前言：中文期刊網精心挑選了集體土地征收的法定程序范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
集體土地征收的法定程序范文1
集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農民集體所有的土地征為國有的行為。 土地征收方案依照法定程序批準后，由被征收土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。
一、我國當前土地征收的現狀和矛盾
（一）我國是發展中的新興國家，對土地的需求非常大，但中國人口眾多，國有土地的平均值非常有限，這就需要大量的從農民手中征用土地，也就是把集體土地征用為國有土地。目前我國是以經濟建設為中心，這就需要在和諧和發展中找到共同點，但實際執行起來是很難的，這也直接導致了全國的違法征地事件層出不窮，也激化了少數地區地方政府和當地農民的矛盾。但中國目前在走工業化道路，這就需要大量的土地來建設廠房，也是拉動gdp的需要，如何能在發展經濟的同時做好對老百姓的補償工作是十分重要而且緊迫的。
（二）國家壟斷建設用地使用權的一級市場現行的《土地管理法》規定，我國實行土地用途管制，農用地轉為建設用地受到嚴格限制。規定限定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。由此，國家為集體土地使用權進入市場自由流轉設置了法律障礙，其不能直接進入市場流轉和增值。由于我國土地征收的補償采取按土地原用途補償的標準而非市場價值標準，廉價的土地征收成本使政府在征地中獲取了本應屬于農民的土地征收與土地出讓之間的差價利益。從而土地征收權成為國家獲利的工具，不僅導致原權利人與國家之間經濟關系的顯示公平，也不符合國家征收權的宗旨。這也是土地征收中腐敗問題的制度根源。
其主要原因在于補償不夠，農民利益缺乏保障國家在征收土地時，必然要對土地權利人的財產權利造成損失，而這種損失并非權利人依法所應承擔的風險、支出或犧牲，因此國家必須給予公平的補償，使其恢復或維持原有的財產狀況。從西方國家的補償政策來看，其旨在最大限度的彌補被征收人因征收造成的財產變動而引起的損失，基本特點是以市場交易規則作為補償的依據，且補償的范圍很廣，項目細化、確定。
二、對以上問題的幾點建議
我國的土地征收制度源于計劃經濟體制，土地征收被作為行政手段配置土地權利的方法，而沒有像國際通行做法那樣將土地征收作為基本民事權利的限制制度在物權法中規定。因此，在立法思路上，我國的土地征收制度應在物權法中從民事私權的角度對國家的土地征收權予以限制。
（一）嚴格界定“公共利益”的范圍，縮小國家土地征收權的范圍。
前已述及，我國法律非但沒有界定“公共利益”的范圍和判斷標準，反而通過《土地管理法》第四十三條將國家的土地征收權擴展到經濟建設用地。從我國目前的情況來看，梁氏物權法建議搞第48條對公共利益做出了明確規定，“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業，環境保護、文化古跡及風景名勝的保護、公共水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家規定的其他公共利益”。該條同時規定，“征收不得適用于商業目的”。該草案雖確定了公共利益的大致范圍，但要增強可操作性，還有待更加細化和具體。
（二）提高對農民的相應補償。
在我國，土地征收不僅征收了土地的所有權，還連帶地征收了附著于土地之上的土地承包經營權。前文已經分析到，由于我國集體土地所有權的先天缺陷，土地補償費實際上掌握在少數管理者手中，導致農民利益受損。筆者認為，農民利益得不到保護的原因在于并不是獨立的受償主體，并沒有具體參與進來。與此同時應該提高補償標準，給予農民不低于種地的收益，只有這樣才能真正做到社會的和諧。
參考文獻：
集體土地征收的法定程序范文2
事實上，我國征地制度包含的不僅是民法意義上所有權的變動，整體效益、實質公平等公共政策的考量也都蘊涵其中。這是因為：一方面現階段我國集體土地受到國家嚴格的用途管制，政府對建設用地實行壟斷供應;同時，集體土地所有權不完整、不真實。因此，規定只有基于嚴格的“公共利益”目的才可征收農民集體土地脫離現實基礎，也不具有理論上的合理性。另一方面，現階段我國的集體土地不可能實現真正意義上的自由流轉，因此，被征地農民也不可能完全依西方的征地理論按市場價獲得補償。這一問題的解決涉及整個社會的宏觀利益格局包括城市與鄉村、近郊與遠郊及產業政策方面的調整與平衡。其解決既需要依托政府，又需要以社會調節機制制約政府;既需要政府整體性向農民讓利，又需要農民和其他社會成員轉變觀念，抑制極端個體利益膨脹傾向，服從政府的合理安排。
不界分“公共利益”與“非公共利益”具正當性和合理性
不界分“公共利益”與“非公共利益”的征地制度有其深刻的社會、政治、經濟根源，從實質公平、分配正義的角度看，有其歷史與現實的正當性、合理性。
西方國家的私人土地權利制度有深厚的歷史基礎。在這些國度里，土地利益的初始分配早已完成，公與私、私與私甚至公與公之間的利益界限非常清楚。在這一前提下，國家征收私人土地制度具有利益“二次調整”的性質，因此必然受限于公共目的性和給予私人市場化補償。而我國目前在土地所有權領域并沒有私有化制度，土地利益的初始分配尚未完成，公與私、私與私、公與公之間的利益界限并不十分清楚。在這一前提下，國家征收集體土地制度具有利益“一次調整”即初始分配的性質。
然而，在我國，并不能基于某個主體(不限于農民集體) 對土地實際占有，即認定其對土地有控制力，進而享有該宗土地上的全部或大部分利益。而且，這種“產權不清”并未隨著一些在法律上具有形式意義的權證的頒發而徹底改變，人們對權證所記載的權利內容仍存在不一致的認識。
由于國家土地所有權相對于農民集體土地所有權的“上級所有權”性質，致使后者不是一項真正意義上的所有權，而是農民集體相對于國家的“大使用權”。因土地流轉的受限性，在土地未被征收時農民集體對土地也不享有完全的“市場化利益”，而是一種在用途管制下的用益權。如果說制度的合理性在于對正當利益延續性的承認，那么某一特定的農民集體作為獨立的利益訴求主體，其在土地被征收之前不曾享有的利益，怎么能奢求在土地被征時過分溢價獲取呢？君不見，在征地的實踐中，有些農村集體經濟組織漫天要價，致使其成員集體性暴富，衍生了新一代城市貴族。
如果將“非公共利益”的征地改為由農民集體與用地者直接進行民間土地交易，不利于實質公平――分配正義的實現:第一，使一部分生活在城市近郊區的農民不正當地占有國家及社會巨額投入改造區域環境形成的土地溢價，導致國家及社會的巨額資金無法形成有效循環，區域性房地產價格飆升。第二，導致不同區域或地塊的被征地農民實際利益差距急劇拉大，特別是導致因公益目的而被國家強制征地的農民集體，與因經營性開發而被征地的農民集體得到的補償形成天壤之別:一部分農民赤貧，一部分農民暴富，顯然違背分配的正義。當我們聽到人們經常性地抱怨因公益目的而被國家強制征地的農民集體得到的補償，遠遠低于土地的所謂“市場價格”，無以為失地農民建立起有效的生存保障機制，而國家財政也確實無力向失地農民給付更高的補償金額時，我們為什么不設問一下:這筆社會財富被誰不正當地占有了呢？ 答案雖不是唯一的，但那些因經營性開發而被征地的農民集體已取得的利益卻應受到質疑。
政府―社會聯動新模式構想
需要什么樣的政府，同時怎樣來限制政府：將政府與被征地農民集體作為最基本的關系范疇， 阻卻用地者與被征地農民集體在法律上直接的利益聯系筆者基于整體效率、實質公平、分配正義的考量，反對將政府征地的目的嚴格限定為“公共利益”，主張政府管得相對多一點，因為政府在實現分配正義方面具有不可替代的作用。因為農民集體對土地并不擁有完整的被塑造好的民法上的財產所有權――私權，因而其不能對抗政府的強制征收。筆者認為，政府實施征地不必界分公益目的與非公益目的，所有的開發建設活動需要使用集體土地的都必須先依法征為國有并一并納入土地有形市場，再由國家出讓或劃撥給用地者，杜絕用地者與農民集體經濟組織直接協商，最后由國家統一對農民進行補償。
仔細分析我們會發現：不界分“公共利益”與“非公共利益”的征地制度，并非不具有合理性、正當性，而是不具有系統性與自恰性，特別是政府在其中定位不準、作用不明。具體表現為: (1) 一方面征地依托于政府公權力的行使，具有強制性，國家和地方制定統一的補償安置標準，本應嚴格按法定程序，依據法定標準對失地農民進行補償安置;另一方面，為避免社會矛盾激化，又允許征地單位與農民就補償安置費用另行協商并簽訂協議，致使農民對土地利益的期望值不斷高漲，法定標準被擱置，征地費用不斷攀升，若協商不果強制征收阻力強大，即便是符合狹義“公共利益”的國家重點工程，在征地中若不支付高于法定標準的補償安置費也往往難以順利實施。(2) 一方面征地強調政府在其中的主導與決定作用，賦予政府相當大的權力;另一方面，為淡化甚至規避政府因此可能承擔的義務與責任，又規定由用地單位負責向被征地農民給付補償安置費用。本來，上述規定僅適用于先征收再由政府劃撥給特定用地單位使用的情形，但在一些因實施商業性開發而由政府先征地再出讓的經濟活動中，有些地方政府與受讓方也違規操作，政府僅收取凈土地使用權出讓金，而由受讓方直接負責對被征地農民集體實施補償安置。因此，在我國這種由政府居間，由被征地農民集體與用地者就征地事宜直接發生法律關系的現象極為普遍。而一旦被征地農民與用地者就征地事宜發生糾紛，政府為避免在糾紛中直接承擔責任，便將用地者推上前臺，自己“淡入”幕后，扮演一個“仲裁人”的角色。這是一個極其具有“中國特色”的制度設計。這樣，固然減輕了政府機構的壓力，但同時也無異于為政府官員的和無視民眾疾苦提供了一個合法的借口。政府“淡入”幕后實質上就是以不作為的方式規避其公共服務的職責。事實上， 無論何種糾紛，政府無疑是這些糾紛的始作俑者，應當在法律上承擔不可推卸的義務和責任。
基于前述對政府在征地中功能、作用的認識，筆者認為我國征地法律制度調整的基本社會關系應重新構建:將政府與被征地農民集體作為最基本的關系范疇，政府為法律上的征收者，由政府依法定程序實施征收行為，依法定標準直接對被征地農民集體實施補償安置。因此，應阻卻用地者與被征地農民集體在法律上直接的利益聯系，以杜絕各種名為征地補償安置而實為公開的或隱蔽的集體土地所有權或使用權的交易。
這是一個強化政府功能、突出政府作用的制度模型。然而，我們又不得不承認，決策者個人利益的約束和集團利益的沖突不可避免，政府行為受此影響，尋租、腐敗、權力濫用與政府行為共生。地方政府存在征地―儲地―出讓的巨大利益動機，這激勵了地方政府實施為賣而買的征地行為。因此，應以嚴格的法律程序和社會調節機制來實現對政府的限制。
社會調節機制是一套改變政府決策模式的機制，即將政府對公共事務的決策從封閉的政府內部決策轉向開放的政府外部決策――建立在政務公開基礎上的社會公眾參與公共決策的機制。例如，當需要確定征地計劃或是否對某宗集體土地進行征收時，召開由更廣泛的利益相關者(不僅限于用地者與被征地農民集體) 及社會公眾代表參加的聽證會，并采用更多樣化的方式聽取民聲。它區別于以市場來制約政府的個別的、微觀的利益調節，也不同于建立在分權基礎上的國家內部制約。它的形態雖然在我國還略顯稚嫩，但有理由相信:當我們把征地視為一項公共決策時，它一定是一項祛除現行征地制度的痼疾、阻卻不必要的征地發生、使政府行為更趨向理性、更趨向于社會公共利益實現的有效機制。
我們需要政府，同時我們又需要以社會調節機制來限制政府。這就是我國征地中的政府、社會聯動模式的一種表現形式。
農民應該得到什么：以政府為主導建立失地農民的社會保障并兼顧農民的發展，且由政府整體讓利于農民集體的
征地補償安置筆者將整體效益、分配正義等價值內置于我國征地制度，主張政府管得相對多一點，這樣作為利益個體的農民集體處分土地的自由權及與之相關的收益權必定受到抑制。但這絕不意味著實施征地時，任何人可以無視甚至踐踏被征地農民的根本利益，相反應該從整體上提高被征地農民獲得補償安置的標準，對失地農民作整體性的利益傾斜。這樣的思路與明確界分“公共利益”與“非公共利益”的思路不同。后者因國家財力有限會導致“公共利益”的征收仍維持較低的法定補償安置水準。相反，將“非公共利益”的征收改為由農民集體與用地者直接進行民間土地交易，并開放農村集體土地流轉市場后，會使這部分農民的利益膨脹，使一部分農民受益，一部分農民受損，造成農民之間苦樂不均。
筆者從注重被征地農民所獲利益整體公平、整體上提高其待遇的思路出發，對征地補償制度提出以下構想：
第一，補償安置標準的確定思路。仍按原用途進行補償（但存在區域與用途上的差別） ，而不應按市場價格予以補償，這是對農民被征地前合法既得利益的承認與延續。其理由以上已經論及，我國集體土地所有權實為用途管制下的土地用益權，我國沒有集體土地所有權流轉市場，因此沒有合法的市場價格作為參照系；集體土地所有權的不完整性，使其缺乏獲取完整市場對價補償的基礎。就集體所有土地中的農用地補償標準而言，有人建議應當按農地轉用后的土地用途予以補償，或者按國家征地以后再出讓價作為補償的標準。這種觀點把社會性投資所形成的土地增值完全分配在被征地的農民集體名下，意味著對農民進行超額補償，顯然是不公正的。
第二，補償安置標準的確定目標。補償安置標準的確定目標是失地農民的生存保障并適當考慮其今后的發展，而不是單純填補失地農民土地財產所受的損害。筆者認為，以下重要的一點被許多人忽略了：在我國，無論是集體土地所有權還是農民土地承包經營權及宅基地使用權，都不是真正或單純意義上的民事財產權，都具有生存權的屬性，是國家和社會提供給農民集體或個體的一種生存保障。當發生征地時，這種保障的平衡被打破了，必須建立一種新的保障以實現平衡。集體土地所有權不是一項真正意義上的財產權，因此，就不存在對財產所受損害之填補。另外，由于部分農民具有一定的短視和不理性，因此為失地農民提供生存保障并適當安排好其今后的發展，往往比單純填補其土地財產所受的損害更為重要。
第三，如何從整體上提高補償安置標準。所謂“國家不與民爭利”，在征地中應理解為政府不能僅僅考慮財政收入的增加或財政支出的減少，不能以此為目標整體性地剝奪農民的共同利益，而應關注農民的普遍性利益，應實現城鄉、工農利益的平衡協調。為此，只有打破政府征地后劃撥與出讓兩種供地方式的隔離，徹底實現兩種供地方式補償安置標準的統一，并由政府部分地讓出經營性土地所獲的收益，才能實現此平衡協調。筆者的具體設想是:建立區域性的征地補償基金，由地方人民政府土地管理部門統籌安排，并從每年收取的土地出讓金中提取相當比例劃入該基金，以使農民實際得到的補償安置費用有步驟地實現整體性提高。
集體土地征收的法定程序范文3
為進一步加強我市農村土地征收中的房屋拆遷評估管理工作，保護拆遷當事人的合法權益，保障土地征收和建設項目的順利進行，根據《房地產估價機構管理辦法》、《省社會中介機構管理辦法》以及《市集體土地征收及房屋拆遷補償安置管理辦法》和《市農村房屋拆遷價格評估暫行規定》的有關規定，現就有關事項通知如下：
一、認真做好市外房地產估價機構備案工作
《市農村房屋拆遷價格評估暫行規定》明確市規劃建設局作為我市房屋拆遷管理部門，對農村集體土地上的房屋拆遷價格評估活動進行監督管理。市外房地產估價機構來我市從事房屋拆遷評估業務，必須按規定向市房屋拆遷管理部門提出書面申請，并提交相關材料（詳見附件）。房屋拆遷管理部門應根據房地產估價機構的資格等級、從業業績、評估技術水平、社會信譽等情況認真做好審核工作，并結合我市房屋拆遷工作的實際需要予以備案。拆遷人不得委托未經房屋拆遷管理部門備案的房地產估價機構從事房屋拆遷評估業務。
二、嚴格執行房地產估價機構選定程序
為保障拆遷評估工作的科學性、客觀性和規范性，維護拆遷當事人合法權益，拆遷雙方在選定房地產估價機構時，應在市房屋拆遷管理部門主持下采取隨機方式從報名的具備資質的房地產估價機構中確定一家，參加隨機確定的房地產估價機構不得少于三家。隨機確定房地產估價機構應當由公證機構現場公證。房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產估價機構三日前在拆遷范圍內公告隨機確定的時間和地點。
三、堅持依法處置房屋拆遷評估結果異議
拆遷雙方和相關單位在認定評估結果及對評估結果異議進行處理時，必須認真執行有關法規和政策的規定，嚴格按照法定程序進行。拆遷當事人對評估結果有異議的，應當在簽收評估報告之日起的10日內向房地產估價機構書面申請復核，房地產估價機構應當在收到書面申請后10個工作日內出具書面復核意見。拆遷當事人對復核結果仍有異議的，可以在收到復核結果后10日內提請市房屋拆遷評估技術委員會對評估結果進行鑒定，市房屋拆遷評估技術委員會作出的鑒定結果為最終結論。
集體土地征收的法定程序范文4
筆者認為，非屬國家所有的土地應當歸村落居民集體所有。《物權法》第59條第1款規定，“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有?！边@一規定明確了集體所有的土地歸本集體的成員集體所有。但對此仍有不同的理解和主張。有的認為，成員集體所有應為集體成員共有；有的認為應為總有。筆者不同意成員共有的觀點。這種集體成員集體共有宅基地使用權流通性，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成員按一定的份額享有，也并非每一成員退出時可以要求分出自己的應得份額，因此，這種所有的性質應為“總有”或者稱為“合有”。有學者認為，“合有，也稱為公共共有或者共同共有，是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關系的存在共有一物，他們不分份額平等地享有權利，對共有物之處分以全體共有人的同意決定?！薄翱傆?，是指多數人所結合之一種共同體，亦即所謂實在的綜合人之有?！盵1]盡管境外也多有學者將共同共有定義為合有，但我國法上是將共有區分為按份共有與共同共有的，也就是將共同共有作為共有的一種形式，而不是將共有僅限于分別共有或按份共有，因此，與其將“合有”作共同共有解釋，不如將其作與“總有”含義相同的解釋。也正因為如此，農民成員集體所有屬于合有即總有免費。合有與共有的根本區別在于合有人構成一個團體，每個成員不能要求對合有的財產分割，只是在享有所有權人的權益上應與共同共有相同，即每個人都可享有所有的財產的收益?！肮灿腥瞬粌H可以直接占有共有財產，而且有權請求分割共有財產。
集體財產盡管為其成員所有，但其屬于集體所有，集體財產與其成員是可以分離的，尤其是任何成員都無權請求分割集體財產?！盵2] 農村土地由農村集體成員集體所有，明確了農村土地所有權主體為成員集體，即由集體的全體成員共同享有所有權，這并不會導致所有權主體的虛位。如果說現實中存在農村集體成員得不到土地所有權權益的現象，不是由于集體的土地歸成員集體所有造成的，而是因其他制度或者說是因為對農村集體所有權保護不力和經濟民主制度不健全造成的。正因為集體成員集體所有是不同于“共有”的由成員集體共同享有所有權，因此，《物權法》第59條第2款規定了應當依法定程序經本集體成員決定的事項，第60條規定了集體所有的土地所有權的行使主體。既然農村土地歸農村集體成員集體所有，成員集體享有集體土地的所有權，所有權人的權益就應由所有權人享有宅基地使用權流通性，而不應由其他人享有。這是由所有權人性質所決定的。如果所有權人不能享有所有權權益，那么這種“所有權”也就不是真正的所有權?！段餀喾ā反_認了農民成員集體對其土地的所有權，也就明示農民集體土地所有權的權益歸該集體成員集體享有。因此，我們在任何制度的設計上，都應保障農民集體土地所有權的權益真正歸集體的成員享有，應將農民土地所有權的各項權能還給農民，而不是限制其取得所有權利益。這應當是保障農民土地權益的根本出發點，也是真正解決“三農”問題的重要出路。當然，現代社會，隨著所有權的社會化，任何所有權也都會受到一定限制，農民集體土地所有權也不例外。
但是這種限制是以維護社會公共利益和他人的合法權益為前提的，而不能以剝奪所有權人應享有的權益為代價。我國《物權法》第42、43、44條等是對農民集體土地所有權限制的規定，這些限制也足以實現農民集體土地所有權的社會性。 (二)關于農村土地所有權的行使 農民集體土地所有權是由集體成員集體享有的，但在所有權行使中也須維護集體成員的利益，對于一些重大事項應由集體成員集體決定?！段餀喾ā返?9條第2款規定在權利行使上應當經本集體成員依照法定程序決定。這體現了農民集體土地所有權行使上的特點。在農[！]村土地所有權行使上，有以下三個問題需要解決。 第一，農村土地如何經營？《物權法》第124條第2款規定:“農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度?！边@一規定是強制性的還是任意性的規定？有的認為，是強制性的，按照這一規定，凡農業用地，都須實行承包經營。有的認為，不是強制性的，而僅是強調依法實行承包經營，不是私有化。筆者贊同后一種觀點。《物權法》第124條更重要的是強調實行承包經營不會改變農村土地集體所有的性質，而不是強調農村土地都要實行承包經營。
農村土地實行承包責任制，是國家在農村的重要政策。但只是一項指導性的政策，不能也不應是強制性的。法律規定實行承包經營時承包人的權利是為了保護承包人的利益，維護土地承包經營制度，但不是要求農村土地的所有權人對土地都必須實行土地承包經營制度。因為對于農業用地實行承包經營是在集體所有的土地上設立土地承包經營權這種用益物權，屬于所有權行使的一種方式。如何經營土地，這是土地所有權人的權利，應由所有權人根據自己的利益和需要自行決定。在其所有的土地上是否設立土地承包經營權還是以其他方式行使所有權，都應由所有權人即成員集體決定，而不應由法律強制規定。 第二宅基地使用權流通性，農村土地所有權可否轉讓？通說認為，農村土地所有權不能流通，不可轉讓。但這并無法律上的合理根據。農民集體土地所有權的性質為集體所有，而集體所有權的主體又不具有唯一性，因此，農村土地所有權應當具有可讓與性。
從法理上說，凡是禁止流通的財產，須由法律明確規定，凡法律未明確禁止流通的財產就具有流通性。從現行法的規定看，法律并沒有明文規定農民集體土地所有權不可轉讓?，F行《土地管理法》第12條規定:“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續免費。”這里的“依法改變土地權屬”并沒有僅限定為集體所有改變為國有，應包括某一集體所有的土地改變為歸另一集體所有。如果不承認農村土地的流通性，農村土地資源的財產性就得不到體現，無法通過市場機制得到優化配置，而現實中也存在農村土地流通現象。因此，應當承認農村土地所有權的可讓與性。當然，為維護土地集體所有制，對于農民集體土地所有權轉讓，應限定為受讓人只能是農民集體經濟組織，其他人不能取得農民集體土地所有權。 第三，在農村土地上可否設立建設用地使用權？這里所說的
主要是指用于住宅等建設的建設用地使用權，而不包括鄉鎮企業用地的建設用地使用權，因為鄉鎮企業建設用地使用權，法律已有規定。對此，通行的觀點是持否定說，認為建設用地使用權只能在國家土地上設立，而不能在集體土地上設立。但這種觀點在《物權法》施行后，需要重新審視?！段餀喾ā返?2條規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序，可以征收農村集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。這一規定既是對所有權的限制，也意味著今后非“為了公共利益的需要”，國家不能再將農村集體所有的土地征收，而后將土地使用權出讓給需要土地的使用人。 然而，非為公共利益的需要用地(例如，住宅建設和其他商業性用地)宅基地使用權流通性，不會因《物權法》的實施而終止。隨著城市化的發展，建設用地的需求在不斷增加，而不是減少。那么，今后是否會發生非因公共利益的需要而使用集體所有的土地呢？ 這里首先有一個界定城市范圍問題。有種觀點認為，我國法律規定，城市的土地歸國家所有，只要成為城市規劃區域內的土地就當然歸國家所有，因此，在城市建設中無論是商業性用地還是其他用地，都只能在國有土地上設立而不能在集體土地上設立建設用地使用權。這種觀點值得商榷?！段餀喾ā返?7條規定，“城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有?！薄锻恋毓芾矸▽嵤l例》第2條規定，“下列土地屬于全民所有即國家所有: (1)城市市區的土地； (2)農村和城市郊區中已經依法被沒收、征收、征購為國有的土地；(3)國家依法征用的土地； (4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； (5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地； (6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地?！?/p>
依照上述規定，只要劃為城市市區，土地就歸國家所有，在城市建設中不會發生需要利用集體土地的情形。但該條例的規定未必妥當，特別是第(5)項顯然仍是建立在維持城鄉二元結構的基礎上的。隨著戶籍制度的改革，不再區分農村戶口與城鎮戶口，而僅僅因為城市的擴張，就將原屬于集體所有的土地當然地轉為國有土地，這種對集體所有權的剝奪并沒有充分必要的理由。因此，某一土地是否歸農民集體所有至少應依《物權法》實施之日的確權為準。如果說在《物權法》生效前形成的“城中村”的集體土地已經為國家所有；在此以后形成的“城中村”集體所有的土地不能當然地就轉為國有，否則農民成員集體所有權人的權益保護也就成為空話。 農民集體所有的土地不因城市規模的擴張而成為國有土地，在城市建設中如非因公共利益而需用農村集體所有的土地進行建設時，用地人如何取得土地使用權呢？《物權法》第151條規定，“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”現行《土地管理法》第20條規定，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占有土地的，要按照規定辦理土地征收。這顯然與《物權法》規定的征收條件不一致。
集體土地征收的法定程序范文5
貫徹嚴而又嚴的土地政策，堅持科學的發展觀，集約高效利用土地，從嚴從緊控制建設用地總量，認真落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[]28號）和國土資源部《關于堅決制止“以租代征”違法違規用地行為的緊急通知》（國土資發[]166號）精神，堅決制止“以租代征”將農用地轉為建設用地的違法違規行為。
二、組織領導
這次清理整頓活動，在市土地市場秩序治理整頓領導小組的領導下進行。市國土資源局成立由局長任組長的集中清理整頓辦公室，辦公室下設清查組、處理意見組、完善手續組三個工作組。清查組主要負責對“以租代征”違法違規用地行為進行清查摸底，制作調查材料。處理意見組負責對全市范圍內清查出的“以租代征”違法違規用地行為擬定處理意見并依法做出處理。完善手續組對已經處理到位、需補辦用地手續的建設項目用地按最高標準繳納各項規費后，完善用地手續。
三、工作步驟和時間安排
清理整頓工作自月日開始至 日基本結束，按照集中清查、研究處理、完善手續三個階段進行。
（一）集中清查階段
各分局對所轄區域的各類農村項目建設用地，特別是對“以租代征”項目用地的性質、面積、時間、用途等情況逐宗查清，形成調查材料并登記造冊。各分局將清查登記臺賬于月日前報清查組。
（二）研究處理階段
對清理出的“以租代征”項目用地，根據其性質、用途，依據法律法規和政策規定分別拿出處理意見或處理決定，并依據法定程序進行處理。
（三）完善手續階段
對“以租代征”違法違規用地行為，在依法做出行政處罰后，根據部、省文件要求，對符合土地利用總體規劃和年度土地利用計劃的，按最高標準收繳有關費用并附具處理意見及落實情況后，依法補辦用地手續。
四、清理整頓的原則和法律、政策規定
清理整頓“以租代征”違法違規用地中要堅持尊重歷史，實事求是，依法辦事，邊清查、邊處理、邊整改，不走過場，不留后遺癥的原則。處理問題的政策規定是：
（一）根據《土地管理法》第六十三條規定，除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使農民集體所有的土地使用權依法發生轉移的外，地方政府、有關部門及單位和個人不得通過受讓、租用等方式違法占用農民集體土地用于各類非農業建設。根據有關法律和國務院有文件精神，國家允許單位和個人以租用、承包等方式使用農民集體土地用于農林開發或參與農民集體所有的“四荒地”治理開發，禁止以征收方式取得農民集體土地進行“果園”、“莊園”等農林開發。
（二）各類開發建設活動需要占用農民集體農用地的，都必須符合土地利用總體規劃，納入土利用年度計劃；用于非農業建設的，必須依法按規定辦理農用地轉用和土地征收審批手續。用于農林開發的農民集體土地不得擅自改變土地用途，將農用地轉為非農業建設用地。
（三）對擅自通過出讓、轉讓或者出租等方式將農民集體土地用于非農業建設的單位和個人，應依據《土地管理法》第七十六條、第八十一條的規定追究法律責任；非法批準“以租代征”用地項目的國家機關工作人員，依照《土地管理法》第七十八條、《監察部國土資源部關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》追究法律責任。涉及違法占用基本農田和耕地的，應依法從重處罰；涉嫌犯罪的，應移送司法機關追究刑事責任。
（四）依法對“以租代征”違法違規用地行為處理后，確需補辦用地手續的建設項目，必須附具對違法違規案件和有關責任人的處理意見及落實情況，征地補償費用、耕地開墾費按違法用地期間最高標準支付和繳納。有關地方要做好群眾工作，依法保護農民集體和農戶的合法權益，維護社會穩定。
五、幾點要求
（一）加強領導，提高認識。這次清查整頓時間緊、任務重、要求嚴，各分局、各有關單位要高度重視，認真組織。各分局要成立專門的工作機構，抽調專門人員，指定專人負責整個清查和處理工作。
（二）建立清查臺賬，對清查情況登記造冊。要全面細致地搞好調查摸底，完善好調查材料，對所轄區域范圍內“以租代征”建設項目的地類、用途、面積、性質等情況逐一登記造冊。
集體土地征收的法定程序范文6
【關 鍵 詞】小產權房 問題 路徑。
上個世紀 90年代初期，小產房就已出現，國家多次禁止令 ，但其今天的發展態勢仍難以遏制。據 2012年 2月 29日獨立機構 REICO工作室公 布的數據顯示 ，1995年一201O年，小產權房竣工面積總量為 7.6億平方米。1995年以來小產權房竣工面積占當年全社會住宅竣工面積的比重基本在 5％以下，與當年城鎮住宅竣工面積的比值維持在 6％～10％，已成為城鎮常住人 口的重要住房來源。小產權房問題已成為亟待解決的社會難題。在本質上。，J、產權房的問題不僅僅是“房”的問題，更主要的是一個“土地”的問題，是一個是否允許集體土地 自由向城市流轉的問題。[1l一、小產權房的界定。
（一）小產權房的概念。
法律上并沒有“小產權房”這一概念或說法 ，學術界對其內涵的界定也未有統一意見。小產權房是相對于“大產權房”而言的，是人們在社會實踐中一種約定俗成的稱謂。
小產權房與大產權房的本質區別在于其建設在集體土地上，沒有繳納土地出讓金，房屋所有者沒有集體土地使用權，只有事實上的房屋所有權，且無法辦理房屋產權登記。
根據小產權房的本質特征，筆者所認為小產權房是指，在未取得集體土地使用權的情況下，在農村集體土地上建造的，向本集體經濟組織以外的組織或個人出售，并由鄉鎮政府或村民委員會而非國家房屋管理部門頒發權屬證明的房屋。包括占用農地建造的房屋，占用宅基地和占用農村集體建設用地建造并出售給本集體經濟組織以外的組織或個人房屋。
（二）小產權房存在的問題。
1.合法性問題。
我國的土地分屬國家和集體所有。《中華人民共和國憲法》第 l0條和《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第 8條均規定，城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除有法律規定屬于國家所有以外，屬于集體所有。同時《土地管理法》第 43條規定，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原屬于集體所有的土地。《中華人民共和國城市規劃法》規定，申請的土地位于城市規劃區內的，應首先向城市規劃行政主管部門提出申請 ，主管部門審查后，核發建設用地規劃許可證?？梢娖胀ㄉ唐贩拷ㄔO只能申請城市規劃區內的國有土地，或已被征收轉變為國有的集體土地。而且必須向國家繳納土地出讓金取得城市建設用地使用權，然后通過一系列的報建手續取得規劃許可。而小產權房的建設并未經過國家征收手續轉變土地所有權性質，亦未經國家土地管理部門批準，因此 ，是違反法律規定建造在農村集體土地上的違法建筑，不具有合法性。
2_，J、產權房的產權問題。
《中華人民共和國房地產管理法》第 60條規定 ，通過劃撥或出讓方式取得土地使用權，由縣級以上人民政府頒發土地使用權證；在依法取得的房地產開發用地上建造的房屋，由縣級以上房地產管理部門頒發房屋所有權證。但小產權房的建設并沒有合法的土地使用權，因此沒有土地使用權證，亦不能取得房屋所有權證。此外，由于小產權房缺少土地使用證和房屋預售許可證，購房合同無法在房管部門備案，房產交易得不到法律的保護，很可能導致一房多賣，加大了小產權交易的不穩定性和風險性。城鎮居民購買了小產權房后無法到房產管理部門辦理過戶手續，不能真正取得房屋的所有權 ，以至在今后的房屋拆遷、政府進行土地征用過程中，購房者無法獲得相應的補償。
3.，、產權房的流通問題。
我國《土地管理法》第 63條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”?？梢娫跈嗬O定層面上，禁止在農民集體所有的土地上以出讓或出租的有償方式設定建設用地使用權。在建設用地使用權流轉層面上，禁止土地使用者以轉讓的方式處分其土地使用權和以出租的方式在其土地使用權上為他人設定承租權。v-r2007年頒布實施的作為保障公民所有權的《中華人民共和國物權法》，雖將宅基地使用權作為單獨一章規定在用益物權中，但第 153條規定 ：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用于土地管理法等法律和國家有關規定。”致使限制宅基地流轉的現狀并未得到改變。而且我國實行“房隨地走，地房走”即“房地一體主義”原則。小產權房向城鎮居民流轉，土地使用權也隨之流轉，這顯然是違反我國禁止性規定的，因此小產權的流通是違法的。此外，如前所述，小產權房缺乏法律保障的權屬，城鎮居民購買后無法辦理產權過戶登記，一旦發生糾紛，購買者往往會因缺乏法律依據而遭受損失，致使小產權房難以實現市場流通。
4小產權房的質量問題。
小產權房的建設缺乏相關部門的監督 ，建設單位的資質問題也得不到審查。在房屋竣工以后 ，亦沒有辦理工程竣工驗收手續，其質量難以保障。
二、國外相關制度的借鑒。
小產權房是我國制度和法律的特有產物 ，國外沒有小產權房問題。但國外的一些制度和對一些問題的處理，可以為我國小產權房問題的解決提供思路和借鑒。
（一 ）日本的農地保護制度。
日本 40％的人口居住在鄉村 ，鄉村面積占國土總面積的97.2％，因此 日本十分重視鄉村的管理和規劃以及鄉村耕地的保護?！掇r地法》是 日本農地制度的核心。該法允許鄉村農地流轉，但強調“只有直接從事農業生產的勞動者的權利才應獲得保障”。日本通過實施“農地轉用許可制度”保護農地。1952年頒布的《農地法》第 4條規定，農地所有者將 自己的農地改變用途或轉賣他人，超過 2公頃的由國家農林水產大臣批準 ；2公頃以下的由都道府縣知事批準。
《農地法》第 92條又規定，不經批準，擅 自占用農地的，處 3年以下有期徒刑和 100萬日元以下的罰金。阱我國和日本都屬于耕地資源稀缺的國家，對農地實行嚴格的保護制度。在農地流轉問題上，我們可以借鑒日本經驗 ，不是禁止流轉，而是實行農地轉用許可制，即保護了耕地 ，又適合我國當前經濟的發展需要。
（二）德國事實物權的處置。
德意志民主共和國時期，非用益物權人未經授權在他人土地上建筑房屋或請求人建筑房屋的現象經常發生。如農民在農業合作社所有的土地上建造房屋，農業合作社將這些房屋轉讓給市民，或者將其所有的土地流轉給市民，允許市民在他們的土地上建造房屋。國家部門、企業或者社會合作社建造房屋的活動，常常是在所有權界限不明或不享有任何用益物權的情況下，延伸到一塊或者多塊私人土地上，按照德意志民主共和國的法律，建造人對這些建筑物不能產生所有權 ，這被稱為“事實上的物權秩序”。I41事實物權處理的前提在于理清土地所有權與建筑物所有權之間的關系?！兜聡餀喾ㄕ矸ā凡捎媒y一土地所有權與建筑物所有權之間的物權關系的思路 ，賦予土地使用權人選擇權：購買土地或者支付一定的費用取得地上權。選擇購買土地，一般情況下土地價格為正常流通價格的一半，在物權變更時可能會還會存在補繳相關稅費的義務。在選擇獲得地上權的情況下，土地使用人需要支付的地上權租金為土地流通價值的2％（私人住宅、租賃之住宅建筑物）到 3.5％（工商業的土地等），是通常地上權租金的一半。嗍德意志共和國時期的事實物權問題與我國的小產權房問題很相似，產權房的問題同樣需要理清土地所有權與建筑物所有權之間的關系。讓小產權法合法化時可以通過政府征地的方式改變土地性質，而房屋所有者則可通過補繳土地出讓金獲得土地的使用權。
三、處置小產權房問題的路徑。
小產權房不可能全部合法化，只能有條件有限制部分合法化。而且，要想短期內改變一種長期存在的制度幾乎是不可能的。在現有土地制度前提下尋求解決路徑更為實際。
筆者認為小產權房的處理可以采用以下路徑 ：
1.堅決拆除占用耕地的小產權房。
一方面，我國《土地管理法》第 4條、第 31條、第 33條、第 34條等條款以及《基本農田保護條例》，分別對土地用途管制、基本農田保護和農地轉用審批等制度做出了規定。
《中華人民共和國刑法》第 342條還對非法占用耕地改作他用的刑事責任做出了具體規定。因此，未經法定程序占用耕建造小產權房的行為不僅違反了民商法律規定，而且觸犯了刑法。另一方面，我國是一個農業大國，也是人口大國，糧食問題是我國的首要問題 ，不僅關系著 l3億人民的溫飽 ，也關系著我國的經濟安全和經濟獨立。目前我國耕地總面積約為 18226億畝，人均耕地面積僅為世界平均水平的4O％。
因此，我們必須實行嚴格的耕地保護制度，堅決拆除占用耕地 的違法建筑 。
2.通過用地指標流轉方式使部分小產權房合法化。
用地指標交易是與實物交易相對的概念，是對國土資源部 《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（以下簡稱為“辦法”）提出的“增減掛鉤”的貫徹與創新。“指標”是指農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業建設用地等農村集體建設用地復墾為耕地后，可用于建設用地的指標。四重慶市在2008年就已開始試點“地票”制度，目前成都也在試點此項制度。地票不是“土地”的“票據化”，也不是“土地權益”的“票據化”，更不是農村土地“承包經營權”的“票據化”，而是“指標”的“票據化”。 票交易首先是在自愿的前提下，把農村廢棄、閑置的宅基地、鄉鎮企業用地和公共設施通過復墾變為耕地 ；然后，由土地部門和農業部門聯合對復墾出來的耕地進行質量和數量把關，將確認騰出的建設用地指標數作為地票，在農村地票交易所進行交易；最后買到地票的企業，在城市規劃區范圍里面去尋找可開發的集體土地，辦理征收轉用手續 ，征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得城市土地使用權。通過地票交易將集體土地變為國有，小產權房變為大產權房，購買者補繳相關稅費，由房管部門進行初始登記并頒發權屬證書。但是地票交易尋找的可開發建設用地必須符合城鄉總體規劃和土地利用總體規劃。因此地票交易只能用于解決在符合“兩規”的集體土地上建造的小產權房問題。
3.設定條件和程序使符合條件的小產權房轉為保障性住房。
在不符合“兩規”的集體土地上建造的小產權房，由于不在城市規劃區，也不符合為“公共利益”征地的條件，因此無法通過征地轉變土地性質的方式讓小產權房合法化?，F在不少學者主張將小產權房轉變為保障性住房。
小產權房的購買者多為中低收入階層的城鎮居民，可以說小產房起到了一定的社會保障功能。而且小產權房和保障性住房有一些相似的特征。小產權房的處置多是以租代售 ，實際上是一次性繳納了若干年的租金 ，具有廉租房的特征。而且小產權房的購買人和經濟適用房的購買人一樣，都無法取得房屋的所有權，叉具有經濟適用房的特征。小產權房與保障性住房出現功能交叉，但是由于其沒有合法的地位，加之在監督和管理上處于灰色真空地帶，導致小產權房并沒有發揮其社會效益，甚至出現大量閑置。另一方面，我國城鎮保障性住房遠不能滿足社會的需要，將小產權房轉變為保障性住房既免除了其被強拆的命運，避免了資源的浪費，又能增加社會保障性住房，充分發揮部分房屋的社會效應，較好的協調了農民、購房者、以及政府之間的利益。
要把小產權房變為保障性住房需要解決兩個方面的問題：一是二者的土地銜接問題，二是購買者的身份問題。
首先，二者的土地銜接問題。目前保障性住房是國有土地，小產權房是集體土地，要實現小產權房向保障性住房的轉變，要么統一二者的土地性質，要么允許保障性住房建立在集體土地上。如果對“公共利益”進行廣義的解釋，筆者認為為了保障中低收人者的住房而在集體土地上建造經濟適用房應當屬于“公共利益”的范疇，在這一點上是符合征收要求的。但是由于此類小產權房的土地不在城市規劃區內，不符“兩規”的征收要求，因此不宜通過征收方式解決。而且征收過多會造成農民失地過多，對我國的土地制度和各方利益均構成較大沖擊。再者政府的財力畢竟是有限的，不可能所有的小產權房都通過政府征收讓其合法化。相比之下 ，允許在集體土地上建造經濟適用房更具有可行性。對那些不是單戶農民自己建造的，并且在戶型、房屋面積等方面都符合保障性住房條件的小產權房，政府可以征用集體土地并通過購買的方式回購集體土地上的小產權房。因為征用并不會改變土地性質，而回購又不會損害農民的既得利益。
回購款遠高于征用補償款 ，購房者支付的購房款即可作為政府支付給農民的土地征用補償款和房屋回購款，政府不用再掏錢，農民也無需向政府返還高于征用補償的那部分款項，農民的既得利益得到了保障。對于其他不符合經濟適用房條件的小產權房 ，政府可以承租 ，作為廉租房，然后出租給租房者。租房者向集體經濟組織或農民支付的租金即作為政府支付的租金。
其次，購房者身份問題。小產權房轉為保障性住房后，購買者的身份仍然存在問題。因為我國對經濟適用房的購買者和廉租房的承租者都有嚴格的條件限制，如果對現有小產權房進行審查，可能有的人并不符合條件。筆者認為 ，可以同時改變受保障對象的限制條件，應當將小產權房問題視為一個特殊問題進行特殊處理?？梢栽O置一個時間點，在時間點以前夠買小產權房并支付了相應對價的，視為身份等條件均符合受保障的條件要求。在時間點以后購買或在時間點以前簽訂了購房合同，但并未支付相應對價的，嚴格按照住房保障相關制度進行審查。若簽訂的是長期租賃合同，在時間點以前簽訂并支付相應租金的，視為身份等均符合受保障的條件要求；只支付了部分租金的，按照實際交付的租金年限為合同期限，期限內視為符合保障制度的條件。租期屆滿后從新審查條件。時間點以后簽訂的租賃合同，嚴格按照住房保障相關制度進行審查。這樣既不會與二元制土地制度相沖突，也沒有否定當前的二元制戶籍制度。
4.承認非耕地上的小產權房短期內“以租代售”的效力目前，小產權房一種普遍的處置形式是租賃。鑒于合同法中關于最高租賃期間的限制性規定，實務中的小產權房租賃合同表現形式總體上分為超過 2O年的租賃合同、20年期滿自動續期的合同以及不超過20年的高租金合同三種。
哦互過合法程序已經由政府擁有產權的小產房，在 2O年的租賃期內，承認其效力。超過 20年部分以及期滿后 自動續期部分無效。借鑒德國對事實物權的處置經驗 ，賦予承租人選擇權，20年期滿后，承租人可以在簽訂廉租房租賃合同或經濟適用房購房合同之間進行選擇。選擇與政府簽訂廉租房租賃合同的，租賃期限可與原合同終止期限一致，承租人不需再交納租金。選擇簽訂經濟適用房購房合同的，購買人按照其購房款與轉性時同地段商品房價款 （包含土地價款）的比例與政府按份共有房屋產權，出租人繳納的多余20年的房租可以抵為部分購房款。使用人若要取得房屋完全所有權，則應根據經濟適用房制度的規定補繳土地出讓金、相關稅費并符合其他限制性條件。
四、小結。
小產權房問題的根源在于我國二元制土地制度，要想徹底解決問題，最終還需制度的創新。但長期形成的一種制度，在短時間內進行創新、變革是不太現實的，在心理上也很難被公眾接受。而且在我國社會保障等相關制度不完善的情況下，進行土地制度的變革可能會帶來更多的問題。因此，在現有制度下，通過地票交易、保障性租房的轉變以及承認短期內以租代售的效力等措施解決小產權房問題更具有可行性，但這些措施的具體操作還有待進一步探究。
參考文獻：
[1]王洪亮小產權房與集體土地利益歸屬論[J].清華法學，2005（5）。
[2]勾一?，F有農村宅基地流轉制度下小產權房問題研究[J].法制與經濟 ，2olo（7）：245.
[3]日本、韓國土地管理法律制度[J].農村實用技術（政策資訊 ），2009（8）。
[4][德]鮑爾·施蒂而納著。申衛星，王洪亮譯。德國物權法（下冊）[M].北京：法律出版社，2006.
[5]吳義茂。建設用地掛鉤指標交易的困境與規劃建設用地流轉——以重慶“地票交易為例[J].中國土地科學，2010（9）。
