前言：中文期刊網精心挑選了土地開發可行性研究范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
土地開發可行性研究范文1
關鍵詞：GPS，GIS，土地開發，土地整理
中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：
前 言
隨著科學技術日新月異的發展, 工業化和城鎮化進程加快,耕地日益減少, 質量日益下降，用地需求和經濟發展之間的矛盾愈來愈多。保持耕地總量動態平衡, 由粗放型向集約型轉變土地利用方式, 改善土地利用結構與布局, 提高土地產出率和綜合利用效益, 是緩解這一矛盾的關鍵因素。
在此背景下，我國土地開發整理工作迅速地開展了起來，期待以此提高耕地面積數量，實現區域內的耕地平衡與總量提升。在這一大背景下，傳統的測繪與建庫技術顯然難以滿足大規模工程的需要，而GPS與GIS技術憑借快捷性、高效率、高精度等優勢，其應用得以廣泛認可，為土地開發整理工作的開展提供根本技術保障。本文作者結合自己多年從事地形測繪的親身經驗，對GPS與GIS在土地開發整理中應用方法與流程進行了簡要分析，對廣大從事土地整理開發工作的技術人員有一定的借鑒作用。
GPS與GIS技術
GPS技術
GPS是20世紀70年代由美國陸?？杖娐摵涎兄频男乱淮臻g衛星導航定位系統。該系統由地面控制、空間和用戶裝置等構成，其主要優點有：全天候、全覆蓋、高精度三維定位定速定時和快速省時高效。GPS RTK測量系統主要由GPS接收設備、數據傳輸系統和軟件系統構成。
通過應用GPs技術，具有觀測時間短、精確度高等特征，可對三維坐標數據進行實時監測，提高土地整理工作效率與質量水平，具有一定應用價值。以我國土地開發整理工作要求來看，一般繪圖比例尺為1：2000、1：5000或者1：10000，而GPS技術可以在特定范圍內將精確度控制到厘米級，與工作要求完全相符。因此，在土地開發整理測繪工作中應用GPS技術，可對項目進行可行性研究，在項目規劃、設計、施工放樣等環節應用，更好地滿足測繪要求，其中涉及到陡坎、地類邊界、獨立地物、控制點、權屬邊界、行政邊界、道路橫斷面、高程點等諸多領域。
GIS技術
地理信息系統強調空問與實體關系，注重空間分析與模擬操作，它具有空間數據處理能力和空間信息分析能力強，屬性數據和圖形數據并存的特點，可根據用戶的要求迅速地獲取滿足需要的各種信息，并能以地圖、圖形或數據的形式表示處理的結果。G IS有兩個顯著特征：（1）它不僅可以像傳統的數據庫管理系統( DBMS)那樣管理數字和文字(屬性)信息，而且可以管理空間(圖形)信息; （2）它可以利用各種空間分析的方法, 對多種不同的信息進行綜合分析, 尋求空間實體間的相互關系, 分析和處理在一定區域內分布的現象和過程。
因此，G IS 技術在土地開發整理中的各個領域得到了廣泛的應用, 利用G IS可以對土地開發整理規劃編制和實施過程中的數據進行采集、編輯、組織、管理、輸出及更新, 為高質量、高效率、高水平地完成土地開發整理規劃的編制、項目管理和實施監測等工作提供了可靠的保障。
3 總體流程圖
GPS與GIS在土地開發整理中應用總體流程圖如圖1所示：
圖1GPS與GIS在土地開發整理中應用總體流程圖
4 詳細流程
4.1 GPS測繪
(1) 控制測量
在土地整理項目區內GPS控制點位置應該均勻分布，GPS控制點問應通視良好，為了方便以長期利用GPS測量成果并進行重復觀測，GPS控制點選定后應設置具有中心標志的標石，以精確標志點位。點的標志和標石必須穩固以利于保存和利用?？刂泣c位置選擇通常應遵循以下原則：
(1)選擇易于安置儀器的地方，視場要開闊；
(2)遠離高壓線路和大功率無線電發射臺，以免磁場對GPS衛星信號干擾；
(3)遠離大面積的水域或對電磁波反射或吸收強烈的物體，以減弱多路徑效應的影響；
(4)選擇交通便利的地方，便于用其他測量手段聯測和擴展。
結合土地整理項目特點，GPS控制點多做在項目區內固定的水工建筑物上和居民點內易于觀測、永久保留的地方，但是必須滿足每平方公里做一個GPS控制點且點位分布均勻。需要做標石時，可以在林邊與路邊處埋設混凝土標石或道班釘。測區的控制測量遵循從高級到低級，從整體到局部的原則。利用測區已有原國家二、三等點作為起算點布設GPSE級控制點作為測區首級。
(2) 可行性研究階段
在土地開發整理項目的可行性研究階段，可作為項目投資的基礎時期。在這一過程中，對于項目的土地面積、高程等參數精確度要求較低，只需要通過常規性的圖件參考即可；或者通過應用GPS技術，只需要在項目現場進行概括性測量即可，簡單地了解項目規模、道路、土地權限、排灌溝渠等狀況，尤其在這一階段，沒有對項目區的邊界提出較高要求，只需要獲得控制點坐標、經緯度坐標，這些都可以通過GPS技術輕易獲得。因此，結合工程項目現場的實際情況，包括地形、地貌以及地表植被等，綜合考慮各種儀器使用的優勢與劣勢，利用GPSRTK實行全野外數字化地形圖測繪。
(3) 規劃設計階段
項目投資前期的框架性基礎研究工作就是對項目進行可行性研究。土地開發整理項目規劃設計階段對項目區的土地面積、長度、高程等沒有很嚴格的精度要求，可采用國家測繪部門提供的地形圖作為工作底圖，圖件比例尺一般
以1：10000為宜。該階段要求邊界控制點的平面坐標及經緯度坐標，因其對項目區邊界的要求較高。對項目區進行概略性的現場實測，實地測量項目區的規模、道路、土地權屬界線、電力線、排灌溝渠等。GPS—RTK測量方法可以實時精確的提供各點的三維坐標，并可轉換成經緯度坐標，滿足可行性研究的需要。
在項目規劃設計階段對項目區各類土地的面積、長度、高程有相對較高的精度要求，對項目區地形地貌的準確性、現勢性上有較高的要求。
尤其涉及項目規劃方案的優劣判斷、溝渠路林工程的詳細設計、工程概(預)算及土方計算的準確性等，所以通常要求實測比例尺大于1：2000的全要素地形圖作為設計底圖。該階段對測量數據及成果的高要求體現了GPS—RTK技術的靈活、快速、省時、省力等優點，在測量的過程中實時測點的三維坐標，可達到邊測量、邊規劃設計的效果。
4.2 GIS數據處理
(1) 總體要求
土地開發整理項目規劃設計是土地開發整理規劃的要求，對開發整理規劃項目進行勘測、布局規劃設計，是根據中華人民共和國國土資源行業標準《土地開發整理項目規劃設計規范》(TD／T 1012—2000)的要求。結合地方土地利用總體規劃和土地開發整理規劃，編制土地開發整理項目規劃，并對具體項目地形和利用現狀進行勘測與布局規劃設計，制定實施計劃和措施，實現資源的可持續利用管理。土地開發整理項目規劃設計成果圖包括開發整理項目勘界圖、地形圖、土地利用現狀圖、平面布局圖、工程端面設計圖。這些圖件的編制，根據《規范》和實際可操作的要求，基礎圖件必須采用1／1000或更大成圖比例尺，為了及時準確完成制圖任務，我們在實際工作中，采用MAPGIS平臺，通過數字測圖、成果圖編輯、圖庫集成、成果圖輸出4個環節，編制了4hm以上的土地開發整理項目規劃設計系列數字化地圖。
(2) 內業處理
數據采集回來后，首先把電子手簿數據傳輸到計算機指定文件夾，然后確定啟動繪圖處理進行展點，再是采用無碼作業對地物進行編輯。一般是先展繪測量控制點，獨立地物，再連接管線、道路、坎線、房屋等，同時進行地形等高線等綜合編輯、圖形圖幅整飾。并以點、線、面文件保存文件或轉換成其它矢量圖形格式(如CAD、MAPINFO等)。
最后以數字測圖成果圖為底圖，按照《規范》和GIS圖形編輯手冊，進行平面布局設計和端面設計，并生成設計參數、指標文件和成圖。
(3) 田塊劃分
田塊規劃設計包含以下4個方面的要素：田塊大小、田塊方向、田塊長寬和田塊形狀。田塊大小一般由單井灌溉控制面積確定，大致在5～8hm范圍內。田塊方向是指田塊長邊的方向，往往是播種與耕作管理的方向，也是末級固定渠道、田問道和護田林帶主林帶的方向。選定田塊方向應滿足以下4個方面的要求：1)有利于作物的生長發育；2)有利于田間機械作業；3)有利于水土保持和排水；4)有利于防風。田塊長寬應根據合理組織生產和有效利用農機具以及地形特點、田塊面積等因素具體加以確定。在風害地區還要考慮合理配置護田林帶的要求。田塊形狀應根據機械作業要求，必須使設計的田塊至少具有一個直角和田塊兩個長邊平行。因此，田塊形狀最好為夾角90?；驃A角接近90。的方形。確定了以上4個因素后，利用GIS的編輯功能，很容易生成符合長寬條件的標準田塊。
(4) 土地平整工程規劃設計
項目區土地平整時，要考慮項目區的地形、農田灌排等水利工程設施和整理后田塊適宜種植作物的特性。各田塊的高程設計和土方量計算方法采用DTM分析法，利用GIS的DTM分析，生成數字高程模型DEM，然后利用GIS“蓄積量／表面積計算”功能，計算田塊設計高程和挖填土方量。
(5) 圖件輸出
GIS輸出系統可完成圖件輸出，為了得到高質量的輸出結果，一般先將矢量數據分色光柵化處理，然后再發送到打印機，以提高打印質量和速度。打印時容易出現設置紙張大小已經足夠，但打印輸出圖還是被分幅打印的問題，即一張圖被切割打印在兩張圖紙上。解決這一問題的關鍵是在MAPGIS排版輸出時要明確圖紙空間、頁面空間、硬件設備紙張空間這3個不同概念，只有它們的設置正確且相互匹配，才不至于產生被分幅打印的問題。
5 小 結
利用GPS與GIS技術，開展區域土地開發整理規劃編制，突破了傳統模擬成圖的技術和方法，本文將2S技術作為新技術、新方法應用于土地開發整理當中，是信息化社會發展的一個必然結果，隨著科技技術日新月異的發展，土地開發整理的要求也越來越高，而GPS與GIS技術作為土地開發整理的技術手段，也會發展得越來越成熟。
參考文獻
[1] 薛連春．淺談3S測繪技術在土地整理中的應用[J]．山西建筑，2007，33(3)：43—44．
土地開發可行性研究范文2
關鍵詞：房地產開發；項目配套；項目建議書；可行性研究；規劃；招投標；建筑設計；供水；供電；煤氣；通信；道路；消防；交通；人防；環保；環衛；三通一平；許可證；施工；營銷；備案；立項批復；選址意見書；交付房地產權。
Abstract：This paper systematically summarizes the core of commodity real estate development in Shanghai and East China the complete set management，and expatiates on the various phases in the development，namely，1，phase of item propositions。2，phase of feasibility study and design．3，Phase of construction preparation,4,Phase of construction presale．5,Phase of consignation after complettion，trying to reveal and sum up the content of the core of real estate development in an all-around way．
Key words：Real Estate Development；Complete Set of Items,Item Proposition；
Feasibility Study；Layou；Bid；Construction Design；Water Supply
Electricity Supply；Gas Supply；Communication；Roads,Fire Control, Traffic；air-raid shelter；Enviroment Protection；Supply of Water，electricity，Telephone，and Roads；Permit；Construction；Sale，Putting on Records；Suggestions for Sites,Consignation of Property；Real Estate Right
§1.1配套工作的各個階段
§1.1.1項目建議書階段
( 1)地塊開發意向
選定地塊，通過協議、招標、競拍獲取土地開發權。中標人或最高應價人簽定土地出讓合同并支付定金后、憑出讓合同向計劃、建設、規劃等管理部門領取有關批準文件。
土地費用(不包括土地出讓金)包括土地補償費、拆遷費、大市政配套費(可不包含)等，可通過協商分階段支付。
（2）市場調查及營銷策略
總體調查
宏觀上：區域環境、人口狀況、供求狀況、市政規劃、區域人文歷史環境、市場優劣勢分析
微觀上：競爭市場、生活配套設施、客源分析、環境分析、交通狀況相關上：建材市場、設計、施工、勘察、監理、中介咨詢等相關行業
具體調查
同類樓盤的供應量、空置率、實際價格、銷售狀況的好壞及原因、購買者的興趣及層次、對購買者有吸引力的價格、最好銷的房型和面積等。
調查報告的內容
市場：經濟、人文、人口、市政等綜述；競爭市場；供水狀況；客源分析；市場優劣勢分析。
環境：市政規劃；交通；生活設施配套；環境優劣勢分析；規劃定位分析；可行性分析；個案市場分析及預測。
(3)方案競選
邀請三家以上的設計院提供方案，應重點滿足規劃技術要求、總體創意。
(4)提交項目建議書
30畝以上先報區計委，由區計委交市計委批復。提交資料包括項目建議書申請、項目建議書、設計方案及主要經濟技術指標。批文要求自批準之日起至可行性研究報告批復，有效期為兩年。若可行性研究報告未獲批準又未申請延期的，項目建議書批文即行失效。
項目建議書的主要內容包括：
建設內容(設計方案提供指標)
分期建設計劃
建設總投資
同時應作出相應的估算分析
§1.1.2可行性研究、設計階段
(1)勘察、設計招標
有資質可自行辦理招標，否則需委托招標。
首先辦理建改工程報建表及建設項目IC卡。
需提交資料：領表格填寫、營業執照、資質證書、立項批文、選址意見書等。
發放招標文件、提交方案、專家評審。
發放中標通知書、簽約。
(2)初步設計方案調整、選定
內容包括：
規劃總平圖
經濟技術指標：占地面積、建筑面積(住宅、地上、地下)、容積率、建筑密度、綠化率、停車位(機動、非機動)、幢數(層數)、戶數
建筑設計(平立剖面圖、房型圖)
結構設計說明
環境設計說明
交通設計說明
供水、排水、供電、煤氣、消防設計說明等
(3)用地預審報告
向房地局提交用地預申請表(領表)、營業執照、資質證書法人代表證書或委托書、項目建議書批復、原房屋土地權利人房地產權證、土地協議或批文、地塊示意圖及方案圖。本報告有效期1年。
土地開發可行性研究范文3
【關鍵詞】測繪；技術；方法
隨著經濟和社會的迅速發展，城市、交通水利基礎設施等的建設、生態退耕及環境等問題的日趨嚴重，水土流失、沙漠化、冷浸、鹽漬、不合理耕作方式等原因導致耕地數量不斷減少，耕地質量不斷退化；同時人口還在繼續增長，人均耕地仍呈下降態勢，人地矛盾日益突出。為了解決上述問題，保障耕地基本數量滿足國家可持續發展的要求，實現耕地動態平衡，保證糧食安全和國家穩定，自2000年以來，國家有計劃地、大規模地進行土地整治。我國當前開展的土地整治是指在一定的時間和空間限制范圍內，通過資金、人力和物力投入，組織開展的田、水、路、林、村的綜合整治。主要包括土地平整工程、農田水利工程、田間道路工程等，以達到增加有效耕地面積、提高耕地質量、改善農業生產條件和生態環境等目標的過程。
目前的土地整治實踐所用基礎圖件獲取方式大致有2種：一是直接利用土地利用現狀圖并經經過實地踏勘補繪變更內容；二是實地測繪地形圖。第一種方式的圖件往往是利用衛星圖片調繪得來的地物與已有地形圖經抽稀后等高線相疊加而成。這種圖的比例尺較小，一般為1：10000，僅用于項目的可行性研究。由于第二種方式的圖是實測，其現勢性最符合土地整治規劃的需要，可用于規劃設計，但往往出現不知道該按什么規范進行施測的情況。目前大多數僅僅按1：2000的地形圖測繪要求施測后，再縮編成1：5000的地形圖。前者用于設計，后者用于規劃。
一、控制系統的選擇
1、坐標系統的選擇
按現行工程測量規范規定，平面控制網的坐標系統，應在滿足測區內投影長度變形不大于2.5cm/km的要求下，作下列選擇：采用統一的高斯正形投影3°帶的平面直角坐標系統；采用高斯投影3°帶，投影面為測區抵償高程面或測區平均高程面的平面直角坐標系統；或任意帶，投影面為1985國家高程基準面的平面直角坐標系統；小測區或有特殊精度要求的控制網，可采用獨立坐標系統；在已有平面控制網的地區，可沿用原有的坐標系統；廠區內可采用建筑坐標系統。
2、高程系統的選擇
在已有高程控制網的地區測量時，可沿用原有的高程系統，當小測區聯測有困難時，也可采用假定高程系統。為了能與項目可行性研究圖件相一致，按以上原則選用高程系統時，應首選1985國家高程基準，如采用假定高程系統時，也應選一個在實地及可行性研究圖上明顯的點作為起算點，在圖上圖解該點的高程作為起算數據。
二、測圖比例尺
合理安排測繪內容、測繪精度，使測繪成果既滿足使用，又達到節約測繪費用的目的，就應確定好測圖比例尺。地形圖測圖的比例尺，根據工程的設計階段、規模大小和運營管理需要進行選擇。測繪土地整治項目地形圖的用途是用于總體規劃和施工圖設計，用于總體規劃測繪應選擇1：5000比例尺，用于施工圖設計測繪應選擇1：500或1：1000比例尺。因此從圖的角度可選擇測繪1：500或1：1000的地形圖用于設計，將此地形圖縮編成1：5000的地形圖后用于規劃。可按照現行的土地開發整理預算標準：項目的勘測費按不超過工程施工費的1.5%計算（項目地貌類型為丘陵/山區的可乘以1.1的調整系數），按此標準如以每公頃的工程施工費為3萬元計算，每平方公里（建設規模面積）的勘測費為49500元，而這項費用的工作包含了勘察和測繪，即使把所有費用用于測繪，也不足測繪1：500或1：1000的地形圖和縮編1：5000的地形圖的費用。目前許多地方的作法為全區域測繪1：2000的地形圖用于設計，縮編成1：5000的地形圖后用于規劃?？墒怯?：2000的地形圖設計，土地平整工程量的計算誤差較大，用此圖截取的規劃道路、溝渠的縱剖面圖也不準確，導致預算工程量誤差大和不能按縱剖面圖施工。為解決上述問題，用于規劃的1：5000的地形圖，可采用在土地利用現狀圖上補繪變更的道路、水利設施和地類的方法得到。規劃的土地平整區域的測繪應選擇1：1000比例尺。規劃的點狀工程，如塘、提灌站、農橋、新農村建設區域應按1：500甚至1：200比例尺施測。規劃的線狀工程可施測1：500的帶狀地形圖（或施測縱橫斷面圖）。
三、測圖內容
合理安排測繪內容可以減少測繪成本和時間。從土地整治地形測量的總體作用及服務對象來分析，其性質還是地形測量，包括大量地形地貌、地物等要素的測量。根據土地整治項目的要求，土地整治的地形測量內容應有所側重。原則上與土地整理工作相關的測繪內容不能省略，相反則應盡量簡化。土地整治的對象是耕地或可開墾為耕地的土地。因此測繪的重點是項目區內與建設規模相關的土地，與建設方案相關度不緊密的土地可降低測量精度。如：現階段林地不是土地整理的重點，則在測繪林地時，地形測繪方面的內容可省略，僅測繪其，形成林地圖斑即可，再如，經濟欠發達的地區新農村建設不是土地整理工作的重點，測繪時，形成農村居民點圖斑即可，而不反映房屋輪廓。因此在按現行工程測量規范和地形圖圖式測量的同時還應注意：①測繪范圍內的居民點按村莊的外輪廓線測量，如有路、溝、渠經過村莊時要將它們測繪出來，居民點地類界以外分散的房屋則應逐個測量；②測繪范圍內的較大面積的林地、園地、未開墾的草地、巖石礫地、墳地等僅測出界線形成圖斑，圖斑內標注地類符號；③道路除標注路面材料外，還應有代表性地標注路基寬度，對于道路較少的區域，寬度小的路也應測繪，農橋應標注建筑材料；④溝、渠、涵洞等水工建筑物應標注寬度、深度和材料，寬的水閘應注高寬及孔數，田間的小溝渠也應測繪，泉眼應標注枯季流量，以便于農田水利工程設計；⑤權屬界線除圖示規定的界線外，為更能詳細表示權屬關系，還應進一步測繪到村民小組界；⑥為表示相關關系，測圖范圍應測出有效范圍一定的寬度。
四、結語
測繪工作是土地整治項目前期工作的重要組成部分，是進行土地整治項目規劃設計以及施工放樣和測繪竣工圖的重要基礎。合理確定測繪的控制系統、測繪精度和測繪內容以得到較好的測繪成果至關重要。
參考文獻
[1]財政部.國土資源部.土地開發整理項目預算定額標準[M].北京中國財政經濟出版社，2012：233.
土地開發可行性研究范文4
按照前述報告正文中應包含的內容，現將寫作要點介紹如下。
（一）項目總說明
在項目總說明中，應著重就項目背景、項目主辦者或參與者、項目評估的目的、項目評估報告編制的依據及有關說明等向讀者予以介紹。
（二）項目概況
在這一部分內容中，應重點介紹項目的合作方式和性質、項目所處的地址、項目擬建規模和標準、項目所需市政配套設施的情況及獲得市政建設條件的可能性、項目建成后的服務對象。
（三）投資環境研究
主要包括當地總體社會經濟情況、城市基礎設施狀況、土地使用制度、當地政府的金融和稅收等方面的政策、政府鼓勵投資的領域等。
（四）市場研究
按照所評估項目的特點，分別就當地與所評估項目相關的土地市場、居住物業市場、寫字樓物業市場、零售商業物業市場、酒店市場、工業物業市場等進行分析研究。
（五）項目地理環境和附近地區競爭性發展項目
這一部分主要應就項目所處的地理環境（鄰里關系）、項目用地的現狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發工作）和項目附近地區近期開工建設或籌備過程中的競爭性發展項目予以分析說明。
（六）規劃方案及建設條件
主要介紹項目的規劃建設方案和建設過程中市政建設條件（水、電、路等）是否滿足工程建設的需要。
（七）建設方式及進度安排
項目的建設方式是指建設工程的發包方式。發包方式的差異往往會帶來工程質量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設工程的承發包方式提出建議。
（八）投資估算及資金籌措
這一部分的主要任務是就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排情況做出投資分年度使用計劃和資金籌措計劃。
（九）項目評估基礎數據的預測和選定
（十）項目經濟效益評價
土地開發可行性研究范文5
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
土地開發可行性研究范文6
【關鍵詞】小城鎮 集體建設用地 農村經濟
一、基本概況
津南區位于天津市東南部，耕地22萬畝，人口59萬，轄8鎮和一個辦事處，173個行政村。2006年至今，津南區抓住加快濱海新區開發開放的歷史性機遇，實施“東進、西連、南生態、北提升”發展戰略，建設成為以先進制造業為主導、循環經濟特色鮮明的新型產業區和宜居型海河南岸新城區。津南著力打造了8個新型城鎮，啟動122個村的整合工作，建設農民還遷樓1324萬m2。7個示范鎮全部初具規模，并推進經濟園區、生活社區、海河教育園區聯動發展，形成統籌協調、特色發展的現代化新型城鎮體系。
二、提高集體建設用地集約利用率的具體措施
（一）“三區聯動”推進集約利用
所謂“三區聯動”，即加快示范工業園區、農業產業園區和農民居住社區“三區”聯動發展，進一步壯大經濟實力，使農民安居樂業有保障。黨的十報告中明確指出要加大統籌城鄉力度，促進城鄉共同繁榮，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。按照國家建設城鄉一體化的思路，天津市提出堅持以示范小城鎮建設為龍頭，依據“三區聯動”的工作思路，從戰略和全局的高度，為天津市津南區小城鎮建設以及集體建設用地集約利用指明了方向。
津南區通過宅基地的建設，提高農民居住區土地集約利用率。這種新的宅基地換房模式變一家一宅的用地方式為多家一宅的用地方式，大大提高了農村居民點的集約利用率。從2007年至今，津南區農村居民用地面積呈正弦變化，主要原因是農村居民點通過宅基地換房住宅區域不斷集中，由于城鎮化水平的不斷提高，城鎮原有大量農村居民用地轉化為城鎮工業園區、公用事業用地，土地利用率提高。結合城鎮化、新農村建設來看，這是今后津南區宅基地發展的必然趨勢。
“三區聯動”建設統一規劃建設農村基礎設施，按循環經濟模式建設示范工業園區和農業產業園區，嚴格執行土地、能源、水資源綜合利用及污染物排放控制要求，發揮產業集聚和生態效應，加快形成資源循環利用的產業鏈。
（二）構建“三位一體”發展模式，增強集體建設用地的可持續性
所謂津南區小城鎮建設“三位一體”的發展模式，即小城鎮建設過程中，根據不同區域土地資源的特點、農村居民點的利用狀況和農民的意愿，從經濟、社會、生態效益出發，考慮到經濟發展的同時，兼顧農民生活水平的提高、集體建設用地集約程度的提高、生態環境改善的新型發展模式。
津南區小城鎮集體建設用地集約化利用，會為當地區域發展帶來良好的經濟效益。具體體現在：首先，小城鎮建設在示范工業園區發展高新技術產業，采取多項策略促進企業進行技術升級，加大對新產品的研發，提升市場競爭力。企業規模經濟效益的實現不僅為小城鎮建設帶來大量的資金，并且也轉移大量農村的富裕勞動力，擴大就業。其次，津南區土地集約化利用是建立在可行性的基礎上，充分考慮土地承載力可行性、技術可行性、邊際成本可行性。通過提高單位面積土地經濟效益、城鎮經濟發展實力等經濟技術指標提升小城鎮土地集約化的經濟價值。津南區與天津市農科所、天津農學院等高校聯合，進行多項農產品深加工，利用小城鎮與農村之間的距離和大量的廉價勞動力優勢，降低農產品的生產成本，從而實現提高土地的產出效益及較高的附加值。
（三）政府與企業的聯合運作與開發建設
在小城鎮建設過程中，津南區政府授權委托土地開發企業，對小城鎮建設中的集體建設用地土地利用實施管理、運作與效益評估，盤活效率低下的集體建設用地資源。土地開發企業開發小城鎮建設具有以下優勢：開發企業擁有一套完整的征地、拆遷、安置和市政基礎設施配套工程建設的機制；具有經驗豐富、核心競爭力的團隊；具有較高的土地開發和小城鎮建設、運營、管理能力；具有較強招商和資本運作能力；具有較強政策敏感性和風險防范、控制能力，從而使津南區小城鎮建設及土地集約利用得以落實。
津南區政府與土地開發企業合作建設小城鎮，發揮聯合優勢提高小城鎮集體建設用地利用程度。首先，政府與企業共同研究土地資源的條件，并在介入土地一級開發時發掘有利的市場環境，土地征轉、出讓遵循價值規律，分析區域潛在的土地升值空間，加快區域經濟發展及城鎮化進程。其次，政府給予企業更多優惠政策，并在土地、規劃、資金和稅收等方面給予政策性支持。最后，政府與土地開發企業根據該區域土地利用現狀，對其開發潛力、區域開發投資與效益進行分析，形成可研報告，政府解決企業評估中區域建設存在的問題。企業采用市場化的手段進行集約式開發，聘請專業施工隊伍進行建設，施工過程中有專業機構進行監督，項目工程質量有保證。
三、津南區小城鎮建設中的經驗總結
（一）政策先行，為集體建設用地集約利用保駕護航
為保證津南區集體建設用地集約利用，津南區政府出臺了各種有利政策為其保駕護航。
首先，根據當前集體建設用地現狀，推行撤村建居工作，原有住宅建設沿襲舊的標準，布局雜亂，給津南區規劃帶來了困難。因此，區政府推行撤村建居政策，符合集體建設用地集約化利用的總體要求。在征地過程中將被征地農民居住的建設用地一并轉為國有，通過招商引資等多種辦法，依據規劃發揮資源優勢，建立各種產品加工基地妥善解決農民失地后的生存和發展。
其次，建立由區政府和區土地管理部門為核心的小組，負責土地集約利用項目實施全過程的組織領導和協調工作，嚴格按照土地利用總體規劃、土地開發整理規劃進行項目可行性研究和規劃設計，形成總體規劃、專項規劃、規劃設計相銜接的規劃體系。在土地集約利用時嚴格按照建設項目管理的程序，強化項目的事前、事中和事后管理，并通過群眾合法權益的保護，增進群眾對土地開發整理工作的理解和支持，奠定土地開發整理工作得以順利實施的群眾基礎。
第三，為了使土地集約利用有法可依、政策支持，津南區土地管理制度進行深化改革，以創新的思路，積極推進城市總體規劃和農村土地利用總體規劃的結合，形成結合的城鄉一體化規劃體系和格局。
（二）土地利用規劃的統一性和連續性
津南區將城鄉結合成為一個整體來規劃實施，通過改變城鄉結合部集體建設用地布局分散的現狀，發展產業園區，集聚土地的規模效益，從而使土地的合理配置和城鄉結合有效地促進經濟的發展。同時，通過調整集體建設用地統一規劃的布局，抓住企業“退城進園”的時機，將農民向城鎮集中，農業高生態園集中，鄉鎮企業和個體私營企業等各項建設向開發園區和工業功能區等集中，提高土地利用率，使工業產業結構趨向合理化，使土地資源效益最大化，達到布局集中、產業集聚、用地集約的要求，達到了項目定區域、規劃定空間、投入產出定面積的規范要求，從而促使城鄉結合部社會經濟的快速發展。
在對土地利用規劃的連續性方面，將村鎮規劃納入到津南區集體建設用地集約化利用的控規體系，與土地管理利用保持一定的連續性，加強土地利用總體規劃和村鎮規劃的實施管理。城鄉結合部集體建設用地利用規劃，改變其布局不連續的狀態，發揮土地規模效益，通過規劃的連續性提高土地利用效率，合理編制小城鎮集體建設用地土地集約利用規劃，形成對于控規區內土地進行連續性分區管制的創新思路，對建設項目符合國家產業政策的閑置土地，可適當定延土地使用期限，對不符合利用總體規劃的土地，易地調整用地或用途。
（三）注重建設資金管理，實現集體建設用地集約化利用的可持續
津南區在集體建設用地土地集約利用過程中，把資金管理與土地利用有效地結合在一起，使集體建設用地集約利用的資金利用有了保障。
首先，土地集約利用項目所需的資金量大，資金管理政策性強，政府有關部門出臺的土地集約化利用整治項目資金管理規章制度，是土地集約利用資金的有效管理是工作穩定、健康、快速、發展的有效保障。同時對項目資金進行嚴格的監管，達到資金管理規范化、科學化、精細化。
其次，在資金撥付方面嚴格按照土地整治項目預算和進度執行。對項目資金設置專門賬戶進行單獨的核算，并按規定處理好會計事項，確保項目資金核算的準確。在財務人員的業務素質方面，津南區小城鎮建設不斷提高財務人員的業務素質，財務人員嚴格按程序合理使用資金，并嚴格按照集體建設用地集約化利用專項資金管理與政府財政的軌道關聯機制進行資金編制工作。
