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房地產業務管理范文1
摘 要 房地產業是高投入、高風險的行業，其經營效益具有很大的不確定性。在嚴厲調控的背景下，惟有踐行內涵發展，推行精細化管理，特別是提高企業的財務管理水平，將是房企度過市場和政策寒冬的法寶。本人結合自己從事房地產財務管理的實踐，淺析了房地產財務管理的幾個關鍵環節。
關鍵詞 房地產企業 財務管理 關鍵環節
一、房地產企業財務管理概述
（一）房地產企業經營的特殊性
1.開發項目差異大、周期長、涉及的環節多。開發項目所處的位置、環境不同，其特點各異；建設周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經過選址、可行性論證、立項、規劃、征地拆遷、勘察設計、報建招標、開工建設、預售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務等環節；期間需同土管、住建、規劃、施工、供應商、購房戶等多方打交道，關系復雜。
2.投入大、不確定性高。 單個項目少則幾百萬，多則幾千萬甚至幾個億的資金投入；開發過程不確定因素多：小到城市規劃、項目設計變更，大到國家產業、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術因素的變化都給房地產業帶來風險。
3.從產品方面看，其開發產品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調控影響巨大，銷售方式多采用預售和分期付款銷售。房地產業經營的上述特點 ，決定了房地產企業財務管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。
（二）房地產企業財務管理的內容
房地產企業財務管理內容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經營中伴隨資金的發生分成以下幾個業務循環：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務預算是綜合的財務計劃，貫徹于整個業務循環。圍繞房地產財務管理過程的業務循環及全面預算，抓財務管理的關鍵環節，才能真正降低成本、提高經濟效益。
二、房地產企業財務管理的幾個關鍵環節
（一）財務人員選配環節
任何事情都是由人來做的，“人”是企業中最重要的因素，是企業發展源泉和動力，也是企業某些風險的制造者、管理的實施者和被實施者。作為管理核心的財務管理，它的人員配備尤為重要，企業應將職業道德素養好、專業勝任能力強的人員選派到財務管理崗位上，根據的業務特點和管理要求設置專門機構，明確職責權限，將責任落到實處。
（二）采購與付款環節
房地產企業的采購是指購買物資或接受勞勞及支付款項等相關活動。企業應建立請購、預算、供應商評估和準入制度，通過招標、協議、談判、詢比價、定向等方式獲取商品和勞務，建立嚴格驗收及出、入庫手續；對有資質和檢測要求的，必須審核相應資質證明，提供法定部門的檢測報告。付款環節應嚴格審查發票的真實性、合法性、有效性，發現異常，拒絕付款；按合同規定付款，避免付款不及時造成工期延誤及糾紛產生；加強預付賬款管理，對于大額和長期掛帳的，應進行追蹤核查，發現異常及時報告采取措施，盡快收回款項。房地產的每個項目分為以下環節：工程立項、招標、造價、建設、驗收等，財務部門應嚴格審核相關部門的簽證，按合同要求、工程形象進度支付工程款，施工方須提供稅務發票，防止造成超付工程款，發生開發成本無法入賬及代繳稅款的現象，進而使對企業所得稅、土地增值稅匯算清繳無法進行并帶來損失。財務部門應加強竣工結算管理，嚴格結算程序，以結算發票、施工合同、審核的工程結算書、造價法規為依據，扣留有關款項，將工程尾款及時支付給施工單位。
（三）銷售及收款環節
房地產業多采用預售方式，以分期收款的方式收取房款，財務部門應加強銷售臺賬的日常管理和銷售合同訂立及執行情況的檢查，督促銷售部門按合同約定的時間和金額收取房款，對客戶延遲交款的，經批準后采強硬措施，督促售房款及時收回，以加快資金周轉。對于設計變更和工期延誤，應及時與客戶溝通，避免糾紛發生；房產管理部門應審核銷售通知、結算單、銷售發票無誤后，將房產鑰匙交予客戶，發現質量問題及時通知售后服務部做好售后服務工作。
（四）預算環節
房地產企業的特殊性決定了其實行全面預算管理的必要性。預算是企業未來一定時期內經營、資本、財務等各個方面的收入、支出、現金流的總體計劃。預算控制的內容涵蓋企業經營活動的全過程。企業通過預算的編制和檢查預算的執行情況，可分析內部各單位未完成預算的原因，并采取改進措施。完整的預算管理包括編制、執行、考核幾個環節，企業應根據自身特點成立由最高層領導、各預算單位組織實施、內部審計部門負責檢查的預算體系。通過嚴格編制項目預算、項目現金流預算、項目利潤預算來對項目建設中將發生的開發成本、開發間接費、經營收入、項目利潤、借款計劃等進行整體預算，形成各職能部門的聯動；通過編制經營預算包括收入、成本、管理費用、營銷費用等專門預算以及編制預計資產負債表、預計利潤表、預計現金流量表對相關項目在特定經營期間進行細化預算；編制財務預算包括資本預算、現金流量表預算、預計資產負債表、預計利潤表等對今后幾年甚至更長時期的工作作出財務規劃；在保證日常營運資金的前提下，根據現金余缺，綜合評價不同融資、投資方案的情況下，做出合理的融資、投資決策，并納入預算體系。企業應嚴格按審批的預算開展各項業務活動，并定期檢查其執行情況，結合企業實際情況做出修改、調整，使預算更客觀地反映企業各個層次員工的業績效率，結合績效考核，形成激勵和約束機制，不斷激發整個企業的活力和創新能力。
結束語：隨著國家對房地產業調控政策的深入，房地產業的經營環境將更加惡化，各房地產企業將面臨更大的資金和市場壓力，企業要生存、發展、獲利，只有苦練內功，在抓好包括以上關鍵環節在內的財務管理的前提下，加強精細化管理，降低開發成本、費用，提高產品品質及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。
參考文獻：
房地產業務管理范文2
關鍵詞：房地產；開發企業；財務風險
一、房地產開發企業的現狀
1.房地產開發企業投資高速上漲，空置率過高
中國內地房地產從整體上看雖然仍然處于較為正常的發展狀態，但是，區域性過熱現象的例證也表現泡沫在局部地區實際存在。房地產業本身就是一個高風險與高效益并存的行業，近幾年來，房地產投資增速過快，空置率上升及房地產價格迅猛上漲等問題一直伴隨著房地產行業的發展。
2008年全國房地產投資增幅高達21.8％，2009年投資增幅持續上漲，達到31.4％。國家統計局對外公布的2008年6月份“國房景氣指數”顯示，截止到2008年6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米，增長2.2％。房屋的空置雖然是暫時的，但過高的空置自然會造成房地產開發企業的大量資金被占壓，在給企業帶來較大的資金壓力的同時也增加了企業成本，影響了企業的投資收益和進一步發展，其中的風險不言而喻。
2.房地產開發企業價格上漲過快，房地產業發展過度依賴銀行信貸
房價嚴重偏離居民的收入水平和購買能力，一方面使得房屋大量空置，另一方面房地產供求嚴重脫節，從長遠的眼光看，對于整個行業的發展有弊無利。房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都離不開金融的支持。從房地產企業開發資金來源分析，大多數房地產企業自有資金不足、多年負債率高的情況下，開發商的自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，遠未實現規范化，不少房地產企業資產負債率在70％以上，承受著巨大的財務風險。部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款?；钴S在房地產市場上的資金無論以何種形式出現，多是從銀行出去的。換言之，房地產投資與消費都與銀行信貸支持密不可分。
3.房地產開發企業財務風險巨大
中國內地房地產行業表現出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風險大；房價增長過快，價格和市場風險偏高；城市開發過快，土地成本升高；粗放式經營，耗能過大。深萬科、金融街、深振業等30家房地產行業上市公司近5年來的經營發展狀況表明，房地產行業近年來資產規模和主營業務收入增長較快，發展迅速，期間費用占主營業務收入百分比逐年下降，經營管理逐步由粗放型向集約型轉變。主營業務利潤率呈現出下降趨勢，存貨周轉率也放緩，反映出房地產行業在快速發展的同時，一些經營風險也正逐步顯現。
5年來，30家房地產上市公司總資產由540億發展到841億，增長了55.69％。其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了67.78％。主營業務收入由141億增長到274億，增長了94.07％。資產負債率2001年最低為49.08％，2002年最高為54.55％，并呈上升趨勢。由上可知，地產作為一個典型的資金密集型行業，房地產企業資金投入量大、回收期長與變現能力差的特點決定了其必然會面臨巨大的財務風險。
二、房地產開發企業財務風險存在的問題
1.融資渠道過于單一
大陸房地產金融業不發達，主要靠商業銀行貸款支撐著房地產開發投資的資金需求。融資方式除銀行貸款外，目前采用的還有信托融資、發行企業債券、發行股票并上市、股權投資、基金等。但我國房地產金融方面的政策法規尚未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。其它融資方式一直以來受到較多限制，發展緩慢，多元化資金支持體系和風險分擔體系遠未形成。由于融資渠道過度集中于銀行，導致房地產業對信貸的擴張與收縮十分敏感，信貸政策的每一次緊縮，房地產企業的資金鏈都遭受著巨大的沖擊，難以從其他途徑籌措到足夠資金來滿足連續再生產的需要，面臨相當大的財務風險與經營風險。
2.資金分配隨意性大，利潤分配程序不規范
眾多的房地產開發企業利用國家住房制度改革帶來的機遇紛紛加入到房地產開發中，投資具有一定的盲目性。企業成立時間短，人才匾乏，成立后往往忙于項目開發，沒有時間來系統規劃企業的未來走向。另外，如何分配利潤往往由投資人決定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時進行分配往往基于投資人對房地產市場未來走勢的判斷，而不是根據企業的融資需求、資本結構及企業內、外部關系人的要求來確定分配的。投資人認為市場前景光明，會去尋找新的投資機會，將獲取的利潤投資到新開發中去；投資人認為市場前景暗淡，就會通過利潤分配方式會抽走資金，轉向投資其他行業。
為了減輕稅負，企業不是按照公司法及會計制度規定的程序進行利潤分配，而是在產品開發過程中將部分利潤轉嫁到各種成本費用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤轉移出去。這樣，企業的賬面往往反映為虧損或微利。
3.財務管理機制薄弱
大陸的房地產企業，特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就由國有企業轉化而來，往往帶有效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷。企業之間、各部門間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法得到保證；大部分房地產企業內部財權集中在關鍵人手中，過于注重控制而疏于管理；記賬的業務只是非開票不可的業務，有的賬目只是走形式。以上種種因素導致了企業財務管理停滯在較低水平，在核算方法上還停留在簡單的收付記賬法，財務人員的財會專業知識缺乏，應用水平不高。財務人員制作的財務報表無法真實地反映企業的財務狀況和經營成果，企業決策者根據財務報表進行決策，就會導致財務決策失誤。
三、抵御房地產開發企業財務風險的對策
1.發展多元化直接融資，進一步完善間接融資
適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散融資風險。中國內地《公司法》對公司債券發行主體、發行條件的規定非常嚴格，如果嚴格按照目前《公司法》規定，那么長期債券融資的大門可以說對中國絕大多數房地產企業來說都是關閉的。因此，國家應適度放寬限制條件，增加發行長期債券的額度，可以為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。此外，還應以短期融資為契機，改善大型房地產企業的債務融資結構。
現今各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行＋外資銀行、中資銀行＋信用擔保機構、中資銀行＋信用擔保機構＋擔保企業、中資銀行＋擔保企業甲＋擔保企業乙等等，為企業提供各種擔保
和抵押貸款。
2.高度重視可行性研究，加強資金回收風險和收益分配
可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產投資的風險，通過可行性研究為投資者決策提供科學依據?？尚行匝芯侩A段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產投資項目的成功與否。房地產開發企業必須建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的盲目性。
對于房地產開發企業來說，其利潤分配策略的制定應根據企業經營戰略、投資及融資策略的需要制訂長期的利潤分配規劃，杜絕分配的隨意性。由于目前房地產開發企業的利潤分配具有不規范、隨意性的特征，導致企業的資本結構不合理，資產負債率極高，嚴重影響企業到外部進行融資。同時，沒有充分利用內源融資成本低的優點，增加了企業的融資成本，嚴重影響了企業的利潤。所以，房地產開發企業應根據企業經營戰略及融資策略的要求，制定合理的利潤分配政策，優化資本結構，增強的內源融資能力，降低融資成本，增加企業利潤。利潤分配以轉增實收資本為主，減少分配現金。房地產開發企業在制訂利潤分配戰略應充分發揮內源融資功能，盡量減少分配現金，以轉增實收資本為主。
3.宏觀經濟政策調控下的財務風險防范，完善企業財務管理機制
房地產業作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長，因此政策力度選擇應適當。同時，應當努力為房地產開發創造一個良好的法制環境，完善市場功能。規范各種融資行為并加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的融資風險。比如，我國至今尚未推出產業投資基金法，無法以法律的形式將房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則加以規定，房地產基金無法可依，證券投資基金不能直接投資于房地產項目。另外，債券融資的法律法規都還不完善，應對房地產證券化給予明確的法律依據，加快修訂《企業債券管理條例》，稅法的修訂，住房保險市場的完善等等，相關法律、法規制度的建立和完善是亟需解決的。
另一方面是機制的完善，應在企業集團各公司及各有關部門間，建立嚴格的內部控制程序和相互制約措施，并實行重大事項報告制度和集體決策制度，避免決策失誤和舞弊事件的發生。尤其在資產處置、資金調度、銷售結算、提供擔保和對外投資等方面，明確決策人員和執行人員及會計人員、經辦人員與保管人員之間的職責權限和工作程序，從而規避因管理松懈或內部控制不嚴給企業造成的財務風險。最大限度地預防和控制企業可能出現的重大財務風險。企業財務風險可分為可控財務風險和不可控財務風險。房地產企業財務風險管理主要是對可控財務風險的管理，通過構建財務風險防范體系，科學地進行事前控制，減少經營活動中的財務風險。為適應組織結構扁平化發展趨勢，企業財務管理應廣泛應用現代化的網絡、信息技術，加快信息集成化速度。這是防范與化解財務風險的重要措施，也是確保企業財產安全和財務活動效益性的有效手段。
參考文獻：
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【3】劉恩祿
湯谷良：論財務風險管理【J】，北京商學院學報，2008，2
房地產業務管理范文3
關鍵詞：房地產企業；財務管理；現狀；對策
一、前言
房地產企業作為資金密集型企業，項目開發投入的資金量較大，資金回籠周期較長，如果運營管理不善，勢必會引發各種社會問題。因此，有必要采取措施加強財務管理，以促進房地產企業“溫和”發展。
二、房地產企業財務管理的現狀
1.財務管理制度有待落實
盡管當前我國有許多房地產企業已經建立了相應財務管理制度，但是由于高層管理者對財務管理工作重視程度不高，既定的財務管理工作并未真正地落到實處。這就導致財務制度在有些情況下形同虛設，且隨著時間推移，很容易造成企業的經營管理不到位、信息披露不準確現象頻發。而且，部分地產企業財務管理權責不夠分明，影響信息傳遞及溝通效率，導致財務信息缺乏真實性和可靠性。除此以外，我國有些房地產企業的財務信息化管理仍滯留在傳統的、基礎的會計核算階段，無法及時搜集與反饋財務核算信息、財務績效評價，偏離了戰略財務管理的理念。
2.企業財務結構問題
據相關資料統計，2015年房地產企業平均資產負債率為66%，以房地產開發貸款政策為例：住宅開發項目自有資金比例不低于35%，商業開發項目自有資金比例不低于50%，房地產行業的發展依賴大量外部資金，如何選擇合適的融資渠道是首要問題。房地產企業會根據自身現有規模、項目施工進度選擇銀行間市場、信托計劃、保險資管計劃、券商資管計劃、房地產私募基金等融資渠道。由于目前銀監會、保監會、證監會等監管機構的融資信息無法完全對稱，部分地產企業在資金壓力迫使下，可能會引入兩種以上融資渠道進行組合，加大資金杠桿，增加了財務管理的風險。
3.資本回收風險
作為不動產投資行業之一，房地產業相對于一般企業，投資回報周期較長、資金回籠期間風險較大[1]。以二三線城市為例，開發面積約十萬方的地產項目完成立項報批、施工建造、開盤預售、竣工交付的這一個完整開發周期需要四至五年的時間。在這段時期內，地方宏觀調控、產品競爭力、金融業政策波動、購房人投資偏好等不定因素都會導致潛在的運營風險。在建設項目一旦啟動，外部融資陸續注入，時間越久，資金機會成本就越高，持續投資，資金回收難度系數持續增加。如果在市場行情回暖和房價逐步攀高雙重態勢下，開發貸款與資金回籠風險不易顯現；一旦房地產業進入下行通道，市場成交均價大幅回落，銀行業為規避經營風險而收緊經營性貸款政策、提高居民購房按揭貸款門檻，就會導致房地產企業進退兩難，陷入被動局面，直至資金鏈斷裂。
三、改善房地產企業財務管理的對策
1.完善財務管理制度，加強執行力完善
房地產企業的財務管理制度。首先，企業在掌控和預測外部環境和內部條件變化的基礎上，制定科學的、可持續發展的企業戰略。財務部門根據企業戰略目標，結合企業自身的經營項目現狀以及企業財務管理特點，以管理層的角審視項目開發環節中涉及財務管理活動的工作內容角度，發現問題，提出解決方案，制定明確的規定。只有通過在經營活動中實踐協作，重新梳理的房地產財務管理制度、及時改善瑕疵環節，才能更加有效地滲透于企業自身發展的各個環節中、優化業務流程，避免出現財務管理活動混亂的現象，從而實現降低企業運營風險的目的。其次，房地產企業在制定財務管理制度的過程中必須兼顧企業的其他管理制度，保證財務管理制度與其他制度的協調性，優化企業的資源配置，減少企業內耗。財務績效評價是一項長期而核心的工作，除了貫徹對“盈利能力、資產結構、運營能力、公司成長性”的財務定量評價，還需要結合企業特點，落實財務定性評價，即對一段時期內企業的財務管理制度制定與執行、全面預算、資金管理、財務核算、財務信息化、財務人員綜合素質、財務風險進行整體評估，與行業先行企業管理水平對比，取長補短，自我完善。
2.加強財務內控建設，為其預算提供條件
身處全球化信息時代，計算機信息技術以及網絡技術的快速發展，我國各行各業已經將熱門高新技術引入自身建設發展中。房地產業在國家基礎建設中有不可忽視的重要作用，為了應對市場經濟的要求，保證房地產企業財務管理工作的順利開展，房地產企業應該加強財務內控建設，將信息化技術應用于內控建設中，為房地產企業的預算、采購和銷售等工作提供有利條件，實現乃至超越“三算合一”主要目標。為此，企業管理層必須加大財務管理信息化的資金投入，及時更新所需的軟件和硬件，引進專業技術團隊，有針對性的進行專業軟件開發，持續開展財務管理人員的專業技能培訓[2]。其次，企業管理層需要善于發現財務管理職能與各職能部門工作環節的協作特點，加大信息化建設的宣傳力度，讓財務信息化理念深入每個部門，從而配合信息化建設的推進。房地產企業可以運用信息化技術和網絡資源建立相對完善的信息數據庫，并將關聯的財務管理信息資源存儲于信息庫中，以便財務管理人員及時統籌相關部門、下屬分子公司、乃至大型集團公司的資金運作，最大化提高工作效率。
3.健全財務審核體系，加大監管內控力度
健全財務審核體系，加大監管內控力度，應該從以下幾點入手：第一，增強財務管理意識。房地產企業的職能部門負責人要高度重視財經法規以及財務管理制度，單位員工才能認識到財務管理與企業的健康發展息息相關，從源頭上改變財務管理意識落后的狀況，進而減少財務管理制度推行過程中的阻力因素。第二，房地產企業應該成立或對外委托獨立的財務監督機構，加大對基礎財務工作的監管力度，從而將財務管理制度落到實處。與此同時，房地產企業還要對企業制度的建設和執行進行督促和監察，以便保證財務管理工作能充分發揮其價值，保證財務管理工作的效率。第三，房地產企業應該從財務管理程序上避免企業高級管理人員權利獨攬現象，要對權利進行合理拆分和制衡，努力實現決策、執行和監督的三權分立。為此，房地產企業必須在經濟活動中，將房地產建設所涉及的項目進行科學論證，并采用集體決策的方式，避免將決策權集中于個人，從而實現權力制衡的目的，提高財務管理水平[3]。
4.合理選擇企業融資形式，確定融資策略
房地產企業在選擇融資方式時要綜合考慮融資成本、企業風險、信息傳遞、資本結構等各方面的因素。其中考慮順序為：第一，考慮內部積累，鑒于這種方法融資阻力小、風險小、無發行成本。第二，考慮借貸，此類方法速度快、彈性大，保密性好，是信用等級高的企業進行融資的最佳途徑。第三，有價證券，這類方法一般傾向于先發行公司債券。企業不能無償使用籌集的融資本金，應該在付出相應代價后，再向股東、債券持有人等資金支付利息和股息報酬。而企業在融資過程總中必須注意控制融資成本，如支付股利、利息、手續費、傭金等。另外，在確定融資策略之前，企業必須了解融資策略的種類：其一，配合型融資策略，實際上是一種理想型模型，難以真正實現。其二，冒險型融資策略，這類融資策略使資金需求能通過大比例短期負債通融。其三，保守型融資策略，其短期負債比率較低，可以降低公司無法償還到期債務的風險，但是長期負債融資成本高于短期融資。房地產企業要做的是，立足于當前的實際情況，合理選擇企業融資形式，科學制定融資策略。
近期政府提出“以債轉股去化融資杠桿”的構思，目的是減輕企業的償債壓力，這對于房地產業會有一定促進，但銀行方面會損失資金的機會成本，只能作為權宜之計，長久之計還在于調整地產行業產能結構。另外在操作層面，銀行入股上市公司可以在二級市場靈活買入與減持，但銀行入股非上市公司就缺乏有效的退出機制。目前只能寄期望政府可以及時出臺上市公司“債轉股”初步試行方案；同時為非上市企業量身打造方案，例如銀監會等監管部門制定股權對價的仲裁機制、出臺相關準入及安全退出政策。
四、結束語
總而言之，面對日益嚴峻的國際、國內形勢，部分房地產企業應該認清自身財務管理現狀，認真研究并采取有效對策，積極應對財務管理制度不健全、企業財務結構不合理、投資回收風險大，財務管理工作者能力不均等問題，促進房地產企業的進一步發展。
參考文獻
[1]徐珊.房地產企業財務管理存在的問題及改進措施[J].企業改革與管理，2014，15（6）：180-222.
[2]陳素均.關于房地產企業財務管理現狀及對策探析[J].房地產導刊，2014，11（34）：14.
房地產業務管理范文4
關鍵詞：房地產企業；財務管理；問題；對策
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產企業財務管理的特點及意義
房地產企業具有資金密集、生產周期長、風險相對較大等特點，這就決定了其財務管理的特殊性。表現為：一是上下游產業鏈長、占用資金多、中間環節多，使得財務管理難度加大。二是財務關系涉及范圍廣，不僅包括與債權人、債務人、投資者、內部員工之間的關系，而且包括與國土、規劃、環保等政府部門之間的被監督與監督的關系。三是經營的不確定性與高風險性。房地產企業資金回收周期較長，同時受到政策因素的影響，無疑會加劇財務管理的不可預見性，甚至引發財務風險。加強房地產企業財務管理具有重要的現實意義：一方面，可以使企業資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時間調集企業發展資金，使房地產企業及時把握商機，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業，監督更加嚴格。房地產企業財務管理實施雙重管理，子公司財務管理人員既受本部門領導，又要接受公司的行政領導。此外，財務管理可以使內控機制統一，有利于企業對子公司的考核，以及利潤的合理分配等。
二、房地產企業財務管理現存問題分析
1.房地產企業財務管理制度不完善。健全的財務管理制度是現代化房地產企業財務健康運行的重要保障。但由于我國房地產企業起步晚，發展過快，行業市場不健全，未能形成科學、完善的財務管理制度。企業資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環等現象也較為常見，加上一些中小房地產企業財務大權掌握在個別人手中，在沒有經濟合同等情況下隨意支付，使財務部門難以掌控實際資金周轉情況，而財務管理制度卻沒有對其約束，不利于企業經濟效益的提高。
2.忽視現金管理，風險防范意識不強。房地產企業財務管理的核心必然是做好現金流管理。但目前不少房地產企業，尤其是中小型企業，只重視招標、投標環節的財務預算編制，卻對現金流向不予關注，最終導致企業資金周轉困難，甚至出現現金鏈斷裂的風險。再有，企業管理層現金管理意識淡薄，造成房地產企業財務狀況難于滿足銀行信貸標準，因而影響企業的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產企業資金緊張的現實，迫使企業從其他渠道高息籌資，因而加劇了財務風險。
3.房地產企業融資渠道相對單一。房地產企業資金籌措比較單一，國家出臺一系列打壓房地產的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補運營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進行融資。部分房地產企業能通過發行企業債券的方式進行融資，但大多數企業并不滿足公開發行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對宏觀經濟的調控，銀行對房地產企業放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機構融資的渠道，加大了房地產企業發展的不確定性。
4.審計監督不力，缺乏獎懲機制。盡管房地產企業設置了審計機構，也有相關管理制度出臺，但鑒于房地產企業自身的復雜性，實際的審計監督工作往往缺乏約束力，尤其是對財務管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發現問題還幫助其隱瞞，給企業長期發展造成負面影響。獎懲機制不健全也是房地產企業財務管理弱化的重要影響因素，即使形成相關制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執行。對于財務主管，通常缺乏對其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監督效果差。
三、加強房地產企業財務管理的對策
1.建立健全房地產企業財務管理制度。房地產企業財務管理部門應在國家相關法規的基礎上，依據企業經營項目及財務管理特點，梳理財務管理活動各方面的內容，明確規定財務管理的流程、標準等，建立涵蓋各環節的財務規章制度，使得財務管理活動更加規范化，從源頭上把控財務風險。在制定財務制度的同時，要綜合考慮其他管理制度，使各項規章制度相互配合，更好地為企業整體管理活動服務，優化企業資源配置。另外，要確保財務管理制度的嚴肅性和權威性，對于違規行為嚴肅處理，決不姑息。
2.重視現金管理，提高財務風險防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風險，房地產行業也是如此。企業的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業管理層必須重視現金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎上提高投資回報率。同時，要加強財務管理人員現金管理意識，關注企業現金流狀況，并及時反饋企業管理層，為其決策提供依據，進而降低企業財務風險。
3.優化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機遇，滿足企業發展的資金需求，做好籌資管理，房地產企業必須優化現有的融資方式，在符合法律法規的基礎上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業務，如通過信用證、承兌匯票、商業匯票、保函等結算方式進行短期融資；二是將企業做大做強，在符合條件的情況下，發行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰略合作伙伴，依靠自身優勢吸引投資者，進而實現融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴大市場占有率，提高流動資金占比。
4.提高審計監督的執行力，落實獎懲機制。加強對財務工作的審計監督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應當監督工作落到實處。一方面，在審計制度的制定上要具有可操作性，盡可能細化財務管理審計監督條款，制定統一的標準并嚴格執行，發現問題及時上報，進而降低企業各項成本。另一方面，要落實財務管理獎懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對于財務管理工作成績突出的員工，要及時予以精神或物質上的獎勵，對于違反財務管理制度、違規操作的，要嚴懲不貸。
參考文獻：
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房地產業務管理范文5
關鍵詞：“營改增”；房地產；財務管理；影響
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）20019502
1 房地產行業“營改增”的背景和必要性
2012年1月1日起在上海市交通運輸業和部分現代服務業開展營改增試點改革，拉開營改增的改革大幕，同年8月營改增試點分批擴大。
“營改增”政策出臺的初衷，主要是消除制約服務業發展的稅收制度障礙，同時，從總體上減輕生產業相關產業鏈的稅負?！盃I改增”能夠實現稅制轉換，打通連接二、三產業增值稅抵扣鏈條，從制度上解決貨物與勞務稅制不統一和營業稅重復征收問題。
而房地產行業具有基礎性，先導性，協調性等特點，關系國計民生，其實施的必要性如下：
（1）從企業層面看，“營改增”后更加規范財務稅收管理，規范經濟市場行為?！盃I改增”后只有規范的賬務處理才能正確進行納稅申報，而現有的施工行為營業稅的申報方式基本上是粗放型，可能導致虛開發票的，給后續稅收征管帶來困難，無法規范行業市場經濟行為，對行業內公平競爭形成了阻礙。
（2）從行業層面看，有利于提高房地產行業競爭能力。營改增后，房地產業營業稅改征增值稅，有助于提高行業的分工與專業化，如房地產公司可把原施工合同分離為采購原材業務與勞務業務，從而節約施工環節的成本，這樣可降低建筑成本，提高自己的市場競爭力。
（3）從消費者層面看，利于房價回歸合理平穩。“營改增”可以消除住房銷售中的重復征稅問題，減輕購房者負擔，有利于房價穩定。另外，如果房地產企業房屋銷售對象是企業，且允許作為購房者的企業可以憑據房地產企業開具的增值稅專用發票抵減其銷項稅額。
（4）從社會層面看，有利于減輕社會稅務負，擔消除重復征稅。房地產業營業稅改征增值稅后，房地產業各產業環節間緊密聯系，在極大的程度上避免了重復征稅，促進了房地產稅收成本的降低，從而在一定程度上減輕了通脹壓力。
2 房地產行業“營改增”后將帶來的影響
改革總有兩面性，由于現在房地產行業仍然實行營業稅，“營改增”勢必會對房企的經營成果、資產、企業發展能力、管理能力等產生一定的影響。
2.1 對經營成果影響
房地產行業“營改增”對企業經營成果與現金流的影響主要表現在對收入、成本兩個方面。
（1）收入將會將會相對減少?！盃I改增”后，銷售額中不包括向購買方收取的增值稅銷項稅額。收入比含稅收入下降的百分比=[1-1/（1+房地產業增值稅稅率）]，假定房地產企業增值稅稅率為17%，由此可得，依據公式可以算出，A=含稅A/1.17，即表明收入減少14.5%。
（2）成本相應降低?！盃I改增”后企業在外購原材料等方面的進項稅額在取得增值稅專用發票后可以抵扣，而以前是將這項支出計入成本核算的。
2.2 對企業固定資產的影響
在“營改增”前，由于增值稅進項稅額不能抵扣，所以這部分費用計入固定資產的原值；“營改增”后，可抵扣增值稅進項稅就不計入原值，因此使得固定資產的原值降低，資金的占用減少，并且固定資產的折舊將會相應降低。因此，“營改增”后，固定資產進項稅額可當期抵扣，節約了固定資產投資成本，減少了資金的占用。
2.3 對企業發展能力的影響
公司生產經營活動的根本目的就是生存和發展。本文選取營業收入增長率、凈利潤增長率和資本保值增值率三個指標。
營業收入增長率是本年收入增長額與上年營業收入總額的比值；凈利潤增長率是本年凈利潤增長額與上年凈利潤的比值；資本保值增值率是年末所有者權益與年初所有者權益的比值。三個指標值越高表明公司發展能力越好。據上文分析可知，改革后，可能會刺激公司增加固定資產投資，長期來看，隨著固定資產的投入運行，公司規模會逐漸擴大，進而帶來營業收入的增加，加上稅負的減輕，會增加公司的凈利潤。這樣，公司的營業收入增長率、凈利潤增長率及資本保值增值率都會出現增加的趨勢?？傮w看來，公司的發展能力是有所增強的。
2.4 對企業管理水平的影響
“營改增”后企業管理也將發生變化，其中發票和成本變化比較顯著。
（1）對發票管理的影響。
房地產企業“營改增”后，建筑業也納入了增值稅抵扣鏈條，各企業應當嚴格管理增值稅專用發票。由于此前房地產企業是按營業額全額計征營業稅，所以營業稅發票的計稅作用相對較小，因此企業對其的管理也較為松散，不太規范。房地產企業“營改增”后，許多經辦人員也不是很熟悉增值稅抵扣的原理，對發票管理的意識也較薄弱，以至稅負增加。因此各企業相應人員應管理好已有的發票，在購進時應盡可能選擇能夠提供進項抵扣的企業。
（2）對成本控制的影響。
成本控制是企業財務管理的重要組成部分。改征增值稅后，房地產企業成本可以按照是否屬于增值稅進項稅額抵扣范圍，區分為屬于增值稅進項抵扣范圍的成本與不屬于增值稅進項抵扣范圍的成本，對屬于增值稅進項抵扣范圍的成本，還需要根據適用稅率以及取得增值稅專用發票情況做出進一步細分，明確每一筆成本支出的實際數額大小、有無進項稅額抵扣以及金額的大小，分門別類地做好相應的會計記錄核算與實物盤點清查工作，因此，房地產企業必須不斷提升企業成本核算與管理水平，使增值稅進項稅額抵扣機制在房地產企業中得到充分發揮。
3 房企應對“營改增”的措施
針對房地產行業“營改增”帶來的上述影響，本文基于企業的角度分別從稅率確定、稅票抵扣、會計核算、稅務機構、稅收政策和稅負風險預警等五個方面闡述應對“營改增”的措施。
3.1 確定合理的增值稅稅率
“營改增”確定了17%的標準稅率和13%低稅率，雖然另外增有11%和6%兩檔低稅率。若實行“營改增”后，整個房地產企業可以完全取得增值稅專用發票，抵扣鏈無缺口，稅負無疑是可以大大降低的。而中國建筑會計學會綜合分析研究也認為，企業“營改增”后若以11%的稅率，會使建筑施工企業的稅負增加，不少建筑業的相關人士認為“營改增”后稅率定在5%-6%之間才不增加或降低企業稅負。
此外，由于抵扣困難的原因和制度不夠完善等問題，不同地區經濟發展狀況不同，對稅率的適應程度也不同，因此不同地區適用一定差異的稅率可能才會是適應我國地區發展不平衡的良策，待改革趨于成熟，再統一規范相關稅率。
3.2 解決稅票抵扣問題
“營改增”后，企業要想抵扣進項稅就必須嚴格取得正規的增值稅專用發票，所以企業要選擇合作商時考慮成本的同時必須考慮增值稅發票的取得，盡可能選擇能開具增值稅發票的一般納稅人企業，盡可能取得大份額可抵扣進項稅額成本，為增值稅的抵扣提供保障，切勿為了取得較低的價錢而舍棄發票。當一般納稅人和小規模納稅人處于同等地位時，選擇一般納稅人可以取得按17%抵扣的增值稅發票，而從小規模納稅人，取得的發票不能抵扣，所以應優先選擇一般納稅人企業。
3.3 加強與稅務機構的聯系，關注“營改增”新動態
企業要時刻關注中央及地方“營改增”的相關文件，充分了解“營改增”要求，避免出現不必要的失誤和損失。另一方面，“營改增”初期，國家政策會根據企業稅負的高低情況給予一定的優惠政策和補貼，企業加強與稅務機關的聯系有利于企業全面了解相關的優惠政策及申報流程，方便企業根據自身的符合條件申請納稅補貼，降低稅負。
3.4 充分利用稅收政策的“洼地效應”為企業服務
稅收政策的“洼地效應”是指稅收政策試點地區由于稅收政策的利好而使眾多資源流向試點地區形成優勢的現象。若企業已處在“營改增”地區，應該充分利用“洼地效應”帶來的眾多資源為企業服務，使企業在稅改中占據先機。若企業所在地區未納入“營改增”范圍或只部分分公司在“營改增”地區，可以在合作企業的選擇上優先考慮處于“營改增”的企業，以更加方便取得增值稅發票，或重點發展“營改增”地區的業務，充分利用政策減輕稅負，使企業在營改增中獲得更多機遇。
3.5建立完善的稅收風險預警機制
“營改增”之初，由于各行業“營改增”步調不一致，可能會導致一些企業面臨著稅負有增無減的問題。所以，企業應該提高意識，提前做好應對的措施，對納稅情況進行評估，對比“營改增”前后稅負和稅率的變化，建立完善的稅收風險預警機制。根據企業生產和銷售設定合理的稅負預警線，并據實際的稅負和稅負率數據，做出實時的決策改變，把風險降到最小。
4 結語
綜合上述，房地產行業“營改增”或將到來，對房企的影響不可小覷，企業必須高度重視，并及時分析“營改增”對自身可能帶來的影響，制定相應的應對方案和應急機制。本文僅從財務管理相關要素角度探索房地產行業“營改增”給房企帶來的影響，通過實地探訪、查閱大量文獻等方式進行分析和研究，得出一些應對此次稅制改革的建議，可為房企提供寶貴的參考資料。
參考文獻
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房地產業務管理范文6
[關鍵詞]房地產 財務管理 風險防范
我國房地產業起步于上世紀80年代中期,在近二十年的探索發展中迅速發展成為國民經濟的支柱產業之一,在整個國民經濟體系中起著非常重要作用。在房地產行業高速發展過程中,房地產開發企業的財務杠桿普遍偏大,企業承擔的財務風險也逐漸凸顯出來。當前,不少房地產企業資產負債率偏高,以致房地產企業承受著極大財務風險隱患。房地產屬于資金密集型行業,具有資金投入量大、回收期長與變現能力差等特點,在發展中必然存在財務風險。如何有效控制財務風險隱患是當前房地產企業發展過程中急需解決的現實問題。
一、加強全面預算的執行和考核
建立有效的預算預警可減少企業的損失。預算可以定量地說明怎樣基于計劃作業和短期目標向每個下屬部門分配財務資源,同時使用預算能夠幫助預見潛在的問題并可以作為一種工具協調解決這些問題。通過滾動預算,不斷進行實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析、制定和采取調整經濟活動的措施,可對企業潛在的財務風險進行揭示和預先的防范。全面預算能夠細化公司戰略規劃和年度經營計劃,有利于戰略規劃與年度經營計劃的監控執行。同時可以加強對費用支出的控制,有效降低公司的營運成本。全面預算體系可以預測存在的資金風險,通過預先采取的風險控制措施化解財務風險。可以為收入水平增長情況下的成本節約提供較為精確的估計。
房地產企業在開發經營過程中,在財務預算方面存在著許多不確定的因素,對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業財務部門應以項目預算和資金預算為基礎,對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面,企業財務部門要對項目建設的前期進行可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算,認真執行財務預算,以提高項目開發投資決策時的準確性,減少投資決策的失誤。資金是企業進行生產、經營的源泉,沒有足夠的資金,企業的經濟效益也好不起來,在資金預算方面,企業財務部門應按照企業的整體運作情況,對資金需求和使用計劃進行規劃,構建企業財務預算指標體系。在資金支付手段和時間上,按資金急需程度靈活安排,通過科學的分析預測,把籌集到的可支配資金有效地組合起來,保持合理的配置結構。同時,要加強管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則,定期檢查、嚴格考核,對經濟行為進行定量約束,發揮預算監督的財務預警作用。房地產企業全面預算的編制過程,需要反復溝通交流。預算編制必須要有重點,企業的不同時期的預算重點是不相同的。預算編制和實施是對預期的財務經營狀況的一個全面的估價,是一個靜態過程,在實際經營過程中,會出現各種變動情況,因此需要對預算執行實際狀況不斷地同原預算進行比較,分析差異,監督預算執行狀況。預算范圍內的業務,則可按照規定的審批程序進行;如果不屬于預算范圍內的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。企業可以依靠電腦聯網的先進的軟件系統,通過專門的財務預算執行分析,定期地提供各類分析報告,內容包括公司所有的經營信息。預算控制是全面預算管理的核心階段,這一階段連接著編制和考核,是向評價和考核提供依據的階段。執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。要有效控制和及時反饋信息,對各部門完成預算情況進行動態跟蹤監控,不斷調整偏差,確保預算目標的實現。
全面預算對規范公司的行為、提高公司的整體管理水平有著重要的作用。房地產企業全面預算管理應建立以現金流預算為核心,以項目預算、財務預算、籌資預算為重點的全面預算管理體系。從風險控制來看,預算體系中可以初步揭示下一年度的預計經營情況,根據所反映出來的預算結果尋找出其中的風險點所在并預先采取防范措施從而達到規避與化解的目的。實行全面預算管理體系可使企業管理層能把企業的組織目標通過分解進行落實并提前預知企業的經營結果可以采取相應的對策,能使每一個職能部門有明確量化的工作目標和努力方向,使所有的工作有序有目標進行。企業應設置專門的機構和人員對預算執行情況進行監督、考核。制定科學嚴謹的預算考核辦法,提高員工的積極性。預算的執行結果是績效考核的重要依據,合理的績效考核對預算的執行提供有力的支持,并對實行全面預算管理起到有效的推動作用。
二、加強房地產企業的財務管理能力建設
第一,基本決策能力。單位負責人應對本單位的財務管理工作負責。作為決策者要增強對財務管理工作的責任感和使命感,要不斷提高自身的決策能力。要不斷學習和掌握新的管理技術和方法,提高自身的政治素質修養。決策者通過學習和培訓要能夠讀懂資產負債表、損益表和現金流量表三種主要財務報表。通過經驗和自身能力進行科學的判斷決策,最大限度地降低財務風險。財務管理是圍繞資金運動而進行的融資、投資、資金回收和利潤分配等內容的管理活動。建設的重點在于滿足預算和現金流所需的資金,實施恰當的風險控制,確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當的監督與控制。為適應不斷改革和發展的新形勢,必須培養一支有素質、懂管理、善于開拓創新的財會隊伍。企業負責人要積極鼓勵和支持財會人員參加各種類型的業務培訓和學習,一方面選派思想素質好,責任心強,能力高的財務人員到企業來;另一方面加強企業現有財務人員專業培訓,加強會計法、會計制度等內容培訓,使財務人員能適應房地產企業負責的財務工作。同時,還要根據現代企業制度對高效率科學管理的客觀要求,改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。不斷提高其理論水平和業務素質,提高其處理和解決實際問題的能力。建立財會人員繼續教育檢查和考核制度,從制度上保證財會人員素質的不斷提高。注重對在職財會人員加強職業道德教育,增強財會人員的監管意識,督促財會人員依法進行會計核算和會計監督。
第二,財務戰略能力。資金是制約企業發展的關鍵因素。財務管理的職能是預測公司資金的需要量和籌集公司所需要的資金。房地產企業財務策劃常常以增加財務杠桿效益為出發點,采用積極的籌資策略,大量提高債務比重,要加強資金管理,降低資金成本,減少籌資風險。但不能僅滿足企業當時的資金需求,應該以科學的戰略管理眼光來設計、保持和拓展籌資渠道,使企業不斷獲得穩定、可靠、低成本和低風險的資金。
三、完善內部控制制度
內部控制與企業經營活動精密相連。通過對企業業務流程的梳理,評估經營風險,確定風險點,從而設計控制措施,建立起符合企業發展實際的內部控制制度。每一項經濟業務活動要有兩個或以上的具有互相制約關系的控制環節,在資產處置、資金調度、銷售結算、提供擔保和對外投資等方面,明確決策人員和執行人員及會計人員、經辦人員與保管人員之間的職責權限和工作程序。職責權限必須得到授權,業務授權制度貫穿于整個財務風險防范體系的全過程,與業務流程緊密相連,對企業管理的控制方式和控制程度有直接影響。企業財務風險可分為可控財務風險和不可控財務風險。房地產企業風險控制主要是對可控財務風險的管理,通過構建財務風險防范體系,科學地進行事前控制,減少經營活動中的財務風險。廣泛應用現代化信息技術,不僅可利用企業資源規劃系統使企業資源得到充分的利用,從而提高企業的經濟效益,同時可減少人為因素在風險控制的作用。因此,要明確各項業務的執行程序,實施規范化企業內部控制,來提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。
四、 完善資金管理系統
完善資金管理才能保證資金結構合理,提高資金使用效率,為企業擴大再生產、創造最大效益。完善房地產企業資金管理系統,應將資金管理納入全面預算管理體系,通過對資金預算實際執行情況的分析,對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。并建立適應于企業規模的資金控制模式。完善資金管理須從以下幾方面進行:(1)注重現金的管理?，F金是評價企業信譽、企業發展潛力和企業價值評估的重要指標。制定合理的現金使用計劃,嚴格企業收款責任制,加快個人首付及銀行按揭貸款資金的回流。延遲現金的流出,加快現金的流入,保證現金收支平衡,加強投資項目的風險分析和可行性研究,確保所投資金的安全、高效。(2)加強資金的風險管理。加強資金的使用風險管理,資金的使用風險主要表現為企業的投資風險,它是一種事先可控制的風險,因此對此類風險要加強事先控制,加強對投資項目的可行性調查論證,項目評審做到科學化、專業化、盡量把預計風險發生的概率控制在最低程度。在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機制,規范決策流程,減少因決策失誤帶來的決策風險。(3)積極關注政策與稅收帶來的資金風險。
五、完善成本管理
成本管理是企業管理中的一個重要方面,是企業財務管理的核心工作。成本管理工作做得好壞不僅影響企業自身利益,也影響著以成本為定價基礎的房地產商品價格。開發企業既要重視成本管理,又要切實搞好成本管理。企業要取得競爭優勢,就要了解市場需求,確定開發項目成本和開發項目范圍,不要盲目提高開支費用,對成本要嚴格、細致科學的進行管理,準確預測開發項目成本。信息化技術應用于成本管理,對成本進行預測、決策、對控制過程實施監控分析,可起到良好的作用。實行成本責任制,梳理工作流程,企業必須認真研究,撤銷不相關的環節,減少不必要的管理層級并加以改進。房地產開發各階段的成本費用控制重點是:
第一,立項階段。該階段受制于國家法規政策,運作靈活度較小,基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。成本控制的主體是工程部。企業應充分考慮各種制約因素,做好項目成本費用―收益預算,并考慮投資過程中可能會出現的風險。做好項目可行性研究工作,對可能存在的風險進行預測和評估,并制定相應的措施。在設計開始實施前,設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節點計劃,在關鍵節點,可組織各部門參與研討會,碰到不確定性問題時應即時的征詢規劃部門意見,盡早發現問題,提前解決問題。設計管理部門應制定詳細的設計要求和設計目標,對設計方的設計和施工方案從合理性、安全性和經濟性等方面進行全面評估與審核。這樣不僅避免不必要費用多支,還能縮短設計時間,保證設計方案有效進行。完善和嚴格執行招投標的各項制度,房地產企業應對投標、議標、開標的每個環節、每個過程都嚴格把關,加強對工程建設招投標的監督管理,公開招標的建設工程項目,招標人要按照示范文本進行招標,對中標工程項目要加強跟蹤監督。
第二,施工階段。施工階段可能發生設計圖樣更正、施工進度和施工條件變更等問題,企業要預先對施工圖進行審查,以免在變更中出現額外費用。在工程項目中,要對工程成本進行控制,對工程項目變更要實行有效控制,工程的施工一般都是以施工圖紙和相關承包合同為依據。企業應與承包商在合同中明確雙方的權利與義務。項目經理要詳細地編制好施工組織設計。
第三,竣工結算階段。房產開發商成本管理人員對竣工結算進行審查,這是竣工結算階段的一項重要工作,應重視竣工結算的審核把關。只有符合合同規定要求,并已驗收合格的工程才能列入竣工結算計劃。應有設計變更單和設計圖紙,設計、校審人員簽字并蓋公章,經甲方和監理工程師審查同意、簽證;有重大設計變更的還應經原審批部門審批,否則不應列入結算。結算工程量應依據竣工圖、設計變更單和現場簽證單等進行核算,并按規定的計算規則計算工程量。
參考文獻:
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