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綠化養護人員培訓方案范文1
中圖分類號：TU986文獻標識碼： A
引言
養護工作在園林綠化中非常重要，是一種一年四季不間斷、長期性的重復工作。只有對園林進行高水平的養護，園林景觀才能逐漸形成，并發揮其應有的生態功能，體現其經濟效益、環境效益和社會效益。園林綠化養護工作量大，投資額度大，缺乏專業的管理人員，加之沒有形成綠化養護管理的監督體系，因此綠化養護工作的效果十分不理想。
一、園林綠化養護的重要性
近年來，隨著經濟的快速發展，人們的物質文化生活有了較大程度提高，使得人們對居住環境也提出了更高要求，進而使城市化建設進入快速發展階段。在城市里，園林景觀是當地的特色，不僅給人們提供休閑娛樂場所，也為城市增添靚麗風景。目前，綠化建設作為一項重要的基礎設施建設，被納入各級政府、國民經濟和社會發展計劃，城市綠化的重要性為政府和市民所共識。在眾多園林工程中，后期綠化養護管理一直是人們關注的重點。綠化養護貫穿于園林綠化工作的全過程，是鞏固和提高園林綠化建設成果的關鍵環節，對確保綠化質量、發揮綠化景觀效果有非常重要意義。
二、園林綠化養護中存在的問題
1、重建設、輕養護的現象普遍存在
近年來，在創建園林城市過程中，各級政府、相關部門及居住區都十分重視綠化工程建設，建設了大批綠地。但已竣工的綠地中，普遍存在養護不到位的情況，造成新建工程養護期內達不到設計效果或已建成的綠地植物長勢不良。事實上，一個綠化工程美不美，方案設計和施工管理固然重要，但綠化養護更為關鍵。俗話說:“三分種，七分養”。如果不進行綠化養護或養護不到位，園林規劃設計者的設計意圖就不能得到充分體現，園林綠化建設的生態價值、社會價值、人文價值就不能得到最大限度的發揮，園林建設必將失去其本來意義。
2、管理方面沒有科學性
很多城市將重點放在了園林的建設上，只注重了形勢，看重的是園林綠化工程的實施，而忽略了園林建設后的管理工作，經常導致園林綠化無人看管，環境受到破壞或是因無人管理而造成植物的枯黃、死亡。對新品種養護不科學。經常導致部分園林綠化不能充分地發揮出己身特色，達不到應有的綠化效果，使得園林綠化未能取得良好的成果。
3、綠化養護經費不足
綠化養護經費嚴重不足，已成為制約綠化養護工作的關鍵因素。園林植物養護的長期性和持續性特點，決定其必然周期長、見效慢。而在當今以速度和質量求勝的社會，見效慢成了園林植物養護的“軟肋”，在見不到顯著成效的情況下，必然無法引起決策者的重視。另外，園林綠化建設驗收相對靈活，驗收標準跨度大，導致許多決策者認為即使養護上差一些也不會影響最后交工，所以在養護資金投入上得過且過。綠化養護經費長期得不到較好解決，導致綠化養護技術裝備相對落后，綠化養護措施不能落到實處，綠地景觀效果較差。
4、管理人員的業務水平不高
綠化養護管理人員直接對綠化成果負責，他們要分辨植物、了解植物習性，修剪程度、修剪時間、病蟲害防治等都是其必須掌握的基本知識。然而，園林綠化隊伍中很少有這樣的專業人員，在他們的意識中，剪整齊就可以了。在這種情況下，養護人員經常會對一些本該輕剪的植物進行重剪，輕者導致綠化效果延遲，重者造成植物死亡。對本該重剪的植物輕剪，有可能因忽略病蟲枝而留下后患?，F有的養護人員普遍技術水平低，缺乏必要的技術培訓。
5、公民愛護環境意識不強
目前，許多住宅小區都張貼了呼吁居民保護環境、愛護綠色植物的標語。但有些居民仍然隨意踩踏草坪，攀折花木甚至故意破壞，不但損害花木，而且影響綠化區形象。
三、園林綠化養護工作改進建議
1、大力宣傳，全民參與
加大領導和宣傳力度，開展有關綠化法規、政策、方針的宣傳教育。主管領導、綠化人員和居民都應高度重視園林綠化工作，認識到園林綠化在發展國民經濟、改善生態環境中的重要作用。保護環境是每個公民應盡的職責和義務。對青少年普及熱愛自然、保護園林綠化成果教育，使全體人員形成人人懂綠、人人愛綠、人人護綠的意識。不僅要讓市民懂得綠化的重要性，還要讓市民知道城市綠化管理的法規要求，從而自覺保護綠化，依法處理綠化事務，有效監督破壞綠化的行為。
2、強化園林綠化工程施工企業內部管理 一是要樹立牢固的服務宗旨,防止工程不合格質量現象的發生，以不斷適應市場競爭的需要不斷提高企業的信譽度、外部形象；二是健全完善管理機制,穩定項目管理制度，實行項目經理競爭上崗、項目負責制，統一思想認識，科學制定施工組織計劃，約束隨意行為，加強監督企業內部管理成效；三是加強企業管理人員的專業知識培訓，在管理人員中開展相互的交流管理實踐經驗活動，提高管理人員素質；四是大力培訓綠化養護技工，以提高園林植物的成活率、利用率和觀賞價值，保證園林景觀、園林植物色彩藝術效果能長期存在。
3、科學規劃設計，精心組織施工 園林綠化要根據不同的使用功能和性質進行科學設計、合理布局。以鄉土樹種為主，切實做到適地適樹，喬灌木和地被植物相結合，按照生態學和美學的原理進行配置，盡量滿足各種植物生長所需要的條件。還要根據不同季節和植物季相的變化，制定相應的養護技術措施和養護勞動力的投入量。只有嚴格按照規范科學合理栽植，成活率才比較高，為后期的養護管理提供良好的基礎條件。在施工時，必須對園林植物的選苗、起苗、包裝、運輸、栽植等做到精心挑選和安排。
4、多渠道籌措，解決資金難題
隨著綠地的增加和綠化養護要求的提高，政府財政經費遠遠無法滿足養護需要，制約了養護工作質量的提高。相關管理部門應利用多種渠道解決資金不足問題： 明確綠化養護責任主體應承擔的養護資金定額， 利用綠化養護和管理中的各項政策合理收費，積極開展認建認養活動，利用植物自然增值合理變現。
5、把握規律，按季節養護
我國屬于明顯的季風氣候類型，兼有顯著的大陸性氣候特征，春夏秋冬四季分明。一般來說，植物養護在四季有明顯區別。冬季（12—2 月）：大部分植物停止生長，進入休眠；在發芽前進行一次修剪，清除落葉，防御病蟲害，為耐寒能力差的樹種設防風障。春季（3—5 月）：植物萌發，開始生長；土壤解凍后澆一遍返青水，剝芽、除孽，拆除防寒設施，并補植缺株。夏季（6—8 月）：植物生長旺季；病蟲害防治，適當疏枝和修剪，防澇。秋季（9—11 月）：植物逐步停止生長；灌防凍水，樹木防寒，涂白、培土、包草，病蟲害防治。養護人員要掌控養護的關鍵環節，如灌溉、施肥、中耕除草、自然災害防御、病蟲害防治、防止人為損傷等。只有這些環節的工作做好了，才能提高養護工作效率，并取得良好的綠化效果。
6、加強技術培訓，提高養護人員業務水平
近年來，越來越多的新技術和新設備逐漸投入到養護工作中，這就要求養護工作者具備更高素質，因此加強養護人員培訓刻不容緩。第一，有技術有經驗的前輩對新員工言傳身教，使其在實踐過程中快速掌握技術、積累經驗。第二，組織參觀學習，交流經驗，開闊視野。第三，確保養護人員填寫養護日志，定期做工作匯報。
結語
綠化養護是一項長期的、技術性的工作。只有科學管理養護，才能達到理想的綠化效果。只能將綠化工作做好， 才能賦予人們愉悅的心情和美的享受，才能使植物的生態、減災、教育等功能得到最大程度發揮，才能激發大家參與、支持園林綠化事業的熱情，從而鞏固現有的綠化成果，進而促進園林綠化事業健康發展。
參考文獻
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[2]韓靜. 園林綠化養護存在的普遍問題及改進措施[J]. 現代園藝,2013,16:181.
綠化養護人員培訓方案范文2
關鍵詞: 園林工程 養護管理 存在問題管理措施
中圖分類號：TU986文獻標識碼： A
前言：園林建設要想取得可持續性的發展，其養護管理工作是非常重要的?？茖W化，合理化的園林工程養護工作管理方案，是城市園林綠化養護管理的重要保證,只有做好養護管理工作才能保證園林綠化建設的發展，才可能實現完善城市園林綠化養護工作的新發展和新突破，并通過科學合理的管理方法和管理對策，去提高園林綠化養護管理工作的水平,從而促進園林建設的可持續性發展。
一、園林工程養護及管理的重要性
1.1發展城市園林工程可以有效的提高城市投資的環境，使城市整體形象得到提升，并且將會使社會經濟得到長足發展。改造城市園林工程的主體材料通常都是生命力相當旺盛的植物，因此，園林工程不能沒有連續的管理以及持續的養護，所以只有在精心的管理以及養護下，才可以使園林工程充分體現人文價值、生態價值以及景觀價值。如果，需要使園林工程綠化持續的發揮作用，那么就應該對園林工程的養護以及管理工作引起高度的重視。
1.2園林工程養護及管理工作最為重要的意義是：一方面，應該將園林工程的養護和管理工作有效的做好是城市居民應盡的義務以及應該享有的權力，同時也是城市居民可以正常生活以及居住的首要前提。另外一個方面，應該做好園林工程的養護以及管理工作將會有效提高城市的品位、使得城市競爭力得到增強，同時也是城市發展最為重要的基礎。此外，處理好園林工程的養護以及管理在很大程度之上可以代表著城市的藝術水平，并且也可以有效的把整體園林工程設計規劃方案顯示出來。也就是說，園林工程養護以及管理工作的加強，將會更加明顯的表現出設計之美、生態之美和植物之美。
二、園林養護中存在的問題
2.1城市園林綠化管理體制不健全。我國城市園林綠化管理體制仍未從根本上消除計劃經濟時代管理的弊病，由于城市園林綠化管理體制不健全，使得侵占城市園林綠地、伐木毀綠事件時有發生。另外，綠化隊伍良莠不齊,缺乏規范管理，正規專業素質人才齊全的隊伍少，缺乏懂栽培管理且實踐經驗豐富的園藝師。
2.2對綠化養護的重要性認識不到位。一個綠化工程美不美，是否能滿足人民群眾的需求，方案設計、施工管理固然重要，但綠化養護更為關鍵。俗話說：“三分種，七分管”。如果不進行綠化養護或養護不到位，園林規劃設計者的設計意圖就不能得到充分體現，園林綠化建設的生態價值、社會價值、人文價值就不能得到最大效率地發揮，園林建設必將失去其本來的意義。只有實施良好的養護，才能取得預期的綠化效果，才能給人以愉悅的心情和美的享受，其生態、減災、教育等功能才能得以最大程度發揮，尤其是很好的養護可以提高廣大市民惜綠、護綠意識，激發參與支持園林綠化事業的熱情，鞏固現有綠化成果，從而促進園林綠化建設的發展。
2.3 城市發展與綠化不盡協調。城市園林綠化與城市建設規模發展不同步，無長遠規劃，侵占綠地、濫伐林木的現象時有發生，還有些城市的規劃綠地被挪作它用。近年來大規模的城市改造工程，使得成年樹木被大量砍伐，砍了栽、栽了砍，造成人力、物力、財力的浪費。
2.4 缺乏先進的養護技術。在城市園林綠化建設中,現行的一些養護方法和措施,方法比較單一、技術含量低、設備比較落后,養護人員沒有進行系統的培訓,業務素質較低,養護沒有先進的技術,養護的效果差、效率低。養護管理人員的業務素質還有待提高。
2.5管理養護水平低。忽視了“三分建，七分管”的園林綠化建設原則，無統一規范的經營管理措施，粗放養護管理，技術含量低。該修剪而長期無人修剪、該除草而長期無人除草，致使花園、綠地雜亂無章，病蟲害無人防治，并且許多該間苗的苗木因沒有及時間苗，導致種植密度過大，樹木嚴重生長不良。單位、居民法制觀念淡薄，城市公用綠地被侵占、花草樹木被攀折、草坪被踩壓、景觀遭毀壞的現象時有發生。此外，還存在著如城市園林執法隊伍不健全，管理技術力量薄弱，缺乏景觀造景技術，管理手段滯后，賞罰不明等問題，這些都是造成城市園林綠化事業落后于城市發展、落后于世界先進國家水平的主要原因。
三、加強園林養護管理的措施
3.1建立科學的管理制度。任何一項工程的展開，都有一套科學、合理的管理制度為基礎。因此，加強園林綠化工程管理的制度建設勢在必行。一方面，實施綠化工程施工報批程序。任何一個園林綠化工程在施工之前，需要向相關管理部門申報審批。管理部門要依照法定程序，嚴格審查，通過后，方可施工。另一方面，對施工單位實行招投標制。對于達到一定規模的園林綠化工程，綠化管理部門必須要求實行招投標制。只有具有綠化工程實施資質的單位，才能允許其市場準入，利用市場規律，實現優勝劣汰，淘汰不合格、能力弱、信譽差的施工單位，保證施工主體的可靠性。只有有了科學的管理制度做基礎，才能確保園林綠化工程各個環節流暢運行，從而保證園林綠化工程質量。
3.2 因地制宜做好園林規劃設計。城市園林是一個社會-經濟-自然復合生態系統，不同城市因氣候、綠地條件不同，生長植物種類也不同。因此，依據城市類型，對城市植物群落進行詳細調查研究，探索樹木、花草、野生動物、微生物與環境的關系、適應性、生存、生長發育規律，提出科學決策，選用合適樹種。規劃設計應做到“因地制宜，突出特點，風格多樣，量力而行”，尊重當地原有的地形、地貌、水體和生態群落，盡量采用和保留原有的動植物和微生物，引入植物要與當地特定的生態條件和景觀環境相適應。
3.3加強園林養護管理理念，首先，園林的養護應遵循全程管理的理念，在園林護理過程中，要采取科學、高效的措施，針對綠化植物進行園林建設的全程性護理，切忌綠化護理工作有頭無尾，導致綠化資源的浪費。其次，園林的養護應充分體現因地制宜的理念。因地制宜是創造園林景觀藝術的基礎，在養護管理中貫徹因地制宜的理念，是提高園林養護水平的重要原則，是構建地方特色園林的必然要求。因此，園林綠化的養護管理，要結合成本效益原則并充分根據自然條件，因地制宜地進行養護管理。再次，園林的養護管理應貫徹人文生態理念，園林的養護應適應人們的生活審美習慣，貫徹人文生態的理念。
3.4抓好園林隊伍建設，提高園林隊伍素質。為把綠化工作抓到實處，真正實現綠化目標要求：一是配備高素質綠化專業隊伍，按城市園林綠化三級管理辦法規定，市、區、街道等三級都應配備綠化設計、管理人員，對現有的人員，抓緊城市園林綠化專業人才培訓，特別是既懂園林設計又懂建筑設計的復合型人才培養；二是各街道組建護綠小組，督促行人愛護綠草、樹木；三是加強養護工培訓，抓緊對園林護綠人員培訓，特別是既能修剪又能造景人才培養，以適應養護的需要；四是推動全民養護管理，實行包干分區，把綠地管護落實到單位和個人，實行獎罰制度，每年拿出一定資金獎勵在養護管理工作中做得好的部門、單位和個人；對在養護管理工作中不問不管的部門、單位和個人要進行處罰。
綠化養護人員培訓方案范文3
目錄
一、項目概況
二、物業管理內容
三、物業管理模式
四、物業公司組織機構和管理制度
五、物業費的成本測算
六、業服務內容、標準及質量保證措施
七、管理總體目標與分項目標
一、項目概況
1.地理位置
該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項目主要經濟指標
項目
計量單位
數值
居住區規劃總用地
Hm2
13.23
1.居住區用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共綠地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住戶數
戶
1292
居住人數
人
4134
戶均人數
人/戶
3.2
總建筑面積
萬m2
19.11
1.居住區用地內建筑總面積
萬m2
16.23
①住宅建筑面積
萬m2
14.87
②公建面積
萬m2
1.46
2.大賣場總建筑面積
萬m2
2.88
項目
計量單位
數值
①大賣場面積
萬m2
1.17
②擴建面積（三層）
萬m2
0.96
③公建面積
萬m2
0.75
地下車庫及人防
萬m2
0.28
3.底層架空面積
萬m2
1.25
住宅平均層數
層
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（凈）
套/hm2
184.0
住宅建筑面積毛密度
萬m2/hm2
1.496
住宅建筑面積凈密度
萬m2/hm2
2.144
容積率
萬m2/hm2
1.64
停車率
%
50.0
停車位
輛
634
地面停車率
%
8.7
地面停車位
輛
110
住宅建筑凈密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
綠地率
%
40.2
二、物業管理內容
物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。
三、物業管理模式
居住在jt社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。
1.2提供共管式服務。
1.3嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。
1.4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。
1.5啟動CI系統，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰略。
2、運作程序
可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。
3、實施措施
3.1治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。
3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。
3.5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。
3.6在智能化管理上加強各方面工作
3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。
3.8開展卓有成效的社區文化活動
4、管理手段
4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。
4.2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。
4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。
4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。
4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。
4.6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。
四、物業公司組織機構和管理制度
1、服務中心組織機構
1.1物業管理公司組織機構圖
2、公共管理制度
2.1停車場管理須知
A、區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。
B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。
C、請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。
D、小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。
E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。
F、對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。
2.2衛生管理須知
為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：
A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。
B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。
C、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。
D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。
E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。
2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：
A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；
B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；
C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；
D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。
2.4綠化管理須知
A、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。
B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。
C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。
E、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。
F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。
3、內部管理制度（各崗位職責）
3．1物業處經理崗位職責
A.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；
B.熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；
C.帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；
D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；
E.鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；
F.關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；
G.配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；
3．2經理助理崗位職責
A.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關；
B.負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；
C.負責對本中心員工各類考核；
D.向管理處經理提交各崗位用人計劃；
E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；
F.熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；
G.熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；
H.每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；
I.負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況；
3．3環境管理部主管崗位職責
A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；
B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；
C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；
D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；
E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。
F、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；
G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責
A、負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；
B、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄；
C、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導；
D、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；
E、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。
F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；
G、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；
H、負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作；
I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。
3．5工程維修部主管職責
A、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；
B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；
C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；
D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；
E、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；
F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；
G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；
H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．6、服務中心主管職責
A、熟悉物業管理有關法規政策；
B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等；
C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；
D、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；
E、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。
4、人員配置和人員的素質要求
jt物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）
五、物業費的成本測算
1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
1.1人員編制和基本工資標準：見表（01）
人員編制和基本工資標準表（01）
序號
項目
人數（人）
工資標準（元/月）
總額（元/月）
備注
一
管理人員
6
/
6650.00
1
經理
1
2000.00
2000.00
2
經理助理
1
1500.00
1500.00
3
財務員
1
800.00
800.00
4
維修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保潔主管
1
550.00
550.00
二
普通員工
14
/
9400.00
1
維修員
2
800.00
1600.00
2
保安員
9
600.00
5400.00
3
綠化員
1
500.00
500.00
4
保潔員
2
450.00
900.00
三
合計
20
/
16050.00
1.2費用測算
管理\服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序號
項目
金額（元/月）
依據
測算結果（元/月.M2）
一
基本工資
16050.00
/
二
福利費
2407.50
注(1)
暫按15%測算
三
服裝費
667.00
注(2)
四
合計
19124.50
/
注(1)：福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。
注(2)：服裝按年均400元/人計算，則每月分攤為：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費
2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。
注：因小區新建在保修期中，暫不考慮。
2.2公共設施、設備所用電為
A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時
=2592.00元/月
B、智能化網絡運行等綜合：1000.00元
C、共計為：3592.00元
2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
維修保養費用為;每部每月按50元計算則為：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵運行費：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、綠化管理費：
小區綠化面積為30000M2,綠化管理費測算見表（03）
綠化管理測算表（03）
序號
項目
測算依據
金額（元/月）
測算結果（元/月.M2）
備注
1
綠化工具費
1000元/年
84.00
2
勞保用品費
500元/年
42.00
3
綠化用水費
400.00
/
4
農藥化肥費
200.00
5
景觀再造費
0.10元/M2.年
200.00
6
合計
/
926.00
4、清潔衛生費
清潔衛生費測算表（04）
序號
項目
測算依據
金額（元/月）
測算結果（元/月.M2）
1
工具購置費
300元/人.年
75.00
2
勞保用品費
300元/人.年
75.00
3
化糞池清掏費
(注1)
/
/
4
垃圾外運費
1000.00
5
環境消殺
/
100.00
/
6
合計
/
1250.00
注(1):化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區新建第一年將不會產生費用。
5、保安費：
保安費測算表（05）
序號
項目
測算依據
金額（元/月）
測算結果（元/月M2）
1
裝備費
300元/人.年
250．00
2
人身保險費
（暫不計）
/
/
3
房租費
（暫不計）
/
/
4
聯建、治安費
100元/人.月
1000.00
5
合計
/
1250.00
6、辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）
月辦公費=30000÷12=2500元/月
7、固定資產折舊費：
固定資產總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：
月固定資產折舊費為：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定稅費：
兩稅一費為前八項之和的5.75%，則
多層稅費=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高層稅費=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利潤：
利潤取10%，則
多層利潤=（30309.5）×10%=3031元/月
小高層利潤=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本匯總表見（06）
管理成本匯總表（06）
序號
項目
金額（元/月）
金額（元/月.平方米）
備注
一
管理成本
1
工資福利費
19124.50
2
維修及保養費
10092.00
共用照明
3592.00
電梯
5000.00
小高層
水泵
1500.00
小高層
3
綠化管理費
926.00
4
清潔衛生費
1250.00
5
保安費
1250.00
6
辦公費
2500.00
7
折舊費
1667.00
8
法定稅費
多層住宅
1688.00
小高層住宅
2050.00
9
利潤
多層住宅
3031.00
小高層住宅
3681.00
10
合計
多層住宅
35028.5
0.4423
多層：79193萬M2
小高層住宅
42540.5
0.9640
小高層：44127萬M2
六、業服務內容、標準及質量保證措施
為將jt小區建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：
一、基本服務：
1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；
2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；
3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；
4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；
5、管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；
6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現場；
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；
8、公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；
9、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。
二、公共服務
（一）安全管理
10、小區主入口24小時執勤；
11、監控室實行24小時監控；
12、別墅區設立專職保安員；
13、小區內每小時保安巡查一次；
14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；
15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；
16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
（二）環境管理
17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；
18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；
20、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求；
21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；
22、定期清除綠地雜草、雜物；
23、定期預防花草、樹木病蟲害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；
25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；
26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。
27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；
28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；
（四）設施、設備管理
29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；
30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；
31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；
32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；
33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；
34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；
三、便民服務
物業公司提供的無償服務（共計24項）
類別
編號
項目內容
家政服務
1
代請裝修、裝飾公司
2
代請家教、介紹保姆
3
代租售房屋、代租汽車
4
氣象信息、國內外新聞信息
5
組織各種展銷活動
6
無償配備醫藥急救箱
7
代訂中、西餐
8
代訂牛奶
商務活動
9
代購車船、飛機票
10
代訂報刊、雜志
11
代辦旅游手續
12
電話留言服務
13
代訂酒店、客房
禮儀服務
14
代購代送禮品、鮮花
15
代辦喜事慶典
文化娛樂
服務
16
提供圖書、音像制品交流
17
開設棋、牌活動場所
18
開展各種健康、醫療培訓
19
組織健身舞晨練隊
20
開展球類、健身培訓
21
開展網上游戲攻關競賽交流會
老年服務
22
建立老年活動組織，開辦老年課堂
23
組織老年聯誼活動
24
組織健康義診活動
物業提供的有償服務（共計62項）
類別
編號
項目內容
價格待定
1
瓷磚改造
2
鋪貼普通地磚
3
洗手盆安裝
4
坐便器安裝
5
安裝抽油煙機
6
安裝分體式空調
7
安裝熱水器
8
安裝吊燈
9
安裝電腦、傳真等辦公設備
10
家用電器檢查、小修
11
換門鎖（材料自備）
12
更換、檢修開關、插座
13
空調加氟利昂
14
配鑰匙、修鎖
15
查線、換線
日常維修裝飾服務
16
自行車、摩托車小修
17
鐘表維修
18
更換燈泡、燈管
19
更換燈角、燈口、鎮流器
20
木門窗維修
21
清洗抽油煙機
22
清洗空調過濾網
23
安裝音響與家用電器
24
安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）
25
修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）
26
修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗簾、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
內墻修理粉刷
31
配木門窗玻璃
家政服務
32
室內整體保潔
33
木地板打蠟
34
看護病人
35
上門收洗衣服（洗衣費另記）
36
接送小孩上學
37
家庭綠化盆景造型
38
剪裁、寵物喂養指導
39
中、西餐
40
代購、代售二手電腦家私
41
家政培訓
42
清潔地毯、沙發
43
小學生中餐
44
學生寒暑假短期學習班
45
提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）
46
為老人讀報,聊天
禮儀服務
47
特殊安全服務
48
租售鮮花、盆景
49
代接、代送客人
健康服務
50
健康檢查
51
建立健康檔案
52
家庭病床
53
兒童保健
54
健身培訓
商務服務
55
長途電話
56
接發傳真
57
打字
58
復印
59
出租商務洽談室
60
出租會議室
61
租車
62
汽車美容
四、服務承諾標準
序號
指標名稱
國家及jz市標準
服務承諾標準
服務質量保證措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意占用
02
房屋零修、急修及時率
99%
100%
急修、零修接到維修通知，及時趕到現場。零修現場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協商形式解決，并按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質量跟蹤
03
維修工程質量合格率
100%
100%
分項監督檢查，結合部位，嚴格把關，按照工序維修到位，杜絕二次返工
04
保潔率
99%
99．5%
由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監督，確保小區垃圾日產日清，設施完好，區內潔凈衛生
05
綠化完好率
95%
99%
制定專職綠化員負責維護，并實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區綠地樹木無破壞、無黃土、無病蟲害現象
06
道路、車場完好率及使用率
95%
99%
制定公用設施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人
07
化糞池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應作業規程實施，有檢查、記錄，達到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損
08
排水管明暗溝完好率
95%
99%
維修工作依計劃定期檢查，發現問題及時維修，達到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺
09
路燈完好率
95%
98%
維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養，保持潔凈
10
停車場、自行車棚完好率
98%
99%
每日檢查，隨壞隨修，達到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設施完好無損
11
公共問題設施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日檢查，發現問題及時維修定期按計劃實施維修、維護工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損
12
小區內治安案件發生率
年1‰以下
年1‰以下
實行24小時保安巡視制度，設立24小時報警中心，充分利用小區智能化設施人防、技防、物防三結合的治安管理，確保小區居民人身財產安全
13
消防、智能化設施完好率
98%
100%
每日巡檢與定期保養相結合，確保設施設備完好無損，各項記錄齊全
14
火災發生率
年1‰以下
年1‰以下
加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發現隱患及時處理，并組織強有力的兼職消防隊伍
15
違章發生率
1‰
1‰
建立巡視制度，對區內各類違章通過巡查，發現問題及時處理，對違章現象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區內居民自覺杜絕違章
16
違章處理率
95%
99%
17
住戶有效投訴率
2‰
1‰
按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
18
住戶投訴處理率
95%
100%
按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
19
管理人員專業培訓合格率
90%
100%
管理人員持證上崗，培訓與自學相結合，有培訓制度，培訓計劃、培訓考核、培訓記錄，保證人員較高的專業素質
20
維修服務回訪率
95%
99%
建立嚴格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結合，業主滿意、文明服務
21
居民對物業管理滿意率
95%
98%
采取現代科學的管理手段，開展溫馨服務、親情服務，在日常服務過程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業管理滿意程度
22
檔案建立與完好率
98%
100%
各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全
23
管理費收繳率
90%
95%
按照規定收取，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，做到取之于民、用之于民
七、管理總體目標與分項目標
