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房地產估價管理辦法范文1
關鍵詞：高職院校；房地產估價；課程；教學目標；研究
中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）26-0281-02
一、引言
高職院校房地產估價實務課程是針對房地產經營與估價專業學生畢業時面向房地產估價機構就業而開設的核心專業課程之一。由于高職院校房地產經營與估價專業學生畢業時，面對房地產估價機構招聘，只能應聘房地產估價員崗位就業，所以高職院校應當依據房地產估價員崗位的基本知識和技能標準，來定位本課程的教學目標。
在國家原建設部與人事部共同制定并施行的房地產估價師的考試辦法中以及原建設部制定并施行的《注冊房地產估價師管理辦法》中，明確體現了房地產估價師崗位的知識和技能標準，但是沒有涉及到房地產估價員的知識和技能標準。
各省、自治區、直轄市等地方人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門，似乎并沒有按照原建設部《城市房地產中介服務管理規定》制定房地產估價員的考試辦法，也沒有實行房地產估價員資格認證制度。
因此，高職院校需要按照房地產估價員崗位的知識和技能標準來定位房地產估價實務課程教學目標，尚沒有權威的依據，這使得高職院校房地產估價實務課程教學帶有相當的盲目性。所以，進行基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究很有必要，這對于規范該門課程的教師授課與學生學習都具有積極的意義。對于學生的學習也有著積極的影響作用。
我們深入房地產估價機構對房地產估價員崗位的知識和技能進行充分調研，通過房地產估價程序分析、房地產估價員職責分析以及工作分析、課程教學目標定位等四個步驟，完成了基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究，提出了高職院校房地產估價實務課程的六項教學目標。
二、房地產估價程序分析
根據國家法律和政府的規章制度，房地產估價應委托有房地產估價資質證書的專業估價機構進行（以下簡稱房地產估價機構）。房地產估價機構接受委托后，指派注冊房地產估價師或者注冊土地估價師帶領房地產估價員，按照《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）、《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001），對委托所指定的房地產估價對象進行“獨立、客觀、公正”地估價。
依據《房地產估價規范》和《城鎮土地估價規程》，房地產估價的完整程序包括以下十二個步驟：
（1）受理估價委托；（2）明確估價事項；（3）擬定估價作業方案；（4）收集估價所需資料；（5）實地查勘估價對象；（6）分析估價對象及房地產市場；（7）選定估價方法進行測算；（8）確定估價結果；（9）撰寫估價報告；（10）內部審核估價報告；（11）出具估價報告；（12）估價資料歸檔[2][3]。
三、房地產估價員職責分析
在原建設部151號令頒布的《注冊房地產估價師管理辦法》中規定，經過建設部和人事部的統一考試，取得房地產估價師執業資格的人員，受聘于一個具有房地產估價資質的機構，注冊后方可從事房地產估價執業活動[4]。國土資源部2010年修訂的《土地估價師資格考試管理辦法》規定，通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格；取得土地估價師資格并在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，并進行執業登記；經過執業登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任[5]。
這兩個政府部門規章中均明文規定，只有注冊房地產估價師和注冊土地估價師（以下統稱注冊房地產估價師）才能獨立進行房地產估價，簽署房地產估價報告，承擔房地產估價法律責任。由此推論并且實際情況也是如此，房地產估價員是沒有獨立進行房地產估價活動、簽署房地產估價報告、承擔房地產估價法律責任的資格的。房地產估價員只能在注冊房地產估價師的指導下，承擔房地產估價過程中的輔工作，協助注冊房地產估價師完成房地產估價項目。
四、房地產估價員工作分析
當房地產估價機構接受房地產估價委托后，都是要根據房地產估價項目規模大小，選派不少于兩名注冊房地產估價師，或者不少于兩名的注冊房地產估價師以及一定數量的房地產估價員組成房地產估價項目組，并指定一名資深注冊房地產估價師擔任房地產估價項目組長，領導房地產估價項目組全體估價人員團結協作共同完成房地產估價項目。
在房地產估價項目組中，房地產估價項目組長的職責是明確房地產估價基本事項，擬定房地產估價作業方案并進行作業分工，指導全組成員按照分工相互配合完成作業，最后審批并簽署房地產估價報告。
房地產估價員的職責，是在注冊房地產估價師指導下，按照房地產估價作業方案，具體承擔以下輔工作：
1.按照注冊房地產估價師指令收集房地產估價對象的權屬資料、擬定估價方法所需的基礎性文字資料和基礎性數據資料。
2.在注冊房地產估價師帶領下實地查勘估價對象，拍攝估價對象內部、外觀、周圍的照片，填寫估價對象查勘記錄表，完整記錄估價對象在估價時點的實際狀況。
3.按照注冊房地產估價師選擇的基礎性數據和計算方法測算房地產估價參數，按照注冊房地產估價師選定的估價參數和計算公式計算房地產估價結果。
4.按照注冊房地產估價師擬定的要點或者擬定的提綱，起草房地產估價報告初稿，并按照注冊房地產估價師的意見進行修改和完善后，交付注冊房地產估價師審定房地產估價報告終稿。
5.在注冊房地產估價師審定并報請房地產估價項目組長批準房地產估價報告后，打印房地產估價報告，按照規定順序整理房地產估價報告附件，按照規定份數復印、裝訂房地產估價報告和報告附件，交付注冊房地產估價師和房地產估價項目組長簽字，交付房地產估價機構蓋章，然后提交房地產估價項目委托人。
6.匯總、整理房地產估價項目的權屬資料、基礎性文字資料和基礎性數據資料、房地產估價參數測算資料、房地產估價結果計算資料、房地產估價報告、房地產估價報告附件，經過注冊房地產估價師和房地產估價項目組長審定后裝訂成冊，移交所在房地產估價機構的檔案管理部門存檔備查。
顯而易見，只有熟練地掌握了收集房地產估價對象資料、查勘房地產估價對象現狀、進行房地產估價基本計算、起草房地產估價報告初稿、制作規范的房地產估價報告、整理房地產估價檔案等六個方面的基本知識和基本技能，才能在房地產估價項目中圓滿完成上述六項輔工作。
五、本課程教學目標定位
房地產估價實務課程的教學目標，是指通過教師課堂授課、指導實訓以及學生通過課堂學習、完成課后作業并參加實訓后，使學生掌握勝任從事六項輔工作必備的知識和必備的技能。根據前述在房地產估價項目中房地產估價員承擔的輔工作，按照“應用為本、實用為主、夠用為度”的原則，高職院校房地產估價實務課程的教學目標應當定位于以下六個方面：
1.培養學生掌握收集房地產估價資料的相關知識和技能的目標。
2.培養學生掌握查勘房地產估價對象的相關知識和技能的目標。
3.培養學生掌握進行房地產估價計算的相關知識和技能的目標。
4.培養學生掌握起草房地產估價報告的相關知識和技能的目標。
5.培養學生掌握制作房地產估價報告的相關知識和技能的目標。
6.培養學生掌握整理房地產估價檔案的相關知識和技能的目標。
六、結語
通過項目化房地產估價實務課程教學目標定位研究，我們提出的房地產估價實務課程六個方面的教學目標，得到房地產估價機構以及房地產估價行業專家的肯定和認可。這六個方面的教學目標，可以作為高職院校選定本課程教學內容、規劃本課程教學環節、實施本課程教學活動的依據以及對本課程教學效果進行檢驗的標準，對于規范高職院校房地產估價實務課程的教學，保障和提高房地產估價實務課程的教學質量，能夠發揮積極的促進作用。
參考文獻：
[1]GB/T 50291-1999.房地產估價規范.中華人民共和國國家標準[S].1999-02-12.
[2]GB/T 18508-2001.城鎮土地估價規程.中華人民共和國國家標準[S].2001-11-12.
[3]中華人民共和國建設部.注冊房地產估價師管理辦法.中華人民共和國建設部令第151號[Z].2007-03-01.
[4]中華人民共和國國土資源部.土地估價師資格考試管理辦法.中華人民共和國國土資源部令第35號[Z].2006-11-22.
房地產估價管理辦法范文2
一、法規制度落實情況。凡在我縣行政區域內從事房地產估價活動的房地產估價機構，要求自覺接受房地產主管部門的監督管理。房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，認真執行《房地產估價機構管理辦法》和《房地產估價規范》。
二、估價機構資質審批情況。局行政服務股受理估價機構的備案。目前，我縣只有“福地房地產土地評估咨詢有限公司” 于2015年9月4日通過省住建廳電子政務大廳房地產估價機構管理系統的網上審批，取得了全國統一的房地產估價機構三級資質。對在我縣執業的估價機構和估價人員進行動態考核，并根據房地產估價機構和估價人員在我縣執業情況，將逐步建立、健全我縣房地產估價行業信用檔案。
三、行業監管情況。在我縣執業的估價機構中，沒有一級資質的房地產估價機構在我縣設立分支機構，沒有出現行政干預房地產抵押業務，強制評估、制定評估等問題，也不存在阻礙和排斥外地機構進入本地市場的情況。
四、估價機構執業情況。異地來我縣執業的估價機構目前有2家，我們要求異地估價機構應委派熟悉我縣房地產市場情況且相對固定的三名估價師執業，對首次來我縣開展估價業務的機構，應持估價機構的營業執照、資質證書以及估價師的執業證書原件來我局行政服務股辦理備案登記手續后，才能從事房地產估價工作。
房地產估價管理辦法范文3
關鍵詞：房地產評估行業；存在問題；對策分析
近年來，隨著我國房地產產業的快速發展，房地產評估行業作為與其相近的一個新興行業也快速發展起來，這與房地產為其提供的市場空間是分不開的。而房地產評估行業由于社會環境及自身的問題，發展一直處于滯后狀態，不能及時適應房地產市場的大規模的需求，這也在一定程度上影響了房地產的穩定發展。因此，房地產評估行業應快速找出自身的問題，認真分析思考并提出有效的解決措施，使得自身更好的為房地產的發展做出充分的努力。本文就根據我國房地產評估行業的發展現狀出發，分析當前評估行業里存在的一些問題，并提出相應有效的解決措施。
一、我國房地產評估行業的現狀
經過近幾十年的發展，房地產評估行業已由一個新興的行業快速發展完善起來，這些都與我國各級相關部門、評估機構及評估人員的大力支持和努力是分不開的，就現階段而言，我國已經基本建立了相關的房地產評估的法律和規章制度，實現了以房地產估價師執業資格制度為核心的法規制度，且各相關的規范性文件都在不斷地完善補充中。為了使評估的結果可靠有效，房地產評估行業也制訂了統一的評估方法及評估程序，并且也慢慢建立了一些房地產評估機構，更好的為房地產交易管理來服務，可一定程度的避免在房地產交易過程中的不實報價或偷稅漏稅現象的發生。但近年來，房地產評估行業顯示出一些在環境及自身方面的不足之處，如相關的法律法規不健全、從業人員的素質整體不高、相關評估機構的產權不明確等問題，需要該行業分析且解決。
二、我國房地產評估行業中存在的問題
（一）相關的法律法規不健全
房地產行業經過不斷的發展，目前已初步形成了一些相關法規，如《城市房地產管理法》，雖然房地產行業又以這個法規為基礎，分別確立了《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》等具體規范制度，但這些只是對房地產估價機構及估價人員的管理簡單的規定，而具體實施細則卻沒制定出來，對不同用途的評估如企業改革評估、征稅評估都沒有確實的針對性。此外，在評估制度上，評估的范圍較小，局限在房地產評估報告、經濟性鑒定等。
（二）相關從業人員素質整體不高
由于房地產具有特別的價值特點，是項投資較大的風險項目，這也要求房地產評估人員要有較強的專業素質，不同素質和經驗的估價師對同樣一處房地產的價值有不同的評估結果，這說明了評估的結果往往依賴于房地產估價師的專業素質和誠信。目前，我國在房地產評估相關從業人員的培養和考核方面存在許多不足，造成了許多從業人員的專業素質整體不高，特別是在行業入門門檻方面，沒有明確的學歷要求，只是一味的通過收取較高的費用來準許其進入該行業。另一方面，現在評估師的級別較為單一，在一定程度上不能很好的激勵所有從業人員進行后期的培訓和提高。
（三）我國房地產評估機構產權不清晰
目前，我國現存在的房地產估價機構大部分都是產權私有化的有限責任公司。這些公司大都是由各出資人按所出資金的比例來享有公司的產權比例及承擔公司相應比例的債務，同時根據《房地產估價機構管理辦法》，設立房地產估價機構要求其法定代表人是專職注冊房地產估價師，從而避免了國家機關行政或事業單位的工作人員進入。另一方面，在估價人員與評估機構的人事關系上，只是表面的脫鉤，而實際上在體制和人情關系上并沒有真正的實現脫鉤，仍相互牽扯許多利益關系。
三、改善我國房地產評估行業發展的對策
（一）建立完善的法律法規體系
一個行業能否健康快速的發展，與其相關的政策和法律法規的作用是分不開的。我國的房地產評估行業應放眼未來，要考慮到房地產評估產業的長期發展，不能只看眼下。這就要求，相關的國家管理部門應加緊制定頒布一系列的法律法規，真正有效的解決在房地產評估管理中遇到的問題；在處理房地產評估行業的競爭時應考慮全局，使評估機構都能健康的發展和生存；在估價師的職業道德方面，應不斷加強學習，增強他們的社會責任感，從而更好的為社會服務。
（二）加強房地產評估執業人員的整體素質培養
從業資格證的出現，在一定程度上提高了該行業的從業人員的素質和業務水平，但目前只設有一級的房地產估價師，相關部門應根據現在這個行業的具體情況，適當增加一到兩個級別，以更好的激發我國房地產估價人員繼續學習的動力，使我國房地產評估行業邁上新的臺階。具體操作方面，可以先借鑒國外相關的鑒定師的管理制度，再融入我國的國情，實行以房地產估價師職業道德的好壞、評估實踐經驗是否豐富、評估報告技術含量的高低、執業能力是否較強等方面制定具體的執業等級或水平的動態管理模式。這樣做不僅可以很好的保證我國房地產估價師的整體素質水平，而且也在一定程度上可以激勵他們不斷提高自身的價值，從而能更好的為房地產產業的健康發展做出應有的貢獻。加強房地產評估執業人員的整體素質培養，可以從這幾點做起：首先，在學歷方面應適當提高一個層次，比如要求相關具體專業的本科人員才能報考；其次，在注冊方面，應加強控制，不讓人情關系來縮水我國的注冊制度；最后，在考試方面，不能只簡單看成績，應綜合各方面來考察人員的整體素質，比如在思想道德方面。
（三）增強對評估市場環境的監管
好的市場監管環境對房地產評估行業的發展具有重要的作用。目前，由于存在各個評估部門不公平的行業競爭，致使一些評估企業在收取相關評估費時處于壟斷地位，這種行業行為嚴重影響了房地產評估行業的健康發展，迫切要求提供一個公平合理的良好環境。因此，在改革房地產評估機構的脫鉤制度時，應做到使評估機構真正成為獨立的中介機構，真正通過自身的實力在平等競爭的環境中以質取勝，提高在公眾心目中的信譽度，從而更好的保證房地產估價活動及成果的獨立性。另外，一些主管部門應盡量避開這些評估機構的評估工作，確保估價結果的完整性、規范性。在監管方面，如有發現個別評估人員因個人利益而違反誠信和職業道德的違法行為，要嚴厲處置并追究其法律責任。
四、結語
總之，在我國各個相關部門和從業人員的不斷努力下，房地產評估行業已經取得好的成效，并且隨著國內經濟的快速發展，房地產市場的需求大大增加，這也要求房地產評估行業要認真對待自身的不足，提高評估行業的業務水準，大力培養優秀的專業人才，才能從根本上解決在發展中遇到的問題和不足。從而在真正意義上實現我國房地產評估行業健康穩定的發展。
參考文獻：
[1]張君卓.評估立法與房地產評估的監管[J].中國房地產，2006（12）.
[2]黃小明，肖修偉.我國房地產估價評估行業的問題和對策[J].中外房地產導報，2003（16）.
房地產估價管理辦法范文4
［關鍵詞］估價機構;房地產司法拍賣估價;風險防范
1引言
房地產司法拍賣估價與其他房地產估價顯著不同。一方面，由于房地產的價值量大，估價結果與當事人利益攸關;另一方面，房地產司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結果的要求更高。房地產估價機構和注冊房地產估價師在房地產司法拍賣估價中，應樹立較強的風險意識，規范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。
2房地產司法拍賣估價概述
2.1房地產司法拍賣估價概念。涉案房地產的司法拍賣估價是房地產司法鑒定估價業務中的一種，主要是指注冊房地產估價師運用房地產估價專業知識和經驗對涉案的房地產價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關專業意見的活動。這也是目前最主要的房地產司法鑒定估價業務。2.2房地產司法拍賣估價的特點。房地產司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產處置參考價提供參考依據，其具有以下三個特點。第一，房地產司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產司法拍賣估價工作不同于其他專業活動，房地產司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產處置參考價。在房地產司法拍賣估價工作中，涉案雙方當事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現象。因此，房地產司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產司法拍賣估價具有嚴肅性。房地產司法拍賣估價不同于其他一般的房地產估價，房地產司法拍賣估價的結果與案件當事人的合法權益緊密相關。因此，房地產估價機構在進行司法拍賣估價業務時，必須嚴格按照《資產評估法》《房地產估價規范》的規定審慎進行。第三，房地產司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》(以下簡稱《規定》)開啟了人民法院確定財產處置參考價的全新模式，新增了當事人議價、定向詢價、網絡詢價三種方式，對傳統的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規定，人民法院應當對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應當責令評估機構在三日內予以書面說明或者補正:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③選定的評估機構與評估報告上簽章的評估機構不符;④評估專業人員執業資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應當書面說明或者補正的情形。同時該規定明確了當事人、利害關系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規定，當事人、利害關系人認為網絡詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內提出書面異議:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③評估機構或者評估專業人員不具備相應評估資質;④評估程序嚴重違法。對當事人、利害關系人依據前款規定提出的書面異議，人民法院應當參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執業水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。
3房地產司法拍賣估價工作風險成因
從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產估價機構從事司法拍賣估價工作的風險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規、估價結果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結果不公正兩方面簡要分析風險存在的原因。3.1程序不合法引發的風險。在《資產評估法》、2015版《房地產估價規范》中對估價程序有明確的規定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現估價程序履行不到位的情況，比如現場查勘時經常出現被執行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內部進行查勘的法定義務;又比如現場查勘時評估師沒有認真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現狀有無差異，會造成評估的財產基本信息、評估財產范圍發生偏差;還有就是有的估價機構內部管理制度不健全，使得評估報告內部審核流于形式，造成評估報告形式不合規等。這些情形都會成為案件當事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執行工作的拖延。3.2估價結果不公正引發的風險估價結果不公正。主要是指由于估價方法、參數、基礎數據等選擇出現問題等原因導致的估價結果出現需要補正的情形。在司法案件中，當事人的利益對立，估價對象物權即將發生轉移，這使得評估報告會成為各相關方關注的焦點?！兑幎ā返诙龡l規定，當事人、利害關系人可以在收到評估報告后五日內對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等提出書面異議。房地產估價機構在房地產司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導致估價錯誤的，不但會損害案件當事人的合法權益，也會對估價機構、估價師的經濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴重的甚至會被從人民法院司法評估機構名單庫中除名，這就要求房地產估價機構、估價師在執業過程中必須依法合規、謹慎執業。
4房地產司法拍賣估價工作的風險規避及防范措施
4.1提高評估專業人員風險防范意識和職業道德水平。就房地產估價機構內部而言，要有效的提高評估專業人員風險意識和職業道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業人員的法律知識培訓。房地產估價機構的業務行為受到相關法律的規制，為了使房地產估價機構的評估工作符合法律的要求，必須使相關工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規定可能會產生的法律責任。只有通過對相關工作人員系統的法律培訓，才能在評估專業人員頭腦中真正樹立起風險意識。其次，房地產估價機構除了要求評估專業人員遵守一般的行業職業道德準則之外，房地產估價機構應當結合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產司法評估操作指引》，用更明確的標準來約束評估專業人員的職業道德，促使評估專業人員能夠審慎對待每一次評估工作，時刻牢記自身的職業道德底線。4.2建立健全機構管理制度，規范業務行為要有效的提高房地產估價機構。在司法拍賣估價中的風險防范能力，除了要從評估專業人員這一角度著手，房地產估價機構自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構內部管理制度，用制度來規范業務行為，從而提高司法鑒定結論的質量。［4］為此，房地產估價機構應當建立一套完整的保障司法鑒定評估質量的制度。在具體的制度內容上，應當包括房地產司法拍賣估價工作實施的程序、現場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產估價機構要建立責任追究制度。房地產估價機構建立責任追究制度是為了進一步規范評估專業人員的業務行為，要使評估專業人員在執業過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風險責任意識，唯有此，才能真正的達到規范業務行為、提高服務質量的目的。4.3建立執業責任保險或者執業風險金制度鑒于。目前房地產估價機構司法拍賣估價人員面臨的執業風險越來越多，執業風險系數也在不斷攀升。為了消除評估專業人員的執業顧慮，房地產估價機構在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執業責任保險或者繳納執業風險金，通過社會其他機構來分散評估專業人員的執業風險。我國早在《司法鑒定機構管理辦法》中就規定了司法鑒定責任保險以及執業風險金制度，因此，房地產估價機構實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執業責任保險或者執業風險金制度，能幫助房地產估價機構在執行業務中分散風險。4.4合理利用假設限制條件和免責條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設限制條件和免責條款，避免相關當事方因對估價報告的不合理利用而帶來的風險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔不應該由估價機構及估價專業人員承擔的風險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認為可能存在的風險事項，房地產估價機構應及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復雜的司法拍賣估價業務中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應出具有條件的和有保留的咨詢意見。
5結論
隨著我國經濟的不斷發展，一方面社會公眾已經形成了較強的法律權利意識，另一方面在經濟獲得不斷發展的同時，各種債務糾紛大大增加，由此導致司法拍賣估價業務增多，房地產估價機構及評估專業人員的執業風險也相應增多。房地產估價機構當前和今后很重要的一個工作任務就是要做好司法拍賣估價工作中的風險防范工作。要從房地產估價機構、評估專業人員兩個方面做好風險把控工作。就房地產估價機構自身而言，要加強內部管理制度，規范業務行為，加強對評估專業人員的法律培訓。對于評估專業人員來講，要牢固樹立風險責任意識，牢記自身職業道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產估價機構司法拍賣估價業務面臨的風險增加問題可以有效得到控制。
參考文獻:
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房地產估價管理辦法范文5
關鍵詞：商業房地產 抵押貸款評估 風險 誘因 防范
商業房地產抵押貸款評估的內涵
想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。
影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。 政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。
房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
其他相關經濟活動主體因素
房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
商業房地產抵押貸款評估風險的防范
規范房地產抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。
提高估價人員素質和估價技術
在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
參考文獻：
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4.曲衛東.從新巴塞爾協議透視商業房地產抵押貸款評估[J].中國房地產估價師，2004
房地產估價管理辦法范文6
總分：700分
1、認真貫徹落實《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《商品房屋租賃管理辦法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》，加大宣傳力度，提高執法水平，嚴格依法辦事。（50分）
2、嚴格執行房地產交易市場管理法律、法規，監督指導全縣房地產交易市場，掌握房地產交易市場動態，為房地產交易市場提供業務指導、政策咨詢。（60分）
3、加強存量房轉讓合同網簽備案、存量房交易資金監管工作，認真做好購房人購房資格審查，保護交易雙方的合法權益。（100分）
4、做好全縣房地產租賃市場管理，完成對全縣房屋租賃調查摸底工作，認真做好房屋租賃登記備案工作，積極推進房屋租賃合同網簽。（100分）
5、加強全縣房地產中介服務機構監管，定期進行監督檢查，認真做好房地產中介服務機構登記備案工作，并發放《靖邊縣房地產中介服務機構備案證書》。（100分）
6、做好存量房抵押管理工作，結合我縣實際積極探索建立房屋抵押合同網簽制度。（100分）
