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商業地產發展現狀范文1
（一）近年來商業地產投資建設增速較快，存量規模迅速擴大
伴隨我國房地產市場快速發展，商業地產投資建設規模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規模迅速擴大。從開發投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業營業用房年開發投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發投資的年均增長率為16.6%。從供應規?？?，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業營業用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業地產供應量的快速增長，導致部分地區出現階段性供大于求、競爭加劇的狀況。
商業地產開發過熱源自于三大驅動力：一是，產業結構調整和消費結構升級。隨著第三產業發展和人們消費水平的提高，對零售物業、辦公樓等商業地產的需求增加，引發商業地產開發熱。一些優質商業項目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報，以及在消費者心目中樹立的良好品牌效應，驅使著大量開發企業相繼模仿、打造商業地產項目。二是，地方政府城市建設的驅動?；诮洕l展需求，政府熱衷于城市開發建設，城市規劃中包括大量商業用地的規劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業地產開發、經營主體不斷增加。經過多年發展，我國商業地產開發商開發和經營經驗日漸成熟，對商業品牌的復制和擴張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實施以及住宅開發利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發商主動轉型商業地產開發。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險機構、房地產私募基金等機構投資者投資、持有商業地產的規模也不斷擴大（見圖1）。
（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業地產運營模式以散售為主
我國商業地產的運營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經營。四種模式各有優缺點。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業長期穩定回報和升值收益的權利；租賃模式雖然控制了物業產權，獲得了經營收益，但資金壓力較大，對運營商資產管理水平要求較高。一直以來，我國商業地產運營模式以散售為主，原因有以下三點：
一是，缺乏長期資金支持。商業地產開發周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時間。商業地產需要有“養”的過程，才能帶來穩定的、可持續的租金回報。待到商業地產成熟之后，其收益依賴于持續性的租金收入，所以它更加注重后期的經營管理，必須委托專業的管理團隊進行統一經營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業地產的這些特性決定了它對長期資金的高度依賴。但是，我國當前商業地產融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業地產尚未培育成熟之時就需還款，在資金壓力下，多數商業地產只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。
二是，缺乏富有經驗的專業的商業地產運營團隊。長期以來，由于我國商業地產市場發展不成熟，經營比較粗放。多數開發企業不具備包括定位、規劃、招商、物業管理、資產運作等在內的專業商業地產運營團隊，因此開發以后主要以銷售為主。
三是，近些年商業地產售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機需求措施的實施背景下，商業地產一直處于供不應求的狀態，銷售形勢較好。相對于較高水平的售價，商業地產租金收益率相對較低。目前，市場上出售物業的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財產品。較高的售租比之下，開發商自然選擇出售。同時，散售模式也迎合了投資者和市場對商業地產急迫的投資需求。
散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質不一、經營管理難度大、經營水平難以提升、租金回報率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業地產，對持有企業的資金規模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴大經營規模和提高經營水平。因此，從根本上解決商業地產散售模式帶來的挑戰，還需要積極探索長期資金對商業地產的注入方式。目前，一些資金實力較雄厚、管理能力較強的企業已經開始根據自身特點選擇不同經營模式。比如，萬達、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。
（三）房地產私募基金不斷發展，對商業地產培育發展、改造提升發揮了重要作用
在海外房地產市場，私募基金經常與REITs相結合，應用于商業地產?；灸Ｊ绞?，商業地產建成后的培育期，由于風險高、資產升值的潛在回報空間大，引入私募基金介入。到了商業地產的成熟期，由于風險小，收益穩定，引入房地產投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產私募基金和REITs支持下，商業地產實現持有經營。根據INREV對歐洲房地產私募基金的監測，截至2014年1季度，近60%的房地產私募基金投向零售物業、寫字樓以及酒店等商業地產。由此可見，房地產私募基金對商業地產的重要作用（見圖2）。
我國人民幣房地產私募基金于2010年開始進入快速發展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產基金元年。根據諾承投資統計，2008年到2010年之間，國內人民幣房地產私募基金僅有20多支，市場規模100億元左右。2010年以后迅速發展，在2013年，新募集基金達113支，總募集規模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產私募基金市場擁有206家專業的基金管理機構，437支房地產私募基金，總管理資金規模超過4000億元人民幣。
在我國房地產私募基金中，有近一半基金投資商業地產。根據諾承投資統計，有48%的房地產基金管理機構及43%的管理資金量關注于住宅地產；有28%的機構和27%的管理資金量關注結合了商業性質的城市綜合體開發；有近1/5的房地產基金關注商業地產領域；還有少部分市場機構關注諸如工業地產、旅游地產、養老地產、一級土地開發等專業的地產投資主題（見圖3）。
商業地產房地產私募基金對商業地產的培育發展、更新改造發揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進行“資產精裝修”后進行銷售，銷售時與購房人簽訂資產管理協議，包括統一招商、統一運營、統一物業等，通過整體運營，提高租金回報和資產增值水平。還有瞄準白領公寓這個細分市場進行收購改造持有的賽富不動產“新派公寓”基金、傾向于資產包收購再轉向大型機構整體出售的嘉實資本等。經過幾年發展，先行的資產管理機構積累了對于商業地產行業的理解、資源網絡和投資管理經驗，對今后商業地產發展大為有益。但由于國內真正的REITs尚未建立，商業地產私募基金的退出渠道仍然有限。
（四）提供長期運營資金、形成專業資產管理平臺的REITs尚處萌芽階段
如果說私募基金在商業地產價值提升時期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業地產對長期資金的需求，并且通過統一的資產管理平臺，保持了商業地產物業經營權的完整性，從而實現了持有經營。
REITs最早于20世紀60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數情況下經營具有穩定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發行REITs，原本流動性差的房地產被份額化，成為具有流動性的股票、信托受益憑證。當前，全球的REITs市值規模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。
REITs有獨特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動產。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設有不同程度的稅收優惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設立、交易環節也有一定優惠。REITs以租金回報為核心、以收益分紅為基礎，成為一種介于股和債之間的金融產品，其具備了風險低、收益高、流動性好的特點，吸引了大量的保險資金、養老基金等機構投資人和個人投資者（見圖4）。
在我國，由于缺乏稅收優惠等相關鼓勵政策，內地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項資產管理計劃形式實現的商業地產資產證券化。如：2014年中信啟航專項資產管理計劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產及對應的土地使用權為基礎資產，設立專項資產管理計劃。該資管計劃在深證交易所系統掛牌交易，在流動性方面實現了重要突破。二是，以商業地產或商業地產租金收益為信托標的的財產受益型信托產品。如，2008年華僑城租賃收益權直接融資項目。華僑城地產通過以其深圳本部的部分收益型物業，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業的未來 5 年租金收益委托中信信托發行財產信托產品。三是，一些商業地產的銷售模式也在向類資產證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計劃”。龍湖將旗下不同區域、不同業態的資產進行組合，購買者可以自由選擇現有銷售型的商鋪、寫字樓及分時度假產品的任意組合。龍湖還將提供生活服務和資產管理兩大系統，整合商業招商資源和物業租售資源，為購買商業物業的業主實現保值增值。
二、未來發展趨勢
（一）商業地產將逐步進入存量房時代，一二線城市的核心區域率先進入
商業地產的規模是隨著城鎮化發展及第三產業的發展而不斷發展壯大的。當商業地產供不應求時，開發商主要以供應產品為主；當供求關系基本平衡時，開發銷售的規模萎縮，商業地產進入存量房時代。隨著我國商業地產存量規模不斷擴大以及城市新增土地供應日益減少，城市商業地產將逐步步入存量房時代。尤其是一二線城市的核心區域，商業地產新增供應量更加有限，已率先步入存量房時代。比如，在北京，五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環內寫字樓土地供應比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。
2014年，國家在《新型城鎮化規劃》中進一步提出要建立城鎮用地規模結構調控機制，嚴格控制新增城鎮建設用地規模，實行增量供給與存量挖潛相結合的供地、用地政策，提高城鎮建設使用存量用地比例?？梢灶A見，基于國家對城市發展規模及新增城鎮建設用地的控制，將進一步加速商業地產步入存量房時代的步伐。
（二）商業地產經營模式更加多元，進入開發銷售、租售并舉、持有經營并重時代
隨著商業地產進入存量房時代，地產本身開始體現出較強的資產屬性，持有經營顯現出優勢，尤其是持有核心地段優質物業，能為經營主體創造更大的價值。在美國，當城市化率小于50%，第三產業增加值占GDP的比重在40%-50%左右時，房地產以開發為主；城市化率在50%-60%之間，第三產業增加值占GDP比重超過60%時，房地產開發和持有并重；當城市化率和第三產業增加值占GDP比重超過60%時，持有經營比重迅速提高并最終超過開發比例。
當前，我國城市化率已經超過50%，第三產業增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業地產并增加持有經營物業所占比重，就連SOHO中國也要轉型持有經營?？梢灶A見，商業地產以散售為主的時代即將過去，即將步入開發銷售、租售并舉、持有經營并重的時代。
（三）商業地產運營水平不斷提高，更加注重提供優質的資產管理服務
在商業地產后期運營中，是否具備高水平的資產運營管理能力，能否提供優質的資產管理服務，成為地產租金收益和價值提升的關鍵。一直以來，商業地產基本都是在傳統房地產的基礎上延伸而來，大家更多的把商業地產和傳統房地產等而視之，沒有專業的商業地產資產管理觀念，更沒有專業的資產管理運營商。未來，隨著商業地產持有經營大幅增加，商業地產資產運營管理能力也將不斷提升，專業運營商作為獨立的角色也將出現在商業地產領域。專業的資產管理包括商業地產項目的定位規劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務和賣場管理、物業管理、資產硬件改造、金融服務以及與互聯網的結合等。
以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經營成為主流，物業管理逐漸轉向資產管理。資產管理是一整套的集成服務，包括物業及設施管理、財務管理、運營管理、租戶管理及金融服務。如果說頂級建筑、核心位置是優秀商業地產的硬件基礎，那專業的資產管理服務就是商業地產的軟性價值。
（四）商業地產金融化特征更加突出，資本運作水平將顯著提升
商業地產是一個具有地產、商業與金融三重特性的綜合型產業，它的三重特性既區別于單純的投資或商業，又區別于單純的住宅房地產，商業地產更加注重金融創新，更加注重資本運作。相比國外的金融創新，我國的REITs、房地產私募基金的發展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進其發展：
一是，隨著國家政策、稅收等制度環境的改變，REITs等金融創新將大有發展。2014年，央行、銀監會的文件中再次強調，鼓勵銀行業金融機構發行MBS以及積極穩妥開展REITs試點。隨著REITs的應用，商業地產持有經營的能力將迅速提升。
二是，作為重要的機構投資者和長期資金，保險資金參與商業地產持有經營的政策條件越來越成熟。2014年，國務院印發《關于加快發展現代保險服務業的若干意見》，文件提出要進一步發揮保險公司的機構投資者作用。鼓勵保險公司設立不動產、基礎設施、養老等專業保險資產管理機構，允許專業保險資產管理機構設立夾層基金、并購基金、不動產基金等私募基金。探索保險機構投資、發起資產證券化產品。在未來一個時期，基于保險資金政策開放，保險資金在房地產金融領域的參與程度上升，保險資金可能直接持有、也可以以機構投資者的身份參與房地產私募基金、REITs等證券化產品持有商業地產，為商業地產帶來長期穩定資金。
商業地產發展現狀范文2
關鍵詞：商業地產金融；創新途徑；研究分析
隨著經濟的發展與社會的進步，我國商業地產金融經濟逐漸步入一個更高的發展階層。城市化建設逐漸成熟基礎上，商業地產金融已經成為當下非常重要的經濟發展類型。商業地產金融經濟在不斷發展與優化的基礎上，逐漸出現嚴重的泡沫現象，不僅影響到社會經濟的正常發展，同時對于城市建設以及和諧穩定等更是產生很大的影響，在這樣基礎上怎樣更好的保證商業地產金融健康可持續發展成為核心問題，利用商業地產金融經濟帶動我國經濟發展是金融經濟發展的關鍵，需要在不斷探索與研究中更好的實現對商業地產金融創新途徑的研究，保證我國經濟的穩定發展。
一、商業地產金融發展現狀
商業地產金融行業一直高質數發展狀態，在各種數據上因為經濟膨脹與波動，導致很多數據不斷變化，這樣的狀態已經嚴重偏離了正常發展的軌道，嚴重影響到社會的整體金融經濟變化。商業地產金融行業發展逐漸出現非常嚴重的躁動現象，不管是在價格上還是在建筑上都存在很多的問題，具體表現為以下內容：
1.商業地產金融波動幅度過大
商業地產金融波動的主要原因包含社會經濟的進步以及人居消費水平的上升等，但是現實中很多商業地產金融已經嚴重超出正常波動范圍，例如商業地產金融中的房商業地產行業，據相關調查資料顯示，我國在201年5月，全國各大城市的商業地產金融價格相比較前一年上漲23.4%，很多商業地產金融類型已經刷新了記錄。從這種角度上分析，商業地產金融行業若是持續按照現在的發展趨勢，在未來十年中，商業地產金融行業面臨著嚴重的供應過剩危險。我國很多一線城市的基本房產價格，超出國際上15倍之多，這樣的現象非常迫切需要改善與完善。從此能夠看出我國的商業地產金融發展逐漸受到嚴重的威脅，需要結合實際的發展情況不斷的深入探索解決之道。
2.市場供應與需求不平衡
商業地產金融因為波動嚴重導致市場供應與需求不平衡，我國商業地產金融現在面臨著嚴重的無效房產堆積有效房產不足等現象，產生這種現象的主要原因在于價格與利潤之間的沖突，大部分商業地產金融商過于重視利潤的變化，致力于商業地產金融的建筑，對于正常的金融經濟發展興趣不高，這樣的現象導致商業地產金融中出現商業地產金融供過于求的現象，但是其他金融商業地產行業卻不夠完善與成熟。并且在很多商業地產金融規格設計上不夠科學合理，更是導致價格波動更大。
3.商業地產金融商業地產金融投資建設過度
商業地產金融行業在商業地產金融經濟發展中屬于領頭羊，雖然建筑成本過多，但是商業地產金融行業是利潤空間最大的行業之一，導致商業地產金融行業出現嚴重投資過?，F象，商業地產金融行業在國家的支持下，發展迅速，但是在快速發展基礎上逐漸出現建筑過度問題，商業地產金融開發商在進行商業地產金融開發期間對于以后的銷售與使用等考慮不夠全面，出現很多建筑浪費現象，但是耕地卻在不斷減少，這樣發展下去對我國環境會造成嚴重的害。
二、商業地產金融創新途徑的必要性
商業地產金融一直是我國重要的經濟代表，其中商業地產金融行業可持續發展更是在滿足人們對于住房的基本需求，同時還保證了城市建設與土地的合理利用，充分實現資金的使用以及人才的利用，實現可持續發展環境建設的要求，為我們的子孫后代生存奠定堅實的基礎與充分發展的空間，商業地產金融創新途徑研究在此基礎上成為非常迫切的問題。城市化建設與科學技術發展腳步的加快，我國對于商業地產金融發展要求正在逐漸增加，商業地產金融健康發展能夠很好的改善現在社會中的建筑信息不對稱現象，商業地產金融發展中會涉及到很多的信息，特別是其中的房商業地產融建筑、居住、商業等信息之間存在嚴重的不對稱問題，在這樣的要求下需要不斷實現商業地產金融創新途徑可持續發展才能更好的實現經濟的問題，才能保證商業地產金融信息的平衡。
再者，商業地產金融行業發展中，因為需求的不同導致外部性方面不確定。商業地產金融發展中外部特點主要指的是經濟中不能自己控制的部分，具體體現在土地占用過于嚴重，導致國家耕地急劇減少，糧食產量降低，價格上漲嚴重，在商業地產金融中商業地產金融建設造成嚴重的環境污染與噪音污染，過于重視金融經濟的變化導致國家金融發展出現波動。與此同時商業地產金融的上下浮動過大，很多金融商戶過于重視利潤，不能很好的保證商業地產金融行業的健康發展，在很多方面都需要加大商業地產金融創新途徑的力度，積極實現商業地產金融的平穩發展。商業地產金融在發展中的各種福利增加，滿足社會發展需求的基礎上，國家在商業地產金融創新途徑方面提供更多的福利，堅持做到以人為本的理念，逐漸加大對于低收入者的關照，擴大商業地產金融創新途徑的公共服務力度與手段，實現人們的平等權利，因此需要保證商業地產金融創新以及健康可持續發展的步伐，這樣才能為社會經濟發展以及商業地產金融建設提供更有效的應用環境。
三、商業地產金融創新途徑優化措施
1.加強商業地產金融創新信息管理系統
商業地產金融創新途徑需要在市場經濟的支持下才能實現更好的發展與完善，因此需要不斷完善商業地產金融市場信息的管理，加強市場信息管理系統的建設。很多商業地產金融市場信息基本屬于商業地產金融行業的單方面信息，百姓基本得不到任何相關信息，這樣就為很多不法分子提供機會，在商業地產金融開盤之前大力炒作房產價格，將商業地產金融價格抬到最高，從中獲取暴力。促進商業地產金融行業健康可持續發展方式需要更好的完善商業地產金融市場信息管理系統，根據政府的指示，擴大商業地產金融市場信息的開放度，將商業地產金融中的土地交易以及房源信息等進行公布，強化群眾權利。完善商業地產金融營銷結構，商業地產金融行業屬于銷售類型，其中銷售結構的調整與優化也是商業地產金融行業健康可持續發展中最關注的問題，是宏觀調控基礎下國家對于商業地產金融控制的重要因素。在不斷強化商業地產金融市場信息關系系統的同時也需要不斷完善商業地產金融行業的銷售結構。第一，需要根據商業地產金融行業的建設需要嚴格約束商業地產金融各種商業房與經濟房的建設設計以及規?？刂?，將其中存在銷售漏洞等進行完善，逐漸引導銷售方向向社會經濟建設中靠攏。其次，在相關管理與監督制度上進行改善，更好的實現在廉價租住的發展，堅持做到以財務運行為基礎，更好的完善與處理住房與收入之間的關系。最后是實現商品用房與經濟適用房之間的價格分裂關系，保證兩者之間能夠更加平衡。在堅持公平公正銷售的基礎上放松關于高檔住建設的審批條件，整體上提升住房建筑質量。
2.加強商業地產金融中消費者權益的保障
商業地產金融行業在發展中會接處到很多的消費者，在此基礎上就需要根據國家對于消費者權益保障的規定不斷加強消費者權益的保障手段與方式。很多商業地產金融行業因此各方面的缺失導致侵犯消費者權益，消費者是促進商業地產金融行業健康發展的基礎，同時也是主導力量，在這樣的要求下，怎樣更好的保證消費者之間的權益成為非常關鍵的問題。為了更好的解決這樣的問題，首先需要相關部門能夠真正做到責任到人，為人民服務，切實保障消費者的權益，加大政府對于商業地產金融行業的干預，盡力改善當下商業地產金融中存在的消費者問題。健全商業地產金融規章制度管理，國家對于商業地產金融行業的發展非常重視，保證商業地產金融行業健康可持續發展不僅需要對其中的商業地產金融行業進行不斷的創新與努力，同時還需要政府部門以及各種管理部門針對商業地產金融行業發展管理制定更加適合的管理制度，利用政府的力量嚴格約束商業地產行業的建設發展，完善商業地產金融行業在發展中存在的各種問題，大力推動與實現商業地產金融行業的真正發展。
3.實現商業地產金融的證券化保障
在上文中提出，商業地產金融主要的經濟形式是房商業地產行業的發展，房商業地產是我國非常重要的社會發展建設方向，同時也是推動城鎮化建設以及保障人民正常生活的重要手段，在進行商業地產金融行業發展中，需要根據商業地產金融發展的需要逐漸實現證券化轉型。根據商業地產開發商的開發計劃，將開發中的各個單元區域進行分割，分割成小型建筑區域單位，在根據建筑區域上的統籌規劃，將各種區域委托或是出售到各個小型的建筑單位，或是投資者等，也可以根據房商業地產市場發展的需要，利用基金的方式進行投資，將各種零散資金進行聚集形成強大的資金盜浚開展專項房商業地產行業項目。但是因為這種商業地產金融行業在發展過程中，需要由專業的投資單位進行投資籌劃，將各種商業地產資金等轉成證券方式進行流通，這樣不僅方便商業地產金融在資金流通上的發展，同時對于商業地產金融的統籌規劃做出鋪墊，提高商業地產金融行業的抗風險能力，將商業地產金融行業想社會化、大眾化、公正化等方向發展。對于這種房商業地產發展方式或是商業地產金融行業的發展方式來講，主要是形成一種證券資金轉換的形式以及股權投資與融資等資金變換形式，這種資金變換方式在進行證券資金變化過程中需要制定標準化的規定進行約束，根據標準化的價值形式為商業地產金融行業的發展奠定基礎，提供更加堅實證券發展載體，可以在多樣化市場發展中，實現商業地產金融的資金轉讓或是區域劃分等，保證商業地產金融發展穩定的基礎上，更好的提升商業地產金融的發展。再者是根據商業地產金融證券化與資產證券化之間的區別主要是資產證券化能夠更加獨立，并且能夠更好的將單個的商業地產項目作為投資的主體，不需要關注其他問題，只需要重視投資項目的實際開發與盈利等即可。但是股權投資在要求上比較多，需要根據商業地產金融中的獨立法人作為代表，需要對項目投資與建設負全責，同時還需要根據商業地產金融中的發展方向做出正確的決定，建立完善的商業地產金融投資機制作為引導，積極吸收相關的投資以及資金集中之后，將需要讓出的部分進行劃分，根據資金的統一與高度集中，更好的保證商業地產等項目建設的順利進行。根據商業地產項目的需要，將資金使用到恰當的位置中，提高商業地產金融行業在市場發展中的競爭性，能夠準確預測市場的發展方向以及市場發展中的各種波動，保證商業地產金融區域發展的穩定，提升商業地產金融的整體競爭力，推動商業地產金融的發展與進步。
四、結束語
綜上所述，金融商業地產行業的發展與我國經濟發展之間具有非常緊密的聯系，商業地產金融的進步能夠很好的帶動我國經濟的進步，同時在經濟發展的影響下，怎樣更好的提升商業地產金融的發展與進步，提升商業地產金融發展中的抗風險能力，是商業地產金融發展的重要目標，同時也是穩定經濟進步的重要保障。
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商業地產發展現狀范文3
關鍵字：商業地產；發展現狀；會計核算；問題；改進措施
一、商業地產行業發展現狀及其會計核算意義
商業地產行業是我國國民經濟的支柱，與我們每個人都息息相關，它是改善人民生活，增強國民經濟實力的重要產業。目前我國商業地產行業正處在向規范化、規?；⑵放苹\作模式轉型時期，伴隨著現代經濟的快速發展，該行業迎來了巨大商機，但“房價升溫”也由此得到了社會的廣范關注。為了抑制房價的不斷上漲，政府對商業地產行業逐步調控，大大降低了該行業的利潤。為在商業地產市場上占有一席之位，企業競爭也變得愈演愈烈。會計核算工作的嚴格實施對于商業地產開發行業來說具有重要意義，作為企業管理的重要環節之一，它通過對企業的日常經營活動進行財務核算，反映企業在一定階段的經營現狀，從而能夠更好地為管理者做決策提供依據。如果不能形成一個有效的會計核算體系，勢必會增加商業地產行業的運營成本，甚至會引發企業的財務危機，在當下的激烈競爭中被淘汰出局。雖然我國各商業地產開發企業幾乎都設置了專門的會計核算部門，但由于該行業本身具有開發周期長、資金投入量大、商品價值高等一系列特性，其會計核算仍然面臨諸多亟待解決的問題。
二、商業地產行業會計核算存在的問題
1.會計科目設置不完全合理
一個商業地產項目的開發實施，通常要涉及到多種程序，也就要應用多個會計科目進行財務核算。由于商業地產開發往往耗資巨大，商品價值高，為使項目建造過程中，各環節的財務狀況體現的更加直觀、明細，就必須使得科目的設置和實際物資支出或所得收入情況具有較高的吻合度?？v觀我國現行的會計核算制度，雖然規定了許多科目設定標準，但是專門針對商業地產行業的會計核算準則卻并不存在，也就導致有時難以找到一個最佳科目來表達，許多不同種類的用都籠統對應一個科目，設置上不完全合理。除此之外，我國會計記賬的一貫方法是要對所有的賬簿，在年終結舊賬，年前建新帳，而這樣的規定并不能完全適合于商業地產行業。商業地產項目從開發到竣工驗收直至用戶確認付款等最終環節往往歷時較長，正式交付完成之前均為“在建工程”，所以成本的結轉期應當是以開發項目的建設周期為準較為合理。這就與前述的傳統會計記賬方法不相符，導致一個開發項目的工程建設情況要記在多本賬簿上，無疑增加了會計人員的工作負擔，管理者查賬進行決策也變得不方便。
2.收入確認較為復雜
根據我國《企業會計準則--收入》規定的條例，一項收入確認的核心條件在于風險和報酬是否進行了實質性轉移。這在理論上看似合理可行，但在實際應用中卻相當復雜，難以辨別，尤其是對于商業地產這種行業，一個項目從開發到完成要經過取得工商部門的銷售許可證、與買方簽訂購房合同、招投標購買大量物料、工隊長時間建筑施工、竣工驗收交付買方確認、收款并進行產權過戶等等程序，環節多、手續繁瑣，且主要采取預售和分期付款兩種方式，究竟何時何環節真正將風險與報酬完全轉移給買方，這判斷起來相當復雜。買方有時雖然已經能夠居住使用房屋，但由于并未完成全款的支付，因此包括風險與報酬在內的所有權并未當即完全轉移給住戶，仍歸企業所有，這時就不應立即確認銷售收入。而有的房屋以出租或售后回租等形式對外租售，取得的款項是否應該確認為當下收入？實際處理中對這一標準的運用比較混亂，這必然要求會計人員具有較高的職業判斷能力。
3.風險披露缺乏透明度
商業地產行業由于自身的多種特殊性，勢必會面臨較高的風險，包括國家土地政策和購房政策的變更、項目斥巨資引起公司內部的財務危機、豆腐渣工程帶來的房屋質量風險等等。這就要求每一個商業地產開發企業要能夠事先對自己將要面臨的風險進行準確的評估與披露，并適時將信息反饋給會計核算部門，以助于管理者及時調整決策或制定新的方案，將損失降到最小，否則最終的會計核算結果就會失真，準確性大打折扣。提取質量保證金是防范風險發生的有效手段，中國證監會允許商業地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法，但并沒有具體的條目約束，有的企業便因此投機取巧，對于質量保證金的披露程度極低或僅披露抵押貸款風險，導致對外界風險披露的透明度缺失，不利于消費者的選擇判斷和外部企業的投資決策。若未能及時將風險信息傳遞給本公司相關會計部門，也不利于公司內部的會計核算。
三、商業地產行業會計核算問題的改進措施
1.改進會計科目的設置
每一個經營商業地產的企業，建造過程中所涉及的開發項目多少以及公司自身的規模大小等情況都不盡相同，因此涉及的會計科目種類不一。盡管國內尚未統一該行業的會計核算準則，但是各企業應該根據自己的內部需求靈活應用。例如企業投入資金開發新項目時，涉及的費用支出就可以直接計入開發成本費用，盡量在新會計準則的要求下，找到最貼切的會計科目，做到清晰對應。另外，為了簡化賬簿記賬程序，提高會計核算效率，實務會計應用中，應盡量使得一個項目從開發到完工的所有程序涉及的財務信息都集中體現。傳統會計記賬方法導致賬項不能連續記載，為了改變這種情況，可以按照不同的核算對象設立不同的成本卡片進行裝訂，作為開發成本明細臺賬，到每年末只需要把本年度已竣工結轉的項目建案歸檔，這就大大提高了會計人員的工作效率，同時更加清晰明了。
2.完善對商業地產企業收入的核算
商業地產企業確認銷售收入應當遵循一定的標準，符合專業標準是確認收入的首要條件。專業標準即我國的會計核算制度中提出的四個要素：商品的主要風險和報酬已經轉移、無法對已出售的商品進行控制、相關利益很可能流入企業、相關收入以及成本能夠可靠的計量。其次也要符合一定的法律標準，即房產的售讓必須經過正當透明的程序，一切環節須在我國法律約束的范圍內進行，違法進行的交易均為無效。例如企業利用某空地私自建造完成出售的房屋，即使取得了相關的報酬，轉移了相關的風險至買方，但由于企業并不實際擁有該空地的土地使用權，因此屬于違法建造，這時銷售房屋所得款項就不能確認為企業的收入。對于按售后回租、售后回購等促銷方式達成的交易，必須判斷其真正的交易實質，然后按照實質重于形式的原則進行核算，確認是否計入企業收入。
3.提高風險信息披露的透明度
風險披露對于商業地產開發企業的財務核算至關重要，它表明了一個企業有可能會面臨的風險損失，是制定方案或研究解決措施的基礎資料，理應得到重視。由于商業地產開發企業的項目建設周期長、投資大，因此都應當事先提取一定程度的保證金和風險準備金。盡管國家只規定了提取的最低標準，但是企業為了后期的良好運作，應結合項目實際提取或更高數額、更長期限的保證金和風險準備金，計入當期的成本項目，作為單獨科目進行核算，以提高企業抵御外界風險的能力，并將風險狀況及時傳遞給公司內部會計核算人員和外部信息使用者，保證其透明度和準確性，以樹立良好的聲譽和企業形象。財務報告中披露的風險也不應僅僅局限于抵押貸款風險，應盡可能全面的呈現，包括各種開發風險和籌資風險，都要進行強調和說明，為企業的發展提供更加可靠的會計信息和數據分析。
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商業地產發展現狀范文4
關鍵詞：商業地產企業；內部控制；問題；建議
近年來，隨著我國商業地產業在國民經濟發展中的重要地位的凸顯，人們對商業地產業的發展越來越關注。商業地產市場的波動必將對我國的經濟發展產生重大影響?？v觀我國商業地產的發展現狀，它作為我國市場經濟體系中的重要組成部分，是我國商業地產業健康發展的標志與載體。據相關數據資料統計顯示：目前我國從事商業地產開發的企業已經超過了8萬家。它所直接拉動的就業人數為200萬人以上，如果再將物業管理、房屋中介等相關產業也視為商業地產企業的范疇，那么商業地產企業所帶來的經濟正拉動作用更是不可忽視。而內部控制作為有效防范企業經營風險的有效措施，不僅影響到我國商業地產企業自身的健康和可持續發展，甚至影響到我國國民經濟的整體發展水平。
一、商業地產企業內部控制存在的問題
隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，我國商業地產業在飛速發展的同時仍面臨著激烈的競爭，面對瞬息萬變的市場環境，商業地產企業要想獲得更好的發展就必須做好內部控制管理。雖然在社會各方面的監督提醒下，商業地產企業的內部控制工作取得了一定的成績，但是仍存在一些問題。
1.商業地產企業內部控制環境薄弱
針對我國目前商業地產企業的內部控制現狀來看，還存在內部控制環境薄弱的局面。首先，企業的管理層缺乏對內部控制的認識。我國的商業地產企業基本都是以民營企業為主的。而這些民營企業的管理者、領導者、決策者都是從包工頭、泥瓦匠的角色中蛻變出來的，他們的管理方式憑借的都是自身的經驗，對于內部控制的重要作用認識不足。其次，內部人員素質不高。隨著知識經濟時代的到來，我國商業地產企業逐漸意識到人力資源才是現代企業戰略發展目標實現的重要保障。但是，由于我國商業地產企業的人員素質參差不齊，導致企業內部控制執行能力差，內部審計監督的力度不夠等問題。如果商業地產企業內部管理層或員工出現貪污舞弊等行為將給企業的經營管理帶來人為的風險。
2.缺乏風險防范意識
據國家統計局相關數據資料顯示，我國商業地產企業的平均壽命只有3.5年。究其原因，主要是由于商業地產行業存在較大的風險、缺乏對風險的有效評估而造成的。其實，商業地產項目的投資本身就是一種對未來的預測而進行的產品的生產過程。但是，在投資經營過程中未來是不確定的，這也就決定了我國商業地產企業必須面對來自各方面的風險。再加之商業地產企業的投資數額一般都比較高，資金的變現能力差、資金周轉周期慢等行業特點的存在更使得商業地產企業的經營充滿了變數。例如，金融危機的爆發、中央政府對商業地產行業實施的宏觀調控等都增加了商業地產的經營風險。就目前我國商業地產企業的風險管理現狀來看，大多數商業地產企業對風險的評估能力較為薄弱，沒有將商業地產企業可能面對的風險進行細化、對現金流的控制也存在不到位的問題，大多數商業地產企業在內部控制方面還是以對財務報表的防錯、財務舞弊現象的糾正作為主要目的，目光短淺未能將企業的內部控制與風險管理有機的融合在一起。
3.內部控制缺乏執行力
在實際生活中，我們經常在新聞、網絡等媒體中聽到一些關于商業地產企業的工作人員在為客戶辦理業務、采購工程物資、銷售商品房、承包工程項目等業務時經常舞弊、貪污、損公肥私、撈取回扣等，還有的工作人員利用職務之便挪用公款，這些經濟案件的發生都是由于商業地產企業內部控制的執行不到位導致的。雖然我國商業地產企業內部制定了內部控制制度，但是，大部分都是為了應付上級部門或者相關部門的檢查，制度上墻但是執行力度較差。對于企業內部控制的執行力度的不足使得很多商業地產企業在遇到具體問題時，企業的領導者總是將很多制度性問題靈活化，將內部控制的嚴肅性、剛性拋于腦后、置之不理。例如：有的商業地產企業的員工獎懲制度經常出現由于人情因素的而改變現象，最終引起其他員工的不滿、怨聲四起，企業的經營容易出現無章可循的無序狀態。
二、完善我國商業地產企業的內部控制對策
面對激烈的競爭，我國商業地產企業如何才能在這種內外壓力的環境中立于不敗之地，就必須克服目前商業地產企業內部控制方面的各種問題，不斷創新、與時俱進，更好的適應社會主義市場經濟發展對商業地產企業提出的要求，為我國國民經濟的發展創造更多的經濟效益。
1.創建良好的內部控制環境
良好的內部控制環境是商業地產企業建立并實施內部控制的基本前提條件，因此，對于商業地產企業而言，必須構建良好的內部控制環境。首先在企業管理層與普通員工中樹立現代企業的控制管理理念，強化他們的風險意識，無論是企業的高層領導者，還是企業的管理人員，人人都必須樹立風險管理意識，防止盲目的擴張，避免為了追求業績而忽視風險的行為發生；其次加強對本企業員工專業素質的培養與提升。可以結合目前我國正在開展的反腐倡廉等活動，對于企業的管理層及決策層員工進行廉潔自律、依法辦事的職業道德素養的培訓；對普通員工定期對其進行內部控制專業知識的培訓。
2.不斷完善商業地產企業風險管理體系
商業地產企業在經營過程中存在很多風險，因此，商業地產企業必須從自身所處的實際環境出發，在企業內部不斷構建并完善全面風險管理體系，并將風險管理體系視為企業內部控制的主要內容。對于商業地產企業而言，要對每一項投資項目都進行風險評估，在關注財務風險的同時，要注意對企業的資金實行預算與集中管理。例如，由于目前我國各商業地產企業的資金主要來自銀行，據統計，商業地產企業90%的資金來源于銀行，這種單一的融資方式不僅大大增加了商業地產企業的資金成本，更是我國商業地產業企業由于對銀行的過分依賴而增加了經營風險，因此，商業地產企業可以拓展其他融資渠道，如上市、信托融資等。
商業地產企業的工程項目較為復雜，并存在較多的應付款項目，管理者很難真正實現對每一個合同的全面監控。因此，這就要求商業地產企業必須根據已經審批的業務流程來申請資金計劃，對各項目設立禁止的條件與預警機制，當合同的付款金額達到了80%～90%，那么預警機制將自動提醒企業的管理者，同時加強審批制度的完善，力爭把風險控制在安全范圍。
3.不斷強化商業地產企業內部的審計與監督管理職能
商業地產企業的內部審計是強化企業內部控制的一項最有效的策略，也是企業及時發現內部控制漏洞并予以改進的最佳選擇。因此，我國商業地產企業必須加強對內部審計的監督與管理，充分發揮其職能。這就要求商業地產企業必須注意在企業內部加強對內部審計的重視，保證其權威性與地位獨立性。特別是作為商業地產企業的項目施工招標環節，是一個極易發生舞弊事件的環節，這就要求企業內部審計人員在平時的工作中熟悉對照招標條款，看是否在施工中嚴格遵照招標流程進行，是否存在不合理的改動或者未經授權，其書面評估意見是否與最終中標結果一致等，如果存在不一致的情況一定要分析其真正的原因。
總之，商業地產企業的內部控制是一項系統性的工程，需要長期的實踐與完善。面對來自各方面的競爭壓力與生存壓力，商業地產企業一定要穩扎穩打地完善內部控制，從觀念上轉變、在營造內部控制管理環境的同時提高內部審計部門的監管職能，使商業地產企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地，從而對國民經濟的發展起到良好的促進作用。
參考文獻：
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商業地產發展現狀范文5
關鍵詞：三線城市；商業地產企業；融資現狀
在拉動國民經濟快速發展的動力來源上，商業地產行業所做出的貢獻是不可忽視的。伴隨著我國城鎮化建設步伐的加快，大量的商業地產企業迎來了發展的重要契機，一些商業地產商迅速崛起。但是，隨著商業地產企業的井噴式的發展，企業的資金周轉遇到了現實的困境。為了解決資金方面的問題，拓展融資渠道，贏得更多的市場發展的血液和動力成為了很多商業地產企業面臨的主要發展問題。筆者著重從三線城市的融資現狀入手，探究其在融資進程中出現的問題及今后的改進和提升的策略。
一、我國三線城市商業地產企業融資現狀
1.資金來源渠道
信任融資渠道具有悠久的傳統歷史，在很多三線城市商業地產企業中依然比較流行。一旦商業地產企業無法如實還款，那么企業的經營者的口碑將會降到一個比較低的水平。因為這一傳統的融資渠道的主要對象都是和商業地產企業經營者有著一定關系的親戚或者朋友。
第二個渠道是商業貸款，因為貸款方是商業銀行，所以無論是從貸款的審批，還是貸款的額度及還款的期限等方面都對商業地產企業提出了比較高的要求。一些商業地產企業因為不符合銀行的發放貸款的標準，因此在這條渠道上所取得的融資效果并不是很理想。所以，面臨巨大的市場壓力的商業地產企業，在不得已的情況下，開始將貸款的希望放到了民間信貸上面。民間信貸，在資質審核方面的要求相對比較低，但是對于抵押物品的商業價值與貸款實際數額之間的差額比較大。同時，一些民間信貸的年率相當高。
2.資金來源總量
當前，三線城市的商業地產開發尚處在一個初級的階段。這種發展的現實環境，一方面為其市場的占領和拓展贏得了寶貴的空間。但是，伴隨著一線、二線城市的商業地產開發體系及工程的相繼完善，一些大型的商業地產企業也開始逐漸將發展的重心向中國的三線城市遷移。在僧多粥少的市場環境體系下，三線城市所面臨的市場融資空間將會被壓縮。根據國家權威部門的市場調查結果表明，當前，在我國三線城市的市場融資中，一個突出的問題是資金來源總量無法滿足當下商業地產企業的市場運營資金的需求。這種供需不平衡的發展現狀，在一定程度上影響和制約了三線城市市場規模的擴大和進一步的拓展。同時，需要強調的是，三線城市從地理位置及經濟發展水平等層面，與一線重點城市相比存在著一定的差距。在2012年三線城市商業地產企業經營報告中顯示，有接近一半的商業地產企業由于發展中資金的短缺而宣布停產或者破產。目前商業地產企業在融資過程中，呈現出了融資渠道比較狹窄和融資成功率比較低的問題，特別是三線城市商業地產企業在申請商業貸款時的成功率一直處在一個比較低的水平。我國央行在2010年曾經做過一項針對三線城市商業地產企業貸款情況的調查。這一調查顯示：在我國三線城市商業地產企業的外緣貸款98%是來自商業銀行。但是其中能夠獲得銀行貸款的比例還不到8%。目前在我國的長江流域，珠江流域，很多三線城市商業地產企業都在面臨著融資難的問題。因此，三線城市商業地產企業資金層面上的不足，在很大層面上是對當地經濟發展水平和市場運營環境的一個折射。
3.資金來源結構
在三線城市商業地產企業的資金來源結構體系中，根據時間的長短，可以從整體上將其劃分為短期資金來源和長期資金來源。但是，從目前所掌握的情況來看，我國三線城市商業地產企業在短期資金來源的比例是比較大的。一旦，金融風險事件發生，或者國內金融秩序出現波動，出現了比較嚴重的通貨膨脹，那么三線城市商業地產企業所面臨的資金壓力就會很大。很多商業地產企業如果在資金來源結構體系中，短期資金來源的比例達到了半數以上，那么對企業資金結構的運營安全將會構成一個比較大的威脅。從商業地產企業發展和運營的情況來看，在符合企業的負債承受能力基礎上，所承擔的負債對于企業的發展是具有一定的利好促進作用的。商業地產企業的負債水平處在一個平衡的發展狀態，將會助力企業更好的發揮好企業資產所具有的杠桿功能。作為企業生產發展的重要催化劑，可以幫助企業釋放出更大的市場潛力，進而在市場競爭激烈的大環境中，贏得更大的發展的主動權。
總之，在現在統計在冊的商業地產企業中，有近半數以上的企業處于所謂的負債經營的階段。其中，有很大一部分商業地產企業所面臨的還款壓力是非常大的。在今后的發展中，如何從當前商業地產企業發展的現狀出發，改善其融資的現狀是整個商業地產企業發展進程中的一個重要的研究重點與方向。
二、我國三線城市商業地產業融資面臨的問題
1.國家宏觀調控，增大融資難度
國家會根據市場運行的整體情況，通過銀行的商業貸款的利率及居民購房貸款政策的調整等手段，來對整體的商業地產行業進行宏觀調控。當前，我國的商業地產行業出現了增速過快的現象，大量的樓盤被開發后因為市場需求環境不旺而導致資源的擱置和浪費。同時，一些地方的而已炒房的行為也在一定程度上影響了商業地產行業的整體運營和發展。因此，國家通過限制購房及落實房產管理相關制度等方面，來調控商業地產的整體走向。這一點對于三線城市的商業地產企業而言是一個發展中的重要難題與挑戰。
2.融資渠道單一，金融市場結構不健全
當前的市場融資環境中，三線城市的商業地產企業由于自身運營規模及市場發展形勢等主客觀原因，在融資渠道上呈現出了很大的單一性。按照目前的三線城市商業地產企業的融資比例來看，其商業貸款的比例和數量占據了其整個融資總額的一半以上。在另一方面，一些三線城市中具有一定規模的商業地產企業，通過金融市場等資金運作媒介來提供資金的保值與增值。但是，在當前的國內金融市場發展體系還不是很完善的情況下，其市場的發展和收益效果并沒有達到商業地產企業理想的預期水平?；诖?，今后的三線城市的商業地產企業在融資渠道等方面還要面臨著很長的一段路要走。
3.間接融資過多，投資增長過快
基于自身運營與發展需要來展開的市場融資具有很大的不可控性。一方面，商業地產市場的整體運營與管理程式中，本身就會存在著一定的風險。另一方面，在間接融資中，商業地產企業所要承擔的還款壓力也會相對比較大。但是，對于一些經濟發展基礎還處在一個較為初級階段的三線城市的商業地產企業而言，投資就會必然意味著一定層面的風險，如果缺乏全盤的考慮和周密的部署，企業的投資，尤其是過快和過于著急和追逐利益的投資將會在很大幾率上給企業的發展帶來諸多的負面的影響，嚴重地還會導致企業無法及時的收回投資而導致企業資金周轉鏈條的斷裂，最后造成重大的經濟損失和發展的困境。
結合上文，筆者分析了當前三線城市房地產企業在融資層面出現的問題以及背后問題產生的原因。當然，關于融資現狀不盡樂觀的原因還有很多層面，例如，三線城市商業地產企業自身的信用建設水平還需要提高。金融機構在扶持和助力企業市場拓展等層面還存在著提升的空間。地方行政主管部門在企業招商引資層面的力度和政策并沒有在三線城市商業地產企業的發展中得到更多的落地與展開。
三、發展我國三線城市商業地產融資渠道的對策和建議
1.建立多層次商業地產融資體系
當前，在我國三線城市商業地產企業的商業貸款的申請的對象主要是各大商業銀行。從目前的市場需求來看，商業銀行的貸款提供額度和數量與三線城市商業地產企業的資金需求之間還存在著很大的差距。再加上，很多商業銀行在進行貸款發放的時候會根據企業的實力與規模做出一定的傾向，這些都影響著三線城市商業地產企業融資問題的順利解決。商業地產融資體系，依照市場營銷學的角度來看，可以經由主要的兩個維度來實現。初步階段，要從商業地產企業的內部程序入手，進步升華的融資的效力與效益。其次，要將企業的商業地產融資體系的維護與市場的成長有效地連系在一起。所以，通過整合企業發展的內外資源可以更好的實現商業地產企業融資體系的經濟效益。
所以，三線城市商業地產企業在融資的過程中，應該在政府相關政策主管部門的引導下，開展多渠道的融資。國家相關政策職能部門要通過制定相應的政策法規來為三線城市商業地產企業多渠道融資保駕護航。同時，政府還應該積極地做好三線城市商業地產企業與各類金融機構的對接工作，在貸款申請政策上予以更多的照顧和扶持。
2.適度調整發展戰略
目前，在三線城市商業地產企業中，存在的一個比較突出的問題是發展戰略目標的不明確?？梢哉f，一個企業在的工作中缺少具體的、明確的發展戰略目標則很容易在發展的道路上迷失方向。同時，一個缺乏明確發展戰略目標的企業管理和發展是很難在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三線城市商業地產公司在2011年起開始進軍高端商業地產市場，由于缺乏統一的規劃與發展方案，公司資金周轉一度處于很大的被動局面。這種境況的出現在某種程度上就是對公司領導缺乏相應的發展戰略目標而造成的。企業長遠的發展戰略與發展規劃與企業的融資安全之間有著非常緊密的聯系。例如通過降低采購費用的方式來降低項目在初始階段的費用支出，以及在建筑過程中通過各種具有一定潛在風險系數的方式來實現成本的管理，因為，一旦在運營中出現了注入經營不善等問題將會在很大程度上制約其今后的融資渠道的暢通發展。
3.慎重選擇開發項目
按照當前的市場運行模式很多開發商要承擔著先行墊付相關人員及物料成本的費用。同時，國家出于社會穩定發展的角度對工人工資拖欠問題也已經通過一系列的法律和政策來進行了強制性的規定。這些都在客觀層面上加大了三線城市在進行房產項目的選擇中一定要從政策和法律及相關的市場環境等層面進行全面了解和掌控，爭取將項目的選擇層面的風險系數降低。例如，某一三線城市的房產企業，在進行項目施工中，由于對項目的選址的科學性進行論證，最后因為與市政的整體規劃發生了嚴重的沖突而被迫拆除，造成了一定的財產損失。這些都是三線城市商業地產企業在今后的項目選擇中要加以注意的重要方面。
4.采取適當銷售策略
商業地產企業進行樓盤開發的最后落腳點是通過市場銷售的手段將投資收回并且獲得預期的收益。大量的已經竣工的樓盤由于銷路受阻而導致資金周轉不暢而影響了下一步的投資和及時的還款。因此，三線城市商業地產企業應該結合所在城市的市場購買需求及購買力等實際情況。通過完善的房產售后服務來提升房產的美譽度。本土化銷售是企業發展的重要實現路徑，在這一行銷策略的指引下，企業在產品研發，產能提升以及競爭力的提升等諸多方面都會大有提高。在當前的市場發展環境下，通過良好的企業運營策略實施，可以有效地規避或者降低企業在市場中所存在的風險。通過這些系列的營銷策略及手段來構建一個立體的高效的商業地產行銷體系及框架。經過科學合理的規劃和發展為企業資金層面的盤活及今后的市場拓展奠定重要的基礎。
5.開發適銷對路產品
無論是生產型企業還是服務型企業，其在整個運營策略的實施中，都需要經由創新的運營和生產模式來為企業的發展謀求更大的生產和發展動力。一旦在企業的運營中所出現的大的資金鏈條的斷裂或者較大的市場經濟形勢的波動，則企業將會面臨著非常大的市場挑戰。三線城市在人均收入和大眾的審美水平等層面與一線城市存在著一定的差距。一方面，在商業地產的價格層面，三線城市由于地理區位及經濟發展等層面的原因，是處在一個較低的層面的。因此，三線商業地產企業在進行房產產品的開發和市場銷售的價格制定層面要與當地的經濟發展水平和大眾的購買力實現一個良好的對接。另一方面，在房產產品的規格和樣式上，應該在不增加相應的生產成本的基礎上，從戶型到結構等諸多層面照顧到所在地區和城市的大眾審美和居住習慣。這種行銷對路的房產產品會在客觀上為其房產銷路的打開提供應有的助力。當然，由于三線城市各自存在著自身的差異，因此在進行產品的開發和設計的層面應該更多的發揮出本地化的發展策略的優勢。
6.加緊開發商業地產金融投資產品
隨著三線城市商業地產企業規模的不斷擴大，其市場資金的需求也會呈現出不斷上升的態勢。因此，商業地產企業應該在立足原本行業發展的基礎上，加大力度來實施多元化的運營策略，從而多方向的轉移企業在融資和運營層面存在的壓力。其中一個比較符合眾多三線城市商業地產企業未來發展方向的是地產金融投資產品的開發與投資。這種利用資產杠桿的力量可以在一定程度上拓展企業的融資渠道，為企業的市場發展增加新的動力。企業在進行此類產品的開發中，也要將風險的防范置于一個突出的位置?？傊瑥母瓷蟻碇v，商業地產企業在嘗試進行金融投資產品開發的那一刻，其所面臨的風險壓力就已經客觀存在。相反的，經由科學的統籌和計算，將金融投資產品風險與自身的經營進行一個有效的對接，其所產生的市場效應還是非常利于企業的發展和市場運營規模的擴大。但是，拋開，其基本的前期的計算，如何從過程中，將金融投資產品可能產生的風險控制在一個較為理想的狀態，或者將其納入到一個科學的，系統的風險預警和監控體系之中，其所面臨的壓力會得到有效的控制。
商業地產融資渠道的多元化是一個系統的工程，需要包括企業，政府及金融機構在內的眾多元素的通力合作。因此，在今后的發展中，三線商業地產企業應該在借鑒相關的科學發展理論的基礎上，將企業的融資渠道的多元化發展進行逐一的完善。當然，這一完善并不是直接的抄襲現有的別的企業融資模式，而是應該在借鑒和參考的基礎上，將這一制度和企業自身所在的行業發展環境以及企業發展的諸多實際情況來進行對應的調整。
四、結語
三線城市商業地產企業面臨著巨大的市場發展機遇，同時其在融資層面所遇到的問題也是現在眾多領域企業發展中的一個共性問題。本文分析了其融資的現狀及今后的改進策略希望能起到一定的借鑒和參考價值。
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商業地產發展現狀范文6
綜觀我國商業地產的發展現狀，其特點有：
發展迅速，業態多樣
商業地產的投資性很強，既可出租、亦可經營，并且可以根據市場的需求調整經營內容、出租方式和租金等，具有經營靈活的特點，有很強的市場適應性。加之住宅地產已進入微利時代，而商業地產仍存在著巨大的利潤空間，因此商業地產吸引了大量的投資者。有關方面提供的數據顯示，目前我國大小城市幾乎都建有商業街，純粹的步行商業街也在200條以上。從購物中心來看，目前全國已建成的有54個，面積將近700萬平方米，已經在建立項的還有200多個，面積超過3000萬平方米。另據中原（中國）物業顧問有限公司中央研究部的調查，2003年1至11月份，全國完成商鋪市場開發投資額為1010多億元，比上年同期增長42.5％，完成商鋪竣工面積達2097萬平方米，比上年同期增長40.9％。我國商業地產從規模和形態上劃分主要為六種，分別為底商、百貨商鋪、購物中心、主題店、SHOPPING MALL和商業街，各種業態互為補充，尤以SHOPPING MALL發展最為突出。但是迅速發展的背后也存在不少憂患，據業內專家預測，在2005年前后，在我國各地可能會出現“商業地產問題現象”，將產生回報不能兌現、商場關張、大量的租售糾紛、競爭壓力增大等情況。
利潤豐厚，但風險巨大
商業地產利潤空間巨大是業內共識。目前許多商業物業租售價格一般是同區位寫字樓和住宅的2至3倍，黃金地段商鋪的市場價格更是高得驚人。如廣州地鐵站附近商鋪的售價能達到5到20萬元/平方米，北京中關村部分寫字樓的商鋪售價也已達到10多萬元/平方米。地產商通過銷售部分商業地產物業可以收回前期開發資金和建設資金；通過出租部分物業又可以獲得穩定的資金流，達到長期贏利的目的。如大連萬達因引進沃爾瑪，其長春購物廣場“黃金旺鋪”很快被搶購一空，僅靠一層商鋪出售，萬達就收到購房款3億元左右。但是，商業地產又是一塊燙手的香餑餑，存在著巨大的投資風險。商業地產投資成本高（包括建造成本、裝修成本和經營成本等），資金壓力大，若無強大的資金實力并經營能力不強，則很可能會被資金壓力逼上絕境。同時其經營壓力大，這包括招商和消費兩個方面，商業地產往往靠“大客戶”來帶動整體物業，大型商業地產項目的招商對象通常是已經或準備進入我國的外資商業企業，由于他們更多地是租用而非購買商業物業，所以招商成功并不代表很快就能被消化。而且商業地產投資回收慢、風險高、生命周期較長，尤以SHOPPING MALL為甚，因此是否有足夠的資金基礎支撐下去是非常關鍵的。震驚全國的“萬達?沃爾瑪”流血事件也從一個側面說明了商業地產的風險。
單方開發，缺乏統一管理
我國商業地產一般由地產商單方開發，地產商往往對商業不甚了解，更談不上對商業規律的掌握；還有許多地產商沒有看到商業地產開發與住宅開發的差別，套用較熟悉的住宅開發模式；而且商業地產的復合性要求地產商、投資者、經營者、物業管理商四者結合起來，現實中四方交接很不規范。這些因素帶來了巨大的投資前期風險。如北京盈科大廈建好后，為了引進太平洋百貨，僅在設施改造上就投入4000多萬元。濟南泉城路商業街店鋪，由于過于重視城市景觀要求，忽視了商業使用功能，陷入了招商難的尷尬境地。也有一些地產商抱著“賣完就走”的經營思路，不注重商業物業的后續管理，結果出現銷售火爆的商業城，地產商賺錢走人了，商業城則日漸蕭條。而且地產商往往缺乏對商業物業進行統一管理的能力，日后經營全由投資者自身調節，使得商業物業發展偏離地產商原有設計，影響整體形象。如廣州中旅商業城采用只售不租的策略，拆零賣鋪放棄統一經營，結果項目多次啟而不動，不得不艱辛地跋涉于與業主們的痛苦談判之中；億安廣場憑實力將所賣鋪位悉數收回，引來百盛統一經營，但由于商場慢熱，零售商與地產商之間利益矛盾激化，導致百盛退出。
空置率高，同質化嚴重
在商業地產迅速發展的同時，商業地產的空置率也倍受人們的關注。如2003年上半年由于受SARS疫情的影響，廣州零售市場受到嚴重打擊，廣州商鋪市場在2003年第二季度出現自2001年以來的首次負吸納量，達42000多平方米，商鋪空置率也由5.9％躍升至15.9％。另據廣州市統計局的統計：2002年廣州市滯銷商品房中，住宅、辦公樓、商業用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%。其中辦公樓和商業用房的空置率均已超過10%的警戒線，商業物業空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國商業地產發展的盲目性，另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現象。同質化是商業地產發展的大忌。但是商業地產豐厚的回報，吸引了大批投資商進入，由于缺乏統一規劃，不可避免地帶來了重復建設和同質化的問題。
機會與威脅共生、優勢與劣勢共存的我國商業地產如何將地產商與商業經營者的資源有效地整合起來，如何把風險有效地控制在前期投資，以實現可持續的發展，已成為迫在眉睫的課題。就此筆者提出以下發展策略：
加強城市商業開發的規劃
商業地產應該與城市協調發展，依托城市經營的大環境，商業地產才能順勢起飛，因此加強城市商業開發建設的宏觀管理和統一規劃是必須的選擇，做好城市商業規劃工作是城市商業健康發展的保證。各城市必須立足于本市制定城市商業發展規劃，通過城市規劃來調控商業網點發展的速度、業態、區域及規模，消除商業地產的泡沫。如《廣州市商業網點發展規劃（2003－2012）》已正式獲得廣州市政府批準實施?！兑巹潯诽岢隽恕八木€三圈，兩軸一帶”的大商業格局，詳細架構了廣州未來十年中商業網點的分布。規劃期內全市將提升改造或新建6個都會級商業功能區、20個區域級商業功能區，一個中央商務區、兩個國際會展商務區。按照“內精、中厚、外強”的發展要求，形成空間定位準確、圈層分工合理、地域特色鮮明的商業圈層結構?！兑巹潯烦蔀閺V州商業網點建設、商業地產開發宏觀管理的依據。另外好的規劃還必須有聽證制度來保證，我國城市商業網點建設聽證程序、規范和制度還有待完善。
實現商業與房地產的對接，加強地產商與商業經營者的資源整合
地產商與商業經營者資源的有效整合，能夠降低投資風險。一方面，地產商借助商家的品牌效應，能有效提升樓盤的銷售，因為零售巨頭、餐飲娛樂、家居建材商的加盟，是樓盤的一大賣點。另一方面，成熟的大型社區為商業經營者提供了高素質的人流量和消費力，從而大大降低了投資風險。但核心的問題是二者資源如何整合？
首先二者應注意經營理念和品牌核心價值的整合。商業地產屬于邊緣產業，兩個行業的差異性很大，經營決策理念也相去甚遠。在現實中兩方人員在決策理念和經營運作過程中，時常產生劇烈的碰撞，不和的最終結果必定是商業地產項目的失敗。二者的經營理念固然不可能完全一致，但應注意協調，盡量不沖突。品牌核心價值是品牌資產的主體部分，它讓消費者明確、清晰地識別并記住品牌的利益點與個性，是驅動消費者認同、喜歡乃至愛上一個品牌的主要力量。地產商和商業經營者二者品牌核心價值的關系，即是互補、相融、互動的關系，還是對立、矛盾的關系，決定了商業地產最重要的兩部分是互動發展，還是各奔前程，也決定了商業地產整體品牌形象。比如北京怡景園的老番街，當初定位于高檔商業街，現在淪落為小商品市場，大大影響了樓盤的高檔品牌形象和日后的升值潛力。這就是地產商不注重與商業經營者品牌核心價值的整合，不規劃商業業態，致使進駐的商業品牌和業態與居住人群的消費習慣、消費能力、品位對接不好，大家都受損失的結果。地產商品牌受損失，樓盤的品質下降，租金下降，業主和投資者未來不能獲得高額穩定的租金收益，投資受損。所以二者品牌核心價值的整合是非常必要的。
設計科學、合理的商業地產開發模式也是二者資源整合的重要途徑。商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式，而應先確定經營模式、招商對象和業態需求，再進行建筑規劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低商業地產的風險。大連萬達獨創的訂單商業地產開發模式，即預先與世界500強企業簽訂聯合發展協議，得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發。這種戰略伙伴組合的營銷模式好處顯而易見：對于萬達集團而言，與這種外資零售業巨頭結伴而行，不僅轉嫁了投資開發購物廣場可能存在的風險，而且極大地提高了購物廣場的知名度。此外，商業地產做到了強強聯手，通過各種品牌組合，產生經營優勢，有效地控制了經營風險，增強了業主的投資信心。此模式雖經歷了“大連萬達?沃爾瑪”流血事件的洗禮，但的確給商業地產開發提供了一個可資探索的范本。當然此模式還有許多需改進的地方，如二者的合作程度問題，大連萬達與主要的品牌商業企業目前只是租戶和業主的關系，合作只是松散型的，此種合作比較脆弱，尋求長期、緊密的合作成為此模式改進的方向之一。
做好商業地產的定位工作
由于商業地產與市場需求關系緊密，地產商開發商業地產時，定位是非常關鍵的問題，同質化經營只能帶來商業資源和社會資源的巨大浪費。如社區底商的定位，其招商目標主要有：自身配套所用、綜合百貨業、專業市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當的商業經營定位，才能在激烈的市場競爭中生存與發展。要做到準確定位，一方面必須適應市場的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發，走適合自己的路線。市場細分是商業地產定位的前提，尤其是針對商業密集區，要讓商業地產都成功贏利，就必須把市場細分再細分。如廣州天河區的中泰國際廣場，其消費群定位為女白領，圍繞這一定位，商場里的布局及休閑娛樂設施非常符合女白領的消費喜好和習慣，吸引了大量的女白領消費者。突顯特色的主題式經營也是商業地產發展的方向之一。主題式商場可以按人群、功能等進行劃分，如廣州北京南路的北京大廈把其6層、1.2萬平方米的裙樓部分重新命名為“韓大門”，專門經營以中檔為主的韓國時尚商品。小型商業物業尤其要做好定位的工作，要避免與大型MALL正面交鋒，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，以自身的特色來吸引消費者。
遵循商業規律選擇合適的業態
很多地產商在商業業態規劃方面一味地求大、求貴，其實衡量商鋪價值并不是取決于業態的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。選擇何種商業業態必須遵循一定的商業規律，如社區底商，只適合頻繁消費的、小額的、同質化的商業業態，如超市、便利店或與小區生活配套所需的飲食業。商業地產到底以何種業態為主，主要取決于所在區域的經濟發展水平和人們的生活水平。根據國際上發達國家和地區商業發展經驗，商業業態與經濟發展水平之間存在著如下規律：當人均國內生產總值（GDP）在1,000美元時，主導商業業態為百貨商店；人均GDP在2,000-3,000美元時，主導商業業態為大型綜合超市；人均GDP達到6,000美元時，主導商業業態以專業商店為主；人均GDP達到12,000美元以后，主導商業業態演變成大型購物中心（SHOPPING MALL）。
完善商業地產的管理體制
