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［摘要］物業管理水平體現著一個城市文明建設水平，它是建設社會主義和諧社會戰略總要求中的重要組成部分。但是，我國現代物業管理和運營中出現了一系列的問題，對于業主和物業公司來說是雙面的傷害。文章通過分析物業管理行業的特征和普遍存在的一些問題，提出了一系列解決問題的對策。希望研究成果對現代物業管理和運營能力提高起到一定的啟示作用。
［關鍵詞］物業管理;物業運營;行業特征
1物業管理行業特征
物業管理是一個具有美好前景的朝陽行業，它有效的管理了住宅小區的日?；顒印，F代物業管理企業在市場環境中面臨著一系列的機遇和挑戰。物業公司可以在“互聯網+”環境下，構建信息化平臺，更快效率和更高精度的處理數據。但是，現代法律、人員素質等方面的問題也帶來了物業管理中一系列的問題，需要對這些問題給予關注和處理，避免對企業產生一系列不利的影響?，F代物業管理較之以前更加智能化和智慧化。隨著“互聯網+”概念的發展，以及通信技術的發展，很多物業公司開始和新的技術結合，開發了屬于自己小區的App，或者建立小區的線上社區，或者公眾賬號。業主們可以通過線上的方式參與小區的投票或者活動。很多投票和報修功能因此更加便捷有效。這些技術理念和技術手段是新時代物業公司展現的新特點。物業管理整個行業的利潤都不高，屬于一個低收益的行業。任何行業想要長期存在并發展都需要保持一定的利潤水平，如果這個利潤水平低于市場的平均利潤水平，經濟學原理預測這些公司會退出該行業選擇其他行業。物業屬于房地產行業的附屬行業，其收益與居民的經濟條件有著密切的關系。中國所處的經濟發展階段決定了中國物業行業將長期屬于微利行業。這個微利的特征將對物業行業發展帶來持久和全面的影響。物業公司之所以在管理過程中出現一系列的問題，與時代的發展有很大關系。物業管理屬于建筑銷售以后的后期管理工作，它的資源和管理資金都來自直屬公司的撥款，自己并不能自負盈虧。并且隨著中國房地產業的發展，住房的數量在不斷增加，公司需要付出的資金也在不斷增加。直屬公司為了削減其成本選擇不斷的壓縮物業成本，大幅度降低了業主的滿意度。業務和物業管理公司之間的矛盾也不斷被激化，物業公司在運營和管理中出現了一系列問題。
2物業管理和運營中存在的問題
第一，物業企業的規模普遍較小，收益水平較低。物業企業的發展依托于其管轄的小區，小區的規模限制了物業企業的規模化。很多無資質或者微小的房地產公司都建立了屬于自己的物業公司。但是這些物業公司都存在規模比較小，提供的服務質量不夠標準化等問題。但是很多這樣的項目又會造成資源的浪費，并不能集中力量干大事。小規模的物業企業不利于規模化運作，也無法形成高的收益。第二，物業管理過程中監管不足。物業管理是一項復雜的工作，涉及小區生活的方方面面，物業管理工作需要各方面協調監管才能取得比較好的成效。但是，現在的物業公司都存在著監管不力的問題。首先，政府部門對于物業這樣的新興行業的工作內容和工作規范了解并不全面，所制定的法律和現實工作還存在一定的差距。其次，物業工作中的各方主體之間還存在著矛盾和沖突。最后，物業公司和其他相關的外部公司和部門之間也無法形成協調一致的觀點和意見，對于暖氣、供水、自來水管修理等工作的處理準確度和響應速度也存在問題，最終導致業主將物業公司告上法庭。第三，物業行業的法律法規建設落后于管理實踐。政府在其制定的法律法規中有規定物業公司對普通的住宅收取物業費用的基本標準。但是，對于收費項目的明細并沒有明確列出來。很多物業公司在基本物業費用的基礎上設置了一些其他收費項目，其中某些項目還存在嚴重的超標收費問題。業主和物業管理層在這些問題上找不到相關法律的保護和支撐，只能各執一詞，最終導致大的糾紛產生。司法部門接收的物業管理案件的數量也日漸增多，這些都是因為法律法規的不明確和不完善造成的。第四，物業管理企業缺乏專業的物業管理人才。物業管理漸漸走向了智能化和智慧化的階段，在新時代下，物業管理行業需要新的人才。員工在日常生活中花費大量的時間處理一些瑣碎的事情。智慧物業的思維使得物業公司可以采取網絡平臺或者App的方式對于住宅小區的用戶進行高效管理。但是，因為很多物業公司吸引不到具有網絡運營能力或者高端網絡技術的管理人員，使得手機的App在線服務、在線繳費、在線保修等好的管理設想石沉大海。
3解決物業管理中存在問題的對策
通過物業管理公司并購的方法解決規模小，利潤低的問題。一家物業管理公司可以通過收購的方式來占有另一家物業管理公司的資源，實現兩個公司資源的長期整合和協同發展。這種并購過程中，也能實現規?；墓芾砗烷L期品牌的培養。為了實現雙方戰略利潤的長遠發展，必須要選擇共享空間大、資源契合度較高的物業公司進行并購，這些才能實現未來增長潛力的最大化。此外，物業管理公司進行并購時，必須要考慮到公司先前的管理規模、先前的業績水平和先前的盈利能力，這些都是減小并購風險必要的評估流程和評估內容。物業公司各個管理部門必須要嚴格落實其管理職責，形成相互監督的循環機制。首先，開發商與物業公司之間相互協調和相互監督，開發商應當負起對業主的責任。其次，物業公司內部形成監督機制。物業公司需要組織和開展物業的管理工作，強化民意調查，根據住戶的意見和反饋對物業管理水平進行調整和完善。再次，物業公司與消防、安全、環保和城建等部門要建立起良好的協調和監督關系，防止各部門之間相互推脫責任。最后，物業公司與居委會相互協調和監督，將一部分權利下放到居委會，使得業主能夠在管理過程中體現自己的主動地位。建立健全物業管理方面的法律法規。法律法規是具有強制性執行力的政策文件，一旦制定其影響范圍深遠且長久。因此在制定各個地方物業法律法規的時候，需要真實考察當地物業管理的現狀以及存在的問題，而不僅僅是照搬其他地方的成功經驗。在制定法律法規的過程中需要按照內容公平完整、可操作性強、適合實際情況等原則執行。在文件中明確規定規劃、建設、物業和相關部門的職責和分工，并且需要劃分企業的業主、業主委員會、社區之間的權利和業務。培養和引進雙重舉措吸引人才。作為勞動密集型行業，人才的素質決定了市場的話語權和企業未來的發展道路。培養就是要求物業企業形成一套優勝劣汰的管理機制，對現有的人才隊伍進行考核和篩選，并形成一條明確的晉升道路來增加員工的競爭力。要通過素質考核和技能考核及物質獎勵等方式從市場中吸引人才。
4結論
物業管理是新時代下產生的新事物，其發展和運營中仍存在很多的不足和問題，這些問題制約了社會主義和諧社會的發展。本文梳理了物業行業存在的規模小、監督不完善、法律不健全和人才不達標四個通用問題，并逐一提出了解決對策，希望可以為物業企業未來的發展提供一些啟示。
參考文獻:
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作者:李迪文 單位:無限極(中國)有限公司
