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土地開發施工方案范文1
法定代表人宋楊，總經理。
委托人陳朱承，天平律師事務所律師。
委托人陳曉暉，天平律師事務所律師。
被告北京市西城區房屋土地管理局，住所地北京市西城區西安門大街115號。
法定代表人魏榮，局長。
委托人王學群，北京市中合律師事務所律師。
委托人楊紅星，北京市中合律師事務所律師。
被告北京雅永誠商貿有限責任公司，住所地北京市懷柔縣興懷大街甲6號。
法定代表人馬襄瑜，經理。
委托人劉慶發，北京市中合律師事務所律師。
原告北京宏宇房地產開發有限責任公司（以下簡稱宏宇公司）訴被告北京市西城區房屋土地管理局（以下簡稱西城房管局）、被告北京雅永誠商貿有限責任公司（以下簡稱雅永誠公司）合作建房糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告宏宇公司之委托人陳朱承、陳曉暉，被告西城房管局之委托人王學群、楊紅星，被告雅永誠公司之委托人劉慶發到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告宏宇公司訴稱，我公司于1997年7月15日與西城房管局簽訂了《合作危改建房協議書》、協議書規定，雙方合作改建項目位于北京市西城區官園危改小區，為高層住宅樓，共計16800平方米。危改建房方式為，西城房管局負責提供建設場地及建筑任務指標，我公司提供改造項目的建設資金，負責總體項目的運作管理。雙方在簽訂協議書后組成危改擴建辦公室，辦理一切有關具體事宜。力爭在1997年底正式開工。后西城房管局又與其下屬北京市西城區福綏境房管所（以下簡稱福綏境房管所）簽訂《承辦拆遷工作協議書》，要求福綏境房管所2個月內完成拆遷任務。1997年5月19日，西城房管局授權雅永誠公司全權負責官園1號樓翻、擴建項目的全部管理及運作，1997年8月5日，雅永誠公司又與我公司簽訂《合作危改建設合同書》，由我公司提供建設資金，雅永誠公司負責將建設用地上的房屋拆遷完畢，做到場平等事項。上述兩份協議簽訂后，我公司按照協議約定履行了全部付款義務。而兩被告卻未按照合約規定將建設用地上房屋拆遷完畢，至今仍有部分房屋未進行拆遷，無法達成場平，造成我公司在前期已經投入大量資金的情況下，始終無法對該項目繼續進行任何開發建設?，F請求法院判令終止兩被告與我公司簽訂的合同和協議；判令兩被告連帶償付我公司已付前期補償費及相關費用人民幣8263856.40元，以及自1997年8月至2000年6月利息，總額人民幣1968902.82元，本息合計人民幣10232789.22元；判令兩被告連帶賠償其嚴重違約行做到場平等。1997年10月13日，宏宇公司支付雅永誠公司補償款人民幣400萬元，后又分別支付設計費，市政設施費、管理費及其他費用共計人民幣2623566元，支付拆遷補償費人民幣1032500元，宏宇公司自己花辦公費605820元。因合建項目建設用地上的房屋未實際拆遷完畢，致使雙方合建項目無法繼續下去。2000年5月22日，宏宇公司委托北京偉業商業投資顧問有限公司，對官園危改小區市場價格進行調研，該調研報告稱宏宇公司商業經濟損失為人民幣12468000元?，F宏宇公司要求西城房管局、雅永誠公司連帶償付其已付前期補償費及相關費用人民幣8263886.40元。利息總額人民幣1968902.82元，共計10232789.22元，連帶賠償其公司商業經濟損失人民幣12468000元。訴訟中，西城房管局表示不同意承擔任何責任。雅永誠公司只同意返還往來款4的萬元，不同意承擔其他責任。
上述事實，有雙方當事人陳述、西城房管局與宏宇公司簽訂的協議書、西城房管局授權書、宏宇公司與雅永誠公司簽訂的合同書、西城房管局與福綏境房管所承辦拆遷工作協議書，宏宇公司付款憑證等相關證據材料在案作證。
本院認為，公民、法人在進行民事活動中應遵循誠實信用原則。宏宇公司與西城房管局簽訂的《合作危改建房協議書》系雙方真實意思表示，應認定有效，此后宏宇公司與雅永誠公司簽訂《合作危改建設合同書》亦是雙方真實意思表示，也應認定為有效，故雙方均應依約定積極履行義務。宏宇公司依約定支付建設資金，但雅永誠公司未按約定提供建設用地及將房屋拆遷完畢，對此，雅永誠公司應承擔相應責任。因雅永誠公司系依西城房管局授權行為，故西城房管局亦應承擔連帶責任。雙方的合作行為現已無法繼續履行故應終止雙方的協議及合同?，F雅永誠公司表示可返還宏宇公司往來款400萬元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅永誠公司償付其已支付項目前期款，理由正當，本院予以支持。但考慮到拆遷過程中實際情況，對宏宇公司已支付的拆遷補償款等費用應由西城房管局、雅永誠公司予以賠償，宏宇公司對其自己所花費的辦公費應自行承擔，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業經濟損失之訴訟請求，缺乏事實依據，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規定，判決如下：
一、解除被告北京市西城區房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產開發有限責任公司《合作危改建房協議書
二、解除原告北京宏宇房地產開發有限責任公司與被告北京雅永誠商貿有限責任公司《合作危改建設合同書》；
三、被告北京雅永誠商貿有限責任公司返還原告北京宏宇房地產開發有限責任公司人民幣四百萬元（本判決生效后十日內執行）；
四、被告北京市西城區房屋土地管理局、被告北京雅永誠商貿有限責任公司連帶償付原告北京宏宇房地產開發有限責任公司人民幣三百六十五萬六千零六十六元（本判決生效后日日內執行）；
五、駁回原告北京宏宇房地產開發有限責任公司其他訴訟請求。西城房管局授權行為，故西城房管局亦應承擔連帶責任。雙方的合作行為現已無法繼續履行故應終止雙方的協議及合同?，F雅永誠公司表示可返還宏宇公司往來款400萬元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅水誠公司償付其已支付項目前期款，理由正當，本院予以支持。但考慮到拆遷過程中實際情況，對宏宇公司已支付的拆遷補償款等費用應由西城房管局、雅永誠公司子以賠償，宏宇公司對其自己所花費的辦公費應自行承擔，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業經濟損失之訴訟請求，缺乏事實依據，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條之規定，判決如下：
一、解除被告北京市西城區房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產開發有限責任公司《合作危改建房協議書》；
二、解除原告北京宏宇房地產開發有限責任公司與被告北京雅永誠商貿有限責任公司《合作危改建設合同書》；
三、被告北京雅永誠商貿有限責任公司返還原告北京宏宇房地產開發有限責任公司人民幣四百萬元（本判決生效后十日內執行）；
四、被告北京市西城區房屋土地管理局、被告北京雅永誠商貿有限責任公司連帶償付原告北京宏宇房地產開發有限責任公司人民幣三百六十五萬六千零六十六元（本判決生效后日日內執行）；
五、駁回原告北京宏宇房地產開發有限責任公司其他訴訟請求。
土地開發施工方案范文2
一、實施原則
（一）試點按項目管理，通過下達工礦廢棄地復墾利用指標進行規模控制和考核。
（二）復墾區選址在經確認的工礦廢棄地范圍內。廢棄建設用地必須先復墾、后調整利用。
（三）廢棄地復墾項目嚴格執行土地復墾管理規定。
（四）廢棄地項目區內的復墾與建新實行整體審批，一經批準,原則上不得調整。復墾面積必須大于建新面積，復墾耕地數量和質量必須高于建新占用耕地數量和質量。
（五）從項目批準到完成驗收的期限原則上不超過一年。
（六）先易后難。誰使用，誰出資。
二、實施方案
（一）計劃分配。市政府確定建新區位置和規模計劃指標,下達縣區政府年度工礦廢棄地復墾計劃任務，對調整利用工礦廢棄地指標（即建新指標）實行統一管理。
年國土資源部同意我市使用廢棄地調整利用指標1萬畝。省國土資源廳要求我市先行復墾高標準耕地2千畝。市政府決定先行下達復墾計劃6千畝，其中杜集區3千畝，烈山區3千畝開展廢棄地試點工作，確保先行復墾耕地2千畝通過省國土資源廳驗收。
（二）明確主體?？h區政府為工礦廢棄地復墾責任主體，鄉鎮政府為工礦廢棄地復墾實施主體，市國土資源和財政部門為工礦廢棄地利用項目監管和資金管理主體。
（三）實施程序。
1.縣區政府根據市政府下達的工礦廢棄地復墾計劃，分配到各鄉鎮組織實施。復墾區選址確定后，報經市國土資源和財政部門審核同意，鄉鎮政府負責委托有資質的中介機構編制項目區土地復墾規劃方案，組織專家評審，通過論證后，會同建新區方案一同上報省國土資源廳備案。
2.工礦廢棄地利用復墾規劃通過評審后，市國土資源部門按照市級投資土地復墾項目管理辦法負責監督管理?？h區、鄉鎮政府依照招、投標法律法規的規定，通過公開招標方式確定土地復墾項目施工單位。
（四）資金使用。
1.預算管理。工礦廢棄地復墾整理資金嚴格實行項目預決算管理。市財政部門主要負責項目預算的審查、下達、資金的撥付、使用和監督管理等工作；市國土資源部門主要負責項目的立項、組織實施和驗收等工作?？h區、鄉鎮政府具體實施項目資金、核算和管理施工單位。
2.預算編制。鄉鎮政府依據批準的項目規劃，編制設計施工方案和項目預算。項目施工方案和預算由市國土資源部門牽頭組織專家論證、評審。專家論證、評審通過后按照淮北市土地開發復墾整理項目實施監督管理。
3.資金標準。復墾區和建新區在同一縣級行政區內，由縣區政府在本區自行調劑使用的，縣區政府自籌資金復墾。市政府投資調劑使用指標的，市財政部門按批準的施工預算，分期撥付項目復墾資金。經復墾驗收耕地總面積的15%-20%指標由縣區政府自行安排建新項目使用。
為加快先期復墾2千畝耕地實施進度，落實配套資金，市政府審批投資的項目，市財政部門先期按新增建設用地報批規費標準每畝6.5萬元撥付給具體承擔復墾任務的縣區包干使用，先實施復墾、后完善報批手續。在選定復墾地塊后，經市財政、國土資源部門確認，市財政部門按市政府批準的項目撥付每畝2萬元啟動資金，余款待復墾實施后分期撥付。此項資金僅限先期復墾認證的2千畝耕地，復墾資金計算標準以實際認證復墾耕地面積為準。
在縣級行政區域之間調劑使用建新項目指標的，使用建新指標的縣區、單位與復墾耕地指標的縣區政府簽訂指標使用協議，按照新增建設用地報批規費標準每畝10萬元有償使用。
4.資金支出。市財政部門依據有關規定和前期工作實際情況撥付項目可行性研究、規劃設計、勘測等項目前期工作經費。按項目實施進度，市國土資源主管部門會同財政主管部門共同審核后，向縣區撥付工程資金，縣區政府根據項目工程進度撥付資金。
5.資金決算。工礦廢棄地復墾項目竣工后，施工單位編制工程決算，鄉鎮政府編制財務決算，經縣區政府審核后，縣、區審計部門決算審計，驗收合格后結算。
土地開發施工方案范文3
關鍵詞：房地產；全過程；成本控制
Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.
Keywords: real estate; the whole process; cost control
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著國民經濟的飛速發展，我國房地產項目的投資建設規模越來越大，房地產項目開發的全過程成本控制也日益迫切。房地產工程項目成本管理人員只有從全過程的角度合理控制各個環節的工程成本，才能夠有效地實現工程成本管理目標。
1投資決策階段成本控制
1.1房地產項目決策
房地產項目決策是對擬建項目的可行性與必要性進行科學論證的過程。項目決策是否具有合理性，對工程成本控制、投資效益和項目建設的成敗等有著直接的影響。房地產項目決策的科學性是項目成本有效控制的基礎，只有根據工程實際情況進行科學決策，確定最優的投資方案，優化資源配置，才能夠有效地控制項目成本。通常，決定項目成本的基礎是項目決策的內容。另一方面，工程項目的投資數量、造價高低影響著房地產項目決策。在投資前期，對房地產擬建項目進行系統地、全面地論證與技術經濟分析可行性研究可以用作項目設計文件編制的依據，與相關單位簽訂協議或合同的依據，向規劃部門、地方政府、環保部門申請項目審批的依據，安排工程進度、施工組織的依據，項目建成后進行評估、驗收的依據。
1.2成本控制措施
房地產項目開發投資決策階段成本控制的主要措施有房地產項目投資估算，組建優秀的項目團隊和詳細的成本分析。
1.2.1房地產項目投資估算
根據特定的方法與現有的資料，估計房地產項目的投資數額。項目投資估算是房地產項目決策的經濟依據。具體來講，投資估算是主管部門審批建議書，研究分析房地產項目經濟效益，控制工程設計概算，制定項目資金籌措計劃等的重要依據。房地產項目投資估算包括投資建設前期估算、建設實施期估算、竣工驗收期估算，是對項目全過程的各項成本費用的評估。在整體性民用工程或全廠性工業項目中，投資估算既包括主要生產項目、綠化、構筑物、室外綜合管網、圍墻大門、道路等，又包括供電、供水等項目相關工程費用。
1.2.2組建富有成本概念的優秀團隊
在房地產項目投資決策階段，企業組建由專業的經驗豐富的人才構成的項目組。項目組成員主要包括經營管理人員、投資分析人員、工程技術人員、營銷人員、造價工程師、建筑師等。成本控制人員負責了解、分析和判斷、貸款利率、政府費稅情況、建筑安裝工程造價狀況、經濟形勢、市場狀況等情況。
1.2.3精致的成本分析
投資決策階段需要對土地開發成本、土地出讓金、城市配套費、土地征用費、前期工程費用估算、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本、社區管網成本、小區智能化成本、園林環境工程費、費稅以及不可預見費及風險等進行充分的分析。
2設計階段成本控制
房地產項目設計階段成本控制是項目開發全過程成本控制的關鍵。雖然房地產設計成本只占項目總成本的1.5%左右，但是房地產項目設計對工程項目的總成本有著重大的影響。做好設計階段的成本控制，就抓住了房地產項目成本控制的重點。房地產設計概算具體包括房地產項目單位工程概算、房地產項目向工程綜合概算以及房地產項目建設總概算。設計概算在房地產項目開發單的過程成本控制中發揮著重要的作用。設計概算是房地產項目投資計劃編制、建設項目投資控制的重要依。編制房地產項目設計概算必須遵循以下原則：準確地反映項目設計內容；執行國家的經濟政策與建設方針；充分考慮擬建工程項目的實際情況，反映出實際的價格水平。
在該階段成本控制的主要措施包括：
①根據房地產項目的具體情況合理確定容積率，盡可能地提高土地利用率；②加強設計方案評審工作，不斷優化設計方案；③明確獎懲辦法，嚴格實行限額施工圖設計；④加強房地產項目設計質量監督。
3實施階段成本控制
3.1招標投標控制
招標投標是房地產項目實施階段成本控制的重要方法，是促進建筑市場規范化的重要措施。通過招標投標，能夠選擇最佳的承包單位，有效地降低工程項目成本，合理控制房地產項目開發的成本，具有非常重要的意義。通常，招標投標工程項目成本管理的內容包括：確定科學的招標方式，邀請招標與公開招標是兩種主要的招標方式，建設單位應當根據工程緊迫程度、合同類型、承包形式等確定招標方式；招標文件編制，確定科學的投標報價方法、招標工程標底以及工程計量方法；投標文件編制，投標人確定合理的投標報價；發包人采用科學的方式進行評標；評標定標，發包人和中標人簽訂承包合同。
房地產項目開發商在項目招標過程中應當有效地控制工程項目成本，通過招標投標使各個競標單位有序競爭，使投標價格下降或趨于合理，有利于開發商減少投資數額，提高房地產項目投資效益，從而更加有效地控制工程項目成本。在招標投標的過程中，為了充分發揮招標投標的作用，就應當做好以下幾方面的工作：加強資格審查，需要考核、審查申請投標單位的管理水平、信譽、業績、實力等，確保優選優中；確定合理的標底價格，在保證工期、質量的基礎上壓低標價，促使合理低價中標，防止低于成本價中標；重視材料設備招標工作，單獨組織招標采購鋼筋、水泥、混凝土等材料設備，確保材料設備質量，以降低投資數額。
3.2施工監督控制
房地產項目施工階段是合同的具體化階段，是招標投標階段的延伸。雖然項目施工階段對工程成本的影響相對較小，但是因為該階段是工程實體形成的關鍵階段，所以必須加強施工監督控制。既要合理控制工程項目成本，又要確保工程項目整體質量。該階段必須加強設計變更和現場簽證的管理、監督；加強材料設備的價格和成本的管理；嚴格監控資金計劃的執行情況。
通常，施工階段項目成本控制應做好以下工作：圖紙會審工作，審查施工圖紙，查找可能存在的問題，避免由施工圖紙錯誤導致返工；優化工程項目組織施工方案，從經濟、技術等角度分析對比各種施工方案，選擇最佳的施工方案，降低工程成本；加強現場簽證管理，加強涉及成本增減的工程項目管理；科學確定設備和材料價格，加強設備和材料價格控制是降低工程成本的重要手段，在確保工程質量的前提下，爭取將材料和設備價格控制在較低的水平上；加強房地產項目工程質量監督管理；確保工程按時完工，降低工期延誤成本。
4竣工結算階段成本控制
“復雜性、集中性、大量性”是結算工作的特點。為了防止在該階段發生主觀錯誤，導致成本上升，就必須建立下列機制：獎懲制度；二次復核、審計制；合同原則及會議確認制。通常，項目竣工階段的成本工作主要包括：審查竣工結算、編制竣工決算、處理保修費用、評估建設項目等。其中，工程竣工結算審查是房地產開發企業控制工程成本的重要途徑之一，也是工程項目成本控制的有效措施。竣工結算的成本管理工作包括甲供材料的結算、甲供設備的結算和工程結算。成本控制的過程為初審竣工資料、結算資料；審查結算資料，會簽結算資料，初審結算；復核結算，化解結算分歧，進行結算定案。具體主要包括以下內容：合同條款核對，審核竣工工程是否符合合同要求，只有驗收合格的工程才能進行竣工結算，按照合同約定的計價定額、優惠條款、主材價格、取費標準、結算方法等審核工程竣工結算；隱蔽驗收記錄檢查；實際變更簽證落實；核實工程數量，根據現場簽證、設計變更單、竣工圖等核算竣工工程量；核實單價；合理計取房地產項目開發的各項費用?？⒐そY算工作完成后，要認真做好成本的分析、考核工作，總結經驗教訓，把具體的經濟指標經驗數據沉淀下來，為企業的未來發展項目的策劃及成本管理與控制工作提供寶貴的經驗。
5結語
綜上所述，全過程成本控制在房地產項目開發中發揮著重要的作用。為了有效地降低工程造價、減少投資數額、提高工程經濟效益，就必須堅持主動、全面、動態成本管理原則，成本控制工作前移，積極、主動圍繞目標成本的實現進行控制；全過程、全方位、全員參與的動態成本管理；目標成本管理貫穿于建設項目的每一個階段，凡事做到事先控制為主，事中、事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發現問題，減少無效成本，提高房地產項目開發成本控制的水平。
參考文獻：
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土地開發施工方案范文4
房地產開發是一個事先預測未來住房需求而進行的建筑產品開發的過程，這其中由于預測結果的不確定性就導致風險因素貫徹整個房地產開發過程。房地產開發主要分為確立投資項目、獲得土地資源、建設開發項目和銷售管理房源這四個階段，在這四個階段中，由于工作任務目標不同，所存在的風險也不盡相同。房地產開發風險評估小組只有把握住每個階段存在的風險因素才能夠在開發過程中采取相對應的預防措施，從而減少風險給企業造成的損失。
確立投資項目階段存在的風險因素
房地產開發過程中的首要環節--確立投資項目階段，也是最為重要的一個階段。這一階段的風險主要分為以下兩種。
1. 經濟政策風險。經濟政策風險主要指開發商因政策的變更而可能受到影響的風險，我國對房地產市場作出的政策規定較多，例如土地管理政策、住房政策、稅收政策、城市規劃政策等等，國家通過這些政策來調控房地產市場的運行，房地產開發也因此存在風險。
2. 確定項目風險。開發商對投資項目的準確定位是保證房地產開發順利的重要因素。近年來，很多開發商由于對市場需求的認識存在紕漏，對供求信息分析得不到位，這就直接導致投資項目定位失誤，造成許多房源空置，不僅沒有獲利而且投入的資金得不到順利回收，許多房地產開發到一半便因缺少資金而中斷，造成嚴重的土地資源浪費，也影響到企業的發展。
獲得土地資源階段存在的風險因素
獲得土地資源階段是指選擇土地資源、進行住戶拆遷安置，直至籌資購買土地這一階段，這一階段風險主要分為以下兩種。
1. 土地資源風險。土地資源風險不僅受到土地自然屬性、社會屬性的影響，而且還受到城市規劃的影響。自然屬性所帶來的風險是由土地資源的地質土壤條件、地下狀況等方面的不確定性引起的；社會屬性帶來的風險是由土地的地理位置、周圍環境等方面的不確定性引起的；規劃所帶來的風險是由城市土地規劃部門對土地資源的規劃設計的不確定性所引起的。
2. 拆遷安置風險。土地開發就牽涉到一個拆遷安置的問題，拆遷安置往往會引起法律與社會問題。我國對于拆遷安置的法律條例還不夠細致詳細，沒有地區針對性；而且很多原住民并不愿意拆遷，在拆遷時往往會提出高價補貼。這些問題使開發商面臨兩難的境地：高價購買土地或者錯過開發時機再或者放棄開發項目，這些決定都給開發項目帶來風險。
建設開發項目階段存在的風險因素
建設開發項目階段是指開發項目從開工到竣工驗收的一個階段，這一階段存在的風險因素主要是由施工管理不當、設計不當、進度安排不當而引起的，具體的風險主要分為以下三種。
1. 具體設計風險。房地產開發項目的具體設計包括整體規劃、建筑面積、戶型結構以及各種專業設計。如果這些設計不當、選擇的方案不當、結構位置安排不合理，就會直接造成建筑物的外觀、安全出現問題。這些具體設計會直接影響到建筑物的實用性，給開發商帶來項目風險。
2. 工期延誤風險。在房地產開發過程中，由于施工單位的施工進度安排不合理，就會導致施工時期的延長。工期延長的時候，市場需求可能發生變化，建筑工程也會消耗更多的資金投入與管理費用，從而帶來間接損失。
3. 建筑質量風險。房地產開發的結果好壞直接由房地產建筑物的質量所決定，質量才是最吸引顧客的地方。建筑物質量所帶來的風險由很多因素決定，例如施工方案、施工單位的技術水平、建材的質量、工程進度安排等等，這些因素都會給房地產開發項目帶來不確定的風險。
銷售管理房源階段存在的風險因素
1. 銷售時機風險。在預售階段，開發商可以提前回收一部分資金，減少開發成本，但如果此時市場經濟發展好，則會減少后期開發商的收益；房地產正常銷售是指房屋建成之后再進行的銷售，這種時期銷售價格受到影響的程度較大，往往由建成的時期的市場經濟狀況所決定；滯后銷售是指在市場需求較大時，開發商等到需求達到巔峰時在進行銷售。但是這種銷售方式不能讓開發商及時回收資金，存在的不確定風險也較多。
2. 交易合同風險。由于房地產商品具有特殊性，一旦被不法分子所騙取或侵占，就會給開發商帶來巨大的經濟損失。所以房地產的出租、銷售交易合同必須要將條例列舉清楚，對交易雙方的行為都要做出詳細的條約規定，切忌模糊不清。
土地開發施工方案范文5
【關鍵詞】土地綜合整治；實施管理；后期管護；問題；對策
1.項目實施管理和后期管護的意義
土地綜合整治是堅守耕地紅線、保障糧食安全的重要舉措，是保障經濟社會發展用地需求的有效途徑，是促進城鄉統籌發展的有力杠桿，是推動新型城鎮化帶動農村工業化和農村一二三產業協調發展的重要手段。
項目實施管理是保證工程建設質量的有效措施。通過加強實施管理，一方面能有效增加耕地面積，提高糧食產能，同時也能夠確保道路、水利及林網等工程質量，為規模經營和發展現代農業創造良好條件。
后期管護是確保項目效益持續發揮的重要保障。項目的實施是階段性的，而工程管理卻是長期性的，扎實有效地做好土地整治項目工程后期管護，是確保土地綜合整治項目效益持續發揮的重要保障。
2.土地綜合整治項目實施管理及后期管護的現狀
通過研究分析，目前多數土地綜合整治項目的實施管理及后期管護有以下幾個方面的特點：
（1）較好的完成了規劃設計。規劃設計是項目實施的藍圖和根本。為了適應新農村建設和現代農業建設工程的要求，項目規劃設計方案科學合理、因地制宜，基本滿足了農民群眾的愿望和要求。
（2）積極的進行了宣傳發動。土地綜合整治項目涉及到項目區家家戶戶，涉及到農民的切身利益，工作難度相當大。通過積極宣傳，加強了對農民群眾的宣傳引導，統一了群眾的思想認識，充分調動了農民群眾、社會各界投入土地整治工作的積極性和熱情，為項目順利實施打下堅實的基礎。
（3）公開進行了項目招投標。嚴格按照招標投標的規定和辦法運作，增加了項目實施過程的公開性、公平性、公正性和項目實施的透明度，從而保證了項目的順利實施。
（4）切實加強了工程監督。為確保項目的順利進行，嚴格落實“七制”等各項規章制度，成立督導小組及時進行檢查調度，加強了對項目的跟蹤指導，會同監理單位及時糾正工程建設中存在的問題，督促工程施工的進度，確保項目按時、保質、保量完成。
（5）嚴格進行了資金監管。嚴格執行資金運作程序和制約監管機制，確保專項資金安全、合理、有序使用。按照項目管理的程序和方法，加強對資金事前、事中、事后的監督和審計，確保項目資金安全高效運行。
（6）后期管護還有待加強。項目建成后，由于管理體制、管護責任和資金等方面的因素，對項目后期管護重視不夠，致使后期管護工作弱化，一些工程不能長期有效發揮作用。
3.項目實施及后期管護工作中存在的問題
隨著土地綜合整治工作的逐步推進，也逐漸暴露出“隨意施工”、“重建輕管”等許多問題，這些問題嚴重影響了項目建設成果有效持久地發揮作用[1]，如何做好土地綜合整治實施管理及后期管護已經成為一個亟待解決的問題。
（1）個別施工單位不按設計工藝進行施工。規劃設計的施工工藝是經過反復論證的較為合理的工藝，如果不按施工設計工藝進行施工，很有可能造成建成后的工程質量得到不保障，很難發揮其長期效益。
（2）個別監理單位監理不到位。少數監理人員工作責任心不夠，質量意識薄弱、工作馬虎，質量控制不嚴。
（3）沒有完善的后期管護體系。部分工程項目實施完成后，管理目標、辦法、責任人不明確，項目區受益人群管護意識不強，重視程度不夠，后期管護缺少切實可行的方法。如邊溝建成后，因后期管護不利造成溝渠堵塞等現象屢見不鮮。
（4）后期管護缺乏資金保障。項目后期管護是一個長期投入的過程，沒有專項資金的投入，很難開展后期管護工作。
4.對策建議
土地綜合整治項目的實施管理與后期管護工作是實現土地綜合整治工程綜合效益長期發揮的保證[2]，做好土地綜合整治工作，就要從構建保障和促進科學發展新機制出發，按照宣傳引導、政策激勵、多元投入、規范管理的思路，進一步強化項目區的實施管理及后期管護。
4.1進行廣泛宣傳
發揮輿論向導作用，借助電視、報刊、簡報和網絡等各種媒體，強化對綜合整治工程實施管理和后期管護的目的與意義的宣傳，擴大社會影響，提高社會認識度，引導群眾主動參與工程質量監督和后期管護工作。
4.2嚴格實施管理
（1）加強對施工單位的監督管理。一是督促項目實施單位科學合理地制定施工方案，嚴格按項目規劃設計施工；二是及時進行檢查調度，并聘請或委派專業技術人員在現場蹲點指導，及時糾正存在的問題；三是對質量不合格的責令實施單位限期整改，切實保證工程質量。
（2）加強對監理單位的監督管理。一是建議盡快出臺《土地整治項目工程監理辦法》、《土地整治監理單位及其監理人員考核考評辦法》，各地結合實際制定適合自己管理辦法，如拿出一定比例的監理費，作為考核獎勵資金等，做到獎罰嚴明，對造成一定損失的，要追究監理單位和監理人員的經濟責任，以此來促進監理工作健康開展。二是讓項目村參與到監理工作中去，建議明確給村的監理費或叫誤工費合規。三是建議由財政直接委托造價咨詢機構參與到工程施工的全過程，并對工程數量和質量負責，切實提高項目工程建設管理水平，確保工程建設質量。
4.3構建管護機制
（1）完善相關制度。制定與項目后期管護相關的規章制度、管理辦法和獎懲措施，從政策上更好的推動后期管護工作，對項目后期管護工作開展較好的單位進行表彰獎勵，對后期管護不利，造成工程遭到破壞的，給予一定的處罰。杜絕只用不管，破壞工程設施等現象發生，確保土地綜合整治工程長期發揮效益[3]。
（2）明確管護責任。進一步完善管護責任體系，建立起由市、區、鎮、村四級組成的監察網絡，鎮長、村長為第一責任人。土地開發整理中心進行技術指導，項目區所在地國土資源所進行監督，項目區村委、農戶具體執行，取長補短、分工合作，切實把后期管護工作落到實處，確保土地綜合整治發揮更大的經濟效益和社會效益。
（3）保障項目后期管護資金。要建立長期有效的后期管護體系，就必須有固定的資金來源[4]。所以一定要加大資金支持力度，采取多渠道籌集、集中集約使用的方式解決資金來源問題。建議：一是將項目的后期管護費用按工程施工費的一定比例提取，在項目預算中單獨列支；二是《新增建設用地土地有償使用費資金使用管理辦法》中明確規定，市、區兩級政府從新增建設用地有償使用費和出讓金中預留部分專項資金，專門用于綜合整治項目區的后期管護。另外，土地綜合整治項目基礎設施承包費按一定比例提取用于后期管護。建立起專門的資金賬戶，按照資金性質和用途單獨核算，?？顚Ｓ?。采取村民委員會申請、國土資源局審查、后期管護工程實施、相關單位聯合驗收、財政局撥付資金的運作程序，能由村民委員會自主實施的工程鼓勵村民委員會組織項目區群眾自主實施，這樣既調動了群眾參與項目后期管護的積極性，又保障了后期管護資金合理有效的使用，形成專業管護與群防群護相結合共同推進的良好局面。
參考文獻：
[1]李玉娥 佟香寧. 土地開發整理后期管護模式初探[J]. 城市建設理論研究.2011。
[2]吳新顏.淺談土地整理中的后期管護工作[J].中國農業信息.2008。
土地開發施工方案范文6
【關鍵詞】建筑結構；優化設計；必要性；實例分析；注意事項
一、為什么要進行建筑結構的優化設計
最近一些年來，由于人口壓力增大，土地資源變得越來越緊張了，土地市場的波動也發了一些變化。土地價格不斷上漲，不僅使土地開發商倍感壓力，也大大增加了住房消費者的經濟負擔。此外，隨著生活條件的不斷提高，人們對于居住條件和環境各方面的要求也不斷提高，順應這些潮流，建筑設計師們就應該利用房屋建筑設計中建筑結構優化設計的方法，開發有限的空間資源，發揮這些資源的最優效果，最終實現建筑房屋經濟實用性的最大化。
工程設計人員為了使建筑結構設計得到最優，必須以確保結構穩定為前提條件，然后通過對建筑結構進行合理分析，運用精準的設計理念和方法來使設計達到最優，從而更有效地掌握工程的造價，符合投資方的資金要求。借鑒先前優秀設計的經驗，我們可以看到，與傳統的設計方法比較，優化設計往往能夠使工程造價減少5%～30%。因此，要實現降低工程造價的成本的目的，在工程建設過程中，使工作人員對優化設計的設計的牢固掌握是很必要。此外把提高技術和經濟效益二者有效結合，通過不斷完善設計方案，實現工程造價最低，從而實現更大的社會效益。
二、如何進行建筑結構的優化設計
結構的設計過程結構設計的階段大體可以分為三個階段，結構方案階段，結構計算階段和施工圖設計階段。方案階段的內容為：根據建筑的重要性，建筑所在地的抗震設防烈度，工程地質勘查報告，建筑場地的類別及建筑的高度和層數來確定建筑的結構形式（例如，磚混結構，框架結構，框剪結構，剪力墻結構，筒體結構，混合結構等等以及由這些結構來組合而成的結構形式）。確定了結構的形式之后就要根據不同結構形式的特點和要求來布置結構的承重體系和受力構件。
結構計算階段的內容為：首先，荷載的計算。荷載包括外部荷載（例如，風荷載，雪荷載，施工荷載，地下水的荷載，地震荷載，人防荷載等等）和內部荷載（例如，結構的自重荷載，使用荷載，裝修荷載等等）上述荷載的計算要根據荷載規范的要求和規定采用不同的組合值系數和準永久值系數等來進行不同工況下的組合計算。其次，構件的試算。根據計算出的荷載值，構造措施要求，使用要求及各種計算手冊上推薦的試算方法來初步確定構件的截面。再次，內力的計算，根據確定的構件截面和荷載值來進行內力的計算，包括彎矩，剪力，扭矩，軸心壓力及拉力等等。最后，構件的計算。根據計算出的結構內力及規范對構件的要求和限制（比如，軸壓比，剪跨比，跨高比，裂縫和撓度等等）來復核結構試算的構件是否符合規范規定和要求。如不滿足要求則要調整構件的截面或布置直到滿足要求為止。
三、建筑結構設計優化在房屋結構設計中的運用實例分析
某房屋工程為五層寫字樓， 總面積為6365 m2，長度為55.3m，寬為16.3 m，房間開間為4.7m， 走廊寬2.5m，層高為3.5m。以粉細砂層為基礎持力層， 凍土深度1.05m，地下水位埋深約5m，抗震設防烈度為9°。對于這個工程所運用的建筑結構設計優化方法主要是從建筑整體和分部結構兩方面實現結構設計優化。
3.1 房屋建筑整體的設計優化
要想使房屋建筑整體的設計達到最優，必須先塑造結構優化模型，再確定使用的最優計算方案和步驟， 隨后通過計算結構的科學分析的三個步驟來實現。第一步：（1）挑選并確定設計變量。設計變量通常挑選與建筑設計有著重要聯系的因素來作為參數， 而把其他對建筑設計影響較小的因素作為預定參數，從而減少設計的工作量；（2）制定優化設計目標函數；（3）確定模型約束條件。通常在樓房可靠度優化設計中， 其約束條件主要包括結構強度約束、應力約束、變形約束、裂縫約束、彈性約束等。第二步：在應用房屋結構設計優化方法時， 依附于可靠度的優化設計變量較多、非線性優化較多， 為使計算便捷， 可以將約束優化轉化為無約束問題來算，常見的計算方法有拉式乘法、Powell法等。依照優化模型與計算方法來制定計算程序。第三步：通過優化模型的確定和求解， 不難發現建筑結構設計中存在的一些問題，并通過不斷尋找解決問題的方法，深入優化建筑結構的設計，從而實現建筑結構的更安全、更適用、更經濟。
3.2 房屋建筑分部結構設計優化
高約幾十米的寫字樓， 抵抗地震的能力暫時定為7.5度， 為了達到抗震的目的，建筑基礎的設計應該采用短柱的形式。把臨近的兩條短柱中心間距的1/15當作建筑基礎拉梁的剖面長度。一般情況下，如果在建筑工程施工過程中，建筑高度相對比較低的時候，可以把鋼筋的使用數量降低到最低。然而，為了使房屋的抗震結構和建筑物梁柱的彎曲度與房屋上面的混凝土結構保持協調，就需要把基礎拉梁的設計作為最大。
3.3 鋼筋混凝土框架結構設計的優化
如果某一建筑使用的是鋼筋混凝土框架的結構體系，就需要運用標準的方法去實現建筑結構設計的最優化。在應經得知的建筑結構的截面的前提下， 采用限制性的分元法，對建筑物的整體結構進行物理受力方面的測試分析， 之后再對建筑結構進行分解，優化具體建筑物構建的各個部分，運用公式進行推算， 從而計算出建筑施工過程中建筑物所需要的鋼筋混凝土框架的最優化結構。
3.4 建筑結構計算周期設計優化
為了提高建筑物的質量，一般寫字樓都設計成輕薄的墻體，這樣就可以使建筑物的使用壽命和設計年限相等。此外，還要對建筑結構計算時間乘以折減系數0.6 ～0.7 進行折中計算。
四、建筑結構優化設計時應注意的事項
4.1 關于箱、筏基礎底板的挑板問題
從結構角度來講，如果能出挑板，能調勻邊跨底板鋼筋，特別是當底板鋼筋通長布置時，不會因邊跨鋼筋而加大整個底板的通長筋，較節約；出挑板后，能降低基底附加應力，當基礎形式處在天然地基和其他人工地基的坎上時，加挑板就可能采用天然地基；能降低整體沉降，當荷載偏心時，在特定部位設挑板，還可調整沉降差和整體傾斜；窗井部位可以認為是挑板上砌墻，不宜再出長挑板。雖然在計算時此處板并不應按挑板計算。
4.2 該注意前期參與
言，前期施工方案的確定會直接關系到建筑施工需要的總投額度，而現在往往是結構設計并不參與前期方案的制定。因為建筑設計師在進行建筑施工設計時，一般不會過多的考慮建筑結構的科學性和可操作性，但是建筑設計的結果卻直接影響著結構設計。此外，一些方案還可能會使結構設計的難度增大，并使得建筑施工的總投資增加。
4.3 結構的設計優化
在地基基礎的結構設計優化方面，首先要選擇恰當的建筑設計方案。如果建筑物為樁基礎，那么就要依據施工現場的地質條件對樁基的類型進行選擇，盡量降低成本。樁端支持力的部分對灌注樁樁長的選取很有借鑒意義，所以應該盡可能多的進行比較從而確定最適合的施工方案。
參考文獻：
