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商業地產發展趨勢范文1
一、商業地產發展現狀
（一）近年來商業地產投資建設增速較快，存量規模迅速擴大
伴隨我國房地產市場快速發展，商業地產投資建設規模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規模迅速擴大。從開發投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業營業用房年開發投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發投資的年均增長率為16.6%。從供應規?？矗?009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業營業用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業地產供應量的快速增長，導致部分地區出現階段性供大于求、競爭加劇的狀況。
商業地產開發過熱源自于三大驅動力：一是，產業結構調整和消費結構升級。隨著第三產業發展和人們消費水平的提高，對零售物業、辦公樓等商業地產的需求增加，引發商業地產開發熱。一些優質商業項目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報，以及在消費者心目中樹立的良好品牌效應，驅使著大量開發企業相繼模仿、打造商業地產項目。二是，地方政府城市建設的驅動?；诮洕l展需求，政府熱衷于城市開發建設，城市規劃中包括大量商業用地的規劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業地產開發、經營主體不斷增加。經過多年發展，我國商業地產開發商開發和經營經驗日漸成熟，對商業品牌的復制和擴張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實施以及住宅開發利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發商主動轉型商業地產開發。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險機構、房地產私募基金等機構投資者投資、持有商業地產的規模也不斷擴大（見圖1）。
（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業地產運營模式以散售為主
我國商業地產的運營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經營。四種模式各有優缺點。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業長期穩定回報和升值收益的權利；租賃模式雖然控制了物業產權，獲得了經營收益，但資金壓力較大，對運營商資產管理水平要求較高。一直以來，我國商業地產運營模式以散售為主，原因有以下三點：
一是，缺乏長期資金支持。商業地產開發周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時間。商業地產需要有“養”的過程，才能帶來穩定的、可持續的租金回報。待到商業地產成熟之后，其收益依賴于持續性的租金收入，所以它更加注重后期的經營管理，必須委托專業的管理團隊進行統一經營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業地產的這些特性決定了它對長期資金的高度依賴。但是，我國當前商業地產融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業地產尚未培育成熟之時就需還款，在資金壓力下，多數商業地產只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。
二是，缺乏富有經驗的專業的商業地產運營團隊。長期以來，由于我國商業地產市場發展不成熟，經營比較粗放。多數開發企業不具備包括定位、規劃、招商、物業管理、資產運作等在內的專業商業地產運營團隊，因此開發以后主要以銷售為主。
三是，近些年商業地產售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機需求措施的實施背景下，商業地產一直處于供不應求的狀態，銷售形勢較好。相對于較高水平的售價，商業地產租金收益率相對較低。目前，市場上出售物業的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財產品。較高的售租比之下，開發商自然選擇出售。同時，散售模式也迎合了投資者和市場對商業地產急迫的投資需求。
散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質不一、經營管理難度大、經營水平難以提升、租金回報率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業地產，對持有企業的資金規模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴大經營規模和提高經營水平。因此，從根本上解決商業地產散售模式帶來的挑戰，還需要積極探索長期資金對商業地產的注入方式。目前，一些資金實力較雄厚、管理能力較強的企業已經開始根據自身特點選擇不同經營模式。比如，萬達、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。
（三）房地產私募基金不斷發展，對商業地產培育發展、改造提升發揮了重要作用
在海外房地產市場，私募基金經常與REITs相結合，應用于商業地產。基本模式是，商業地產建成后的培育期，由于風險高、資產升值的潛在回報空間大，引入私募基金介入。到了商業地產的成熟期，由于風險小，收益穩定，引入房地產投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產私募基金和REITs支持下，商業地產實現持有經營。根據INREV對歐洲房地產私募基金的監測，截至2014年1季度，近60%的房地產私募基金投向零售物業、寫字樓以及酒店等商業地產。由此可見，房地產私募基金對商業地產的重要作用（見圖2）。
我國人民幣房地產私募基金于2010年開始進入快速發展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產基金元年。根據諾承投資統計，2008年到2010年之間，國內人民幣房地產私募基金僅有20多支，市場規模100億元左右。2010年以后迅速發展，在2013年，新募集基金達113支，總募集規模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產私募基金市場擁有206家專業的基金管理機構，437支房地產私募基金，總管理資金規模超過4000億元人民幣。
在我國房地產私募基金中，有近一半基金投資商業地產。根據諾承投資統計，有48%的房地產基金管理機構及43%的管理資金量關注于住宅地產；有28%的機構和27%的管理資金量關注結合了商業性質的城市綜合體開發；有近1/5的房地產基金關注商業地產領域；還有少部分市場機構關注諸如工業地產、旅游地產、養老地產、一級土地開發等專業的地產投資主題（見圖3）。
商業地產房地產私募基金對商業地產的培育發展、更新改造發揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進行“資產精裝修”后進行銷售，銷售時與購房人簽訂資產管理協議，包括統一招商、統一運營、統一物業等，通過整體運營，提高租金回報和資產增值水平。還有瞄準白領公寓這個細分市場進行收購改造持有的賽富不動產“新派公寓”基金、傾向于資產包收購再轉向大型機構整體出售的嘉實資本等。經過幾年發展，先行的資產管理機構積累了對于商業地產行業的理解、資源網絡和投資管理經驗，對今后商業地產發展大為有益。但由于國內真正的REITs尚未建立，商業地產私募基金的退出渠道仍然有限。
（四）提供長期運營資金、形成專業資產管理平臺的REITs尚處萌芽階段
如果說私募基金在商業地產價值提升時期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業地產對長期資金的需求，并且通過統一的資產管理平臺，保持了商業地產物業經營權的完整性，從而實現了持有經營。
REITs最早于20世紀60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數情況下經營具有穩定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發行REITs，原本流動性差的房地產被份額化，成為具有流動性的股票、信托受益憑證。當前，全球的REITs市值規模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。
REITs有獨特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動產。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設有不同程度的稅收優惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設立、交易環節也有一定優惠。REITs以租金回報為核心、以收益分紅為基礎，成為一種介于股和債之間的金融產品，其具備了風險低、收益高、流動性好的特點，吸引了大量的保險資金、養老基金等機構投資人和個人投資者（見圖4）。
在我國，由于缺乏稅收優惠等相關鼓勵政策，內地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項資產管理計劃形式實現的商業地產資產證券化。如：2014年中信啟航專項資產管理計劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產及對應的土地使用權為基礎資產，設立專項資產管理計劃。該資管計劃在深證交易所系統掛牌交易，在流動性方面實現了重要突破。二是，以商業地產或商業地產租金收益為信托標的的財產受益型信托產品。如，2008年華僑城租賃收益權直接融資項目。華僑城地產通過以其深圳本部的部分收益型物業，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業的未來 5 年租金收益委托中信信托發行財產信托產品。三是，一些商業地產的銷售模式也在向類資產證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計劃”。龍湖將旗下不同區域、不同業態的資產進行組合，購買者可以自由選擇現有銷售型的商鋪、寫字樓及分時度假產品的任意組合。龍湖還將提供生活服務和資產管理兩大系統，整合商業招商資源和物業租售資源，為購買商業物業的業主實現保值增值。
二、未來發展趨勢
（一）商業地產將逐步進入存量房時代，一二線城市的核心區域率先進入
商業地產的規模是隨著城鎮化發展及第三產業的發展而不斷發展壯大的。當商業地產供不應求時，開發商主要以供應產品為主；當供求關系基本平衡時，開發銷售的規模萎縮，商業地產進入存量房時代。隨著我國商業地產存量規模不斷擴大以及城市新增土地供應日益減少，城市商業地產將逐步步入存量房時代。尤其是一二線城市的核心區域，商業地產新增供應量更加有限，已率先步入存量房時代。比如，在北京，五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環內寫字樓土地供應比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。
2014年，國家在《新型城鎮化規劃》中進一步提出要建立城鎮用地規模結構調控機制，嚴格控制新增城鎮建設用地規模，實行增量供給與存量挖潛相結合的供地、用地政策，提高城鎮建設使用存量用地比例。可以預見，基于國家對城市發展規模及新增城鎮建設用地的控制，將進一步加速商業地產步入存量房時代的步伐。
（二）商業地產經營模式更加多元，進入開發銷售、租售并舉、持有經營并重時代
隨著商業地產進入存量房時代，地產本身開始體現出較強的資產屬性，持有經營顯現出優勢，尤其是持有核心地段優質物業，能為經營主體創造更大的價值。在美國，當城市化率小于50%，第三產業增加值占GDP的比重在40%-50%左右時，房地產以開發為主；城市化率在50%-60%之間，第三產業增加值占GDP比重超過60%時，房地產開發和持有并重；當城市化率和第三產業增加值占GDP比重超過60%時，持有經營比重迅速提高并最終超過開發比例。
當前，我國城市化率已經超過50%，第三產業增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業地產并增加持有經營物業所占比重，就連SOHO中國也要轉型持有經營?？梢灶A見，商業地產以散售為主的時代即將過去，即將步入開發銷售、租售并舉、持有經營并重的時代。
（三）商業地產運營水平不斷提高，更加注重提供優質的資產管理服務
在商業地產后期運營中，是否具備高水平的資產運營管理能力，能否提供優質的資產管理服務，成為地產租金收益和價值提升的關鍵。一直以來，商業地產基本都是在傳統房地產的基礎上延伸而來，大家更多的把商業地產和傳統房地產等而視之，沒有專業的商業地產資產管理觀念，更沒有專業的資產管理運營商。未來，隨著商業地產持有經營大幅增加，商業地產資產運營管理能力也將不斷提升，專業運營商作為獨立的角色也將出現在商業地產領域。專業的資產管理包括商業地產項目的定位規劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務和賣場管理、物業管理、資產硬件改造、金融服務以及與互聯網的結合等。
以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經營成為主流，物業管理逐漸轉向資產管理。資產管理是一整套的集成服務，包括物業及設施管理、財務管理、運營管理、租戶管理及金融服務。如果說頂級建筑、核心位置是優秀商業地產的硬件基礎，那專業的資產管理服務就是商業地產的軟性價值。
（四）商業地產金融化特征更加突出，資本運作水平將顯著提升
商業地產是一個具有地產、商業與金融三重特性的綜合型產業，它的三重特性既區別于單純的投資或商業，又區別于單純的住宅房地產，商業地產更加注重金融創新，更加注重資本運作。相比國外的金融創新，我國的REITs、房地產私募基金的發展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進其發展：
一是，隨著國家政策、稅收等制度環境的改變，REITs等金融創新將大有發展。2014年，央行、銀監會的文件中再次強調，鼓勵銀行業金融機構發行MBS以及積極穩妥開展REITs試點。隨著REITs的應用，商業地產持有經營的能力將迅速提升。
二是，作為重要的機構投資者和長期資金，保險資金參與商業地產持有經營的政策條件越來越成熟。2014年，國務院印發《關于加快發展現代保險服務業的若干意見》，文件提出要進一步發揮保險公司的機構投資者作用。鼓勵保險公司設立不動產、基礎設施、養老等專業保險資產管理機構，允許專業保險資產管理機構設立夾層基金、并購基金、不動產基金等私募基金。探索保險機構投資、發起資產證券化產品。在未來一個時期，基于保險資金政策開放，保險資金在房地產金融領域的參與程度上升，保險資金可能直接持有、也可以以機構投資者的身份參與房地產私募基金、REITs等證券化產品持有商業地產，為商業地產帶來長期穩定資金。
商業地產發展趨勢范文2
關鍵詞：物流產業；上海與長三角地區；合作博弈模型；廣義物流聯盟
中圖分類號：F259.22文獻標識碼：A文章編號：1006－1894(2007)05－0035－05
目前物流產業已被認為是國民經濟發展的動脈和基礎產業，其發展程度已成為城市和國家衡量現代化程度和綜合國力的重要標志之一。日本、中國臺灣、中國香港、新加坡、韓國等都制定了新的物流產業發展規劃及措施，上海也把物流產業作為培育發展的四大產業之一，將構建“兩大類型、五大園區”的物流發展格局，即建設西北、西南兩大內陸口岸型綜合物流園區和浦東空港、外高橋、海港新城三大沿海。口岸型綜合物流園區；形成布局合理、層次多元、功能配套、有機鏈接的現代物流服務體系。長三角地區(長三角地區的GDP占全國24％、投資拉動型經濟、固定資產占35％，實際利用外資數量占全國的40％)的城市群落形成了全國最大的綜合地區，對上海形成國際航運中心和物流的樞紐在地利上具有非常大的支撐。但這幾年各地持續“物流熱”，出現了一批物流園區項目，規劃布點比較盲目、缺乏理性，“物流中心”爭奪戰日趨自然化；同樣，隨著港口下放和港口體制改革，地方政府紛紛提出“以港興市”戰略，極大促進了各地港口的開發建設，但同時也出現港口之間發展相對封閉、各自為政、缺乏有效合作、低價無序競爭等問題，最終割裂了整個區域內物流的系統發展，扭曲了物流流向，不利于區域物流產業的健康發展。因此研究上海與長三角地區物流產業發展模式具有積極的現實意義。
一、上海物流產業發展簡況及存在問題
1 上海物流產業發展簡況上海地處我國大陸海岸線中部、長江人海口，其地理位置的優越性表現在兩方面：一是直接腹地(江浙滬)是我國經濟發展最快、發展潛力最大的區域。二是通過長江水系便利的航運條件，拓展了廣大的間接腹地，包括四川、湖北、湖南、江西、安徽等省及重慶直轄市。由于長江沿岸港航和陸路交通設施的不斷完善，在這些地區生成的進出口貨物大多會經上海港中轉。2004年上海港完成貨物吞吐量繼續居全球第3位(近幾年上海港集裝箱吞吐量增長迅速，2001-2004年平均達到27.19％，2004年達到1455萬TEU，同比增長28.98％，凈增327萬TEU)；浦東和虹橋兩個機場，完成吞吐量225萬噸；高速公路網絡通車里程達到485公里。近年來上海用于信息化建設的投資占固定資產的10％以上，信息化水平的加速提高了上海的通關效率，目前上海已經成為國內通關速度最快的口岸之一。2006年4月15日，全國第一家區港聯動園區在上海外高橋投入運行，這項試點對提高我國改革開放水平，提升現代物流的國際競爭力具有重大意義。
2 存在的問題上海與長三角地區物流產業存在著諸如：政策法規不完善、缺少具有指導意義的現代物流國家標準體系、國內標準難以同國際標準接軌、物流市場體系不規范、信息化程度低、物流人才缺乏等我國物流產業諸多共性問題之外，歸納而言有如下2個突出問題：
(1)行業管理不規范，政府管理職能整合不夠，區域間競爭多于合作，產業整體規劃不力。由于物流的多項作業分屬于交通、工商、稅收、信息等不同部門管理，而現代物流企業的發展在我國剛剛起步，過去由有關部門制定的眾多的法規很難適應現代物流發展的需要。各地方政府、各相關部委的物流發展規劃彼此難以銜接，更談不上整合和統籌規劃。上海雖然在海關通關方面實現了“提前報關、實貨通行”模式，但是在公路、鐵路、航空(海)貨物運輸、包裝、倉儲業方面的管理辦法以及涉及物流企業的工商、稅務、海關、檢驗、企業登記規則及單證的有關法規和規定方面難以適應新形勢下現代物流發展的需要。現代物流業作為一個新興的、知識密集的行業，政府如何在政策上予以扶持，確立統一的政府主管部門、理順管理體制，目前還缺乏明確的規定。
隨著這幾年各地持續“物流熱”及多個地方政府的“以港興市”戰略、各地物流企業低價無序競爭等問題清晰地揭示了我國物流產業規劃不力的現狀。單就長三角地區港口網絡建設而言，上海港與寧波港在直接腹地與鄰近交叉腹地的貨源爭奪格局已經形成。雖然上海在許多方面走在全國前列，而地方政府不可能也沒有能力解決全局問題，但面對區域間競爭多于合作、產業整體規劃不力的現狀，作為長三角地區乃至全國經濟的龍頭，基于區域經濟視野的規劃和協調顯然是有待強化的。
(2)物流企業規模較小，服務水平較低，物流成本較高。中國目前注冊物流企業中最大企業的市場份額為1.4％，只有中遠物流和中外運等少數大型國有物流企業具有全國性的網絡體系，而更多的是區域性的中小物流企業。中小物流企業通常只能從事運輸或倉儲等少數種類的物流服務，幾乎沒有先進的信息系統和實時監控能力。過于分散的市場結構無法發揮物流企業的規模經濟和范圍經濟作用，許多想采用物流外包的企業，特別是世界500強企業，無法在中國獲得高效的第三方物流服務。由于存在地方保護和國企不同行政隸屬，物流市場處于條塊分割而不是全國統一狀態，低效率、中小型物流運輸企業顯然是缺乏競爭力的。
雖然上海目前正在建設“三港、三網”、發展電子商務方面取得了很大進步，但是物流業的信息化建設和經營效率一直沒有較大改進，網上交易、通關、、保險、銀行支付、信息反饋等都沒有廣泛應用，商流、物流、信息流不能實現及時傳達，現代物流系統要求的服務、快速及時、節約、規?；齑嬲{節五大目標無法實現，因而極大地影響了企業運作效率和行業競爭力的提高。綜觀整個長三角地區物流企業普遍規模較小、服務水平較低、低價無序競爭狀況比較嚴重。
二、物流產業基本發展模式
1 并購物流企業通過并購實現雙贏，雙方共享物流配送網絡和客戶群，由此可以擴大市場份額，減少進入壁壘，還能提高物流配送網絡利用效率、降低成本，實現規模經濟。2003年德國DHL以10，5億美元收購美國Airbome公司；當年12月Fedex(美國聯邦快遞)出資24億美元，以現金形式收購Kinko's公司；2004年6月荷蘭TNT集團以3.08億美元并購瑞典Wilson物流集團；2004年美國UPS集團以1.5億美元現金和1.1億長期債券收購Menlo Worldwide；當年9月英國物流巨頭Exel PLG斥資5.49億美元收購Tibbett&Britten，收入合并之后的公司全球業務總收入達到120億美元，凈收入達
到25.1億美元。合并后的企業超過UPS而位居2004 TranSport Topics Logistics50的首位。世界物流巨頭已經用實際行動充分詮釋了其發展模式。
2 聯盟聯盟的概念最早是由美國DEC公司總裁霍普蘭德和管理學家羅杰，奈格爾提出的，并引起了管理學界和企業界的廣泛關注。Africa Arino et.al(2001)定義“聯盟是基于兩個或者更多的商業組織之間簽訂的正式協議，通過共享資源(包括智力資本、人員、資金、組織能力以及有形資產)來擴大市場，降低不確定性，從而達到一系列的單方和共同的利益”。聯盟的優越性主要體現在減少公司交易費用方面，它比市場、層級組織結構都更有效。公司利用聯盟來優化資源配置，使資源的價值達到最大化。
近年來，企業戰略聯盟在世界范圍內得到了迅速發展，各種形式的戰略聯盟幾乎遍布所有不同類型的產業，物流產業也是如此。例如Exel和BDP International兩家物流企業建立戰略聯盟，為化學產業提供更廣泛的一體化物流服務。著名物流企業Ryder建立了包括IBM、i2 technologies和咨詢公司Andersen等廣泛的聯盟。Lieb通過對美國主要物流企業的CEO的問卷調查研究表明：22家中有18家已經建立戰略聯盟，許多具有多個聯盟伙伴，物流企業之間以及與倉儲、轉運、貨運公司和航空運輸等企業的聯盟最為普遍。在國內，寶鋼、海爾、長虹、中核集團、TCL等、不約而同與中遠物流結成戰略合作關系。
(1)廣義物流聯盟概念。物流聯盟是物流企業及相關上下游企業為適應市場競爭、提高核心競爭力，實現資源共享，加強有效合作、擴展物流網絡、降低整體運輸費用、擴大市場份額，為客戶提供包括“一站式”服務在內的更積極高效服務而建立的契約形式(非資產形式)的合作形式。廣義物流聯盟概念與狹義的物流聯盟概念區別在于：狹義的物流聯盟一般指物流企業間的聯盟，而廣義物流聯盟則包括與物流企業及與相關上下游企業的聯盟?，F實中，由于同業競爭，狹義的物流聯盟形式具有短暫性和不穩定等特性。
(2)物流聯盟的合作博弈模型。由合作博弈理論可以建立物流聯盟的合作博弈模型：在n人合作博弈中，由于允許參與人相互交流信息，也可以訂立各種形式的契約，保證博弈后合理地分配所得的利益。所以參與人之間可以尋求各自的合作伙伴，作為一個整體共同參與博弈，以期獲得更高的總利潤或共同完成某項任務。因此，參與人之間可以形成不同形式的聯盟。一旦某個聯盟形成之后，其成員都齊心協力，以保證該聯盟獲得最大的利益。一旦博弈完畢，可以根據某種事先商定好的契約，把得到的利益再重新分配。
定義有n個物流企業及相關上下游企業參與市場博弈，參與企業集用N={1，2……，n}表示，N的任意子集S稱為一個聯盟。一旦聯盟s形成，組成聯Ns的參與人不再關心自己的特殊利益，而為整個聯盟的最大利益而努力。
三、上海與長三角地區物流產業發展模式選擇與建議
1 發展模式選擇目前國內物流企業普遍采用內部擴張式發展模式，顯然這是不能適應現代物流產業發展要求的，而大規模購并又是目前我國大多數物流企業力不從心的。理論界探討比較多的狹義的物流聯盟，由于存在同業競爭，現實可操作性不強。因此基于合作博弈的廣義物流聯盟是上海與長三角地區物流產業發展模式必然選擇。
2 對策建議
(1)政府層面。上海當以長三角地區物流產業整體視野規劃布局、引領區域物流產業發展。本著“合則多贏”思想，以基于合作博弈的廣義物流聯盟模式統一規劃上海與長三角地區物流產業發展，推動長三角物流企業的合理布局、物流環節的合理銜接，形成多式聯運有機結合、信息處理通暢、現代物流園區功能相互的大物流圈聯動發展體系，并取得長三角地區各地方政府的一致共識、支持和配合。
合理的港口布局應該由中心港、區域性樞紐港：區域性喂給港相結合的港口網絡，所以在上海與長三角地區區域港口發展規劃中，就長三角地區港口建設各地方政府必須盡早達成共識。而與現代物流業發展密切相關的交通運輸、貿易、海關、工商、稅務、質量標準等政府職能部門和行業處理部門配套政策法規體系、物流業的標準化體系的統一，這些顯然必須由政府層面統一部署。上海作為長三角地區的龍頭，基于長遠共同發展考慮，以長三角地區物流產業整體視野規劃布局、引領區域物流產業發展，主動承擔協調各地方政府的職責是義不容辭，也是當仁不讓的。
(2)企業層面。鼓勵優勢物流企業形成跨地域廣義物流聯盟。企業是產業發展的載體。鼓勵優勢物流企業運用現代信息技術，實現聯通內外的大貿易、大流通，構建開放性、互聯互通的社會化物流配送網絡，盡快建立以第三方物流企業(TPL)為主導的社會化、專業化的物流服務體系，加強產業鏈上的批發商、制造商以及供應商的跨行業聯盟及與運輸、倉儲企業間的跨地域聯盟。利用市場經濟手段打破地方保護主義和條塊分割，是物流企業迅速發展壯大積極有效的手段。所謂“政府搭臺、企業唱戲”。由于相同區域物流企業可能存在的同業競爭，跨地域和上下游企業跨行業的廣義物流聯盟更具有現實意義，在此基礎上后續的并購及業內整合也將是之后物流企業加速發展的必然選擇。
(3)中間層面。行業協會、企業聯合會承上啟下、協調聯絡、建設優良軟環境?！八街梢怨ビ瘛?，世界發達國家物流產業發展的經驗是值得我們學習和研究的。比如，美國國家標準協會(ANSI)和日本物流管理協會分別在各自國家的運輸、供應鏈、配送、倉儲、EDI和進出口等方面的標準化工作起到重要的作用。所謂“得標準者得天下”，上海與長三角地區物流產業應該進一步強化行業協會和企業聯合會的作用，尤其在政府和企業間信息的承上啟下、企業間的協調聯絡、行業內培訓、物流技術的引進和開發及建設優良軟環境方面都大有可為。
商業地產發展趨勢范文3
在避免了全球經濟和金融危機可能帶來的最嚴重后果之后，世界各地的商業地產市場目前正全面復蘇，盡管步伐不一。商業地產市場對全球經濟復蘇的影響已經日益顯現。
盡管2011年全球仍將面臨重大的經濟、金融和政治風險，但在眾多商業地產市場長期向好因素的帶動下，全球經濟正明顯步入復蘇軌道。
投資市場流動性增強
2010年第四季度，全球商業地產直接投資季度總量已突破1000億美元大關，自2007年全球金融危機初現端倪以來，首次突破該數值，這也充分表明房地產行業投資交易漲勢強勁。
2010年第四季度全球房地產投資市場的強勁表現，帶動2010年全年交易額達到3160億美元，較之2009年增幅超過50％，全球三個主要地區的投資活動都有明顯復蘇。
鑒于全球主要房地產市場的穩步復蘇，預計2011年全球商業地產的直接投資額將達到3800億美元。也即是在2010年較2009年就同比增長50％之后，續增20％～25％。
越來越多的交易也在提升投資者的信心，投資者愿意承擔更大的風險以實現預期的投資回報。與此同時，隨著銀行成功地對其貸款進行了再融資，整個借貸環境也正得以鞏固和改善。
商業地產投資市場的回歸是全球經濟復蘇的好兆頭。展望2011年，仲量聯行預計歐洲、中東和非洲地區全年投資額將超過1100億歐元(約合1500億美元)，較2010年同比增長10％～15％；亞太地區投資額估計可達950億美元，同比增長15％；美洲地區投資額有望達到1350億美元，同比增長40％。若各地區的表現能與預期相符，則2011年全球投資總額有望較2010年增長20％～25％。
重新成為機構投資者投資標的
對于眾多機構投資者而言，房地產再度成為收益潛力高于平均水平的資產類別。
隨著世界各地人口老齡化問題的日益凸顯，政府和企業需要更多的現金用以支付養老福利。鑒于商業地產創造收入的特性，它很可能成為政府和企業投資的資產類別。
更透明市場的吸引
信貸危機的教訓可能帶來的重大改革之一，將是重新關注于提升市場透明度和加強監管措施，盡量防止此類危機重演。
現在，投資者會要求在其將資本投入商業地產市場前，能夠看到明確的退出戰略。在全球金融危機和市場動蕩的背景下，世界各主要市場的投資活動主要集中在維持生存而非擴張上。
目前很多城市已在著手提升市場的透明度，以增強自身吸引業務和資本方面的競爭力。
另外不得不提到一個發展的大趨勢，就是將可持續發展和能源管理問題納入企業議程。
2010年底在墨西哥坎昆舉行的氣候變化峰會達成了出乎意料的積極成果，全球的許多國家和企業都再次承諾他們將在控制溫室氣體排放方面作出努力。2011年初的世界經濟論壇，也設立了“關注既有樓宇節能改造的經濟效益”分論壇，重點討論企業和組織在對既有樓宇進行節能改造時將面對的挑戰和機遇。
商業地產市場
對全球經濟復蘇的影響
商業地產市場對全球經濟復蘇的影響已經日益顯現。
盡管商業地產行業的現有發展趨勢對全球經濟的增長將起到積極的推動作用，但也不能忽視全球經濟在2011年的復蘇之路仍將面臨諸多風險。目前全球經濟面臨的嚴峻挑戰主要表現為：貿易發展的極不平衡，以及部分政府出現的巨大赤字問題。
例如，德國和中國擁有巨大的貿易順差，而美國則出現了巨大的貿易逆差。這種貿易不平衡將繼續給全球經濟施加壓力。
盡管實體經濟仍然堪憂，但商業地產目前的表現好于去年，隨著今年的展開，預計商業地產市場的長期發展趨勢將更趨明朗。
資料鏈接：
亞太地區
亞太地區2010年全年的商業地產投資額為830億美元，較2009年增長25％，其中包括：新加坡同比增長219％；澳大利亞為77％；中國大陸為41％；中國香港為28％。
亞太地區投資活動的逐步恢復，一方面反映出市場基本面有所改善，另一方面也表明許多市場的租金增速加快。雖然日本仍是2010年亞太區投資總額最大的國家，但中國在第四季度表現非常搶眼，在強勁經濟增長的有力支撐下，2010年全年的投資額達到日本的2／3。
中國正日益被視為世界上最具吸引力且又不斷變化的房地產投資市場。隨著國際投資者的大規模回歸，亞太區投資者將繼續靈活配置其資產以及國私募和機構人民幣資本，最終成為市場的重要力量。
美洲地區
商業地產發展趨勢范文4
于是，眾多開發商你方唱罷我登場，紛紛扎進商業地產的激流之中，狗刨、蛙泳各種姿勢齊上，向盈利、賺錢的彼岸游去。
在一次由中國房地產策劃網舉辦的地產培訓會上，在課后經驗交流中，筆者聽到湖南的一個開發商陳總在向中國房地產策劃網總裁周帆請教一個問題。
背景因素分析：
陳總原是浙江杭州人，一直以來都是做住宅開發，從未涉足過商業地產。由于近幾年商業地產被炒得熱火朝天，加上朋友也一直向他不斷地灌輸商業地產的贏利模式，只要做商業，就肯定能掙錢，而且一定比做住宅掙得多、掙得快。在此情況下，陳總坐不住了，于是憑著做住宅積累的資金和對地產業的理解，在湖南A市拿到了一塊商業用地，斥巨資打造“XX商業城”，他發誓，一定要把“XX商業城”做成本市最高檔次、最大規模、最具知名度也最賺錢的商業地產，讓別人一提到“XX商業城”就想到自己。
為了順利實現這個目的，陳總專門請了一個非常專業的市場調查公司（此調查公司不是房地產策劃公司）開始做市場調查。市場調查公司在接手調查工作任務后，調動了大批的人馬在A市做了一個月的市場調查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他們還專門研究了A市原來做得比較好的一些商業成功案例，發現商業地產普遍采用的方法是向投資者進行充分的回報允諾――“五年回本，十年包賺一間鋪”、“升值就在彈指間”、“搶銀行也不如搶XX商業城的門頭房”等等不一而足！可以說市場調查公司付出了很多的人力物力，提交給開發商的調查報告也厚達二百多頁。
但結果呢？結果是讓陳總做出了一次錯誤的決策，開發出來的“XX商業城”至今還是門前冷落車馬稀，項目開業時間也在不斷地后延。
失敗因素探討：
為此，陳總此次是專門帶著問題來向周帆請教的。在認真聽取了陳總詳細的項目介紹并討論后，周帆指出了項目失敗的三大因素：
第一、 市場調查沒有目的性。
在進行市場調查之初，陳總（包括市場調查公司）對本次市場調查并沒有提出明確的目的，只是一心要做商業，但具體做什么卻沒有大方向的把握。市場上商業項目那么多，有做專業市場的，做大型MALL的，做購物中心的等等。如果事先不能對整個市場有全局的把握，市場調查就會輕重不分，結果就是不能給出一個明確的主題，做什么都可以。
陳總的項目就是典型的例子，在調查前沒有明確具體的調查目的是什么。本來當時市場上在建的商業項目已有十多個，而做購物中心的已經有四個，加上原有的大型購物商場，A市的購物中心已經出現飽和。可市場調查公司還在不斷地對購物中心進行調查，這樣就無謂地浪費了很多時間，以致使對建材專業市場上的調查缺乏理論數據支持。而本來項目可以做建材專業市場的，最后卻搞了個半建材半購物，從而失去了項目的核心競爭力。
第二、 市場調查沒有分析研究市場的發展趨勢和消費者的消費趨勢
市場調查光靠了解市場的發展現狀是遠遠不夠的，對于這些大家都知道的東西是沒有多大價值的，開發商如果只是憑著市場現狀就去做項目的話，那樣會死得很快。如果只是想了解一下市場的發展現狀，也不需要請專業公司來做市場調查了，只要找幾個朋友聊聊就可以知道。因此，專業公司的調查就是要在市場現狀的基礎上對市場的發展規律和趨勢進行分析研究，并對各種影響市場變化的動態因素進行分析預測，從而真正把市場研究透，這樣做出來的市場調查才能對開發商的決策起到有力的幫助。
而陳總的市場調查報告上面只有一大堆的數據、圖表，對市場的發展趨勢和前景只是一兩句話輕輕帶過，對消費者的消費習慣和趨勢更是無從提及，從而在進行項目定位時卻找不到市場依據，這是導致項目失敗的主要原因。
第三、 市場調查沒有對項目的經營業態進行分析研究
商業地產發展趨勢范文5
苗樂如：科學決策商業地產
開發商得學會當農民，你管得了天嗎?刮風下雨管不了，種好地保收成就可以了。
現在有點條件的地產企業基本都在積極做商業地產項目，跟地方政府的溝通也呈現出一個大的趨勢，在這種情況下需要行業冷靜思考，沉著對待。應該說地方政府很熱情，在熱情的誘惑下，地產企業對商業地產和旅游地產應該有本身規律的要求。由于商業地產有區域約束力，或者承載力方面的要求，雖然現在商業地產存在很多好的形勢和機會，但同時也需要我們政府在這種情況下科學決策。
李明：注重商業地產經營質量
未來商業地產的發展速度遠遠超出想象。最初搞地產開發的企業，是一點一點積累起來的資本，五年以前凈資產過100億元的企業全國不出10家，現在找出30家都沒有問題?，F在，開發商業地產一樣沒有太多資本進來，商業地產在前期商業運作當中都是小本經營，確確實實是通過企業家自身的素質或者是他們的能力來實現商業價值創新。
下一步同行業的開發類資本一旦調整方向，會有巨多投資轉向商業地產。這樣一來，建設商業的地價和投資都會上去，但是也帶來了問題，越是這時候，經營的志向越會忽略。經常說一鋪養三代，幾十年才能形成一個特色，十幾年磨一劍，如果不注重經營的質量和秩序，對行業發展沒有打好基礎，也會重蹈覆轍住宅地產的問題。
劉平春：長遠規劃商業地產
住宅調控導致大量的資本進入商業地產領域，開發旅游地產對整個社會和產業發展是較好的選擇和取向。但是從旅游地產角度來說，確實要注意一窩蜂而起。有些地產商覺得有點錢做就行了，怎么管理、怎么延伸，前端的設計、規劃問題，后端長期的管理，這些問題都要考慮。
從政府角度來講，對旅游地產要有規劃，包括城市化的進程，跟小城鎮、中心城市的關系，政府在這方面的取向會影響商業地產走向。現在有很多城市存在與商業不匹配的問題，商業地產經營期是個長期過程，沒有一個長遠規劃就會出現問題。胡東海：商業地產回歸論
中信算是商業地產第一人。1978年中信地產就瞄向商業地產領域，從大連、沈陽、河北，到北京、天津、深圳、廣州，酒店和商場遍布中國至少15個城市。
到上世紀90年代后期，中信的商業地產建設開始沒落，重點開發住宅地產。前些年，主要在珠三角做了小部分的商業地產項目。確立了“立足京津、珠三角、長三角，有選擇進入經濟發達地區的二線城市”的戰略布局，在業務上以中高檔住宅開發為業務主線，堅持以二級開發為導向進行土地一級開發，適時有選擇地培育商業地產，依托中信集團的金融平臺發展金融地產。近兩年，中信響應中央號召，做了一些危改保障房。最近又開始重新回歸商業地產，主要集中在CBD核心區。
曾北川：保險資金介入商業地產
處于轉型期的房地產業挑戰和機遇并存。挑戰，首先是國家增長戰略的轉型，另外產品定位也有根本性轉變。換句話說，財產占有形式將發生變化，由私有產業到商業不動產業的轉變。地產轉型算是一個挑戰。
同時，行業面臨的機遇就是資金多元化，長期化的資金還會持續關注房地產。保險資金將會介入不動產、商業地產。國家允許10％的保險資金有3％投入不動產、7％投資商業地產。從保監會對險資的要求來講，禁止和鼓勵的正好和商業及旅游地產高度吻合。不管是國家政策還是銀行政策，保險資金的鼓勵方向都會推動整個不動產行業的轉型。就是從出售到持有，從給別人到給自己，從中間產品到終端產品，從綜合性到專業化。也會促進不動產行業的同質化競爭向差異化競爭轉變。
楊步亭：電影院捆綁商業地產
院線創造的收益主要集中在大城市商業中心的電影院，電影院越來越離不開商業地產。短期來看，每個省都建一個文化基地、影視城，為商業地產提供了機遇，但卻會造成中國經濟像1958年那樣的浪費。我們應該向國家呼吁，不能無序做大型影視基地，要講質量和長遠。
我們的電影院還在快速發展中。美國3億多人，有4萬多塊銀幕，平均8000人一塊銀幕。中國13億人口，平均1萬人有一塊銀幕。與美國比，中國還需要13萬塊銀幕，但現在我們才6000多塊。按這個速度，中國應該有6萬～7萬個銀幕，才可以完成電影經濟需要的基本建設。
大量的銀幕需求都應在商業地產中產生。電影院不能以單廳形式出現而要建在商業地產當中，這是一個信號。目前，在大城市電影院還沒有滿足市場需求，中小城市幾乎為零。另外，有些地級市連商業中心都沒有就要建電影院。也有很多地產商已經放棄大城市將目光瞄準了中等城市和縣城的影業發展。如今，商業地產發展和電影院建設一樣活躍。
蔡鴻巖：延展商業地產鏈
現在商業地產發展重投資重建設，輕經營是行業內存在的嚴重問題，還存在影視城過多、過爛的問題，如果不能很好地控制，勢必造成比住宅產業還大的資源浪費。我們希望通過本次大會為地產業，包括商專委，樹立起正面形象，并起到橋梁和推動作用。
我們策劃跨界大會的初衷，是要借著搭電影界、搭文化的臺，以此證明房地產業并不只是住宅，并不只是高房價，還有商業地產、旅游地產、養老地產。商業地產的貢獻非常巨大：第一，提供城市配套；第二，提供就業；第三，提供可持續發展的GDP的各個行業、產業項目，是可持續發展的房地產運營模式。
本次跨界峰會相當于一個相親大會，把電影界和房地產開發界聚在一塊，大家有一個交流的機會。包括租金問題、業態發展等等，通過共同討論會比較有意義。尹龍：轉移商業地產融資戰略
目前，所有的房地產調控政策要達到的是顯性效果。中國最大的地主是銀行，對銀行體系來說，如果中國房地產跌掉50％絕對是政府危機，因此誰都不敢讓房價跌50％。這樣跌會產生兩個問題：一是逼著銀行擠兌企業，導致企業大量出問題；二是一旦暴跌，銀行業就會恢復到原點，不再放貸。
而房地產行業的風險收益率對銀行不是最好的，雖然房地產行業的收益率很高，但風險系數卻很大。在這種情況下，銀行不會把房地產業作為首選項目?，F在房地產業面臨融資問題，未來融資還會不容易。
從此結論往下推，商業地產融資，就要考慮3萬億元的外匯儲備。房地產企業如果總盯著傳統的銀行貸款，估計這幾年會很難熬，各界地產老總要將思考方向轉移到融資戰略上面。韓健徽：商業地產向法制化邁進
2011年中國商業地產將呈現理性化。我個人認為，通過商業地產暴富的、炒作天價商鋪的暴富時代將一去不復返。我們
要科學、理性地看待商業地產本性，要還原其本性。目前在商業地產發展過程當中也面臨一些問題，下一步亟待解決。比如說，招商、人才、資金、長期運營的問題，特別是在資金方面，就是
RAS，需要確立法規來解決。
我建議，商業地產和旅游地產委員會，應該出臺關于商業地產行業的一些標準。這幾年國務院對旅游業、文化創意產業，包括國家宏觀政策在內，了意見。特別是2∞8年金融危機以后，國家出臺的產業標準，為擴大消費、拉動內需提供了前所未有的發展機遇。無疑，在商業地產標準化建設、宏觀政策及理論基礎研究方面都要加強。在適當時機，逐漸向商業地產法制化建設方面邁進。
謝家瑾：地產企業要放眼未來
商業地產一定不能走一擁而上的住宅產業發展之路。怎么才能做好商業地產，其實比做住宅產業難得多，也需要思考與應對很多問題。現在不是討論計劃經濟的時候，這不是我們房產企業討論的事情。最為重要的是，房產企業怎么控制一下節奏，讓房價不再上漲，是比較現實的。我現在把話說在這兒，關于下一步政策怎么走，這在房產企業自己，不在別人。要解放自己，也是自己解放自己，什么救星都沒有?，F在中央已經走上調控這個路，你說政府該不該調控?
另外，房產企業還是要客觀地看到，2009年為了應對金融危機，國家把寶壓在房地產上，因為當時過于寬松的政策，給后來的房地產膨脹帶來了一定影響，所以現在收場就比較難。實際上，房地產業也存在前一段時間的過熱問題，適當調整并不是把行業摧毀。有點思路的調整有利于下一步發展，開發商還是要想開一點，著眼于長遠。
楊鏗：商業地產發展趨勢巨大
我覺得，現在發展商業地產、文化旅游地產是必然趨勢。在美國農村人均3500美元，城市是5000美元。在文化產業方面，中國GDP才二點幾，美國文化產業GDP大概占二十五點。
而中國發展商業地產及文化旅游地產，也是新的資源整合方式。我們在四川做了一些文化旅游方面的嘗試，在峨眉山有一個1.2萬畝的商業體，在都江堰也做了一個旅游綜合體。我想說的是，文化旅游符合當前新的產業政策，因此從現在的投資需求來看，發展商業地產是未來總趨勢。
朱中一：積極穩妥發展商業地產
商業地產發展趨勢范文6
1.國際金融危機和中國經濟地位的提升對商業地產需求的影響。中國在世界經濟中地位的提高導致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業地產的快速發展，刺激商業地產的投資，提高商業地產的需求潛力。雖然受到了全球金融危機的巨大沖擊，但中國的經濟增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP從1978年的2683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續高速增長必將促進中國商業地產的發展。
2.中國城市化進程加快促進商業地產需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮居民人均可支配收入為17175元，年末城鎮人口占總人口的比例達到了45％以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮人口和城鎮居民人均可支配收入不。
3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強了對房地產市場調控的調控力度，而調控的對象主要是住宅地產，這就使得很多開發商和投資者把目光轉向了商業地產，促使商業地產需求增加。2010年4月17日，國務院了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業內稱作“新國十條”。住宅地產的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經濟政策，比如財政政策和貨幣政策對商業地產的發展產生了嚴重的影響，需求主體對宏觀經濟形勢的不樂觀也會導致中國商業地產需求潛力的下降。
中國商業地產市場的未來發展趨勢
中國經濟的未來方向、城市化進程不斷加快的客觀發展規律及國家對房地產行業的調控政策，都將促進房地產企業進入行業性的戰略轉型，商業地產必然會成為房地產企業發展的重點。
1.商業地產的發展會隨著中國經濟的高速增長進一步發展。首先，從中國房地產的發展前景看，商業地產作為房地產的必要補充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進經濟發展國家實施擴大內需的政策，加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，連鎖零售業、餐飲業、零售業的發展必將帶動商業地產的發展。第三，在投資方面，以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低，所以當其他投資產品不同程度處于低迷狀態的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業地產，將會有很大的利益的回報空間。
2.城市化進程加快將為商業地產發展帶來良好發展機遇。商業地產發展和繁榮離不開城市發展，隨著中國城市化進程的不斷加快，城市消費升級將帶動商業地產的繁榮
。新的城市規劃和向外擴張需要地產來進行城市功能完善和綜合平衡的開發，商業地產繁榮助推了城市發展，擴張了城市的發展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業向城市集中，進而提高了城市化率，商業地產和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關系。隨著中國中產階層的興起，引發消費者結構的變化，并且會打破傳統的商業模式，商業地產物業增值服務更加完善。商業地產行業更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業模式將成為發展重點。
3.多元化的融資模式為商業地產開發提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產開發商60%~70%的資金都來自銀行貸款的現象，近年來得到了很大的改善。房地產企業的融資方式和手段發生了較大變化，呈現出前所未有的創新勢頭，正走向融資模式多元化發展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業地產融資的手段，而且越來越多的商業地產開發公司已經走向上市這條道，如萬達、SOHO等。委托貸款、房地產信托、房地產投資基金（REITs）、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇渠道，從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。
4.信息技術將在在商業地產開發中發揮重要作用。隨著信息技術的發展，運用電子信息化體系來提升商業地產行業管理水平，商業地產開發比傳統的住宅開發更重視市場信息。通過深入學習先進的管理理念，應用計算機網絡技術來整合企業現有的生產、經營、設計、管理，及時地為企業的決策系統提供準確而有效的數據信息，以便對市場需求做出迅速反應。
5.服務業的發展推動商業地產繁榮，商業地產逐漸走向成熟。雖然中國商業地產起步較晚，但發展步伐迅速，隨著連鎖業、服務業、百貨業的興起，越來越多的房地產企業將進入商業地產開發領域。許多開發商在經歷了從規劃、設計、招商到運營管理的風險防范等一系列探索過程之后，已經摸索出一條正確的發展道路使其在商業地產領域站穩腳步，并開始成為商業地產開發商的典范。
中國經濟面臨著結構調整，將由原來的主要依靠工業增長，轉向第三產業服務業，推動各個產業協調發展。2007年國務院了《加快服務業發展的意見》，給予了服務業以更高的發展地位，使得服務業在整個國民經濟整體發展中具有比以往更多的機遇和挑戰。在許多城市中，地方政府已經提出以服務業經濟為主導，帶動其他產業發展的政策，因此，商業地產將是城市未來經濟發展的一個重要推動力。
總結
