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房地產企業核心競爭力分析范文1
一、房地產企業核心能力的概念
房地產企業核心競爭力指的是在房地產企業經營發展過程中不會被其他凈重對手模仿的、能夠為企業帶來獨特經營利潤的知識和能力資源，是房地產企業經過長時間發展積累的資源，也是房地產企業經營發展中一種特殊的動態變化生產要素，根據房地產市場環境的不斷變化持續退出的優質服務和產品，以此為房地產企業探索更深的發展潛力，使房地產企業在激烈的市場競爭環境中始終處于領先地位。如果房地產企業對核心競爭力長期放任不理，不加以維護和提升，隨著時間流逝和市場變化，房地產企業的核心競爭力將不再具有任何優勢。自發的動態變化指的是房地產企業在經驗發展中無意識的經驗積累，為企業帶來能力和競爭的提升，而自覺的動態變化指的是有計劃、有步驟地引導房地產企業向著戰略方向發展。自覺的動態變化能夠使房地產企業在市場競爭中占據主動權，企業核心競爭力是一個動靜結合的發展過程，將房地產企業的創新項目組合成一個新的整理，核心競爭力體現在服務水平、產品質量、功能樣式等多個方面。
二、房地產企業核心競爭力資源
本文基于企業價值鏈角度，對房地產企業核心競爭資源加以提煉，如圖1所示：
（1）土地資源
房地產企業核心競爭力形成的關鍵條件就是土地資源，土地資源不可能相互代替，屬于不可再生、不可替代的獨有資源。而且，房地產企業對于土地資源的使用開發基本是一次性完成的，房地產企業很難在短期內對同一塊土地資源進行多次開發使用。
（2）資金資源
房地產企業核心競爭力構成的首要條件就是資金資源。當房地產企業無法從施工企業獲得墊付資金的前提下，企業自有資金資源的多少是決定房地產企業經營成敗的關鍵因素，也限制了房地產企業的準入門檻。
（3）市場資源
市場是檢驗房地產企業開發是否成功的標準，無論房地產企業開發的產品功能多強大、樣式設計多新穎，如果與市場消費需求相互脫離，只能造成產品的閑置和積壓。因此，房地產企業在項目開發過程中要擁有一定的前瞻性，能夠準確把握市場發展方向，始終堅持以人為本的開發理念。
（4）知識資源
知識資源是房地產企業核心競爭力形成的首要保障，不同房地產企業的內部知識資源和存儲量存在一定差異，知識資源不僅能夠決定房地產企業各種資源發揮帶來的效能，還對房地產企業發掘市場機會、利用市場機會帶來了一定影響。
（5）人力資源
人才資源為房地產企業經營發展和核心競爭力的提升奠定了堅實基礎。有了人才企業才能有所發展，因此，人才資源在房地產企業中發揮著不可比擬的作用。由于房地產企業項目開發時間長、更新速度快、覆蓋范圍廣，同時具有一定的風險性，由此，房地產企業需要擁有專業項目策劃人員、融資人員、管理人員和營銷人員等。
（6）品牌資源
品牌資源是房地產企業核心競爭力的綜合體現，房地產企業的品牌資源是對廣大消費者的價值承諾，盡量避免房地產企業與消費者之間出現的信息不對稱等問題，并在房地產企業經營發展中逐漸構建良好的美譽度，由此，房地產企業的品牌資源是產品差異化的持續深化。
（7）企業文化資源
企業文化是房地產企業發展的靈魂。企業文化的形成是企業在經營發展過程中逐步確立的行業標準、價值理念和規章制度。房地產企業的價值觀念必須簡單明確，能夠得到廣大員工的認可，只有在正確的企業文化指導下，房地產企業才能真正獲得成功。良好的企業文化能夠使員工對企業產生認同感和使命感。
（8）信息化資源
房地產企業的信息化資源主要包括兩個方面，一是在房地產項目開發建設中采用先進的信息技術，例如通信技術、網絡技術等，促進房地產項目的智能化發展；二是房地產企業的信息化建設，在當今以信息化建設為主的時代，房地產企業只有擁有強大的信息化資源，才能在市場鏡子中處于優勢地位。
三、基于價值創造角度提升房地產企業核心競爭力的對策
（一）研發設計方面
房地產新項目產品的研發設計過程包括創意設計、營銷戰略、市場分析、開發建設和商品化銷售等。房地產企業在研發設計階段最關鍵的就是創造價值，找準項目產品的服務和功能定位，由此決定了新產品的最大價值。房地產新項目產品的研發設計不但決定了資金投入的多少，更決定了價值的創造。房地產企業新產品的研發設計是智力資源勞動的結晶，集產品創新、技術創新、功能創新于一體。然而，我國大多數房地產企業處于模式創新階段，產品研發設計效果的情況與企業職工技術技能、行業標準、政策法規密切相關。由此，房地產企業應該建立完善的企業獎勵激勵機制和管理控制機制，為員工發展提供寬闊的渠道，營造積極創新的工作氣氛，將創新作為房地產企業文化的核心競爭力。
（二）施工建設方面
在項目施工過程中，對于問題的處理不能帶有任何彈性，房地產企業在施工建設階段，應該將目標定位為竭盡所能高質量、高要求地完成工程施工，準確把握房地產項目資金成本、建設時間和建設質量三要素的平衡。通過不斷改善房地產企業的經營發展方式，使房地產企業運作方向逐漸轉變為集約型，在不斷提高施工工程質量和服務水平時，要將樹立良好的企業品牌形象作為提升房地產企業核心競爭力的關鍵，從而有效降低施工成本、縮短施工周期，樹立企業品牌形象。只有房地產企業在戰略發展過程中優于對手，才能獲得競爭中的優勢。
（三）品牌建設方面
根據需求層次理論來說，當消費者的安全需求、生理需求等低級需求得到充分滿足后，自然會追求更高層次的需求。消費者選擇某一個品牌不僅僅是追求物質需求，更希望能夠通過這個品牌來體現個人的價值觀和獨特品味。由此可見，品牌文化將消費者從一個簡單的物質需求世界中帶到一個充滿豐富感情的精神世界，以此體現消費者的個人生活品味。一個成功的品牌展現的絕對不僅限于其物質層面，而是其精神文化內涵的深刻體現，這是一個企業的競爭對手最難以模仿的核心競爭力。
在房地產產品同質化愈演愈烈的今天，房地產企業很難在商品質量、價格等方面制造很大差異，而品牌文化的獨特性，能夠使消費者對房地產產品的品牌具有美好的想象和情感，使房地產企業逐漸形成了自身特有的優勢。房地產企業只有不斷培育屬于自己的品牌文化，才能在激勵的市場競爭中占據優勢，保證企業核心競爭力的領先。
結論
綜上所述，隨著國家對房地產市場調控力度的持續加強，我國房地產行業必將會朝著規范化、秩序化、標準化的方向發展。然而，房地產企業的蓬勃發展已經成為了我國國民經濟增長的有力保障。本文基于價值鏈角度，對房地產企業核心競爭力的形成與發展進行了深入討論，具有一定的理論參考價值。
參考文獻
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房地產企業核心競爭力分析范文2
一、道德資本鑄就房地產企業核心競爭力的內功
道德資本是指道德與企業文化和企業價值相結合，融入生產理念并增進社會財富的能力，也能外化為一種企業理。它包括企業相關的道德規范和制度體系、企業價值觀念、倫理道德等。道德資本與其他資本的不同點在于：它是能促進經濟實體增值、保值的人文動力，更是一種理性精神體現，最大限度幫助企業達到社會效益與經濟效益的雙贏。核心競爭力是指隱含在企業產品和服務中根深蒂固并互相彌補的知識、技能或者知識和技能的組合。通過企業的核心技術和企業創新能力發展出來的核心競爭力，能夠使企業按照世界高水平完成核心流程，支撐現在的競爭優勢，保持和發展未來的競爭優勢。倫理道德關系將會影響企業的整體利益，構成企業內外部關系的核心。道德資本的形成，能夠反映道德與經濟發展相互促進且契合的作用，也能夠在一定程度上影響管理行為和經營方式。道德資本儼然已經成為企業成長與發展過程中穩定而深遠的優勢影響因素?！案F則獨善其身，達則兼濟天下”， 房地產企業應當主動把“道德的血液”注入的自身，習慣成自然，以道德自律。壯大德之基，房地產企業才能兼濟天下。
（一）“義”與“利”之間博弈權衡
人類價值有兩種最基本的類型：功利價值與倫理價值。這也是人類最根本的價值取向。在企業運營當中，也就產生了以盈利為目的的功利性的“利”與社會責任的道德倫理性的“義”，使得企業在內部治理與生產活動以及競爭與合作過程中，處處體現出“義”與“利”之間的博弈權衡。房地產開發商作為一個社會群體，為房地產市場和中國經濟發展做出很大貢獻；但同樣不可否認的是，一些房地產開發商為其市場強勢地位所驕縱，已經習慣于暴利回報而無視商業道德，捂盤惜售、哄抬價格的案例不勝枚舉。企業倫理是指企業經營以合法合理的方式獲取收益，處理好企業利益與內部職工利益、企業利益與社會效益、其他利益相關者利益。企業的倫理管理要求管理者能夠主動從社會公認的倫理道德規范出發，使其管理制度、公司治理、戰略目標、經營理念等符合倫理道德規范，建立并維護合理、和諧的行業環境和市場經濟秩序。
然而，利潤關系與企業命運息息相關，“利潤最大化”經營目標使企業在“義”與“利”之間的權衡顯得更為復雜、矛盾，容易造成兩者之間的失衡，從而“誤入歧途”?！傲x”與“利”之間的博弈就要求企業在謀求生存和發展的基礎上將企業利益與社會倫理道德規范相結合，找到“義”與“利”的統一?？陀^看，企業的道德資本相當于無形資產，同樣能為企業帶來經濟效益，引導企業創新發展的正確方向，贏得更多的社會力量支持和認可，打造企業具有核心競爭力的“品牌”效應。在追求人與自然和諧共處的今天，利潤已經不是衡量一個企業真正價值的唯一指標，社會倫理道德規范對企業的聲譽、企業間的合作起著越來越重要的作用，社會責任儼然已經成為一種強大的企業競爭力。
（二）競合共贏的正能量
有道德的房地產開發商通過競合共贏獲得正能量，其道德資本的集聚是實現其市場能力的基礎條件。市場調研與預測、企業策略形成與實施、目標客戶選取與維護、廣告宣傳與媒體策略等市場行為，都體現出社會倫理道德觀念和原則對企業的重要性。
1.持續長久的營銷網絡
持續而又長久的營銷網絡構建與維護，離不開良好道德資本的構筑與積累。房地產企業要構建一個具備企業核心競爭能力的營銷網絡，必然擁有一個良好而穩定的供應渠道、高質量的客戶群體和良好的商業信譽。只有依靠企業道德資本的支持，始終以顧客為導向，站在顧客權益和企業信譽的角度上，把重點放在穩定高質量產品和提高服務質量，使企業與客戶、營銷網絡與社會群體之間建立和維持良好的交互關系，才能建立真正具有競爭力的市場營銷網絡和市場能力，從而獲得更多的利潤空間。因此，房地產企業的道德資本能有效維護企業內外部利益相關者的和諧關系，它是實現企業競合共贏模式必不可少的資源。
2.有效的低成本策略
房地產企業的重要成功因素之一即是低成本經營策略，在最高程度上為企業增加整體利益。但是無下限的低成本策略并不可能成為真正的企業核心競爭力。首先，房地產企業只有合理的成本定價，與競爭對手維持和諧狀態，才有益于維護行業的平穩發展，能夠有效地降低企業的經營風險。其次，在與相關組織和群體進行交易活動時，也必須考慮他們的相關利益。與關聯機構和社會團體保持穩定而融洽的發展關系，能獲得社會群體更為廣泛的支持和配合，更有益于企業營銷活動的順利有效開展。最后，房地產企業必須以客戶為導向，保障和維護客戶權益，提高顧客心理滿意度。這樣才能吸引新老客戶購買、擴大銷售量，也能進一步提高經濟效益和增強企業競爭力。因此，房地產企業道德資本的構筑和積累是企業拓展利潤空間的有效途徑。
3.競合共贏的社會交換過程
房地產企業通過擁有的資源與其他社會主體交換取得需要的資源，參與各種各樣的社會交換。在當今分工精細化的社會條件下，企業所擁有的或者支配著的資源必然能夠直接或間接滿足另一個企業的某方面需求。在很大程度上，房地產企業能不能得到社會大眾的支持和認同決定了企業能不能通過參與社會交換實現降低成本、取得收益的目標。企業社會道德資本是企業獲得社會支持和認可的生動體現。
二、社會責任外化房地產企業核心競爭力的效能
企業社會責任是西方正在興起的一種企業哲學倫理學，通常指與主要利益相關者、價值相聯系，遵從法律并尊重人類、社會和環境的一系列政策和實踐?！疤煨薪。右宰詮姴幌?；地勢坤，君子以厚德載物” 作為華夏文明的一部分，對厚德的推崇與實踐，在更廣的范圍內具有普適性，更具有鮮明的時代感。企業可以將對厚德的詮釋與地域、行業、自我特征相結合，這種結合的本質就是企業的社會責任。企業過度地追逐經濟利益的最大化，經常會引發一些諸如產品質量問題與消費者權益、經濟效益與社會效益、惡性競爭與和諧相處等矛盾的激化。房地產企業積極履行社會責任、提高企業內部職工和客戶的忠誠度、提高企業品牌形象和企業商譽，就能享受到在履行社會責任之后對企業經營業績、企業核心競爭能力和企業價值帶來增值潛力和可持續收益?？梢姡康禺a企業的競爭優勢不僅體現在經濟方面，還體現在倫理道德和社會責任方面。
（一）賦予企業社會責任的必然性
從經濟學的角度分析，房地產企業實現收益最大化的方式主要是通過兩個方面：一是最大限度地降低內部管理經營成本；二是減少社會性的支出。但是，這些方式與企業應該要增加環境保護和治理等社會責任相背離。雖然最近幾年房地產企業在一定程度上履行其社會責任，但并未形成長效機制，而這就需要取得經營的合法性和相關法規條例的規定。這個過程漫長且昂貴，只有降低交易成本才能為企業帶來經濟效益的提高。這又可以通過交易雙方對社會倫理道德準則的遵守，大大地降低雙方交易成本、風險成本等，從而獲得更高的收益。企業社會責任是指企業在考慮自身的財務和經營狀況、對股東承擔法律責任的同時，考慮到對其他利益相關者造成的影響并使商業運作活動符合可持續發展要求，是包括經濟、政治、法律、文化和道德的綜合責任。企業作為經濟組織，其生存與發展與社會發展有密切關系，只有積極地承擔社會責任，在考慮經濟收益的同時考慮到對其他利益相關者的影響，才能為獲得更加寬廣的發展空間，獲得可持續發展的源動力。
（二）從戰略眼光看待社會責任
房地產企業在面對金融危機和樓市不斷調控的嚴峻挑戰下，更需要形成有利于社會和諧和公共利益的社會責任意識。企業社會責任戰略儼然已經成為企業核心戰略的一部分。而形成并且提升房地產企業社會責任意識的動力因素是建立在利潤驅動基礎上的企業整體發展觀，這就要求房地產企業用戰略的眼光看待社會責任。社會責任意識是當今社會對企業的期望，從長遠角度來看，提升企業的社會責任意識無疑是有利于企業自身發展的行為。房地產企業亦應該建立一套新的企業發展觀、價值觀，爭取最大限度地維護股東利益之外的其他所有社會群體的相關利益，包括職工、顧客、債權人、競爭對手、環境以及整個社會其他公共利益等，還應該把社會責任看成是企業社會責任的投入和企業可持續發展戰略的客觀要求。企業應該把社會責任納入到發展戰略，看作是企業謀求發展的方法和途徑。房地產企業還應該主動把個人利益、企業利益、社會利益結合起來，在追求最大收益的過程中，創造更多的社會財富，產生良好的社會效益。
三、機制創新整合房地產企業核心競爭力的資源
從倫理視角分析，房地產企業的機制創新關鍵在于文化機制創新。良好的文化機制包括企業文化觀念、企業價值觀、企業精神、道德倫理規范、社會文化環境等方面，能夠使企業形成強大的凝聚力，保持企業競爭優勢，提升企業競爭力。機制創新對企業核心競爭力的獨特作用主要是整合企業內外資源：首先，企業文化以人為本的思想能夠激勵企業職工積極進取、為企業做貢獻，更能夠有效推動人力資本的提升；其次，企業文化能夠通過其特殊途徑或方式從外部獲得的資源轉化成為企業的內在競爭優勢，從而逐漸增強企業核心競爭能力，促進企業可持續發展。
企業文化是內部職工整體心理定勢的主導意識，是企業的價值觀念、經營宗旨、管理理念的集中體現。它屬于抽象意識的范疇，其價值往往是很難被評判的，但其地位確實已經被社會普遍認可和接受。企業文化的形成和發展將會影響到企業的文化力量，進而影響內部職工的行為方式和思維方式，將會對企業的經濟效益和社會效益產生重大影響。良好的企業文化能夠充分挖掘職工的潛力并調動他們的積極性、自覺性和創造性，使相關利益者能夠更加主動和自覺地為企業創造價值。優秀的企業文化，不僅僅是企業內部職工所重視的問題，它所體現的社會責任、安全保障等方面能夠得到消費者的信任，可以極大提高房地產企業的軟實力。
在企業內部，規章制度只能基本上規范企業職工的行為，而要更充分的發揮職工的主動性創造性、提高職工自主創新能力、提升企業的核心競爭能力，則需要優秀企業文化的引導和企業機制的不斷創新和完善，從而建立和維護企業良好的內外倫理道德秩序。優秀的企業文化對企業職工有積極的引導作用，形成共同的價值觀念和倫理道德規范，而基于房地產企業文化的機制創新，對房地產企業的其他各種非文化資源具有強大的整合功能，在無形之中增強企業內部職工的歸屬感和凝聚力，提升企業的人力資本和企業商譽。
四、制度創新釋放房地產企業核心競爭力的效率
企業制度體現為企業經濟關系，是把倫理道德追求和內部建設理念化為經濟運行和發展中的重要規定或行動準則的承載體。房地產企業需要建立起支持機制創新的體系制度，這樣才能使企業真正具有核心競爭力，實現企業可持續發展的高效率。企業制度不僅包括具有法律強制性的正規制度，如企業合同管理制度等，還包括依賴于社會公眾輿論和企業社會責任的非正規制度，如道德倫理制度等。從房地產企業的經營過程來看，企業在確立治理結構的安排時，能夠考慮在謀求公司利潤最大化的同時兼顧其他利益相關者的利益，就能為企業提升核心競爭力、增加企業利益相關者的凝聚力和向心力，共同推動企業可持續發展的高效率。
房地產企業核心競爭力分析范文3
關鍵詞：中小型房地產企業；發展方向
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
一、引言
自房改以來，我國經濟環境發生了較大的變化，房地產市場進入供給相對過剩的買方市場環境。根據國外經驗，在今后10～20年內，房地產業仍是我國最具有發展潛力的產業。面對消費者對房屋質量以及房地產商服務越來越高的要求，面對全球經濟一體化條件下國外資本大舉進軍我國市場的威脅，面對國家監管日趨規范的法律環境，在資金緊縮、土地供應受限、購房者心理預期降低等諸多不利因素制約的條件下，我國房地產企業特別是中小房地產企業如何在困境中求生存，如何在新經濟條件下求發展是值得我們關注的問題。
二、中小型房地產企業發展現狀
中小型房地產企業是我國房地產業的重要組成部分，2008年底其數量已占全國同類企業總數的95.4%，同類社會銷售額的59.7%、同類稅收的47.9%是由中小型房地產企業創造的，而且全國房地產業80%左右的就業崗位也是由中小型企業提供的。由此看來，中小型房地產企業的生存與發展問題直接關系著國計民生，直接關系到本行業發展的穩定和提高。改革開放至今，我國房地產業經過近30多年的發展，已經具備了一定的規模和基礎，房地產企業也不斷發展壯大，涌現出了少數國際知名企業，在促進我國經濟社會發展、擴大勞動就業和提高人們生活水平等方面起著越來越重要的作用，但大多數房地產企業特別是一些中小型企業競爭力不強，或者競爭力非常薄弱是一個不可回避的事實。從目前我國中小型房地產企業的整體情況來看，人力資源匱乏、管理水平不高、經營能力薄弱、資產負債率較高等問題普遍存在，嚴重影響和削弱了我國房地產企業的競爭力。
三、對中小型房地產企業的建議
針對中小型房地產企業發展現狀及存在的問題，除了考慮其具有一般企業的特征外，還應考慮其行業和企業自身的特點，提出以下建議：
1、虛擬化。從房地產開發企業的價值鏈出發，房地產開發活動細分為：設想的提出、可行性研究、細節設計、合同與建筑施工、市場營銷、市場化管理六個環節。在整個業務流程中，中小型房地產企業可以將“提出設想”之外的全部環節都外包給專業化的公司進行生產和經營。將可行性研究外包給專業的咨詢公司完成，將細節設計外包給專業的設計公司完成，將建筑施工外包給專業建筑公司完成，將銷售外包給專業銷售公司，最后將物業交由專業物業管理公司，而開發企業自身只是在各個環節之中起到協調與資源整合運用的作用。在這一過程中，房地產開發企業將各專業資源“虛擬”進自身內部，共同完成開發任務。中小型房地產企業虛擬經營性可以解決人力資源匱乏，策劃能力不強等問題。
2、品牌化。一個良好獨立的品牌形象，有助于消費者更好地理解企業的理念和產品的內涵。品牌文化的形成應將城市的歷史文化底蘊和人們對現代、時尚、舒適的生活追求有機地結合起來。房地產業引入品牌管理對地產界來說不僅能有效地制造差異化策略，而且能創新核心競爭力，獲得持續經營和成功的動力。一個房地產企業要創出優秀的、有市場影響的品牌，必須具有良好的誠信體系、準確的市場定位、卓越的質量體系和完善的售后服務。在做好這些基礎性工作以后，還要抓好品牌的維護、創新、延伸、發展，使單項品牌經過凝聚、提煉，升華為整個企業的長久性品牌。良好的品牌可以給房地產企業帶來融資、營銷等多方面的好處。
3、專業化。集中公司資源從事專業化開發經營，在這一過程中逐步顯示自己在經營、技術、產品、銷售、服務等諸多方面與同行的差異，形成核心競爭力。如萬科，從1997年進行經營策略的調整主要從多元化經營向專營房地產集中，注重核心產品的戰略性市場開發。我國房地產企業大多是由其他行業轉化過來的，經營房地產的同時還有其他業務，多元化的經營不僅不能集中利用有限的資源，而且給人一種不專業的形象。
4、制度化。建立現代企業制度，為提高中小型房地產企業競爭力創造良好的環境，深化以建立現代企業制度為方向的改革，為增強企業核心競爭力提供制度保證。房地產企業應當繼續推進規范的公司制改革，通過兼并、聯合、重組等形式，加快股份制改革步伐。我國房地產企業中相當數量的是家族企業、國有企業，這些企業的最大特點就是不規范。因此，建立現代企業制度有利于中小企業的發展。
5、個性化。新經濟的發展將帶來消費群體整體素質的提高及人們生活品質的提升，也帶來生活和工作模式的變化，這一切必然促使每個人的需求產生新的變化，從而得客戶者得天下。中小型房地產企業應及時把握客戶對住宅個性化的需求。如個性化住宅基本功能需求的變化，它包括面積、戶型、結構、實用性等諸多方面，如SOHO等。
6、合作化。爭取外單位投資，積極進行合作開發。每個企業都應根據自身的核心能力和優勢資源規劃合作模式。如品牌不足可以引進知名品牌，資金不足可以引進外資。
7、轉移投資目標。國家發展新農村的政策使得廣大房地產商可以考慮開辟新的投資領域。比如，小城鎮的整體建設以及衛星城的建設。小城鎮大戰略，這是國家一直倡導的，以后也不會變，在這里隱含著無限的商機。轉移投資目標可以避實就輕，減少中小型房地產企業的競爭壓力，還可以彌補資金不足等問題。
四、結束語
隨著中央、地方政府對房地產業發展的宏觀調控政策的不斷出臺和完善，房地產市場的競爭必然日趨激烈。中小型房地產企業要想在競爭中獲得優勢，就必須不斷提高自己企業的競爭力，從人才、資本、品牌、發展方向等方面入手，不斷培養企業的適應能力和創新能力，從而提高企業的核心競爭力，更好地適應市場的變化，使企業能在激烈的市場競爭中得以發展壯大。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）
主要參考文獻：
房地產企業核心競爭力分析范文4
一、房地產經濟可持續發展相關概念的研究
（一）發展與可持續發展
唯物辯證法認為，發展是新事物代替舊事物的過程，是一個由小到大、由簡單到復雜、由低級到高級的上升過程。所謂可持續發展，是指發展過程中的一個特殊發展模式，其發展是可以持續和連續的。在實際生活中，可持續發展強調人與自然的和諧發展，經濟與人口、資源、環境的和諧發展，發展是注重質量和子孫后代人幸福的。
（二）房地產經濟可持續發展
在房地產經濟中，沃特曼、柯林斯、波拉斯和本文由收集整理彼得斯等著名學者研究了房地產經濟可持續發展的幾種主要影響因素?？铝炙雇ㄟ^研究指出，追求利潤最大化的這一理念是房地產經濟可持續發展的準則，房地產開發商所擁有的遠大目標和激勵制度是房地產經濟可持續發展的具體內容。傳統的房地產經濟發展目標是側重于追求利潤，而可持續的房地產經濟發展應在于追求從逆境中恢復的能力，以增強應對不利環境的彈性。
（三）企業可持續發展戰略
企業可持續發展戰略是關于對企業在發展中整體性、長期性、基本性問題的謀劃，發展性是企業可持續發展戰略的本質特征，用企業可持續發展戰略指導企業其他戰略，用企業其他戰略執行可持續發展戰略，這是企業可持續發展的必然途徑。
二、房地產經濟可持續發展戰略相關理論基礎
（一）核心競爭力理論
“核心競爭力”一詞于1989年被哈默爾教授和普拉哈拉德教授在其研究學術成果《公司的核心競爭力》首次公開提出，并對核心競爭力理論進行了系統和權威的闡述。企業核心競爭力理論包括3個方面特征：（1）核心競爭力是無法被模仿和代替的；（2）核心競爭力擁有著廣泛的市場推廣能力；（3）核心競爭力代表著企業客戶長期的核心價值，對客戶關鍵性利益有重要作用。
房地產經濟的可持續發展，首先就要求房地產企業努力提高自身的核心競爭力，創新自身的產品和服務質量。
（二）波特發展戰略理論
20世紀80年代，邁克爾·波特在其《競爭戰略》一書中提出了企業發展戰略理論，該理論指出了行業結構“五力模型”：（1）供應商的議價能力；（2）客戶的議價能力；（3）行業的競爭現狀；（4）新進入者的挑戰；（5）替代產品或服務威脅。他指出了企業應該在哪些點上謀求競爭力的提高，為產業經濟學和管理學之間的相互聯系提供了條件。波特發展戰略理論從產業角度分析了企業發展的競爭策略，對企業經營的產業環境進行了研究。
（三）企業資源理論
企業資源理論從資源的視角來對企業競爭能力進行分析。企業資源理論認為，企業的資源必須擁有4個基本性質：（1）價值性（valuable）；（2）不可模仿性（inimitable）；（3）稀缺性（rare）；（4）非替代性（non-substitutable）。資源是一個綜合體，企業的持續競爭優勢應該包括上述4個性質。房地產企業的生產性和經營性活動需要資源組的良好協調與配合，資源組包括固定資產、人力資源、資本性投入和外形資產等投入。
三、促進房地產經濟可持續發展的戰略研究
根據產業經濟學理論，房地產經濟的可持續發展需要在市場、資源、能力和政策方面達到均衡時，才能實現房地產經濟的可持續發展，如圖1所示。
根據圖可以看出，當房地產企業在市場、資源、能力和政策四個方面達到均衡時，也就是說處于圖中的陰影區——優勢發展區，房地產經濟才能可持續發展。以下是關于房地產經濟可持續發展的戰略研究。
（一）確立以“顧客價值至上”為導向的戰略方向
房地產企業可持續發展應該圍繞著市場需求，以提升顧客價值為戰略目標。追求利潤最大化不再是當前企業終極的發展目標，要想使企業永續經營，就不能單純地追求某一個項目或者一段時間的利益，應該用發展的，戰略的眼光去制定長遠發展計劃。“水能載舟，亦能覆舟”的道理在商業戰場中的力量也是無窮的。項目是經營的手段，但是單個項目的利益不能代表永續經營的成果，只有一貫地堅持圍繞市場需求和堅持顧客價值至上，才能夠實現企業的永續經營。
（二）推行品牌戰略
房地產品牌是產品品質、產品創新、服務質量、建筑科技、生態環境、居住文化、企業形象以及企業實力等諸多因素的綜合體現。房地產品牌是由房地產開發企業在進行房地產產品開發經營的同時，有計劃、有目地設計、塑造，并由社會公眾通過房地產產品的品質和價值的認知而確定的商標和企業形象，是公眾對房地產理性認識與感性認識的總和。房地產品牌包涵了企業品牌、項目品牌和物業品牌三個部分，企業品牌是房地產品牌的載體，是房地產企業信譽、素質、服務和文化品位的一種標志，是企業對消費者的一種承諾，也是消費者對企業實旌有效監督的手段。項目品牌是房地產品牌的關鍵，是企業品牌的具體體現，是企
業品牌的基礎。物業品牌是房地產品牌的重要內容，是項目品牌的必要延伸，三者相互聯系、相互作用。
房地產企業核心競爭力分析范文5
一、房地產開發的特點
房地產投資不同于其他投資，具有其固有的特性：
1、巨額性。房地產業是一個資金密集型行業，從購置土地到建造不動產，少則數十萬元，多則數千萬元，甚至數億元，往往使很多投資者望而卻步，即使采用分期投資、股份投資，也是遠遠不夠的。
2、投資回收期長。房地產投資要經過投資前期（投資機會研究、投資項目建議、投資項目可行性分析、投資項目評估與投資決策）、投資實施期（項目設計、項目控制、項目管理、項目交工驗收）、項目營銷或經營期三個階段，一般少則一兩年，多則數年至十幾年。房地產投資回收期一般需要幾年甚至更長時間。投資者要承受長時間資金壓力和市場風險。
3、流動性差。房地產是一種非流動資產，不同于其他投資工具可以靈活應變，單靠出售已投資房地產項目抽回資金需要較長時間。如果急于變現，降低價格出售，有可能使投資者遭受巨大經濟損失。
4、金融作用強。巨額的投資，使房地產投資者在很大程度上依賴于金融部門的支持。房地產商品的消費，也有賴于金融部門的抵押貸款。因此，金融機構的參與，幾乎成了房地產經濟持續發展的關鍵。
5、抵御通貨膨脹能力強。房地產具有價值增值特點，使其能抵御通貨膨脹對資本價值的影響。
6、受政策影響性大。政府為調控房地產市場出臺了很多政策，如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財政稅收政策等，必然影響房地產投資。
7、影響房地產投資風險的因素多。由于房地產具有不可移動性、商品之間的相關性以及房地產投資巨大、回收期長，使得來自各方面的因素變化都可能影響房地產投資。
縱觀房地產投資的七個固有特性，或直接或間接的都與資金的巨量需求屬性發生著聯系。資金是房地產開發行業最重要的關鍵資源，它的重要性是所有業內人士所共知的，雖然它也是有價值的，卻不是稀缺的,不可替代的和不可模仿的，所以不能認為它是企業的核心競爭力。然而，資金的運作能力卻可以形成企業的核心競爭力。也許在房地產市場還處于賣方市場的時候，這一能力所帶來的競爭優勢還沒有被充分體現出來，但隨著市場和各方面環境的變化，它已經成為房地產行業價值鏈上最增值的一環，是當今國內房地產企業獲取競爭優勢的有力武器。
二、環境分析與機會識別
以前的房地產企業，由于國家的鼓勵性政策，企業很容易就能在銀行貸到大量的資金。而為了獲取土地，企業只要跟政府搞好關系就能以低價毫不費力的拿到土地。寬松的政策下，一方面帶來了房地產業的迅猛發展，另一方面也導致了房地產企業的良莠不齊。很多企業就是靠著關系拿地，銀行貸款來搞房地產開發，獲得了豐厚的收益。但是，近年來由于房地產市場宏觀調控政策頻出，國際地產環境也在對中國房地產市場加大影響，我國房地產企業的生存環境正在發生深刻的變化，關系地產年代已經一去不復返了。開放的市場競爭需要企業苦練內功，以核心競爭能力制勝。在當前環境下，根據核心競爭力管理理論，在競爭環境發生變化時，企業需要重新審視資源和能力，以開發機會和抵御威脅。所以，我們有必要重新評價目前的競爭環境，以利于企業找到提升自我的機會和途徑，更好的參與競爭。這里用波特的五種力量模型做一個簡單的競爭環境分析：
1、供方討價還價能力。由于國家政策的宏觀調控，資金上限定企業必須具有35％以上的自有資金才能給予銀行貸款。我國房地產開發企業自有資金一般在5％～15％，所以在自有資金不足的情況下，只靠銀行貸款搞投資開發已很困難。另外，土地的供應通過公開市場招拍掛，也需要企業具有大量資金購買土地。因此，政府的強硬政策讓幾乎所有的房地產開發企業目前都面臨著資金的巨大壓力。資金已成為各地產企業的瓶頸。誰擁有好的融資渠道，獲得巨大的資金支持，誰就能在行業中脫穎而出。
2、買方討價還價能力。隨著我國房產業的飛速發展，房地產市場已由賣方市場轉變為了買方市場。由于房地產的高價值性，消費者買房都非常慎重。去年以來商品房交易量的急劇萎縮就是很好的證明。交易量的急劇萎縮，開發商的資金沒法迅速回籠，資金鏈迅速繃緊，面臨斷裂的威脅，企業到了生死存亡的危急時刻。所以，開發商僅靠銷售回款來維持資金鏈的正常運轉風險是相當大的。
3、替代品的威脅。房地產產品的異質性決定了替代品的多樣性，開發商只有開發出適合消費者需求的產品才有市場，只有贏得市場的企業才能贏得生存和發展。去年以來，在商品房成交量急劇萎縮的情況下，某些地方適應消費者需求的樓盤仍出現了排隊購房的銷售熱潮就是很好的證明。所以，企業投資前期的工作，特別是市場調查階段的工作非常重要，需要企業更多的投入。俗話說，好的開始是成功的一半，順應需求的產品定位就是項目成功的一半，這就對企業資金運作提出了要求。
4、潛在競爭者的威脅。業界對資金的渴求和地產業融資渠道的狹窄，給地產金融提供了廣闊的創新空間。去年外資地產基金的最大變化在于商業模式和贏利模式的轉變，商業模式將廢棄原來的合作開發模式，而更熱衷于選擇基金委托管理模式，而從資本市場上獲利的贏利模式將成為外資地產基金熱門的贏利模式，在這樣的市場渴求下，必將催生一種新的房地產企業，他們專門從事房地產資本的運作，通過為開發企業提供資金服務獲取利潤。這對某些現有競爭者來說不僅是一個市場機會，也是即將面對的威脅。
5、現有競爭者的競爭。每一次大的調整都會有30％～50％的開發商出局，資金鏈斷裂是出局的主要原因，這一點全世界都一樣。去年以來，中央和地方政府出臺的一系列調控政策，對房地產商的資金鏈造成很大壓力，各開發商正在嘗試多種融資渠道。國際地產大亨正以每年30億美元的遞增額涌入我國房地產市場，處在資金饑渴中的地產企業紛紛選擇了與國際資本熱情的擁抱，然而，缺乏資金運作能力的企業會不會又將面臨一場新的困境呢？以后的房地產開發企業，不僅是一個開發企業，首先應成為一個資本企業才能生存發展。房地產基金與房地產企業結合，將成就一批特大規模的地產商，誰掌控資本，誰就能瓜分更多的房地產開發利潤。國外房地產發展的成功經驗表明，隨著市場化競爭的深入，未來中國房地產金融化是必然趨勢，所以房地產開發商必須有強大的金融運作能力和雄厚的自有資金實力，才能支持房地產開發對資金的巨量需求。
通過以上五種力量的分析，我們獲得一個重要信息，中國的房地產正處在一個十字路口，誰先擁有超強的資本運作能力，誰就把握住了行業發展的方向，獲得競爭優勢，贏得發展。綜合房地產行業特點和競爭環境的分析，資本運作能力的提升不僅是行業的內在要求，也是當今房地產企業適應競爭環境，提升核心競爭力，以獲取競爭優勢，贏得持續發展的需要。
三、資本運作能力的提升
資本運作是指對企業資本進行運籌、謀劃、決策、理財和投資的業務。具體地說，是對企業可以支配的各種資源和生產要素進行運籌謀劃和優化配置，以實現最大限度的資本增值的目標。就房地產開發而言，其資本運作按對象劃分，可以分為土地、資金、企業品牌和人力資本等，運作能力的提升，我認為可以從生產性運作、戰略性運作和金融運作等三方面來提升。
1、資本的生產性運作能力。也可以說是企業的日常運作能力。企業需要建立健全的生產運作機制，配備合適的人員，將日常業務高效有序的運作起來，這是企業獲取競爭優勢的基礎，非常重要。在全國房地產開發企業中，具有高效日常運作能力的企業很少。很多企業資金運作有問題，有的資金分配運用不科學，將過多的資金用于大量購置土地，導致企業開發資金不足，投資規模過小，資本贏利能力低下，給企業造成損失；又或者土地購置過少，導致未來開發不能為繼，造成企業能力和資源的閑置浪費，損失也很大。也有的投資規模過大或成本控制能力差，導致項目資金缺口很大，項目不能正常完工，這不但給企業財務造成很大的工作壓力，也給企業造成了巨大的損失，更大的危害還在于企業可能會由于資金鏈斷裂而遭受滅亡之災，這樣的例子在房地產行業里比比皆是。在宏觀環境穩定的情況下，生產運作能力的薄弱是我國房地產企業的最大殺手，如何協調企業當前生產與后續開發，如何有效管理和控制企業各項成本費用，是房地產開發永遠需要面對和解決的最基本的問題。所以，企業必須在各個部門配備優質的專業人員，建立各部門間協調合作的企業運行機制和企業文化，讓企業各項資源得到科學充分的發揮，實現資本最大限度的增值。
房地產企業核心競爭力分析范文6
【關鍵詞】房地產企業；規劃設計；問題；培育
1 規劃設計能力是房產企業的核心競爭力
1.1 規劃設計的含義
房地產市場是一個客戶需求驅動型市場，隨著房地產業的蓬勃發展和人民生活水平的提高，如何滿足客戶個性化的需求成為房地產公司首要解決的問題。因為規劃設計決定項目的定位，房產商作為一個資源整合者，要想更好的滿足客戶需求，提高產品品質，就必須提高其規劃設計能力。所謂房地產的規劃設計能力從廣義上講主要包括市場定位、需求發現、功能規劃以及設計識別等四個方面的能力，目的是提高土地、資金、銷售和物業管理的經營效益，創造出實現更高市場價值的房產商品。其中市場定位是指通過市場調查及研究確定目標客戶，需求發現是指對目標消費群體的需求特征作出準確的界定，對其不同需求的偏好進行綜合評價，然后開展滿足市場需求的產品功能規劃。而設計識別能力是指具體清晰地向設計單位表述規劃設計要求，鑒別設計圖紙是否合乎要求以及提出修改意見的能力，衍生開來還包括開發商與設計單位的溝通管理能力。
1.2 規劃設計能力對開發效益起決定性作用
在當今知識經濟的浪潮下，各家房產企業樓盤運作水平的較量主要還是規劃設計能力的比拼。雖然規劃設計相對整個房產項目來說投入成本少，時間較短，但是對整個項目的影響較大，它決定著項目的定位、品質和成本。如果在前期開發過程中定位不準確，規劃設計失誤，由于資金投入、物業的形成具有不可逆性，越到后期經濟損失越是巨大。一般情況下規劃設計階段所需費用不到房產項目總投資的1%，但是對工程建設成本產生的影響在80%以上。規劃設計也是后期良好銷售業績的基礎，因為“賣點”不是在銷售時形成的，而是通過規劃設計來實現的。在進度控制方面，好的項目規劃設計可以使施工建設順利地得以開展，并規避或減少了施工過程中因設計不到位的變更所帶來的時間延誤和人力、財力的浪費；同樣對于后期適時的銷售和物業管理的有效介入起到了很好的促進作用，因而可以加快項目資金的周轉速率。
就價值創造而言，在項目確定投資開發后的四個主要運作階段中，即規劃設計、施工建設、銷售服務、物業管理，房地產新增價值主要來源于技術含量高的前期的規劃設計階段，當然后期的營銷服務和物業管理也創造了一定的房地產新增價值，但這很大程度上也是前期的規劃設計價值創造的延續，或者是以其新增價為基礎的二次價值創造。
綜上所述，規劃設計能力決定著房產企業的項目開發效益，已經無可爭議地成為了房地產企業的核心競爭力。
2 房地產規劃設計能力現狀與問題
房地產行業規模不斷擴大與發展，注重規劃設計已成為當今房產開發商的基本思路，許多企業甚至不惜花重金在產品規劃設計上，以期利用獨特高品質設計作為其在差異化競爭中重要的籌碼，但這種單單依靠資金來提高設計能力的模式也存在一些問題有待改進。
2.1 產品定位與規劃缺乏系統性
一方面，許多房產公司目前沒有真正意義上專職產品研發機構和從業人員，一般依靠外部設計單位來進行規劃設計，然而設計單位往往由于精力有限不可能專門收集全國各地各類典型的產品信息來為某一家企業系統地開展產品研發工作。另一方面，很多房產公司的產品定位決策系統不夠完善，缺乏一個對產品信息進行全面整合和統一分析決策的工作流程，導致市場調查、客戶定位與功能規劃無法很好銜接。這些都使得信息不能深度共享與整合，最終導致公司規劃設計能力的削弱。
2.2 未形成標準化的開發模式
許多公司未能像萬科、中海、綠城、萬達等公司一樣，在理念、文化、管理和產品等方面形成真正意義上的標準化和系列化的開發模式，普遍存在著什么產品利潤高就做什么產品的局面。由于不夠專注，使得每個項目的規劃設計工作都得從零開始，因而產品品質會相應大打折扣，最終制約了公司品牌的提升，規模的擴大。
2.3 設計識別能力欠缺
設計識別能力欠缺的現象普遍存在，如公司在委托設計時自身對產品的深度和細節挖掘不夠深入，與設計單位溝通管理不到位，公司內部未建立起完善的審圖制度，審圖人員沒有把好審圖關，設計聯系單管理混亂等，都會帶來后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下無法逆轉的產品缺陷。
2.4 人力資源配備不足
規劃設計核心競爭力中的市場定位、需求發現、功能規劃以及設計識別等能力所涉及的知識與技能非常廣泛，對相關專業人才的業務素質要求較高。這就要求這方面的專業人員在數量和質量上都要有一定程度的保證。許多規劃設計不合理、不到位的問題都與公司這方面專業人員配備不足、業務能力有限有關。
3 房地產企業規劃設計核心競爭力的培育
3.1 建立起系統的產品研發體系
通過對現階段房地產企業的規劃設計模式和先進經驗理論的研究，筆者認為可通過對內建立產品規劃設計研發團隊，對外與實力過硬的規劃設計單位建立戰略合作伙伴的方式來提高規劃設計能力。如圖1所示，由房地產企業負責組織，把設計方作為自己的供方關系納入自己的管理系統，并在規劃設計階段，引入潛在客戶、供應商、施工監理、物業公司等供應鏈上各環節單位共同參與，以達到集思廣益的效果。
圖1產品研發體系圖
萬科就是一個采用這種發展體系的成功案例，萬科于2000年成立了萬科建筑研究中心，致力于住宅產品的研究開發工作，該公司通過整合項目上下供應鏈幾十家核心企業，兼顧市場的需求，將自己的標準體系與合作伙伴不斷磨合，最終形成了一個設計流程和跨地域設計工作的標準體系，為其成為中國房產行業的楷模奠定了基礎。
3.2 走產品系列化的開發模式
以浙江綠城為例，浙江綠城在推廣項目品牌及項目運作開發時有意識地進行產品克隆，其推行標準化、系列化的開發模式直接效益是用“20%的精力做80%的產品”，滿足了項目保質保量的開發要求，不僅適應了公司迅速發展占領市場份額的戰略，而且為公司節省下了大量時間和精力來進行新產品研發，即“80%的精力來做20%的新產品”。也正因為通過這雙重的“二八定律”，綠城在快速發展的同時逐漸形成了家喻戶曉的“桂花園”、“百合公寓”、“綠園”和“玫瑰園”等系列產品，這些產品都可以根據城市和區域的不同在全國有選擇地進行克隆和優化。這種將經過市場檢驗的成熟產品作為母本，在不同的城市相近的區位進行標準化、集約化復制與推廣的開發模式可以大大提升公司的規劃設計能力，不僅保證了產品品質的穩定性，縮短開發項目的運作周期，更可以有效的建立和推廣公司的品牌理念。
3.3 把好圖紙設計與審核關
在設計識別能力提升方面，可以從制度上入手。通過業務流程指導性文件、關鍵節點控制文件等建立起完善的圖紙設計與審核制度，以盡最大可能減少實際工作中的紕漏和疏忽。首先在建筑設計單位選擇上要程序化、制度化，嚴格根據項目的性質和定位有方向地選擇設計公司，考察和評估目標設計公司的綜合實力，對其主創設計師和設計班組進行深入了解，在知己知彼的情況下，才可以進入設計委托合同階段。其次編寫設計委托書要規范化，所有設計任務均須在委托前出具書面的設計委托書，由各專業負責人起草相關專業設計要求，做到設計要求闡述明了。最后要建立起完善的審圖制度，明確各部門審核人員職責，在審查過程中審核人員必須認真填寫審核意見單并簽字確認，形成紀要存檔，做到責任明確。
3.4 從人力資源角度提升公司規劃設計能力
核心競爭力培育的最大問題是知識資源的積累和管理的問題，而知識資源的載體是人才，所以規劃設計核心競爭力的培育很大程度上是人力資源配置的問題。房產公司要想吸引和培養出高端人才，重中之重是要樹立起其優秀的組織架構和企業文化，只有好的人才引進培養機制才能造就人才高地。另外在人力資源培訓上應該注重規劃設計能力等有關知識的相互滲透，規劃設計所涉及的知識與技能是非常廣泛的，包括經濟、市場、建筑、環境、規劃、成本、美學等多方面的學科，這就需要企業不同部門、不同專業和不同崗位協同參與到項目規劃設計工作中去，相互滲透，互補所長，只有這樣才能打造出最具價值的產品。
4 結束語
在不斷變化的市場面前，任何企業不創新必然會落后，雖然創新可能帶來風險，但不創新就是最大的風險。房地產公司在規劃設計核心競爭力的培育上一定要有大膽創新的管理思路，只有這樣才可能不斷超越打造出精品，才能滿足市場持續發展的需求，這是市場經濟條件下房地產企業立于不敗之地的生存之道。
參考文獻
[1]桂夏強．房地產開發項目中的規劃設計管理．工程與建設，2006年03期.
[2]林少洲．萬科的規劃設計觀．中國房地信息，1999年08期.
[3]劉新剛．提高設計開發一體化程度，塑造高品質產品．集團經濟研究，2006年17期.
