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房地產建設項目管理范文1
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
在工程建設項目中,項目工程管理影響著工程的質量、進度和成本控制,是施工企業能否獲取效益的關鍵因素。因此,必須充分認識項目工程管理實踐的重要性和必要性,不斷創新項目工程管理的方法,切實提高管理實效。
1.房地產建設項目管理概述
在房地產開發中，廣義的項目管理內容主要包括項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設以及項目建成管理等。在這些內容中，項目建設是整個房地產項目管理中最為重要的一環。所謂建設項目，則是指房地產企業需要一定的資金，并經過不斷的決策和實施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產為目標的程序和過程。房地產建設項目中的項目管理應該包含項目統籌管理和項目的施工管理。
其中，項目統籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務等，是各部門在協調項目實施的過程中，各開發商在各部門的協調和組織下確保某一項目實施成功的關鍵要素。它需要在各項管理制度及考核制度完善的前提下才能實現。房地產建設項目施工的全過程管理則包括：招投標管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實現房地產建設項目的定位計劃的實施。
房地產開發經營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發運營的始終，是房地產企業在項目工程中進行決策、組織、領導以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產建設項目管理，對房地產企業的快速發展以及房地產事業的順利發展意義重大。
2.房地產建設項目管理措施
房地產建設項目管理內容豐富，涉及面廣，加強房地產建設項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產建設的方方面面，確保房地產建設項目管理的有效實施。
2.1成本管理
成本管理是房地產建設項目管理中的重要內容。房地產企業實施建設項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經濟利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產建設項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設項目的定位到計劃、再到初步設計、施工設計、工程建設，直至建成交付等的每一個階段都需要進行有效的成本管理，介于此，房地產企業在每一個環節中都要做到對自己產品進行詳細的研究，設立專門的財務管理團隊，根據項目的總體規劃、項目布置以及內部構造和設備安裝等的配套運營出發，通過價值工程理論進行優化設計，對各個階段的造價進行有效的控制。
2.2進度管理
房地產建設的項目管理中，從房地產項目開發到完工，事先都會做好相應的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產建設項目從立項到結束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產企業對項目進行明確的劃分，主要劃分為幾個節點，細化到什么時間出正負零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節點的控制。同時，房地產企業還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術等各種方法監督各方的參與，共同提高項目的建設進度。
2.3合約管理
在房地產建設項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進行管理，一份好的合約能夠將房地產建設項目的成本風險有效的轉移，甚至現實低成本高質量的轉變。同時，招標是完善合約管理的前提和基礎，而招標過程也可以讓建設方更多的對過程實施者和控制的過程進行全面的認識，制定完善的招標制度有效減少了風險要素，因此，在進行合約管理時，應該在項目管理中設立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。
2.4目標責任管理
在房地產建設的項目管理中，為了有效進行目標和責任管理，房地產企業應該將企業的管理責任明確到每一個部門，明確到每一個責任人，各部門負責人直接對企業總負責人負責，以此來確保各項目的執行和完成。同時，在各項目內部，項目經理可以將項目劃分為更加細化的責任單元，進行權責分明，這樣就有助于項目組織對項目執行情況和進度實施情況進行有效的考核和評估，以便促進企業整體目標的實現。
2.5質量管理
在房地產建設項目中，質量保證是第一，如果建設項目留下了任何質量隱患，后果不堪設想。因此，在房地產建設項目中，要重視對工程質量實施嚴格的管理，建立并完善質量保證體系和質量監督體系；其次，房地產建設項目經理在質量管理中也要努力做到以下幾點：首先，嚴格按照招標約定的驗收標準，對房地產建設項目進行全過程的質量檢查和驗收；其次，在驗收過程中所獲得的任何一項數據信息，必須進行科學合理的分析，做到有理有據；同時，在質量驗收中對材料的驗收要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告；另外，對于建設項目實施過程中出現的不合格環節，必須要求即刻返工，并根據相關的質量管理規定給予嚴格的懲罰措施。
3.結束語
房地產建設項目管理是一個動態的管理體系，其管理內容涉及房地產建設項目的始終，項目經理在項目管理中必須對各個階段、各個環節時刻保持著清晰的頭腦，認真分析，定期檢查，既要有效的節約成本，又要充分保證建設項目的質量，從而實現企業經濟利益的最大化。
【參考文獻】：
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【2】李志勇.論項目管理中施工進度的管理【J】.科技信息,2006,(07).
房地產建設項目管理范文2
1.成本管理方法落后
由于成本管理貫穿于整個項目建設中，涉及的成本數據、信息繁多，且涉及的范圍之廣，掌握和整理起來存在很大的困難。傳統的成本管理方式是對該項目中所涉及的成本信息采用人為收集、處理、分類的方式，成本管理效率不理想。成本管理方法落后，效率低，不能及時發現項目建設過程中成本管理中存在的問題，可能會為企業帶來更大的經濟損失。部分成本管理人員的專業性有待加強，對成本管理的價值分析法、目標成本控制法未做到數量的掌握和理解，制約著成本管理工作的開展。
2.成本管理制度不夠完善
成本管理制度是進行成本管理的重要依據，對成本管理質量和效率起著決定性的作用。當前，在房地產項目的建設過程中存在著成本管理制度不完善的現象，未對成本管理人員、普通員工的行為進行規范性的管理，缺乏完善的獎懲和問責制度，成本管理質量大大下降。我們以施工階段為例，施工階段是成本管理的重要管理對象，施工過程中材料、技術、工人和設備等方面對成本的影響最大，且涉及的成本數據最多，對設備的維護力度不夠、材料以次充好等現象嚴重，導致成本被無形的夸大，但是卻缺乏有效的懲治制度對其進行管理，是制度不完善的重要體現。
二、加強房地產建設項目成本管理的有效措施
1.加強成本管理隊伍建設，提高成本管理人員的意識為了實現對房地產建設項目的成本管理，應加強成本管理隊伍建設，提高成本管理人員的意識，讓企業的全體員工共同加入到成本管理的工作中來，以減小成本管理的難度，實現對成本的系統化、全面化管理。首先，對成本管理人員進行專業性的訓練，對經驗成本管理法、價值分析法、目標成本控制法等成本管理方法對管理人員進行專業性的訓練，以提高成本管理的質量和效率。另外，加強對項目管理人員的從業資格考核，嚴格考核制度，保證考核的標準性與規范性。且普通員工要在日常項目建設中提高成本管理觀念，將各個環節的成本數據進行認真的記錄，以保證數據的真實性和準確性。
2.建立健全成本管理體系，優化項目的成本管理制度和方法加強對房地產建設項目的成本核算，應建立健全成本管理體系，完善成本管理制度，將成本管理過程中可能出現的問題列入到管理制度中，以增強對管理人員的約束力和規范性，管理人員要嚴格按照管理制度的要求開展成本管理工作，對原有的成本管理方法予以優化，實現成本管理的信息化建設，實現對成本的階段性管理。在房地產項目建設的設計、施工等環節進行階段性的成本管理，要將成本的相關信息及時錄入到計算機系統中去，并利用成本管理軟件對所記錄的信息進行整理、分類、核算和分析等，實現對成本的精細化管理，是項目成本管理方法的進步。另外，應完善成本管理體制，建立獎懲和問責制度，并以激勵機制加以輔助，以調動成本管理人員的積極性，強調權責明細化，以提高成本管理效率。
3.以保證項目質量為基礎，加強對施工階段的成本管理施工階段是成本管理的重要階段，也是影響成本最為關鍵的環節。施工建設階段的變數很大，會受到材料、設備、技術等多個因素的影響。因此，為了加強對施工階段的成本控制，應在施工階段建立專門的成本管理小組，以加強對成本的控制。在施工階段，材料的價格會跟隨市場的波動而發生變化，可控制性弱，在進行采購工作時，成本管理人員應進行跟蹤管理，輔助采購員選擇性價比較高的材料；在設備的管理和維護上，應叮囑施工現場的工人或維護人員對設備進行定期的維護和檢修，以延長設備的使用壽命，提高資源的利用率，降低在設備損耗方面的成本支出，加強對成本的控制。對于施工階段的成本管理工作，都要以保證房地產建設項目的質量為重要基礎，否則一旦出現嚴重的質量問題，出現返工現象，會導致更大程度上的經濟損失。施工階段是房地產建設項目的核心環節，為了加強對成本的控制與管理工作，監督部門要對施工環節進行專項的審查，嚴格控制工程的成本、質量和技術，材料的價格是否符合市場價格、項目的建設參數是否嚴格按照設計師的要求進行等，實現對房地產建設項目成本的全面化管理。
三、結束語
房地產建設項目管理范文3
關鍵詞：房地產開發；建設工程；質量管理
Abstract: this article with the project implementation stage as the key point, in clear design scheme and under the guidance of the target, establishes the real estate construction engineering quality management system, clear quality management objectives, the construction project process quality control, and to the stage of construction problems of the detailed analysis and eventually is to ensure that the quality of the construction project goal smoothly realized.
Keywords: real estate development; Construction project; Quality management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：
1 引言
隨著市場經濟制度在我國的逐步發展和完善，我國國民經濟也得到了持續增長。在這樣的經濟大環境下，作為國家支柱產業之一的房地產行業也得到了空前的發展。產業鏈在快速發展的同時，房地產工程質量也越來越受世人的關注。工程質量管理是房地產項目管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目的整個建設過程中，一個房地產項目質量管理的成功與否，直接關系著項目建設的成敗，所以房地產開發商應重視工程質量的管理、實施與控制，以保證項目管理目標的實現，獲得較好的經濟效益和社會效益。
2 房地產建設的工程質量管理體系
房地產項目開發的全過程主要包括六個階段：市場調研階段、設計準備階段、招投標階段、施工階段（包括竣工驗收）、交付使用階段及質保期服務階段，各個階段的實施不當都會對項目的成功造成一定的影響[ ]。因此，為了保證工程質量目標的順利實現，必須建立全過程的工程質量管理體系，統籌做好各個階段的質量管理工作，這是項目成功的基本保證。
下面將對施工階段的質量管理措施進行詳細介紹。
3 房地產項目開發的施工質量管理
施工階段是開發項目形成實體的階段，也是決定最終產品質量的關鍵階段，這個階段的質量管理是開發商、監理工程師、承包商以及政府建設主管部門質量管理工作的重心。工程項目具有建設地點固定、施工人員流動性大、產品體積龐大、建設周期長、所需資金多、產品具有單件性等特點[ ]，所以，施工過程中的質量管理要根據具體的工程環境、工程性質制定具體的質量管理方案，并在方案實施的過程中，根據施工環境的變化，不斷修正質量管理方案，以保證質量目標的實現。
3.1 加強對施工準備階段的質量管理
（1）督促總承包單位項目部組織施工圖紙會審及技術交底：在圖紙會審中，審核圖紙資料是否齊全，軸線尺寸、平面與大樣有無矛盾及錯誤，并進一步明確施工中具體的技術要求及應達到的質量標準；另外，開工前由項目部技術負責人組織全面的技術交底，在各分項工程施工前，再由項目技術負責人對該項目施工的所有班組和配合工種進行技術交底，在工程第一線保證項目質量目標。
（2）現場準備工作的質量控制：檢驗場地平整度和壓實程度是否滿足施工質量要求；對規劃部門提供及勘查單位測定的原始基準點、基準線和參考標高等測量控制點進行復核，并對現場進行準確的測量放線。準確地測定與保護好場地平面控制網和主軸線的樁位，抽檢建筑方格網，控制高程的水準網點以及標樁埋設位置等，最大限度地減少由于基礎勘查失誤對項目造成的巨大影響。
3.2制定項目質量管理計劃
正確的使用計劃編制技術編制切實可行的質量控制目標，并審核有關技術文件、報表或報告。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目工程安全、質量全過程管理負責，技術負責人對項目工程質量技術負責，項目團隊各專業工程師對項目施工質量的規范負責，總承包單位對項目的結果負責。
3.3 執行現場派駐代表制度，規范對承包商的質量管理
在房地產項目開發中能否有效管理、協調好施工承包單位，也是保證工程質量的重要因素。因此，要執行現場派駐代表制度，配合監理單位按規定檢查施工單位的現場工作情況，在督促履行合同的同時，對現場工作進行監督檢查，包括材料設備的使用情況、作業人員情況、施工質量是否符合工程質量要求和承包合同中的規定標準等，以此完成施工承包商的制約和控制，保證項目的工程質量。
3.4加強工程資料管理
工程資料的管理是項非常重要的工作，隨著單位工程施工的持續開展，會形成各類繁多的項目文件資料，如施工前的策劃準備資料、施工過程的施工記錄、分部分項工程檢查驗收記錄及竣工驗收資料等。這些資料詳細全面地反映了整個工程建設的情況，它對工程質量的評定、工程竣工后的收尾都有重要的利用價值，特別是目前國家大力倡導的綠色施工，施工結束后要對施工的過程進行評估，這時施工過程中所形成的文獻資料的保管性會顯得更為重要。
3.5對施工關鍵工序進行嚴格控制
業主方的現場管理不可能做到控制施工過程的每一個過程、每一道工序，因此，找出施工過程中對建筑產品質量或功能影響最大，施工中最容易出現問題的關鍵工序作為重點控制的對象，如鋼筋工程中的露筋、預埋件偏位隱蔽工程的檢驗等；模板工程中的柱模板漲模、軸線位移、門窗洞口混凝土變形等；混凝土工程中的蜂窩、露筋、麻面、孔洞、施工縫處雜物清理不干凈等；砌筑工程中的砌體粘結不牢、拉結構鋼筋或壓砌鋼筋網片不符合設計要求、砌體偏差是否超規定等；抹灰工程中的粘結不牢、空鼓、裂縫、門窗框邊縫不寒灰或不實、墻面開花、抹灰表面不平等。對這些關鍵工序進行有效控制，能預防質量通病，保證產品質量，極大地提高管理效率。
3.6 加強成品保護及質保期服務
在施工過程中，部分分項分部工程已經完成而部分工程尚在施工，或者某些部位已經完成，其它部位正在施工，如果對于成品不采取妥善措施加以保護，會造成損毀或傷害，影響結構和觀感質量。因此，加強成品保護是一項關系到確保工程整體質量、提高項目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要環節。
4 結論
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1建筑工程管理的應用現狀
在建筑工程施工中，工程管理是重要環節，貫穿于項目建設過程始終，其管理活動的落實關系到企業綜合效益。但是從企業總體發展現狀來看，企業發展預期管理目標與管理質量之間存有較大差距。例如某房地產項目前期施工準備環節中，管理人員安全意識缺失嚴重。在房地產項目建設中，部分設計人員在施工方案設計中，單方面依靠傳統設計經驗，未能對施工項目現場進行深入考察。對房地產項目成本預算等要素缺乏深入分析，將會導致項目施工建設與管理層面嚴重脫節，對項目施工效率產生較大負面影響［1］。在房地產項目施工過程中，要著重做好進度管理，其對整體項目建設效益具有較大影響。近年來，房地產項目建設規模逐步擴大、項目結構復雜性逐步提升，這也對項目建設進度產生了影響。缺乏科學化的進度管理將會導致項目不能在規定時間內竣工，監督管理與各項檢測活動未全面落實。其次，在房地產項目管理中質量管理也是重要環節，質量管理對項目施工建設質量影響較大。有部分企業受到傳統管理理念限制，將管理重點集中在提高經濟效益層面上，而忽視對質量管理的加強。
2建筑工程管理應用存在問題分析
在工程建設管理中仍舊存有諸多問題，主要表現在以下方面：房地產項目施工建設中安全管理重視程度不夠，導致施工問題頻發；施工中缺乏良好的安全檢查以及監督管理措施，未能深入挖掘項目現場存有的各項施工安全隱患；施工人員在項目施工建設中缺乏良好的自我防護意識，易誘發諸多安全問題；各項質量檢查活動開展不及時；未制訂完善的質量檢查與管理計劃，在管理中還是選取事后管理方式。在施工材料質量管控中，有部分施工人員會隨意更換施工材料，選取諸多質量較差的材料進行施工，將會誘發施工質量問題［2］。在項目造價管理中，管理階段成本控制能力不足。項目造價編制中，未能對項目具體支出進行精確化評估，導致房地產項目建設投資存在較大的盲目性。企業財務預算制度設定不規范，造價管理團隊整體專業化水平不高。管理部門還是采用傳統造價方法進行造價編制，導致造價方案可行性降低。最后，施工管理體系建設不完善，部分管理部門為了擴大項目建設效益，壓縮施工期，將會對施工質量產生直接影響，加上現場施工人員以及各類機械設備配置管理不完善，對項目整體建設質量、建設進度、建設效益會產生較大負面影響。
3建筑工程管理應用策略探析
3.1建立健全規范化的施工管理體系施工建設與管理部門要深入分析房地產項目建設發展現狀，擬訂完善的施工質量監督管理體系，在確保各項監督管理活動全面落實基礎上，為后續項目施工建設奠定有效基礎。相關施工部門要注重構建完善的安全管理系統，擬訂完善的管理制度，提高施工管理成效。其次，為了保障工程質量監管體系應用效益全面落實，在基層施工人員考核中要注重引入安全管理考核，并對對施工人員個人資質進行審定，并做好相關技能培訓。這些舉措是全面提升施工質量管理成效的有效路徑。
3.2嚴格把控項目施工進度
在房地產施工操作管理中，進度管理是重要部分，對項目整體建設成效影響較大。在項目施工建設初期階段，相關管理人員要注重對項目建設現場環境集中分析，要和多領域施工人員交流。對施工任務、施工進度合理分析，避免施工部門為了擴大項目建設效益而隨意壓縮施工工期，對施工質量產生較大負面影響。在施工操作中，管理部門要注重對施工進度科學化管理。各部門施工人員強化施工交流，在科學化進度管理中促進項目高質量建設發展。
3.3完善項目質量監督管理
在房地產項目建設管理中要注重做好質量管理，質量監管對房地產企業擴大市場競爭力具有重要作用。從相關數據調查研究能得出，近年來房地產企業數量逐步增加，企業市場競爭日趨激烈。有部分施工部門為了能擴大項目建設效益，在施工中隨意減少施工材料投入，或是購入更多低質量材料，這將會對施工效益以及施工質量產生負面影響，對施工人員人身安全也有較大威脅。管理部門要對材料管理高度重視，對市場材料與各類機械設備合理選取。組織專業質檢人員進行質量檢測，項目竣工之后進行多方位檢查，為項目施工效益提升奠定基礎。
3.4采取全過程動態造價管理措施
在項目建設中要注重強化造價管理，高效的造價管理是項目建設的重要基礎，現階段要采取科學的方式編制造價。在項目施工建設各個階段嚴格執行造價管理，提高各環節建設效益。逐步完善造價管理體系，保障各項造價管理措施有效落實。全面做好項目材料差額規劃管理。充分認識到價差系數與市場價格之間的對應關系，對項目材料費用規范化控制。當材料價格差異較大，施工部門要加強與業主方溝通，規避施工合同糾紛。
3.5強化安全生產管理措施
在項目建設中要注重制定科學化的安全管理制度，促使項目在安全施工的基礎上高質量發展。針對施工人員安全管控，還要制定科學化的考核以及獎懲制度，有助于激發施工技術人員的積極性。施工管理部門要擬定相應的施工細則，全面提升安全監督成效。
房地產建設項目管理范文5
關鍵詞:項目管理, 成本, 進度, 安全, 協調
中圖分類號：F406.72文獻標識碼：A文章編號：
Abstract: The author with the work experience in recent years, mainly expounds the real estate development in the process of management personnel how to make progress management, quality management, security management and so on, as well as how to coordinate all the participants in the process of construction, the relationship of how to smooth and the government and other departments to communicate, and makes a summary and analysis.
Key Words: project management, cost, schedule, safety, coordination
前 言
近些年來,我國經濟的迅速發展，帶動著房地產市場開發日趨走成熟,而且又在十分激烈競爭中, 大家皆知房地產開發是一項工期長、資金占用量大并且資金的時間價值大的項目,要想在各種復雜的環境中把房地產項目做好,使房地產開發的利益最大化,首先就必須從成本管理上下大工夫。如何更高效的提高房地產開發項目工程管理呢？我們不僅要把成本管理抓重點，而且還要把進度管理、質量管理、安全管理等以及如何協調建設過程中各個參與方的關系,如何順暢的與政府等部門進行溝通等方面入手,結合本人近年來的工作經歷就潦草進行一個總結與分析,以供大家討論。
一、 成本管理
房地產成本管理的概念房地產成本管理是指房地產房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用的計劃、組織和控制。而任何一個房地產開發項目出發點均是為了追求利潤最大化,那么在這個過程中,成本控制是十分重要的,而且成本的控制是貫穿于項目的始終,從項目的定位,初步設計,施工設計,工程建設,交付使用等每個階段都要做出相應的投資估算價格、概算價格、標底價格、決算價格等,根統計資料表明,在設計階段節約投資的可能性為88％ ,所以在此階段房地產公司要對自己開發的產品進行詳細的研究,成立自己的設計團隊,根據項目的檔次從項目的總體規劃、樓位布置、建筑外立、內部構造、設備安裝及整個項目的配套方面出發,運用價值工程理論進行優化設計。等而施工開始后節約投資的可能性僅為12%,這個階段只要自身不再更改原規劃設計,做好現場工程管理,不隨意下發變更指令,利用監理單位管理好施工單位,那么這個階段的造價便可進行有效的控制。
在建筑法律不斷健全的今日,要從招標階段進行嚴格的篩選協作單位,不能超越招投標等相關法律的規定,設計階段包括方案設計,施工圖紙設計。建設過程中包括監理單位,施工單位(總分包單位) ,材料供應單位的確定,甚至后期物業管理單位的確定,都通過公開招標或者邀請招標,擇優選取,以取得項目各參與共贏。
二、 進度管理
資金是有時間價值的,那么房地產開發項目從立項到交付使用時間越短越好,以便于高效的提高資金的使用效率,一般而言,開發項目比較緊張的都在工程建設階段,基于此,制定切實可行的計劃是十分重要的,將擬建項目進行幾個大節點的劃分,如什么時間出正負零,什么時間封頂,什么時間竣工驗收,做好這幾個時間點的控制,建設方需要做的是宏觀的、全局的工程管理,通過施工單位的自查,監理的巡查,通過召開會議分析未完原因,如何采取措施,利用組織、合同、技術等方法去督促各參與方,共同來提高建設進度。
三、 質量管理
品質永遠是競爭的核心,房地產開發項目更不例外,建設房子無疑地基處理、主體建設、設備安裝、外立面、配套建設等幾個方面。那么如何才能管理的更好呢,首先要有目標,制定好自己的目標,各方才知道自己的方向在那里。其次要有方法,施工單位做好施工組織設計,配備優秀的管理人員,選擇優秀的操作人員。配備先進的操作工具,安全的施工機具。做好材料的進場控制,建立嚴格的材料驗收制度,明晰的材料臺帳。從源頭到領料各個環節都是有監督的,都是可以溯源的。給進場的人員做好技術交底,經常進行大比武,進行班前教育,建立民工學校,從而提高操作工人的技術水平。良好的環境也是不可缺少的,現場做到日完日清。人、機、料、法、環五大環節均予以保證,無疑會提高建設品質。在這個過程中發揮監理單位的作用,要深入現場,做好旁站,做好平行檢查,進行周比賽,月評定制訂獎罰措施,通過激勵來提高質量管理水平。
四 安全管理
近年來建筑工程行業安全事故頻發,安全生產的管理不光是施工單位單方的事情,項目各參與方都要參與進來,共同管理安全生產,房地產開發企業不能超越程序辦事,一切都要按照相關的建設程序開展自己的工作。不能任意的壓縮施工工期,不刻意的搶工期、趕工期,違背客觀規律。不能任意的將工程直接分包或者肢解分包,將自己的分包要納入總包的管理范疇之內,否則會因為分包太多, 造成現場管理混亂,安全事故多發。再者要求各參建方建立完善的安全管理體系,目前比較常見的就是掛靠單位較多,或者外埠企業較多,公司級別的人員較少,安全管理機構不健全,造成高資質、低管理的現象,針對這些要從合同的角度出發予以約束。最后要建立四級安全管理體系,即建設方、監理方、施工方、老務隊都設置安全工程師崗位,以便從組織上重視安全管理。
五、 各方關系的協調
房地產開發項目本身就是一個社會資源的大整合,自己本身就是一個組織各方共同實現價值的組織者,自己所充當的角色既可能是甲方也可能是乙方,如何妥善的處理好各參與方的關系十分重要,在建設階段偏重于場內的管理, 重要的是處理好監理、總包、分包等幾個方面的關系,如處理總分包工作界面的劃分,工序之間的移交,總分包配合費用的洽談等工作。通過合同手段、會議手段進行溝通解決。
協調職能使不同的階段、不同環節、不同部門、不同層次之間通過統一指揮形成目標明確、步調一致的局面,同時通過協調使一些看似矛盾的工期、質量和造價之間的關系,時間、空間和資源利用之間的關系也得到了充分統一,所有這些對于復雜的工程項目管理來說無疑是非常重要的工作與政府等部門的溝通協調,無論新建、改建、擴建這些項目都離不開政府部門的監督管理,需要與規劃、質監、市政、水務甚至一些壟斷行業的溝通都是十分重要的,既不能違背程序辦事,也不能因為煩瑣的程序而持不滿的態度去辦事,根據公司的大小可以設置專門的報建專員或者項目前期部來協調處理此類事情,以便提高辦事效率。
六、結束語
總之房地產開發項目是一個系統的、復雜的、多元的、目前很多公司管理還不是十分規范化,甚至有單位不知道該設置那些部門,那些崗位,建設程序的流程也不熟悉,但目前又沒有一個規范化的東西,只能借助一些規模較大的公司,通過一個甚至更多項目的開發來不斷完善、提高項目的建設管理水平,從而最大限度地發揮出工程項目的經濟效益。
參考文獻
[1]彭澤華,李志軍.關于房地產開發項目管理的思考[J].中國高新技術企業, 2008,(23)
房地產建設項目管理范文6
一、房地產成本管理的概念
房地產成本管理是指房地產房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用的計劃、組織和控制。成本管理的內容很廣泛，貫穿于項目管理活動的全過程和各個方面，主要分為三個階段：第一階段為前期準備階段，既規劃、設計、招投標階段；第二階段為施工階段；第三階段為竣工驗收后的成本分析與考核階段。從項目規劃開始到竣工驗收后的成本核算。對施工企業而言即從中標簽約開始到施工準備、現場施工、直至竣工驗收，每個環節都離不開成本管理工作。如何優質高效的完成施工任務，特別是有效的加強工程項目的成本管理和控制，獲取較高的效益，已成為企業能否發展和壯大的成敗所在。
二、房地產成本管理的原則
1.實施全面管理，全面管理包括全員管理和全過程管理
（1）全員管理。施工成本與施工形成有關的各部門，各單位，班組和每個員工切身利益息息相關，成本責任目標落實到每個部門乃至個人，真正樹立起全員管理的觀念。
（2）全過程管理。在設計階段，提高設計人員的成本意識，優化設計方案；在招標階段，相關部門要做好成本的預測，簽好合同，在施工前期，做好對工程實際成本的測算，制定相應工作策略；根據成本預算制訂相應成本計劃及目標，在施工過程中進行相應的成本跟蹤。達到事中管理的目的在竣工驗收階段，及時收集相關資料，對整個工程成本進行核算和分析，使施工自始至終處于有管理之下。
2.開源與節流并重
建設工程成本管理的目的是提高經濟效益，降低成本支出和增加收人是主要途徑。在項目實施過程中，一方面，“以收定支”，進行成本核算和分析，以便及時發現成本節，超的原因，另一方面，加強合同管理，及時辦理合同外價款的結算，以提高項目成本的管理水平。
3.設定目標管理
目標管理是進行任何一項管理工作的基本方法和手段。在實施目標管理過程中，目標的設定不但應切實可行，而且要層層落實。目標的責任不僅包括工作責任，要有成本責任，目標應及時、壘面檢查，發現問題，及時采取糾正措施；目標評價更應公正、合理，只有將成本管理置于這樣一個良性循環之中，成本目標才能得以實現。
4.向節約要效益
節約是提高經濟效益的核心，也是成本管理的一項最重要的基本原則。
⑴節約財力。嚴格執行成本開支范圍、費用開支標準和有關財務制度，對各項成本費用的支出進行限制和監督。
（2）節約人力。提高施工項目科學管理水平，優化施工方案，提高生產效率。
（3）節約物力。采取預防成本失控的技術組織措施，制止可能發生的材料浪費，真正做到向節約要效益，向技術要效率，確保成本目標的實現。
5.責任、權力和利益相結合
在項目成本管理過程中，要形成整個項目成本管理的責任網絡，要使成本責任得以落實，責任人應享有一定的權限，企業領導對項目經理，項目經理對各部門在成本管理中的業績要進行定期檢査、考評，要與工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明，這一原則是成本管理得以實現的重要保證。
6.向管理要質量
只有重視提高工程質量水平，降低質量成本，才會有優質的項目為企業樹立良好形象。它包括控制成本和故障成本兩個主要方面?？刂瞥杀臼琴|量保證費用，與質量水平成正比關系，質量管理的重點在于分析現有的質量標準，減少檢驗程序和提高工作效率，使質量總成本降至較低水平，故障成本是損失性費用，與質量水平成反比關系，當前迫切需要的是降低故障成本。
三、做好項目成本控制組織措施
1.建立成本責任制，完善成本控制運行機制。包括：健全成本責任制；建立完善項目成本控制制度；樹立全員成本意識。
2.制定施工成本計劃。成本計劃是項目實施之前所做的成本管理準備活動，是項目管理系統運行的基礎和先決條件，是根據內部承包合同確定的目標成本。公司應根據施工組織設計和生產要素的配置等情況，按施工進度計劃，確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃，計算出保本點和目標利潤，作為控制施工過程成本的依據，使項目部人員及施工人員無論在工程進行到何種程度，都能事前清楚知道自己的目標成本，以便采取相應手段控制成本。
3.提高項目成本控制技術措施
⑴制定先進可行的施工組織設計。施工方案主要包括四個內容：施工方法的確定、施工機器、工具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案的不同，工期就會不同，所需機器、工具也不同。因此，施工方案的優化選擇是是施工企業降低工程成本的主要途徑。制定施工方案要以合同工期和業主要求為依據，聯系項目的規模、性質、復雜程度、現場等因素綜合考慮?？梢酝瑫r制定幾個施工方案，互相比較，從中優選最合理、最經濟的一個。同時擬定經濟可行的技術組織措施計劃，列入施工組織計劃之中。
（2）配合沲工單位合理安排現場施工管理。項目現場施工管理主要包括臨時設施費及現場材料保管、場內運輸費用。臨時設施應選擇技術方案，本著經濟適用的原則布置，不能占用過多資源，這樣本身就是極大的浪費。合理安排材料進出場是一件特別重要的工作，如何減少材料的保管時間，減少場內運輸所耗費的人工、機械，必須有一個合理的安排，應根據技術組織措施合理定制。
4.嚴格把關項目成本控制合同措施
⑴認真分析合同條款。實行嚴格的合同管理，是施工單位的首要課題。建設單位應聘請有經驗的管理人員分析合同條款，力爭對每一項條款都理解透徹，防止施工單位進場后以工期、工程造價、手續等問題為借口，進行各種各樣的索款。
