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土地開發方案范文1
中圖分類號： F301 文獻標識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）09-0041-01
一、中央政府在開發區土地利用問題上應采取的措施
“隨著中國高速工業化的進程，經濟也是高速增長之勢，可以肯定地說，它已給人民的物質生活水平帶來了巨大的進步。然而，東方國家經濟的規模及復雜性，要求必須對資源的使用及對環境的污染有所節制?！盵1]經濟學家肯尼思·N.湯森說出了中國目前的經濟發展態勢。
經過博弈模型分析得出中央政府與地方政府博弈的納什均衡為中央政府降低土地收益分配比例，同時加大對地方政府的約束。地方政府的最優選擇是積極配合中央政府，并采取擴大收益分配比例的政策。中央政府對地方政府的這種約束主要表現在以下幾個方面：
（一）引入成本核算原則和經濟激勵制度
地方政府理性經濟人的立場是不會改變的。因此，解決中央政府與地方政府利益的矛盾不是要消除地方政府的理性經濟人的立場就能解決問題的，而是要如何更科學的量化二者之間利益，并采取明確的經濟激勵制度對地方政府行為進行鼓勵和約束。
（二）對開發區土地進行科學的規劃
對于各類開發區的土地開發和利用，不僅是指對土地投入資金和提高土地使用價值，獲取土地經濟效益的生產經營活動，而且是要把農村變成城市，把小生產的平面空間變為“工作、居住、休憩、交通”高度集中的立體空間。因此，開發區的土地開發不單純是項目開發，而是實現城市化、國際化、現代化的多功能開發，是在現代城市規劃的指導下，有序推進的過程。從這個角度講，開發區的開發是一項復雜的系統工程，其間每一個環節、每一個階段的內容、方式和所要求達到的預期目標都必須進行統一的規劃。
（三）最大程度上發揮法律和政治的作用
從某種意義上講，社會主義國家要通過配給機制將資源消耗和環境污染控制在合理的水平上，這得借助于使用法律和政治的手段，才能達到目的，阿列克塞夫已經指出，所謂配給機制就是對環境資產進行定價。
（四）開發區土地利用評價指標體系考核的建立
中央政府對開發區土地利用評價指標體系的設置需從三個方面考慮，即經濟發展、社會發展、環境保護，因為只有作到這三點，才能發展經濟、服務社會、保護環境，才能使土地可持續利用。其中考核土地投入與產出及單位面積土地的經濟貢獻率應為重點考核指標.開發區土地利用評價指標應采用綜合指數評價方法。
（五）采取一定的措施確保農民利益不受損
目前，首先要確保對失地農民直接損失進行補償，即保證對農村現有用途的集體土地價值的補償，加大對政府財政的監督力度，確保農民利益的落實：其次是在理論上繼續深入地探討對失地農民潛在損失進行補償的可行性。
2006年7月25日，國務院總理主持召開國務院常務會議，部署進一步加強土地調控工作。會議上提出，國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。這就意味著在財政預算“體外循環”了多年的土地出讓金重歸規范管理。標志著這部分資金將受到中央財政的監管，同時不是當地或某個部門的獨立體系，意在防止地方政府隨意使用這部分資金。中央對土地供求也可以掌握更多的主動權。中國人民大學土地資源系教授嚴金明認為，這些做法有利于糾正地方在土地開發上的短期行為，使土地出讓金的運用更加透明規范，同時有效確保相關利益群體的合法權益。同年8月6日，國土資源部針對當前土地管理中存在五大問題推出五大措施之一就是提高征地成本，進一步明確征地補償安置必須確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
二、地方政府在開發區土地利用問題上應采取的方案
（一）重點為企業創造公平的競爭環境、營造快捷的辦事效率、開放的思想觀念及配套的設施
在落后的地區提高投資環境的質量，第一步往往是在一些特殊的地區為企業提供更好地保護和基礎設施，提供稅收減免和規范的環境。土地優惠無論是對國內投資還是對外國投資都是非常重要的，但有時非土地抑制因素更為重要，如環境惡劣，服務態度差，納稅手續繁瑣，以及缺乏基礎設施、法律、制度等會對土地優惠政策產生抵觸的效果。各級政府在完善優惠政策的同時，還必須注意到比優惠政策更為重要的投資環境的改善。投資環境包括軟環境和硬環境。軟環境包括制度創新、法律、法規的完善、社會信用制度的建立、以及人才資源的培養等等，硬環境包括各種基礎設施的完善。
（二）政府應牽頭加大區域間產業合作
從某種程度來講，開發區的土地開發利用進程實質上也是相關區域的城市化進程。因為目前大多數的開發區位于所依托的大城市的郊區地帶，利用母城的擴散效應，通過開發建設，成為原來城區功能的延伸與補充，形成新城區和衛星城市，因此開發區的經濟發展與其他區域的經濟發展是緊密相連的。
（三）利用土地相關指標對進駐企業進行限制，以提高開發區內土地生產力
集約高效利用土地，提高單位面積產出，對于人均土地資源相對匾乏的我國來說，具有特殊重要的意義。以極為有限的土地為基本載體進行建設的開發區，土地將逐漸成為開發區最為稀缺的資源。
三、工業企業解決開發區土地利用問題的具體方案
經驗表明，工業企業必須走產業集群這一道路，只有企業間的集群，才會有土地利用的集約。產業集聚的形成方式是多樣的。開發區與產業集群的對接發展模式可以有多種選擇：
1.圍繞巨型企業形成產業集群，發展“共生圈”式的開發區；
2.以小企業“抱團成堆”分工協作形成產業群，發展開發區；
3.依托專業化市場，發展開發區；
4.以產業鏈上優勢環節形成產業集群，發展開發區；
5.基于資源的產業群，發展開發區。
除此之外，工業企業走產業集群的過程中需注意以下幾個方面：
（1）集群發起必須由私有部門發起，公共支持無法取代私有個體的共識，成功地關鍵在于單個企業原意因為共同利益而共同工作。
土地開發方案范文2
成片開發方案（明溪奮發山海協作產業園
首動區一期）
一、編制依據
依據明溪縣國民經濟和社會發展規劃、年度計劃、《明溪縣地利用總體規劃（2006-2020）》、和《明溪縣奮發山海協作產業園控制性詳細規劃》，編制《明溪縣奮發山海協作產業園土地征收成片開發方案》。
二、基本情況
本次成片開發方案項目位與三明市中部的明溪縣奮發山海協作產業園，成片開發面積29.0324公頃，其中農用地 10.3313公頃（含耕地面積3.4429公頃），建設用地2.628公頃，未利用地16.0731公頃。規劃范圍北至興泉鐵路，南至胡坊鎮自來水廠北側山體，東至瀚大線附近，西到石溪村，規劃區東西長約 4 公里，南北平均寬約1公里，最寬處2.6公里根據實地勘測調查。
三、必要性
明溪縣奮發山海協作產業園，以興泉鐵路、泉南高速、莆炎高速等交通樞紐為基礎，以培育發展交通經濟帶為目標，立足明溪自身優勢。
四、主要用途
其中工業用地用途面積17.3238公頃，占比59.67%。實現促進企業向產業園區集中形成“聚集效應”的功能，主要引進企業，建設產業提高產業經濟總量，加快產業進程。
城鎮道路用地用途面積7.8689公頃，占比27.1%。實現提供完善園區交通系統的功能，可為企業和周邊群眾提供便利的交通通道，提高出行可達性和交通效率，拓展產業園空間，優化布局，促進片區功能調整。
防護綠地用地面積2.7312公頃，占比9.41%。實現道路兩側防護綠化帶以及邊坡建設的功能。
排水用地用途1.0046公頃，占比3.46%。實現產業園污水處理的功能。
公園綠地用地用途面積0.1038，占比0.36%。實現為凈化空氣減少公害的功能。
五、效益評估
（一）土地利用效益
項目投產后可促進城市功能均衡布局，提升土地集約節約利用水平。
（二）經濟效益
基礎服務設施產業的完善和地區特色產業的發展，有利于進一步完善產業結構，形成優勢互補，規模效應進一步突顯。促進經濟的增長最為直接的方式是通過稅收的增加，另外，對于周邊產業和相關產業行業還有較強的帶動力。
（三）社會效益
本方案片區的建設能夠解決約2000人的就業問題，從而增加周邊本地農村居民經濟收入來源，提高農村居民的福利和收入（四）生態效益：明溪縣生態優美，投資環境優越，森林覆蓋率達80.6%，林地綠化率達94.5%，本方案片區規劃新增公園綠地與防護用地2.8350頃，公園綠地將改善區域環境質量，為本地居民提供接近自然，開展游憩休閑活動的空間場所
六、永久基本農田及生態保護情況成片開發區域范圍
不涉及永久基本農田、生態保護紅線、 各類保護區（含文物保護），符合成片開發項目送審報批的 要求。
七、國民經濟和社會發展年度計劃
符合國民經濟和社會年度發展計劃規劃，并納入國民經濟和社會計劃
土地開發方案范文3
一、指導思想和目標任務
以“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹黨的十六屆六中全會精神，全面落實科學發展觀和土地管理基本國策，按照統一部署、協調配合、及時處理、講求實效的原則，全面調查核實、依法查處轄區內的各類土地違法案件。通過調查處理，進一步鞏固土地市場治理整頓成果，增強依法用地管地觀念，為全市經濟快速健康發展提供有力保障。
二、查處重點
根據監察部、國土資源部《關于開展查處土地違法違規案件專項行動的通知》要求，對20__年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》以來發生的各類違法違規用地進行清理，重點查處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價出讓國有土地使用權等方面的案件。應當首先查處違反土地利用總體規劃、違反國家產業政策和侵犯農民合法權益的案件，主要有以下幾個方面：
（1）衛星遙感監測反映的土地違法違規問題。
（2）20__年1月1日以來土地清理和土地違法集中整治中發現的，“以租代征”、別墅建設用地、城市規劃區的非農業建設用地閑置情況等三類土地違法問題。
（3）20__年1月1日以來渠道反映的土地違法違規問題。
（4）近期國土資源執法動態巡查發現頂風而上違法占地問題。
三、方法步驟
此次查處土地違法違規專項工作采取政府督導，分片包干；鎮街道自查自糾整改為主，典型案件重點查處相結合的方法進行。
整個清理工作共分四步進行：
（一）組織發動階段（10月20日至10月23日）。各鎮街道要認真組織學習國務院和國土資源部近期一系列政策及文件精神，提高保護耕地、依法用地的意識。并成立領導小組和辦事機構，加強對專項行動的組織領導。
（二）自查自糾、整改階段（10月23日至10月31日）。各鎮街道對轄區內違法占地面積較小，投資少、圈大院，不符合土地利用總體規劃和國家產業政策的違法用地，盡快組織拆除復耕。
（三）調查處理階段（11月1日至12月31日）。監察部門、國土部門在各鎮街道的配合下完成對所有涉及違法違規用地的調查取證工作。面積較大、引起群眾及不符合土地利用總體規劃和國家產業政策的，先期進行處理。11中旬對一批重點案件進行公開曝光。
（四）結案整檔階段（07年1月1日至2月中旬）。對處理建議未落實、行政處罰未執行以及整改不徹底的，要積極完善到位。國土部門要把所有清查資料、法律文書檔案整理好，以便上報和備查。
四、處理原則
對清查出的違法違規批地、用地問題[本文來源于文秘站網--文秘站網，幫您找文章]，要按照監察部、國土資源部《關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》和《關于監察機關和國土資源部門在查處土地違法違紀案件中加強協作配合的通知》精神，對違法違規的有關責任人員，要嚴格按規定給予處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究其刑事責任。對頂風違法違紀的，要依法依紀從重或加重處理。對暗中支持、縱容、默許導致土地被違法占用的國家機關工作人員，特別是領導干部，要依法追究黨紀政紀責任。
五、幾點要求
（一）加強領導，認真組織實施
這次查處土地違法違規案件專項行動，事關全市發展穩定大局，各鎮、街道要切實加強對這次查處專項行動的組織領導。區政府將下派督導組，對各鎮街道工作進展情況進行督促和檢查指導。
（二）實事求是，從快從嚴
各鎮街道要嚴格按照方案的部署和時限，并結合貫徹落實《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》等最近一系列緊急通知精神，按照既處理事又處理人還要查找問題根源的原則，迅速從嚴處理到位，保質保量按時完成任務。
土地開發方案范文4
（2001）民一終字第79號
上訴人（原審被告）：海城市百柳鎮人民政府，住所地遼寧省海城市西柳鎮。
法定代表人：高士佩，鎮長。
委托人：孫偉，北京市瑞馳律師事務所律師。
委托人：關德才，男，漢族，1952年6月10日生，遼寧省鞍山市東順法律服務所工作人員，住遼寧省鞍山市鐵東區勝利一中委四組。
被上訴人（原審原告）：海城市誠信房屋開發總公司，住所地遼寧省海城市西柳鎮石景村。
法定代表人：郝德彪，經理。
委托人：曲永莖，鞍山東北律師事務所律師。
上訴人海城市西柳鎮人民政府（以下簡稱鎮政府）為與海城市誠信房屋開發總公司（以下簡稱誠信公司）土地使用權轉讓、侵權賠償糾紛一案，不服遼寧省高級人民法院（1999）遼民初字第3號民事判決，向本院提？上訴。本院依法組成合議庭審理了本案已審理終結。
經審理查明：1994年3月30日，遼寧省海城準征用海城市西柳鎮45公頃旱地并出讓給海城市西柳鎮服裝市場管理委員會，用于擴建服裝市場。出讓年限50年，地價每平方米30元，出讓金總額1350萬元。同年5月17日，鎮政府取得海城市城鄉建設委員會發給的該45公頃土地的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。1994年6月4日，鎮政府與誠信公司簽訂了《關于西柳市場擴建工程市場南正樓的投資建設協議》，約定：一、鎮政府將8576平方米的土地使用權以每平方米200元出讓給誠信公司，考慮到一樓通往市場樓道的占有量，鎮政府退還誠信公司土地出讓金20.16萬元，實際土地出讓金151.36萬元，協議生效后一次交付給鎮政府。二、誠信公司按照鎮政府的市場建設總體規劃投資建設市場南正樓，具有獨立產權資格，自行處理房屋產權。三、誠信公司享受鎮政府市場建設的各項優惠政策，工程于1994年11月15日投入使用。四、鎮政府享有對誠信公司經營的所有商業網點的管理權，負責工程投入使用后的配套來源，綜合配套費按決算價格合理負擔。五、如誠信公司中途停工，視為誠信公司放棄工程建設，其投入的資金無償交付鎮政府。如不能如期將工程交付使用，每延期一天賠償鎮政府2萬元。該合同經海城市公證處公證。
1994年6月6日，鎮政府與誠信公司簽訂《關于西柳鎮人民政府購買城信房屋開發總公司的建市場正南樓第四層樓的協議》，約定：鎮政府購買誠信公司投資建設的西柳市場南正樓四層的全部建筑房間，價格為基本造價，約每平方米1200元，共計893.76萬元。協議簽訂后一個月內付款200萬元，房屋投入使用時付款結束。該協議簽訂后，鎮政府沒有交付購房款，但南正樓第四層樓一直由鎮政府占用。一審期間，誠信公司表示南正樓第四層樓可以由鎮政府使用，但應確認誠信公司的產權，由誠信公司和鎮政府協商使用期限和租金數額。
1994年6月18日，誠信公司向鎮政府交納土地使用權轉讓金150萬元（收款收據名義：市場南樓土地征用費）和暫存款50萬元。誠信公司和鞍山市第八建筑工程公司簽訂了《建設工程施工合同》，同年11月15日市場南正樓建成投入使用。工程建設期間，鎮政府和誠信公司分別對外預售了南正樓的攤位及一樓門點。鎮政府收取預售款后再轉給誠信公司。經一審法院委托沈陽華倫會計師事務所對鎮政府預售攤位的時間、數量、收款金額、資金流向及預售門點房的收款等情況進行了審計鑒定，該事務所依據鎮政府提供的會計資料和憑證、海城市西柳鎮財政所提供的會計憑證和明細賬，確認鎮政府售出攤位1350個，收款2565萬元；出售門點1021.51平方米，銷售款510.755萬元，兩項合計3075.755萬元。鎮政府向誠信公司共轉款2100萬元，其中800萬元是以銷售攤位款的名義，1300萬元以鎮政府投資款的名義劃轉。誠信公司向鎮政府出具了收款收據。剩余的975.755萬元銷售款鎮政府沒有轉給誠信公司。鎮政府另占用門點房屋1860.49平方米，按門點房屋銷售價每平方米5000元計，合款930.245萬元。
鎮政府主張，工程施工期間，鎮政府曾與誠信公司達成由鎮政府投資1500萬元與誠信公司進行聯建、雙方按62％和38％的比例分配利潤的口頭協議。誠信公司則稱鎮政府提出過聯建要求，但雙方沒有達成口頭協議。
1999年2月20日，誠信公司向遼寧省高級人民法院提起訴訟，請求確認其享有百柳鎮服裝市場南正樓的全部產權和經營管理權，責令鎮政府為其補辦相關的產權手續，停止侵權行為并賠償其經濟損失2100萬元，承擔違約責任。2001年2月11日，誠信公司向一審法院請求以2001年1月2日的審計報告為準確定鎮政府欠款的數額。
一審法院認為，鎮政府與誠信公司簽訂的《關于西柳市場擴建工程市場南正樓的投資建設協議》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效。誠信公司依據該協議向鎮政府交付了土地使用權轉讓金，委托鞍山市第八建筑工程公司完成了建設施工，支付了工程款，已經實際履行了合同義務。鎮政府主張該協議已經廢止，雙方另行約定了聯合開發的協議內容，沒有確實充分的證據證明，不予采信。鎮政府雖以投資款名義轉給誠信公司1300萬元款項，但經審計確認，該款是鎮政府預售誠信公司開發的房屋所得，并非鎮政府的實際投資。依據雙方協議的約定，工程建成后其產權歸誠信公司所有，前期預售的攤位、門點，應由誠信公司為購房人辦理相應的產權或使用權手續。因此鎮政府銷售攤位、門點所得款項應當返還給誠信公司。鎮政府使用的四樓房屋，應與誠信公司協商使用期限和房屋租金。鎮政府收取的3075.755萬元預售款，除已返還的2100萬元外，尚欠的975.755萬元應當返還。鎮政府占用門點1860.49平方米，合款930.245萬元，亦應返還。因雙方未約定銷售款的給付期限，且鎮政府為誠信公司銷售房屋亦做了一定工作，故鎮政府可不賠償上述款項的占款利息。關于已售出的攤位、門點的管理費，除應由工商行政管理部門收取的管理費之外，其它基于市場南正樓房屋產權而產生的費用應歸誠信公司所得。本案涉及的國有土地使用權和房屋產權權屬證書，誠信公司可持相關法律文件到有關行政管理部門辦理，鎮政府應予配合。依據《中華人民共和國民法通則》第八十八條第一款、第一百一十七條第一款、《中華人民共和國城市房地產管理法》第五條的規定，判決：一、海城市百柳服裝市場南正樓的產權及相應的國有土地使用權歸誠信公司所有；二、鎮政府于判決生效后10日內返還誠信公司售房款975.755萬元；三、鎮政府于判決生效后10日內將占用的門點房屋1860.49平方米返還給誠信公司，如不能返還房屋，則應返還該房屋的折價款930.245萬元；四、駁回誠信公司的其它訴訟請求。案件受理費115010元，審計費30000元，由鎮政府負擔。
鎮政府不服一審判決向本院提？上訴，請求改判鎮政府對南正樓享有62％的產權，誠信公司享有38％的產權。理由是：1、1994年6月4日鎮政府與誠信公司簽訂的《關于西柳市場擴建工程市場南正樓的投資建設協議》是無效協議，實際上沒有履行。南正樓建設資金絕大部分來自攤位和門點的預售款。誠信公司稱南正樓工程款為3600萬元，而鎮政府陸續以“預售攤床款、工程款、付市場綜合樓投資款”的名義向誠信公司撥款3300萬元，因此預售攤位和門市的款項基本滿足了工程所需資金。如果認定為工程投資，也應視為雙方投資，不能認定為單方投資。鎮政府與誠信公司曾口頭協商過鎮政府投資1500萬元，按62：38與誠信公司分配利潤的問題，在向誠信公司撥付預售攤床款的工程中，鎮政府也以“鎮政府投資款”的名義撥付了1503.35萬元，誠信公司開具了收據。因此口頭協議已經實際履行，南正樓建成后，雙方也是基本按此比例實際占有的。另外，一審訴訟轉讓沒有實際解決，誠信公司1994年6月24日才領取其營業執照，《關于西柳市場擴建工程市場南正樓的投資建設協議》應認定為無效協議。2、一審判判決依據審計報告判令鎮政府返還誠信公司款項合計1905.1萬元數額有誤。誠信公司在起訴狀中稱鎮政府預售攤位和門點的收入共計3312.68萬元，先后轉給誠信公司3300萬元，尚欠12.68萬元。但一審判決卻判令鎮政府返還預售款975.755萬元。而一審訴訟中誠信公司并沒有增加訴訟請求。3、一審判決遺漏了鎮政府的其它投資。包括配套費663萬元、含南正樓在內交納二期工程各種稅款2311萬元，南正樓防火設施費120萬元，獎勵施工單位90萬元等。
誠信公司答辯稱，《關于西柳市場擴建工程市場南正樓的投資建設協議》合法有效，已經實際履行。根據人民政府組織法的規定，政府機關從事市場經營行為是為我國法律所禁止的。鎮政府作為政府機關履行政府的社會管理職能，不能直接參與企業的經營活動。鎮政府主張工程施工過程中雙方口頭達成聯建協議，沒有事實根據。一審法院委托沈陽市華倫審計事務所進行的審計是依據鎮政府提供的賬目進行的，結果客觀、公正。鎮政府所稱的其它投資從性？上看，配套費不是對南正樓的投資，稅款是整個市場工程的稅款，不僅是南正樓的稅款。防火設施費缺乏證據證實，獎勵施工單位的款項與本案無關，是鎮政府的單方行為，財務憑據上也表現為鞍山市第八建筑工程公司的借款單。同時鎮政府在一審期間也沒有提出反訴請求，主張其權利。請求駁回上訴，維持原判。
本院認為，鎮政府主張其與誠信公司存在聯建的“口頭協議”，缺乏證據。鎮政府作為政府機關，稱其與誠信公司“投資聯建”，與其政府機關的性質、職能不符。1994年6月4日雙方訂立的《關于西柳市場擴建工程市場南正樓的投資建設協議》是土地使用權轉讓性質的合同，其內容不違反法律規定。雖然誠信公司1994年6月24日取得企業法人營業執照，但雙方當事人已經實際履行該協議，誠信公司是建設項目的投資者和建設者，一審法院認定合同合法有效并無不當。誠信公司對鎮政府預售攤位款的情況提出異議，請求對鎮政府的收款賬目進行審計，鎮政府表示同意。經一審法院委托沈陽華倫會計師事務所進行審計，確定了鎮政府預售攤位的時間、數量、收款金額、資金流向及預售門點房的收款情況等，其依據是鎮政府提供的會計資料和鎮政府財政所提供的會計憑證和明細賬。審計鑒定程序合法，雙方當事人無異議，審計結論經雙方當事人質證。誠信公司于2001年2月11日請求一審法院對鎮政府欠款數額以審計報告為準，應當視為其已變更了訴訟請求。一審法院依據雙方當事人一致同意的審計結論確認欠款數額作出判決并無不當。鎮政府上訴提出一審判決超出了誠信公司的訴訟請求的理由不能成立。本院二審期間，鎮政府也沒有對返還預售款的數額問題提交相反的證據證明審計結論有錯誤，因此鎮政府應按審計結論確定的數額向誠信公司返還尚欠的預售款。鎮政府主張的配套費等“其它投資”問題，因鎮政府對此沒有提出反訴，可由鎮政府依法另行解決。鎮政府與誠信公司之間的《關于西柳市場擴建工程市場南正樓的投資建設協議》合法有效，鎮政府應協助誠信公司辦理相關的房屋產權和土地使用權手續。我國實行的是國有土地有償使用制度，一審判決第一項確認海城市百柳服裝市場南正樓的土地使用權歸誠信公司所有不當。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：
一、變更遼寧省高級人民法院〈1999〉遼民初字第3號民事判決第一項為：誠信公司享有海城市西柳服裝市場南正樓的房屋產權和土地使用權。
二、維持遼寧省高級人民法院〈1999〉遼民初字第3號民事判決第二、三、四項。
一審案件受理費按一審判決執行，二審案件受理費115010元，由鎮政府負擔。
本判決為終審判決。
審判長 胡仕浩
審判員 張雅芬
審判員 楊興業
土地開發方案范文5
（一）指導思想：貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，堅持“在保護中開發，在開發中保護”的總原則，以內涵挖潛為重點，以增加農用地特別是耕地面積、提高耕地質量、改善生態環境為目的，充分發揮市場機制的作用，依靠科技進步和制度創新，提高土地開發整理的水平，確保土地利用規劃目標的實觀。
（二）主要任務：對土地開發整理活動進行統籌規劃，確定土地開發整理的目標和方向，提出重點區域、工程和項目等，擬定實施規劃的保障措施，保障規劃目標的實現。
（三）主要內容：
1．分析土地整理、復墾和開發的現狀及存在的問題；
2．分析土地整理、復墾和開發的潛力；
3．確定土地開發整理的目標和任務；
4．確定土地整理、復墾和開發的規模、布局、項目等；
5．分析評價土地開發整理的預期投資和效益；
6．提出實施規劃的保障措施。
國家級土地開發整理規劃的重點是制定全國土地開發整理的方針和政策，提出土地開發整理的重點區域和重大工程；省、地級土地開發整理規劃的重點是提出本行政區域內土地開發整理的重點區域、重點工程和重點項目，提出本行政區域內補充耕地區域平衡的原則、方向和途徑，確定土地開發整理投資方向?？h級土地開發整理規劃的重點是劃分土地開發整理區，明確土地整理、復墾和開發項目的位置、范圍、規模，作為確立土地整理、復墾和開發項目的依據。
（四）編制原則：
1．保護、改善生態環境；
2．經濟、社會和生態效益相統一；
3．內涵挖潛與外延開發相結合，以土地整理復墾為重點；
4．提高土地利用效率；
5．因地制宜，統籌安排；
6．切實保護土地權利人的合法權益。
（五）各級土地行政主管部門負責編制本行政區域的土地開發整理規劃；跨行政區域土地開發整理規劃的編制，由涉及區域的上一級土地行政主管部門負責。
土地開發整理規劃一般應與土地利用總體規劃期限一致，重點確定近期規劃。近期規劃的期限一般為五年。
（六）編制程序：
1．準備工作：根據需要成立規劃編制領導小組和工作小組，落實編制經費，組織制定工作方案，開展技術培訓等；
2．調查分析：在充分利用土地利用現狀調查、土地變更調查和耕地后備資源調查等現有資料，進行必要的核實與調查的基礎上，對現狀、潛力、投入和效益等進行全面分析和評價，明確存在的問題；
3．擬定規劃方案：根據經濟和社會發展及保護生態環境需要、土地利用總體規劃要求和土地資源狀況，提出規劃目標和任務，并結合資金投入和有關政策，綜合平衡重點區域布局、重點工程和項目安排、相關規劃指標分解等，擬定兩個以上供選方案，經可行性論證和評價后，提出規劃推薦方案；
4．協調論證：通過規劃協調會、論證會等方式，主要就規劃目標、重點區域布局、開發整理分區、重點工程安排、實施政策和措施等進行協調論證，縣級規劃還應征求公眾意見；
5．規劃評審和報批：通過有關專家參加的規劃評審會，進一步修改完善規劃，提高規劃編制的科學性和實施的可操作性。根據規劃評審意見修改和完善規劃后，按照本意見要求報批。
規劃編制、評審應當遵守和執行國家制定的有關標準、規范和本意見。
（七）規劃成果：
1．規劃文件：包括規劃文本和規劃說明；
2．規劃圖件：省級和地級土地開發整理規劃一般包括土地整理、復墾和開發潛力分布圖，重點區域、重點工程和重點項目分布等規劃圖；縣級土地開發整理規劃一般包括土地整理、復墾和開發潛力分布圖，土地開發整理分區、土地開發整理項目分布等規劃圖。圖件比例足一般與同級土地利用總體規劃圖件一致。
3．規劃附件：包括規劃專題研究報告、基礎資料及工作報告等。
上述成果包括按照有關技術標準提交的文檔、圖件的電子數據。有條件的，應建立土地開發整理規劃數據庫。
二、規劃的審批
（八）審批權限：地方各級土地開發整理規劃編制完成后，報上一級土地行政主管部門審批并備案。
（九）審批程序：申請報批土地開發整理規劃，應當按照下列程序進行：
1．評審：土地開發整理規劃編制完成后，應當由負責編制該規劃的土地行政主管部門提出申請，由上一線土地行政主管部門組織對規劃進行評審，提出修改或補充意見。
2．申報：按照評審意見修改完善的土地開發整理規劃，由負責編制規劃的土地行政主管部門向上一級土地行政主管部門上報審批。上報材料包括規劃文本及說明、專題報告、規劃圖件。
3．審查：負責審批規劃的土地行政主管部門，按照本意見的要求，對規劃進行全面審查，并作出公正、客觀的評價。
4．批復：負責審批規劃的土地行政主管部門根據審查結論，提出批準、原則批準的意見，并正式行文批復。
凡屬批準的規劃，負責審批規劃的土地行政主管部門應同步做好規劃備案工作。凡屬原則批準，但需進一步修改、補充和完善的規劃，負責編制規劃的土地行政主管部門在公布規劃前應認真組織修改，并將修改后的規劃報批準機關備案。
（十）審查標準：審查土地開發整理規劃，應當遵循下列標準：
1．充分體現土地資源可持續利用，社會、經濟和生態效益統一的要求；
2．土地開發整理目標、方向符合土地利用總體規劃的要求，切實可行；
3．土地開發整理部署和安排明確，指標分解和重點區域布局合理，工程、項目安排切合實際；
4．土地開發整理投資分析和預期效益評價依據充分；
5．上下級規劃之間以及相關規劃之間協調、銜接較好；
6．規劃文本、說明和專題研究的內容符合有關要求；
7．規劃圖件內容全面，編繪方法正確，圖面整潔清晰，符合制圖要求；
8．規劃采用的基礎資料翔實可靠。
（十一）縣級土地開發整理規劃批準后，編制規劃的土地行政主管部門應當在當地將規劃的主要內容向社會公布。
（十二）經批準的土地開發整理規劃，不得擅自修改。在規劃實施過程中因特殊情況需作局部調整的，由編制該規劃的機關決定，并將調整方案報規劃原批準機關備案；涉及規劃主要目標、重點區域布局、重點工程和項目安排改變的，由編制該規劃的機關提出修改方案，報原批準規劃的機關批準。
三、規劃的實施
（十三）土地開發整理規劃一經批準，必須嚴格執行。土地整理、復墾和開發活動，都必須符合土地利用總體規劃和土地開發整理規劃。
（十四）土地開發整理項目的立項審批、規劃設計、項目實施和檢查驗收，都必須依據土地開發整理規劃。
國家投資的重點土地開發整理項目，原則上應當安排在土地開發整理規劃確定的重點區域中，并有利于重大工程的實施。
（十五）各級土地行政主管部門要建立健全土地利用規劃審查制度，嚴格按照批準的土地利用總體規劃和土地開發整理規劃對土地開發整理活動進行審查。
土地開發方案范文6
[關鍵詞]土地復墾，投資估算，湖北省
中圖分類號：TD88 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0338-01
1.樣本的選取與數據處理
本研究在樣本選取上，遵循以下原則：（1）全域覆蓋的原則，在各行政區域內選擇具有代表性的土地復墾項目樣本；（2）分門別類的原則，土地復墾項目類別多，各類型復墾措施不同，對土地復墾資金影響較大，因此所選樣本應盡量涵蓋不同的項目種類。
按常規，一般將收集的土地復墾項目的復墾投資費用值取平均值即可直接作為全省土地復墾投資平均水平，但是經對樣本仔細分析，發現樣本存在以下主要問題：
（1）采用的定額標準不一致
案例約85%采用財政部、國土資源部《土地開發整理項目預算定額標準（試行）》，15%采用《水土保持工程概算定額》，二者在取費費率標準上也不太一致，前者根據《土地開發整理項目預算編制暫行規定（試行）》來取費，后者則根據水利部或水利廳關于水土保持工程概算定額規定的標準取費。
2012年1月5日財政部、國土資源部對原《土地開發整理項目預算定額標準（試行）》進行了修訂，重新印發了《土地開發整理項目預算定額標準》（2012年），因此2012年以后的土地復墾項目基本會按新的《土地開發整理項目預算定額標準》進行測算，我們收集的2008-2012年土地復墾樣本也得按照新的《土地開發整理項目預算定額標準》進行修正，這樣才會對今后湖北省土地復墾項目的復墾費用標準具有參考價值和指導作用。
（2）人工單價標準差異大
各案例對人工單價采用的標準不一，導致復墾費差異較大。即使同一地區，約60%樣本采用財政部《土地開發整理項目預算編制暫行規定（試行）》人工費單價，30%則采用湖北省國土廳2010年規定的低丘崗地的人工費標準，10%樣本則采用人力成本的市場價，使得樣本復墾費概算資金不具有可比性。特別是采用財政部《土地開發整理項目預算編制暫行規定（試行）》的樣本，其人工單價遠遠偏離市場價格，可能導致概算資金嚴重偏低，存在后期實施資金嚴重不足、復墾項目無法落實的風險。
（3）樣本測算的時間點不同
收集的樣本跨2008年-2012年5個年度，其間國內能源、材料價格、人工單價等都發生了很大變化，因此需要對樣本統一測算時間點，使材料價格盡量統一，才能得出有可比性的土地復墾費用標準。
（4）土地復墾的工程施工費遠較土地整理的低，其他費用取照財政部、國土資源部《土地開發整理項目預算定額標準》則欠合理。對土地復墾案例進行分析，發現91.67%的復墾樣本復墾費用在500萬以下，復墾費用超過1000萬以上的樣本僅占4.49%，其中復墾費用在200萬以下的樣本占到了82.69%，這說明土地復墾投資規模普遍不高。
2.測算結果及分析
對于人工單價，土地整理施工單位普遍反映近幾年來勞動力成本不斷上漲，2012年土整定額標準對人工單價規定過低，遠低于市場實際價格，施工單位招勞力困難，工程難以順利開展。為此本研究擬定了兩個測算方案，即按定額規定的人工費單價（甲類工51.04元/工日，乙類工38.84元/工日）作為方案1，市場價（甲類工100元/工日，乙類工80元/工日）為方案2，分別對所有樣本的復墾投資重新做了預算（保持樣本復墾的工程量不變），得到樣本新的復墾投資概算值，最后對生產類、建設類樣本按不同類型區、不同復墾單元、不同復墾方向進行統計。
2.1 生產類復墾投資測算
通過對生產類復墾項目在不同人工單價水平下進行測算，我們從測算結果中分析得出：（1）從復墾方向看，土地復墾為費用從高到低的排序總體如下：耕地>坑塘>林地>草地；（2）從復墾單元看，復墾費用從高到低的排序總體如下：工業場地>露天采場>廢石場>塌陷地>儲礦場>尾礦庫>取土場>施工道路>表土堆場>排土場。復墾為耕地方向，工業場地的費用最高，畝均投資額方案1、方案2分別為3.87萬元、6.48萬元，與其他復墾單元相比，其建筑物拆除和運輸費用比較高；最低為表土堆場，因為其壓占不破壞土層，復墾工序簡單，畝均投資額方案1、方案2分別為0.33萬元、0.37萬元。（3）從類型區看，3種地形類型區總體上復墾費用差異并不明顯，因此今后在復墾費用的征收上，不提倡分地形類型區差別征收。
2.2 建設類復墾投資
通過對建設類復墾項目在不同人工單價水平下進行測算，我們從測算結果中分析得出：（1）從復墾方向看，土地復墾為費用從高到低的排序總體如下：耕地>林地>園地>草地；（2）從復墾單元看，方案1復墾為耕地，土地復墾為費用從高到低的排序總體如下：棄土（渣）場>施工道路>施工場地>取土場；方案2復墾為耕地，土地復墾為費用從高到低的排序總體如下：施工道路>施工場地>棄土（渣）場>取土場，可以看出人工費對各復墾單元的復墾費影響較大。
對建設類復墾費用分析得出以下結論：（1）復墾費用從高到低排序：電站>鐵路>公路>輸變電工程>輸油氣管道，其中最高的是電站，畝均投資額方案1、方案2分別為2.7萬元、5.08萬元；畝均投資最低的是輸油氣管道，畝均投資額方案1、方案2分別為0.52萬元、0.91萬元。（2）從樣本差異性分析，公路、鐵路、輸油氣管道復墾費用的極差倍數在4-6倍以上；輸油氣管道復墾費用離差系數方案1、方案2分別達到1.7、1.52，原因在于大者將覆土、破壞溝渠等恢復工程計入復墾工程中，小者僅將覆土計入了主體工程。
3.結論
通過樣本分析，可以看出同類型復墾費用樣本差異較大。本研究認為提出一個適用于湖北省的復墾費用標準值不太符合各復墾項目的實際情況，如相關部門按平均標準收取復墾費用，可能造成一些項目復墾費收取過少，而另一些項目又收取過多，而項目復墾資金一般又是存儲在各復墾責任人賬戶上，各項目資金并不能互相調劑使用。同時各項目復墾工程量、表土剝離方式（人工或機械）、表土運距、樹種選擇等影響因子復雜，樣本差異大，難以得到復墾平均值對應的理想樣本，而從平均值到真實樣本的修正是困難的。鑒于以上理由，本研究建議按復墾方案所確定的復墾費用提留各項目復墾保證金，本研究提出的湖北省復墾費的平均標準僅供相關部門參考。
參考文獻
[1] 國土資源部，發展改革委，財政部等.關于加強生產建設項目土地復墾管理工作的通知[J].國土資源通訊，2006，（19）：7-8.
[2] 王立彬.國務院公布實施《土地復墾條例》1988年11月8日的《土地復墾規定》同時廢止[J].國土資源通訊，2011，（5）：6-13.
