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房地產營銷精細化管理范文1
Abstract： In recent years， China's real estate industry has developed rapidly， and the competition between enterprises are fierce. This article analyzed the connotation of value chain potential， and puts forward the effective ways to excavate value chain potential of real estate development enterprise.
關鍵詞： 房地產開發；價值鏈潛力
Key words： real estate development；potential of value chain
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）32-0029-02
作者簡介：劉向東（1962-），男，安徽銅陵人，工商管理碩士，高級會計師，安徽銅陵有色銅冠房地產集團有限公司企管部主任，從事戰略規劃、過程管控及管理創新等工作。
0 引言
房地產企業的發展受國家宏觀調控的影響很大，在宏觀調控政策的影響和市場競爭的擠壓下，一些管理粗放、實力不強的企業經營難以為繼，甚至退出市場。在變化多端的政策和市場環境下，如何增強企業的綜合競爭能力，站穩腳跟并取得發展，成為每個房地產開發企業面臨的重要課題。因此，有效挖掘房地產開發價值鏈潛力，就成為增強企業核心競爭能力，取得長遠發展的重要手段。
1 房地產行業競爭環境的變化，促使企業深入挖掘價值鏈潛力
1.1 國家對房地產行業的宏觀調控，促使企業管理由粗放式向精細化轉變 房地產行業在推動經濟發展方面發揮了重要作用。次貸危機后，在房地產投資的帶動下，國家經濟從金融危機中迅速恢復。自2011年三季度后，房地產市場出現急劇轉變，房價大幅下降。在這種形勢下，對房地產企業的盈利模式形成了倒逼機制，房地產企業要實現持續快速發展，需要強練“內功”，實現企業轉型升級，由粗放式的管理模式向精細化的管理模式轉變。
1.2 房地產黃金時代已經過去，行業競爭格局逐漸向企業綜合實力競爭轉變 在此輪調控之前，房地產市場屬于賣方市場，企業基本只要拿到土地開發就會盈利，所以很多企業基本不考慮成本控制。
1.3 行業競爭策略由以區位、房價為主的競爭向包含品牌、景觀、物業等綜合方面的競爭轉變 房地產市場黃金時代的結束，市場將進入買方時代，消費者可買、可選的產品更多，只有綜合競爭實力強的產品，才能贏得消費者的親睞。近年來，隨著“環?！庇^念的深入人心，消費者的觀念逐漸轉變，在選房、買房時，考慮區位、房價的同時，將更注重整個項目樓盤的品牌、景觀品質、物業服務等多方面的因素。
2 價值鏈潛力的基本內涵
①房地產開發企業的價值鏈：在房地產項目的生命周期中，根據從始至終所經歷的業務階段，可將房地產企業的核心價值鏈分為六大部分：土地獲取、項目前期規劃、設計、工程、銷售及售后服務。②價值鏈潛力的基本內涵：從房地產開發全流程的角度，深度優化價值鏈各環節的管理，結合企業實際，在設計、施工、采購、營銷和財務等各方面創新性地對整個價值創造過程進行管理。
3 挖掘價值鏈潛力的有效途徑
3.1 強化設計環節管理 ①加強與優秀設計單位戰略合作，提高產品設計品質。為改善設計質量，房地產開發企業應與優秀設計單位建立長期戰略合作伙伴關系，這樣既避免了設計人員掛靠現象，對后期項目開發、銷售都會產生良好的促進作用。同時要建立健全設計單位管理辦法，主要采取正面激勵的方式，加強設計單位的考核評估。②建立設計限額控制的關鍵技術經濟指標體系，監控和優化設計成本。限額控制指標體系的建立，要結合項目開發實際，構建項目設計監測模型。③引進專業咨詢機構，優化設計方案，“小費用”降低“大成本”。設計院設計出的戶型方案，雖然很專業，但從銷售角度而言，仍然有很多不足之處。要本著促進產品快速銷售的理念，不僅要組織內部人員進行審查，還需邀請外部專業咨詢機構參與設計優化工作。
3.2 強化施工環節管理 ①推行標準化管理，嚴格控制工程變更。變更是施工過程不可避免的，一部分變更會提高產品品質，后期可以通過售價進行彌補，另一部分變更則會顯著增加整個項目的開發成本。②引進建筑新技術。③加大項目部考核力度，提高全員成本管理意識。一是對項目部的建安成本進行考核。根據各項目的性質及高層、多層的成本差異，預算不同的建安成本。同時將建安成本作為一項定量指標納入項目部經營責任書。設置項目成本獎，按月進行考核，按不同的崗位設置不同的系數。采取正向激勵的模式，完成成本考核指標時享受該獎金；成本超支的按照超支額的一定比例扣減獎金。二是加強項目工期、質量、安全的考核管理。價值管理不僅僅體現在具體的節約額上，加快工程進度，保障產品按期銷售，提高產品質量，贏得客戶口碑，促進產品銷售，加強安全管理，確保員工生命安全，都是價值管理的重要舉措。加強項目工期、質量、安全考核，公司每年應與各項目部簽訂經營責任書，明確工期節點、質量要求及安全“一票否決”內容，確定項目部相關人員職責，確保項目開發過程順利進行。
3.3 優化物資采購管理 ①把握市場行情，選擇合適時機采購大宗材料。在工程建安成本中鋼材、水泥、混凝土等三大材一般占建安成本的80%，從某種意義上來說，降低了三大材的采購成本就是大幅降低了企業開發成本。②周密安排計劃，減少庫存積壓，節約資金成本。在實際操作中，應要求每個項目部每月月底將下一階段材料、設備計劃進行周密安排并報送采購部門，采購部門匯總后，按輕重緩急及時間要求，及時組織安排材料采購，從而避免庫存積壓、降低資金成本。③進行供應商評價，建立戰略合作伙伴關系。為加強供應商的管理，公司應建立合格供應商評價管理辦法等供應商評價相關標準，根據供應商的自身實力、履約情況、服務質量等因素，將供應商劃分為A、B、C三類，并選擇A類供應商建立戰略合作伙伴關系。
3.4 優化營銷環節管理 ①轉變營銷方式，提高營銷效率。房地產公司應選擇營銷經驗豐富、業內知名品牌的銷售公司建立長期的戰略合作伙伴關系，從而促進樓盤銷售，加快資金回籠。②建立營銷考核指標體系，合理使用營銷費用。設置一定的考核指標，可以合理把握營銷費用的效果。③創新營銷方式，采取多樣化的營銷策略。一是加強品牌營銷。將公司的經營理念融入到樓盤的市場定位中，推行公司的開發戰略，利用各種媒體營造品牌形象，強化企業品牌建設，通過品牌營銷有力促進企業樓盤銷售；二是推行環境營銷。樹立“景觀先行”營銷理念，在項目開發前，營造良好的景觀，給顧客以良好的視覺感受，從而吸引潛在客戶；三是推行網上營銷。充分利用網絡營銷渠道，在知名的房地產營銷企業電子商務網站上，建立網上售樓部，錄入公司樓盤的各項信息，并采取一系列促銷措施，開展網上選房、買房活動，吸引顧客進行購買；四是推行會員制營銷。建立推廣顧客會員制，培育客戶資源，把握客戶價值，增強企業核心競爭力。
3.5 動態成本控制 項目成本控制，除做好全面預算外，在實際執行過程中，關鍵是做好動態成本控制，確保過程項目成本不超過正常偏差。只有從項目全過程加強房地產開發動態成本控制，其中施工階段的動態成本控制，是開發企業降本增效的有效途徑之一。
參考文獻：
[1]黃大金.基于價值鏈理論的房地產開發企業成本管理探析[J].建設監理，2009（12）.
房地產營銷精細化管理范文2
關 鍵 詞：房地產開發；全壽命周期；風險管理
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
1引言
目前我國各項工程都處于開發建設的，在大型工程建設中，由于未來充滿著不確定性，因此風險無處不在，無時不有。如果這些風險不被人們所認知，并未及時采取相應措施，就可能會帶來巨大的人員傷亡、財產損失；反之，如果風險能得到科學管理，就可實現以最小的經濟代價取得安全可靠的保障，實現安全可靠性與經濟性的完美統一。
房地產項目具有投資額大、建設周期長和不可移動性的特點。這些特點決定了房地產項目在項目的投資決策、土地獲取、建設、租售與物業管理等各個階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響，從而使房地產項目在整個壽命周期內都存在著大量風險。因此，針對房地產項目開展全壽命周期風險管理研究，具有重要的現實針對性、必要性。
2房地產開發項目全壽命周期風險管理研究現狀
“風險”一詞最早出現是在1980年的文獻中。隨后，有關學者對項目風險管理理論方法、大型工程項目風險管理和軟件項目風險管理進行了研究。目前我國早已開始了房地產項目風險與決策的理論研究，但主要偏重于投資風險的分析和研究，對于實際運營中的風險分析很少。
目前許多開發商甚至各級政府在房地產項目開發運營中還存在一定的盲目性，對房地產開發項目的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產開發項目風險管理的研究近乎空白。因此，為適應大盤時代和房地產精細化經營的需要，借鑒和應用現代項目管理的重要思想和理論，研究適合我國房地產實際情況的、系統化的風險管理模式和風險管理體系，是當前迫切需要解決的問題。
3全壽命周期理論及房地產開發項目全壽命周期階段劃分
全壽命周期理論是利用生物壽命周期的思想，擬將研究對象從形成到最后消亡看成是一個完整的壽命過程，將研究對象的整個過程通過自然形態或者價值形態等劃分成幾個不同的階段，在不同的階段中根據研究對象的特點,采用針對性的分析方法以及管理模式對各階段進行應對方案的選擇，這就是全壽命周期理論的分析過程。
根據全生命周期理論，全生命周期的思想是將整個工程項目的管理周期均考慮在內，而不是只局限于工程項目的某一個或幾個階段。
4房地產開發項目全壽命周期風險管理分析
一般說來，房地產項目從項目投資規劃到試運行至少需要3-5年的時間，在不同的階段中，房地產項目遇到的風險類型不同，風險管理的目標也不同。對各個階段的風險分析如下：
(1)投資規劃階段
該階段的風險因素主要考慮的是社會、政策以及經濟風險三個方面。
社會風險主要是由人文因素的變化引起的，主要包括城市規劃、區域發展、社會治安、公眾干預等因素。
政策風險是指當金融政策、稅收財政政策變動、土地使用制度變化及住房制度改革時，造成房地產開發經濟上的損失。
經濟風險主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，包括市場供求風險、地價風險、融資風險。
(2)可行性研究階段
該階段主要考慮的風險因素有成本風險、財務風險、自然風險等。
成本風險和財務風險是項目可行性研究中應注意的常規風險，主要來源于對項目成本和財務預計的不準確。我國房地產開發項目資金來源主要依靠銀行貸款和購房者的預付款，自有資金的比重較小，一方面受投資收益率和貸款利率變動的影響，開發項目的利息可能提高，即資金成本增加，使得利潤受損；另一方面由于多種原因，如果樓盤不能按時竣工，則須向購房者進行延期賠償。
自然風險是由自然因素的不確定性帶來的項目損失。對于房地產開發項目，一般在項目選址時應該對當地的氣候、地質條件和災害等情況有所了解，特別是在自然災害高發區，以便識別項目的自然風險。
(3)施工建設階段
在該階段，主要涉及招標模式風險、合同風險、項目工期、成本、質量等風險。
招標模式有公開招標、邀請招標、協商議標三種。每一種招標方式都存在不同的風險。公開招標招標范圍廣，有助于降低工程造價、提高工程質量，但工作量大，費用多，耗時長且對中標者缺乏了解，會增加今后工作中的協調成本和承包商違約風險。邀請招標能有效地縮短招標時間，減少招標工作量，節省費用開支以及降低承包商違約風險，但對工程造價的控制有一定難度。
合同風險，在房地產開發項目中需訂立許多合同，由于合同考慮不周到、管理不善及執行不嚴，造成合同糾紛的概率很大。
工期風險，房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生比較大的變化。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出。
開發成本風險，房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段，建設前期對項目成本的影響程度達95%一100%，初步設計階段為75%一95%，技術設計階段為35%一75%，施工圖設計階段為12%一35%，施工階段對項目成本影響僅12%，因此，開發成本的主要風險來源于建設前期和設計過程。
(4)運行階段
項目的運行階段即租售階段，該階段是房地產開發過程中的最后一個也是十分重要的一個環節。這個階段的風險主要包括價格風險和營銷風險。
價格風險主要是由于房地產定價不合理給房地產開發項目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準確或者是對房地產市場價格變動缺乏跟蹤造成的。由于市場是處于不斷變化之中，房地產價格的高低很難有一個固定的標準，所以價格的高低都有風險。合理的定價策略是規避價格風險的途徑。
營銷風險主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產開發項目的銷售渠道分為兩種：自行銷售和銷售。自行銷售由于使用自己的銷售人員，具有成本低的優點，但營銷隊伍必須面對非專業性帶來的風險。銷售是委托專門的房地產中介，他們具有熟悉房地產市場、銷售經驗豐富等優勢，但要支付較高的傭金。房地產營銷方式指的是房地產營銷過程中借助何種媒介對外進行宣傳。宜傳造勢一方面可以提高開發項目的關注度和開發商的知名度，促進樓盤銷售；另一方面，如果宣傳過頭或者失敗，可能給項目造成巨大的負面影響。
5結語
風險管理不是一個獨立的流程，應當從一開始就被作為整個項目壽命周期管理體系的一個環節，管理項目面臨的各種風險，以經濟、有效的定性、定量分析方式建立風險執行計劃并對之實施和監控，盡量避免和減少風險，將威脅轉化為機會，實現項目管理的最優實施。
參考文獻:
[1] 黃海濱,高利軍.基于生命周期理論的房地產項目風險管理研究[J].消費導刊,2009,(02):131
[2] 丁烈云主編.房地產開發（第三版）[M].北京：中國建筑工業出版社，2008:7-12，100-106
房地產營銷精細化管理范文3
【關鍵詞】年齡結構 住宅 住宅需求
一、引言
住宅是人類最基本的生活資料之一，人口因素是影響住宅市場的重要因素之一，關注住宅市場就要關注人口因素。著名市場營銷專家科特勒曾經說過：市場是由具有特定的需要或欲望的全部潛在客戶所組成的。住宅市場上潛在客戶是由不同年齡段的消費者共同構成.關注人口因素中人口年齡構成，有利于了解住宅市場，進而了解和分析住宅需求，為房地產營銷提供指導意見。
由于每個個體都有一個生命周期，在生命周期不同階段，個體會有特定的事情要做。如美國人一般會在20歲左右工作，26歲左右結婚，31歲左右購買第一套房產。即他們首次置業年齡集中在25～39歲之間。這個規律在日本也同樣存在。日本人口分組住宅自有率數據顯示：1978～1998年的20年里，25歲以下人口組平均住宅自有率是5.6%；35～39歲人口組平均住宅自有率達到了55%。即25～39歲年齡段的人口是住宅消費主力軍。據中國指數研究院調查結果，我國25～34歲年輕人是第一大購房群體，35～44歲中年人是第二大購房群體，這兩個年齡段的人是我國房地產市場需求主力軍。
中國是世界上第一人口大國，加上自古以來置業觀念，人們有較為強烈的住宅需求。不同年齡段群體因所處的生命周期階段、價值觀、生活習慣、消費習慣和生活方式等因素，有不同住宅需求，反映了不同年齡段群體的消費需求和消費理念。就住宅需求來言，不同年齡結構的某一群體在住宅價格、區位、面積、戶型設計以及其他配套設施等有不同的需求特征。研究各個不同年齡段的不同住宅需求特征，將為住宅市場開發和發展提供寶貴參考意見。
二、我國購房者年齡結構與住宅需求的關系
（一）我國的住宅現狀
自1998實行住房改革以來，我國進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化階段?？傮w上住宅市場供求結構存在非均衡現象，2000～2009年間普通住宅供給量逐年增加，有效需求量除了2007至2008年有明顯下降，總體上呈現增長趨勢。總之，2000～2009年間普通住宅有效供給量始終大于有效需求量，即處于供大于求狀態。如下圖。{1}
而2000～2009年間我國住宅供求結構中，別墅或高檔住宅的有效需求量和有效供給量處于變化中。有效供給量2000～2007年間呈上升態勢，2007年以后出現下降趨勢；有效需求2000～2007年間顯著增加，2007～2009年出現先下降后上升的趨勢。兩者相比，2000～2008年間的變化趨勢基本相同，差距不斷縮??；2009年出現有效需求大于供給的情況。如下圖。
住宅智能化方面。如果說70年代解決的是有無問題；80年代解決的是大小問題；90年代關注的是環境優美問題；21世紀是住宅智能化時代。我國智能化住宅經歷了三個發展階段：1998年以前只是推出了智能化居民小區理念；1998～2000年間是小區智能化的試點階段；21世紀進入了智能化住宅的迅速發展和提高階段。
為提高競爭力各大省市相繼出現了建筑規模大、投資高的智能化住宅小區。如上海中凱之光計劃智能化系統投資采用每平米100元的標準，以達到高檔水平。智能化住宅已成為住宅需求的不可抵擋的趨勢，尤其是寬帶網在智能化小區中的應用已成為必然。
我國老年住宅供應緊缺。2010年據估計約有69萬老年人住在11000多家政府或政府資助的福利老年護理院；居住在非盈利、非政府的護老中心的老年人數不到27萬。隨著社會觀念對老年住宅的認可，未來老年住宅市場潛力巨大。
（二）我國購房者年齡結構現狀
從中國指數研究院調查結果看：25～34歲年齡段購房人數占總購房人數50%；35～44歲年齡段人口占購房人口總數24.5%；這兩個年齡段人在總購房人數中高達四分之三。如圖1。{2}
從上圖看出我國購房者具有明顯的年齡結構特征。這種特征與個體生命周期緊密相關。25～34歲年齡段的人大多處于結婚年齡，大部分屬于第一次置業，購房主要是為了滿足居住需要，需求彈性較小屬剛性需求，他們是當前住宅市場上購房的主力軍；35～44歲年齡段人群的孩子處于成長階段和自己事業發展階段，關注孩子成長和自己的發展，大部分屬第二次及以上置業，具有較強購房能力，購房行為屬改善性需求，對所購房屋未來的升值空間較關心，有一定的投機性。
三、不同年齡段的住宅需求
據中國指數研究院調查結果，可分幾個不同年齡段來分析不同住宅需求：
（一）基本自住需求階段
25～34歲年齡段居民，處于單身或組建家庭階段，有強烈購房需求。但受個人支付能力，包括收入、家庭財產和住宅價格等因素影響，該年齡段的購房者對住宅要求有一定特點。
如因家庭成員較少，住宅面積要求相對較小，集中在80～100平米之間。對住宅價格較為敏感，價格一定情況下，會傾向功能較全和結夠簡單的中小戶型住宅，講究空間集約利用。戶型方面，對臥室設施的要求較高，對樓層要求不高；出于交往和積累人脈考慮，會考慮周邊娛樂設施及商業完善程度，對公共交通完善程度要求較高。
相對來說，他們是當前住宅需求的主力軍，更關注相關限購政策及住宅市場信息，選擇合適的購房時機。受經濟實力限制，他們會選擇父母資助或貸款購置房產。較容易受住房金融政策影響或對所購房產未來升值預期的影響。
（二）發展需求階段
35～44歲年齡段居民處于孩子成長階段及自己事業開創階段，較于上一階段居民，經濟上有所改善，家庭人口數量增加。此階段居民對住宅面積相對于基本自住需求階段要求會大些?？紤]到孩子教育問題、養老問題及個人事業發展，傾向交通方便、教育設備完善，能夠滿足照顧老人的發展舒適型住宅。
對空間較寬松、小區環境良好、住宅內部組合和配套設施較好的住宅有更大偏好。如較多房間數，對廚房、書房以及衛生間要求較高，更加注重對各種功能空間的組織和搭配；更注意小區的配套設施及小區環境幽雅等等。因而更多購房者選擇大中戶型住宅，以此能夠與父母兒女共同居住，也能夠滿足子女教育和撫養老人雙重需求。這種住宅要求屬于再次購房需求，此年齡段的購房者在住宅需求上，更注重生活品質提升。建筑風格上有自己獨特選擇，來反映自己的品味。隨著經濟能力提升，此階段購房者更加注重物業服務，對停車場、社區服務及物業管理等有更高要求。
（三）享受需求階段
45～54歲年齡段居民，已有一定程度財富積累，具備一定經濟基礎，有一定購買力水平，傾向追求生活安逸和享樂，注重住宅性能和品質。此年齡段人群將目標定位在面積大、價值高、生態環境好、小區設施齊全和現代化高檔住宅。有能力也有意向選擇優良住宅，除基本配套設施外，還可以根據實際需要進行個性化設計。
總之，這一個年齡代消費人群的子女開始成家立業，自身也開始步入空巢期，他們考慮為子女購置房屋或進行改善性需求滿足。但要考慮這一消費人群的子女是否同樣擁有購房水平，若他們擁有一定經濟實力，那么這一年齡代對住宅需求就會相對減少。
（四）便利需求階段
55歲以上年齡段居民，處于退休養老階段。隨著我國步入老齡化社會，此年齡段居民數量的增加，養老問題已變得日趨嚴重，將刺激該年齡段住宅市場的發展。由于老年人身體機能的退化，其住宅需求有幾個特點：住宅面積不會過大，方便老年人日常生活；住宅通風好，陽光充足；多層和高層樓盤配備電梯方便老人進出；社區內有配套的醫療場所，方便老年人就近尋醫。對住宅功能、內部設施及室內室外環境和設施要求會更高。
由于我國老年人受傳統觀念的影響，把居家養老作為首選的養老方式。因而家庭住宅仍然是老年人住宅需求的首選，他們更傾向考慮到老年人生理和心理特點建筑的住宅，對內部結構布局及設施能滿足其獨特需求的住宅青睞有加。目前出現的規范化老年公寓，可以為老年人提供安全便利的生活環境。
四、建議
通過分析不同年齡段人群住宅需求，結合住宅現狀，為住宅市場的發展提供些參考意見：
（一）抓住普通住宅需求
從我國住宅現狀看供給和需求都呈上升趨勢，但總體上略顯得供大于求。通過人口年齡對住宅需求分析，得出占購房總人數50%的25～34年齡段對住宅需求屬基本自住性需求。這個龐大需求群體受經濟條件限制，更傾向購買普通商品住房。但這個群體處在成家這個年齡段，是剛性需求。
因而開發商在做住宅開發建設時，要透徹分析此年齡段人群的心理特征、購房資金的可能來源（工資收入、家人支持或銀行貸款或是公積金貸款等）、對住宅功能的要求等，注重“以人為本”的設計理念，發揮住宅使用性；要盡量采用節地、節水和節能的建筑方法和可循環利用材料，降低成本，講究經濟；既注重住宅外部美觀，更關注住宅內部設計的美觀性。
因該年齡段群體對住宅面積需求在80～100之間，屬小戶型。因而開發商要做好小戶型住宅的設計，充分利用好面積與空間，做好精細化設計。如充分利用隔墻和走道吊頂形成儲藏空間：用來儲藏入戶門附近的鞋、傘及包；儲藏臥室里的換季衣服和床上用品。既節省墻體材料，又節省家具占用的空間面積。{3}實際已經出現了這樣的戶型設計，既美觀也能有效利用空間。
（二）重視舒適住宅需求
35～44年齡段人口對住宅需求影響體現在對舒適型住宅需求上。關注住宅教育及對己事業的積極作用等。我國舒適型住宅在供求關系上存在不均衡，呈現供不應求的局面。這個年齡段需求群體占住宅需求總人口比例達到了25%，住宅價值高，對房地產開發商有影響巨大。
在對舒適型住宅需求提供方面，房地產開發商要滿足其發展的需求。住宅設計上要體現出特色，提供完善的服務設施等。
首先，居住功能要多元化。舒適性住宅不僅是一個生產空間重要的是發展空間。因而除具備必需的生存條件，還要設計供住戶及其子女讀書學習、健身鍛煉、文化娛樂和藝術培養等空間，讓住戶真正體驗到舒適性。其次，住宅設計要講究文化性、藝術性。住宅外觀和內部設計上要力求美觀、高雅、和諧、明快、簡潔，營造高尚的視覺環境，滿足人們心理需求，體現住宅的品位。再次，舒適型住宅要講究以人為本。設計要符合人的生活活動規律，做到動靜分開，如餐廳、廚房、公共衛生間集中布置，臥室、書房和化妝間集中布置。窗戶設計上要滿足住戶親近自然的需求，降低窗臺，還可設計成弧形窗、落地窗或轉角窗。
（三）兼顧享受型和便捷性需求
享受型住宅需求年齡群都有一定財富積累。其需求量雖不及自住型需求，但單體價值大，附加值高，因而值得開發商關注。
對物業服務高要求是享受型住宅需求的一個特點。較為代表性是對智能化住宅的需求。隨著信息化時代到來，居民需求住宅實現智能化，來增加家庭辦公以及其他許多社會性的功能，如教育、娛樂、醫療和購物等等。因而開發商要做好寬帶網在智能化住宅小區的應用工作，不斷完善住宅功能。
由于我國已步入老齡化社會，銀發市場成為住宅一個新需求點。由于老年人在晚年生活觀念和態度改變，更多具有較高學歷和收入的老年人開始建立自立、自理和自信的生活態度，因而既要滿足老年人便捷性需求，還要注重老人新需求。如營造良好居住環境，提高綠化率，采用園林景觀設計手段，設計人性化“步道”，方便老年人鍛煉身體。通過完善醫療服務設施，關注老年人健康，滿足老年人特殊需求。
注釋
{1}姜曉春.我國住宅市場供求的非均衡計量分析[D].吉林大學，2011。
{2}凌秀麗.人口年齡結構變化對我國房地產市場需求的影響.中國價值，2011。
{3}楊熙，張楠.小戶型住宅設計初探.[J]現代裝飾理論，2011（26）。
參考文獻
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