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房地產管理企業分析范文1
摘 要 近幾年中國房地產行業開始走俏，發展勢頭掀起了新一輪的，根據分析報告顯示：2011年上半年我國商品住宅銷售面積達39805萬平方米，銷售金額達到20657億元，銷售面積和銷售價格疊創新高，使房地產行業為國民經濟做出巨大貢獻。同時房地產企業之間的競爭也越來越大，那么怎樣提高競爭力是房地產企業領導最為關注的問題。本文針對房地產企業的財務管理現狀進行分析，提出有效的對策以提高房地產企業的競爭力。
關鍵詞 房地產 企業 財務管理 對策
一、房地產企業財務管理的現狀
（一）財務管理人員素質不高，財務管理水平較低
我國一部分房地產企業尤其是民營房地產企業中，他們之前是從事其他行業的，待有一定的資金積累后也轉型從事房地產業，經營管理者文化程度不高，缺少現代化的經營管理理念。有相當多的房地產經營管理者是從技術員和包工頭發展起來，他們雖擅長節約成本但是缺少財務管理的意識，他們只是憑借感覺和經驗進行管理，認為財務管理只是記賬、算賬、對賬等簡單工作。大部分經營管理者在財務管理方面采用的是家族式管理，出納、會計等人員都是由自己的親戚擔任，尤其是出納一定是自己親戚，造成出納就是財務管理部門的領導者，由于家族成員不一定都是財務管理方面的專業人員，沒有專業的會計素養，沒有較高管理水平，更可不能有新的財務管理理念，而房地產行業風險很高，這樣不專業的財務管理隊伍勢必會影響房地產企業的可持續發展，甚至可能導致企業資金運轉困難經營不善而倒閉的現象。
（二）房地產企業財務管理制度和財務監督機制不健全
目前我國房地產企業大多在財務管理制度方面都不健全，由于房地產企業資金分散、融資困難、財權分割、流動資金周轉困難、私設小金庫等問題經常發生，很多款項都是在沒有合同的情況下進行支付的，財務部門對支付款項的來龍去脈不能掌握，使財務人員無法制定財務制度；還有的房地產企業經營管理者對財務核算要求不高，這些現象都會導致財務信息缺少真實性和完整性。
雖然有的房地產企業財務管理制度已經完善，但是財務監督機制不健全不完善，或者根本沒有設置，導致財務管理制度形同虛設，沒有科學有效的審核程序，使財務管理工作開展困難，甚至養成財務管理人員懶散、按個人意愿去工作的習慣。這些想象都不能使財務管理發揮它的職能，給房地產企業的財務管理發展帶來很大影響。
（三）房地產企業各部門對財務管理認識不到位
很多房地產企業其他部門員工不了解財務管理，不知道財務工作的重要性，在實際工作中，沒有根據正確的財務工作流程并在沒有經濟合同的情況下就答應款項的支付，給財務工作帶來很多不必要的麻煩。財務管理是企業管理中的重要組成部分，它不僅僅是財務部門自己的事情，它也涉及到房地產企業經濟部門和工程部門等其他部門，需要各部門和財務部門進行溝通和交流共同完成財務工作，防止部門之間工作不配合現象出現，防止他們之間矛盾出現。這些矛盾如果出現將阻礙財務管理制度的執行，因此，必須正確處理好各部門和財務部門之間的關系。
二、房地產企業財務管理現狀的對策
（一）加強財務管理人員的專業素質
房地產企業管理者要定期安排財務管理人員學習財務知識和更新財務管理理念，要求財務人員必須具有最基礎的會計從業資格并不斷提升自己的專業水平，提高自己的專業素質。但是有的財務人員對財務知識的學習興趣降低，對企業安排的培訓和學習敷衍了事，使其起不到提高專業素質的效果，房地產企業針對這種情況還要建立有效的獎懲機制，讓財務人員既有動力又有危機感，達到提高財務人員專業素質的目的；還要定期對財務人員的職業道德素質進行考核，防止財務人員給企業造成不必要的麻煩。
（二）完善財務管理制度和財務監督機制
財務管理工作要想有效實施首先就要有財務管理制度，它是財務管理實施的依據，如果不建立財務管理制度就會使財務管理人員在工作時無從下手，孤軍奮戰。財務部門的主要任務是做好財務預算、財務成本管理、資金管理和控制降低財務風險等工作。因此，房地產企業要從這幾方面入手，結合企業實際情況依照國家的相關政策，建立完善的財務管理制度。比如：制定財務管理業務流程和財務預算管理等一系列必要制度作為房地產企業財務管理和會計核算的依據。財務管理制度完善之后，由于房地產企業員工的素質有所不同，就會出現有人遵守制度，有人無視制度的現象，
（三）協調好各部門之間的關系
一個企業是否保持健康良好的發展，取決于企業各部門之間是否能協調合作，房地產企業也是如此，正確處理好各部門之間的關系十分有必要的，尤其是財務部門和其他部門之間的關系。這就要求房地產企業全體員工都要認識到財務預算等工作的完成是各部門都要參與的，不是財務部門能獨立完成的工作。因此，要想完成企業財務管理目標就要求房地產企業人力資源管理人員協調好各部門之間的關系。
（四）業務是財務之本，全面了解業務才能實施全面的財務管理
房地產業的財務人員應該加強了解銷售和工程知識。比如銷售方面，2003年6月1日之后實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關于銷售方面的幾個核心控制點就可以更好的制訂出維護企業利息的《商品房買賣合同》；又如工程方面，在裝修的主要材料方面參與詢價了解，然后采用甲定乙購的方式，便能保證質量和品牌又能控制成本。
四、結束語：
總之，財務管理是房地產企業管理中的重要組成部分，房地產企業經營管理者要充分重視財務管理，財務人員要隨時更新財務理念，企業要建立完善的財務管理制度和監督機制，并協調好各部門之間的關系，全體員工共同努力完成財務管理目標，提高房地產企業的競爭力，實現企業目標。
參考文獻：
[1]宋志華.關于完善中小房地產企業財務管理體系的探討.中國外資. 2011(04).
房地產管理企業分析范文2
關鍵詞：房地產企業；合同管理；成本控制；
中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）09-0154-02
合同管理是指企業對以自身為當事人依法進行相關合同的訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列過程行為的總稱。房地產開發企業與合作企業之間的經濟往來，主要是通過以簽訂合同的形式來實現的。房產項目開發是一個復雜而龐大的系統工程，在房地產開發過程中面臨著許多合同管理風險，涉及到眾多的法律法規，如合同法、土地管理法、招標投標法、建筑法等。為了更好地控制企業經營風險和實現投資效益最大化的目標，房地產企業就必須對項目開發過程中所涉及的合同進行有效管理。
1 合同管理在房地產企業中的作用
1.1 是確保企業經營目標實現的基礎
合同是一種契約，是當事人之間依法確定、變更、終止民事權利和義務關系的協議。合同作為房地產項目任務委托和承接的法律依據，在實施過程中是合同雙方的最高行為準則，合同中規定了雙方享有的權利和應承擔義務，對合同雙方起著重要的制約、督促和保障的作用。房地產開發項目的日常管理工作十分龐雜且各具特點，因此合同管理便成為了保障房地產企業正常運行的基礎，項目實施過程中的一切活動都必須按照合同辦事，這樣才能保證項目經營目標的順利實現。
1.2 是規范企業管理的重要手段
市場經濟是高度競爭的經濟體制，為保障各個經濟主體能夠公平有序競爭，就要依靠法律法規來規范。房地產項目的合同簽訂涉及到多個領域，而且還涉及到企業內部與合作單位之間的多個部門和人員。從房地產企業各部門相關專業人員到各級分管領導，再到合作單位的相關部門人員，所涉及的領域及人員相當多。在這個過程中因各方溝通不暢、相互推諉以及等不良現象時有發生，而合同能夠約束各方，維護公平競爭的秩序。因此簽訂具有法律約束作用的合同，才能夠更加規范房地產企業的管理，維持好企業的良好社會形象。
1.3 是防范經營風險的有效途徑
合同管理是房地產企業防范經營性風險的重要手段，對房地產開發項目的成敗至關重要。房地產開發經營通常具有投資額大、工程量大、建設周期長、國家政策干預等特點，項目自立項、實施至竣工備案驗收為止，處處面臨著各種風險因素。比如在項目招投標階段，因雙方供求信息不對稱，對供應商的選擇要考慮各方面風險因素，開發企業往往無法做出最合理的選擇。而加強合同管理能夠有效判斷、規避這些風險，能更好地確保對開發項目的進度、質量、安全、成本風險進行有效控制。
2 房地產企業合同管理常見問題分析
2.1 合同管理制度不健全
目前很多房地產企業沒有制定合理健全的合同管理制度，沒有嚴格的管理流程，造成合同在執行過程，風險事件時有發生，致使企業發生不必要的經濟損失。開發項目合同涉及內容較多，專業面廣，合同管理人員必須具備一定的工程、造價及法律專業知識。目前很多開發企業合同管理人員業務素質不高，合同管理制度及工作流程制定不夠完善，防范合同風險管理意識不強，把合同管理簡單地視為一種事務性工作，致使在合同履約過程中經常遭受到一些本可避免的損失。
2.2 合同管理的重視度不夠
企業往往對合同談判和簽訂過程都比較重視，但合同簽訂后，在執行和管控方面則經常容易出現疏忽。有一些合同管理人員，僅僅是將合同文件交給項目相關的負責人員，而沒有對合同主要條款內容進行相關的交底，這樣就導致了合同在簽訂與執行過程中的嚴重脫節，致使相關執行人員對合同條款的規定內容了解不夠全面，工作責任劃分不明確，在項目的實施過程中難免會出現不符合合同要求的現象，嚴重影響了對整個項目進行有效全面的成本控制管理。
2.3 合同內容表達不嚴謹
合同是保障各方主體利益的根本。目前房地產企業的合同簽訂量較大，依法訂立的有效合同，應當反映合同雙方的真實意思。但實際在合同簽訂時往往內容不夠嚴謹，在執行過程中增加了不少合同隱患和風險。其一，有的合同條款不完善，合同中常常對雙方權利和義務的條款內容表述不明確，對違約責任規定得過于簡單，意思表達不清晰。在執行中一旦出現違約，容易引起雙方合同糾紛。其二，有的合同內容表述不準確，由于沒有采用規范的格式合同文本，合同內容表達不夠完整，對合同理解容易發生岐義和誤解，扭曲了雙方的真實意愿，使企業自身承擔了不必要的風險。
2.4 合同執行過程監管力度不夠
在合同的執行中，必要的監管制度，能夠有助于合同的順利執行，充分降低合同風險。但是在實際中，很多企業對合同的監管力度不夠，沒有對合同執行過程進行有效的監督管控，合同管理不科學、不規范，或者管理者監管不夠嚴謹，致使合同管理制度沒有發揮應有的作用。合同管理不僅僅只是一個部門或者一個崗位的責任，而是需要多個職能部門相互配合共同完成的，這樣才能保證合同能夠得到全面有效執行，保證開發項目能夠按照開發經營目標正常運行。
3 加強項目合同管理的主要對策
3.1 制定完善的合同管理制度和工作流程
合同管理制度是保障合同管理過程及房地產企業正常運行的行為規范。合同工作流程是否健全是保證建設項目是否成功的關鍵所在。合同從簽訂到履行完畢，涉及到許多法律問題，涉及到房地產企業的許多專業管理部門，若哪一環節發生失誤，都有可能造成經濟損失。因此房地產企業必須制定完善的合同管理制度和工作流程，以保障企業合同管理工作全面高效。其一，制定合同管理部門的職責崗位權限制度，明確合同主管的責任；其二，制定一整套合同洽談、編制、審核、審批、監督制度；其三，制定相關配套管理工作流程，如：合同用章管理制度、合同歸口管理制度、合同跟蹤制度、合同臺帳及歸檔制度、合同考核制度等。同時，還要將這些合同管理制度、工作流程與整個工程項目的全過程成本管理有機結合起來。
3.2 加強實施合同示范文本制度
實行合同示范文本制度，是貫徹執行《合同法》加強合同監督管理，提高合同履約率，維護行業市場秩序的一項重要措施。一方面有助于當事人熟悉有關法律、法規，使工程合同的簽訂符合法律規范的要求，避免出現顯失公平和違法條款；另一方面便于合同管理機關加強監督檢查，提高合同的履約率，維護建設市場秩序。國家有關部門頒布的各類建設工程合同示范文本，對當事人各方的權利、義務和責任作了全面、準確的規定和約定，可操作性強，有利于防止當事人主觀上的疏漏，有利于合同的正常履行，也能有效地防止合同糾紛的發生。因此，在訂立合同時，首先考慮使用合同示范文本，以提高合同質量。對于自行草擬的合同文本，也應參照合同示范文本，避免和有效控制合同風險。
3.3 設立健全的合同管理機構
房地產企業應根據本身的具體情況和特點，在公司內部設立設立專門的合同管理機構，承擔制訂本企業的相關合同管理制度，檢查監督本企業各類工程合同的訂立、審查、履行跟蹤等監督管理工作任務。這些機構在合同訂立、履行以及協調過程中都發揮著重要作用，負責宣傳貫徹有關合同法律、法規，培訓合同管理人員；審查合同，防止他人利用合同進行違法活動；參與解決合同糾紛；總結推廣合同管理經驗等。因此，設立健全的合同管理機構，在企業管理中發揮合同管理的紐帶作用，從而使工程項目在合同的訂立、履行、變更和終止等活動得到有效控制，為公司領導的決策提供科學依據。
3.4 不斷提高合同管理人員素質
其一，認真選好合同管理人員。工程合同管理人員需要熟悉工程項目的實施全過程，具備合同管理知識，熟悉相關的法律法規知識，能夠熟練運用合同管理技能管理各項活動。其二，抓好合同管理人員的教育培訓。隨著房地產行業的不斷發展和法律、行政法規的不斷完善，對合同管理人員進行教育培訓，認真學習合同管理法律知識，不斷提高其業務水平，以便保證開發企業合法地參與市場經濟活動。其三，積極吸收和采納國外成熟的合同管理經驗。比如可以學習借鑒FIDIC合同條款，不斷嚴密和完善合同內容，減少合同履約過程中的爭議，提高建設工程合同管理水平。其四，對合同管理人員實行崗位責任制。工程合同管理是專業性強、責任大、極為復雜的工作，合同管理人員要具備較強的責任心，才能在更好地在合同管理中發揮作用。
4 結語
合同管理工作，是房地產項目全面管理的重要組成部分，它是防范和控制經營風險的重要手段，對房地產企業全過程成本控制的意義十分重大。在現如今房地產市場經濟激烈競爭的環境下，企業只有充分做好合同管理工作，才能有效防范和控制經營風險，最大限度地提高開發項目投資效益。
參考文獻
[1] 楊洪.工程造價計價與控制[M].北京：中國計劃
出版社，2013.
房地產管理企業分析范文3
一、當前房地產企業財務管理中存在問題
（1）房地產企業融資難度較大。總體而言，房地產開發是一個時間跨度長、融資數額大的經濟項目。隨著社會的不斷發展與進步，近些年來，低價和房價不斷攀升，房地產項目在開發過程中，一次性投入的資金更多，增加了房地產的融資任務。[1]另外，由于大量的資金周轉時間較長，周轉率不高，并且時間跨度較長。因此，房地產開發商必須采取多種手段促進融資。房地產企業在征地、開發、施工建設、竣工檢驗等一系列環節通常需要兩年的時間，房產項目開發的長期性加大了融資的難度和周期性。而開發后的房屋在出售過程中往往是采用分期付款的形式，開發時投入的大量的資金，很難在短期內回收，無形當中又增加了房地產企業的資金壓力。
（2）財務管理體制不完善。目前，房地產企業在項目管理中，資金流轉不暢、過大的負債等問題使得財務管理難度不斷增加。而此時，在多數的房地產企業卻沒有一個科學化的管理體制，財務管理系統不健全，管理制度不完善，對財務管理人員的沒有做出清晰的崗位職責分配，企業發展運行中，出現了財務問題，各個管理人員相互推諉，不能對問題進行及時解決，反而使管理人員內部矛盾逐步加深。在項目經營過程中，出現了財務問題，管理人員未能制定出有效的應對措施。缺乏科學性和規范化的管理體制已經不能滿足房地產企業現代化管理的需要，更不能實現財務的創新管理，影響到了企業的長期發展。[2]
（3）財務管理創新意識淡薄。縱觀我國的房產企業，在管理過程中普遍存在創新型的管理意識，使得財務管理中存在較大風險。財務管理人員在對房產經濟收入的預測、分析和控制等過程中往往還采用較為傳統的管理方式，沒有真正把創新管理落實到位。在項目開發經營中，沒有對項目資金進行準確分析與合理利用，財務管理風險意識不高，使財務風險控制中存在漏洞，資金流動出現短缺，房地產投資項目的經濟效益無法得到有效保證。與此同時，在房地產財務管理過程中，會涉及到分析、控制等多種問題，財務關系較為復雜，因而未能實現對財務風險的有效控制，一定程度上也限制了財務管理的創新性。
二、房地產企業財務管理創新措施
（1）更新財務管理觀念，提高效能。先進的管理觀念是房地產企業進行財務創新管理的重要內容。在當前的市場經濟環境下，一定對財務管理觀念進行創新，用創新的管理觀念帶動企業向更好的方向發展。首先要制定出對人員的激勵和約束機制，使人員參與到企業經濟運行與管理的全過程，明確權、責、利之間的關系，促進科學決策。[3]同時還要充分調動起管理人員的積極性，最大程度的挖掘其管理潛能，運用財務管理技能，對企業發展中的不確定因素進行準確預測，彌補企業自身發展的缺陷，促進財務管理創新的實現。另外財務管理人員要樹立財務風險意識，制定出具有針對性的財務管理措施，把財務風險降到最低。對資金的分配和走向進行嚴格規劃，財務部門要利用好財務信息，使其發揮出最大作用，在更新管理觀念的同時，提高財務管理效能，創新技術，統籌規劃，防范風險，推動企業全面經濟效益的提高。
（2）建立健全財務管理制度和體系，促進管理。要想實現房地產企業的財務管理創新，首先就要建立健全財務管理制度和體系。在完善管理機制的基礎上，實現管理創新。要認真分析市場經濟條件，根據企業自身發展情況，制定出具有針對性和原則性的會計制度。設立專門的財務機構，明確會計人員崗位職責，嚴格規定預算編制、工資核算和資金流動的管理標準，嚴格控制現金、采購、銷售和報銷等財務管理環節，促進財務管理流程制度化、標準化。另外，要加強對房地產企業日常運營工作的監管，制定出相應的考核和責任追究制度，使財務管理工作真正落實，促進財務管理工作高效運轉。
（3）創新風險管理方法，降低風險。在現代企業管理中，風險管理是財務管理中的重要內容，同時也是影響財務目標實現的重要因素，因而加強財務風險管理勢在必行。[4]金融市場的風云變幻，使得房地產企業財務風險變得復雜；房地產市場本身的不穩定性是導致房地產企業財務風險的直接因素；房地產開發成本的增加也加大了財務管理風險。因此，一定要采取創新性的方式對財務風險進行管理。要對企業中可能引起財務風險的因素進行全面分析、有效識別，確定出合理的風險管理目標，科學的制定出財務風險控制體系，對各項風險類型進行研究，及時制定出應對風險措施，最大限度地規避風險，減少因財務風險而帶來的損失。
（4）創新內部控制制度，加強審計。內部控制制度是一個企業維持生產經營的基礎，也是企業財務管理中的一個有效手段。在房地產企業內部要建立起一個完善的內部控制體系，確保企業決策、經營及監督三個環節能夠相互配合與制約，還要確定董事會在企業內部控制體系中的主導地位，從而對企業運作中的各個環節進行監管。其次，要嚴格制定內部控制制度以及財務決策等相關控制制度，尤其是對控股的房產開發項目更要加強控制。最后，要加強房地產企業的內部審計，使內部審計職能得到充分發揮，對于一些重大的投資開發項目和財務支出，要加大審計力度。
房地產管理企業分析范文4
論文關鍵詞：房地產企業成本控制與管理分析—以安徽信達房地產開發有限公司為例
要做好房地產企業成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產企業的特點以及房地產項目的成本構成要素。只有這樣才能把握在房地產企業成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業成本，贏得最終的勝利。
（一）成本控制的含義
成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。
（二）房地產企業的特征
1、房地產企業最本質的特征是綜合性
現代城市建設中的房地產企業要求在開發過程中堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協調和建設。
2、房地產企業的建設過程具有長期性
房地產企業從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業管理階段，每個階段都要耗費一定的規劃時間，而有時還會出現工期延后的現象。
3、房地產具有很強的地域性
眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據市場需求情況以及地方經濟發展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。
4、房地產企業具有很強的風險性
房地產的風險性便是由房地產企業資金密度高演化而來，每個房地產所開發的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經濟等等這些經濟條件的變化都會引起資金實際數額的變動。
（三）房地產企業成本構成要素
圖一 房地產企業成本構成要素圖
從當前的房地產市場來看，構成房地產企業最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發，壓縮開發項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業經濟效益來看，要擴展企業的利潤，來增強企業的整體實力，實現利潤最大化的最終目的。
二、房地產企業成本控制與管理的現狀
（一）安徽信達房地產開發有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況
1、項目規劃
小區占地167.5畝，規劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區配有停車位1400個，停車率近80％。小區配套設施有：社區幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。
2、項目位置
“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區位于合肥市政務文化新區翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優越的大配套環境及完善的社區配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業主們輕松實現了品質居住。
（二）房地產企業項目開發程序介紹以及階段劃分
圖二 房地產企業項目開發流程圖
根據上圖的房地產企業項目開發流程圖，我們可將房地產項目開發的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業管理階段[2]。
1、項目的決策階段
項目的決策階段是項目開發能否取得成功的奠基石，房地產所開發的項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究?？尚行匝芯康哪康氖菍崿F項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益?？尚行匝芯堪次鍌€步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。
2、項目的設計階段
設計階段是房地產項目開發成本的一個重要部分，雖然它占整個開發費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。
3、項目的招標階段
招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正?，F象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。
4、項目的實施階段
工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經常會出現些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發項目成本控制的核心所在。
5、物業管理階段
物業管理基本上可以分為經營、管理和服務三個方面，它所執行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現管理。
（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題
1、土地成本費用高
費用核算項目
前期估算費用（萬元）
實際發生費用（萬元）
差額（萬元）
土地費用
7500
8400
-900
拆遷補償費用
7260
8100
-840
基礎設施配套費
1420
1470
-50
各項建設手續費
4988
5100
-112
規劃、建筑設計費
456
425
31
小區配套設施費
2280
2100
180
財務費用
2660
3100
-440
管理費用
865
645
220
銷售費用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略來規避材料價格變動
工程建設過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經濟不斷變動的情況下，房地產商可以利用套期保值策略來規避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產商應根據套期保值數量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風險，當公司損益與現貨市場價格波動正相關時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當公司損益與現貨市場價格波動呈負相關時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產商應將主要精力集中在其主營業務上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風險最小化。這樣，就可以回避現貨價格波動風險；發現市場價格的基本動力；鎖定產品成本，穩定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產企業的融資能力。
（三）成本核算對象的正確確認
成本核算對象的確定原則是：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結算；適應成本監控的要求。房地產企業應根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。如下例子：
1、單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。
2、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本對象小論文。
3、對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理需要，按開發項目的一定區域或周期劃分成本核算對象。
4、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
（四）從項目開發的各個階段來有效控制工期
1、房地產項目開發的前期階段，應有效控制建筑設計的時間。當出現設計和施工同步進行的情況時，我們要依照工程建設的預定時間，馬上向設計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯系的基礎設計資料，以保障施工現場的需要。
2、房地產項目開發的中期階段，應做好招標工作，同時保證機械設備以及所需材料的事前供應。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因導致原料的供應出現脫節，房地產商因事前與供應商達成好協議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發放及時溝通的環節，避免內部出現不可協調性。
3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經濟賠償和相應的責任進行明確的條款設置，用以避免或減輕所產生的糾紛和賠償。
4、對施工過程進行一個循環的計劃管理。通過把預先設計的總工期計劃于現場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環節，對此，提出相應的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結合到總工期計劃，不斷根據實際的完工情況來更新總工期計劃。
圖四施工計劃管理流程圖
四、總結
文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產企業成本構成要素，總結當前的房地產企業成本控制存在的相關問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動、成本核算未能適應項目的需求、工期延誤等，并對這四個問題提出相應的解決方法。
房地產管理企業分析范文5
關鍵詞：房地產；會計管理；問題措施
一、房地產企業利用會計手段存在普遍的偷逃稅問題
1.取得商品房銷售收入長期掛“預收賬款”，“應付賬款”等科目，不按規定申報繳納相關稅款。目前，房地產開發企業大都采取預售的營銷方式，由于轉讓、銷售不動產營業稅納稅義務發生時間與現行房地產開發會計制度規定經營收入實現的規定存在差異，部分企業為達到少繳或不繳稅款的目的，通常將預收的售房款長期掛“預收賬款”科目或以單位之間往來款的名義掛在“應付賬款”科目，而實際情況又大體分為兩類：一是利用設立所屬的售樓中心，進行日常售房收入，除部分上繳財務入賬外，其他收入沉淀在售樓中心，隱匿收入；二是采取委托其他單位銷售房屋，將預售款或銷售款長期掛在受托方賬戶，并且存在以總收入扣除代銷、包銷手續費以后的差價作為營業稅計稅依據，從而偷逃營業稅及附加?？傊康禺a企業通過各種行為隱瞞收入和應稅項目，不按規定申報繳納營業稅，這也是近年來對房地產開發企業稅收檢查工作中發現的主要問題，經統計，此類問題占總查補稅款的70% 以上。
2.向購房者收取的住房按揭貸款收入，記入“短期借款”、“其他應付賬款”科目，不申報納稅。目前，在房地產銷售過程中大多采用購房者向銀行按揭的方式，部分企業為了達到延期繳納稅款的目的，不按會計制度規定將銀行按揭購房款轉入“經營收入”或“預收賬款”科目申報繳納有關稅金，而是將有關的收入以銀行貸款的名義轉入“短期借款”科目，或以商品房未按期繳付使用產生經濟糾紛、或以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉入“其他應付款”科目長期掛賬不申報納稅。
3.隱匿經營收入偷逃稅款。2004年對我省房地產稅收調查資料顯示，被調查的893戶企業中，賬面反映盈利潤的只有294 戶（包括長期不結轉損益，利潤為零的），占總戶數的33%，虧損企業599戶，占67%；另一方面大規模的資金不斷涌入房地產行業，說明房地產企業存在申報不實，隱瞞利潤的情況。由此可見，隱匿經營收入是房地產公司最常用的偷逃稅一種手段，采取的方法就是一個公司設置兩套賬、賬外賬（也稱小金庫），也有的企業采用一個開發項目一套賬、設立多個二級獨立核算單位（有的注冊登記負責人營業執照但不辦理稅務登記，有的是內設職能部門），單個項目經營賬簿、或非獨立核算單位的經營賬簿往往不與公司總賬合并，隱匿經營收入。
4.不按期結轉經營收入。由于房地產行業工期長、投資大，許多房地產開發工程需要跨年度完成，造成收入與費用不配比，成本不能及時結轉，有的企業鉆空子，以工程尚未結算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅。
5.偽造、虛列施工成本。房地產開發的經營成本核算是房地產商最易動手腳的地方。由于房地產商品開發周期長的特點（有的需幾年時間），前期開發成本的多少，對當期的經營成果影響不易顯露，難以引起稅務檢查人員的重視，更無相關政策給予調整，后期結轉經營成本時，由于開發成本的歸集、分配周期長，各項施工成本需中介機構審計確認，總成本的歸集困難，再加上各開發商為延期支付工程款，又在千方百計地拖延工程決算的時間，具有一定的隱蔽性。
二、加強對房地產企業會計管理的措施
通過上述資料分析及實際調查，我們發現房地產行業發展很迅猛，其稅收增長也較快，在稅收管理中存在一些共性問題，要有效解決房地產稅收征管中存在的若干問題，需要從房地產企業會計方面做好基礎工作。主要從以下幾方面入手：
（一）加強對房地產企業會計科目設置和憑證的管理
為了使房地產企業會計核算能較為準確地體現房地產收入和成本的配比性，稅務機關應對房地產開發企業的會計科目設置進行統一要求：
（1）房地產開發企業應按照開發項目（滾動開發的，按期）并區分銷售方式設立二級數量金額式銷售收入明細賬，如：“經營收入-某小區-預售”，并嚴格按照會計制度收入確認時限及時確認收入。
（2）房地產開發企業應按照開發項目（滾動開發的，按期）設立成本明細賬，成本明細賬要求企業一般情況下按照項目并結合土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發間接費用、借款費用設立二級明細賬，比如“開發成本- 某小區土地征用拆遷補償費”。
（3）房地產開發商設置的“預收賬款”科目要按照項目（滾動開發，按期）并且區分預售和現售，設立二級明細賬，如：“預收賬款-某小區-預售”。
（4）要求企業結轉銷售成本時，必須在記賬憑證后附“成本計算單”，詳細列明根據“開發成本”各明細科目計算各建設項目的單位成本過程。
（二）加強對房地產開發企業會計輔助資料的管理
（1）要求企業建立“協助辦理房屋產權清冊”，稅務機關必須要求房地產開發企業負責協助客戶辦理房屋產權證件的部門，要按照建設項目設立辦理房屋產權底冊，列明購買者姓名、購房合同編號、購房金額有辦理產權證件時間。
（2）要求企業建立“銷售備查簿”，加強對會計和稅收確認收入時間性差異的管理。會計收入確認時限和稅法確認收入時限存在時間性差異。為此，對開發的商品房應要求其按棟詳細列明購買者、購買房屋具置、建筑面積（套內建筑面積）、合同號、合同簽訂日期、房屋余款支付日期、按稅法口徑應確認收入金額。其中建筑面積（套內建筑面積）、合同金額、確權尾差金額、按會計口徑確認收入金額、
按稅法規定確認收入金額要計算出月末、季末、年末累計數。
房地產管理企業分析范文6
[中圖分類號]F275;F293.33 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2019）12-00-02
1 房地產企業財務成本管理的內含及重要性
1.1 財務成本的內涵及其構成要件
所謂財務成本是指企業在從事生產運營過程中產生的各項成本費用，財務成本管理是通過綜合性的核算方式對企業進行科學管理，不僅包括前期的規劃預算管理，同時也包括核算、審計監督與結算總價管理，但是不論采用哪種管理方式，都是為了降低企業成本，全面提升企業的整體經濟效益。在房地產財務成本管理中，通過開展財務計劃、預算和審核監督等多方面的經濟活動，促使房地產企業各項財務管理活動之間關系變得更加緊密，最終形成一個有機的循環管理體系，從而為提升房地產財務成本管理經濟效益做好準備工作。
1.2 財務成本管理對于房地產企業的重要性
房地產企業在工程建設過程中所需的資金數量相對較大，資金占用時間較長，從而需要在財務管理過程中做好成本管理工作，并從房地產企業管理的實際出發，對各個項目的成本進行預算、匯總和分析，同時嚴格按照企業財務管理審計監督機制對工程建設不同階段的財務工作進行全方位監督。與此同時，房地產企業財務成本管理水平的高低往往影響著企業整體經濟效益水平的高低，因此房地產企業就需要做好財務成本管理控制工作，為房地產各項工程建設奠定良好的基礎，進而實現房地產企業財務成本最低化與經濟效益最大化的目標。
2 我國房地產企業在財務成本控制與管理過程中存在的問題
2.1 缺乏完善的財務成本管理體系，成本管理機制不健全
完善的財務成本管理體系對于提升房地產企業的整體經濟利益和開展各項經濟活動有著十分重要的推動作用，然而，現階段房地產企業在實際的運行管理中，在成本管理方面還存在諸多的問題，具體來講主要表現在以下3個方面。第一，財務經營管理在管理流動資金方面過于松懈和分散，從而不僅不利于提高企業的資金使用效率，在一定程度上也不利于企業控制資金的具體流向，從而增加了資金流失的風險。第二，財務監管、審計監督機制不健全，不利于開展房地產財務管理工作，導致一些財務管理人員借用工作的便利挪用和盜取企業財產，給房地產企業造成一定的經濟利益損失。第三，由于財務成本管理體系不完善，企業財務人員在開展實際財務工作時會出現管理混亂、職責不明確的現象，導致企業整體財務管理效益大幅下降。
2.2 財務成本管理方法過于單一化
隨著市場經濟全球化的不斷發展，對房地產財務成本管理方式、方法提出了更高的要求和標準。但是，現階段我國不少房地產企業在經營發展的過程中，由于受傳統財務管理觀念的影響，在進行財務成本管理時仍然采用單一化的財務管理方式，不僅與現代市場經濟對房地產財務成本管理的需求嚴重不符，而且在一定程度上也會增加企業財務管理成本，進而給房地產企業的長遠發展帶來不利影響。與此同時，房地產企業在實際的財務成本管理中還存在信息技術應用效率不高的問題，而造成這一問題的原因在于企業沒有很好地引入現代信息技術，例如，一大部分房地產企業賣房還是通過手工把相關信息錄入Excel表格，未采用明源系統，從而不能很好地發揮信息技術在財務成本管理中的作用，從而導致房地產人工成本過高，存在信息被人為篡改的風險。
2.3 財務管理人員的綜合專業素養有待提高
財務管理人員綜合專業素養的高低對于房地產企業財務成本管理效率的高低有著直接的影響，如何才能更好地提升財務管理人員的專業素養成為房地產行業普遍關注和討論的話題。但是，現階段我國房地產行業依然受到財務人員專業能力不足和綜合素養不高問題的困擾。造成財務管理人員綜合素養不高的原因主要包括以下3點。第一，財務管理人員沒有完全掌握現代化的成本管理技術和方法，導致房地產企業不能及時解決財務成本管理中出現的問題。第二，財務管理人員的責任意識不強，對于房地產財務管理中出現的各類問題，各管理人員之間也是相互推脫責任，長此以往，將導致企業的財務管理效率大幅降低。第三，企業對于財務管理人員專業培訓不夠注重，從而不僅會增加企業的財務管理成本，同時也會增加因財務成本管理不善而引發的財務危機問題。
3 提高房地產企業財務成本管理效率的有效措施
3.1 完善財務成本管理體系
良好的財務成本管理體系對于房地產企業的長遠發展有著十分重要的推動作用，對此就需要房地產企業在實際的財務成本管理過程中能夠嚴格按照國家財務管理相關法律規定，制定適合企業發展需求的財務成本管理體系和制度，進而為提升我國房地產企業的市場競爭能力奠定良好的財務管理體系基礎。具體來講，完善財務成本管理體系主要包括以下兩個方面。第一，結合企業實際制定切實可行的財務成本管理體系，并積極落實在企業的財務管理過程中，有效避免因財務成本制度落實不到位而造成企業利益損失。第二，完善財務成本管理監督機制的實施工作，從而有效降低房地產企業的財務管理風險。例如，某房地產企業在開展房地產工程建設項目活動時，就根據自身企業的財務經濟運營特點構建了適合本企業發展的財務成本管理體系和制度，并對實際運營中出現的財務成本問題給予及時妥善解決，經過一年多的努力，該企業的整體財務成本管理效益有了明顯提升。
3.2 做好財務成本信息化管理系統的搭建和完善工作
房地產企業的財務成本管理信息系統搭建工作需要做好以下兩點。第一，借助現代網絡信息平臺不斷優化房地產企業的財務成本管理方式，幫助財務人員能夠運用科學合理的管理方式解決實際經營管理中遇到的各類難題。第二，加強和完善企業在財務成本信息網絡技術方面的選擇，并做好財務成本管理環節的把關工作，從而為房地產企業順利開展各項財務管理工作奠定良好的基礎。例如，某房地產企業在構建財務成本管理系統的過程中，通過引進現代化的管理方式和手段不斷優化房地產財務成本管理工作，在減少失誤基礎上實現企業財務成本管效率質變層次的飛越。
3.3 做好培訓工作
房地產企業應從以下3方面做好財務管理人員的培訓工作。第一，根據房地產企業的財務經營管理需求，安排組織財務管理人員進行定期的職業技能專項培訓。第二，做好財務管理人員責任意識培養工作，從而有效降低其在實際財務成本管理工作中的失誤，促使房地產財務管理效率實現大幅度提升。第三，建立財務人員的績效考核機制，不僅能激發企業財務管理人員開展財務成本管理工作的積極性，還能夠進一步降低房地產企業在各個環節的管理成本，進而為大幅提升房地產企業的整體經濟效益奠定良好的人才基礎。例如，某房地產開發企業為了提升財務管理人員的綜合專業素養，組織安排部分財務人員開展綜合專業技能培訓工作，在培訓結束時對所有培訓人員進行考核，而后根據最終考核成績的高低對財務管理人員的工作崗位進行重新劃分，并對考核成績優秀者給予一定的獎勵，以此激發財務人員以更加積極主動態度投身到房地產財務成本管理工作中，進而促使該企業的財務成本管理效益相比去年實現大幅度增長，受到其他房地產企業的一致好評和認可。
4 結 語
