前言：中文期刊網精心挑選了房地產開發盈利模式范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產開發盈利模式范文1
關鍵詞：房地產 本土企業 盈利模式 轉變
2013年外來房企大鱷大規模地進入杭州市場，給本土房企帶來了很大的生存發展壓力。從2013年上半年的杭州土地交易情況來看，只有一家本土房企拿地超過了10億元，其余的都在10億元以下，甚至有的本土房企根本沒有成功進行土地交易，且土地交易額排名前十位的企業均為外來房企。外來房企的大規模進軍杭州市場已經打破了原本的房地產市場格局，迫使本土房地產企業不得不適當調整自身的盈利模式，以適應變化的市場。
一、杭州本土房地產企業面臨的威脅
（一）土地閑置現象嚴重
部分房企在購買土地后，通常會閑置很長時間，短期內不會開工建造。據統計資料顯示，杭州本土房企從拿到土地開始一般要閑置1.5年左右才會開始動工，部分房企甚至會超過兩年，例如：濱江集團在2010年11月最終以總價18.06億元奪得杭政儲出51號楊家牌樓地塊后，直到2012年12月才開工。相對而言，進駐杭州市場的外來房企從拿地到開發的時間要比本土企業短，一般為半年到一年。作為國內首個進駐杭州的外來地產大鱷萬科集團，其進入杭州后的第一個項目魅力之城，從2006年5月拿地到2007年4月首次開盤只花了不到一年的時間。造成這一現象的主要原因是：杭州本地房地產企業一般規模比較小，自身資源有限，在前期爭取土地所有權時已經耗費了很多的人力、物力、財力等資源，資金周轉可能會出現問題，雖然項目的手續已經全部辦妥，但房企已無力支付項目的部分費用，造成開發時間延誤，不得不閑置已獲得所有權的土地。此外，部分房企也會因土地具有良好的增值空間，與常規的房地產開發相比周期短、利潤高，在房企拿到土地后，延遲辦手續，因此囤地造成了土地閑置。
（二）企業利潤來源單一
房產開發的盈利模式下，企業獲得利潤的關鍵措施是提高銷售價格和降低開發成本，營銷策略和成本控制就成為了此盈利模式的重點。杭州房地產開發的成本主要包括地價、建安成本、銷售及財務費用等。在經歷2012年的“滑鐵盧”之后，杭州土地市場隨著樓市的回暖，再現瘋狂拿地現象，土地價格出現大幅上漲趨勢。據CREIS中指數據土地版的統計數據顯示，杭州土地成交價格已從2013年4月的最低價7 347.62元/平方米上漲到11月份的14 018.6元/平方米，漲幅高達90.79%。房地產的建安成本是房屋建筑成本和房屋設施安裝成本的簡稱。近年來，隨著物價水平的整體上漲，建安成本也隨之大幅上漲。據有關調查數據顯示，2009年1月杭州小高層的建安成本為1 300元/平方米，高層為1 850元/平方米，2012年隨著通貨膨脹的擴大化，杭州小高層的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高層為2 800元/平方米，增長幅度高達51.35%甚至更高。此外，繼2013年6月銀行大鬧錢荒之后，杭州各銀行都不同程度地延長了個人住房貸款放款周期，最長的放款周期延長至一個月，這無疑延長了企業的銷售收款周期；國家出臺的一系列限購政策使企業的房屋銷售放緩，銷售周期變長；6月份的銀行錢荒推動了企業融資成本的上漲，企業的財務費用也隨之上升。土地價格上漲、建安成本上升、銷售周期拉長、財務費用等期間費用上升使得房地產開發的利潤逐漸降低。尋找更多的利潤來源和優化各成本的結構成為了房企需要考慮的首要問題。
（三）缺乏規模經濟及經驗曲線效應
房地產行業應是資本密集型行業，但是，杭州本土房企的特點是“小且散”，大部分房企比較分散，各自擁有的資源較少，很難獲得規模經濟，產業集中度較低。單個房企由于自身資金的有限，在購買土地時會向銀行等金融機構求救，等房企拿地后開發時又可以通過預售戶型籌集資金。這樣一來房企只要擁有拿地渠道及能付土地首期款，就可以實現企業的擴張和發展。盲目擴張很容易導致企業長期平均成本上升、管理效率低下甚至無效率、資金鏈斷裂，出現規模不經濟的現象。規模不經濟會使企業長期平均成本曲線從其最低點開始逐漸上升。此外，大部分杭州本土房企在不斷擴大規模的過程中并不注重內在修煉，大部分房企都有自己的設計、監理、建筑及物業等管理部門，各部門只是機械地接受企業高層安排的任務，不能深入了解市場及做到專業化，無法獲得經驗曲線效應，也增加了企業的管理成本。本土房企在做大的同時無法做強，這種盈利模式已經嚴重威脅到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于壓力已經開始尋求新的盈利模式。
（四）缺乏創新性融資渠道且融資成本高
在融資渠道上，杭州本土房企傾向于較為保守的融資渠道，大部分房企局限于銀行貸款、內部員工借貸、信托。作為杭州本土房企大鱷之一的濱江集團的項目資金全部來源于銀行貸款，平均融資成本為7.2%。但其他實力一般的房企從銀行貸款的成本一般在10%左右，信托融資則在10%-18%，融資成本最高的是基金，要求的年收益率為20%左右。而作為外來房企大鱷之一的萬科地產擁有較低融資成本的優勢，2013年萬科在香港發行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率卻僅為2.625%，并創下了房企海外融資成本新低。萬科2013年的幾次土地交易中的融資成本也僅為7.5%。這都源于萬科多樣化的融資模式，萬科除了使用傳統的融資方式外，還通過境外方式、與投資公司合作成立專門用于土地拍賣的基金公司等方式獲得低融資成本的資金。
二、完善現存盈利問題的對策
（一）提高效率，縮短土地閑置時間
杭州本土房企可以在土地交易時根據自身情況合理分配企業資源，以避免有錢買地、無錢開發的尷尬，從根源上減少土地的閑置。此外，本土房企還應該在拿地后迅速開發以促進資金的回籠，為企業帶來收益。萬科集團一直以來都是以快取勝，拿地后迅速開發，開盤銷售，加速企業資金的周轉，實現盈利。土地閑置問題僅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相關部門采取一系列的措施共同治理土地閑置問題。針對由于開發商主觀原因造成的閑置土地，由政府納入土地儲備范圍，允許其轉讓，同時限定其轉讓后的開發用途，并退還因開發用途改變所造成的土地出讓金差價，以此盤活閑置土地。此外，國家相關部門還應對各房企建立土地閑置情況檔案，將所有房企的土地閑置情況劃分等級，對于拿地后土地閑置現象較為頻繁的房企設置預警信號，嚴格審查這些房企并實施相應的監督管理機制。
（二）盈利方式的多元化
投資界有一條著名的理論就是“不要把雞蛋放在一個籃子里”，這一理論同樣也適用于房地產行業。杭州本土房企可以通過以下方面實現盈利方式的多元化：（1）可以利用現有的行業信息、客戶資源和規模優勢尋找新的競爭優勢，以利于房企在現有業務的基礎上發展基金等相關業務，以此來分散企業的經營風險，增加企業的盈利來源。例如：萬科集團以基金投資者的身份參與徽商銀行H股的首次公開發行，并將成為徽商銀行的最大股東。當萬科集團遇到融資困難時，徽商銀行可以為其提供更多的貸款支持，降低萬科的資金成本，進而間接降低企業的采購成本，增加企業利潤。（2）可以拓展其他的房地產業務，不只局限于傳統的住宅、商業地產，可以同時發展物流地產、養老地產等，實現企業業務的多元化。萬科集團的房地產開發業務范圍就十分廣泛，包括：住宅地產、商業地產、養老地產等。雖然養老地產是一個新興業務，其盈利能力還有待研究，但是，多元化的業務發展一定會給企業帶來新的盈利空間及利潤來源。
（三）追求規模經濟及經驗曲線效應
（1）實現產品的標準化。萬科的王石曾提出過“像造汽車一樣造房子”的經營理念，用標準化的生產方式建造房屋，以提高勞動生產率，降低成本。（2）實施標準化的管理。標準化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。萬科集團通過建立完善的企業管理制度體系，以規范的制度為基礎，以SAP系統、內部網系統、網絡審批系統等系統為平臺，實現標準化管理。（3）形成戰略聯盟。本土房企之間可以形成戰略聯盟，以避免單個企業在市場開發中的盲目性以及因自身資源的有限而缺乏競爭優勢；戰略聯盟可以減少房企間的競爭、哄抬地價、增加企業的投資成本；本土房企還可利用戰略聯盟進行資源的整合，提高資源利用效率進而實現聯盟各方的做大、做強。（4）可以參照萬科集團的專業化、精細化的管理模式適當調整自身的發展方式。本土房企可以設立專門的價值鏈業務部門，實行專業化分工，各部門之間相互獨立并且可以充分地了解市場信息、獨立作出適合企業發展的決策，最后，由管理層及各部門進行協調，進而制定出有利于企業整體發展的政策，以此實現本土房企在房地產行業更快、更好地發展。
（四）拓寬融資渠道，降低融資成本
杭州本土房企應突破原有融資觀念的限制，積極拓寬融資渠道，選擇融資成本較低的融資方式，降低企業成本。（1）本土房企可以充分利用銀行理財產品進行融資。杭州本土房企的領跑者濱江集團在2013年開始利用興業銀行為其設立的理財產品來滿足其在華家池項目的融資需求，該筆資金通過“銀行――信托――基金”來規避監管，融資成本相對較低。（2）創建房地產產業基金。本土房企可以與具有一定實力的投資公司進行聯合，創建專門的房地產產業基金，便于本土房企籌集資金，促進房企進行房地產開發時獲得成本較低的資金。2005年底萬科就與中信資本投資有限公司簽訂了合作協議，共同建立了“中信資本――萬科中國房地產開發基金”，以投資于萬科及萬科關聯公司開發的房地產項目。（3）境外上市融資。境外的融資平臺更靈活且成本相對較低。萬科集團、恒大地產等知名企業都是在香港上市進行融資的。本地房企也可以選擇在香港交易所主板或是創業板上市，以便獲得較低成本的資金。綠城集團董事長宋衛平曾公開稱，其合作伙伴九龍倉融資成本基本在1%-2%，而綠城的融資成本則為10%，相當于在香港上市的九龍倉融資成本的至少五倍。因此，境外上市融資是本土房企減少融資成本的有效方式之一。
三、總結
杭州本土房地產企業要在激烈的市場競爭中繼續擁有一席之地并保持原有的市場份額，需要根據市場的變化適時調整自身的盈利模式，充分利用自身的各種優勢進行創新，探索出一條屬于且符合企業發展的盈利模式。同時充分利用國家新出臺的政策來完善自己的盈利模式，以適應新的變化，進而促進自身盈利水平的提高，實現企業的做大、做強。J
參考文獻：
1.顏愛民，王雪，程圓圓.基于價值鏈的房地產開發企業盈利模式分析[J].國土資源導刊，2006，（5）：55-57.
2.吳東.房地產市場開發模式探索[J].產業與科技論壇，2012，（11）：35-36.
3.陸建洪.重塑房地產開發企業盈利模式[J].市場周刊（理論研究），2011，（06）.
4.張浩民.房地產業典型盈利模式及關鍵成功因素研究[D].東南大學.
5.曲朝.宏觀調控下的房地產盈利模式[J].大經貿，2012，（6）：65-67.
6.馮朝軍，王麗娟.建立中小型房地產企業戰略聯盟的機制研究[J].中國市場，2013，（32）：53-57.
房地產開發盈利模式范文2
所謂商業地產，是指在開發商業性建筑項目的過程中，將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發與經營業務，它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營。
2007年1～2月份商業營業用房投資比上年同期增長12.7%，增幅比同期房地產及辦公樓投資分別低11.6和6.8個百分點；2007年第一季度，商業營業用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長17.7%，但增幅不僅比同期房地產投資低9.2個百分點，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個百分點。2007年1～4月份與全國房地產開發投資略有反彈的情況不同，商業營業用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個百分點，比2007年1～4月份全國房地產、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產開發投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個百分點。
隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。商業地產作為一種不同于傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。中國商業地產將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、酒店地產、寫字樓、工業地產都將成為未來商業地產投資的亮點。
二、商業地產項目的特點
商業地產項目主要有以下特點：對資金的需求較大、受政策的影響大、協調利益的難度大、合理規劃的難度高。
1、對資金的需求較大。地產項目的投資大、占地廣、建設和投資回收期長，商業地產開發投資要求巨大的資金投入。商業地產項目需要一次投資建成才能形成商業氛圍，因而所有的前期投入都來自開發商的積累。據有關專家估計，按北京商場目前的裝飾水平，每平方米建筑費用加上裝修費用大約為2萬元，5萬平方米的大型商業地產項目就得近10個億，一年僅利息就要5，000多萬元，加上水、電、空調、電梯等一系列費用，其運作成本之高可想而知。而在出租過程中，為了吸引主力店加盟，發展商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。因此，商業地產對開發商的資本實力、市場融資能力和抗風險能力有著很高的要求。
2、受政策的影響大。對于商業地產項目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產開發政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商業地產項目開發報建要經多個政府部門審批。除了國土、規劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規劃方案還必須向市商委報審，設計必須符合城市商業網點的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業設施較多，對開發大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會，如大連。其次，銀行對商業地產購買的抵押貸款條件與住宅有區別，商業房地產貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達到八成30年。
再者，商業項目的層數少，根據銷售政策規定，一般要到物業結構封頂后才能預售，而高層、小高層住宅只要投資達到1/3、已經確定竣工日期就可以進行預售，因此商業地產開發要求發展商具有很強的資金實力。此外，商業項目對政府區域規劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商業項目的收益將產生革命性的影響。商業地產與城市發展互相促進、互為制約。
3、利益協調的難度大。商業地產的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經營者；二是物業經營階段的最終消費者。在進行商業地產策劃時，不僅要考慮各投資經營者的需求特性，更要考慮最終消費者的消費行為和心理特征。如此，在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者就形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。
4、合理規劃的難度高。一方面商業項目面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業態對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標客戶規劃設計的商業項目招商不成功，項目在短時間內將很難找到合適的客戶，從而給項目銷售招商帶來嚴重的后果。最關鍵的是，由于其規劃難度大，因此需要多個專業顧問中介機構、各方面專業人員的協調配合，才能提高項目開發的成功率。這也對商業地產項目資源整合的程度提出了更高的要求。
三、商業地產的主要盈利模式
盈利模式的多樣性同樣也是商業地產項目的顯著特點。商業地產的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業地產是靠物業增值來獲得長線投資回報和長期現金流。因此，商業地產盈利模式的確定，對項目的成敗至關重要?？v觀我國目前商業地產的運營盈利模式，可歸納為以下幾種：
1、整體出售。通過店面或店鋪分割的方式，將商業地產出售給各個小業主。這種方式可以使開發商盡快收回投資，減少商業風險，但不利于商業地產項目的持續經營，且小業主面臨較大風險。
2、整體出租。開發商將商業地產全部出租給商業經營者，獲取租金收益。這種方式回報周期長，風險大，但可以獲得物業增值和持續現金流，同時還可以以此獲得抵押貸款。
3、部分出售，主力出租。根據項目具體情況，部分出租，部分銷售。項目較好的運作模式是將部分房地產出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個商業地產的價值；同時高價出售待售物業，以獲得最大經營收益。
4、整體持有。開發商自己經營商業物業。這種模式的前提是開發商自身擁有商業的專業經營管理人員和隊伍，是開發商實現多種經營的途徑。實踐中，由于該模式容易使開發商自己誤入競爭激烈的零售業陷阱中，承擔商業經營風險；同時，容易出現商業經營人力資源和品牌資源的缺乏，導致房地產專業指揮零售專業的情況，外行領導內行；此外，還會加大開發商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實施。
5、混合運作。大量商業地產的出現，使零售服務企業選址機會增大、商業物業招商難度增大。開發商可以通過與零售商合作，共同經營商業地產。具體方式有：（1）保底+營業額提成模式。開發商提供商業物業，零售商負責其余部分投資，并負責經營管理，開發商得到保底金額和一定比例的營業額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5～2%；百貨類商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項目正常出租時的租金。（2）參股經營模式。開發商為了吸引國內外知名的主力店而出資參股，該主力店設在其商業地產的分店，開發商參股比例一般不超過20%。分店每年按雙方約定向開發商支付租金，同時向零售服務商交納品牌使用費和人員輸出管理費，約為1.0～2%營業額。該模式優點是容易吸引知名商家，產生其他正效應，可帶租約銷售整體物業；缺點是參股資金分紅受分店經營狀況限制，并因此承擔經營風險。
6、產權式商鋪。產權式店鋪，指開發商將商業地產分割成小商鋪出售給小業主。具體操作中可以采用：（1）售后產權人自營。這種方式不利于物業的持續經營。（2）先分散售出產權，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產權。這種方式既有利于開發商獲得物業最大增值，又有利于商業物業持續經營。（4）采取售后包租。由開發商聘請專業經營者經營商業物業，并承諾一定的收益回報給小業主。這種方式實施過程中往往由于商業經營失敗或開發商失信等各種原因，而使小業主難以獲得承諾的回報。（5）以租代售。承租人租賃物業一定年期后獲得物業產權。當前，有些開發商對農貿市場經營采取現代超市加商鋪地產的模式，其實質是對農貿市場的產權式商鋪運作與超市零售商的合作組合。根據分析商業地產投資的特點可以看出，商業地產投資的風險是相當大的。因此，在分析評價商業項目投資方案時，也要把風險控制考慮在內。
四、選擇商業地產盈利模式需要解決的問題
一是講求聚合效應和互補效應。把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商對項目的市場研究不夠，市場定位不準。
二是對高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價昂貴，拆遷補償費、安置費巨大，開發成本非常高。城市中心商業地產一般都是高層，建設周期少則一二年，多則三五年，開發風險相當大。建設周期失控，會給資金供應、市場營銷等帶來困難。要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是要有跨行業整合的能力。商業地產不同于單純的住宅地產，具有跨行業的特點；不僅要為投資者定位，還要為經營者定位，甚至要為管理者定位。如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。
房地產開發盈利模式范文3
記得去年微博興起的時候，地產人講得兇，大家也聽得起勁。那時各種房地產調控山雨欲來風滿樓，大家都指望通過這小小微博能表達點什么，所有的表達匯到一起再影響點什么?？上?，事到如今再看微博，當初對“”高談闊論的諸公，要么干脆什么都不講了，要么是什么都講就是不講房地產。
任志強開始叨嘮道德經，潘石屹開始秀真不咋地的攝影。而海南的地產老總們甚至談足球的興趣也比談房地產的興趣大得多。地產人在輿論上的集體不務正業，讓我們媒體很郁悶，筆者曾向海經聯（海南地產經理人聯盟）主席齊志輝先生提出過強烈“抗議”：“你們房地產人怎么能不聊房地產呢？！”齊總雙肩一聳，苦笑一句：“沒人聽，沒啥用，沒意思。”
地產商不是郭德綱，也真不在乎今天又多了幾個粉絲。既然政策完全不參考他們，該來的一樣沒少來，再喋喋不休也確實沒意思。懶得說不是沒得說，好比越來越喜歡淡定的我們，只不過是習慣了無奈而已。
開發商懶得說，充其只是讓媒體失望，但如果他們由懶得說到了懶得做的地步，失望的就是整個中國了。據中國經濟網最新的文章披露：保障房8000億社會資金沒頭緒，政府在唱“獨角戲”。面對一千萬套保障房的市場，開發商既無熱情也無表情。而今年海南五一的春季房交會，規模和熱度也明顯難比以前。雖然我們仍然一如既往地相信，房地產的未來光明無限，但未來永遠屬于未來，我們要如何走好眼下的路呢？
轉型期的中國又開始了房地產開發模式的轉型，各種困難和陣痛在所難免。政策限制市場需求，消費熱情低迷，銀行信貸政策保守……房地產投資在各個層面和階段都面臨著前所未有的困難。目前海南房企購地熱情急劇下降，土地開始大量出現在二手市場上。懶得做已是事實。當然我們從來不懷疑中國商人的勤勞，懶得做的背后有的是大把“不好做，沒得做”的理由。
可是有些事是開發商必須去做的。筆者在之前的文章中曾提到，有望解決中國房地產問題根源的保障房工程，必須有廣大開發商積極的身影。5年3600萬套保障房，如果真的建成，可以說關乎我們每一個人的福祉。我們不應當懷疑政府的決心，但如果這項舉國工程只有政府和那幾家央企獨自唱和，我們或許又該習慣淡定了?，F有的政策無法給廣泛的開發商提供一條明確的保障房開發盈利模式。而在商言商，商者重利，沒有利益，何談動力。
哀莫大于心死。當然如此說我們的房地產或許有危言聳聽之嫌，但前景不明朗，信心不足卻是共識。房地產對于海南的重要性無需多說，如何重拾海南地產商的能動積極性，政府當有所作為。
開言路，指明路。提供一條明確的保障房開發盈利模式才是確保保障房工程得以真正實現的根本。而沒收小產權房湊數的做法，筆者總覺得似乎故事又開始戲劇化了。
房地產開發盈利模式范文4
【創新點】用旅游資源提升地產價值。
【盈利模式】地產業務每年為華僑城貢獻約80%的利潤，是其盈利核心，但間接的價值創造中心還是旅游業務。
【商業模式】
華僑城是亞洲第一大主題公園運營商，有錦繡中華、世界之窗、歡樂谷、東部華僑城等主題公園。同時，它還在公園周邊搞旅游地產。
實際上，地產業務每年為它貢獻約80%的利潤，旅游業務則占比不到20%。盡管其盈利核心是地產業務，但間接的價值創造中心卻還是旅游業務。國內很多旅游地產沒有做起來，主要原因就是缺乏成功的旅游品牌。
華僑城地產主要有兩大優勢：一是建主題公園時拿地成本極低，二是旅游資源大幅提升地產價值。
華僑城的拿地成本，跟一般房地產公司相比有很大的優勢。這主要是因為中央政策扶持主題公園的建設，同時也使它更容易拿到銀行等金融機構的貸款，在它的負債結構中，信用貸款和委托貸款合計占比達到87%，遠遠高于其他地產企業。
拿地之后，公司進行整體規劃和設計，建設公園的同時，在公園周邊搞房地產開發。通過這種模式開發并用于銷售或持有的房地產，涵蓋住宅、商業、寫字樓、酒店、學校、醫院、創意產業園、藝術中心、體育中心、高爾夫球俱樂部等形態。
而主題公園建成運營后，就能帶動周邊商業、餐飲等的發展，優化生活環境。這會大幅提高周邊地產的價值，因此它的地產業務就能實現較高的利潤，毛利率高達59%，部分產品的毛利率更是達到80%以上（行業平均水平約43%）。
華僑城的定位就是打造地產行業的“奢侈品”，強調單位土地上的高利潤率。但是高端地產開發周期長、占有資金多，要求公司要有強大的資金周轉能力。而“旅游+地產”的模式，使它在這方面具備得天獨厚的優勢。
房地產開發盈利模式范文5
【關鍵詞】房地產金融；渠道分析；融資
中圖分類號：F27文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）08-046-01
一、我國現在融資方式與渠道分析
從資金的來源上看，我國現階段籌資的主要渠道有吸收直接投資，國內貸款，上市融資，發行債券，房地產信托等幾部分。從總量上看，我國近十年來房地產開發資金保持高速上升的勢頭，由2005年的32.aaaaa71%到2014年的41.33%，從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。但在房地產開發資金來源中，自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入大部分來自銀行信貸，按銀行按揭貸款首付30%計算，即約有70%的自籌資金來自銀行信貸；央行的報告認為，商業銀行貸款占房地產開發資金的比重在55%以上。也就是說，房地產開發資金的三個主要來源：國內貸款、自籌資金和其他資金都是直接或間接的銀行資金。
這樣的融資結構存在著諸多問題。首先，融資渠道單一，主要是依靠商業銀行的直接或者間接貸款，沒有多元化的資金支持體系和風險分擔體系，這樣單一的融資方式，受到宏觀政策調整的影響較大，這使得房地產的穩定性較差，不利于房地產穩步發展。其次，企業的負債率較高，使企業會有較大的還款壓力，會對企業的發展形成一定的約束，不利于房地產行業的健康發展。其次，我國房地產金融市場不完善，近些年來隨著我國金融市場的不斷發展，有許多金融政策促使房地產開發企業嘗試多元化融資，但短期內難以達到理想的情況
二、房地產融資問題的成因
現階段，我國房地產企業融資主要依靠銀行貸款，這種單一的融資方式無疑會造成很多問題，造成融資渠道單一的原因我認為有以下幾點：
1.國有銀行籌資能力占較高。在我國現階段，銀行儲蓄仍是社會安排閑置資金的重要渠道，人民多余的資金大都存入銀行，銀行有足夠的能力提供大量的資金，且來源穩定，在這種情況下，銀行資金成為房地產企業開發資金來源主要渠道是一種必然的結果。
2.上市門檻高。隨著宏觀經濟環境的轉變，現在房地產企業可以通過上市優化企業和項目融資結構，規避市場風險等。但是房地產企業上市條件比較嚴格，尤其2010年來，證監會暫停房地產或與房地產相關的上市公司通過股市進行再融資，以抑制房價泡沫，有許多企業放棄上市。
3.商業房地產開發的營利模式不透明。我國房地產開發過程中取得土地使用權手續的辦理不夠規范，缺乏透明度，不少開發商靠與政府關系拿地。這些問題使得房地產項目的可控性不足，不透明的盈利模式使投資者不敢貿然進入房地產市場。
4.金融體制不夠完善，資本市場不夠成熟。盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要，同時我國的金融市場混亂，信用體系不完善，這直接影響著我國房地產融資的正常開展。
5.法律體制不夠健全?，F階段，我國有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成完整的法律體系，現在一些較為新型的融資模式比如房地產信托，房地產基金，房地產眾籌等并沒有相關嚴格的法律體系，制度不健全。
三、房地產融資未來路徑
作為資金密集性企業，房地產企業需要大量資金作為支撐，而針對我國現狀，分散融資風險來源是主要趨勢。由于房地產企業投資周期較長，中間的不確定性因素較多，因此風險相對較高。相比較而言，債務資金更適合于風險較低的產業，而權益融資更適合于風險較高的產業。但是相對而言，債務融資的融資成本較低，所以多元化發展成為了未來房地產融資的重點。
1.積極尋求銀行貸款。貸款有稅盾效應，可以有效的避稅，同時其具有很強的財務杠桿作用，相對來說資金的自由度比較大。所以，銀行依舊是我國未來幾年內資金最雄厚最穩定的融資渠道。
2.爭取上市融資。從理論上說，上市融資是最合理的一種房地產融資方法。房地產經營的特點要求其必須加大權益融資。但是我國股票市場起步不久，房地產企業更是進入市場很短，我國對房地產企業的上市有很多政策的限制，所以，盡量放寬上市限制，或在中小板塊上市，取得權益融資。
3.發展新型融資渠道，創新融資方式。信托業目前正處于快速成長期，信托總資產和集合信托產品規模這幾年都得到了大幅提升，我國現在金融一、二級市場尚不完善，所以必須加快發展相應金融市場，加快房地產信托融資，房地產基金融資，房地眾籌融資的市場建設，讓中小投資者可以有更多的途徑進入房地產金融的市場。
房地產行業是我國現階段的主導從產業，房地產融資是房地產開發過程中的重要的一步，合理融資可以降低項目成本，減少項目風險。希望未來可以通過融資多元化，分散房地產企業風險，同時也促進金融創新，兩個行業共同健康發展。
參考文獻：
[1]高聚輝.房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望[J].中國房地產金融，2006（6）.
房地產開發盈利模式范文6
從24下降到77名
公司為地方國企，主營商業房地產開發與銷售，業務區域以北京為重心，同時布局天津、重慶、惠州，客戶對象側重大型金融機構和大型企業。公司70%以上為商業地產項目，以住宅地產為輔。商業項目側重甲級寫字樓，產品多為地區地標性建筑。
多年積累的客戶資源構成公司核心優勢
公司大客戶多為保險、銀行機構，對甲級寫字樓需求旺盛，對于公司開發項目認購踴躍，為公司整售模式提供保障。
深耕細作，發展路線明確
公司擁有建設和經營高端金融商務區的能力和知名品牌，在金融行業快速發展的良好時期打造地方性金融中心過程中具備明顯的優勢。其堅持“以商務地產開發為主導，適當持有優質物業”的經營策略，經營重點明確定位于北京地區，2011年取得中信城地塊建面為50萬平米，繼續鞏固北京土地優勢。同時業務模式成功向天津、重慶拓展，先后竣工津門、津塔、重慶金融中心項目，2011年取得津南長地塊面積30萬平米。
自持物業穩步發展
截至2011年中期，公司持有物業穩步增長，達到55萬平米，較上年末增加9萬平米，新增物業均為利潤率水平較高的寫字樓項目（物業租賃業務利潤率水平90%左右）。
資金壓力小，流動性好
2011年中期賬面貨幣資金131億元，短期借款與一年內到期的非流動負債28.7億，資金充裕，償債壓力小。公司資產負債率（扣除預收款后）為49%，位于合理水平。
上半年業績穩步增長
上半年營業收入46.2億元，凈利潤12.7億元，分別同比增長133%和150%。增長的原因主要為10年收入確認多集中在下半年而11年收入確認比較平均，同時，11年上半年津塔和金融街中心項目計入投資性房地產采用公允價值計量，增加經營收益約6億元。
預收款項大幅增加
統計數據顯示，公司預收款項大幅增加38億元，達128億元。預計下半年結轉收入41.7億元，全年房地產開發與銷售收入80.2億元。物業持有與物業租賃業務穩步增長，預計全年帶來收入3.9億元。
盈利預測與估值
公司致力于商務地產開發，市場前景廣闊，盈利模式成熟，我們預計2011-2013年收入穩定增長,EPS分別為0.61元，0.74元和0.90元，給與推薦-A的評級。
