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土地管理法相關規定范文1
一、農村村民待遇問題。
參與一種社會活動首先必須具備一定的資格與條件。要參與農村集體經濟組織對于土地征用補償費、安置補助費的分配，必須具有作為村民的資格條件。換言之，必須具有作為村民的“權力能力”。對于村民資格的具體評價與認定，在我國目前現行的戶籍管理及農村集體土地及財產制度的框架下，一般情況下應當以戶籍登記為準?！吨腥A人民共和國村民委員會組織法》已將“村民”這一概念納入其中，可見，“村民”屬于法律范疇。成為村民的資格條件之關鍵在于是否具有合法有效的該村農業戶口。而依最高人民法院汪治平先生總結則更為精辟即“只要合法地居住本村且屬于農業戶口即為本村集體經濟組織的成員”。而該“村民”戶口，應由該村的村民委員會進行登記造冊，并以公安機關登記、備案為準。而“合法地居住”筆者認為，要求其戶口的取得必須合法，即通過正當渠道登記為該村的村民，衡量的標準應是我國現行戶籍管理制度的具體規定。
除上面論述的“戶口”條件，筆者認為，在與土地有著密切聯系的征地款補償糾紛中，判定村民資格的另一個重要因素應當是與戶口聯系的土地使用權。即一個人僅僅具有某一村的農業人口戶口，即使是合法取得，但是如果沒有與之相聯系的土地使用權的存在，其村民資格也不應取得?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”。在目前我國農村集體經濟組織中，土地所有權是其中最重要的財產基礎。正是由于農民集體土地所有權將一個個單一的“村民”聯結在一起，構成一個整體的農村集體經濟組織，單個村民行使權利的形式就是對于統一的集體所有權之下的土地所享有的分散的基于承包經營權而取得的土地使用權。要享有一個農村集體經濟組織的成員資格，必須通過對農村集體土地實際的使用、收益等行為實現和體現。
此外，履行作為村民的義務與否及履行的程度也應當作為判斷一個人是否享有村民資格與享有資格之份額大小的標準。作為農村集體經濟組織的成員，就必須履行作為成員的義務，諸如繳納鄉統籌、村提留等各種村集體經濟組織成員的義務，惟其履行了義務，才能與農村集體經濟組織保持成員關系。從而根據權利與義務對等原則，在村集體經濟組織分配土地征用費時享有成員的受分配權。
就上面這一問題，筆者曾過一案。20__年，沈陽市東陵區五三鄉營盤村民委員會集體土地（耕地）全部被征用，在確定土地補償費、安置補助費分配方案時，經全體村民三分之二以上通過，將因購買村委會開發建設的營盤小區而落戶營盤村的朱寶學等62人排除在應安置、補償人員之列。此62人因此訴至沈陽市東陵區人民法院，請求人民法院確認其營盤村“村民”資格并請求判令營盤村民委員會給付土地補償費、安置補助費。筆者作為被告方營盤村民委員的人參加了訴訟，在庭審過程中，筆者即從“村民”資格的確認應具備的條件著手進行了充分論述，即朱寶學等62人雖然有營盤村戶口，但其落戶是由于入住營盤小區，他們既沒有承包耕種被征用的土地，又未履行村民義務，且其落戶均在1998年之后，對村里建設也未做出過任何貢獻，現在，僅以戶口在營盤村即要求分配土地補償費和安置補助費是不能成立的，換言之，如果其訴請得到支持，將是對其他村民利益的嚴重侵犯。此外，根據《中華人民共和國村民委員會組織法》，營盤村民委員會完全有權就土地補償費及安置補助費行使自治權和財產處分權，且此種分配方案是通過全體村民三分之二討論通過且并未違反有關法律規定……筆者以上意見經合議庭充分合議后，予以支持并因此駁回了原告的訴訟請求。一審判決后，朱寶學等人并未提出上訴。
二、征地補償款發放過程中存在的相關問題。
目前，由于征地補償款的發放方式沒有明確的法律規定，因此，全國各地都在探索自己的路子，現行普遍的做法是，根據前期勘察，代表國家征地的有關部門與集體經濟組織簽訂征地補償協議并將征地補償的相關款項全額撥付至集體經濟組織，即村民委員會或者村農工商公司，再由其分別與村民簽訂征地補償協議，將補償款發放給農民個人，這樣，雖然國家避免了在征地過程中耗費人力、物力成本，卻產生了實際最終被補償人——農民種地戶與征地人——國家不能直接面對面的問題，造成征地補償款發放不透明、集體經濟組織截留征地補償款特別是地上物補償款的問題層出不窮，矛盾較為突出，因此引起的訴訟在某些基層法院更是呈逐年上升之勢。筆者認為，對于此類糾紛，律師應注意以下幾個問題。
第一，準確把握集體土地征用補償費用的性質及其類型。
集體土地征用補償費是國家因需要征用集體土地為國有土地時，按本文來源：文秘站 照法律規定的方式和相關標準向該集體土地的所有權任何使用權人支付的用于補償所有權人及使用權人在該集體土地上的利益損失以及安置被征用使用權人所需各項費用的總稱。按照《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規定，土地征用補償費有三種基本類型：一是征地補償費，二是地上附著物及青苗補償費，三是安置補助費。征地補償費是指將集體土地征為國家所有時應向該土地所有權人支付的補償費用。我國土地所有權的性質有兩種：國家所有和農村集體所有。相應地，土地所有權人也只有兩大類：即國家和農村集體經濟組織。農村集體經濟組織對農用地享有所有權，故征地補償費應歸農村集體 經濟組織所有，《土地管理法實施條例》第二十六條對此加以明確。地上附著物及青苗補償費是指集體農用土地轉為國有建設用地時，由征地方—國家對土地上所有的附著物及青苗給予的經濟補償，當然，此筆款項將最終轉嫁給投資建設方，并屬于地上附著物及青苗所有者所有。安置補助費指安置被征用土地承包經營權人（即享有被征用土地所有權的原集體經濟組織的全體成員）所需要各種費用的總稱，該費用屬于對土地的承包權喪失的一種補償。
第二，處理土地補償費、安置補助費分配糾紛應注意的問題。
如前所述，土地補償費應歸集體土地所有權人即農村集體經濟組織所有，并由其確定具體方案分配給集體經濟組織成員即村民，在前面，筆者已就村民資格認定問題進行了較為詳盡的論述，在此不加贅述。同時，也有學者提出觀點認為，農村集體經濟組織與其成員之間就土地補償費分配問題產生的糾紛不是平等主體之間的關系，當然不應屬于民事訴訟法調整的范疇，筆者認為，此種觀點值得商榷，但就目前實際情況，遼寧省高級人民法院在20__年印發的《全省房地產案件專題研討會紀要》中已經明確了對于因土地補償費產生的糾紛原則上不應作為民事案件受理。
關于安置補助費分配問題，在20__年7月29日，最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋(法釋20__6號)出臺之前，與土地補償費糾紛一樣，人民法院不予受理因安置補助費的分配、使用問題產生的糾紛，但該解釋第23條卻明確的規定了“承包地被依法征收，放棄統一安置的家庭承包方，請求發包方給付已經收到的安置補助費的，應予支持。”筆者認為，雖然此條規定并非是“法律”規定，但卻是國家審判實踐中在1999年《中華人民共和國土地管理法》取消了土地補償費、安置補助費不得私分的規定后，就解決土地補償糾紛案件而出臺審判依據方面的重大進步，可以說是較為人性化的進步，因為，就我國目前情況來看，完全靠集體組織安置失去土地的農民是不現實的，既然集體不能安置，卻又掌握安置補助費，顯然會引發一系列的社會問題，因此，解釋的出臺是及時的，也為律師被征地農民索要安置補助費提供了相關依據。但在辦理該類案件時仍應注意“已經收到”及“放棄統一安置”兩個關鍵性問題并收集、提供相關證據。
第三，處理地上附著物及青苗補償費糾紛中應注意的問題。
地上附著物及青苗補償費糾紛是筆者遇到較多的案件，較之土地補償費和安置補助費，地上附著物及青苗補償費糾紛處理起來因其法律關系較為明確而“相對”簡單，即只要嚴格遵循民法物權有關理論即可。根據《土地管理法實施條例》第二十六條規定，人民法院處理地上附著物及青苗補償費糾紛中，首先要查明地上附著物及青苗的權屬關系。簡而言之，地上附著物及青苗屬于誰，補償款就應該給誰。但在實踐中，出現的情況往往并非如此簡單，因為如前所述，目前，地上附著物及青苗補償費的補償并非直接由征地的國家直接面對其所有者，而是經過集體經濟組織發放，這其中難免出現不透明的截留、侵害農民利益情況出現。筆者就曾過這樣的案件。20__年，沈陽市東陵區五三鄉教場村60余畝集體土地被征用，用于大學城奠基工程，此塊地涉及劉寶錄等19名村民。由于當時時間緊，代表國家征地的渾南新區管委會并未與被征地戶簽訂正式的補償協議，只是草簽約定每畝地上附著物及青苗補償3000元，并實際支付。20__年，大學城項目全面啟動，渾南新區管委會與教場村民委員會簽訂了正式補償協議，協議中就土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費作了明確約定，其中，地上附著物及青苗補償費一項約定為每畝30000元，包含先期20__年征用的60余畝土地，同時，在撥款明細中也明確指出，此次所撥款項扣除了20__年先期已支付的60余畝土地的地上附著物及青苗補償費，事實上，是新區管委會就60余畝土地給予了每畝27000元的追加補償。而當劉寶錄等19名村民找到村委會時，得到的答復卻是，追加補償款是村委會爭取來的，19名村民被征土地地上附著物及青苗已在20__年補償完畢，追加的每畝27000元應歸全體村民所有。劉寶錄等人遂找到筆者，尋求法律幫助。筆者經過研究認為，這是典型的截留地上物補償款案件，案件事實是清楚的，根據物權理論及土地管理法相關規定，村委會的理由是站不住腳的。筆者劉寶錄等19名村民向沈陽高新技術產業開發區人民法院提訟，請求法院判令被告教場村返還截留的地上附著物補償費和安置補助費。然而，在訴訟過程中，又一項難題出現在筆者面前——“證據問題”，如何證明村委會已收到了追加補償款成為問題的關鍵，因為，沒有收到就不存在截留的問題。為此，筆者來到渾南新區管委會進行調查，得到了答復卻是，村民不是20__年補償協議的一方當事人，無權查閱相關文件，筆者只好根據證據規則的相關規定提請合議庭調取此份證據，法院調取的證據表明，高新區管委會已將追加補償款如數撥付給被告。至此，本案爭議的焦點問題已經查明。此案經過高新區法院一審、市中院二審，判決結果當然不言而喻，劉寶錄等村民如愿索要回了屬于自己的地上附著物及青苗補償費，此案也被兩級法院樹為典型案例。
土地管理法相關規定范文2
關鍵詞：社會轉型；“農嫁女”權益侵害；土地征用補償
中圖分類號：C913.68 文獻標識碼：A 文章編號：1007－5194(2007)05－0187－03
一、“農嫁女”權益侵害及其產生的必然性
(一)“農嫁女”權益侵害的內容及特點
“農嫁女”是我國社會轉型期產生的一個特定概念，意指農村農嫁居婦女、農嫁農婦女外嫁但戶口未遷；離婚婦女、喪偶婦女因故回遷本地；女方出嫁戶口未遷出，反把男方戶口遷進的招婿婦女等?！稗r嫁女”權益是指“農嫁女”依法應該享有的與其他婦女、公民相同的權利。“農嫁女”權益侵害包括：(1)土地承包經營權侵害。有戶口但沒承包或少承包土地。(2)土地征用補償金分配權侵害。在分配方案中把村民分成多個不同檔次，“農嫁女”被列于最后。(3)宅基地申請審批權利侵害。有戶口但不能落實宅基地。(4)自主決定戶口落實地權利侵害。強行規定農嫁居婦女，包括多年來戶口一直落在娘家的婦女必須遷出戶口，并隨即取消相關的經濟權益。
“農嫁女”權益侵害有如下特點：(1)與村外婚姻有關，且戶口都留在村里。(2)侵害帶有一定的“合法”性。村集體以三分之二多數通過的“村規民約”、村民民主自治權、村民大會的“合意”等形式實現侵害。(3)“農嫁女”在輿論上被異化的“民主”所壓制，經濟利益上被占三分之二的多數所否決、所剝奪，處于絕對的弱勢地位。(4)解決問題存在種種障礙。政府相關部門認為糾紛具有涉法性推給法院，法院以訴訟主體不明、分配征地補償金本屬違法、在補償金已被分光情況下強制執行會引起更大矛盾等理由，不愿受理這類糾紛。
(二)“農嫁女”權益侵害問題產生的必然性
其一，社會轉型是“農嫁女”權益侵害問題產生的社會基礎。城鎮建設步伐快，城郊農村土地被大量征用，以依附土地為特征的農業人口的利益處于調整中。因此，“農嫁女”問題是我國現代化建設進程中必然面臨的社會問題。
其二，土地升值是“農嫁女”權益侵害問題產生的經濟基礎。農村稅費改革后，承包土地沒有任何負擔，起碼可以得到土地流轉費，只有好處而無壞處，土地開始升值。土地市場化開發利用后，價格暴漲，由土地衍生的土地征用補償費等財產權益，和土地作為資產的保值、增殖功能不斷被市場放大，土地價格由每畝幾十元、幾百元到幾千、幾萬甚至數百萬元。曾經是“得到不高興，丟了不可惜”的土地承包經營權，現在成為一些地區農民“金庫”、“銀庫”的來源。他們視土地為現有社會保障制度下自身生存和發展的基礎。土地承包權成為農民最為關切的經濟權利，“農嫁女”權益問題自然就凸現出來，而且從土地承包權問題發展為直接的土地征用補償金分配問題。
其三，生產關系的弊端是“農嫁女”權益侵害問題產生的體制性基礎。集體經濟組織成員之間的土地征用補償費分配糾紛為什么大量地發生在“農嫁女”身上，這與其特定的身份有關系?！稗r嫁女”有沒有集體經濟組織成員資格，往往是模棱兩可。大多數地區集體經濟組織成員的確定以戶籍為主要標準，以婚姻狀況為參考。由于在集體經濟組織、村民、戶口等關鍵問題上沒有法律的界定和規范，就為“農嫁女”權益糾紛提供了可能?！稗r嫁女”根據以往慣例，認為無論是否在村里生活，有戶口就是村民，就該有地、有村集體經濟組織成員資格，因此也應該與到外地謀生的男性戶口享受同等待遇。
其四，維權意識的覺醒也是“農嫁女”權益侵害問題產生的重要原因。一方面改革開放使農村婦女受教育程度顯著提高，政治、經濟地位明顯上升，婚姻觀念、土地觀念日益更新，婦女獨立意識、依法維權意識增強。另一方面社會有些方面的體制還停留在計劃經濟時代，立法相對滯后，這就必然地使“農嫁女”問題在集體收益分配上表現出來。同樣的問題，在過去，外嫁女即便不愿意，通過思想工作，也會放棄集體成員資格。現在不同了，因為補償金無論多少都是純收益。既有土地升值帶來的利益，又有婦聯和相關法律的支持，“農嫁女”權益問題自然就成為尖銳的社會問題。
二、“農嫁女”權益侵害問題產生的根源
一是法律對婚后戶口及常住地自由選擇權的規定與“從夫居”習俗的矛盾。《婚姻法》第九條規定：“登記結婚后，根據男女雙方約定，女方可以成為男方家庭的成員，男方也可以成為女方家庭的成員?！钡谵r村，男娶女嫁、“從夫居”仍是婚姻家庭的主要形式，“婚而不嫁”、到女方家落戶等都被視為非正常行為，相關人的村民資格往往遭到“村民大會三分之二以上多數”、“村委會決定”或“村規民約”的排斥和否定。特別是在人多地少和集體福利待遇較好的村，出現村規民約與法律地位倒置現象，這一矛盾更加突出。
二是土地承包關系穩定性和婚嫁人口流動性的矛盾。為了調動農民對土地投入的積極性，提高農業生產力，農村土地使用權由1984年規定的15年以上提高到新《土地承包法》規定的三十年。但“從夫居”習俗使農村外嫁婦女的長期居住地因婚姻而流動，這樣就造成了人地分離、人戶分離的狀況。在土地資產不與個人經濟利益直接掛鉤的年代，村民(社區身份)、農民(職業身份)、社員(農村經濟組織成員身份)三者合一，并習慣以戶口作為確認集體經濟組織成員身份的依據，不會有太多的矛盾。土地資產與個人經濟利益直接聯系后，利益使占人口絕大多數的村民要求土地承包關系隨人口流動而改變，這就意味著由土地承包關系衍生的其它權利的改變。
矛盾的焦點落在集體經濟組織成員資格認定上。我國現行《憲法》、《土地管理法》以及《民法通則》都明確規定農村土地歸集體所有，問題在于“集體”是誰?“集體”和“集體經濟組織”是什么關系?村民小組、村、鄉鎮和“集體”之間是什么關系?“土地集體所有制”是誰所有?是不是全體成員共同共有?現實情況是既非鄉或村所有，也非集體成員個人共有。概念的模糊，導致強勢群體對這些問題的隨意界定。集體概念的虛化，從根本上導致了“農嫁女”的集體經濟組織成員資格之爭。作為土地所有者的農村集體經濟組織，其成員一般按傳統習俗來確定，即嫁入的婦女及其子女自然成為集體經濟組織成員，嫁出的婦女自然取消集體經濟組織成員身份。問題在于按戶口管理相關規定，“農嫁女”出嫁保留原籍戶口，屬于本身具有的權利。“農嫁女”的矛盾引出一個問題：誰來確認集體經濟組織成員資格?按規定，村民、村集體、集體經濟組織成員的解釋和資格認定不應屬于獨立的村民自治事項，應該由相關法律來界定，村民會議只能就收益分配的具 體數額等進行自治。
三、解決“農嫁女”權益侵害問題的難點
“農嫁女”權益侵害問題的核心是土地補償費的分配問題。根據我國土地管理法規定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。補償費為該地被征用前三年平均年產值的六至十倍。給予的土地征用補償費是土地所有權依法轉移后，對原所有人經濟權益的彌補，使其恢復或維持原有的財產狀況。但集體經濟組織所有的土地，一般由集體經濟組織成員通過承包經營權占有、使用和收益。土地被征用并轉化為貨幣后，能不能在成員之間進行分配，現行法律尚未明確規定。最高人民法院研究室和立案庭由于對“集體”和“集體所有”存在不同的理解，司法答復也不一致。研究室傾向于將“集體”視為“全體村民的總和”，認為補償費是補償給全體村民的，新《土地管理法》和《土地管理法實施條例》既然已經取消了不能分配的禁止性規定，根據“法無禁止即允許”的法理，應該可以分配，而且將補償費分配到戶，也是發展生產的措施。因此，土地補償費分配方案所牽涉的是村民和村民之間的關系，屬于民事行為的范疇。立案庭則將“集體”定義為高于村民個人的一個組織概念，認為屬于農村集體經濟組織所有的土地補償費，只能用于發展生產和安排就業，不能通過集體合意的形式予以平均分配轉化為私人財產。因此，集體和村民之間不是平等主體的法律關系，土地補償費的糾紛不屬于平等主體的法律糾紛。
現實情況是，不管能否分配，事實上都進行了分配，政府相關部門實際上也默許，在這種情況下產生的糾紛該怎么解決。這又回到了前述的矛盾焦點：集體經濟組織成員資格之爭。土地集體所有制，土地的邊界可以確定，但村集體人口因生老病死及遷進遷出卻是一個變量，土地集體所有制產權的具體落實就具有了模糊性。而土地實際權屬的模糊也就是補償對象的模糊，這就導致了各部門在處理“農嫁女”權益侵害問題時依據不足，莫衷一是，糾紛難以理清。
解決“農嫁女”權益侵害問題的難點還在于司法渠道不暢。首先，最高人民法院兩個不同部門對同一個內容做出兩種不同的司法解釋，使基層法院對“農嫁女”權益侵害問題無所適從。其次，國家征用農民耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費，但政府的補償費都是捆綁式給付的，原告和被告都無法舉證安置補助費的具體數額，有些村的安置補助費和其他集體經濟補償混在一起發放，更無法搞清其具體數目，審理就無法進行。村經濟合作社依法具有對土地的經營管理權，合作社的內部規定對社員有約束力，法院對合作社規定的合法性卻難以審查，即使明顯侵犯了“農嫁女”合法權益，要單獨村規民約的違法性卻又缺乏法律依據。第三，土地承包經營權30年不變，在土地征用補償費分配完畢的情況下，即便判決“農嫁女”勝訴，也難以從村民口袋里掏出錢來重新分配。如果村集體經濟沒有財產可供查封，那么勝訴結果的執行也會落空。特別是涉及土地承包的案件，沒有承包完畢，“農嫁女”無法，待土地承包完畢時，村里已經沒有了機動地，判決結果也難以落實。
四、解決“農嫁女”權益侵害問題的對策
(一)制訂和完善相關法律制度
其一，以法律形式明確集體所有、集體經濟組織成員、村民、戶籍等之間的關系。集體經濟組織成員資格由村民根據傳統習慣、“大多數人的意見”來認定，暴露出現代法治社會中的法律盲點。因此，必須以立法形式明確土地“集體所有”的所有權人，同時，改革現有的戶籍制度，使社會人口在更大的程度和范圍內自由流動，真正實現生產要素的合理配置，以充分解放社會生產力。
其二，完善土地征用法?！稗r嫁女”權益侵害問題大多是土地征用產生的后遺癥，因此，必須以立法形式規范政府征用土地行為，把土地征用補償費的權利主體落實到人，并對具體份額實行張榜公布，取得被征用方同意后，才能實施征用，避免捆綁式補償帶來的訴訟障礙，真正體現以人為本的執政理念。
其三，制訂試點法?，F有的土地制度既權屬不清，又使大多數農村土地生產效率低下。出現一方面土地資源緊缺，另一方面又有大量土地荒廢的現象，這與我國經濟的整體發展不相適應。因此，進行適應社會整體生產力水平的已是當務之急?？梢韵戎朴喸圏c法，待時機成熟再進行全面立法。
(二)疏暢司法救濟通道
其一，制定對村規民約的行政、司法審查制度?！稗r嫁女”權益侵害多是由村規民約引發的，因此，制定對村規民約的審查和違法修正制度，是解決“農嫁女”權益侵害問題的源頭性預防措施。
其二，消除司法障礙。出臺具有權威性的修正最高人民法院兩個互相矛盾“解釋”的解釋?？偨Y各地審理“農嫁女”權益侵害案件的成功經驗，制定針對當地實際的政策，恢復訴訟通道。
土地管理法相關規定范文3
關鍵詞：小產權房；法律地位；探析
中圖分類號：DF0-052 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）31-0073-02
價格較低的小產權房，在產生、交易方面均屬違法行為，既要保證經濟的快速發展，又要遵循法律制度，小產權房已成為我國在城市化建設過程中急需解決的問題。
一、小產權房的界定
（一）小產權房的概念
小產權房是相對于大產權房而言的，是一種特殊權屬狀態下的房屋。孫憲忠認為，小產權自古就有，它泛指一切沒有獲得完整所有權的房屋。在我國當前的形勢下，小產權房主要是指在農村集體所有土地上建設，并向組織成員外居民銷售的房屋。小產權房無法在城市房屋管理主管部門登記并取得產權證書。
（二）小產權房的特征
1.小產權房的土地使用權具有不合法性。我國土地實行公有制，分國家所有和集體所有。城市土地屬國家所有，農村和城市郊區的土地，除屬國家所有部分外，均屬農村集體經濟所有。我國對農村土地實行嚴格的用途管制政策，對于非農業建設，農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓、出租，任何單位和個人在各項土地進行建設使用前，必須依法申請使用國有土地，小產權房一般建設在集體土地之上，根據我國房地一體主義的立法原則，實行房隨地走和地隨房走，如果將建設在集體土地上的房屋出售給本集體經濟組織成員意外的其他居民，則導致土地使用權的轉移，這將嚴重違反我國現行法律的規定。
2.小產權房的房屋產權具有無序性和不完整性。小產權房的興建沒有經過集體規劃，施工隊伍和房地產開發商沒有經過監督和審查，用途也沒有通過國家的審核，無法從國家獲得相應的房產證。因此買賣雙方無需簽訂合同，達成口頭上的一致便可完成交易，這是導致即使國家禁止小產權房的交易，但其交易依舊活躍在整個房地產交易之中的原因。
3.價格水平低廉，具有經濟性。小產權房所用材料較劣質，無需經過程序的審核，減少了一部分成本與手續費，房價比一些大產權房低很多，甚至繳納的費用和大產權房的首付等同。許多居民為了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小產權房沒有國家法律的保障，得不到法律的保護，也冒險去購買小產權房。
二、小產權房產生的原因及其法律地位分析
（一）小產權房屢禁不止，大量產生的原因
1.經濟原因。隨我國城市化進程飛速發展而涌向城市的務工人員，增大了房地產的剛性需求。進城務工人員和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他們無力承擔高額的房價，但為滿足住房要求，不得已將目光轉移到城郊結合地帶價格相對低廉的小產權房，所以小產權房和商品房價格的懸殊推動了小產權房的產生。
2.制度原因。農村的土地屬農村集體經濟組織成員集體所有，農村土地直接入市存在著法律上的障礙，農村土地要想成為建設用地必須通過國家征收的方式實行土地的所有權由農村集體所有轉變為國家所有才能實現，為了保護和充分利用有限的土地資源，我國實行嚴格的農村土地用途管制，國家對農村集體土地的征收必須是為了公共利益的需要，僅僅以居住為目的征收農村集體土地，很難說是為了公共利益的需要。所以，農村集體土地上建設的小產權房在我國現行的法律制度框架之內上市交易困難重重，這正是小產權房就是小產權房的原因。
（二）小產權房的法律地位分析
1.小產權房的社會效應。（1）積極影響。第一，在商品房的價格壓力和供需矛盾的作用下小產權房應運而生。小產權房價格低廉且交易簡單，能夠更好地平抑房價，對促使我國房地產市場回歸理性有一定的影響。第二，小產房能夠吸引更多的城市居民到城鄉結合部的農村，改變我國長期以來農村勞動力和人才不斷外流的狀況，對于提高了城鄉結合地區的農村勞動力的結構和整體素質有積極影響，小產權房的建設有利于新農村建設，為農村帶來新的發展機遇，加快農村的城鎮化步伐和新農村建設的步伐。（2）消極影響。第一，小產權房大規模的增長會對有限的土地資源的保護和利用帶來沖擊。由于集體土地價格低廉，小產權房開發商在賺錢動機的驅使下，往往在利用集體土地時修建大量的豪華別墅、高爾夫球場等休閑設施等方法攫取更大的利潤，這必將造成土地資源的巨大浪費，給我國嚴守18億畝耕地紅線造成了巨大的壓力，也必將威脅到我國的糧食安全。第二，對現有房地產市場秩序造成沖擊。相對于擁有完全產權的商品房來說，價格低廉的小產權房大量出現，勢必會對房地產市場的正常交易秩序造成干擾。在大量的已建成的商品房賣不出去，空置的商品房存量不斷增加的情況下，房地產開發企業在資金回籠方面可能就會出現問題，導致其資金鏈斷裂，從而出現房地產開發企業倒閉等現象。這無疑會影響到我國的經濟的健康發展。第三，不利于小產權房購房者權益的保護。根據我國物權法相關規定，不動產產權的享有以等級為公示方式權利，房屋登記管理部門不動產登記簿上面登記的權利人是不動產的權利人，登記為何種權利，該權利人就享有什么權利。由于小產權房由于自身不具備相關登記條件，不可能在房屋登記管理部門登記注冊，這會導致購買者得不到法律的有效保護。
2.小產權房的法律地位分析。第一，我國現行法律規范不承認小產權房的合法性。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定表明，集體土地只能由集體組織成員來使用，集體組織以外的成員必須申請使用國有土地，限制了集體土地只能用作鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設的非農業建設。第六十三條明確禁止農民把集體土地轉讓給城市居民，限制了土地所有權的轉讓。小產權房是建設在集體土地之上的，法律限制了集體土地只能用于集體成員，本集體經濟組織之外的成員無法使用。這些法律都足以充分說明小產權房的不合法性。第二，國家政策不承認小產權房的合法性。2010年國務院責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。就小產權房問題，國務院要求：一是所有在建及在售的小產權房必須全部停建和停售。2011年11月，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》提出，要嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證?！兑庖姟访鞔_規定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。對于不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記發展，但是對小產權房違法用地不允許發證，小產權房不受法律保護。第三，從法理上講，小產權房是一個關系吃飯和居住條件改善的問題，其出現本身就是居住條件的改善，但是大量產生勢必擠占農業用地，如不加以限制，將會導致農業用地大量流失，不承認小產權房的合法性體現了立法者在“吃飯”問題和“改善居住條件”問題上的價值選擇。
三、小產權房的處理對策
（一）嚴格禁止新開發建設小產權房
小產權房是在我國住房改革過程中出現的，雖有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出臺新的政策與法律條文前，必須對新小產權房的開工建設進行嚴格禁止，土地管理部門等執法部門應當嚴格執法，以確保現行法律的有效落實，堅決遏制小產權房的泛濫的勢頭。
（二）針對現存的小產權房，可以采取區分購買者的情況，分類審視，核發不同的產權證書的辦法解決
第一，購房者若符合國家關于經濟適用房或限價房相關購買規定條件，相關部門才可核實并發放經濟適用房或限價房的所有權證書。相應的，該類房屋以后的出租、轉讓等活動也需按照國家相關規定進行。
第二，若購房者補繳了土地出讓金及相關稅費，相關部門便可核實并發放一般的房屋所有權證書。該房屋也隨之轉為普通商品房。購房者的居住、出租、轉讓等活動便可自有合法，同時房屋在通過市場流通轉讓時也不會再受到任何限制。
第三，若該小產權房屋既不符合國家相關規定，購買者也未補繳土地出讓金及相關稅費，發證機關只能核發特殊房屋所有權證。持證人只能自己居住，但在未來變更房屋所有人時，應補繳這部分費用。
（三）拆除嚴重違法的小產權房屋
若小產權房屋已非法侵占了基本農田，使耕地遭受到破壞的，應責令拆除并恢復耕地原狀。對于影響到防洪泄洪、對國防安全構成危害或對生態環境造成嚴重破壞的小產權房屋，也應一并拆除。
總之，小產權房是我國住房改革的特定環境及歷史條件下的產物，為維護社會穩定，小產權房問題必須被積極、妥善、穩步的解決。短期可緩解城市住房壓力，長期可改革我國現行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我們要相信，隨著不斷的探索，法治化進程的完善，必將圓滿解決小產權房問題。
參考文獻：
[1]張忠野，曾大鵬.房地產法學[M].上海：格致出版社，2010.
[2]金麗馥.中國農民失地問題的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.
土地管理法相關規定范文4
一、青海湖流域生態環境的現狀
青海湖流域位于青藏高原東北部。地處青海省西部柴達木盆地、東部湟水谷地、南部江河源頭與北部祁連山地的樞紐地帶,是連接甘肅河西走廊、、新疆的通道,是青藏高原東北部具有特殊生態功能的重要的自然地理區域。青海湖流域的濕地類型主要有湖泊濕地、河流濕地、冰川濕地、沼澤濕地、泉水濕地等5種類型。除青海湖以外,青海湖流域面積大于0103km2的湖泊有70多個,其中面積大于013km2的湖泊有20余個。大于1km2的湖泊有12個,主要分布于流域西北部的布哈河河源地區和東南部的湖濱地帶。其中分布于西北部的多為淡水湖,共7個,有水面積20171km2;分布于東南部的多為咸水湖,共5個。[1]流域內的青海湖,是維系青藏高原東北部生態安全的重要水體,是阻擋西部荒漠化向東蔓延的天然屏障。湖面面積4186km2,湖面海拔3192177m,平均水深16185m。是區域內最重要的水汽源和氣候調節器,同時還是生物多樣性與生物種質基因較為豐富的重要地區之一。青海湖流域是青藏高原上生物多樣性最豐富的地區之一,湖區現有鳥類164種,獸類36種,兩棲類動物2種,爬行類動物3種,各種魚類6種,分別占青海省動物資源種類總數的55182%、3519%、2212%、4218%和1017%。青海湖區的氣候、環境條件和水體條件孕育了獨特的魚類資源)))高原裸鯉。它是水禽的集中棲息地和繁殖育雛場所,是極度瀕危動物)))普氏原羚的唯一棲息地。青海湖自然保護區是我國8個鳥類自然保護區之一,這里的棕頭鳥、魚鷗、斑頭雁、鸕鶿、赤麻鴨、黑頸鶴、大天鵝等十余種候鳥的數量曾達10余萬只,它們的集中分布地)))鳥島是流域內最著名的旅游資源之一。鳥島、海心山、海西皮、三塊石、沙島等連同湖區四周美麗的草原、人文景觀和歷史遺跡,共同構成了獨特的高原旅游資源。1994年被國務院批準為國家級重點風景名勝區;2005年青海湖又被評為我國最美的五大湖之一?？墒?近幾十年來,青海湖水位持續下降,湖面面積逐漸縮小。據資料統計,自1959年至2004年的45年間,青海湖水位從海拔3196155m降至3192177m,蓄水量由86913億m3降至69017億m3,湖面面積由原來的454813km2縮小到4186km2,分別下降了3178m,17816億m3和縮小了36213km2。盡管從2005開始,青海湖水位有所上升,水域面積也擴大了一定面積,到2008年,青海湖的面積達到4317km2。但隨著氣候變暖導致天然高山冰川和永凍層融化速度加快,流域內生態系統的退化趨勢仍不容忽視。究其原因,除氣候變化無常等自然原因之外,還有人們在經濟社會發展中違背自然規律,盲目開墾天然牧場、亂砍濫伐等人為因素。[2]氣候暖干化是自然因素中最重要的因素。全球變暖勢必影響到流域內的氣溫變化,上世紀90年代初期比50年代后期氣溫上升015bC;干旱發生率由上世紀70年代、80年代的三年一旱,到90年代,出現了四年重旱、一年輕旱的頻率。研究證明,在降水量不變的前提下,氣溫升高4bC,則徑流量減少15%左右。近幾年,青海湖流域年平均氣溫、年蒸發量分別以0122)))0135bC/10a和108m/10a的速率升高和增大,加上降水量自上世紀九十年代以來出現減少趨勢,使地表徑流量出現明顯的減少。濕地、河流水份補給不足、泉水涌水量下降、沼澤面積縮小,土壤含水量下降,沙化、鹽堿化程度增加,原生植被中濕生、水生植物逐漸向中生、中旱生和旱生植物演替,植物種群結構和種群數量明顯趨向簡單和減少。[3]另一個原因是人類的活動所致。人類不顧當地的氣候條件、不保護原有極其脆弱的植被資源,瘋狂地向大自然進行掠奪式的濫墾、濫伐、濫牧,使固有的植被大量損失。據調查,近五十年來,環湖人口增加了313倍,耕地面積增加了20多倍,牲畜增加了3倍。大面積草地開墾成耕地,廣種薄收的落后經營方式,使耕地長期,風蝕水蝕,加劇了土地沙化進程。長期超載放牧是近年來草地退化、沙化的重要原因。據研究,湖區草場的理論載畜量為346151萬羊單位,而目前載畜總量為584156萬羊單位,超載6817%。目前湖區草地退化面積達6517萬hm2,占草場總面積的3419%。[4]從上世紀五六十年代起,掠奪性的開發墾荒開始了。進入90年代,被激進環保主義者稱為/罪惡黃花0的油菜又煽起了追逐經濟利益的狂潮,短短幾年時間,上馬了18個國營農場,環湖開墾了30萬畝地,地方上也同時墾荒5萬畝。為了澆地,大部分河流被筑壩截斷,以致于數次發生青海湖裸鯉在回游產卵河道被阻隔,陳尸50厘米至1米厚的慘劇。青海裸鯉又多年被過量捕撈,資源量已減少至不足早期的十分之一,導致鳥類的食物每年以近千噸的速度銳減,威脅到鳥的生存。水量減少,還導致水質含鹽量和pH值上升,水生餌料生物和魚類的生存繁衍遇到惡性影響。[5]近年來,隨著青海旅游業的開發、發展,到青海旅游的人數逐年增加,旅游潮帶來的湖區及周邊旅游無序開發、過度開發、亂建設施,以及人們的環保無意識造成的污染,也給青海湖流域的生態環境保護帶來了極大的困難。
二、青海湖流域生態環境法律保障機制的現狀及其存在的問題
針對青海湖流域生態環境惡化的趨勢,相關部門采取了一系列措施,加大對人為活動的干預,諸如加強宣傳教育、加大對流域生態環境的監測力度、加強科學研究等,[6]取得了一定的成效。而就青海湖流域生態環境保護的法律措施方面,從目前的現狀看,所依據的法律法規主要包括:5中華人民共和國環境保護法6、5中華人民共和國土地管理法6、5中華人民共和國農業法6、5中華人民共和國水法6、5中華人民共和國森林法6、5中華人民共和國草原法6、5中華人民共和國漁業法6、5中華人民共和國水土保持法6、5中華人民共和國礦產資源法6、5中華人民共和國自然保護區條例6等。地方性的法規主要有:青海省有關5青海湖流域生態環境保護條例6、5青海湖國家級自然保護區管理條例6、5青海省草原承包管理辦法6、5青海省草原防火管理規章制度6、5青海省草原補修費征收管理辦法6、5青海省人民政府禁牧令6,以及青海省人民政府決定封湖育魚、全面禁捕等相關的法規、規章。這些法律法規,對青海湖流域生態環境的保護發揮了積極的作用,尤其是5青海湖流域生態環境保護條例6的實施,對加強青海湖流域生態環境保護的針對性,遏制流域內生態環境進一步惡化的趨勢,作用尤為顯著。例如,5青海湖流域生態環境保護條例6中明確規定,在青海湖流域內經批準建設的工程項目,在批準的取土地點和范圍內,就采取先移植草皮,逐段取土填埋、恢復地表植被的方法施工。建設單位必須保證植被的有效恢復,未按要求施工的,由草原行政主管部門,責令恢復植被,并處以5000)10000元以下罰款。非法捕撈青海湖裸鯉等水生生物的,由縣級以上人民政府漁業行政管理部門責令停止違法行為,沒收捕撈工具、捕撈物和違法所得,處以捕撈物價值5倍以上10倍以下的罰款。對生態脆弱區中度以上退化草原實行封育或禁牧措施,對輕度退化的草原實行休牧或限牧,保護草場植被。禁止非法捕獵、揭巢揀蛋、捕捉幼鳥。禁止在草原上隨意取土采沙,擅自開辟施工便道。禁止在湖泊、河道以及其他需要特別保護的區域堆放、棄置和處理固體廢物、油料和含有病原體的廢水及殘液等有毒有害物質。[7]這為保護青海湖流域及脆弱的生態環境起到了十分重要的作用。但是,由于相關的法律法規本身存在的不足,導致對青海湖流域生態環境的保護也必然存在缺陷,也很難從根本上解決人為原因造成的對流域內生態環境的破壞。主要表現為:第一,自然資源及其生態環境的保護在環境基本法中的缺失,導致對青海湖流域特定生境的立法缺乏應有的規范指引性。我國現行的5環境保護法6囿于當時的歷史背景,從基本原則、制度到法律責任等,皆偏重于污染防治,缺乏自然資源保護方面的原則和有關制度的支撐,對破壞自然資源的違法行為缺乏規定。而在現有的立法中,自然資源大多是以單行法為主且多采取部門立法形式,林業、農業、礦產、草原、漁業等資源部門負責對資源保護實施監督管理,但這些部門大多是資源的開發利用部門,面對開發利用與保護雙重責任,而資源的開發利用顯然又有著明顯的經濟利益驅動,資源管理部門往往容易陷入/重開發利用,輕資源保護;重經濟效益,輕環境效益;重部門、局部利益,輕整體、全局利益0的誤區,進而導致了資源的無償占用、掠奪性開發和浪費嚴重的現象加劇。[8]這與基本立法相關制度的缺失有著必然的聯系,也使得青海湖流域生態環境保護的相關立法活動在基本精神和原則上缺少了上位法的相應指引和必要的參考。第二,由于生態保護和自然資源利用相關立法的模糊界定,導致青海湖流域生態環境保護實際上缺乏相應的法律保障。在自然資源立法相對缺乏的背景下,有關生態環境保護的規范還沒有引起立法者們的足夠重視,即使在一些法規中流露一些生態環境保護的用意,也往往是從自然資源保護的角度來談,將生態環境等同于自然資源,保護方法也無二至。例如,我國現行的5森林法6經過修正后對森林生態保護的認識在不斷提高,但是還沒有具體的、可適用的森林生態保護條款,實踐中的生態保護措施一直在為森林開發利用讓路,所以有人認為我國現行5森林法6的主要內容體現的仍然是/木頭0林業。[9]5青海湖流域生態環境保護條例6即是在這種不加區別的基礎上制定出來的,如該條例第一條規定:/為了保護青海湖流域生態環境和自然資源,促進生態與經濟和社會的協調發展,根據有關法律、行政法規,制定本條例。0該條例依據的相關法律、法規,大部分都屬于自然資源保護的法律規范。由此,青海湖流域生態環境保護實際上也就變成了單純的青海湖流域自然資源的保護。第三,即使在自然資源保護的相關法律規范中包含有生態保護的內容,但由于其立法目的追求經濟價值的實現,使得對青海湖流域自然資源保護缺乏整體生態價值的衡量,進而影響流域生態環境的有效保護。如上所述,由于生態保護與自然資源的保護不能明確的區分,導致青海湖流域是以生態環境保護為主還是以資源的開發為主成為一個非常突出的問題。雖然自然資源是生態環境的基本要素,但生態的保護和自然資源的保護所反映出的立法態度是有差異的。通常人們在界定自然資源法時都認為,它是指調整人們在自然資源的開發、利用、保護和管理過程中所發生的各種社會關系的法律規范的總稱。[10]而生態保護法則是指,以防止人為原因造成生態系統破壞,以保存生物的多樣性為目的而制定的法律規范的總稱。[11]兩者的主要區別表現為,前者的目的是強調如何合理開發、利用自然資源,追求自然資源可為人類永續利用的經濟利益和價值。后者是將自然資源作為環境要素加以保護,追求包括自然資源在內的整體環境要素的生態價值。但從5青海湖流域生態環境保護條例6的相關規定中,我們所能體會到的立法意圖是,如何在對青海湖流域自然資源開發利用的過程中完成生態環境的保護。如該條例第二條規定:/凡在本省行政區域內從事與青海湖流域生態環境保護有關的管理、開發、建設、生產、科學研究、文化體育、旅游觀光等活動,應當遵守本條例。0可見,其所追求的生態價值,只能通過對自然資源的保護所產生的反射利益間接達到。但事實上,這種反射利益在具體實踐中根本不可能體現出來,進而導致青海湖生態環境惡化的問題依然存在。第四,管理體制缺乏科學性,政出多門,但又職責不清,使得流域內生態環境的保護難以產生預期的效果。作為國家級的自然保護區,青海湖流域開展生態保護較早,但是,實際管理保護的成效卻不盡如人意。一方面,我國對自然保護區是以土地管理為主還是以生態環境的完整性為主,相關的法律法規沒有明確規定。5自然保護區條例6第21條規定/國家自然保護區,由其所在地的省、自治區、直轄市人民政府有關自然保護區行政主管部門或者國務院有關自然保護區行政主管部門管理,,0。對于自然保護區的這種建制,實際上是以行政地理為基礎建設自然保護區,忽視了保護區的自然地理特性,容易造成人為邊界,使得自然保護區破碎化,不利于管護工作的開展。[12]另一方面,由于管理政出多門,職能交叉重疊,一旦出現問題很難找到真正解決問題的部門。例如,5青海湖流域生態環境保護條例6第四條中規定,對于湖區生態環境的保護與經濟建設和農牧民利益的關系,全面規劃,統一領導,分級負責,歸口管理。這種管理體制表面上看起來分工明確,各負其責,實際上,由于業務分隔而管理職能重復交叉,很多部門經常從部門利益出發,對本部門有利可圖的,往往相互爭奪審批、發證、收費、處罰、解釋等權限,而無利可圖的則往往無人愿意負責,互相扯皮、推諉,人為造成許多工作漏洞,使青海湖區生態環境保護的效益降低。第五,責任追究機制的不健全,對破壞青海湖流域生態環境的行政行為缺乏處罰的相應法律依據,導致對于青海湖流域生態環境的破壞行為無法得以真正有效的遏制。對于生態環境的保護是全社會的責任,不僅要規范環境利用行為人的行為,追究其對生態環境造成影響后的法律責任,同時也是政府各職能部門的職責和責任,當相關的管理部門沒有盡到相應的責任時,也應該追究其相應的法律責任。但遺憾的是,從國家環境基本法到有關自然保護區的相關法律規范再到具體的5青海湖流域生態環境保護條例6,都缺乏對行政管理者如不履行其職責應承擔的法律責任的規定,法律責任主要是針對被監督者的,其結果造成許多法律法規的規定形同虛設。相關部門為了部門利益而沒有貫徹條例中規定的生態保護的措施時,不必承擔什么法律后果。只知行其權,而不用負其責,在執法經費緊張,而違法成本為零的情況下,青海湖流域生態環境的保護的有效開展就會大打折扣。
