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房地產項目銷售管理范文1
關鍵詞：房地產項目合作開發模式；房地產稅制；涉稅處理
中國大陸房地產業自二十世紀九十年代興起，二十多年間迅速發展壯大，對城市建設和國民經濟的騰飛發揮了巨大作用。與其他行業相比，房地產行業具有投資規模大、經營風險較高、建設周期長、業務流程復雜、經營成本歸集復雜、納稅環節及涉及稅種較多等特征。基于資金、行業資質或項目管理能力方面的不足，許多房地產企業常選擇與可彌補其短板的合作方合作，共同完成項目開發，共擔風險共享利潤，實現共贏。這就使得房地產項目開發的過程變得更為復雜，納稅管理工作因此也更具挑戰性。在現行房地產稅制下，企業在開發房地產項目過程中，涉及稅種多達10種，應納稅費計算復雜，整體稅負較重。僅與銷售收入直接相關的稅費支出就已占銷售收入的21%至26%，此外還有其他與獲得土地有關的契稅、印花稅、耕地占用稅和城鎮土地使用稅等稅金支出。面對如此高比例的法定成本支出和現行尚不完善的中國房地產稅制，房地產企業的納稅管理工作變得至關重要，決策層必須以前瞻性及戰略的眼光和理念來安排合作項目開發全過程的涉稅行為，以達到提高稅法遵從度、降低納稅風險、合法合理降低納稅成本的目的。
一、房地產項目合作開發模式
（一）房地產項目開發的運作流程
房地產企業投資于一個具體的房地產開發項目，需展開包括受讓土地使用權、立項、規劃、設計、建筑施工、銷售或自用等一系列經濟活動，分布于以下四個環節：
1.前期準備環節
前期準備工作主要包括取得土地使用權，項目立項、圖紙設計和規劃，五個許可證審批，市場調研和規劃，預算，融資，決定開發模式，確定建筑施工方、監理方。
2.建筑施工環節
按照確定的開發模式開展建筑施工，工程監理；市場營銷，預售開發產品。完工驗收和竣工結算。
3.銷售環節
銷售開發產品，辦理購房貸款和房產證手續。
4.保有環節
銷售剩余開發產品，或轉為自用或出租。工作重心轉向售后服務、移交物業管理、招商租賃等工作。
（二）房地產項目開發模式
國際上房地產開發有兩種基本開發模式：香港模式和美國模式。香港模式的核心在于，樓盤以項目開發為組織形式，在整個開發流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產公司獨立完成。而美國模式則完全不同，整個開發的每個環節完全由獨立的機構運行，投資人通常是非常有經驗的房地產基金、退休基金或者退伍軍人基金。房屋建造由專門的建筑商完成，物業管理則由專門的物業公司來完成①。內地房地產開發完全借鑒了香港模式。在整個開發流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產公司獨立完成。內地的國有土地出讓模式在很大程度上也學習了香港經驗，土地使用權不能自由交易，經營性用地只能通過政府的“招拍掛”出讓方式獲得。正是內地這種獨特的房地產開發模式，與重交易輕保有環節征稅的房地產稅制相結合，才造就了當今市場上各種形式的“項目合作開發或合作建房”模式。實踐中，人們通常將項目的建設方式和經營模式統稱為項目的開發模式，主要包括以下三種模式：
1.自建開發模式
有土地使用權的企業自行開發建設，整個開發流程均由本企業獨立完成。這些企業一般為具有房地產開發經營資質的企業。
2.代建開發模式
有土地使用權一方委托房地產企業代為開發建設，并支付代建費，開發主體為委托方。受托方必須是有房地產開發經營資質的企業，委托方則無此限制。
3.合作開發模式
合作開發房地產項目實際上是一種對土地、技術、資金等房地產要素的調配整合，是合作開發主體為完成房地產項目的開發、經營目標而通過合同的方式將各個主體擁有的要素有效結合到一起的民事行為②。實務中，由于土地產權制度和房地產開發香港模式的約束，內地房地產項目合作開發形式多樣，可歸結為以下兩大類：
（1）共同出資成立獨立法人公司
一方以本企業為主體聯合其他企業、個人共同投資開發房地產項目，成立獨立法人房地產公司來完成整個開發流程。
（2）合作開發不成立獨立法人公司
一方以本企業為主體聯合其他企業、個人合作開發房地產項目，不成立獨立法人公司來運作該項目，合作各方中必須至少有一方具備房地產開發經營資質。實踐中，合作各方通常選擇以下五種具體合作方式之一來完成項目開發：
①提供土地使用權換取固定收益方式 --轉讓土地使用權行為
合作各方約定，提供土地使用權一方不承擔經營風險，只收取固定利益，如：固定數量的房屋、貨幣或其他權益。這種合作實為土地使用權轉讓行為。
②提供資金換取固定開發產品方式 ―銷售開發產品行為
合作各方約定，提供資金一方不承擔經營風險，只分配固定數量的房屋。這種合作實為房屋買賣行為。
③提供資金換取固定貨幣數額方式 C借款行為
合作各方約定，提供資金一方不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣。這種合作實為借款行為。
④提供資金換取開發產品使用權方式 C房屋租賃行為
合作各方約定，提供資金一方不承擔經營風險，只以租賃或以其他形式使用開發產品（房屋）。這種合作實為房屋租賃行為。
⑤ 共同投資、共享利潤、共擔風險方式 C房地產項目合作開發
合作各方約定，各方提供土地使用權、資金、項目管理技術等共同投資開發房地產項目，共享利潤、共擔風險。該項目合作清算后，按約定比例向合作各方分配項目利潤。這種合作方式即為法律上真正認可的“房地產項目合作開發”模式。
二、房地產項目合作開發涉稅處理
（一）房地產稅制概況
中國內地現行房地產稅制的基本框架是在1994年分稅制改革的基礎上確立的。其中直接以地產、房產為征稅對象的有五個稅種：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、房產稅；與房地產密切相關的有五個稅種：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等，共十個稅種。（見表1）
（二）房地產合作開發項目的涉稅處理
2005年至今，最高人民法院和國家稅務總局分別頒布了若干司法解釋和部門規章，為各類房地產“合作開發”行為的稅收征收管理和法律糾紛解決提供了更明確的法律依據。依據這些法規，不同的項目開發模式或方式涉及不同的納稅義務，稅負高低不一，差異較大，開發模式的選擇決定了項目開發的涉稅處理方式和合作各方的稅負。本文以法律上認可的“房地產項目合作開發”模式，即合作各方共同投資、共享利潤、共擔風險的項目合作方式為基準，分析其涉稅處理過程。房地產合作開發項目自前期準備階段起，至合作清算結束，均應以本企業（有土地使用權一方）為財務核算主體和納稅主體，從四個開發環節、十個稅種、兩方納稅主體三個維度處理涉稅事項：
1.四個開發環節
如上表所列，企業在項目開發的所有環節均應積極履行納稅義務，正確計算并按時繳納各項應納稅金及附加費；到主管稅務機關立項及按月申報開發產品銷售情況。
2.十個稅種
在開發過程中及合作清算結束時所產生的所有涉稅事項，本企業均應正確計算并按時繳納各項應納稅費，其重點和難點在于合作清算年度的企業所得稅匯算清繳工作。
3.兩方納稅主體
合作開發項目的納稅主體包括兩方：一方為本企業，負有項目開發經營所涉及的所有納稅義務；另一方為合作方，承擔項目稅后利潤分配的所得稅。
房地產合作開發項目通常在開發產品銷售完畢當年實施合作清算工作。合作清算結束時，本企業應根據清算結果所列的項目稅后利潤，按約定比例分配給合作方。實際支付分配款時，若合作方為個人獨資企業、合伙企業或個人，企業還應就實際分配的項目稅后利潤，代扣代繳個人所得稅；若合作方為法人企業，則合作方取得該合作項目稅后利潤應視同股息、紅利，屬于企業所得稅的免稅收入，合作方免交企業所得稅。合作清算結束后，剩余稅后利潤留歸本企業，構成企業的稅后凈利潤。
合作清算結束后，企業需向主管稅務機關備案分配合作方項目稅后利潤情況，并依要求報送合作清算報告。由于合作開發項目為合作各方共同管理，財務核算清查工作及合作清算結束時的涉稅處理較為復雜，故合作各方通常聘請稅務師事務所實施清算工作并出具合作清算報告。
房地產合作開發項目的稅務處理是一項綜合性較強的專業管理活動，涉及法律、稅收、會計核算、財務管理、企業運營管理等多學科知識，故要求財務人員具備較高的綜合素養和豐富的實踐經驗，方能保證合作開發項目涉稅處理工作的合法性及合理性，從而盡可能規避或降低稅收風險，實現企業價值大化。
注釋：
①常青著，中國房地產到底怎么辦，浙江大學出版社，2011
②王衛國著，中國土地權利研究，中國政法大學出版社，1997
參考文獻：
[1]許明編著.房地產稅收政策深度解析[M].中國市場出版社，2013.
[2]常青著.中國房地產到底怎么辦[M].浙江大學出版社，2011.
[3]畢寶德著.不動產經濟研究[M].中國經濟出版社，2013.
房地產項目銷售管理范文2
房地產公司簡介范文1
世聯地產
已成為全國知名的房地產綜合服務提供商，業務范圍覆蓋房地產銷售、顧問策劃、資產服務、金融服務及經紀業務。世聯地產始終依據客戶需求和市場變化，不斷創新。下一個十年，世聯地產將致力于打造集成服務領先的房地產綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持!
世聯地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，世聯地產整體改制，成立深圳世聯地產顧問股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、內蒙古、寧夏自治區及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數超過14000人，基本完成顧問業務的全國布局。其中業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。
世聯地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、山東四大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。
2014年1月10日，世聯正式對外宣告世聯地產更名“世聯行”。
房地產公司簡介范文2
仲量聯行
仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產領域的專業服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現增值。仲量聯行業務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業務營收約40億美元。2013年仲量聯行代表客戶管理或提供外包服務的物業總面積逾30億平方英尺，并協助客戶完成了價值990億美元的物業出售、并購和融資交易。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達480億美元。
仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的15個國家擁有80個分公司，員工總數超過27,500人。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務遍及中國的80多個城市。
2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業獎”亞太區頒獎典禮上，仲量聯行再度榮膺“中國最佳房地產咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯行還摘取了亞太地區其他6個國家的五星級“最佳房地產咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。
自2011年RCA開始此類數據以來，仲量聯行在亞太地區房地產投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區的辦公樓、工業地產、酒店和零售地產等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯行資本市場團隊在亞太地區為總額超過215億美元的商業地產投資交易提供了咨詢服務，占該地區的市場份額的36%。
房地產公司簡介范文3
華業行
華業行是一家從事房地產綜合服務商，全稱“北京華業行房地產經紀有限公司”，以下簡稱“華業行”。華業行成立于1995年，歷經十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產流通領域的全價值鏈經營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規劃、產品策劃、營銷策劃、商業招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產綜合服務。
公司服務
全案營銷服務
項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業服務。
產品與營銷顧問服務
產品設計及規劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務主要提供專業的投資顧問服務、銷售管理顧問服務、營銷推廣顧問服務。
商業地產綜合服務
商業地產專項市場研究、商業地產市場定位及戰略研究、商業地產全程營銷推廣、商業地產招商策劃、商業地產建筑規劃及產品設計、商業運營管理服務等。
土地市場研究服務
房地產項目銷售管理范文3
1.1房地產開發成本涵義
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。
1.2房地產開發成本構成 土地成本。土地成本中又包括征用土地或者土地進行拆遷費用，將土地進行開發的一系列過程中都是組成土地成本的要素。土地成本是整個房地產成本的基礎，土地成本的高低與否，直接影響施工后期各項標準的成本。 房地產開發前期準備工作費用。房地產開發中的前期費用根據各地城市的經濟發展狀況有所不同，其中包含的各個小項也由各地的施工方對采購的不同而不同。一般情況下，發達地區的前期費用相對較高，采購受地域局限和商品壟斷價格也都稍高。 房地產工程中的建筑安全費用。建安工程所產生的費用是指將要新建的建筑物中，所要采購的施工裝備，各個階層需要的設備等。這項費用一般根據市場具體情況進行確認，在大的建筑結構沒有改變的情況下，成本在固定的漲幅范圍內，建安工程的費用就不會有太大出入。 施工設施成本。施工中設施的成本費用，主要是指在建設過程中各種配套的公共設施費用，其中主要包括水供給，道路施工，下水道排污管，公共綠化環保工程等等。
（5）管理費用。管理費用主要由施工方隊成員薪資，建筑稅務，后期銷售等費用構成。就開發商而言，資金的環環相扣是決定投資是否成功的關鍵之處，只要在最后開發商有利潤，就可以相對提高管理費用。在管理費用提高的同時，施工團隊的經費也會相對提高，工人施工時就會更認真。
2、成本管理存在的問題分析
2.1在項目開發建設中，一味講究權利的劃分，卻忽視了權與責，責與利的明晰。在成本管理這一系統中，有項目策劃，設計管理，采購管理，工程管理，銷售管理。每個部門擁有相對的獨立權利，而又彼此影響和牽制。在項目開發建設中更多注重強調各部門經理的權限，而忽視對其責任的明確和利益的分配，就會造成項目開發過程中責任相互推諉或工作積極性不高等現象，造成工期延誤或質量不達標，最終導致成本管理失控或失效。
2.2在成本管理中，一味追求簡單利潤，卻忽視“質量成本”。在項目開發中，有些企業只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實上，企業在房地產項目開發中的利潤實現是以質量為前提保障的。很多企業忽視質量成本的管理，在項目開發后期，由于質量問題引發的停工、返工、賠償或處罰等，最終導致項目成本的大量流失以及企業名譽無法估量的損失。
2.3在成本管理中，一味強調工期目標，卻忽視工期成本。工期成本是指為實現工期目標或合同工期而使用各種辦法時所產生的所有費用。很多企業忽視工期成本的預算和規劃，不能統籌規劃有效推進工程進度，有的企業在超出預期進度的情況下又只會揠苗助長，強推進度引發更多安全隱患。而有的企業無法預期完工在后期的補償中作出了巨大犧牲。
2.4在成本管理中，一味重視對材料成本的控制和管理，卻忽視對人的控制和管理。很多企業在項目開發中失敗，很多時候是忽視了企業人員的控制和管理。設計部門只管設計，采購部門只管采購，施工部門只管完成工期任務，完全不計成本的規劃和預算，但事實上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個團隊有成本概念，才會實現成本統籌規劃，否則只會導致成本預算的巨大支出，而未能達到獲得合理的利潤以及實現整體工程最佳效益這一目標。
3、加強房地產企業成本管理的措施
3.1房地產企業要更新成本管控觀念，增強成本管控意識
首先，房地產企業成本管理意識的加強，應當以成本控制為前提開展工作。企業經營管理層要先厘清觀念，充分意識到企業加強成本控制的重要性，以企業現狀為依據統籌把握，才能作出正確決策，也才能解決存在的成本管控問題；其次，房地產企業必須更新成本管控觀念，開展全員參與的全過程成本管理。這是因為房地產企業以項目建設為主，而建設項目的開發周期較長，且成本涉及范圍較廣。所以，房地產企業必須更新觀念，摒棄傳統成本管理控制的不足，將主要精力放在房地產項目全過程的成本控制上，切實加強部門間協調合作，推動全員、全過程成本控制的有效開展，最終實現有效控制企業成本的根本目的。
3.2房地產企業要加強成本管理工作，就必須制定切實可行的成本計劃
房地產企業的成本計劃通常包括：通過建設項目可行性研究，論證和分析出建設項目總投資目標，并以項目總投資目標為依據，確定項目總成本管控目標。計劃總成本對于企業成本管理控制起著關鍵性作用，必須逐層地對總成本計劃目標進行分解。一般來說，可按照建設項目結構分析項目總成本計劃目標，把總成本逐條分解到各個成本對象當中。當然，在分析項目總成本時，要注意各成本限額間的平衡問題，以保證項目成本控制在合理范圍內，既有助于建設項目功能目標和質量的實現，也能最大限度降低企業成本；成本的合理估算。伴隨房地產企業項目建設的開展，針對具體情況，對各個成本控制對象進行必要的成本估算，并比較估計值與限額值的差異，結合具體的情況，優化項目建設成本管理。
3.3全過程是房地產企業成本管控中必須重視的問題
對房地產企業而言，建設項目的成本控制是重中之重，是企業成本管控活動的核心所在。所以，必須要切實做好房地產企業項目建設開發全過程的成本管控工作。
首先，在建設項目的策劃及投資決策階段，企業有必要對有可能發生的成本從總體上進行控制。具體則應著重抓好以下工作：合理選擇策劃、決策人員，完成投資決策階段所必須開展的技術性工作；編制具體的投資估算，以形成初步成本管理計劃，并以此為基礎分析項目成本和風險。
其次，加強設計階段成本管控工作。設計階段成本控制會對建設項目造價產生較大影響，通常采用限額設計的方式確證成本管理的有效性。應將施工預算嚴格地控制于批準范圍之內，并切實加強建設項目設計變更管理工作。
房地產項目銷售管理范文4
關鍵詞：房地產開發企業；成本控制；目標成本法；控制制度
一、成本控制的目的
房地產開發企業在近些年來不斷的快速發展，同時也涌現出了不少新興的房地產企業。其中能夠長期保持穩定發展的企業確是少數，因為要保證房地產企業經營目標的順利實現，不僅要依靠企業現有的資金狀況，更重要的是企業內部的管理流程和控制體系。只有不斷地完善企業的管理控制流程，及時的發現問題，應對危機，才能使企業穩定持續的發展。
最近在不少城市出現了地產投資熱，地價持續攀升。雖然國家出臺了一系列的政策來保障房地產行業的平穩發展，但房地產企業不能依賴于國家來調控房地產行業的穩定發展，還必須建立健全有效的房地產內部管理控制機制來配合外部環境帶來的變化。因為房地產項目開發過程是一個開發期限長，資金使用量大，涉及環節復雜的過程。在房地產項目開發前期需要選擇一個適合企業自身狀況的融資方式，在籌集到資金后企業才能正式開展項目的建設和營銷管理，在這個過程中會出現諸多的不確定因素，如果企業不能及時的發現問題，那么就可能造成資金鏈的斷裂或者企業的破產。
內部控制管理理論已經發展了一段時間，從美國薩班斯-奧克斯利法案的提出，到我國出臺了一系列相關內部控制的基本流程，都在一個不斷完善的過程中。所以房地產企業要跟上時展的步伐，從內部控制入手，從財務管理控制和成本控制等環節入手，才能實現企業穩步的發展。
二、國內外研究狀況
（一）國內研究狀況
我國房地產行業起步比國外晚，不過對于內部控制制度的研究也在不斷的規范中，國家相繼了《內部控制會計控制規范》和《企業內部控制配套指引》，對企業內部控制的關注程度可見一斑。此外，國內也有一些相關理論研究的提出，比如信息化系統建設對內部管理控制的影響，風險管理和內部控制相結合等理論。
（二）國外研究狀況
國外經歷了安然、世通等事件后，出臺了《薩班斯-奧克斯利法案》，提出了對公司內部審計和控制的強化要求。國外的一些研究主要是從針對控制體系的建立出發。在英國如果投資主體是政府部門，那么需要按照標準的造價成本來運作；如果是非政府性質企業，成本控制方法沒有強制要求。同時英國具有一套完善的成本控制體系，貫穿到項目開發建設的全過程，并且責任落實到具體的每一個人。在美國，開發企業通常會委托專業的咨詢公司來進行成本控制。在德國，不同于英國，所有的房地產開發項目都需要遵循國家制定的控制標準，而且更多的是對開發成本的事前規范控制，對前期開發人員的要求也很高。
三、成本控制的內容
（一）內容的構成
房地產項目的成本控制是對整個房地產開發周期中所有環節的成本控制。包括土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設施成本、管理費用、營銷費用、財務費用、各項稅金等。
其中土地成本通常占整個項目開發成本的30%左右，隨著目前土地拍賣價格的不斷提高，土地成本所占比例同時也可能提升到50%。土地成本也是核算樓面價，預估銷售價格的重要依據；前期費用主要是項目開發之前的規劃設計、可行性研究、勘察設計等費用，這些工作往往需要專業的測繪和統計人員去完成；建安成本主要是對項目施工整體的費用，包括土建、內裝、外裝等工程，占整個項目的比重約50%左右；基礎配套設施費用主要是水電、燃氣、綠化環境等費用；開發間接費用主要是指管理人員的工資以及營銷人員的考核獎金等，是制定企業考核機制的重要因素；稅費是指企業在房地產項目開發銷售過程中所產生的一系列按照國家規定依法繳納的費用，也是企業進行稅收籌劃的依據；財務費用主要是指房地產開發項目所產生的融資成本，也是決定企業能否實現目標利潤的關鍵因素之一。由此可見，每個環節的成本費用都是項目成本的重要組成部分。
同時這些成本對應的是房地產開發企業的不同階段，如前期階段的規劃設計，土地取得、中期階段的建設開發、后期階段的銷售管理等。因此在每個階段都應該加強對企業的成本管理控制。
（二）成本控制的理論
成本控制的理論方法主要有：標準成本法、作業成本法、目標成本法。
標準成本法顧名思義，就是在既定的直接材料、人工和制造費用條件下，計算產品的標準成本，通過比較實際成本與標準成本的差異，再具體分析固定成本差異和變動成本差異。
作業成本法是把產品的成本資源分配到具體的作業當中，再根據不同作業的工作量計算最終的產品成本。作業成本法較傳統的成本法有一定的進步，能合理的分配計算成本，為管理層提供更精確的決策依據。
目標成本法是為達到既定的目標利潤，在整個開發過程中包括規劃設計、項目建造、營銷管理的全部環節，同時不斷的完善當前成本的一種理論方法。包括前期的可研成本和后期的建造成本。在項目規劃設計階段，通過比較可研預計成本和實際成本的差異，以可研成本為導向，逐步降低項目開發成本，為房地產項目的預計售價提供有效依據；在項目開發建設階段，通過重新調整過的預計成本，并以之為導向，降低企業實際的建造成本，從而達到控制成本的目的，有利于企業目標利潤的實現。
由于房地產開發企業本身的特殊性，對開發過程中每一個階段的成本控制就顯得都很重要。目標成本法更側重事前的控制，可以結合企業的戰略管理目標，更適用于房地產項目的開發流程。
（三）成本控制制度
在目標成本法的理論指導下，還需要制定一套相關的內部控制制度來規范具體的成本發生行為。從公司財務的角度來說，要在企業實際開發運營之前，制定具體的規章制度，比如管理費用和營銷費用的開支，在房地產項目竣工驗收前這些開發間接費用都會影響到開發項目的最終成本。其中占比較大的應該是營銷費用，包括支付的傭金，銷售人員的獎金等。這就需要企業通過既定的目標利潤，來計算一個合理的費用支出比例，制定嚴格的考核管理制度來實現這一目標。另外，企業還可以通過設計財務控制指標來輔助考核過程的順利實施。
四、總結
房地產開發企業的成本控制過程是一項長期而重要的工作。成本控制工作的有效執行，將會影響到房地產企業的綜合競爭實力和目標利潤的實現。盡管目前我國的房地產行業發展水平低于國外發達國家，但只要我們能吸收利用國內外的房地產相關理論，結合自身的實際狀況，認真的去完成這項工作，那么對我國房地產開發企業也會有重要的推動作用。同時需要注意的是，在制定目標成本時，不能由于工期緊急而草草了事，那么這樣的目標成本是毫無意義的。在開展成本控制工作時，房地產企業的管理層首先要樹立這是項不容疏忽工作的態度，再建立健全相關控制制度和考核機制，推動企業全體員工參與到這項工作中來。只有把責任落實到具體部門和人員上去，才能有效的實現房地產企業成本控制的目標，保證企業的經濟效益。
參考文獻：
[1]于妍妍.房地產開發企業如何進行成本控制[J].企業改革與管理，2016，（8）.
[2]肖子偉.房地產開發項目成本控制與管理[J].住宅與房地產，2016，（3）.
[3]楊玉洪.管窺房地產開發各階段的成本控制[J].財經界，2016，（5）.
房地產項目銷售管理范文5
關鍵詞：營銷策劃；市場導向；創新
一、房地產營銷策劃的發展歷程
我國房地產業起步比較晚，市場營銷觀念應用于房地產行業也是近二十年才慢慢產生的。回顧我國的房地產市場的發展情況，我們可以發現，房地產營銷策劃的觀念也是經歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發展過程。
20世紀90年代初是深圳房地產業的黃金時代，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關工作。92年以后，房地產市場發展壯大起來，企業之間的競爭日趨激烈，開始產生了房地產營銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產品供應增加，進入所謂的“概念地產”時代，形形的概念被創造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細化營銷”、“全程營銷”等的概念。
新形勢下，房地產營銷策劃又賦予了更廣闊的內涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態、確定目標消費者群；根據目標消費者群的總體需求愿望設定項目的建筑風格、戶型大小、價格區間、基礎設施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據項目獨具特色的整體品質制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售后期策劃：在項目銷售尾盤期，結合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創造出引人注目的賣點。
二、房地產營銷策劃中出現的問題
（一）市場調研不夠仔細深入，缺乏創新
開發商在做產品市場定位分析時，往往根據個人經驗進行項目的可行性分析，市場調研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發商對市場的投資判斷失誤，所開發的產品與消費者的需求出現脫節，中期出現產品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。因此，這里需要強調市場調研意識的深入和創新，調研要歸回理性市場，不能全憑經驗和個人感性判斷。
（二）營銷策劃方案過度追求概念的炒作
概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業內人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現在以概念制造賣點，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發商不是根據市場需求開發設計產品，而是先設計產品，再去尋找與所設計產品需求相適應的目標人群，顯然背道而馳。
（三）廣告宣傳脫離實際，銷售管理不夠嚴謹
在房地產營銷的后期策劃任務當中，廣告制作精美但缺乏內涵廣告的陷阱，往往表現為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發現房子和廣告宣傳實際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴謹，銷售人員的自主虛假承諾，導致消費者被蒙騙簽約。
（四）網絡營銷手段成為潮流，但缺乏有效評估體系
目前有些房地產企業開發網絡營銷手段，存在一定的盲目性，企業缺乏有效評估網絡營銷活動的手段，沒有相應的監控機制評估網絡營銷的效果，企業不能單純地將瀏覽人數簡單地作為可靠的評估指標。
三、新形勢下房地產營銷策劃創新
（一）強調市場調研，注重市場分析
前期市場調研，必須從消費者的實際出發，注重當地文化理念，重視消費者對產品戶型、價格、產品質量的要求，將消費者的需求調查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實際。市場分析不準確，往往會造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產企業應該做到：以市場需求為導向，根據實際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時進行房地產營銷策劃
（二）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實際
營銷策劃，屬于市場營銷學當中營銷要素的整合策劃。房地產產品首要的特征是其異質性，因此，針對不同房地產產品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產項目的營銷策劃必須忠實于房地產項目本身所占有的資源，必須忠實于這些資源的排列組合和相對應的市場定位和細分市場，不能脫離實際。
營銷策劃工作重要研究消費者的需求、引導消費者需求，進而滿足消費者需求。特別是在房地產廣告宣傳策劃中應做到：
1.從實際出發，關注市場動態，認真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；
2.做好房地產產品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創造經濟效益、社會效益；
3.立足于消費者的實際，注重人的意識創新，挖掘消費者的有效需求。
（三）提高網絡營銷技術，并建立相應的評估體系
網上廣告是網絡營銷的最基本形式，網絡平臺作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。目前，大多數開發商都采用了相關的媒體進行房地產信息的網絡宣傳，建立企業網站是企業上網宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報道也是房地產產品網絡營銷的渠道。但是至于網絡信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評估方法。因此，有必要創建相應的評估體系，對房地產網絡營銷效果進行評價，提高網絡宣傳的目的性和有效性。
（四）提倡房地產企業之間的合作營銷
房地產開發商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節約資源，提高整體的運行效率，增加宣傳效果，促進房地產產品銷售。例如中山秀山片區，該區域環境優美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。
（五）加強專業培訓，提高策劃人員素質
加強對公司策劃人員的專業知識培訓，提高他們的專業素養?？梢酝ㄟ^組織定期培訓班的形式，為策劃人員提供互相交流的機會，聽取優秀策劃人士的意見，吸取經驗。房地產營銷策劃需要不斷增強策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產營銷策劃工作。
參考文獻：
房地產項目銷售管理范文6
【文章編號】0450-9889（2017）05C-0080-02
慕課建設方興未艾，基于慕課的立體化教材建設是我國乃至全球教育信息化的發展方向?；谀秸n建設立體化教材是一件新生事物，聯合行業、企業和高校同行一起建設慕課可以更好地提升教材與慕課的質量。目前，廣西20多所辦有建筑專業的高職院校聯合出版社、浙江開元數字化公司、廣西住建廳培訓中心計劃共同打造一套廣西高職建筑專業立體化教材，本文試介紹這套教材的建設背景、具體做法和推廣意義，以適應教育信息化發展方向，促進慕課教材更好地為學習者使用。
一、建設背景
慕課也叫大型開放式網絡課程，源于大衛?懷利2007年8月在美國猶他州州立大學建立的研究生開放課程。在我國俗稱網絡共享課，2012年以來開始應用到我國的教育行業。
2014年廣西20多所辦有建筑專業的高職院校聯合出版社、浙江開元數字化公司、廣西住建廳培訓中心，由廣西住建廳培訓中心安排所屬的廣西建設教育協會承擔組織責任，要求協會所屬的各個建筑安裝企業和廣西所有設有建筑類專業的高職高專院校一起共同為廣西的高職高專大學生打造一套基于慕課的以工作過程為導向的立體化建筑類專業教材，并把這套教材放到浙江大學等出版社出版，對應的慕課則傳送到開元數字平臺與廣西高職高專建筑專業師生共享。
目前這項工作正在進行。未來幾年內這套由行業、企業、高職院校建筑院系按照國家最新建筑規范共同打造出的立體化教材（配套慕課），屬于全國首創，既引導了課程信息化建設的革命，也引領了全國建筑類專業的教材改革。教育部2012年印發的《教育信息化十年發展規劃（2011―2020年）》中提出，到2020年，需形成與國家教育現代化發展目標相適應的教育信息化體系，基本實現所有地區和各級各類學校寬帶網絡的全面覆蓋。這從硬件上為慕課的建設、立體化教材的建設提供了基礎。中國的慕課學習者目前主要分布在一線城市和教育發達城市，學生資源很豐富。
2014年浙江開元數字學習平臺hzkybook.com正式開通，這是一個免費平臺。在windows操作系統、安卓系統之間互通。它的功能如下：（1）將所有教材的數字版本保存在學校的服務器上，是出版單位認可的，全球共享的大型的數字教材云平臺。（2）為每所高校保存每一道試題，每一張試卷和每一份作業。（3）記錄所有教師提供的每一個問題，的每一個任務，記錄每一個學生的學習狀態。（4）能隨機整合全球任何一本教材、任何一個視頻、微課、案例。（5）平臺設有筆記系統、作業系統、考試系統、任務系統、資源系統、社區設計。（6）對所有的網絡資源進行推薦，建立排行榜。建立教材、資源、視頻、實訓資料的用戶評價制度；建立以班級為單位的交流群；建立大學的各種社團群；全球高校教學動態信息；建立學科論壇。
開元數字學習平臺合作開發的第一套為全國乃至全球高?高專學生服務的慕課，就是廣西住建廳培訓中心聯合廣西20多所高職院校和廣西20多家建筑企業正在開發的建筑專業立體化教材，廣西機電職業技術學院率先制作附有慕課的3門樣本立體化教材，并為后續的30多門立體化教材提供可供借鑒的建設方法，為廣大高職院校建筑類專業服務。
二、立體化教材建設的具體做法
其一，廣西住建廳培訓中心2014年10月在南寧召開廣西高職高專建筑專業課程建設及建筑專業立體化教材建設研討會。會議內容包括：（1）探討高職高專建筑課程立體化教材建設的重要性；（2）研討校企合作與建筑人才需求的目標、關系及急迫性；（3）研討建筑專業教材立體化建設相關事宜。參會人員有：（1）廣西建設教育協會領導；（2）出版社領導、浙江開元數字化公司領導；（3）廣西高職高專建筑專業系主任（院長）；（4）相關高校、企業專家，主編、副主編、參編人員。
其二，按照慕課的標準制定廣西高職高專建筑專業立體化教材的建設方法，課程資源構成及資源搜集方法、教材寫作要求、課程網頁的制作標準等。按照慕課建設的要求，引導參與編寫立體化教材的教師按照慕課的要求編寫教材，同時提供所有相關知識點的企業實操現場圖片和視頻，制作重要知識點的微課，形成一系列的慕課即網絡共享課程。針對建筑類的課程實踐性很強，學生很難理解和想象的特點。我們通過立體化教材的開發，把各知識點的圖片、視頻直觀地展示給同學，方便他們理解與掌握，告知他們慕課網址，引導他們在課余時間上網自學和復習，參與教師的網上互動和課程游戲，熟練地掌握課程重點知識。
其三，利用廣西各職業技術學院影響力，動員廣西住建廳培訓中心聯合相關出版社，動員廣西建設教育協會所屬的各個建筑安裝企業和廣西所有設有建筑系的高職高專院校一起共同為廣西的高職高專大學生打造一套以工作過程為導向的立體化建筑類專業教材。讓參與課程建設的老師，對照課程教學大綱，認真構思課程設計；根據擬建設教材大綱編寫課程的三級目錄，經編委會討論通過方可編寫；高校教師和企業高管共同嚴格按照國家和廣西建筑規范編寫；企業提供大量的建筑過程的場景圖片和視頻以及運作案例；高校教師建設知識點微課。然后連同教材、課件及大量的課程資源一起放在開元數字學習平臺上建成網絡課程，形成慕課給全國乃至全球的同行、高職高專建筑專業學生、建筑行業自學人士共享。
其四，進行課程建設模式說明――以《房地產項目開發》為例。具體而言，一是確定主編和課程負責人。二是主編組織編寫隊伍，主編一人來自學院，一人來自企業。學院主編為第一主編，第一主編主持編輯會議，商量教材的大綱、目錄、協作分工，確定怎樣組織寫作內容來順應以工作過程為導向的房地產課程建設，就《房地產項目開發》而言，就是通過學習我們的這本教材，讓一個完全不懂房地產的學生也能夠按照課程教材的指示，一步一步完成房地產項目開發的各個環節。教材的第一部分教師教學生注冊房地產公司，辦理房地產資質證書、建章立制、招聘人才。第二部分是教學生怎樣去通過招投標去獲得土地或開發項目，了解我國的土地政策、房地產的發展史、談判的技巧。第三部分編寫的是怎樣做好房地產項目前期工作，包括勘察、設計與三通一平。第四部分談論的是總平與報建，敘述了規劃設計、開發項目的四個主要證件（建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證）的辦理、報建費用的繳納與減免等，為開發商科學定位，獲得規劃局、建設局及相關部委的批準提供可能。第五部分主要介紹了開發商采用招投標的辦法選擇施工單位和監理單位的過程，以及甲方工程部與監理公司管理建筑工程的具體過程。第六部分開發項目營銷，主要介紹房地產商為了更快更有效收回投資，和銷售商一起精心策劃房地產銷售的各項準備工作、開盤售樓后的銷售管理、銷售培訓，房地產購房手續與付款方式。還介紹了銀行按揭辦理的方法和選擇技巧。第七部分開發項目竣工移交：介紹了房地產竣工結算、房地產竣工驗收、房地產工程結束后的三次房屋移交、房地產工程檔案的建設及向城建檔案館移交工程檔案資料等過程。第八部分房地產開發項目財務與稅收探討了房地產項目的資金運作，房地產項目的稅收構成，怎樣才能做好項目的財務分析和稅務分析，即避免重復納稅也避免偷稅漏稅，同時指導讀者怎樣看懂財務報表和統計報表。第九部分開發項目的售后服務：包括如何開展物業管理工作，掌握新常態下物業管理的經營走向、業主委員會的籌建及住房維修基金的收取、管理與使用；辦理房產證的程序、稅費；商品房的使用說明書、房屋質量保證書的各項規定等等。三是按照教材章節搜集國家的法律法規、各種企業案例、地圖和城市土地級別分類圖等參考資料，編寫個章節的課程PPT，錄制教師上課的各個知識點的慕課，各章節題庫，師生互動資料，然后打包上傳到開元數字化平臺。四是上課時直接打開開元課程平臺講授課程，在實踐教學中發現問題、解決問題。
其五，本課題組已于2014、2015年出版了《房地產項目開發》《熱工學原理》《房地產經紀》等教材，并與開元數字化平臺合作成果開發了4門慕課即網絡共享課。
三、建設的意義與推廣價值
（一）階段性成果。建設取得的階段性成果如下：（1）首期樣板3本教材按期正式出版。（2）各個課程的教學設計、教?W資源、課件、復習題及答案上交或上傳開元數字學習平臺。（3）首期樣板3門網絡共享課程（MOOCS）按期建設完畢。
（二）預期效果。建設達到的預期效果如下：將所有教材的數字版本保存在學校的服務器上，建成全球共享的大型的數字教材云平臺。（1）為每所高校保存每一道試題，每一張試卷和每一份作業。（2）記錄所有教師提供的每一個問題，的每一個任務，記錄每一個學生的學習狀態。（3）能隨機整合全球任何一本教材、任何一個視頻、微課、案例。（4）平臺設有筆記系統、作業系統、考試系統、任務系統、資源系統、社區設計。（5）對所有的網絡資源進行推薦，建立排行榜。建立教材、資源、視頻、實訓資料的用戶評價制度；建立以班級為單位的交流群；建立大學的各種社團群；全球高校教學動態信息；建立學科論壇。
