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商業地產的發展趨勢范文1
關鍵詞：商業地產 優化 發展 趨勢探析
商業地產在整個地產行業出現的時間較晚，相對地產行業來說還處于一個較新的范疇。商業地產概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個經濟高度發達的地區得到發展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國范圍延伸。在商業地產快速發展的過程當中，筆者針對其發展現狀、發展路徑和發展趨勢做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。
1.商業地產升溫的原因分析
近幾年，商業地產開發增速趨勢明顯，主要原因有以下幾點：
（1）城市化發展進程加快，促使城市消費人口增加、居民消費水平不斷提升，對于商業地產的發展來講，發揮著積極的促進作用。
第一，站在城市化發展的角度進行分析，伴隨著城市規劃的實施，很多城市的經濟發展導向轉向商業，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區的開發作為城市發展的重點，同時，也在不斷進行著舊城的改造工程。CBD的建立、購物廣場的興建、商業街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業地產，很多地方政府相繼出臺了一定的優惠政策和扶持措施，使商業地產得以持續、健康地發展。
第二，站在居民消費水平的角度進行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費方式也與從前有了明顯改變，無論是對休閑、娛樂、購物，還是社會交往上的一些商業活動，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無形中已經對商業場所的檔次、業態、品類、品牌、環境、服務等等諸多環節提出了更高要求，為商業地產的長足發展、品質升級開啟了新的空間。
（2）住宅房地產業的平均利潤下降，房地產開發商需要尋找新的利潤增長點，很多已在發展戰略上轉型。從90年代中后期開始，我國住宅類房地產的年開發量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來的商品房開發結構、市場定位和房價上漲等問題愈發明顯。國家先后出臺的一系列政策，更使很多房地產企業的利潤受到影響。當前住宅房地產的平均投資回報率已經相較低于商業地產。較好的投資回報促使房地產商開始考慮將部分資金由住宅類房地產轉向商業地產的開發運營，加快了商業地產的發展。
（3）我國加入WTO之后，外資零售企業在我國的開店限制得到解凍。商業地產在這樣的開放政策下得到了更長足的發展。
第一，外資零售企業增多，發展步伐加快，對商業地產的需求隨之增長。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業不斷擴大在華規模，中國開店數量逐年增加。第二，零售業開放帶動內資商業的同步發展，增加了對商業地產的需求量。由此我們可以發現，零售業全面開放有效的促進了內外資零售企業的同步發展與擴張，從而進一步為商業地產的發展創造了雙重需求，奠定了更為堅實的基礎。
2.商業地產繁榮背后的理性透視
當商業地產在全國大中城市勢如破竹，大力發展的同時，商業地產的空置率也有所升高，商業地產空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費，還會在一定程度上使商業銀行面臨更高的金融風險。
據中國商業地產聯盟的《2010-2011中國商業地產發展報告》，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。但其空置率，根據馳昂咨詢數據顯示，按照我國近年來年竣工商業地產建筑面積4000萬平方米推算，2011年全國商業地產空置率將達到20%以上，遠遠超過國際公認的商業地產空置率10%的警戒線。商業地產過高的空置率造成了土地資源的浪費。
從金融風險角度分析，一般來說商業地產對銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務部的《中國流通產業發展報告》，2011年我國商業地產投資規模將達到一萬億元，銀行在商業地產行業需要承擔的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當商業地產出現大量的空置房時，地產開發商難以達不到盈虧平衡點，勢必會造成商業銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風險。
商業地產的空置率逐漸升高，究其原因一與地產開發商對于未來市場研判過于樂觀的預期有關，一是開發商對商業地產經營模式的理解還不夠深刻、透徹。在實際的分析研判中，開發商有時會忽略對隱性需求的研究。例如，當零售業不斷出現擴張，它的擴張方式并不一定就是開新的店面，有的是對現有門店資源的兼并、重組，在這種擴張方式下就沒有帶來對商業地產的需求。二是，現在國內一些商業地產開發商都是由住宅地產開發商轉型，由于缺少對商業地產的基本認識和實際操盤的經驗，習慣性的沿用住宅地產“開發-銷售-套現”的經營模式，把用于住宅地產的經營模式套用到了商業地產的開發上來。
對于商業地產，這樣的開發經營過程極易出現問題，例如，商業地產在進行后期管理和經營過程中所存在的復雜性和重要性，是普通住宅地產經營模式所無法比擬的。通常情況下，開發商為了可以及早獲得開發所帶來的利益，出現短視行為，在商業地產推廣的過程中，主要采用“拋房養鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產權式的銷售，開發商將開發出來的地產分開售賣，實際上是缺少對商鋪經營管理和功能定位的考慮的表現。實踐表明，采用這樣的方式進行商業地產的開發，最終很難獲得成功。
此外，商業地產的空置也可以稱為結構性空置，主要體現在商業地產開發形式的同質化與消費需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區域范圍內，一個好的商業布局，應該是大、中、小項目協調發展的，各自擁有不同的定位，發揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務才可以滿足不同的消費群體相應需求。
商業地產的發展趨勢范文2
【摘要】京津冀區域發展一體化深入推進，傳統商業地產發展業態形式單一、功能局限等問題日加明顯，轉型商業地產發展業態公然成為影響產業經濟發展的重要因素。本文基于區域經濟協同發展大背景下，對我國商業地產發展業態現狀進行了分析，指出業態融合發展將是我國商業地產發展業態轉型的方向，并提出與之促動的路徑建議。
【關鍵詞】區域發展 商業地產 轉型路徑
一、引言
隨著我國京津冀區域經濟協調一體化發展，京津冀區域經濟形態調整布局，是實現三地區域經濟協同發展的主要方式。表現最為突出的即是商業地產開發投資累計同比增速的提高。如下圖1所示，2007年――2016年，我國住宅、辦公樓和商業地產三個業態開發投資累計同比增速趨勢圖顯示，商業地產類地產業態的開發投資增速明顯高于住宅地產業態的開發投資增速。由此可見，商業地產區域間的合理布局調整已成為我國推進京津冀區域經濟發展的有力手段。而區域內業態轉型發展是重新布局后商業地產需要予以重視的問題。因為只有區域間完成合理布局，區域內實現轉型發展，才能保證商業地產在區域經濟發展過程中符合特定區域經濟趨勢。
二、區域經濟發展視角下我國商業地產發展業態現狀及未來轉型方向
（一）區域經濟發展視角下我國商業地產發展業態現狀
縱觀當前商業地產發展業態，可以看出，在區域經濟一體化發展背景下，我國商業地產發展業態呈現出以下兩個特征：
1.業態形式相對單一。零售業態至今都是我國商業地產開發的主要業態形式，根據零售業態功能的不同，有連鎖商超、購物中心、家居中心等。這種以零售業態為主的商業地產，隨著地產上市的逐漸成熟，逐漸在周邊圈內開發出小型輔基礎設施，如醫藥店和其他商店，但零售依然是商業地產的主線。
2.業態功能相對局限。大型商超購物是傳統商業地產的主要業態形式，而在業態功能上，大宗百貨購物占主流，醫藥、健身、體驗中心等功能相對欠缺，雖然目前這些功能實體經濟已陸續進駐商業地產，但相對于商業地產規模而言尚存在缺口，從整個商業地產業態上看，功能相對局限。
（二）區域經濟發展視角下我國商業地產發展業態未來轉型方向
區域經濟協調發展背景下，互聯網+經濟、共享經濟成為趨勢下促動三駕馬車作用的經濟新動力，像虛擬電商交易、在線交易等虛擬經濟成為消費大趨勢，實體經濟逐漸淡出消費主線。批發和零售業、住宿和餐業增速放緩影響傳統商業地產業態正向需求。意味著在未來，餐飲、零售、住宿等傳統商業地產單一業態形式已很難滿足當今“快”時代的消費理念，網絡交易逐漸侵蝕實體經濟下促動傳統商業地產業態只有向“輕靈”、“綜合”開發方向轉型，打破以往純粹地產開發思維定式，依托于傳統商業地產基礎上，將具有養老、醫療、生態休閑、體育健身、旅游觀光等產業功能通入傳統地產，將傳統地產開發形成產業復合型業態，換言之，傳統商業地產上延伸出除商業住宅、消費購物用途之外的其他醫療、休閑等輔、保障性多產業功能“混搭”式業態或許是未來傳統商業地產行業的發展趨勢。
三、區域經濟發展視角下我國商業地產發展業態轉型路徑
未來“混搭”式發展業態將成為區域經濟發展趨勢下商業地產的發展方向，作為行業趨勢，發展業態轉型需要從頂層設計、市場運作和人才保障三方面綜合入手。
（一）頂層設計，科學規劃商業地產業態組合
在商業地產開發初期，進行縝密的調查研究是必要，但在地產業態上也需要進行科學規劃，使單個業態形成業態組合，升級傳統商業地產單一業態形式，產生小集群效應。如在商業地產開發初期，確定地產主線為百貨購物型，圍繞主線規劃，結合區域人群特點和消費特征，診斷在主線業態之外的該區域欠缺或需求較為旺盛的其他產業或功能業態，并確定其為第二業態和第三業態。以此類推，形成基于主線業態之上的適用于該地塊的商業地產業態組合，值得注意的是，在確定其他非主線業態時，需要將各業態之間的相互輔助和競爭考慮其中，不能重復發展從屬業態，以免負面影響主線業態發展。
（二）市場運作，促動商業地產業態間融合發展
商業地產在上市后，合理配置資源，是有力促進業態間的融合發展的重要手段。而市場化運作是使資源得以合理配置的天然促動劑。因此，在商業地產投入上市后的一定時段內，吸引不同業態進駐，完善地產功能要充分借助市場這只“無形的手”的力量，主動淘汰不適宜融合發展的業態形式或需求不大的功能產業，加大力度引進那些適應經濟形勢、契合消費趨向的業態，尋求業態間經濟平衡點，促進業態間的融合發展，并最終使商業地產發展成為融合多經濟點的綜合型地產。
（三）人才建設，支撐商業地產業態轉型發展
傳統商業地產轉型發展路徑上，保持專業人才供給和智慧貢獻是支撐商業地產轉型發展能否持續的關鍵。因此，傳統商業地產在轉型過程中，要著重加強專業人才的引入與培育，細化商業地產業態發展人才隊伍分支，能夠系統、全面、多面、辯證的分析地產業態發展問題和不確定性因素，支撐商業地產業態轉型良性發展。
四、結語
區域經濟發展形勢下，互聯網+經濟、共享經濟促動下，傳統商業地產業態“混搭式”發展趨勢明顯。要保障傳統商業地產的有序轉型，頂層設計上科學規劃地產業態組合，并需要依靠市場化運作手段促動業態間的良性融合。同時，持續的專業化人才供應也不容忽視。
參考文獻：
[1]劉寅； 孟昕； 余華義.區域經濟發展視角下我國房地產業態的轉型與發展路徑研究[J].現代管理科學.2017（2）
商業地產的發展趨勢范文3
摘要：本文重點分析了區域經濟特點、經營方式、政策環境、業態組合等商業地產價值的主要影響因素。借鑒紐約第五大道和北京王府井大街商業地產的價值增長經驗，提出了商業地產價值增長的建議。
關鍵詞 ：商業地產；價值；增長
隨著我國經濟總量與人均GDP的不斷擴大和提高，房地產業得到快速發展。尤其是2008年以來，隨著應對金融危機采取的一系列刺激經濟措施，房地產業得到爆發式發展。不同發展地區商業地產市場的發育程度不同，有的已經飽和或趨于飽和，有的正處于成長階段。如何最大限度地提高商業地產的價值，需要根據商業地產的價值影響因素綜合加以分析。
一、商業地產價值主要影響因素
目前，研究商業地產價值影響因素較多集中在定位、運營方式、地段、商圈、客流量、配套設施等。綜合各類研究，結合多年對商業地產價格的評估實踐，歸納商業地產價值因素主要為：
1.區域經濟特點
不同發展地區商業地產的發育水平不同。一線城市的商業地產由于開發時間長，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業發育相對比較充分，商業地產多已經飽和或者趨于飽和，商業地產增值空間有限。隨著城鎮化進程的不斷推進，以及對商業地產的投資熱度由一線城市向外的擴張，二三線城市商業地產的發展空間仍較大，仍處于快速發展階段，呈現出供需兩旺的局面，商業地產價值增長潛力較大。
從區域內層次看，商業地產對區域經濟有溢出效應，它作為城市內區域經濟競爭力的重要標志，已成為區域經濟發展的重要力量。所在區域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務設施的完備程度、未來城市規劃對該區域的發展定位、消費者的心理預期，周邊商業地產發育程度，都決定了商業地產的價值。
2.經營方式
商業地產價值要通過經營實現。目前，較常見的經營方式有三種：一是散售，即開發商只負責銷售，小業主各自經營；二是自持，即開發商持有，不對外銷售；三是小業主聯合起來委托商業管理公司統一經營，后兩者屬于統一經營的范疇。
從當前市場看，一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項目。業界的普遍共識是，統一經營是實現價值增長的法寶。因為在散售的情況下，由于小業主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業固定的招商團隊和成熟穩健的投資經驗，往往導致項目的失敗。有些企業迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場的不斷改革和金融工具的不斷創新，商業地產的統一經營將成為發展的普遍趨勢。
3.政策環境
政策環境包括宏觀經濟形勢、金融及貨幣政策、商業地產調控政策等。在我國當前市場經濟體系尚不健全情況下，商業地產受政策影響是顯而易見的。宏觀經濟發展水平決定了居民收支水平、物價與利率、社會儲蓄與投資水平以及消費品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預期，進而影響商業價值的實現情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動性，對于主要依賴銀行信貸融資的開發商來說至關重要。商業地產及對住宅地產的調控政策直接影響著商業地產的價值。伴隨著房地產的一系列調控措施，“量價齊跌”“樓市拐點”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場對調控政策所作出的反應，也通過影響投資者和消費者的心理預期，進而影響到了商業地產的價值。
4.業態組合
項目開發前期明確業態組合的定位，是商業地產的價值體現。隨著信息技術的不斷發展和人們消費方式的不斷改變，商業地產的業態組合也呈現出了一些新的變化。目前，集客能力強、新項目市場培育期短、消費滯留時間長、對其他業態消費帶動顯著的體驗式業態，正逐漸成為商業地產業態組合的一個主要趨勢。發展趨勢和實際證明，一個業態組合能否適應社會發展帶來的新變化，能否順應市場的潮流，能否滿足消費者的需求，都決定了商業地產的價值。
二、國外及發達地區商業地產價值增長的借鑒
國外及發達地區商業地產成功運作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對商業地產發展具有普遍借鑒意義的經驗。
1.紐約第五大道
第五大道是紐約曼哈頓區的中央大街，是世界上最著名的商業街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優質、品牌齊全、時尚前沿等特點，樹立了“最高品質與品位”的品牌效應。除了商業范疇的運營，第五大道還特別重視與區域經濟要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務區和住宅區等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術館、美國自然博物館等文化設施，充分利用“體驗經濟”將商業、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結合，成為紐約的商業中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業區，也是世界上地價和租金最昂貴的商業區之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商業區。王府井大街南起東長安街，北至中國美術館，交通四通八達，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長的大街，不僅有百年歷史的老字號店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費產品，大到頂級的奢侈品，產品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術、休閑、文化等于一體，既古樸傳統又時尚前衛，融匯了中西方的文化，消費者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業地產可以說是“寸土寸金”。
3.借鑒之處
縱觀國外及發達地區商業地產的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：
第一，商業地產絕不能僅僅放在商業范疇的領域來考慮，而是應該放在區域的層面去統籌考慮，對區域的各種要素發揮激活、調動、引領的作用，與區域經濟產生雙向互動作用。
第二，商業地產的業態組合，盡可能實現商業、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗等相結合的模式，順應時代和潮流發展，全方位滿足受眾客戶需求。
第三，商業地產運營要盡可能創造機會實現統一規劃，統一管理，統一經營，實現經濟、社會和環境效益等的最大化。
三、商業地產價值增長的建議
1.實現與區域經濟的互動共贏
商業地產發展規劃一定要與區域發展規劃相銜接。在前期的市場調研中，要結合對政策環境和市場環境的研判，充分考慮區域的發展定位與功能、發展規模、人流集聚度、消費水平、公共設施、文化內涵、交通體系等要素，并對所在地區同類業態收益狀況進行調查和了解，進而制定合理的商業地產發展定位與業態組合。
商業地產發展要融入到區域競爭力當中。商業地產應該整合區域內的各種資源，包括商務消費資源、文化資源、生態資源、景觀資源等，成為區域的經濟活力、文化內涵、生態環境、休閑娛樂的集中展示區，以及區域的靈魂和象征。通過發揮商業地產的規模優勢，資源整合優勢，品牌聚合優勢等，最大限度地提升區域的核心競爭力。同時，區域競爭力的提升，也反過來進一步提升商業地產的價值。商業地產與區域經濟互為依靠，互為支撐，聯動發展，才能實現互利共贏。
2.探索新型商業運營模式
目前，業界關注比較多的兩種新型商業運營模式，一個是O2O(online to offline)運營模式，一個是社區商業地產。
創新和完善商業地產的O2O運營模式。目前，很多商業地產已經開始探索和應用O2O運營模式，將互聯網思維嫁接到實體商業地產中，把線上的消費者帶到現實的商店中去，消費者在線支付購買線下的商品和服務，再到線下去享受體驗和相關服務。今后，要積極創新和完善商業地產的O2O運營模式，把傳統商業地產運營與電子商務有機結合，以移動互聯、大數據管理和滿足消費者身心體驗等相結合，不斷向更廣和更深的領域延伸，創造商業地產的運營特色。
注重社區商業地產發展。社區商業地產與傳統的城市綜合體等商業地產不同，主要功能是滿足社區居民消費需求，引導居民形成新的消費習慣。同時承擔社區的服務功能和文化功能，更多體現的是商業地產的社會責任和社會價值。針對目前我國社區商業地產的無序和零散開發狀態，社區商業地產應該由統一的專業團隊來管理和運營，針對不同的社區規模和檔次，制定不同的發展策略。注重提高社區商業的服務質量、參與體驗度以及文化品位，爭取將社區商業地產打造成為社區的服務中心、體驗中心和文化中心。
3.形成產業鏈增值
商業生態鏈是很多商業地產非常重視的，如萬達集團就非常重視在商業生態鏈上考慮項目的規劃與經營。由于商業活動在價值鏈上呈現的是承接的模式，存在著價值增長的此消彼長，因此，只有形成產業鏈增值，實現商業生態鏈的均衡發展，才能最終實現商業地產的持續增值。
產業鏈增值需要做到的是合作、分擔與共享。各相關利益方要形成戰略同盟，共同搭建商業運營模型，完成商業項目的設計、投資、運營和管理，通過各個環節的相互銜接，完成溢價的過程。產業鏈上的戰略同盟要共同進行市場的前期調研，對商業地產進行定位、分析和規劃，主動適應市場變化。在此基礎上，通過產業鏈的延伸，將經營風險轉移，共同承擔。最終，產業鏈上的相關利益方通過統一經營，實現價值增長的共享。
4.創新商業地產融資模式
資本運作是商業地產的生命線，尤其對于一些中小規模的商業地產來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創新融資方式成為商業地產融資的發展趨勢。其中，比較常見的是股權性質的證券產品REITS（房地產信托投資基金）和債權性質的證券產品CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）。
不同的商業地產要根據自身的定位、規模以及資金運營狀況，充分研究各種融資方式的優勢與風險，在傳統融資模式基礎上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產品，為商業地產的價值增長提供根本保障。
參考文獻
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商業地產的發展趨勢范文4
“新國五條細則及各地方版的細則的出臺，更趨向于為今后以稅費調節為主的長效性調控機制逐漸形成和出臺提供時間窗口。”潘媛分析認為，“從中長期來看，以新型城鎮化為載體的內需釋放，固定資產投資，尤其是房地產投資，有繼續發揮應有作用的需要，穩中求進的經濟指導方針更容不得房地產調控矯枉過正。這是導致政府調控留存空間的內在原因?！?/p>
政策繼續實施對房地產行業不放松的宏觀調控，繼續打壓地產市場。種種不利因素導致房地產行業原有的住宅地產發展計劃略顯窘態，而商業、旅游和養老地產正為房企提供新的發展契機，私募房地產投資基金已展開掘金嘗試。
“房企應擺脫單純的房地產開發模式，結合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運營商和細分市場領導者?！绷_蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報告中提出。
房企融資新渠道
房地產市場調控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發商回籠資金壓力增大，而房地產信托產品幾近停發，銀行也調高對房企的信貸風險，這些都加劇了房企社會融資的難度。近些年，私募房地產投資基金在國內發展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現多樣化發展。
清科研究中心數據顯示，2012年中國私募房地產投資基金共發生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權與債權結合的投資方式為房地產基金的首選。
股權投資是一種權益性投資，注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利。房地產基金在實施股權投資時通常要對房企項目進行市場調研分析、土地競標觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。此外，在期限短收益率高的各類債權投資方式前，房地產基金如何得到LP（有限合伙人）對股權投資的認同，也是其進行股權投資的一大難點。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金，股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產基金股權投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權投資方式完善房地產市場的可持續發展。
警惕商業地產泡沫
商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據仲量聯行統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億。預計到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現代零售物業將超過1億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。國內房企對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，這種經營模式符合目前房企發展現狀。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，迫使部分投資者轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22%。
商業地產未來發展前景可觀，私募房地產投資基金已嘗試介入。據清科研究中心不完全統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，易產生商業地產泡沫。
養老地產尚缺發展模式
養老地產是介于住宅地產、商業地產和養老服務之間，以專門服務老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設施和居住環境要求更高，集合了護理、醫療、餐飲和康復等功能為一體的綜合型地產。2013年北京率先開啟養老地產“元年”，將養老用地納入北京市國有建設用地范疇，這與當前社會老齡化速度加快和房地產行業轉型緊密相關。養老地產為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產基金可以布局有清晰發展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫護型養老院以小規模多功能服務設施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎上創新經營方式，美國CCRC社區通過自費方式選取不同的養老套餐，這三類是國際上運營成功的養老地產范例。國內養老地產尚未發展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經營的養老機構，另有家庭住宅養老小區和綜合養老社區，這類由房地產公司開發，不提供專業的養老服務，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。
面對龐大的老年市場，養老地產發展前景不可忽視。然而，養老地產在國內仍處于起步階段，已經實施的項目較少，想要做好養老地產并，還需要整合多行業間資源優勢。投資期長，回報低，更重要是發展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內環境下運作養老地產的盈利途徑，協助房企做大、做強養老地產市場。
旅游地產防虛熱
2012年房地產行業仍處于“寒潮”之中，但旅游地產呈現快速發展。據多家機構統計報告顯示，年內旅游地產的投資額突破萬億關口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現華誼兄弟、新華聯、華東電器和盛大網絡等企業跨行業投資旅游地產，以謀求新的投資機會。
旅游地產是依托于旅游資源的優勢，集休閑、度假、養生和觀光為一體的新型地產開發項目。目前，旅游地產的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優勢，通過發展旅游來促進地產項目的開發，后續地產開發反哺旅游，實現旅游和地產的優勢結合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經由開發商建立大型娛樂和休閑場所，營造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場項目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點地區，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項目以古鎮開發、風俗節慶演出和旅游城市再規劃等，日本豪華登堡主題樂園為運作典范。
商業地產的發展趨勢范文5
關鍵詞：社區商業；規劃；招商對策
社區商業是由上世紀50年代美國首先出現的，之后英、法等國也隨著居民的郊區化也出現了社區商業，其基本功能包括了購物，餐飲及休閑娛樂。其主要特征是是以人們生活的社區為基礎，為所在范圍居住人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娛樂，提供社交場所，提供文化交流。這種商業中心最能得到本地區人群青睞的原因是具有親近感，它以貼近社區居民生活為顯著特點，成為提高社區居民生活質量的重要載體。
社區商業具有明顯的現代化特征，是社會發展的必然產物，將有可能成為我國商業發展的主流模式。因此社區商業地產的選址原則必須從宏觀到微觀都要進行全面細致的研究，第一，要考慮到項目所在城市建設的總體規劃、發展前景、以及商業配套布局；第二，項目所在區域以及輻射區域的人口規模，公共交通和市政配套設施，項目周邊競爭狀況；第三，本項目服務人群的消費需求分析、消費能力評估、消費習慣分析、消費者的價值取向、消費者的年齡分布層次。
一、社區商業的研究對象
1.社區商業的發展趨勢。住宅房地產開發經過10多年的蓬勃發展，從一線、二線城市到三、四線城市，一輪又一輪的造鎮計劃，地方政府迫于改善城市面貌出發，從土地、金融、稅收等方面對住宅項目的開發給予了大力扶植，伴隨著住宅市場剛性需求和改善性需求逐漸得到滿足，市場已經趨于飽和，住宅房地產開發的節奏放緩，住宅房產的價格已經透支了未來的上升空間，投資收益率普遍降低。社區商業地產是在住宅開發的基礎上應運而生的，這給投資社區商業的開發商提供了很好的機會，但是社區商業完全不同于住宅開發，在產品的規劃設計，業態布局，招商策劃及建成后的營運管理、商鋪調整等都要進行慎重考慮，最主要的是投資者的投資回報，更是建立在各方面資源整合的基礎之上。
2.社區商業的受眾。社區商業地產的開發涉及范圍廣，對帶動社區居民就業，推動社區公益事業發展，提升社區總體服務水平具有十分重要的作用，牽涉到各方面的利益，其中包括政府職能部門、房地產開發商、商鋪經營者、產品供應商、服務商、最終消費者等諸多方面，本文重點討論開發商和消費者。
社區商業的開發者和消費者這兩個看似對立的兩個方面，實際上利益是統一的，前者提供給后者一個可以在住所附近就可以完成的消費娛樂和社交活動空間。社區商業地產項目的開發者首先要對自身開發項目所在區域的基本情況做詳細的前期市場調研、根據市場調研，確定設計方案，在做商業地產設計時要考慮到業態布局、目標商家、主力店引進，并根據這些商戶的特殊需要，在設計時予以充分的考慮，最好能在產品設計階段就將主力店引進。
對消費者而言，能得到滿意和舒適的消費體驗是最看重的，消費者是社區商業地產服務主要對象，其消費行為直接影響項目的市場變化取向和趨勢，在整個消費過程中的表現也是其心理活動的表現，人的社會屬性決定了其在消費活動中帶有社會群體特征，這種群體心理是受到消費者所處環境影響的，如文化傳統、社會階層、參照群體、家庭、流行時尚、消費習慣、生活方式等外界因素對消費者的心理行為有著廣泛和根深蒂固的影響。社區商業是滿足消費者這種基本需求的載體，為消費者提供適合的公共場所，滿足其購物、生活、娛樂、社交的需求。
二、項目定位與業態規劃
1.項目定位。社區商業房地產業態規劃的是指開發商根據項目周邊城市現有商業設施的現況和對未來商業發展趨勢的把握，通過收集信息，對項目所在區域進行人口數量、消費能力、交通情況、競爭情況進行梳理，充分利用開發商自身可能整合的各種招商資源，為便于項目實現租售和該項目作為商業地產日后能夠成功運營而對項目各功能分區和各樓層的業態所進行的規劃，所以業態組合定位必須在項目開發前期完成。
社區商業的業態分布與定位與項目所在區域的消費能力密切相關，消費能力高的地方，項目的定位高，對入住商家的品牌有一定的要求，總之一切要圍繞項目所在地區的消費者導向為依據，在招商布局中予以充分考慮。
2.項目業態規劃。社區商業的業態規劃首先是功能的定位，社區商業提供的服務主要由零售（含生活超市），餐飲，和配套服務三大業態組成，隨著社區的不斷發育和完善，在業態層次和等級上要不斷變革和調整，各個業態的比例和社區商業地產的定位應該依據服務人群的消費能力而定。
（1）零售類。目前我國零售業市場呈現出多種業態并存于競爭的局面，不同的零售業態具有不同的競爭戰略、競爭優勢與目標客戶群體。要充分利用不同的零售業形態，最大化的滿足消費者的需求。
①大型生活超市，面積可達5000平方米以上，可以借助超市的品牌影響力集聚人氣，如家樂福、沃爾瑪、樂購等等。
②家電家居類，如宜家、國美、蘇寧、特力屋、名巢靚家等，需要的面積大概從1000平方米到3000平方米不等；從目前市場反饋的情況來看，電商的興起對家電賣場影響較大，引進時需要慎重考慮。而家居類的商家，生活質量的提高使得消費者愿意花更多的錢改善生活環境，這些需求給以經營家居類商品的商家帶來機會。
③專業品牌零售店，如優衣庫、無印良品、ZARA，MAP，絲芙蘭等，這些在消費者心目中享有美譽度的品牌零售店，對提升社區商業地產的品質至關重要。
（2）餐飲類。各類餐飲始終是社區商業中消費頻次最多的地方，各種品牌不計其數，需要根據消費能力來確定，但要確保拉開層次，滿足不同年齡、不同地域、不同消費目的的需要。
①傳統中式餐飲，提供社區消費者家庭團圓、婚慶宴席、朋友聚會、商務宴請等服務，這類餐飲一般面積在2000平方米以上，以蘇浙匯、小南國、俏江南等一批優質商戶為代表。
②一般餐飲，市場上這類餐飲占有主導地位，面積以500-1000平方為主，以價廉物美、品質保證、客流量周轉快為特征，適合各類年齡層次，代表品牌有小肥羊、望湘園、翠華等品牌。
③輕餐飲，面包店、甜品店、飲品店等小型快速時尚品牌，提供了方便快捷的消費方式。
（3）配套服務。社區商業的配套設施和服務是影響社區商業進一步發展的重要因素，要從商品質量、服務質量、從業人員的職業道德和業務素質等方面入手不斷滿足消費者日益提高的多元化、高層次的物質和消費需求。
①娛樂設施，包括影院，KTV，健身俱樂部；這些娛樂設施可以延長消費者在社區商業中心停留的時間，從而帶動其他消費。
②酒店，生活服務，銀行、美容美發，教育培訓也是社區商業必須具備的項目。社區商業地產的消費群體通常以家庭為單位，而且孩子對家庭消費的起主要作用，針對孩子的早教、英語培訓和興趣愛好培訓有很大的發展機會。此外對一個開發量比較大的社區商業項目，建筑面積體量在10萬平方以上，可以考慮引進一家酒店，比如萬達廣場一般都有一個酒店項目用于提升項目的形象，這些酒店常常是國際知名品牌酒店，此舉為項目的市場定位起了很重要的作用。
三、招商策略
1.招商必須優先于建設。成功的社區商業項目往往在前期就做好了充分的準備，開發商應在項目開發前期盡可能的將主力商家確定下來，一旦有品牌知名度的商家落戶，對項目建設進程和招商都會帶來益處。如果項目建成后開始招商，可能要為了適應招商而修改建筑結構；相反，招商先于設計完成的，則建筑結構和框架可以根據商家的要求、功能而進行設計，這樣可以縮短建設周期和減少因建筑結構改變而產生資金損失。
2.招商決定著項目經營成效。招商成功是項目經營成功的關鍵，引進什么類型的商家、商家的競爭力和發展前景、商家的經營管理水平能否與當前的經濟形勢相匹配，多重因素將對項目的成敗產生決定性的影響。因此，引進的商家必須是品牌優秀，符合本項目定位需求，能提供本項目受眾人群的消費與服務。
3.主力商家的評判標準。在商業項目中，優質主力商家的引進不僅可以提高項目成功的把握，而且對其他商戶的招商有一定的引導作用，因此，要把握好選擇主力商家的標準。
（1）擁有良好美譽度的品牌，這類品牌能對目標客戶和潛在客戶形成號召力，增強其他商戶信心，能形成招商和經營過程中的穩定力量。
（2）高品牌附加值商家往往具有優秀的操作團隊，具有獨特的品牌歷史、經營思路和執行能力，能主動吸引人流，而不是被動地接受人流，能在經營過程中形成對人流的強大拉動力。
（3）具有較強的抗風險能力，能在不穩定的市場狀況下持續穩定地經營，珍惜自身的品牌美譽和影響力，決不會草率地發生撤場行為。
四、對主力商家的激勵措施
主力店往往憑借品牌優勢，而且是眾多社區商業項目開發商追逐的對象，因此，他們對租金尺度較為苛刻，只支付較低的租金，還會在免租期以及其他方面如停車位、廣告位、人流導向方面有一定的要求，總而言之，開發商對主力商家往往會給予很優惠的條件。這種讓步在商業合作上看來，有時候并非完全平等，但鑒于國內商業地產的現實――弱勢開發商與強勢商業集團之間的矛盾，使強大的商業集團在博弈中擁有較大的選擇余地與主動權，而商業地產發展商卻顯得相對被動，有時候不得不接受這種與主力商家之間的不平等條約。
考慮到優質品牌的主力商家對商業地產的貢獻，開發商往往對主力商家采用激勵措施，運用商業項目與主力店的利益捆綁，主要有以下幾種方式：
1.純租金方式。目前商業地產與主力店的合作關系當中，租賃租金采用得最多，開發商往往給主力商家略低于市場定價的租金，換取有品牌的主力店入駐。但需要掌握好租金讓步的尺度，否則會影響整個項目的收益率。
2.保底租金加租金提成。相比純租金提成，這類措施是比較靈活的，既保證了固定的收益，也可以分享商戶經營成果，形成共贏的局面。
3.合作經營。開發商根據約定按引進商戶的銷售額進行提成，這類模式通常在引進一線品牌中使用，對開發商而言是很不利的，因為，對商家很難對商家進行有效的財務監督。甚至有些特別強勢的品牌商家要求開發商按照他們的要求進行硬裝修，商家只需花少量的軟裝修后就可以營業，這類商家往往是個擺設，光賺吆喝不賺錢。這種合作經營模式一定要把握好合作周期，筆者所在公司有個社區商業地產項目，與合作方的合同期長達20年，結果，創造的收益整個項目中坪效最低的。
在完成主力店招商以后，因為有了底氣，對其他商戶的招商工作就有了選擇的余地，可以掌握主動權。主力店進駐后對社區商業的經營貢獻是基于人們通常的經驗而進行的一種預期，實際的效果是要在開業經營以后才能顯示出來的，因此，在一個商業利益、商業氛圍并未形成的時刻，招商工作相當的艱巨、復雜，招商的成功是項目成功的決定因素。
五、結語
通過上述對社區商業地產項目的利益相關者需求分析、項目業態組合與定位、招商策略與激勵措施的研究，對社區商業地產開發者而言，做好項目前期論證定位，是項目成功的保障，建議社區項目開發商在完成項目可行性報告以后，要提前進行招商，采用先招商，后建設，使項目建成以后縮短養鋪期，盡早達到預期的經營成果，二次調整所花的代價遠比第一次就準確定位的代價要高的多。
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商業地產的發展趨勢范文6
過去，商業地產側重于物業管理。然而，商業地產是資金密集型行業，投資總額高，投資回報期長，正確地將資產管理理念嫁接到商業地產的開發和管理中，提升商業地產的運營效率，才能實現物業的凈利潤和投資收益率的最大化。當前，成熟的機構，無論是金融機構還是商業地產投資開發商，都將管控項目的核心目標放在了資產管理能力上。
一、商業地產資產管理5大問題
1.資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環機制
商業地產的開發商在投融資過程中主要依賴銀行貸款等間接融資方式，獲取開發資金，并通過商業地產后期的運營回收資金，償還銀行債務，資金鏈的銜接結構單一，資金循環機制缺失，使得商業地產資產管理能力不足。
美國商業地產的資金來源主要有銀行信貸、自有資金、REITs、商業地產產業基金等多種渠道，其中只有10%的資金來自于銀行，其余則來自社上的投資（REITs和商業地產產業基金是主要渠道）。低比例的銀行貸款和高比例的社會投資，使商業地產開發商在開發模式和后期的運營管理上有較高的自主性和選擇性，同時融資渠道的多元化大大降低了開發商的風險。
2.產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制
傳統的中國商業地產發展中，主要有三種主要經營模式，即完全出售、混和持有、完全持有（見表1）。
由于商業地產開發資金壓力巨大，因此商業地產建成之后，大部分會對產權商鋪進行出售。這可以幫助開發商迅速回籠資金，并獲取利潤。但這造成了地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體性效益難以實現。
而且即便建成后不出售，在以上三種模式中，資本都是在企業內部循環。在投融資管理中缺乏戰略投資者，造成商業地產開發商兼投資人的職能，資金運轉壓力巨大。
3.商業投資模式比較低端落后
商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是，目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式是比較低端的。落后的商業地產投資模式造成商業地產開發的籌資困難，融資渠道狹窄，資產運營和管理無從談起。
4.開發商缺乏資產管理的經驗
不少開發商對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗。對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和額管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。
5.開發利潤高于商業經營利潤
商業地產的價格遠高于普通住宅地產，因為商業地產開發是一個高利潤行業。開發的高利潤，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，而非進行資產管理。
二、全程資產管理6大評價標準
資產管理是一個全生命周期的管理過程。商業地產，從拿地、到建設開發、到運營管控，都是資產管理的內容。資產管理的KPI指標就是緊密鎖定EBITDA-U的投資回報數據。
圍繞EBITDA-U的核心財務回報數據，資產管理的評價標準也變得清晰可控。
從項目全程資產管理過程來看，主要可以分成以下六個方面。
1.恰當選址，控制拿地成本
李嘉誠的信徒們普遍將地段和選址作為評估項目投資收益的核心關鍵。然而，從資產管理的指標來看，投資回報率只是個相對數據。換句話說，沒有地段好壞之分，只有投資回報的高低之分。
2.精準定位，鎖定市場人群
大量的實戰案例告訴我們，人群定位錯了，項目投資回報率就會大幅下降。而市場人群的消費趨勢是最捉摸不定的，選對正確的目標人群，并對癥下藥，是考核資產管理者能力的重要一課。
3.控制投資，鎖定造價
為了達到最佳的商業展示目標，牛逼的資產管理團隊會精煉的控制各種投資成本。產品做得高大上或矮挫窮都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續的品牌定位以及租金、售價回報是否能與之成正比。
4.特色引領，同時考慮成本因素
商業地產是高速變化的潮流行業，沒有創新的項目基本無法生存，而過度創新的項目也會將項目送入墳墓。拿捏好創新的度，一個重要的衡量標桿也是為創新所付出的投資回報的成果。財務數據是判斷市場創新進化方向對錯的最好標桿。
5.精選品類，看準品類黑馬
業態規劃和品牌選擇是商業地產最為重要的問題。好的資產管理者，能夠洞察品類發展趨勢，巧妙的將未來快速成長的品類以較低的價格招入商場，從而讓整個商場分享品類引爆的紅利。這點和風險投資的邏輯沒有兩樣。如果只選擇當下最熱的品類，付出的代價也越高，財務回報肯定不理想。選擇成長中的品類才是王道。
6.強營運管控，提升后期經營坪效
EBITDA-U提高的另一核心在于增加購物中心的營運收入，控制營運成本。很多項目為了后期快速增加人流，配置了豪華的運營團隊，并采用各種措施做旺場活動，以提振人流?？己私洜I管理績效的指標也是這種投入和租金、銷售增長的關系。診斷、優化、創新、提升是商業資產后期運營過程中的更為重要的因素。
三、商業地產資產管理的可能模式
目前，標桿房企在商業地產領域，都在往資產管理方向邁進：典型的，萬科、萬達在商業地產與機構資本達成了小股操盤的輕資產模式；具備海外REITs平臺的凱德、越秀、領匯等開始進入內地收購資產。
金融機構方面，以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產基金開始有意入股或組建自己的資產管理團隊；以險資、信托為代表，整個大資管行業開始整體從債權投資轉向股權投資，盯準資產并購市場。
綜合而言，當前商業地產做資產管理，主要有三個可行的路徑。
1.商業地產顧問、機構模式
不甘于只賣報告和做簡單中介的商業地產顧問和機構，可以憑借其獨立專業身份去做獨立的資產管理人。不過，這些機構需要重新對自己定位，擺脫乙方身份，從而獲得資本的認可，分享資產增值收益。
2.凱德模式
像潤、中糧等具有大投行思維的企業集團，投一個行業早已構想好未來資本市場的架構，有意將商業地產金融化，對其運管人員的要求天然地帶有資本的指令，時機成熟自然升級，尤其對于購物中心這種對運營管理能力高度依賴的業態，資本就更加需要倚重成熟管理團隊的力量。
3.金融機構自建資產管理團隊的模式
由金融機構自己投資入股或組建資產管理團隊的模式，對于一些有志于資產證券化大蛋糕的機構，做這樣的準備是為更大的戰役儲備主動權，未來也必然成為一種潮流。領匯25億收購中關村歐美匯購物中心就是一個經典案例。
