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商業綜合體市場發展趨勢范文1
【關鍵詞】城市綜合體；發展；交通系統
1、城市綜合體的概念內涵
城市綜合體由建筑綜合體的發展演變而來，城市綜合體是將常見的三種或以上的建筑功能空間進行搭配組合，從而形成一種系統化、多功能、高效率的街區建筑群落。城市綜合體的代表模式是HOPSCA，是指在城市中的居住、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能的復合體。
2、城市綜合體未來的發展趨勢
城市綜合體的是城市發展到一定階段的必然產物，伴隨著傳統的城市功能分區所帶來的社會問題，如社會運行成本增加、經濟運行效率降低、土地使用效率降低等社會問題，加大了社會成本，造成了土地資源極大浪費，因此需要一個資源共生，聚合的地產模式，一個城市的精神引領，將生活融入其中，因此城市綜合體應運而生。酒店、辦公、景觀、購物、會展和居住是組成現代城市綜合體的重要功能基礎，建筑與城市環境的結合是城市發展和建筑存在的前提因素。目前，智慧城市成為城市綜合體建設的新目標，低碳、智能、節約、高效的城市綜合體將更加廣泛的發展。
3、鄭州城市綜合體發展概況
城市綜合體的發展，對于鄭州自身的發展和提升有著重要意義和深遠影響。首先，城市綜合體可以產生聚集效益，促進鄭州市土地的集約利用，面對中心城區用地資源緊張的局面，城市綜合體無疑可以帶來更高的土地價值和土地利用率。其次，城市綜合體的發展，有利于改變城市結構，改變傳統的單中心發展格局，促進網絡化都市化發展。鄭州正在由傳統的單中心模式向多中心模式轉變，而城市綜合體可以拉動區域經濟增長，高端城市綜合體還是城市經濟和文化的增長極，因此它正是實現多中心發展模式的有力助推手段。同時，發展城市綜合體還可以進一步增強鄭州市的創新能力，對打造轉型升級模式以及擴大投資、服務民生、促進消費，都有重大意義。
然而，城市綜合體的發展也是一把“雙刃劍”，鄭州的城市綜合體發展也存在著許多問題。首先，鄭州的城市綜合體的選址與規模存在盲目性，對于商業來說，選址是第一步，每個綜合體所處的商圈不同，它的需求定位也不相同。第二，鄭州的城市綜合體在定位上存在同質化，盲目的追求一站式解決所有問題，把幾種業態簡單的疊加，不根據區域定位尋求特色和差異，這樣不但會對自身經營產生影響，更重要的是對區域的商業發展也沒有好處。第三，鄭州的城市綜合體對城市交通產生了極大的影響，由于缺乏對于大型城市綜合體對城市交通可能帶來影響的交通評價，以及相應的應對措施，這必然影響城市的整體運作效率，帶來城市資源的極大浪費。第四，鄭州的城市綜合體建設缺乏政府的統一主導，一個成功的城市綜合體，需要大量的指標分析，尤其是周邊的人口密度、商業密集度等，鄭州的城市綜合體如果一味只是追求數量和體量，而不能在政府指導下從城市總體布局出發，結合區域功能定位和實際需求，打造出有區域特色的，復合區域需求的城市綜合體，其前景不容樂觀。
4、鄭州城市綜合體發展策略建議
城市綜合體的發展，有著其內在的商業價值規律，然而鄭州很大一部分的商業地產開發商，對商業地產項目的開發、運營、管理及后期服務上并沒有形成系統的理論和操作經驗，而是盲目的跟風式的開發投資城市綜合體，這勢必造成鄭州市的城市綜合體總量多大、分布不均、定位同質化等問題，因此，政府需要從多個方面，多角度對城市綜合體的開發建設進行控制引導。
4.1 政府主導，與城市總體布局結合
面對鄭州市城市綜合體總量過大，增速過快，分布不均的區域，政府應加強對城市綜合體的統一規劃指導，特別是一些城市中心區域的城市綜合體項目，政府更是應該主導其規劃編制。城市綜合體的總量應當與城市的總體經濟發展水平和人口規模相一致。
通過專業規劃，進一步預測鄭州市城市綜合體的總建設量，從總量上加以控制。在總量控制的基礎上，應進一步結合鄭州市總體規劃和商業網點布局專項規劃，首先，在城市綜合體的總體布局上，應當和城市總體規劃對城市中心的布局相一致，按照鄭州市商貿業空間發展布局規劃，鄭州市商業中心分為五個級別，分別是國際商業中心、都市商業中心、市區商業中心、片區商業中心、社區鄰里中心，每一級商業中心也應該設置與其等級與職能相匹配的城市綜合體，這樣不僅可以強化城市主副中心的職能，帶動新區的發展，也為城市綜合體的發展創造了良好的區域條件。
4.2結合居住區逐級發展
城市綜合體應與城市各級商業中心相結合，根據商業中心級別形成不同業態、不同配比、不同規模相結合的城市綜合體結構體系。城市綜合體作為城市未來發展趨勢，其配置標準也應與城市商業配套基本吻合，片區級以上的城市綜合體，應根據專項規劃進行商業配置。
片區級城市綜合體承載各區域綜合服務功能，含有購物中心、酒店、專業市場、商務金融、辦公、休閑娛樂、公寓等多種功能，建議城市分區中每區設置1-2處；
居住區級城市綜合體主要承載城市生活配套功能，主要含大型超市、零售商業、酒店、休閑娛樂、公寓、住宅等業態。建議每3-5萬人設置一處；
居住小區級城市綜合體主要承載基本生活配套功能，主要含大型超市、零售商業、休閑娛樂、住宅等，建議每1-3萬人設置一處；
居住組團級別城市綜合體主要承載必備生活配套功能，主要含便利店、菜市場、住宅等，建議每3000-10000人設置。
4.3交通優先，與城市交通系統充分銜接
城市綜合體的建設，應該和城市交通充分結合。一方面，城市綜合體的建設應當和城市交通樞紐充分結合，特別是軌道交通樞紐，城市綜合體可以結合軌道交通站點做上蓋式開發，這種模式也是目前城市綜合體發展的一種重要模式。另一方面，城市綜合體的開發會對交通產生一定的影響，特別是比鄰城市主干道的城市綜合體，
商業綜合體市場發展趨勢范文2
即旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發展，景區發展模式從單一開發到綜合開發發展，地產開發模式從傳統住宅到綜合休閑地產發展。順應這一趨勢，旅游綜合體這一集合式開發模式及產業聚集模式應運而生，它必然是推動旅游產業、旅游消費、地產業再次升級的主力引擎。近年來我國出現了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產、娛樂、商業文化為一體的大型旅游綜合體項目，本文基于這些項目開發實例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產全新開發升級模式旅游綜合體開發模式(Tourism ComplexDevelopment,T-C-D)，即旅游+房地產的綜合體開發模式，實現地產開發與綜合旅游休閑發展的完美融合，為旅游休閑地產的創新開發帶來巨大空間。
T-C-D模式的概念及特征。
1.1 概念闡述。
旅游綜合體是我國學者首創的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關研究文獻，目前國內多是間接從實戰的角度對旅游綜合體項目進行分析，沒有形成系統的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。
結合前人的研究及國內外大型旅游綜合體項目自身的特點，對本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開發是指在相當大的地域范圍內，基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑功能為主導，以大型旅游休閑項目和休閑地產為核心，以房產收益為支撐、以高品質功能齊全的服務內容為根本進行土地綜合開發而形成的綜合服務品質較高的泛旅游產業休閑聚集區，是休閑度假時代旅游產業發展的終極目標。
1.2 T-C-D模式的表現特征。
T-C-D模式適應了世界休閑產業發展的潮流，作為一種休閑地產開發全新的生產力形態，是切合我國實際的必然選擇。通過觀察T-C-D綜合體項目的表現特征，有以下表現趨勢：①綜合性突出，休閑產品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現特征，主要包括：一是土地開發的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為基礎，實質是旅游休閑導向型的土地綜合開發、打造的結果。二是產業發展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產業，融合綜合旅游項目、地產、會展、商業、創意文化、現代服務等產業，通過綜合開發，進行多功能、多業態的集聚;三是功能的綜合性，產業發展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗等的需求。四是項目開發的綜合性。
旅游綜合體本身是一個大項目，它包括三類主體項目，即核心吸引類項目、利潤類型項目、配套延伸類項目，主要子項目有景區、飯店、社區、游樂場、高爾夫球場、休閑娛樂街區、購物中心及配套設施等。這些項目之間聯系緊密，各類項目種類及配置比例對整個旅游綜合體的運營有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質特征決定了它不但追求經濟效益，而且追求環境效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個區域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產等多種產品混合成為真正意義上的泛旅游休閑產品。
商業綜合體市場發展趨勢范文3
【關鍵詞】社區綜合體；布局原則；建設模式；配置標準
1. 背景
2013年，四川省委和成都市委對成都市提出“五個轉型升級”和“立城優城”的戰略，要求積極推進城市管理轉型升級，完善公共服務設施的配套與服務，引導公共資源的均衡配置，不斷改善人民群眾就醫、上學、養老條件，滿足城市居民的需求，提升城市服務質量，努力構建多元化、多層次的社會服務體系，這對城市基礎設施和公共服務設施體系提出了更高的要求。因此，在完善原有規劃基本公共服務設施的基礎上，結合城市公共服務發展趨勢，打造社區綜合體，引導公共資源的均衡配置勢在必行。
2. 社區綜合體定義及功能研究
成都市中心城區公服圈分類布局圖圖3公交導向社區綜合體布局模式圖2.2社區綜合體的定義及功能構成。
（1）建設社區綜合體的目的是在保障社區居民基本物質生活需求的同時，滿足其精神文化層面的需求，塑造社區文化、增強居民的社區歸屬感。為使片區居民能夠方便快捷的到達和使用社區綜合體，規劃應設置公共交通站點和停車場等。
3. 社區綜合體布局原則
3.1服務深入，覆蓋全面。成都市中心城區的社區綜合體是以《成都市中心城區十五分鐘基本公共服務圈規劃》為基礎，全面評估中心城區服務設施用地，遴選符合社區綜合體建設標準的地塊，原則上每個公服圈建設一處社區綜合體，實現社區公共服務均等化，滿足居民日常生活需求與社會交往。
3.2交通便捷，出行低碳。社區綜合體應盡量結合公共交通站點聯合打造（圖3），同時在具備完善的公共停車設施和便捷的公共交通換乘工具等交通便利地段，也可考慮社區綜合（圖4），原則上滿足居民500米步行距離達到社區綜合體，提高社區綜合體的可達性和使用便捷度。與此同時，將社區綜合體設置于慢行道路系統交匯處，并在社區綜合體中設置社區巴士?？空竞妥孕熊囎赓U系統，采取物理隔離或交通信號控制等方式管理城市慢行系統與機動車系統，實現機非友好分離，確保了慢行系統的安全，使行人和非機動車具有路權優先，實現了綠色出行的目的。
3.3公共開發。社區綜合體應盡量臨近小區綠地、水域、公園、廣場、綜合運動場等開敞空間布局，設置供人們交談、停留和活動的場所，為居民提供開放的交往空間。
4. 社區綜合體建設模式及標準
4.1建設模式。社區綜合體的建設模式主要包括以下三種模式：
（1）垂直布局。針對單個地塊，在垂直空間疊建多種公共服務設施功能，主要表現為多層的單體建筑（社區綜合體垂直布局模式示意圖見圖6）。
（2）水平布局。水平建設模式，即針對單個地塊，在水平空間疊建多種公共服務設施功能，主要表現為沿街低層建筑；或針對相鄰的多個地塊（各地塊功能單一），共同開發形成的一個布局相對集中的社區綜合體，主要表現為建筑群（社區綜合體水平布局模式示意圖見圖7）。
（3）混合布局。由相鄰的單獨占地及疊建多個服務設施地塊組合在一起，可根據實際需求共同開發，形成一個布局相對集中，高效集約的社區綜合體?？筛鶕桨冈O計，在內部形成商業街、開敞空間及交流平臺等公共空間（社區綜合體混合布局模式示意圖見圖8）。
4.2建設標準。
4.2.1分級體系。參照《成都市公建配套設施規劃導則》（2010），形成“居住區級和基層級”兩級社區綜合體體系，分別對應不同的服務人口和不同的配建設施。基層級社區綜合體服務于其所在的居住社區，服務人口約1～3萬人；居住區級社區綜合體服務于其所在的居住區，服務人口約3～5萬人。
4.2.2配建標準。
（1）公益設施配建標準。對應社區綜合體的兩級體系，分別形成“居住區級和基層級”兩類建設標準，其中，各項基本公共服務設施的設置按照《成都市中心城區十五分鐘基本公共服務圈規劃》的建設標準進行識別（社區綜合體建設標準一覽表見表3）。
（2）其他社區商業設施配建標準。社區綜合體除配建農貿市場、郵政服務網點等公益性的社區商業服務設施，還可配建一定量的其他社區商業設施，涉及餐飲購物、休閑娛樂、生活服務、便民維修、金融服務、教育培訓等多種功能，以保證社區綜合體的商業活力。本次將其他社區商業設施分為必備設施及備選設施兩種，如表4所示。其中必備設施在社區綜合體內必須設置，但社區綜合體中若已配建類似的公益設施功能，則根據需求選擇是否需要進行配置，不再作為必備設施。例如在社區綜合體中已配建了農貿市場功能，則必備設施中的生鮮連鎖可作為選擇配建設施。其他備選設施的功能和面積則由建設單位根據主題功能需求選擇配建。
4.2.3用地規模。根據相關案例研究，層數較高的公共服務設施不利于居民日常使用，造成設施的閑置浪費（圖9）；體量較大的社區綜合體在形態方面不易與周邊建筑協調。因此社區綜合體應要在合理的建筑高度控制下滿足一定的用地規模，以保證社區綜合體內的各項公共設施能被有效利用。
根據成都市中心城區基本公共服務設施的建設現狀與發展需求，社區綜合體應須盡量配建社區養老、社區醫療、文化活動、綜合運動場、綠地等設施。基于社區綜合體建設標準中的最小規模測算，除需獨立占地的綜合運動場、小區綠地和綠地與廣場外，可疊建的公益設施的最小建筑面積約為8500平方米，在預留一定比例的其他社區商業設施建設空間基礎上，確定成都市中心城區社區綜合體服務設施用地的總用地規模不宜小于6000平方米。
5. 結語
在中心城區土地資源普遍較為緊張的情況下，如何滿足居民日漸提高的公共服務設施需求，是廣大規劃工作者不懈努力研究的課題。本文針對不同的服務人口形成兩級社區綜合體體系，并配置相應的設施和設置相應的建設標準，較合理的平衡了用地緊張和公服需求的矛盾。此外，對社區綜合體的布局原則和建設模式進行研究，為以后社區綜合體的規劃管理提供了指導作用。
參考文獻
[1]武田艷，何芳.城市社區公共服務設施規劃標準設置準則探討[J].城市規劃，2011（9）：13～18.
[2]成都市規劃設計研究院. 成都市中心城區十五分鐘基本公共服務圈規劃[R].2013.
[3]吳南.基于生態導向下的社區中心布局研究――以中新天津生態城為例[M].中國城市規劃年會，2011.
商業綜合體市場發展趨勢范文4
關鍵詞：城市綜合體
中圖分類號：K915文獻標識碼： A
1.城市綜合體的概念
“城市綜合體”是指將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。
2.城市綜合體的產生
城市綜合體不僅僅只產生于當代。在西方，可以追溯到古希臘和古羅馬時期，卡瑞卡拉浴場就是一個典型例子，它的功能不僅只有洗浴，也包括了商業和休閑娛樂，是西方城市綜合體的雛形。同樣，在中國的北宋時期，東京開封也出現了有別于中國傳統封閉式商業模式的市場―瓦子，也就相當于當代城市中的超級市場，這種開放式的商業模式也可以說是中國城市綜合體的早期形式。
3.城市綜合體的發展趨勢
隨著時代迅速發展，城市綜合體也體現出巨大的發展和變化。在國外，城市綜合體經歷了從公共浴場到商業拱廊，到洛克菲勒中心、拉德芳斯，再到倫敦西田購物中心的變化。
在中國，城市綜合體也從原來的瓦子市場，演變到后來的上海永安公司、北京國貿中心，再到現在各大城市都隨處可見的萬達廣場、萬象城等城市商業中心。
在功能上，城市綜合體所承載的內容也發生了較大的變化。由原來的商業辦公和商業零售，逐步發展為住宅型商業綜合體與商業零售相結合，而如今，城市綜合體則主要以商業零售和休閑娛樂作為主導功能。
4.城市綜合體的類型
城市綜合體的類型有多種多樣，不同的要求、不同的定位會產生不一樣的類型，這里主要從選址、功能和空間角度來具體說明。
（一）按選址劃分
1.CBD型
與城市的商務、商業功能類型相結合，建造城市中心型、地標型建筑綜合體，在一定程度上塑造了城市中心的公共空間和城市標志性，提高城市認知度。
2.交通樞紐型
與城市交通樞紐站相結合，通過公共空間、交通空間來引入大量的人流提高其商業價值。
3.城市城郊結合型
如果城市中心不能滿足建設的條件，使得城市綜合體選址設置在城市的郊區，這樣不僅刺激城市欠發達地區的經濟發展，也促使城市空間向外延伸，形成多核型的城市結構。
（二）按功能劃分
1.城市商業綜合體
商業綜合體是現在比較普遍的綜合體，它是由傳統商業空間演變而來，在傳統空間的基礎上增加了商業購物的趣味性、休閑性。如萬達廣場、萬象城等，都是在傳統商業基礎上增加了餐飲、娛樂等休閑場所，豐富了人的活動與交往空間。
2.城市商務綜合體
商務綜合體顛覆了傳統的辦公模式，不僅滿足了公司內部一站式辦公、接待、管理，提高辦公效率，也增加了各個公司之間的交流機會，促進了各產業之間的聯系。例如北京望京SOHO、三里屯SOHO等。
3.城市產業園區綜合體
城市產業園區綜合體一般是為服務城市內部某一種特殊產業而建設的產業園，例如汽車產業園、物流產業園等等，因其所代表的特殊功能的不同，產業園綜合體的形 式也會有很大不同，他不同于傳統的汽車制造工廠或物流集散廠，而是更加注重滿足環境、 功能、人文各方面的功能，這樣不僅提高了環境質量，也提高了流通的效率，降低了運輸成本。
4.特色城市旅游綜合體
旅游綜合體主要服務于富有風景、藝術、產業等特色的特殊城市，例如深圳華僑城的歡樂谷主題公園，以及各地依靠旅游資源所建設的集餐飲、娛樂、休閑于一體特色村落。
5.城市地下綜合體
城市地下綜合體主要是將傳統商業空間拓展到地下空間，囊括商業、餐飲、娛樂等多種功能，通過地下空間的特點和地上、地下空間的轉變帶給人不一樣的體驗感。
（三）按空間類型劃分
1.百貨商場
傳統的百貨商場，例如長春的歐亞商都、亞細亞百貨等，此類建筑布局都采用了裙房加高層塔樓的形式，所形成的外部空間較小，呈發散狀態，缺乏趣味性，聚集人流能力較差。
2.購物廣場
購物廣場或購物公園，如華潤萬象城、萬達廣場等，他們的建筑布局形式采用了商業裙房與高層公寓相分離的形式，增加了可活動的外部空間，但仍然缺乏行走過程的趣味性和豐富的體驗感。
3.建筑綜合體
如今大范圍興起的城市綜合體，如美國的洛克菲勒中心、香港的太古廣場等，他們的建筑布局形式采用由不同功能塊串聯起來的街區形式，這不僅增加了除商業以外的娛樂、休閑等內容，也真正改變了人的交往方式和生活方式。
由城市綜合體的發展可以看出，建筑的布局方式會給人帶來完全不同的感受，如今的建筑裙布局更加注重增加空間的變化。
行列式布局所形成的空間較為分散，對于商業空間來說，缺少吸引力。
圍合式布局可以為商業聚集人流，也可以提高人對該空間的認知程度。
錯層式半圍合式布局不僅在平面上增加了空間的流動性，也增加了豎直方向的空間層次感，促發各種交往活動的發生。
5.城市綜合體的功能演變
城市綜合體由最初的以商務辦公功能、商業零售功能為主，慢慢轉變成以住宅型建筑綜合體與商業零售相結合的形式，再到如今的以商業零售功能、商務功能、休閑娛樂功能為主的形式。由此可見，隨著城市的不斷發展，城市綜合體的功能在不斷的復雜化、多樣化，這也符合了城市本質的特性。
6.城市綜合體在城市中的空間分布
（一）城市綜合體大多出現在國際城市或國內的一二線城市。這說明了城市綜合體與城市的整體經濟實力密切相關。
（二）城市綜合體的建筑體量一般以國內一線城市為大。這說明了建筑綜合體的建設與城市化的進程保持著相對的一致性。
（三）城市綜合體在國內的二三線城市的郊區建設較多，其次是國內的一二線城市的中心區。這說明了綜合體的建設與城市化進程相一致，與國內一二線城市舊城改造聯系更加緊密。
7.城市綜合體在城市中所發揮的作用
城市有三大職能：生產服務、生活服務、公共服務?，F代的城市綜合體主要功能是人的生產服務作用。隨著社會的發展，城市綜合體對生活服務職能的作用在逐步興起中，其中包含了購物、休閑、娛樂等。而對于公共服務職能的服務也逐步顯現出來，如果一個城市綜合體的空間設計足夠引人入勝、親切宜人，那么此處的空間就自然會被人利用，形成日常的交往、交流空間，從而體現了城市綜合體在公共服務中所起到的作用。
概括來說，城市綜合體對城市的作用可有以下三點：
（一）提升了城市的形象和核心競爭力
城市綜合體如CBD、SOHO等一般處在城市的中心區，承載著商業、商務等城市高端服務功能，人員比較密集、人流量較大，所以在城市設計過程中要十分注意整體形象在所在區域的標志性、可辨識性，提高建筑綜合體的可達性，提高周邊地區交通承載能力，以方便人流高效的引入和疏散。
（二）激活了城市中心區的經濟和文化氛圍
在二三線城市，城市綜合體往往建設在城市郊區，這樣做可以通過自身的經濟效益帶動整個郊區地區的經濟效益，達到新城擴建的目的。
在特色城市區，城市綜合體的建設往往要充分考慮到與所在地區的文化氛圍或者歷史背景，設計富有一定的主題性，這樣新老區就以一種全新的、富有吸引力的方式結合起來，不僅刺激了經濟，也加深了人對城市文化或歷史的理解。
（三）扮演著城市公共生活的重要空間的角色
商業綜合體市場發展趨勢范文5
關鍵詞：旅游綜合體開發；旅游房地產；開發模式。
Abstract:As the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,Put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.
Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。
縱觀當今世界旅游業的發展趨勢，正在由“觀光時代”轉向“休閑娛樂時代”和“旅游產業時代”。與觀光旅游相適應的旅游地產產品形態“住宅+景區”的簡單形式已不能滿足現代休閑、度假市場的需求。傳統的旅游消費、旅游景區、旅游地產面臨著轉型升級。即旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發展，景區發展模式從單一開發到綜合開發發展，地產開發模式從傳統住宅到綜合休閑地產發展。順應這一趨勢，“旅游綜合體”這一集合式開發模式及產業聚集模式應運而生，它必然是推動旅游產業、旅游消費、地產業再次升級的主力引擎。近年來我國出現了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產、娛樂、商業文化為一體的大型旅游綜合體項目，本文基于這些項目開發實例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產全新開發升級模式———旅游綜合體開發模式（Tourism ComplexDevelopment,T-C-D），即“旅游+房地產”的綜合體開發模式，實現地產開發與綜合旅游休閑發展的完美融合，為旅游休閑地產的創新開發帶來巨大空間。
1 T-C-D模式的概念及特征。
1.1 概念闡述。
“旅游綜合體”是我國學者首創的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關研究文獻，目前國內多是間接從實戰的角度對旅游綜合體項目進行分析，沒有形成系統的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。
結合前人的研究及國內外大型旅游綜合體項目自身的特點，對本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開發是指在相當大的地域范圍內，基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑功能為主導，以大型旅游休閑項目和休閑地產為核心，以房產收益為支撐、以高品質功能齊全的服務內容為根本進行土地綜合開發而形成的綜合服務品質較高的泛旅游產業休閑聚集區，是休閑度假時代旅游產業發展的終極目標。
1.2 T-C-D模式的表現特征。
T-C-D模式適應了世界休閑產業發展的潮流，作為一種休閑地產開發全新的生產力形態，是切合我國實際的必然選擇。通過觀察T-C-D綜合體項目的表現特征，有以下表現趨勢：①綜合性突出，休閑產品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現特征，主要包括：一是土地開發的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為基礎，實質是旅游休閑導向型的土地綜合開發、打造的結果[7]。二是產業發展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產業，融合綜合旅游項目、地產、會展、商業、創意文化、現代服務等產業，通過綜合開發，進行多功能、多業態的集聚；三是功能的綜合性，產業發展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗等的需求。四是項目開發的綜合性。
旅游綜合體本身是一個大項目，它包括三類主體項目，即核心吸引類項目、利潤類型項目、配套延伸類項目，主要子項目有景區、飯店、社區、游樂場、高爾夫球場、休閑娛樂街區、購物中心及配套設施等。這些項目之間聯系緊密，各類項目種類及配置比例對整個旅游綜合體的運營有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質特征決定了它不但追求經濟效益，而且追求環境效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個區域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產等多種產品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產品”。
②以旅游休閑功能為主導，休閑地產產品為核心。隨著中國旅游發展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉變，T-C-D模式的主導功能必然是旅游休閑，同時融合觀光、游樂、運動、會議等多種旅游功能，構成所謂的“綜合旅游休閑”。當然，在實際開發中主要是以一項或幾項功能為主，再配合其他輔助功能共同發展。同時，在泛旅游產業構架下，綜合旅游休閑產品主要以休閑地產產品為核心，這里的休閑地產產品既包括休閑度假地產（如酒店、餐飲）、休閑商業地產（如商業零售、商務辦公）、休閑住宅地產（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產、創意地產和私人地產等，這是T-C-D產品開發的核心。③多元混合性突出，服務品質高。旅游者動機的多元性和旅游資源的復合性使旅游休閑產品開發組合多樣，功能具有多樣性和復合性，居住、餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運動、體驗、會展各功能之間聯系密切，互為補充，同時相關產業集聚、混合發展，這些特點的根本原因在于市場多元混合的需求，它們推動旅游開發從單一產品時代走向綜合體時代。作為旅游開發的升級模式，旅游綜合體擁有超越一般景區的較高品質的服務，推動區域旅游從景區時代走向旅游目的地時代，具有良好的智力運營模式，充分體現混合性、全局性、長期性、品質性。④政府參與主導，資金依賴性強。大量案例證明，T-C-D模式的開發成本和經營成本都很高，需要大量資金支持—運作，具有高投入、高風險、高收益的特征。同時，T-C-D模式的開發體量巨大、范圍廣泛，需要從區域發展的角度對其進行研究、分析，投資商無法在短時間內從宏觀上把握方向。因此，T-C-D的開發除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導。從目前T-C-D開發的實例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。
2 T-C-D休閑地產創新開發模式。
2.1 理論模式。
成功的土地開發利用將大幅度地提升土地價值與品牌價值，創造可持續的現金流。旅游資源一般不直接產生經濟效益，只有配備綜合功能的旅游基礎設施和服務設施，打造有機旅游綜合體，才能引來人流，留住人流，從而擴大其消費，將生地變成熟地和旺地，促進旅游產業、地產業及相關產業發展[8]。
從地產開發的角度來說，旅游綜合體為大地產開發特別是旅游休閑地產開發提供了一種創新模式[9]（圖1）。
輔助引導模式：任何可對旅游者產生吸引力的有形或無形要素均是T-C-D模式開發可依托的核心資源，T-C-D面向現代休閑市場需求，重新、創新、補充開發整合這些核心旅游資源，創造一個或者多個獨特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個地區獨特的文化，可以是打造的特色景區，也可以是一些核心旅游休閑項目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進行大環境建設，使其景觀化、生態化、環境化，將原始土地變成環境土地，產生環境效益，這是T-C-D模式開發的前期工作，也是旅游地產開發的輔助依托。
主體支撐模式：一定規模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關鍵，主要目的就是為整個開發地帶來客源，形成最初的消費者。但要留住人，構建一個休閑目的地就需要創造更多的綜合休閑產品來滿足客流的休閑消費需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂項目、綜合運動項目等。它們實際上是各種休閑業態的聚集，形成了休閑聚集中心。這是T-C-D開發模式的關鍵和主體功能部分，也是旅游地產開發的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發將極大地提升土地人氣和價值，把環境土地打造成人氣土地，產生一定的經濟效益。
輔助延伸模式：主體功能部分的開發提升了土地的人氣及品牌價值，也能創造可持續的現金流，但要真正擴大其消費，提升土地的價值，獲得土地開發上的巨大回報，就必須創造延伸發展中心，包括泛旅游產業、現代服務業及地產業的發展，其中地產業的發展是整個延伸發展中心的核心，也是土地開發利潤的主要來源，提升了土地的價值，將人氣土地變成增值土地，產生環境、經濟、社會的綜合效益。
2.2 應用模式。
綜觀我國成功的T-C-D開發實例，依據核心資源、功能、主題和開發目的的不同來劃分，一般形成“X+旅游綜合體”的開發模式（X指核心資源、產品、功能或開發目的）。在實際情況中這些分類相互交叉融合[10],主要形成四大類別，即“生態休閑旅游綜合體”開發、“休閑商業旅游綜合體”開發、“文化創意旅游綜合體”開發、“娛樂度假旅游綜合體”開發（表2）。
“生態休閑旅游綜合體”開發模式：該模式是基于開發地的自然生態資源進行環境重造、生態恢復的低強度開發模式。它拓展了傳統旅游區內單一的觀光功能，開發同時配備相關的休閑項目、休閑社區互動發展，為游客提供生態觀光、生態休閑、生態居住的機會。該模式往往先改善區域基礎設施條件和生態環境質量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，靠旅游業的關聯帶動作用吸引人流物流，促使附近地產升值。從旅游起步，旅游改善環境，環境帶動地產，地產促進其全面發展，是旅游與地產相互結合的典型。
“休閑商業旅游綜合體”開發模式：休閑商業旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結合的產物，是一種商業地產項目，主要是以綜合商業為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。
它其發展必須要有一定的游客基礎，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對人流量吸引力較大。該模式對商業性設施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業街，涉及會展、娛樂等設施以及城市游憩商業區中的接待設施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進行開發，收益較高，土地增值快，市場趨向性強，臨近規劃區的目標市場是首先被考慮的地區。其難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化。
“文化創意旅游綜合體”開發模式：該模式以區域的歷史、文化、民俗、風氣等為核心吸引物，進行深度開發。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質載體（建筑形式、再生場景、旅游活動等）創意性地表達、展示出來[11],塑造一個具有特色文化個性的T-C-D品牌和地區。該模式能激活一個地區無形的文化魅力，對文化的修復、保護和延續具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區或兼具較強經濟實力和號召力且藝術文化基礎深厚的地區開發。該模式各種旅游項目和活動都是在特定文化主題背景下通過創意手段進行演繹的，形成獨特的文化體驗，產品的專屬性較強，因此對后續旅游地產的開發構成一定的制約，要求建筑實體要符合整體文化的風格才有利于T-C-D地區綜合體形象的塑造。
“娛樂度假旅游綜合體”開發模式：該模式基于市場規模大小投入巨資，專注于大型游樂項目的開發，以娛樂設施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產等多元化的活動內容，吸引多種消費人群。該模式的開發對傳統旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂項目的束縛，但對環境、配套設施和服務有較高的要求，開發具有高投資、高風險、高收益和成片占用土地的特點，需要龐大的客流量來維持正常營運和收回成本，要求在宏觀選址上必須是經濟發達的大城市或特大城市，微觀上則選擇用地限制較小、地價便宜的城市邊緣地區[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動會議會展、文化創意產業、現代服務業等多種產業發展，有助于泛旅游產業的形成，實現真正意義上的土地開發的巨大回報。
3 T-C-D模式開發的戰略措施。
3.1 綜合打造為指向，定位突破為先導。
T-C-D開發模式本著“復合型資源、綜合性利用”的理念，以休閑旅游為導向進行土地綜合開發、產業綜合發展、功能綜合配置、目標綜合打造，效益綜合實現，這是T-C-D開發的第一要領。一個成功的T-C-D開發，已經超越了單個旅游項目的層面而走向旅游聚集區，整個旅游聚集區的打造應聚集以某項功能為主導的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求，最終形成一種泛旅游產業綜合發展構架，包括商業、娛樂、會展、創意等[13]。目前旅游綜合體迅速發展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來發展的趨勢，也是其贏得多元化市場競爭的關鍵，主要從區域功能、開發主題、文化挖掘、市場需求、游客行為特征的角度進行特色化定位。
3.2 功能構架為核心，房產收益為支撐。
大量案例表明，T-C-D的開發是一個有序的推進過程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸發展中心的營建是核心，它們是整個T-C-D的主體功能構架。要充分研究其主要作用、互動模式和內在聯系，抓住功能構架這一核心，同時對整個區域的旅游資源、產品、市場深入研究與創新，才獨具吸引力。T-C-D開發的各功能構架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風險大而且回收慢，因此，開發商需要充分考慮整個T-C-D地區的資金平衡，需要在延伸中心發展地產業，從中得到更多的、更快的收益，地產業無形中就成了T-C-D開發與收益的支柱，這里的地產業是一種“泛地產”、復合型地產，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設施，它要求營造的不僅是一個自然景觀的空間，而是一個更好的組合空間、服務空間、綜合空間[14]。
3.3 專業團隊為基礎，操作運營為保障。
T-C-D開發模式錯綜復雜，開發無論是規劃、策劃還是運營機制都需要高水平、高專業的團隊來支持。在開發建設中，要整體定位、整體規劃、整體設計，并在以后運營中，要整體經營、整體管理，將開發模式與運營模式統一起來，無論是前期的定位、設計、空間考慮，以及經濟指標的制定還是后期的運營管理，都需要專業的團隊和科學的統籌安排。一個成功的T-C-D開發方案要選擇特色化、創新化的高水準的運營模式，對T-C-D運營的要求非常高，無論是獨立開發還是統籌開發，都要體現全局性、長期性、品質性，同時要根據不同的功能部分引進最為專業的合作伙伴，共同來管理運營T-C-D地區的項目，才能夠為目標市場提供周到的綜合服務。
4 結語。
隨著我國休閑旅游時代來臨，旅游消費模式、景區發展模式、地產開發模式、產業轉型模式已不能很好地適應旅游產業升級的需要，由此產生了T-C-D模式，它是旅游開發的最終形態，是休閑度假時代旅游產業發展的終極目標和復合形象的體現方式。本文基于T-C-D實際案例的觀察和分析，嘗試性地對這一全新模式從概念、表現特征、理論模式、應用模式到開發戰略措施進行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D開發模式是一個擺在理論界的全新課題，目前這個研究領域基本上沒有形成系統的理論只有盲目的實踐，更缺少相應的管理措施，因此，研究的后續工作就是進一步對T-C-D項目進行考察，形成一套成熟的理論來支撐指導相關行業發展。
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商業綜合體市場發展趨勢范文6
關鍵詞 社區 商業發展模式 方向研究
在我國，現階段社區商業整體面臨著“規模不適合、布局不合理、業態不齊全、結構不適用、運營管理不規范、整體不和諧”的困境;社區商業網點的布局存在“供給不足、需之未有”、“業態單一、配之不齊”、“規模低效、供之擾民”、“城鄉分離、享之不均”等問題。但面對大型百貨及購物中心的日趨飽和，居民的需求越來越旺盛，社區商業的巨大潛力吸引著每一個開發商都想分食這塊蛋糕;而城鄉統籌發展對社區商業的業態配置、空間供給和管理模式又提出了新要求。
一、社區商業發展的功能和特征
（一）社區商業地產發展潛力巨大
首先，社區商業地產日益受到政府和開發商的重視。以商業為主的第三產業是城市地區經濟的重要支柱，社區商業地產作為城市商業體系的重要組成部分，為城市經濟發展提供動力，增加政府稅收，使地區經濟日益活躍、結構趨向合理。其次，社區商業地產市場潛力巨大。隨著我國城鎮居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業區的建設已經達到較高水平，在我國快速城市化過程中，出現一大批新建的居住小區，這些新建小區由于遠離城市商業中心，生活配套設施嚴重不足，社區商業作為一種屬地型商業，恰巧能夠提供小區居民日常必需品和便利服務，市場潛力巨大。
（二）社區商業的功能和模式
我國社區商業的主要特點：從社區商業的建筑形態上來看，我國社區商業主要有社區底商、社區商業街和社區購物中心等三種形式，這三種形式與我國經濟體制和經濟發展水平有一定聯系。社區底商主要是指利用建筑底層作為商業用房，以滿足自身社區消費者各種需求的社區商業。在我國，社區底商是從20世紀90年代開始的，當時房地產開發剛剛開始，底商被納入住宅項目規劃，開發商一般把居住區、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業經營者，以滿足社區居民的日常生活需要。
二、探討社區商業的發展模式及定位
開發商是社區商業綜合體開發建設的主要力量，如前所述，社區商業綜合體開發過程是一個非常復雜的系統工程，不僅僅是開發建設，更重要的是還必須長時間來培育整個項目，才能維持整個項目的長期持續經營，課題組主要在以下幾個方面對開發商提出建議。
（一）合理區位選擇
合理的區位主要考慮區域未來規劃，區域交通設施等方面因素。區域未來規劃決定了其該區域未來的發展方向，決定了區域的經濟狀況，從而決定了該區域人口檔次，進一步決定了該區域人口的消費水平，人口消費水平將最終影響整個社區商業項目的運營狀況。
（二）精準項目定位
社區商業綜合體的定位主要分為項目總體定位和功能定位兩部分。項目總體定位就是要對社區的人口規模、客戶特征以及周邊的商業進行了細致的分析和評估，確定項目的建筑規模和開發運營模式;社區商業綜合體的功能定位要注意項目的功能結構、業態結構以及品牌結構等應與社區規模、消費層次相適應，對社區居民的收入水平、客戶職業特征以及周邊的商業業態進行細致的分析和評估，從而確定項目的商業業態和功能布局。
（三）主力店招商先行
國內成功項目的經驗表明，前期主力店招商對項目后期的運營顯得尤其重要。主力店對引導人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場建成后對商戶盲目招商，還能借助大型超市所帶來的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤活整個項目。
（四）豐富業態組合
成功的社區商業綜合體并不在于項目建筑規模的宏大，而在于項目的功能齊全和合理的業態組合。社區商業綜合體都應具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂10%-15%，服務5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區居民的需要。
（五）多樣化經營模式
從國內外社區商業綜合體的運營模式來看，項目運營模式最常見的有“完全出售、租售結合、售后返租、只租不售”等四種
模式，這四種模式各有特點，開發商應根據自身企業的情況和項目特點，尋找適合自己項目的運營模式。
三、結束語
社區商業發展模式并不是一種固定的模式，并且也沒有哪一種模式是普遍使用的。在摸索適合我國國情的社區商業發展實踐中，更需要從實際出發，實事求是靈活應用。我們要把握社區商業發展的基本思路和方向，用有力的措施和積極的心態，推進我國社區商業模式的健康有序發展。
文獻參考：
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[2] 鄧道平等.現在城市規劃，北京，科學出版社，2004.
[3] 王學東.商業房地產投融資與運營管理，北京.清華大學出版社，2004.
