地價和樓價升值。在國家宏觀調控政策的影響下，更多土地出讓方式是把土地分割成小塊掛牌出讓。
2.2 開發運營瓶頸。房地產開發商為解決資金與開發運營的困境紛紛借鑒美國輕資產模式，將房地產的設計、營銷、運營等多個環節外包給成熟的供應商。雖然旅游地產開發中的許多環節也可實現外包，但開發后的資產最終要沉淀在開發商身上，這對其后續運營能力提出了很高的要求。一旦運營不當就可能給房地產的潛在消費者帶來負面影響，進而貶損物業價值。
2.3 投資回報瓶頸。目前市場對旅游地產的預期樂觀，動輒幾十億甚至上百億的資金投入會帶來兩種現象，一是高端市場的有限性導致開發超前，供大于求，競爭更加激烈；二是開發商投入更多的資金、人力、物力及時間，開發周期必然拉長，投資慣性也必將增大。如果放慢開發速度，雖然可能大大提高了單個項目的利潤，但是在資金運營效率上勢必不能實現資金的快速回流，從而影響企業的發展前景。
2.4 淡旺季瓶頸。旅游業內存在“旺季人擠人，淡季守空門”的說法。大多數地區的旅游地產也不可避免地會受到淡旺季的影響，導致旅游設施、商業、人員的季節性閑置，從而間接影響旅游地產的人氣與投資收益。
2.5 產品同質化瓶頸。在旅游地產產品供應上，開發商通常以地段、環境以及酒店、商業、高爾夫球場等高檔配套設施吸引消費者來購買或短暫居住，同時輔以如養生、文化等主題體現旅游地產產品的服務功能。大部分項目的建設規劃思路大同小異，消費者得到的依然只是看看風景、吸吸好空氣，沒有獲得真正的旅游體驗。
3.旅游地產發展的破題之道
經歷了二十年的風雨歷程，旅游地產從無到有，由冷漸熱。盡管存在著各種發展中的困難與瓶頸，但發展之勢亦不可逆轉，如何發展才是應該關注的焦點。
3.1 政策指引、規范發展。把旅游地產視作一般房地產予以調控還是視作現代服務業予以鼓勵，目前國家政策還沒有對此進行定性。而地方政府出于經濟發展、品牌工程等目的，對旅游地產鼓勵有余而引導不足，導致各地旅游地產發展的盲目開發，跑馬圈地現象此起彼伏。筆者認為，對于此類新興事物，政府應廣泛借鑒國外經驗，從經濟發展、資源開發、生態保護多個角度對旅游地產進行規范化指引，促進行業的持續發展。
3.2 科學定位、量力而行。旅游地產是一個多元化的大體量的綜合性建設，在資金、資源、規劃、建設、運營與回報等方面均有別于一般地產開發。開發旅游地產不是開發商趕時尚、追熱點的一時興起，而是在對外部環境、市場條件、自身實力、回報預期等綜合考量后的重大決策。
3.3 轉變觀念、質優量增。無論是旅游景觀依附型地產還是旅游景觀再造型地產都沒有對旅游景觀的體量做大小的規定，因此在旅游地產開發時不必追求大規模大投入的開發，可以尋求微型旅游地產即景觀休閑地產的開發路徑。這不是打球，而是休閑時代下人們對于第二居所的美好愿景。以質優量增為基礎的景觀休閑地產開發更符合當下的土地供應方式，更符合與大眾的居住習慣，也更符合開發商的投資收益。
3.4 發展品牌、提升能力。品牌是旅游地產此類大額耐用消費品的永續之道，無論從融資、夠地、開發、銷售等方面，好的品牌及信譽保證都是金字招牌。在普通房地產開發商向旅游地產開發商的轉變中，提升自身由輕資產到重資產的運營管理能力是保證旅游地產后期經營、服務的有效方式。
3.5 培養人才、科學管理。旅游地產開發需要專業的旅游人才。旅游地產企業在人才培養上應逐步向旅游管理、旅游規劃、旅游文化等專業傾斜，旅游地產成功的核心在于旅游這個前提，這個前提開發的好，地產才有成功的可能。
參考文獻：
[1]陳衛東.區域旅游房地產開發研究[J].經濟地理,1996(9):86-89.
[2]中國社科院.2011《旅游綠皮書》[M].社會科學文獻出版社,2011.
旅游運營規劃范文6
PM2，5救市
“碉堡了！碉堡了！PM2，5挽救三亞樓市行情了！”春節過后網上的一則帖子引發熱議。緣由是整個春節長假期間，海南樓市整體成交低迷，唯獨三亞項目成交熱度不減，于是網上有“專家大膽推測是PM值挽救了三亞樓市”，“海南好空氣主題游”、“躲霧游”一時成為市場關注熱點。在各大房地產網站，海南地產項目紛紛以“遠離空氣污染”、“擺脫內地霧霾毒氣”、“好空氣樓盤”等口號作為廣告賣點，欲以“環保牌”打出樓市一片天。
今年春節期間，海南旅游大熱，但海南商品住宅市場表現整體低迷，僅4個市縣有成交數據。其中，三亞獨挑大梁，從2月9日～15日，三亞商品房共簽約354套，占全省成交比例近九成。業內人士表示，由于三亞樓市旅游地產的特征，每到旅游、春節等傳統旺季，其商品住宅成交量會高于海南其他市縣。
事實上了解海南的人都知道，每到冬季尤其是春節等傳統旺季，三亞商品住宅的成交量均會出現明顯的上升趨勢，這也成為近幾年三亞樓市的常態。海南萬科總經理王永飚表示，每年的1月份及春節，度假、過冬、養生等購房需求的集中釋放會促使三亞樓市的成交量出現上漲的勢頭，加上近期不少開發商為完成任務集中放量促銷，讓三亞樓市的傳統旺季持續升溫。
極端天氣事件只是讓更多人再次認識到了海南生態的寶貴價值。當游客們被海南一流的生態環境吸引而來時，海南更需要提供像空氣一樣一流的服務環境、社會環境，才能夠真正把海南的生態優勢轉化成為旅游優勢，而不是每年春節制造諸如“天價房”、“天價海鮮”、“高額回扣”這些不同的“熱詞”。
同樣，PM值也不是海南樓市的“救命稻草”。業內人士指出，當下，海南候鳥型的房地產造成城市“空心化”、“空城化”，已成為海南城鎮化發展的絆腳石，絕大部分房地產項目仍是普通住宅項目，并沒有抓住國際旅游島“旅游”的核心價值，而真正的旅游地產需要“服務先行”，依托配套服務設施及物業租賃等形式來實現盈利。
斷臂求存
針對媒體近期報道“海南商品房存量多，開發商低價拋盤”的情況，海南省住建廳廳長王志宏表示，確實存在有些開發商低價促銷，主要因為“海南省冬季是商品房銷售的傳統旺季，歷年都存在有些開發商以打折或降價促銷的方式爭取多銷售一些商品房的做法，今年有些樓盤也不例外”。
根據中原數據平臺等多家機構的監測數據顯示，去年5月起，以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的“價格戰”逐漸展開，在三亞、?？?、瓊海、陵水、文昌等地，有大量樓盤從2010年一直銷售至今仍未賣完，這些樓盤在兩年多時間價格一度繼續上漲，但2012年大多數已經回落到起點，甚至跌破起始售價。
克爾瑞信息集團海南片區總經理王路這樣形容2012年海南樓市：?？诹可齼r跌，剛需當道；三亞價穩量跌，價值撐局；陵水量價齊跌，晚節不保；瓊海觀望較重，全年沉沒；文昌消化緩慢，如履薄冰。
“2012年，在文昌一個樓盤甚至以‘跳水’價開盤，精裝房每平方米跌破6000元，一度讓周邊樓盤滯銷。”一位開發商說。一份相關數據統計，相比2011年，2012年海南整體成交量下滑了20%，成交價格下調基本在20%左右。
據官方統計，僅在2010年，海南全年房地產開發就完成投資467，87億元，同比暴增62，5%。而有機構統計，開發商2010年在海南房地產的總投資不低于1000億元，房地產項目可謂遍地開花。而就在這時候，隨著國家房地產調控政策的持續打壓，火熱朝天的海南樓市隨之在2011年開始急轉直下，一度陷入冰凍狀態。
一方面是政府對樓市調控力度加大，限購限貸導致許多投資客信心大失；一方面由于價格飆升太多，當時對于海南樓市泡沫重現的質疑四起，讓2012年海南樓市“有價無市”。部分開發商都像被架在爐火上炙烤一般煎熬難受。一位不愿透露姓名的開發商坦言，目前自己公司的資金鏈已經難以支撐，頭兩年賺的利潤全部砸了進去。
洗牌在即
海南樓市泡沫說來源于海南克爾瑞公布的一份市場報告，其顯示海南18個市縣未來三至五年，包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產銷售面積800多萬平方米計算，未來十年內不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。
王路認為，目前海南已經浮出水面的新房供應量非?？膳隆Ｋ瑫r強調，海南的兩極分化非常明顯，好賣的和不好賣的項目差距很大，即便是同一個區域，不同項目銷售情況也存在天壤之別。國內某大型上市房企海南公司經理稱，由于巨大的供應量和結構分化，海南樓市未來將無法擺脫價格戰，尤其是介于高端旅游地產和剛需產品之間的產品，多出于海南二、三線市縣，這里將會成為價格戰的主戰場。
業內預測，2013年海南樓市仍會是膠著的一年，在傳統住宅的框架中，老盤吃完國際旅游島的紅利，新盤折盡了最后的泡沫，營銷手段從坐銷拼到行銷、直銷，獨代趨向聯代、分銷，卻難奈庫存依舊供應難減?！半S著3月后氣候優勢的喪失以及新增產品水平的局限，樓市價格還將進一步趨近理性，今年二、三季度將成為海南樓市‘反思’的黃金時期。”王路說。
有開發商表示，當前海南樓市已經不是數據引領趨勢的時期，海南樓市固有的特點決定了很難通過供需關系研判其未來走勢，根本上仍受限購等政策和全國樓市走向的影響。目前，海南樓市洗牌正在加劇，行業分化趨勢日益明顯。
一場行業重新洗牌正在悄悄醞釀?！耙慌玫貎r格較低的中小企業和財大氣粗的大房企，可以率先撤離市場或持地觀望，而那些拿地價格高的開發商只能封盤稀售或黯然退場。”王路說。業內人士表示，隨著拿地成本越來越高，在未來的海南，有兩類開發商優勢更大——一類是在海南生存很久的，一類是品牌企業，中小開發商越來越難分得一杯羹。大魚吃小魚，中小開發商被吞并或者淘汰是必然趨勢。
轉型進行時
海南旅游地產的成熟不完全是哪一個開發商的責任，它是城市規劃引導、配套搭建、開發模式、資源利用、營銷服務、運營管理等方面共同完成的。再好的項目也不會建在孤島上面，整個大環境的規劃和多樣化配套決定了項目穩固的根基，這樣才能賦予整個城市持續發展的活力。
在海南旅游地產升級轉型樣本中，鴻洲全系物業對城市的思考融入其復合型開發之中，其“鴻洲模式”一直是業界關注的樣本之一。以?？邙欀蕖そ巾椖繛槔擁椖慷ㄎ粸椤皞€性化綜合旅游度假王國”，初步規劃將建設體育運動公園、豪華五星級酒店、皇家酒窖、低密度住宅、高尚住宅、時尚商業、游艇會、馬會俱樂部、名車會、垂釣中心、主題樂園等。
2012年該項目啟動家庭影視基地項目的規劃建設，構建一個集建筑、設備租賃、情境表演、自編自導、后期模擬制作等眾多環節于一體的影視旅游產業鏈，將影視娛樂、餐飲、購物、服務等元素有機結合起來，讓游客在娛樂中體驗影視拍攝的真實過程，打造中國第一個家庭旅游短片影視基地。作為海南罕有的超大高端綜合性復合型度假旅游地產項目，鴻洲·江山已被?？谑姓袨椤?009年海口市重點建設項目”，成為海南最佳度假與投資雙棲社區的市場典范。
而目前海南絕大部分房地產項目仍是普通住宅項目，數據顯示，2007年以來，海南省有償供應的建設用地近半數是住宅用地。海南旅游地產升級轉型的關鍵在于對旅游地產的認識轉型。“大多數人以為在旅游地做房地產就是旅游地產了，其實這只是‘旅游地’地產。并沒有抓住國際旅游島‘旅游’的核心價值。”王路說。
“海南島面積不大，然而各個市場區域卻需要依自身優勢細致劃分，而這些在過去都被忽視了?！敝袊糜窝芯吭汉Ｄ县撠熑送跽裾f，過去政府優先將海岸資源大量開發發展住宅，不僅無法實現經濟聚集，還造成內陸經濟發展緩慢及海洋污染等一系列問題。此外，由于配套設施落后，有些海南沿海岸線發展的社區，每年有九個月“人跡罕至”，夜晚寂靜如死城，不僅造成當地酒店、餐飲等第三產業發展停滯，而且醫院等配套基礎設施難以發揮作用，土地大量閑置。
金源世紀房地產開發有限公司譚紅斌說，以往的單純蓋樓賣房已經不合時宜，必須找到適合的模式方向，快速適應變化，以便化被動為主動。王路同樣認為，在海南純住宅銷售肯定是條越走越窄的道路，做真正的旅游地產、為更多的消費者提供更好的休閑度假體驗，才是海南樓市的歸宿。深圳經典陽光房地產顧問有限公司海南分公司總經理蔡志喆認為，多元化和多層次的產品體系既是政府的規劃也是市場的選擇。
專家建議，“后價格戰時代”，海南旅游地產開發不能沿襲普通住宅開發的理念，要在開發模式、資源利用、營銷服務、運營管理等方面探索創新提升軟實力。將海南各地市場細化分級，以更科學的方式規劃全省的旅游地產開發，有針對性地集中進行開發，避免資源的浪費，走精品開發之路，不僅要有完善的配套，更要在產品的內涵上下工夫，在服務水平上上檔次，創品牌提高產品價值。海南省旅游發展委員會巡視員陳耀說，旅游地產應該轉向軟實力，圍繞游客和客戶需求，從多方面提供服務和管理品牌。
2013年超六成網友欲在海南置業
對于2013年海南樓市是漲是跌您有何看法？對于置業海南影響因素又有哪些？近日某網站對網民進行了“2013你在海南安家嗎？”的問卷調查。
調查顯示，參與調查的67%的網友2013年欲置業海南，海南得天獨厚的氣候、自然環境吸引力自然很強。在房價問題上，40%的網友認為今年房價會微漲，但42%的網友認為今年的房價會下跌。
58%的參與調查的網友對2012年海南樓市行情不滿意。在影響置業海南的因素上，休閑養生占29%、自然環境占27%，而地理位置占21%。來海南置業的人群50%以上都是看中自然環境及養生資源，由此可見一斑。
“置業海南所購房的面積”，35%的網友選擇60～80平方米的小戶型，28%的網友選擇80～110平方米的中等戶型。由此可見，置業海南大多是養生、養老、度假之用，總價低的中小戶型是不二的選擇。
調查中顯示，55%的參與調查的網友認為明年的房價調控政策不會比2012年嚴厲，27%的網友認為2013年的調控政策會更加嚴厲。在調控政策方面，41%的網友希望能限制房價漲幅目標，25%的網友認為要加強對地方政府限購政策執行力度的監管問責，19%的網友認為要嚴格執行預售資金監管、進一步規范預售流程。
在購房優惠活動方面，78%的參與調查的網友認為“電商團購、特價房、買房送車”等活動不如開發商降房價來得實惠。
替國際旅游島思考
海南復合型旅游地產范本——“鴻洲模式”
與其說鴻洲找到了與海南“國際旅游島”相契合的發展機遇，不如說“鴻洲模式”從實踐上推動了海南“國際旅游島”的建設步伐。
案例
鴻洲
鴻洲全系物業融合國際休閑地產的先進理念，打造了一個集房地產開發、游艇俱樂部運營、酒店、名車俱樂部、馬術俱樂部、資產經營、物業服務于一體的綜合性城市運營服務體系，從而引領著海南旅游地產的發展。本期，我們以鴻洲集團為案例，解析這個海南復合型旅游度假地產樣本。
從城市運營角度開創復合型地產
2010年以來，在很多海南房地產企業開始意識到原有的開發銷售模式的局限性，并開始謀求轉型時，鴻洲集團已先于眾多企業完成了地產戰略的成功轉型。穩健的發展戰略及逐步形成的復合型地產布局，讓鴻洲集團在新的市場環境和行業競爭中取得了先發優勢。
在城市配套方面，鴻洲集團顯示了“與政府同步，替城市思考”的理念。旗下的鴻洲·江山位于?？谑忻捞m區，初步規劃將建設體育運動公園、豪華五星級皇家園林酒店、低密度住宅、高尚住宅、時尚商業、游艇會、馬會俱樂部等。建成后的項目將樹立海南度假與投資雙棲社區的最佳市場典范，現已經被?？谑姓鞔_列為“重點建設項目”；而鴻洲·時代海岸位于三亞東西兩河入?？冢且粋€集休閑、度假、娛樂和商務于一體的超大復合型旅游地產，總建筑面積約70萬平方米，是海南迄今最大的舊城改造項目之一，也是三亞市和海南省重點建設項目。鴻洲集團在進行項目定位時，配合政府規劃舉措，從城市運營的角度啟動項目開發，將項目作為區域整體經濟發展的一個引擎去考慮，也因此得到了政府的更多支持。
多業態良性互動打造海南房產新地標
鴻洲集團成功的關鍵因素之一就是將多種業態形式進行有效的良性互動。如果說整個鴻洲地產的結構可以概括為球形經濟體，那么其中一個個商業項目也是個小型的球形經濟體模型，因為它涵蓋了多種商業形態組合。這種無所不包的商業特色，具有創造豐富多彩都市生活的特色，具有超強的聚集人氣的力量，使鴻洲集團在自身強勢崛起并領跑商圈的同時，也在很大程度上影響著人們的生活方式，實現商業營運和消費模式的升級換代。
十年間，鴻洲集團持續投入超過數十億元，已在深圳、三亞、?？诘妊睾Ｒ粠?，形成了一條強大的高端旅游產業鏈。目前，鴻洲集團已成為集房地產開發、游艇俱樂部運營、酒店、名車俱樂部、馬術俱樂部、資產經營、物業服務于一體的綜合性城市運營商。
“大營銷”思路開啟提升體驗價值
隨著鴻洲集團“大營銷”戰略思路開始啟動，“強調體驗”成為鴻洲集團今后的運營主方向，也標志著鴻洲集團真正成為“南中國頂端價值運營商”，將全國領先的度假、休閑、旅游項目真正帶入尋常百姓家。這里所謂的體驗，主要是指利用鴻洲集團自身開發和運營的一系列度假休閑產品與服務、帶給客戶一條龍式的度假服務、一站式的休閑生活。
2005年7月，三亞鴻洲國際游艇會正式成立，主要從事會員服務、游艇銷售、租賃、停泊、展示、保養維修等綜合性業務，同時提供船檢船舶證書辦理、游艇駕駛培訓和船舶保險的“一條龍”服務。鴻洲國際游艇會已與意大利法拉帝集團、美國賓士域、法國博納多等建立戰略合作伙伴關系。鴻洲國際游艇會已成為海南乃至中國新興游艇會產業一顆璀璨的新星。游艇會產業將成為鴻洲集團未來又N要產業。
