前言：中文期刊網精心挑選了物業管理考評細則范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
物業管理考評細則范文1
一、指導思想
通過開展物業服務項目星級評選活動，促使物業服務企業發現自身存在的問題和不足，提高企業服務意識和服務品質，打造一批服務水平高、管理標準高、人員專業化的物業服務企業，實現物業服務規范化管理，為經濟發展營造和諧穩定的社會環境。
二、工作目標
深化侯家塘街道試點工作成效，以星級物業服務項目評選活動為依托，通過全面推行物業服務精細化管理，促進全區物業管理和服務水平全面提升；通過“以點帶面，逐步推進”的原則，使全區物業服務項目達到“服務貼心、安全放心、維修省心、環境舒心、和諧同心”的最終目標，實現全區優質物業全覆蓋。
三、組織機構
成立長沙市區物業服務項目星級評選工作領導小組（以下簡稱“領導小組”），具體成員名單如下：
組長：
副組長：
成員單位：環科園、區維穩辦、區文明辦、區城鄉建設局、區局、區城管局、區城管執法大隊、區計生局、區消防大隊、區現代服務業發展辦公室、各街道辦事處
領導小組下設辦公室，設在區城鄉建設局物業管理科，由鄧友同志兼任辦公室主任，負責星級物業服務項目評選工作的組織實施、宣傳報道及工作協調。
四、試行時間及范圍
試行時間：年7月至2012年12月
試行范圍：轄區范圍內物業企業進駐滿一年（新開發項目以交房為進駐時間），且物業管理面積在5萬㎡以上的住宅型物業服務項目和2萬㎡以上的商務樓宇型物業服務項目。
五、考評辦法及實施步驟
（一）考評辦法
星級服務項目考評分三星、四星、五星三個等次，其中五星級名額占參評項目總數的5%，四星級占10%，三星級占15%，根據分值排名確定?？己舜蚍植捎?00分制，考核標準參照《區住宅型星級物業服務項目評選細則》和《區商務樓宇型星級物業服務項目評選細則》。評定標準為：
三星級：考評總分85分以上（含85分），公示期間無異議，業主滿意度調查達85％以上；
四星級：考評總分90分以上（含90分），公示期間無異議，業主滿意度調查達87％以上；
五星級：考評總分95分以上（含95分），公示期間無異議，業主滿意度調查達92％以上。
（二）實施步驟
1.項目申報：申報時間為年7月。具備條件的物業服務企業向項目所在地街道物業管理辦公室進行申報，申報材料包括：《星級物業項目申報表》，項目概況，營業執照、資質證明、物業服務合同復印件，商務樓宇需另提供證明其建筑用途的相關報建手續。
2.資格審查:由領導小組辦公室對所申報項目及企業進行資格審查。
3.動態管理：考核期內領導小組辦公室和各街道將對參評對象進行不定期的暗訪或抽查（含市、區文明創建督查及文明指數測評情況），對暗訪或抽查情況較差、工作不重視、不配合、整改措施不落實的物業服務項目及物業服務企業予以通報，情節嚴重的記黃牌警告。動態考核情況作為驗收考評的參考依據，考核期內累計三次黃牌警告的，直接取消參評資格。
4.考評驗收：2012年11月，由領導小組辦公室牽頭，會同各街道、社區組成交叉考評組，對參評對象進行考評打分。考評采取聽取自查匯報、查閱資料、現場考查和業主滿意度調查相結合的方式進行。
自查匯報：驗收之前，各申報企業要對照標準，認真開展自查，寫出“星級物業服務項目”創建自查工作匯報，打出自評分。
查閱資料：重點檢查管理人員、技術人員職業資格證；電梯運行、保養、維修記錄、電梯年檢標志；業主投訴、回訪記錄；車輛出入記錄、保安交接班記錄、外來人員登記記錄、門禁、監控和定期維護記錄、小區巡查記錄；員工培訓記錄；消防設施設備檢修記錄等。
現場考察：重點檢查企業管理項目的環境、小區或樓宇的衛生管理、綠化養護情況；各類設施設備的管理、維護情況；小區車輛、人員出入管理情況等。
業主滿意度調查：由項目所在社區以發放問卷的方式隨機抽查30戶業主進行滿意度調查，了解物業服務企業管理是否到位以及服務質量情況。
5.綜合評定：召開區物業服務項目星級評選工作領導小組會議，根據綜合考評情況并結合相關成員單位意見確定星級物業服務項目名單，并將結果上報區人民政府。
6.結果公示：考評結果在區政府公眾網、區城鄉建設局門戶網站及重要媒體上予以公布，并由所屬街道在所申報物業服務項目的小區內顯眼位置以書面形式向全體業主公示15天，公示期滿且群眾無異議的方能評定為星級物業服務項目?？荚u結果抄報市住房和城鄉建設委員會。
7.表彰獎勵：2013年1月召開全區物業管理大會，總結、推薦先進經驗和管理方法，對通過驗收評定為三星級、四星級、五星級的物業服務項目進行表彰，授予星級獎牌。
（三）一票否決
參評對象有下列情況之一者實行一票否決：
1.在國家、市、區文明指數測評工作中扣分較多，嚴重影響長沙市或區文明指數測評成績的；
2.發生物業服務企業與業主、業主委員會因矛盾激化引起或重大安全責任事故的；
3.發生違法生育或漏報、瞞報被計生管理部門查處的；
4.動態考核期內累計三次黃牌警告的。
（四）結果運用
1.未評定為三星級以上的物業服務項目，不能申報創建市、省、全國優秀物業管理示范項目。
2.考評結果作為市住建委、區城鄉建設局進行物業服務企業資質年度審驗時的重要依據。
3.對評定為四星級、五星級的物業服務項目，市、區、街道將聯合向市、區新開發建設的小區開發建設單位、業主推薦項目服務企業。
物業管理考評細則范文2
標準作業規程
1.0 目的
規范品質部員工培訓工作，使內審員培訓系統化、規范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能。
2.0 適用范圍
適用于物業管理公司品質部內審員的培訓工作。
3.0 職責
3.1 管理者代表負責監督及抽檢培訓的實施情況、驗證培訓的效果。
3.2 品質部經理負責制定培訓計劃，并具體組織實施。 4.0 程序要點
4.1 培訓計劃的制定
4.1.1 品質部經理于每年的12月15日前做出下年度的內審員培訓計劃，并上
報公司總經理和管理者代表審批。
4.1.2 內審員培訓計劃必須符合下列要求
a） 不違反國家的有關法律、法規；
b） 有具體的實施時間；
c） 有考核的標準；
d） 有明確的培訓范圍；
e） 有培訓費用預算。
4.2 品質部標準作業規程的培訓
4.2.1 培訓內容：
a） 《質量體系文件編制標準作業規程》；
b） 《質量體系文件和資料管理標準作業規程》；
c） 《內部質量審核實施標準作業規程》；
d） 《內部質量審核管理標準作業規程》；
e） 《質量體系文件編碼管理標準作業規程》；
f） 《品質部日常抽檢工作質量標準作業規程》；
g） 《住戶意見征集、評價標準作業規程》；
h） 《工作記錄管理標準作業規程》；
i） 《績效考評管理標準作業規程》；
j） 《不合格糾正、預防標準作業規程》;
k） 《品質部員工績效考評實施標準作業規程》。
4.2.2 培訓要求：
a） 內審員必須熟練掌握品質部標準作業規程中規定的工作程序和工作要
求， 對重要內容要求熟記；
b） 內審員必須充分理解按照標準作業規程進行工作的意義，充分理解作業
規程中的每項條款的內在含義。
4.2.3 培訓的形式：
a） 教員邊講邊示范，內審員隨聽、隨記、隨操作的形式；
b） 內審員邊討論、邊理解、邊回憶的形式。
4.2.4 品質部標準作業規程的培訓每月至少進行兩次，每次不少于60分鐘。
4.2.5 品質部標準作業規程的培訓由管理者代表或品質部經理組織，教員可以
由公產領導和任何一位工作技能較高的品質部員工擔任。
4.3 ISO9000基本理論和現代企業管理基本理論的培訓。
4.3.1 培訓的內容：
a） ISO9000質量體系基本理論培訓(2000版國家標準)；
b） 內審員培訓；
c） 行為科學培訓；
d） MBA基本教程培訓；
e） 其他現代企業管理理論培訓。
4.3.2 培訓形式：
a） 送外培訓；
b） 請外部專家前來培訓。
4.3.3 ISO9000質量體系基本理論和現代企業管理理論培訓每半年至少安排
一次，每次不少于3天。
4.4 物業管理基本法規、基本理論的培訓。
4.4.1 培訓內容：
a） 物業管理相關法規、條例實施細則；
b） 物業管理的基本理論；
c） 物業管理行業多年總結出來的特色管理制度。
4.4.2 培訓形式：
a） 內部請理論素養高、知識全面的員工擔任培訓教師；
b） 外部請物業管理專家講學;
c） 外出參觀、參加專項培訓；
d） 內部討論研究。
4.4.3 物業管理基本法規、基本理論的培訓每季度至少安排一次，每次不少于
一天。
4.5 公司其他相關標準作業規程的培訓。
4.5.1 培訓內容：公司所有相關標準作業規程。
4.5.2 培訓形式：
a） 由公司領導或其他部門員工進行專項規程培訓；
b） 品質部內部討論，然后請公司領導答疑。
4.5.3 公司其他標準作業規程培訓，每季度至少安排一次，每次培訓時間不少
于60分鐘。
4.6 其他相關知識培訓。
4.6.1 培訓內容：
a） 寫作知識培訓；
b） 公共關系培訓;
c） 其他有關知識。
4.6.2 培訓形式：
a） 外出培訓、參觀；
b） 請外部專家授課。
4.6.3 “其他相關知識”培訓每年至少安排一次， 培訓時間、規模、范圍視
情況而定。
4.7 每次培訓時，內審員如無特殊理由均不得請假、遲到、早退，請假需經
品質部經理事先批準。
4.8 每次培訓后均應就培訓內容對參加培訓的員工作出書面考試或考核，檢
測員工參加培訓后的收獲和培訓效果。對參加培訓后考試不及格的員工依照《品質部員工績效考評實施標準作業規程》和《行政獎罰標準作業規程》處理。
4.9 每次培訓后，品質部經理均應對培訓效果作出評估，并將參加培訓的員
工考試成績連同教材、效果評估表，一并在品質部歸檔長期保存。
4.10 《培訓記錄》、《培訓計劃》《員工培訓登記表》也應事后在品質部歸檔長
期保存。
4.11 本規程作為品質部員工績效考評的依據之一。
5.0 記錄
6.0 相關支持文件
物業管理考評細則范文3
一、組織機構
成立區“星級物業服務項目”考核評比工作領導小組，管委會分管領導任組長，工委辦、管委辦、財政局、工委督查組、政法辦、城管局、房管中心和各社區委為成員，領導全區住宅小區物業服務工作的考核評定。領導小組下設辦公室（以下簡稱區物業考核辦），辦公室設在區房地產管理中心，區房地產管理中心主要負責人任辦公室主任，辦公室成員由領導成員單位具體工作人員組成。
二、評定目標
通過考核和評比，在全區實行物業服務的住宅小區（含安置小區）確定一批星級（“五星”、“四星”和“三星”）物業服務項目，通過以獎代補，鼓勵先進，鞭策后進，以點帶面，帶動全區物業服務企業提升管理和服務水平，推動物業服務工作上臺階，提高居民的幸福感和滿意度。
三、考核評定
（一）考核標準：見附件一《開發區住宅小區星級物業服務項目考核評分細則》。
（二）評定等級：
1、五星物業服務項目：90分及以上；
2、四星物業服務項目：85分至90分（不含90分）；
3、三星物業服務項目：80分至85分（不含85分）。
（三）考核方式：住宅小區物業服務工作實行區、社區兩級考核。
社區考核：各社區委對屬地范圍內住宅小區的物業服務項目每季度考核一次，于季度末向區物業考核辦上報80分以上項目考核情況和得分。具體考核方法由各社區委制定。
區級考核：區物業考核辦每半年對社區上報的80分以上物業服務項目進行復核，并在房管中心網站進行七天公示，期滿無異議，向區“星級物業服務項目”考核評比工作領導小組上報考核得分，進行評定。
年度考核成績以上述兩級考核加權計算，其中社區考核平均分占40%，區級考核平均分占60%。有下列情況之一并造成重大負面影響的，所在物業服務企業不列入星級物業項目考核。
1、因管理、服務不到位，有效投訴較多，且處理不力的；
2、發生業主群體上訪事件的；
3、發生偷盜、火災、傳銷聚集等造成重大負面影響事件的；
4、發生電梯、窨井蓋等公共配套設施設備安全事故的；
5、發生物業服務企業對業主停水、停電事件的；
6、被主流媒體曝光，造成較大社會影響，經查實且負有責任的；
7、在文明委（辦）組織的文明城市創建檢查中被通報批評的。
（四）結果運用：
1、星級物業服務項目評定以后，對于獲星的項目所在的物業服務企業給予物質獎勵，具體規定見附件二《開發區星級物業服務項目獎勵細則》。所需經費列入財政預算，由區房地產管理中心審核報領導審批后撥付至各社區委，由社區委進行發放。獎勵經費必須用于改善和加強住宅小區管理和服務事項，具體使用情況要進行公示并報各社區委備案。
2、考核結果由區房管中心記入企業信用檔案，將作為企業資質審核、承接項目及創優達標等活動評審的參考依據。同時獲星項目具有直接申報市“流動紅旗”和上級的“優秀物業服務小區”資格。
3、考核中發現的各類問題，各社區委要提出整改意見，指導并督促其限期整改。
4、區房管中心適時在有關媒體、網站公布考核結果，接受社會監督。
四、工作要求
（一）強化宣傳
各單位緊密結合物業管理工作要求，充分利用宣傳陣地，及時報道經開區星級物業評比活動中涌現的先進事跡和創新管理模式，促進經開區物業管理工作水平提升。
（二）工作紀律
為確保星級物業服務項目考核工作公正、公平、客觀、準確，參加考核人員必須認真履行職責，不準弄虛作假，作出失真和顯失公正的考評結論，做到作風深入，工作細致，形象良好，紀律嚴明。對被考核單位違反紀律規定，造成考核結果失真的，取消評定結果和下一年度考評資格；考核單位和人員違反紀律規定，造成不良影響的，嚴肅追究相關單位和責任人責任。
物業管理考評細則范文4
一、工作目標
以科學發展觀為統領，以建設創業、宜居、平安、生態、幸福州為指針，以建立長效管理機制為目的，以庭院的建設或管理單位自治組織為主體，進一步促進庭院建設或管理單位與社區的互動關系，實行社區網格化管理，通過“示范達標評比制度”，切實加大庭院環境衛生管理力度，展示各單位、企業的良好環境衛生面貌，營造一個整潔優美的工作、學習和生活環境，努力打造干凈、優美家園。
二、整治區域
街道轄區內所有機關、企事業單位及職工宿舍。
三、整治內容
（一）街道轄區內所有機關、企事業單位整治內容：
1、地面干凈：無垃圾、雜物、煙蒂。定期組織本單位干部職工對單位庭院內外地面、進行全面清掃。
2、墻面干凈：無亂涂、亂貼、臟污、破損等現象。定期組織本單位干部職工對單位庭院內外墻面進行全面清掃。
3、室內干凈：無積塵，門窗清潔，無亂堆亂放雜物，無痰跡。
4、環境干凈：無亂倒垃圾、污水、污物，垃圾日產日清，垃圾箱周圍干凈、衛生。陰溝、下水道暢通無阻，院內路道平整，無坑洼積水。車輛停放整齊。
5、公共廁所干凈：廁所為水沖式無害化衛生廁所，有專人負責打掃，干凈衛生。
（二）街道轄區內所有機關內機關、企事業單位的單位職工宿舍區整治內容：
1．徹底清除單位職工宿舍區樓道、陽臺、自行車棚內的亂堆亂放，亂搭亂建，做到無亂搭亂建、亂堆亂放，陽臺規范整潔，車棚內車輛擺放整齊，樓梯干凈。
2、徹底清除單位職工宿舍區樓梯地面垃圾、紙屑、果殼、痰跡、煙蒂亂丟亂扔；樓道墻面亂涂、亂貼，做到樓梯地面無垃圾、紙屑、果殼、痰跡、煙蒂；樓道墻面無亂涂、亂貼，無臟、污現象。
3、徹底清除單位職工宿舍區道路無瓜皮果殼、紙屑、煙蒂、亂堆雜物以及嘔吐物，無大小便；道路無攤曬雜物；道路無損壞，無坑洼積水，陰井蓋無破損。
3、徹底清除單位職工宿舍區綠化區內無垃圾雜物，不準種植瓜果蔬菜。提倡栽花種草，消滅地面，擺放盆花、盆景等，利用圍墻、屋頂栽種爬藤植物，營造立體綠化美化和良好的生態環境。做到綠地整潔，綠籬、草坪修剪及時、無雜草；花壇、花池完好無破損、無殘花敗葉。綠化整潔、優美、無損壞，電線桿或樹木間無亂掛衣物。無露天寵物糞坑。
4、徹底清除單位職工宿舍區鼠洞、鼠咬痕跡、鼠糞。做到無活鼠、無蚊蠅孳生地、無蟑螂成若蟲及卵莢。
5、無禁養的家禽、家畜，城區禁養的家禽家畜主要指雞、鴨、鵝、狗、羊、兔、豬。
四、工作步驟及責任分工
1、調查摸底。
由各居委會對我街道轄區內所有的機關、企事業單位及其單位職工宿舍區進行調查摸底工作。注明機關、企事業單位的單位職工宿舍區類型，并報街道城管辦。
2、明確責任。
（1）、已有物管小區：屬單位房改小區已實行物業管理的，由原有的物業公司對其進行管理。
（2）、待物管小區：屬單位房改小區（有條件實行但暫未實行物業管理），的一定要實行物業管理，其物業管理推行工作由街道、居委會督促原單位組織實施。對不積極配合組建物業管理的單位及時報區“三治”工作領導小組辦公室匯總，并上報市“三治”工作領導小組辦公室予以通報。
（3）、無物管小區：屬單位房改小區（條件不成熟，不能實行物業管理）的環境衛生整治工作由街道、居委會督促原單位組織實施。包括聘請保潔人員、開展日常清掃以及相關環境衛生集中整治等。對不積極配合開展整治工作的單位及時報區“三治”工作領導小組辦公室匯總，并上報市“三治”工作領導小組辦公室予以通報。
3、檢查評比。
（1）各機關、企事業單位在每月18日前進行自評，自評表報所在轄區社區居委會。由各社區居委會組織有關人員，在每月21日前對轄區范圍內所有的機關、企事業單位及其單位職工宿舍區進行一次環境衛生評比打分，并將情況匯總后于23日前報街道城管辦。
（2）街道辦事處在每月24日（遇節假日往后推至第一個工作日）對各單位庭院進行檢查評比，并對評比結果進行排名，報區“三治”辦，并在全區通報。
（3）考評結果分為三個檔次：
①、示范庭院：考評分在85分以上（含85分）；
②、達標庭院：考評分在60-84分；
③、不達標庭院：考評分在59分以下（含59分）。
4、整改落實
所有機關、企事業單位對檢查評比發現的問題，應及時進行整改。對檢查評比發現的問題未整改到位的單位（超過兩次），街道辦事處將予以通報批評。
五、工作要求
1、加強組織領導，街道辦事處成立組員為7人的衛生檢查評比活動工作小組，切實加強該項工作的推進。
物業管理考評細則范文5
1、完善管理制度。
修訂中心的管理制度和考核辦法，工作守則進一步細致化，啟動實施正式職工質量考評細則。
2、加強服務質量考核。
成立服務質量考核檢查小組，對服務崗位工作質量定期檢查評分，并根據考核情況對應崗位工資和津貼，使員工不斷提高服務意識，增強責任感，遵守各項規章制度，促進服務質量的提高。
3、調整職工崗位設置。
終止與保安公司的合同，調整部分職工自愿到樓棟保安崗位，使崗位設置更趨合理高效，職工收入增加。
4、加強形象建設，展現精神風貌。
為正式職工和聘用人員配發工作服、發放工號牌。
二、對日常工作常抓不懈，圓滿完成與學校服務合同約定要求。同時廣開創收渠道，增加中心效益。
1、完成校園環境日常保潔和垃圾清運工作。
年內對垃圾車進行了改裝；配合后勤處整改了校辦前垃圾站。
2、完成全部物業管理服務合同，按時落實全部費用。
續簽招標物業管理合同項目：實驗大樓、校辦公樓、圖書館、景德樓、至善樓（經過爭取，年增服務費2萬余）
新簽物業管理合同項目：里仁樓、江邊食堂辦公用房部分。
長塘山新增加車輛管理項目，小區車庫投入使用，小區路面新劃車位線。
與有關單位進行協商，為啟動學堂坡小區管理做準備工作（討論學堂坡拉閘門維修方案，爭取收費）。
3、搞好校園綠化維護，定期修剪、施藥除草、抗旱補苗、處理危樹，修整苗圃等。完成大學生供需見面會、CUBA、國慶、文藝匯演等重大活動的擺花任務。
4、農貿市場提質改造后，環境改善的同時，加強了管理。農貿市場和經營性門店的租金全部及時收齊，足額上交中心財務。
5、工程建設項目
配合做好綠化工程及維修項目的審計和結算。
年內完成長塘山一期、二期綠化工程的結算。
完成新聞傳播學院前坪改造的一審工作。
完成農貿市場二期改造隱蔽工程的簽證，年內到位經費28萬元。
由第三方出資形式，對原液化氣站房屋進行改造建設，投入使用。年增管理費7萬元。
在三角花園建設3個門面，投入使用。
苗圃內新建工具房，同時對周邊環境進行改造建設。
對多處臨時工住房進行修繕。
三、其他工作
1、中心黨支部開展學習實踐科學發展觀活動。組織黨員、骨干到江西萍鄉參觀學習。
2、迎接文明創建期間，修補校內石桌石凳；添置垃圾桶；樓道刷白；增加衛生保潔次數、綠化修剪維護；做好菜市場的檢查測評。
物業管理考評細則范文6
【關鍵詞】小區物業；管理；建議
一、當前小區物業管理存在的突出問題及原因分析
綜合分析調研情況，我們認為我區的小區物業管理服務存在以下六大方面的問題：
（一）從物業服務企業收支情況看：老小區物業費標準低、收繳率低、維修壓力大，大部分業主對上調物業費持消極態度，以及新《勞動合同法》實施后人員薪資標準不斷提升等問題造成企業入不敷出，經營壓力逐年遞增。
（二）從物業服務企業服務質量看：物業服務企業從業人員整體素質不高，專業人員少，服務意識差，服務不規范不到位，企業運作透明度不夠，業主和物業公司之間信任度不高。
（三）從政府對小區物業的依法監管上看：監管體制不健全，監管制度不完善，監管調控能力不強。
（四）從行業管理部門對物業服務市場培育上看：物業服務市場競爭機制發育不全，招投標制度建設難落實，參與前期物業服務的招投標市場運作不夠規范，目前我區物業服務市場呈現出良莠不齊的局面。
分析上述住宅小區物業管理服務存在的問題，可以歸納為以下三大方面的原因：
第一，業主消費意識和業主責任意識淡薄。
業主責任意識不強，業主大會制度作用發揮有限。很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業服務狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態，個別業主和物業服務企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，而且所有的業委會運作缺乏必要的工作經費，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。缺乏業主委員會的監督，物業服務質量更難保證。
第二，物業服務企業的管理和服務意識不強，重收費輕服務。
根據《物業管理條例》和國家建設部《普通住宅小區物業管理服務等級標準》、《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》的規定，要求物業服務企業在具備條件的住宅小區，組織員工開展管理升級、服務達標活動，進一步規范物業企業的基礎管理、房屋維修、養護管理、共用設施設備管理及保安、環衛、綠化和車輛管理，達到提高整體的物業管理水平、提升服務品質的目的。但目前大部分物業服務企業缺乏市場競爭意識，存在兩大致命弱點：一是企業內部管理檔次較低；二是沒有服務樹品牌的意識。究其原因，主要是思想認識不到位，發展觀念落后于時代，沒有看到優質服務對提高企業競爭力的重要性，更談不上創建企業服務品牌。結果表現為：物業服務企業所提供的管理、服務得不到業主的認同和肯定，影響了征收率。因此，這個意識問題不解決，不但不能擴大市場份額，壯大經營規模，還將喪失原有的“根據地”，使企業萎縮，陷入困境。
第三，房地產開發建設遺留問題嚴重影響物業服務企業正常經營。
現有住宅小區發生的物業糾紛中，相當數量源于房地產開發建設遺留問題。這些問題主要表現在：一是規劃變更導致業益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異，二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。有些物業服務企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主，主要是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，于是物業管理企業便無奈地成了替罪羊和出氣筒。
二、對策和建議
小區物業管理問題已成為人民群眾密切關注的重大民生問題，加強住宅小區物業管理已刻不容緩，當前亟待健全政府管理體制，解決突出問題，積極探索引導物管市場有序發展的長效機制。為此建議如下：
（一）切實提高思想認識，充分認識加強小區物業管理的必要性、重要性和復雜性
1.小區物業管理不是微不足道的事，要充分認識小區物業管理作為社會社會住房項目，建設一個和諧的社會中發揮重要作用建設中應該充分了解小區物業管理。
2.小區物業管理不是一個簡單的問題，應該充分了解小區物業管理作為社會系統工程，在具體工作實施中存在矛盾的復雜性。一個小區少則居住幾百居民，多則居住上萬居民，不僅要滿足居民對整潔、安全、有序等基本生活條件，而且要滿足居民日益增長的求知、求樂、求美等精神文化需求，從某種意義上說，一個小區就是一個小社會；小區管理涉及多個政府職能部門，不是建設部門一家或社區可以包攬，需要政府的綜合協調或聯合執法；小區物業服務是小區管理的重要組成部分，需要統籌兼顧，系統謀劃，合力推進。
3.小區物業管理也不是一件純粹市場調節的事，要充分認識政府在物業市場的培育、調控和監管的職能。物業服務企業和業主是合同契約的法律關系，這是基于發育成熟的物業市場，而市場的培育、調控、監管是政府應承擔起的責任。因此，政府要按物業條例規定，承擔起相關職責，引導物業市場的良性發展。
（二）健全政府管理體制，積極形成全社會和各部門齊抓共管的良好局面
遵循“重心下移、屬地為主”的原則，加強小區物業管理組織領導，形成“區、街道、社區”三級管理網絡，共同構成社會管理模式的組織。
一是建立小區物業管理聯席會議制度。由區政府分管領導牽頭，研究協調物業管理重大事項；二是街道、鄉鎮相應建立領導小組，負責統籌、協調、考核、監督轄區內小區物業管理相關工作；三是社區建立工作小組。負責集聚多方力量，解決小區物業管理工作遇到的各類問題，做好宣傳、協調和配合小區物業管理工作的開展。
（三）加強宣傳教育引導，不斷增強業主消費意識和物業服務企業的服務意識
要進一步加強有關小區物業管理的宣傳教育活動。深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解小區物業管理的重要性，自覺履行相關義務，積極配合物業服務企業做好管理工作，二是建議每年開展“小區物業管理宣傳周”活動，集中宣傳教育，提高全社會物業消費和服務意識。三是以街道為單位，由建設局會同街道開展小區業委會主任培訓工作，提高業委會骨干的工作水平。
（四）加大集中整治力度，解決當前我區小區物業管理存在的突出問題
1.聯合整治小區物業管理混亂狀況。逐步清理違章搭建、非法經營、超標排放、油煙噪音擾民、改變房屋使用性質和功能、非法出租、違規停車、毀綠占綠、破壞公共設施、違規裝修房屋、侵占公共部位等小區物業各類違章違規事件。
2.組織力量對業主拖欠、拒交物業綜合服務費問題開展一次集中清欠行動，探索司法訴訟對物業欠費問題的清欠支持機制。
3.以建設標準和配套標準為重點，加強對新開發住宅小區的項目規劃、擴初會審、竣工驗收的全程監督、管理，確保小區物業的產品質量。
（五）加強行業監管力度，全面提高我區小區物業管理服務質量
1.要不斷完善市場準入和退出機制。積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭來促進物業服務企業自覺提高物業管理水平。建立健全物業管理退出機制，規范退出程序，行業主管部門要督促業主委員會，對物業服務企業退出小區后的業主共有經費進行審計。
2.要建立有效的物業服務業績考核評價體系。績效考核可采用綜合評分制，評分實行百分制，具體包括基礎業績分、綜合意見分兩大組成部分，由區物業主管部門負責組織實施。領導小組負責領導小組意見分的評定，區物業主管部門負責年度綜合考評分的評定，工作小組負責物業費收繳率、業主滿意率的調查。
3.行業主管部門要加大物業服務從業人員的業務培訓，提高行業整體業務素質。全面推行小區管理處主任項目負責制。
4.建立信用檔案體系。要充分發揮行業自律作用，加強物業服務企業信用檔案建設，并在資質評定、物業招投標中充分結合企業的信用程度，監督企業的誠信行為。
5.建立小區物業管理投訴處理機制。建立小區物業管理投訴處理機制，明確街道、物業管理主管部門及其他職能部門在小區管理投訴糾紛中的工作職責和處理程序，強化社區協調處理業主和物業服務企業之間矛盾糾紛的作用，社區應建立投訴受理制度，受理居民投訴，使投訴糾紛在基層能得到有效解決。
