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土地動遷法律法規范文1
關鍵詞：房地產開發企業；檔案管理；對策。
作為專業檔案之一的房地產檔案，是企業在生產、經營和管理活動中的真實記載，具有重要的保存價值和利用價值。房地產檔案是其生產經營的必備基礎資料，更是其長遠發展、掌握市場主動不可缺少的參考依據，因此越來越受到開發企業的重視。
一、房地產檔案的基本特點
房地產檔案有其一般檔案的共性，也有其特殊性【1】。一是綜合性強，范圍與內容廣。從歸檔范圍看，有前期準備過程中形成的材料，包括可行性論證、勘察設計、征地動遷等；有建設過程中形成的材料，包括施工建設、竣工驗收、交付使用等；有服務過程中形成的材料，包括銷售、售后等。從檔案內容看，涵蓋了文書檔案內容、工程技術內容、經濟核算內容、科技檔案內容等。二是關聯性強，歸檔時間跨度大。房地產檔案的歸檔時間較長，時間跨度較大。一個普通的單體項目，從立項、定點、決策等前期工作到施工建設、竣工驗收、銷售及售后服務，要經過兩年左右時間，分期分批開發的綜合項目時間則更長。每個項目的資料，不論是哪一年形成的，都必須歸到該項目的房產檔案中，不受時間限制。三是資料來源廣，歸檔涉及部門與人員多。房地產產品是房屋【2】，既涉及生產領域，又涉及流通領域。從涉及部門看，涉及發改、土地、規劃、房管、市政、管網配套等多個部門。從涉及人員看，購房者在獲得房屋后，對房屋的結構、產權關系、水電氣暖、寬帶等配套設施的基本信息都要掌握，以便日后維修。從開發企業內部看，涉及各個科室或相關的下屬企業、合作單位等。四是利用率高，價值性大。房地產屬于不動產，價值高，在單位或個人財產構成中都占有重要地位。因此，房地產檔案的有無，記載是否準確全面，保管的好壞，都將對產權人產生一定的甚至是巨大的影響，因一紙檔案而免受損失幾百元甚至是幾十萬的實例，就是房地產檔案價值性的最好例證。
二、檔案管理在開發經營中的作用
“檔案的價值在于利用”。房地產檔案具有多重作用，這是該檔案本身屬性所決定的【3】。一是有助于化解糾紛。房地產檔案是產權產籍管理活動中形成的權證、契約、文件、圖表、賬冊等不同形式和載體的記錄，其內容具有客觀的證據作用，具有法律效力。這些檔案資料可為日后的糾紛處理提供具有法律作用的重要證據，這也是房地產檔案最重要的作用。二是有助于規范管理。房地產檔案管理是企業管理的重要組成部分，涉及對內對外兩個方面，對外涉及政府部門和有經濟往來的合作單位，對內是企業內部和員工。在日常管理中，加強檔案管理的科學化和規范化，能夠準確掌握基本數據、理清各方面關系、高效解決存在問題。三是有助于開發決策。房地產市場作為一個周期性強的市場，其發展呈階段性，開發企業只有充分掌握市場周期和階段規律，才能有預見性作出科學決策。一份年代較長、整理規范的房地產檔案，反映了市場的真實情況及變化規律，可以幫助企業理清發展規律。四是有助于市場定位。房地產產品具有明顯的地域特點，區域內的經濟狀況、消費水平和生活習慣對房地產品類的需求起重要作用。開發企業如果長期堅持做好市場信息的檔案管理工作，就會從中發現產品變化的特點，開發出受市場歡迎的產品。五是有助于樓盤定價。價格通常是影響房地產交易成敗的關鍵因素，也是營銷組合中最難以確定的因素。只要開發企業注重檔案管理，就可從歷年的比較定價法中，總結出最理想的區位差、層次差、戶型差，定出科學價位，保證企業的良性循環。
三、強化房地產檔案管理工作的措施
目前，開發企業特別是中小企業，大多認識不到檔案管理的重要性，對檔案材料疏于管理，出現了無檔可查、資料不全或檔案斷層的現象。開發企業必須要正視存在問題，提高認識，強化措施，實現檔案的“五化管理”：
（一）重視組織領導，實現檔案管理的全員化。房地產檔案管理工作是一門管理科學，開發企業領導要進一步轉變觀念，高度重視檔案管理的重要性，牢固樹立起“抓檔案管理，就是抓經營促發展”的理念，把檔案管理作為一項基礎性、常態化工作，納入到單位工作的重要日程。要進一步加大檔案管理的資金投入力度，改善房地產檔案的保管條件，為檔案管理工作創造良好環境。要通過組織學習檔案法律法規以及檔案管理知識，樹立起全員參與管理、全員重視檔案的觀念，在房地產開發的各個部門、各個環節強化檔案意識，形成良好的管理氛圍。
（二）加強制度建設，實現檔案管理的規范化。俗話說：“不以規矩，不成方圓”。開發企業應根據《中華人民共和國檔案法》和《檔案法實施辦法》，對檔案實行集中統一管理的原則，使之能夠適應經營管理的需要，在檔案管理上實行三級管理制度。建立檔案管理領導小組，由其負責統籌、協調、組織和管理檔案工作。中層科室應有分管檔案工作的責任人，并配備專職（兼職）檔案員，由其負責所在科室的檔案搜集、整理、編目、立卷、移交等。要建立起綜合檔案室，作為檔案工作的專業管理部門，實現其輸入（搜集、接交）和輸出（利用）的雙重功能。同時，要制定出臺《檔案管理責任制》、《檔案資料收集、保管制度》等規章制度，嚴格考核獎懲，確保工作有章可循。
（三）注重工作質量，實現檔案管理的標準化。檔案實用價值的大小，在某種意義上講，取決于檔案質量的高低。在工作中，要把抓檔案質量貫穿于檔案形成的每個階段、每個環節。一是要建立立卷審核制。各部門應匯集立卷的材料須經過部門負責人審核，經綜合檔案室審核后再辦理入檔移交。二是要符合案卷質量標準。如案卷要求、卷內文件材料的質量要求、文件材料的排列要求、案卷編目要求及裝訂要求等，都要一層一層檢查，環環把關。三是加強信息管理。開發企業在搜集施工技術檔案時，要求施工單位把資料完整齊全交給開發企業，可在合同條款中，增加移交檔案一項，規定檔案移交的質量、時間和套數。四是搞好信息資源的開發利用。圍繞開發企業的中心工作，積極開展檔案資料編研工作，把零散的“死”檔案加工成系統的活信息，不斷提高檔案的利用率。
（四）加大資金投入，實現管理手段的現代化。要強化硬件設施，如庫房溫度、濕度以及防塵、防潮、防蟲、防光、防火、防污染等設備必須配備齊全，使其共同作用于案卷載體。對聲像檔案，還必須采取特別措施加以特別保管。要依托計算機、網絡技術和數字化手段，對檔案實體管理逐步轉向符合業務規范和技術標準要求的信息化管理，實現檔案信息采集現代化、存儲現代化和網絡管理的現代化。要建立檔案信息數據庫，將開發項目的策劃、立項、開發建設、銷售等各種信息集為一體，編制各種檢索工具，形成計算機檢索與手工互補的信息檢索體系，提高查詢與管理的效率和準確度。
（五）強化培訓提高，實現管理人員素質的過硬化。房地產檔案管理是一項專業性較強的工作，檔案工作人員素質的高低，直接影響到檔案工作的優劣及檔案潛在價值的有效轉變【4】，要從以下三方面提高管理人員素質：一是提高文化素質。要通過崗前培訓等多種方式，提高其邏輯思維能力和文字表達能力，使得能夠從大量檔案中提煉有用信息。同時，還要熟練掌握計算機操作知識，具有較強的現代化運用能力，可以用計算機對各種數據進行對比分析。二是提高專業素質。加強業務培訓，使檔案管理人員能夠熟悉房地產法律法規、政策制度和開發經營的運作流程，明確信息開發利用的方向，熟悉檔案管理業務，掌握檔案開發利用的基本方法。三是提高職業道德。要充分調動管理人員的積極性和主動性，給予相關的保障，引導其樹立起高度的事業心和責任心，具備兢兢業業的工作態度和無私奉獻的工作作風。
參考文獻：
【1】孫振輝，淺談房地產檔案的特點及管理中必須注意的問題，中國房地產，2002
【2】趙玉杰、劉學才，談房地產檔案的特點及管理，城建檔案，2010
